Р Е Ш Е Н И Е
В
ИМЕТО НА НАРОДА
гр.София,
….….. 2016 г.
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ—14 с-в в открито съдебно заседание на пети юли две
хиляди и шестнадесета година в състав :
Председател: Зорница Гладилова
При
секретаря Е.Г. като разгледа гр.д. № 2179
по описа за 2011
година и за да се произнесе взе предвид следното :
Производството е по реда на чл.365 и
сл. от ГПК.
Ищецът ЕТ „Д.Д. –
Д.” твърди, че на 4.06.2008 г. чрез пълномощника си И.Й.Л.
сключил с първия ответник „Б.И.К." ЕООД договор за наем на търговски
обекти - заведения находящи се на територията на Дома на българските Ж.и, в к-с Ж. - к.к. З.П., гр. В..
Пълномощникът по договора имал право да представлява ищеца пред държавни и общински институции.
Според уговорките между представител и представляван договорът за наем следвало да се сключи за срок от десет години, тъй като наемодателя „Б.И.К." ЕООД бил наемател на имота по
договор с втория ответник С.НА Б.Ж. за десет години. Ищецът не бил запознат с
договора за наем, сключен между ответниците, както и дали „Б.И.К."
ЕООД имал право да преотдава под наем имота. Преди
подписването на договора за наем, било уговорено да не се дължи наем за първата година или поне за периода, през
който заведенията не функционират поради
необходимостта от извършване на СМР
и модернизация. При предварителните разговори
било посочено, че заетостта на комплекса е целогодишна
и, че наемодателят има интерес комплексът да работи целогодишно. Съгласно т.1 от
раздел II на
договора годишният наем бил в размер на 50 000 евро без ДДС. Ищецът издал безсрочно нотариално заверено пълномощно в полза на И. Л.. Ищецът не присъствал на
подписването на договора и не получил екземпляр от него, тъй като
документацията останала в И. Л.. На територията на Дома на
българските Ж.и, в к-с Ж. - к.к. З.П., гр. В. ищецът бил допускан още от м.
май 2008 г., към който момент очаквал съгласието на Съюза на българските Ж.и /СБЖ/ за преотдаване от страна Б.И.К. ЕООД на процесните
заведения под наем. Било му разрешено да започне да прави някои от належащите
ремонти на заведенията и басейна.
С договора за
наем ищецът се запознал след 30.09.2009
г., на която дата му била връчена нотариална покана от наемодателя - предизвестие. Ищецът изпратил нотариална
покана -отговор по булпост при Б.П. ЕАД и
отделно я връчил чрез нотариус.
Ищецът многократно
бил искал да му бъдат предадени обектите с приемо-предавателен протокол, чрез който да бъде удостоверено състоянието им, съответно
засечени показанията на водомери и електромери, това не било сторено. Три броя
такива приемо-предавателни протоколи персонално за всеки от наетите обекти, но само по отношение на отчетите
на уредите за засичане на
консумираната енергия и вода били подписани между страните едва на 01.09.2009 г.
Обектите, предмет на наемния договор ищецът видял през
месец май
преди подписване на договора за наем. Същите били в много лошо състояние – част
от тях не съществували или не били във вид, годен за експлоатация по
предназначение. Това състояние обуславяло интереса на ищеца от облекчения при
подписването на договора - дълъг период на
наемане на обектите - поне 10 години, предвиждане на гратисни периоди без
заплащане на наем - през първата
година или през времето през което обектите не работят и т.н.
Съгласно договореното в договора за наем /т.1 от раздел II годишна наемна цена на договора и размера й, както и тълкуването на същата във връзка
с останалите разпоредби на същия/ П. Б. и Д. Д. обещавали целогодишна заетост на комплекса, на която заетост
ищецът разчитал. Било обещано да бъде предоставена дървена сглобяема
сграда за обекта, предвиден да функционира като - бар /бар „Море"/, като единствената инвестиция, която ищецът следвало да
направи за този бар било изграждането на нова площадка за заведението и смяна на настилката на терасата на бара.
Към датата на сключване на договора
имотите били в следното състояние:
1./ нощен
бар-дискотека „Ж." /пиано -бар/ със застроена площ 216.30 кв.м.,
представлявал подземно помещение находящо се в Дом 2 /ниското тяло/, изцяло амортизирано и унищожено, с изгнили
талашитени плоскости, нападала мазилка, подпухнали тавани и стени,
нахвърляните потрошени столове, потрошен бар, мебели и др. движими вещи -
всичко това унищожено от влагата и проядено от мишки. Преди да взема този бар
под наем, ищецът научил от служители на Б.И.К.
ЕООД, че същия не е функционирал поне
пет години. След сключване на договора, до тухла, пласт по пласт ищецът
смъкнал комбинацията от талашит и хартия.
За реконструкция, а впоследствие и пълен
основен ремонт с цел привеждане на наетия бар в състояние което да
отговаря на предназначението му ищецът изразходил 82 228.43 лева, за което представял описани по видове и дейности и стойности СМР в приложение 1 към исковата молба. Пиано - бара започнал работа в средата на юли 2008 г. и след месец и половина
- в края на месец август 2008 г. бил затворен, тъй като започнал основен ремонт
на ниското тяло на Дом 2и бил преустановен
достъпа до бара.
2./ Кафе
- аператив „Море" със застроена площ 49.5 кв. метра със санитарен възел.
Намирал се до брега на морето на плажната
ивица и представлявал подредени тротоарни плочи и изградена метална
барака /преместваема/ обшита с дървена облицовка
с изградено огнище до самата плажна ивица. Инвестицията, която ищецът направил
в него била в размер на общо 85 021.80 лева. Ищецът изцяло съборил
бараката, тъй като същата заедно с изграденото огнище не отговаряла
на договорното предназначение и
изградил нов кафе-бар/, за което представял
описани по видове и дейности и стойности СМР, описани в приложение 2 към
исковата молба.
3./ Открит басейн с прилежащата му площ /обслужващ и
ниското и високо тяло на хотела/ и ресторант „Д." /по късно преоборудван като сладкарница Д./ до блок 1 не
отговаряли на изискванията съобразно
предназначенията им. Това особено важи за т.нар. ресторант Д., за който
„Б.И.К.” ЕООД се съгласило да се ползва не
по предназначение /видно от т.ІV Б 1.2 на договора/. Покривът му бил
изгнил и напълно пропаднал, металната дограма била напълно изгнила, каратаванът
изпълнен с рогозки бил напълно издънен.
Ищецът подменил покрива изцяло, сменил
дограмата и поставил гипсокартон и изолация. Общата стойност на ремонтните
работи по ресторант Д. - сладкарница
Д. била в размер на 12 051.08 лева, подробно
описани по видове, дейности и стойности в приложение 3 към
исковата молба.
