РЕШЕНИЕ
№ 379
гр. Стара Загора, 26.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, XI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на трети април през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Неделина Минчева
при участието на секретаря Е.А.Д.
като разгледа докладваното от Неделина Минчева Гражданско дело №
**********....... година
Искът е за делба на съсобствени недвижими имоти и намира правно основание в чл.34
от ЗС във връзка с чл.341 и сл. от ГПК, като производството е във фаза след допускане на
делбата.
С Решение №1115/26.12.2023г. на Старозагорския районен съд, постановено по
настоящото гражданско дело е допусната делба между С. Х. З. и Н. Х. З. по отношение на
недвижими имоти - гараж, офис и два броя складове на партерния етаж на сградата,
построена в недвижим имот с идентификатор ..., както и три броя складови помещения,
построени в сутерена на същата сграда, при равни квоти – по ½ идеална част за ищцата и за
ответницата.
Съдът след като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност и като взе предвид становищата и доводите на страните и заключенията на
вещите лица, приема за установена следната фактическа и правна обстановка:
ОТНОСНО ИЗВЪРШВАНЕТО НА ДЕЛБАТА
Видно от Решение №1115/26.12.2023г. по гр. дело №.......г. на СтРС, е допусната
съдебна делба по отношение на следните недвижими имоти: 1. Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор №..........;
2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №......................;
3. Склад североизток със застроена площ по проект от ........................;
4. Склад северозапад със застроена площ по проект ..............................;
1
5. Склад североизток със застроена площ по проект – ................................;
6. Склад югоизток със застроена площ по проект .................................;
7. Склад запад със застроена площ по проект - два склада с обща площ от ............,
при квоти ½ идеална част за С. Х. З. и ½ идеална част за Н. Х. З..
С оглед принципа за получаване на дял в натура и за определяне на пазарната оценка
на процесните недвижими имоти, съдът назначи и изслуша съдебно-техническа и
оценителна експертиза.
Видно от заключението на вещото лице Р. П., процесните недвижими имоти са
неподеляеми всеки един от тях, същевременно са достатъчно на брой, за да бъдат
разпределени между съделителите.
Средната пазарна оценка на имотите възлиза на, както следва: 1. Самостоятелен обект
в сграда с идентификатор №.... (офис) – 53600,00лв., за С. Х. З. – 26800,00лв. и за Н. Х. З. –
26800,00лв.; 2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №.... (гараж) – 29600,00лв., за
С. Х. З. – 14800,00лв. и за Н. Х. З. – 14800,00лв.; 3. Склад североизток със застроена площ
по проект от ..........., намиращ се на партерния етаж на сграда с идентификатор ....1 –
7000,00лв., за С. Х. З. – 3500,00лв. и за Н. Х. З. – 3500,00лв.; 4. Склад северозапад със
застроена площ по проект ........., намиращ се на партерния етаж на сграда с идентификатор
.... – 9500,00лв., за С. Х. З. – 4750,00лв. и за Н. Х. З. – 4750,00лв.; 5. Склад североизток със
застроена площ по проект – ......, намиращ се на сутеренния етаж на сграда с идентификатор
.... – 7200,00лв., за С. Х. З. – 3600,00лв. и за Н. Х. З. – 3600,00лв.; 6. Склад югоизток със
застроена площ по проект ..........., намиращ се на сутеренния етаж на сграда с
идентификатор .... – 28300,00лв., за С. Х. З. – 14150,00лв. и за Н. Х. З. – 14150,00лв.; 7.
Склад запад със застроена площ по проект - два склада с обща площ от ........., намиращ се на
сутеренния етаж на сграда с идентификатор .... – 27400,00лв., за С. Х. З. – 13700,00лв. и за
Н. Х. З. – 13700,00лв.
От страна на ищцата бяха направени възражения по отношение на оценката на офиса и
гаража, находящи се на партерния етаж на сградата на страните, като становището на
пълномощника на ищцата е, че оценката е занижена.
При определяне на пазарната оценка на тези два имота (офис и гараж) вещото лице е
използвало два метода – метод на възстановителната стойност и метод на пазарните
сравнения. При оценяването по метод на възстановителната стойност вещото лице е
приспаднало физическото изхабяване на имота, като е намалило стойността с 5% заради
неприлагането на съвременните технически изисквания при строителството и с още
различен процент за строителните недостатъци, които е констатирало при огледа – паднала
мазилка, течове и др. При оценяването по метода на пазарните сравнения вещото лице е
намалило стойността на тези два имота с 10 % заради факта, че имотът е със строителни
недостатъци – неприлагане на строителните норми и изисквания, валидни към настоящия
момент, и с още 5 % заради факта, че имотът е съсобствен. По този начин, комбинирайки
двата метода, вещото лице е определило пазарната стойност на имота.