В басейна ищецът
направил инвестиции 2 376.13 лева, като представя описани
по видове, дейности и стойности СМР в приложение 4 към исковата молба.
Наемодателят по договора бил некоректен в изпълнението на задълженията
си:
1./ За периода от подписване на
договора до средата на лятото на 2009 г. поради започналия ремонт от страна на
„Б.И.К." ЕООД на сградата, в чието подземие се намирал нощния бар, комплексът бил затворен, а в следствие
ремонта се натрупали строителни отпадъци пред сградата /ниското тяло на
хотелската част/, барът работил
изключително кратко – от 19.07.2008
г. /когато бил открит/ до средата на м. октомври 2008 г. Наемодателят
нарушил разпоредбата на раздел IV б.”а” от договора и лишил ищеца от достъп до
заведението и от възможността да го ползва.
Строителството и реконструкцията на хотела - Дом 2 на Ж., в който се
намирал нощния бар, продължили до края на м. юни 2009 г. и ищецът в началото на юни 2009 г., след изчистване на строителните отпадъци, отворил
отново наетите обекти.
2./ Ищецът
изградил за своя сметка, след съгласуване с„Б.И.К." ЕООД паркинг за автомобили, който
обслужвал кафе бар „Море", но достъпът на клиенти с МПС бил
възпрепятстван още от юли 2008 г. с колчета със заключващи устройства, а от активния сезон на 2009 г. бил
поставен втори комплект ограничаващи влизането на автомобили колчета още на
алеята пред сладкарницата /на 15-20
метра от входа на к-с Ж./. Това намалило притока на клиенти, особено
извън летния сезон и на практика унищожило
клиантелата на ищеца извън сезона. Отделно на портала на комплекса били спирани клиенти от охранителите,
които съобщавали, че ресторанта /бар Море/ не работи и същия е за
ползване от гости на комплекса.
3./
С договора за наем наемодателят признал, че открития басейн с прилежащата към
него площ и сладкарница „Д.", ведно със склад и санитарен възел не
отговарят на търговското им предназначение /раздел IV, буква Б, т.1.2/ и предоставил на
ищеца правото предназначението да бъде изменено, като ресторантът следвало да
се ползва като сладкарница и заведение за бързо хранене. Сладкарницата започнала да работи едва в края
на юни 2009 г.
4./ Поради необходимостта от пълно
изграждане на кафе -бар Море той започнал да функционира от края на м. август 2008 год. и работил 20-тина дни /до ремонта
и преустройството на хотела в комплекса/. През 2009 г. барът работил от
началото на м.юни до момента в който на ищеца бил отказан достъпа до комплекса.
На 4.11.2009 г. охраната на комплекса
не допуснала ищеца до наетите обекти. Вложените
от него движими вещи останали там -мебели, посуда, цялото кухненско оборудване и озвучителна
и осветителбна
техника и др. движими вещи на обща стойност от над 100 000 лева. Ищецът
подал жалба до ВРП и била образувана
преписка № 16385/ 2009 г. по описа на
ВРП, но бил постановен отказ за образуване на наказателно производство. Ищецът подал жалба до Главния прокурор през м.август
2010 г. Към исковата молба преписката била висяща.
През 2010 г. ищецът разбрал, че кафе
бар „Море" се намира върху терен който
е изключителна държавна собственост, тъй като се намирал в непосредствена близост до морето. Липсвала
идентичност между кафе - бар Море, посочен от наемодателя и мястото където би трябвало същия да се намира. По
тази причина единият от обектите по договора за наем, сключен с ответника бил с невъзможен предмет /бар
Море/.
До 08.03.2010 г. ищецът нямал достъп
до личната си собственост, подробно изброена и посочена в приложение 5 към
исковата молба. По този начин ищецът бил лишен от възможността да изкарва прехраната си като пренесе оборудването в друго наето заведение. Това продължило до 07.03.2010 г. включително или повече от 4 месеца. Достъп бил предоставен поради буря в периода 08.03.2010 год. до
10.03.2010 г., тъй като били нанесени щети
на имуществото, находящо се в бара. Била унищожена и по-голяма част от
документацията на фирмата му /включително счетоводна документация/. С
констативен протокол от 10.03.2010 г. били
установени нанесените поражения на имуществото на ищеца, находящо се в кафе-бар
„Море". Ищецът успял да изнесе почти всички движими вещи като
в комплекса останали вещите по приложение
6 към
исковата молба, ведно с част от
залетите и унищожени първични счетоводни документи за закупуването им, тъй като
отново не бил допуснат.
Ищецът моли съда:
1/ Да установи нищожност на сключения
с ответника „Б.И.К." ЕООД, договор за наем от 04.06.2008 г. на основание чл.26
ал.1 пр.З и ал.2 пр.1, пр.2, пр.4 от ЗЗД, евентуално да унищожи договора
на основание чл. 27 пр.З и пр.4, чл.28 ал.1 изр.1, чл.29
от ЗЗД и съответно на основание чл.34 от ЗЗД като в двата случая да осъди ответника
същия да върне цялата платена от ищеца сума като месечен наем от 15 000 лева с ДДС,
2./ Да осъди собственика
на к-с Ж. - С.НА Б.Ж. да върне вложената обща сума в
обектите, предмет на договора за наем, в размер на 181 677.44 лева.
3./Предявява
евентуален иск : съдът да осъди Б.И.К. ЕООД на основание чл.82 изр.2 вр. чл.79
ал.1 пр.2 вр. чл.228 и чл. 230 от ЗЗД да му заплати общата сума от 181
677.44 лева съставляваща сбора от сумите вложени за извършените подобрения и необходими СМР
за запазване на
обектите предмет на процесния договор, която сума представлява пряка и
непосредствена вреда. Претендира лихва за забава върху
тази сума в размер на сумата от 29 752.80 лева от датата на
недопускането на ищеца до комплекса до датата на предявяване на иска.
Ищецът претендира
лихва за забава от датата на исковата молба и разноските по делото.
Ответникът Б.И.К. ЕООД оспорва предявените искове. Счита иска с
правно основание чл.26, ал.1 от ЗЗД недопустим, тъй като липсвали твърдения за
накърняване на добрите нрави. Искът с правно основание чл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД
бил неоснователен, тъй като отдадените под наем имоти реално съществували и по
твърдения на ищеца в тях той извършил подобрения. Искът с правно основание
чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД бил неоснователен , тъй като съгласието за сделката било
изразено от пълномощника на ищеца като фактът на упълномощаването не бил
спорен. Фактическите твърдения в исковата молба обосновавали споразумяване във
вреда на представлявания, а не липса на съгласие. Искът с правно основание
чл.26, ал.2, пр.4 ЗЗД бил неоснователен задължението за плащане на наема било с
основание предаването на наетата вещ. Евентуалният иск с правно основание
чл.27, пр.3 ЗЗД във вр. чл.28, ал.1, изр.1 бил неоснователен. Грешка в предмета
на договора не била налице, при положение, че наемателят е приел наетите по
договора вещи и е вложил средства за тяхното подобрение. Евентуалният иск с
правно основание чл.27, пр.4 във вр. чл.29 бил неоснователен, тъй като доводите
били за отношенията между пълномощника на ищеца и самия ищец, при положение, че
не се спори за факта на упълномощаване. Искът с правно основание чл.82, изр.2
във вр. чл.79, ал.1, пр.2 бил недопустим, тъй като липсвали твърдения в какво
се изразява пропуснатата полза.