2
Съдът намира, че вещото лице неправилно е намалило стойността на процесните два
имота (офис и гараж) по посочените по-горе показатели. На първо място съсобствеността на
имота е недостатък в случай, че един от съсобствениците иска да продаде само своята
идеална част от същия, а останалите съсобственици не продават техните идеални части. В
този случай действително продажбата би се осъществила по-трудно и на по-ниска цена.
Когато обаче целият имот се продава, няма никакво значение дали продавачът е един или
няколко съсобственици. Поради тази причина намалението на цената с 5 % заради
съсобственост е неоснователно. Освен това вещото лице прилага 5 % намаление на цената
при метода на възстановителната стойност заради строителни недостатъци – тъй като при
строежа на процесния имот не са били отчетени новите правила и норми в строителството,
действащи към настоящия момент (напр. за земетръс, за енергийна ефективност).
Същевременно отново заради същите строителни недостатъци вещото лице намаля оценката
на имота и по метода на пазарните сравнения с 10 %. Така намалянето на цената на имота
заради строителни недостатъци се кумулира два пъти в окончателната оценка на имота при
комбинирането на двата метода. Поради тези причини съдът намира, че намаление на
оценката следва да се приеме единствено по критерий строителни недостатъци –
неприлагане на новите правила и норми в строителството, действащи към настоящия
момент (напр. за земетръс, за енергийна ефективност) в размер на 5 %, което намаление
вещото лице е отчело при метода на възстановителната стойност и със съответния процент
за строителните недостатъци, които вещото лице е констатирало при огледа – паднала
мазилка, течове и др. при метода на възстановителната стойност. Намалянето на стойността
на имотите с общо 15 % при метода на пазарните сравнения съдът намира за неправилно,
поради което следва отново да изчисли стойността на двата имота (офис и гараж) без това
намаление.
При тези съображения оценката на имотите се формира по следния начин: за
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №.... (офис) по метода на възстановителната
стойност е определена цена 50200,00лв., а по метода на пазарните сравнения оценката
следва да бъде завишена с 15 %, т.е. следва да бъде 1807,84лв. на квадратен метър,
закръглено до 1808,00лв. или 66896,00лв. или закръглено – 66900,00лв. При комбиниране на
двата метода при теглови коефициент 0,50 за метода на възстановителната стойност и 0,50
за метода на пазарните сравнения се получава крайна оценка 58550,00лв.
Съдът приема тази крайна оценка на имота по изложените по-горе съображения, като
стойността на дяловете на всеки от съделителите възлиза на, както следва: за С. Х. З. –
29275,00лв. и за Н. Х. З. – 29275,00лв.
За Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №.... (гараж) по метода на
възстановителната стойност е определена цена 28800,00лв., а по метода на пазарните
сравнения оценката следва да бъде завишена с 15 %, т.е. следва да бъде 1336,22лв. на
квадратен метър, закръглено до 1336,00лв. или 35671,20лв. или закръглено – 35670,00лв.
При комбиниране на двата метода при теглови коефициент 0,50 за метода на
възстановителната стойност и 0,50 за метода на пазарните сравнения се получава крайна
3
оценка 32235,00лв.
Съдът приема тази крайна оценка на имота по изложените по-горе съображения, като
стойността на дяловете на всеки от съделителите възлиза на, както следва: за С. Х. З. –
16117,50лв. и за Н. Х. З. – 16117,50лв.
С оглед обстоятелството, че част от съсобствените обекти се намират във владение на
ищеца и се ползват от него, а друга част се намират във владение на ответника и се ползват
от него, макар дяловете на съделителите да са равни, съдът намира, че съставяне на
разделителен протокол и теглене на жребий не би било удачен способ за извършване на
делбата. Поради тази причина и съгласно разпоредбата на чл.353 от ГПК съдът счита, че
извършването на делбата по отношение на недвижимите имоти следва да се извърши чрез
разпределянето им между съделителите съобразно техните дялове от съсобствеността.
Съгласно Постановление № 7 от 28.XI.1973 г., Пленум на ВС “т.5. а) Разделителен протокол
се съставя само в случаите, когато ще се пристъпи към теглене на жребий.” Разпределянето
на имотите по реда на чл.353 ГПК е самостоятелен способ за делба, при използването на
който не намират приложение разпоредбите на чл.350 и чл.352 от ГПК относно съставяне на
проект за разделителен протокол, предявяване на проекта за разделителен протокол с
призоваване на съделителите и постановяване на решение, с което да се обяви проектът за
разделителен протокол за окончателен, при който, след като това решение влезе в сила,
делото се насрочва в открито съдебно заседание само за да се тегли жребий, и никакви други
процесуални действия не могат да се извършват.