Ответникът С.НА
Б.Ж. оспорва изцяло допустимостта,
основателността и размера на предявените искове.
Ответникът оспорва
изцяло и напълно всички факти, верността и
интерпретацията на фактите в обстоятелствената част на исковата молба.
В петитума искането спрямо СБЖ било да върне на ищеца вложената обща сума, необходима за
привеждането на наетите имоти в съответствие с договорното им предназначение и
за запазване на същите в размер на 181 677.44 лева. СБЖ не било получило подобрения на отдадените
имоти под наем на първия ответник,
съответно и от ищеца. СБЖ нямало никакви договорни отношения с ищеца. СБЖ отдало процесните имотите на първия ответник с приемно-предавателни протоколи и ги получило обратно пак
с такива протоколи. СБЖ не било дало
съгласие и не било подписало никакви инвестиционни проекти по смисъла на ЗУТ за извършване на твърдяните основни
ремотни и СМР в к.к. Ж.- гр.В..
Разноските, които
ищецът, като наемател бил извършил по ползване
на наетите от него имоти от първия ответник имали
характер на луксозни разноски. СБЖ бил приел имотите от първия ответник, така
както му ги бил предал при сключване на наемния договор между тях. СБЖ не бил давал съгласие и не бил уведомяван за извършени
от ищеца или от първия ответник ремонти и съответно нито ищецът, нито първият ответник били уведомили СБЖ за
необходимостта и нужда от ремонт или поправка на наетите имоти. Първият
ответник и ищецът могли и имали възможността
да уведомят и да запознаят СБЖ, като наемодател и собственик от необходимостта на поправка или ремонта на отдадените под
наем имоти или от невъзможността
им да бъдат използвани по предназначение.
Ответникът
твърди, че не е съществувала обективна
необходимост от каквито и да е било ремонти на отдадените под наем имоти, нито свързано с тяхното съществуване нито с тяхното
ползване. Те били годни за ползване
при тяхното отдаване под наем и съобразно тяхното предназначение. Дори да са
правени разходи, те били луксозни разходи.
По отношение на
Бар „Море", ответникът твърди, че същият бил напълно разрушен от буря. При
отдаването му под наем на следващ наемател /след първия ответник/, той го възстановил за сметка на наемната цена.
Ответникът
твърди, че не е получавал твърдяните в
исковата молба подобрения, които и не съществували. След прекратяване на наемния договор с първия ответник,
имотите се ползваха от други наематели,
които адаптирали интериорно по техните си виждания тези обекти.
СБЖ отдал
имотите си на първия наемател и той не се
е противопоставил, че имотите не са в
надлежно състояние и не се е противопоставил на тяхното получаване.
Ответникът
оспорва твърдението на ищеца, че обектите на наемния договор: нощен
бар-дискотека „Ж." /пиано бар/; кафе-бар „Море"; открит басейн с прилежащата му площ и ресторант „Д.",
не отговаряли изискванията за такива
обекти. СБЖ от 2004 година до този момент включително използвал
комплекса като го предоставял под наем за ползване по предназначение на наематели. Комплексът бил функционирал и към момента функционирал като такъв.
СБЖ бил
собственик на всички отдадени под наем обекти и се легитимирал като собственик с надлежните документи. Не било вярно, че кафе-бар „ Море" се
намирало върху терен изключителна
държавна собственост.
СБЖ като
наемодател предоставило на първия ответник „Б.И.К." ЕООД, собствените си
имоти под наем посочени конкретно в
сключен между тях Договор за наем от 19.12.2007 година и анексите към същия.
„Б.И.К." ЕООД, ползвало от 01.01.2008 г. до 30.09.2011 г., предоставените му имоти (сгради и земя) в 1. "Международен дом на Ж.а", намиращ
се в к.к."З.П.", гр.В., и
2. Почивен дом на СБЖ - "Парк Хотел", гр.В., к.к."Чайка" и 3. Творчески дом на Съюза
на българските Ж.и- гр.********
/подробно описания в Договора за наем от 19.12.2007 г., и Анексите от
17.03.2009 г. от 30.03.2010 г.,/.
Наемният договор между страните бил едностранно прекратен от СБЖ поради неизпълнение на поетите задължения
по договора за наем от първия
ответник - неплащане на наемната цена и другите посочени суми и задължения по цитирания Договор за наем от
19.12.2007 год., и Анекс от 30.03.2010
год. към него. За тези неизпълнени договорни задължения от страна на „Б.И.К." ЕООД било образувано исково
производство от СБЖ, което в момента
е висящо пред Софийски градски съд ,ТО, гр. 501/12 - V1-12 състав. Приемането и предаването на посочените обекти по
цитирания договор за наем от страните
по него е осъществявано с протоколи за предадените и получени вещи по него и тяхното състояние. В тези протоколи не
съществуват така твърдяните подобрения да са получени и да съществуват в
патримониума /имуществото/ на собственика - СБЖ.
Претенциите на ищеца били напълно и изцяло
неоснователни както по основание, така и по размер. Не били налице
предпоставките на чл.55 ал.1 от ЗЗД, тъй като липсвали получени
от СБЖ блага/подобрения/ от ищеца. СБЖ не се обогатило, тъй като не съществували твърдяните подобрения в
патримониума му.
Ответникът прави възражение за изтекла
погасителна давност.
Съдът като обсъди
представените от страните доказателства и доводите на страните, намира за
установено следното:
Представен е
Договор за наем, сключен на 4.06.2008 г. между „Б.И.К."
ЕООД, в качеството му на наемодател и ЕТ „Д.Д.
– Д.”, представляван от пълномощника И.Й.Л., в качеството на наемател по силата
на който наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване
следните търговски обекти, намиращи се в „Международен дом на Ж.ите“ гр.В.:
1./ Нощен бар –
Дискотека „Ж.“, Блок 1, със застроена площ 216.30 кв.м., със санитарен възел.
2./ Кафе –
Аперитив „Море“, със застроена площ 49.5 кв.м. със санитарен възел;
3./ Открит басейн
с прилежащата му площ и Ресторант „Д.“ – до Блок 2, със застроена площ 181
кв.м., ведно със склад и санитарен възел.
В договора е
посочено, че имотите се предават, за да бъдат ползвани само по прякото им
предназначение с изключение на ресторант „Д.“, за когото е уговорено да бъде
ползван като сладкарница или друг вид заведение за хранене, което не изисква
кухненски блок – раздел IV, т.1.2. Годишната
наемна цена съгласно раздел II, т.1 от
договора е 50 000 евро без ДДС. Съгласно раздел III, т.1 срокът на договора е 4 години и започва да тече от 15.06.2008 г.
Съгласно раздел V, т.1 наемателят се задължава да направи инвестиции за рехабилитация,
модернизация и привеждане на обектите в съответствие с нормативните изисквания
по НАССР в размер общо на 150 000 лв. без ДДС, която инвестиция следва да
бъде извършена до края на септември 2008 г. - раздел V, т.2. Съгласно раздел V, т.3
стойността на инвестицията се приспада от дължимия наем по следния начин – за
първата година се приспадат 30 000 евро и остава наем за плащане в размер
20 000 евро; за втората година се приспадат 25 000 евро и остава наем
за плащане в размер 25 000 евро; за третата година се приспадат
20 000 евро и остава наем за плащане 30 000 евро. Уговорено е, че
построените от наемателя сгради, инфраструктурни обекти и подобрения остават
собственост на собственика на имота. В
раздел V, т.5 е уговорено, че всички ремонти по обектите,
независимо дали са текущи, аварийни или основни, без описаната в т.1 инвестиция
са за сметка на наемателя и не се прихващат от наема.
В заключителните
разпоредби на договора за наем е посочено, че всички отдадени под наем
търговски обекти, както и комплекс „Международен дом на Ж.а“ са собственост на С.НА
Б.Ж..
С пълномощно Д. Д.
Т., в качеството си на управител и собственик на ЕТ „Д.Д. – Д.” е упълномощил И.Й.Л.
да го представлява във връзка с дейността на едноличния търговец пред банки,
застрахователни дружества, държавни и общински служби, да сключва и преекратява
договори с контрагенти на едноличния търговец. Подписът на упълномощителя е
нотариално заверен на 21.05.2009 г.
С нотариално
заверено волеизявление ЕТ „Д.Д. – Д.” е оттеглил даденото пълномощие.
По делото е представен
е Договор за наем
от 19.12.2007 г., сключен между С.НА
Б.Ж. като наемодател и „Б.И.К." ЕООД като наемател. По
силата на договора наемодателят отдава под наем за временно и възмездно
ползване Международен дом на Ж.а, находящ се в к.к. З.П., гр.В. с площ
45 000 кв.м., представляващ хотелски комплекс, състоящ се от хотел Ж.,
Блок 1, Трафопост; Административен блок; Нощен
бар – Дискотека „Ж.“ Блок 1; Ресторант с кухня „Ж. Блок 1; Стопански двор;
хотел „Ж.“ Блок 2; Дневен бар Мецанин; Ресторант
„Д.“ – до Блок 2; Къмпинг „СБЖ“; Оранжерия; Санитарен възел на плажа; Кафе аперитив „Море“ . Срокът на
договора е 10 години, считано от 1.01.2008 г. /чл.3 от договора. Съгласно
чл.4.3 наемодателят не отговаря за недостатъците на наетия имот, за които
наемателят е знаел или; Открит басейн;
Портал с бариера при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на
договора. Съгласно чл.5.9 наемателят не може да преотдава наетите имоти на
трети лица, освен с писмено съгласие на наемодателя. Съгласно чл.5.15
наемателят ще реализира за собствена сметка инвестиционна програма в наетите
имоти по инвестиционна програма по Приложение № 1 и Приложние № 2 към договора
за наем. Извършените подобрения в резултат на изпълнението на инвестиционната
остават в собственост на наемодателя след изтичането на срока на договора.
Представен е договор за банков кредит
– овърдрафт № 30 541/17.06.2008 г., сключен между „А.Б.Б.“ АД и ЕТ „Д.Д. – Д.”, по силата на който банката
предоставя кредит в размер 173 000 лева, който да ъде използван за
обезпечаване на дейността, съгласно приложената към договора молба за отпускане
на кредит вх. № 0387/13.06.2008 г. /Приложение № 1 към договора/.
С Пълномощно с
нотариално заверен подпис на упълномощителя на 21.05.2009 г. Д. Д. Т. в
качеството си на собственик и управител на ЕТ „Д.Д. – Д.” е упълномощил Д.Д. Т. да представлява ЕТ „Д.Д. – Д.” във връзка с
дейността на фирмата пред банки, зазстрахователни дружества, държавни и
общински служби, НАП, АВ и други; да сключва и прекратява договори с
контрагенти на фирмата.
С
приемо-предавателен протокол от 1.09.2009 г. подписан между „Б.И.К."
ЕООД и ЕТ „Д.Д. – Д.” е предаден електромер
на пиано бар.
С
приемо-предавателен протокол от 1.09.2009 г. подписан между „Б.И.К."
ЕООД и ЕТ „Д.Д. – Д.” е предаден електромер
на ресторант.
С приемо-предавателен
протокол от 1.09.2009 г. подписан между „Б.И.К." ЕООД и ЕТ „Д.Д. – Д.” е предаден електромер на
сладкарница.
С предизвестие,
предадено на нотариус на 29.09.2009 г. „Б.И.К." ЕООД е
уведомило ЕТ „Д.Д. – Д.”, че съгласно чл.2.3
от договора за наем от 4.06.2008 г. дължи наемна цена, платима до края на всеки
месец като за първата година е 24 000 евро, от което били платени 7500
евро. От м.юли 2009 г. дължимата наемна цена била 2500 евро или към момента на
поканата задължението било 24000 евро с ДДС. ЕТ „Д.Д. – Д.” е поканен да
заплати задължението си в 1-седмичен срок, след изтичането на който и при
условие, че цената не е заплатена договорът ще се счита развален, като
предизвестието съдържа и покана за опразването на имота.
Представено е
удостоверение изх.№ 5/11.02.2010 г., издадено от нотариус Бейлерян рег.№ 012 с
район на действие Районен съд В., съдържащо изпратен по нотариален ред отговор
на предизвестието от страна на ЕТ „Д.Д. – Д.”.
Представено е
Прокурорско Постановление от 10.03.2010 г. на Районна прокуратура гр.В., с
което е отказано да бъде образувано наказателно производство по жалби на Д.Д. Т. в качеството му на
пълномощник на Д. Т. срещу Д.Б.Д..
С писмо до началника на Дирекция за национален
строителен контрол заместник министъра на МРРБ
е изпратил преписката по постъпила жалба от Д. Т. за проверка за
изграждане на обект – бар в района на морски плаж Чайка – юг. /Ж./.