По въпроса кой от обектите на съсобствеността на кой от съделителите да се постави в
дял, съдът се съобрази с разпределението на ползването им, постановено с Решение .........г.
по настоящото дело, както и с протоколно определение от 14.11.2023г. по гр.дело ........г. по
описа на РС гр.Стара Загора, с което е било разпределено ползването на някои от обектите.
Поради тази причина и изразените от страните съображения в открито съдебно заседание
съдът намира, че следва да постави в дял на ищцата: Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №.... (гараж) с пазарна оценка 32235,00лв.; Склад североизток със застроена
площ по проект от ......., намиращ се на партерния етаж на сграда с идентификатор .... с
пазарна оценка от 7000,00лв.; Склад североизток със застроена площ по проект – ......,
намиращ се на сутеренния етаж на сграда с идентификатор .... с пазарна оценка 7200,00лв.;
Склад югоизток със застроена площ по проект ......, намиращ се на сутеренния етаж на
сграда с идентификатор .... с пазарна оценка 28300,00лв. Общата стойност на този дял е
74735,00лв. Следва да постави в дял на ответницата: Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №.... (офис) с пазарна оценка 58550,00лв.; Склад северозапад със застроена
площ по проект ......., намиращ се на партерния етаж на сграда с идентификатор .... с пазарна
оценка 9500,00лв.; Склад запад със застроена площ по проект - два склада с обща площ от
......., намиращ се на сутеренния етаж на сграда с идентификатор .... с пазарна оценка
27400,00лв. Общата стойност на този дял е 95450,00лв. С такова разпределение и двете
страни ще имат по един обект на партерния етаж, ведно с едно складово помещение на
партерния етаж и ще имат обекти в сутеренния етаж.
4
Тъй като стойността на дела на ответницата надхвърля стойността на дела на ищцата,
ответницата следва да бъде осъдена да заплати на ищцата сумата от 10357,50лв. за
уравнение на дела й.
Съгласно разпоредбата на чл.355 от ГПК страните заплащат разноските съобразно
стойността на дяловете им. Поради тази причина съдът следва да определи държавна такса,
която да бъде заплатена от страните съобразно дяловете им.
Воден от горните мотиви и на основание чл.353 и чл.355 ГПК, съдът
РЕШИ:
ПОСТАВЯ В ДЯЛ на С. Х. З., ЕГН **********, от гр............. следните недвижими
имоти: 1. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №.... ...;
2. Склад североизток със застроена площ по проект от 9,60 кв.м. ............;
3. Склад североизток със застроена площ по проект – 8,70 кв.м. ............;
4. Склад югоизток със застроена площ по проект 33,90 кв.м. ................;
Пазарната стойност на този дял възлиза на 74735,00лв. /седемдесет и четири хиляди
седемстотин тридесет и пет лева/.
ПОСТАВЯ В ДЯЛ на Н. Х. З., ЕГН **********, от гр........... следните недвижими
имоти: 1. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор №.... .................
2. Склад северозапад със застроена площ по проект 10,01 кв.м. ..........................;
3. Склад запад със застроена площ по проект - два склада с обща площ от 30,38 кв.м.
............................
Пазарната стойност на този дял възлиза на 95450,00лв. /деветдесет и пет хиляди
четиристотин и петдесет лева/.
ОСЪЖДА Н. Х. З., ЕГН **********, от гр.............. да заплати на С. Х. З., ЕГН
**********, от ............. сумата от 10357,50лв. (десет хиляди триста петдесет и седем лева и
50 стотинки) за уравнение на дела й в съсобствеността.
ОСЪЖДА С. Х. З., ЕГН **********, от гр.................. да заплати държавна такса върху
стойността на своя дял от недвижимите имоти в размер на 3403,70лв. /три хиляди
четиристотин и три лева и 70 стотинки/ по сметка на Районен съд – Стара Загора.
ОСЪЖДА Н. Х. З., ЕГН **********, от гр............. да заплати държавна такса върху
стойността на своя дял от недвижимите имоти в размер на 3403,70лв. /три хиляди
четиристотин и три лева и 70 стотинки/ по сметка на Районен съд – Стара Загора.
Решението подлежи на обжалване пред Старозагорския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Стара Загора: _______________________
5
6