Представен е
Протокол от 22.02.2010 г. , подписан от представители на „Б.И.К."
ЕООД и ЕТ „Д.Д. – Д.”, с който е удостоверен
фактът, че на 22.02.2010 г. в Парк хотел Ж. били отворени заведенията пиано-бар
и снек-бар „Море“ от наемателя Д.Т.. Констатирано е, че не са установено
нарушения.
Представен е
Констативен протокол, подписан от М.Я., Д. Х. и Димо Т. за това, че на
10.03.2010 г. е посетен снек-бар „Море“ и е установено, че вследствие снежна
буря и силен вятър заведението е почти разрушено: потрошени са стъклата;
счупена е дограмата, вътрешната част на заведението – търговската зала,
кухнята, съблекалнята и складовата част са изцяло наводнени; част от
оборудването и обзавеждането са повредени; унищожена и наводнена е голяма част
от документацията. Унищожена е част от техниката.
Представени са 4
статии за бурята и причинените от нея щети.
Представени са 28
броя фактури за закупени от ЕТ „Д.Д. – Д.” материали, за които ищецът твърди,
че са били вложени за ремонт на Пиано
бар и 5 броя протоколи за СМР, извършени в Пиано-бар. Фактурите са издавани в
периода май, юни, юли и август 2008 г. и
една от юли 2009 г. и една от юли 2010 г., а протоколите за СМР – от април и от
юли 2008 г.
Представени са 46
броя фактури за закупени от ЕТ „Д.Д. – Д.” материали, за които ищецът твърди,
че са били вложени при ремонт на Бар „Море“; 16 стокови разписки. Фактурите са
от периода май, юни, юли, август 2008 г.,
а стоковите разписки май и юли 2008 г.
Представени са 34
броя фактури за закупени от ЕТ „Д.Д. – Д.” материали, за които ищецът твърди,
че са били вложени при ремонт на Сладкарница; 9 стокови разписки. Фактурите са
от периода май, юни и юли 2009 г.., а стоковите разписки май и юни 2008 г. и една
от април 2009 г.
Представени са 9
броя фактури за закупени от ЕТ „Д.Д. – Д.” материали, за които ищецът твърди,
че са били вложени в Басейн.
Представен е Опис за приемане на
имущество между „Б.И.К." ЕООД и С.НА
Б.Ж..
Представен е
Анекс към Договор за наем от 19.12.2007 г., сключен на 30.03.3010 г. между С.НА Б.Ж. като наемодател и „Б.И.К."
ЕООД като наемател.
С нотариална покана, получена на
29.06.2010 г. Съюзът на българските Ж.и е поканил „Б.И.К." ЕООД да изпълни
задълженията си по сключения договор за наем за заплащане на наемната цена в
срок до 15.09.2010 г. като е посочено, че в случай на неизпълнение договорът ще
се счита развален.
С Протокол от 30.09.2011 г. представители
на „Б.И.К." ЕООД са предали на представители на С.НА Б.Ж.имота, предмет на договора за наем от 19.12.2007 г.
Представени са
инвентаризационни описи и сравнителни ведомости за имуществото в Международен
дом на Ж.ите „В.“, съставени на 7.10.2011 г.
Представени са
два договора за наем – от 6.02.2004 г. и от 7.03.2007 г., с които С.НА Б.Ж. е
отдавало под наем на други наематели процесните имоти преди сключването на
договора с „Б.И.К." ЕООД.
Представен е
договор за възлагане на управление на хотели и ресторанти, сключен на 1.07.2012
г., по силата на който С.НА Б.Ж. е предоставил под наем Кафе-аперитив Море на М.Т.Ц.
ООД.
Представен е
сключен Договор за гражданско дружество на 1.04.2013 г. между С.НА Б.Ж. и В.Т.
ЕООД, с нотариална заверка на подписите на сключилите го лица, по силата на
който С.НА Б.Ж. е предоставило за
съвместна експлоатация в сдружението на В.Т. ЕООД за временно и възмездно
ползване Международен дом на Ж.а в к.к. З.П., в което число и процесните
обекти. Представен е Анекс към договора от 31.10.2013 г., с който срокът на
договора е промене до 1.11.2014 г.
Представен е
Устав на С.НА Б.Ж..
В съдебно
заседание на 17.03.2015 г. като свидетел е разпитана Л.Н.В., от чиито показания
се установява, че заведенията, наети от ЕТ „Д.Д. – Д.” са работили до
м.септември, когато при посещение в комплекса портиерът й казал, че заведенията
не работят. Тя не повярвала и отишла да види лично – заведенията работели, но
имали много малко клиенти. Свидетелката дава сведения за лошото състояние на
имотите към момента на наемането им и ремонтните, работи, които били извършени
в тях.
В съдебно
заседание на 17.03.2015 г. като свидетел е разпитан Д.Д. Т. – син на Д. Д., от
чиито показания се установява, че преговорите за сключване на наемния договор
били през м.април 2008 г., а договорът бил подписан малко по-късно. При
сключване на договора за наем ЕТ „Д.Д. – Д.” бил представляван от адв. И. Л..
Сключването на договора се забавило, тъй като „Б.И.К."
ЕООД чакали някакви документи от С.НА Б.Ж..
Договорът бил предоставен на ЕТ „Д.Д. – Д.” доста време след сключването му.
След като се запознали с текста на договора установили, че той не е сключен за
10 години, както било говорено, а за 4. Сумите за наем също не отговаряли на
договореното, както и начинът за заплащане. Свидетелят дава сведения за
ремонтните работи, които били извършени в наетите имоти. От показанията се
установява, че „Б.И.К." ЕООД започнали от м.октомври 2008 г. ремонт
на второто тяло на хотела, който продължил до м.юни 2009 г. Това препятствало
функционирането на ремонтираните от ЕТ „Д.Д.
– Д.” заведения. През м.ноември 2009 г. свидетелят заедно с баща си и майка си
отишли до процесните обекти, където разбрали, че достъпът им до тях е забранен.
Оттам отишли в полицията и пуснали жалби. Цялото им оборудване останало вътре.
На свидетелят било разрешено да влезе
имотите през март 2010 г.
В съдебно
заседание на 17.03.2015 г. като свидетел е разпитан Ю.Д..Д., от чиито показания
се установява състоянието на процесните имоти към момента на сключването на
договора за наем и извършените в тях ремонти.
Към делото е
приобщен протокол от 4.11.2015 г. за
разпит на свидетеля М.В.С., извършен по делегация от Районен съд Добрич. От
показанията му се установява, че му е било възложено от ЕТ „Д.Д. – Д.” да
изработи мебелли за обект пиано-бар през
2010 г. Свидетелят дава сведения за лошото състояние на процесните обекти и за
ремонтните дейности, които са били извършени в тях. След извършените в тях
ремонти заведенията функционирали по предназначението си. Достъпът до обектите
не бил възпрепятстван. За доставените от свидетеля неща на обектите били
издадени фактури, стогкови и складови разписки
Към делото е
приобщен протокол от 4.11.2015 г. за
разпит на свидетеля Д.В.Г., извършен по делегация от Районен съд В.. От
показанията му се установява, че ЕТ „Д.Д. – Д.” му възложил да достави
осветителни тела на про;цесните обекти. Свидетелят дава сведения за лошото
състояние на бара към момента на сключването на договора за наем, за ремонтните
работи, които са били извършени и за това, че след извършването им заведението
функционирало по предназначение. Свидетелят не знае достъпът до имотите да е
бил ограничаван.
Към делото е
приобщен протокол от 19.02.2016 г. за
разпит на свидетеля В.П.Ф., извършен по делегация от Районен съд В. Добрич. От
показанията на свидетеля се установява, че процесните имоти не е могло да бъдат
ползвани преди извършването на ремонта им.. През 2011 – 2012 г. свидетелят бил
ангажиран да поставя гипсо-картон, да прави шпакловка и полага боя на два от
обектите. За доставените на обектите материали свидетелят твърди, че били
издадени фактури
По делото е
изслушана съдебно-почеркова експертиза, която не е оспорена от страните.
Съгласно заключението на вещото лице И.И.
подписите в Протокол от 30.09.2011 г. и Протокол от 30.01.2008 г. за
предаване и приемане на обектите в гр.В. между „Б.И.К."
ЕООД и С.НА Б.Ж. по договор за наем от
19.12.2007 г. и в Инвентаризационен опис и Сравнителна ведомост към Протокола
от 30.02.2011 г. са положени от посочените в тях лица, от чието име изхождат.
Подписите за С.НА Б.Ж. в Опис за приемане на имущество от „Б.И.К."
ЕООД по договор за наем от 19.12.2011 г. между С.НА Б.Ж. и „Б.И.К." ЕООД са положени от посочените лица, от
чието име изхождат.
По делото е изслушана
съдебно-техническа експертиза, която след оглед на място и преценка на
документите по делото е изготвила количествено-стойностна сметка. Съгласно
заключението на вещото лице Е.Ц. разходите, направени от ищеца за извършените
от него СМР рехабилитация и модернизация на процесните обекти са общо
174 684 лв., като от тях – за Пиано-бар – 71 962 лв.; за Бар „Море“ –
92739 лв. и за ресторант „Д.“ и басейна – 9983 лв.. Повишената стойност на
имотите е общо 174 684 лв., като от тях – за Пиано-бар – 71 962 лв.;
за Бар „Море“ – 92739 лв. и за ресторант „Д.“ и басейна – 9983 лв.
По делото е изслушана
съдебно-счетоводна експертиза, която не е оспорена от сраните. Съгласно
заключението на вещото лице С.Й. сумата на разходите за извършените ремонти,
заплатена от ЕТ „Д.Д. – Д.” е общо
182 061 лв., която сума вещото лице е диференцирало по отделни обекти.
При така установената фактическа
обстановка съдът приема за установено следното от правна страна.
Видно от представения писмен договор
ищецът и ответникът „Б.И.К." ЕООД са били обвързани от наемно правоотношение,
по силата на което ответникът е предоставил на ищеца за временно и възмездно
ползване процесните имоти, за срок от 4
години, срещу задължение на ищеца да заплаща годишна наемна цена 50 000
евро без ДДС. Договорът е сключен от страна на ищеца чрез негов упълномощен
представител по твърденията му в исковата молба, независимо, че в писмените
бележки се излагат други твърдения, които съдът не следва да взема предвид, тъй
като представляват изменение на обстоятелствената част на иска извън
процесуалните срокове. По делото не е представено писмено пълномощно, но за сключването
на договор за наем такова не е необходимо с оглед разпоредбата на чл.37 от ЗЗД.
Няма спор, че имотите са били предадени на ищеца още преди сключването на
договора за наем.
Договор за наем може да бъде сключен
от наемател на вещта, като в последния случай договорът е за пренаемане и такъв е процесният договор.
Договорът за наем обаче обвързва валидно сключилите го страни, дори когато
наемодателят няма никакви права върху наеманата вещ (наем на чужда вещ) и
следователно обвързва валидно страните по процесния наемен договор, независимо,
че в договора за наем между ответниците е предвидено, че за преотдаването на
имотите, предмет на договора под наем е необходимо съгласието на собственика им.
Разбира се този договор не поражда действие за действителния собственик
Съгласно чл.229, ал.2 ЗЗД лицата, които може да
вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за
наем за повече от три години. В приложното поле на тази норма попадат
последиците от волеизявленията на пълномощниците според пределите на
представителната им власт, учредена в пълномощното. В процесният случай е от
значение за какво е бил упълномощен представителя на ищеца по процесния договор
за наем. В исковата молба ищецът твърди, че според уговорките му с неговия
пълномощник по сделката И. Л., договорът е следвало да се сключи за 10 години
/страница 3 от исковата молба и съответно страница 4 от кориците на първи том
на делото/. Това, което в случая следва да се има предвид е, че чл.229 ЗЗД
урежда не валидността на договора за наем по отношение на сключилите го страни
(тях той обвързва), а неговото действие по отношение на собственика на имота. /
Решение
№ 541 от 6.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК, докладчик
съдията Б.Б., постановено по реда на чл.290 от ГПК/. Съгласно чл.229, ал.3 ЗЗД договорът за наем, сключен за по-дълъг срок има сила за
максималния срок от три години, но това е по отношение на собственика на имота.
По отношение на страните по него /в случая ищеца и „Б.И.К." ЕООД/ същият е
валиден за срока, за който е сключен.
I. По иска с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД – съгласно този текст нищожни са договорите, които
накърняват добрите нрави.
Ищецът носи
доказателствена тежест относно факта, че клаузите на договора нарушават
критерии и норми за поведение, приети от значителна част от обществото.
Добрите нрави не са писани и конкретизирани, а съществуват като общи принципи. Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД е налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване - аргументи от чл. 307 от ТЗ, чл. 302 от ТЗ, чл. 289 от
ТЗ. Законодателят придава правна значимост на нарушението на
добрите нрави с оглед на защитата на обществените отношения като цяло, а не
само поради индивидуалния интерес на конкретен правен субект.
Съдът не установява в договора
страните да са предвидили разпоредби , които да нарушават критериите и нормите
за поведение, действащи в обществото.
В исковата молба и писмените бележки
на ищеца се твърди, че нарушаването на добрите нрави представлява сключването
на договора за срок от 4 години срещу задължението на ищеца да направи
инвестиции в имота, което нарушавало принципите на пазарното стопанство и
свободата на участие в стопанския живот. Съдът намира, че това не е вярно.
Именно принципите на пазарното стопанство дават възможност на страните по една
сделка да преценят свободно ползата за тях от тази сделка и да я сключат. В
случай ищецът е преценил ползата си от тази сделка. Сследва да се има предвид и
заложеното в самия договор, че инвестициите в наетите имоти следва да бъдат
извършени до кая на месец септември 2008 г., което означава, че ищецът е
предвидил, че ще може да ползва свободно имота след тази дата и да извлича
ползи от него, а освен това е предвидено задължение на ответника да приспада
направените инвестиции от наемната цена за първите три години.
Отделно от това описаното в
обстоятелствената част поведение на представителите на ответника „Б.И.К."
ЕООД поради което при проведените преговори е постигнато съгласие, което се
различава от това, което е заложено в договора може и да е укоримо, но не
представлява накърняване на добрите нрави.
Искът е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
II. По иска с
правно основание чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД – съгласно този текст нищожни са
договорите при които липсва съгласие. Ищецът носи доказателствена тежест
относно фактите от които следва извода, че обективираното в договора изявление
не отговаря на вътрешното му намерение.
Несъвпадането на насрещните
волеизявления на двете страни по сделката, представлява липса на съгласие, съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД,
за сключването на сделка, която законът свързва с правните последици на договор
за наем. По делото се установява, че има съвпадане на насрещните волеизявления
на страните по сделката като същите са обективирани в сключения договор.
Действително по делото е установено
/свидетелските показания на свидетеля Т./, че при воденето на преговорите
страните са разговаряли за различни условия, касаещи срока на договора и
заплащането на наемната цена, но договорът е сключен като ищецът е изразил
съгласие с клаузите, предвидени в него, чрез своя представител.
Ищецът в писмените си бележки твърди,
че липсата на съгласие се дължи на обстоятелството, че от негово име е действал
пълномощник без представителна власт. Следва
да се има предвид, че сключеният без представителна власт договор не е нищожен,
а висящо недействителен. Договорът е висящо недействителен до потвърждаването
му от упълномощителя, каквато възможност съществува, когато овластителната
сделка е подлежала на унищожение, била е абсолютно нищожна или въобще е
липсвала - представителната власт може да бъде потвърдена или да бъде извършено
ново овластяване. При отказ от потвърждение договорът става недействителен по
отношение на мнимо представлявания, а не абсолютно нищожен - нищожността е
винаги изначална и не съществува последваща нищожност. Когато ненадлежно
представляваният откаже да потвърди договора, висящността се прекратява и
сделката не поражда действие за представлявания.
Твърденията в исковата молба на ищеца
включват твърдението, че ищецът е бил упълномощил И. Л. да сключи процесния
договор. С твърденията в писмените бележки недопустимо се прави изменение на
обстоятелствената част на иска. Независимо от това следва да бъде отбелязано,
че процесният договор представлява търговска сделка и прямо него са приложими
правилата на Търговския закон, уреждащи
търговските сделки. Съгласно чл.301 когато едно лице действа от името на
търговец без представителна власт се смята, че търговецът потвърждава
действията, ако не се противопостави веднага след узнаването. Твърденията на
ищеца са, че към м.октомври 2009 г. е узнал за договора. По делото липсват
данни същият да се е противопоставил веднага. Още повече, че същият фактически
е упражнявал права и изпълнявал задължения по този договор и до м.октомври 2009
г.
Искът е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
III. По иска с
правно основание чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД –
съгласно този текст нищожни са договорите, които имат невъзможен
предмет. Ищецът носи доказателствена тежест, че към сключване на сделката е
липсвал нейния предмет и да е било невъзможно осъществяването му или е липсвал
правен акт, който да уреди статута му.
По делото не се установява договорът
за наем да е с невъзможен предмет. Действително към момента на сключването му
единият от обектите е липсвал – Бар „Море“, но видно от свидетелските показания
включително на тези на свидетеля Т. е
имало уговорка за неговото изграждане, което е било и сторено по време на
извършване на строително-монтажните работи.
По делото не е установено бар Море да
е бил извън комплекс Ж.. Отделно не е налице невъзможност на предмета поради
изключителна държавна собственост с оглед на обстоятелството, че този обект и
мястото, върху което се намира са били предоставени за ползване на ищеца и
липсват доказателства за осъществяване на това ползване.
IV . По иска с правно основание чл.40 от ЗЗД:
Задължението на представителя да
действа в интерес на упълномощителя си е принцип в института на доброволното
представителство. Нарушението на този принцип влече различни правни последици,
които са в зависимост от конкретните обстоятелства, обусловили неспазването му.
Нормата на чл. 40 от ЗЗД урежда хипотеза, в която третото
лице, с което пълномощникът е договарял във вреда на упълномощителя, е
недобросъвестно - когато представителят и лицето, с което той договаря, се
споразумеят във вреда на представлявания, в който случай договорът не
произвежда действие за представлявания. Хипотезата на чл. 40 от ЗЗД предпоставя осъществяването
на два правопораждащи факта: договор, сключен във вреда на упълномощителя и
споразумяване между пълномощника и третото лице във вреда на представлявания.
Преценката дали договорът е сключен във вреда на упълномощителя се извършва при
отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и
мотивите на представителя да го сключи. Увреждането на интереса на представлявания
може да има различни проявни форми, в т. ч. договор, сключен при неизгодни
условия съобразно конкретната икономическа обстановка или когато имуществото на
упълномощителя е неоправдано обременено или когато предоставените на
упълномощителя права са упражнени превратно, макар и в рамките на
представителната му власт. Предоставената с пълномощното свобода на договаряне
не следва да се тълкува като възможност представляваният да бъде ощетен, а като
такава за гъвкаво и в негова полза преценяване на пазарната ситуация. Успоредно
с увреждането следва да е налице и второто условие - споразумяване между
пълномощника и третото лице във вреда на представлявания. В чл. 40 от ЗЗД не се предполага
недобросъвестност на третото лице, поради което упълномощителят, позоваващ се
на тази недобросъвестност следва да я установи.
Ищецът твърди,
че договорът е сключен в негова вреда, тъй като липсва еквивалентност на
престациите. По делото не са ангажирани доказателства каква е била средната
пазарна цена на наемите за подобни на процесните имоти обекти, поради което
съдът не може да направи извод дали наемната цена, която е била договорена
съответства на цената на ползването на процесните сгради.
Като основание
за договаряне във вреда на ищеца той посочва инвестициите, които са заложени по
договора. Съдът намира, че предвидените в договора инвестиции не са уговорки
във вреда на наемателя с оглед обстоятелството, че в самия договор е предвидено
начинът, по който разходите за тях ще бъдат възстановени на ищеца /раздел 5,
чл.3 от договора за наем/.
Отделно от
изложеното не са ангажирани доказателства пълномощника на ищеца и ответника „Б.И.К."
ЕООД да са се споразумяли в негова вреда.
V.
По иска с правно основание чл.27, пр.3 и
чл.28, ал.1, пр.1 – съгласно чл.27, пр.3 унищожаеми са договорите сключени при
грешка като съгласно чл.28, ал.1 грешката в предмета е основание за унищожение
на същия когато се отнася до съществените качества на същия.
По правило грешката е съществена и
основание за разваляне на сделката, щом последната е сключена въз основа на
неверни представи за действителността. Грешката като основание за унищожаване
на един договор представлява несъзнавано несъответствие между представата на
сключващото договора лице с обстоятелствата, които имат значение при формиране
на волята му за сключване на договора досежно неговия предмет.
Волята на страната е опорочена винаги, когато
при сключването на договора тя е имала погрешна представа за съдържанието на
насрещните престации (предмета на договора), което е основание за неговото
унищожаване. По делото не е установено ищецът да е имал невярна предства за
насрещните престации по процесния договор. От твърденията в исковата молба и
изслушаните показания на свидетеля Т. се установява, че ищецът е искал да наеме
за временно възмездно ползване именно процесните обекти като е знаел и
състоянието, в кото те се намират – същите са му били предоставени преди
сключването на договора за наем.
Неправилната представа за
възвращаемостта на средствата, вложени
от ищеца не представлява грешка в предмета на договора за наем.
Искът е неоснователен.
VI. По иска с
правно основание чл.27, пр.4 ЗЗД и чл.29 – съгласно тези текстове унищожаеми са
договорите сключени при измама. Ищецът носи доказателствена тежест, че умишлено
е бил въведен в заблуждение от другата страна или от трето лице, относно
обстоятелства от съществено значение за сключване на договора. Ако измамата
изхожда от лица, които не са страни /или представляващи ги лица/ ищецът следва
да установи, че ответникът е знаел за измамата.
Волята бива опорочена по различен
начин и с различни правни последици в зависимост от това кой е предизвикал
невярната представа и кой е знаел за съществуването й. Волята е опорочена от
измама, когато невярната представа е предизвикана умишлено от насрещната
страна. Измама е налице и когато невярната представа е предизвикана умишлено от
трето лице, но насрещната страна е знаела или не е могла да не знае за съществуването
й (възползвала се е).
В исковата молба се твърди, че
измамата е свързана с липсата на определяне на наемната цена за четвъртата
година, което се установявало от формулирането на чл.3 от раздел 5 от договора.
Този текст касае начина, по който ще се компенсират средствата, заплатени от
наемателя за инвестициите в имота, а не наемната цена. Същата е определена в
чл.1 от раздел II и
е в размер 50 000 евро без ДДС за година за всички имоти, предмет на
договора.
В писмените бележки се твърди, че
ответникът „Б.И.К." ЕООД е въвел в заблуждение ищецът, че има право да
сключи договора за наем. Това се опровергава от показанията на свидетеля Т.,
който установява, че от „Б.И.К." ЕООД били казали, че чакат някакви
документи от С.НА Б.Ж. за да имат право да
сключат договора за наем, но през това време – още през м.април 2008 г. ищецът
е държал процесните имоти и ги е ремонтирал.
По делото не е установено
VII. По иска с правно основание чл.34 от ЗЗД за
сумата 15 000 лева, представляваща платената от ищеца сума като месечен
наем.
По делото не се установи нищожност или
унищожаемост на процесния договор за наем, поради което и даденото по него от
страна на ищеца не подлежи на връщане.
Искът е неоснователен.
VIII. По иска с иск с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД за сумата в размер на 181 677.44 лева.
По въпросът кога пренаемателят, какъвто е
ищецът в процесния случай, дължи на собственика на имота обезщетение по реда на
чл.59 от ЗЗД е постановено Решение № 733 от 12.11.2010 г. на ВКС по гр. д. №
1274/2009 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията А.Б. по реда на чл.290 от ГПК,
което представлява задължителна за настоящия състав съдебна практика.
Съгласно мотивите на това решение,
които настоящият състав напълно споделя при пренаемния договор не възникват
правоотношения между наемодател и пренаемател, като отношенията са между
наемателя и пренаемателя и правото на последния е обусловено от това на
наемателя. Това означава, че за обедняването си поради поправяне на вещта,
пренаемателят може да търси обезщетение, само, ако повредите са извън тези,
причинени от обикновено управление, както и, ако не се дължат на виновното му
поведение, а са по причина, за която наемодателят отговаря. Размерът е този на
реално сторените разходи. Отговорен да ги заплати е наемателят, а не направо
наемодателят или собственикът. Основанието за плащането е договорно, а
пренаемателят няма такава връзка с наемодателя /собственика/; от друга страна,
по силата на чл. 234, ал. 2 ЗЗД пренаемателят не може да има повече права от наемателя относно
ползването на имота, така, че в изследваната хипотеза на поправяне на вещта,
няма как да се ползва от общите правила за неоснователното обогатяване.
Ако подобренията са сторени в
изпълнение на клаузи по силата на наемния договор между пренаемателя и
наемателя, то тогава няма да е налице неоснователно обедняване от страната на
пренаемателя, а евентуалното обогатяване на наемодателя е въпрос на уреждане в
отношенията му с неговия наемател. Настоящият случай е именно такъв, тъй като в
процесния договор за наем е уговорено реда за извършване на инвестициите и
тяхното възстановяване от страна на наемодателя.
Искът е неоснователен, тъй като по
делото е установено, че ищецът не е извършвал разходите без основание.
Напротив, основанието за извършване на разходите е договорът му с „Б.И.К."
ЕООД
VIII. По иска с правно основание чл.230, ал.2 ЗЗД за
заплащане на обезщетение за това, че предмета на наемния договор не е предаден
от страна на ответника „Б.И.К." ЕООД в надлежно състояние в размер 181 677.44 лева съставляваща сбора от сумите, вложени за извършените
подобрения и необходими СМР за запазване на обектите предмет на процесния договор и по
иска с
правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД за заплащане на лихва за забава
върху тази сума в размер на 29 752.80 лева от датата на
недопускането на ищеца до комплекса до датата на предявяване на иска.
По делото е установено, че към момента
на сключването на договора ищецът е знаел действителното състояние на наетите
от него имоти, което се потвърждава от клаузите на самия договор, в който са
предвидени инвестиции за въвеждането им в състоянието, отговарящо на нуждите на
ищеца като наемател. Съгласно чл.230, ал.3 от ЗЗД наемодателят не отговаря за
недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено
внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците
са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство.
Средствата, които ищецът е вложил в
процесните имоти не са вредите, които е претърпял вследствие предаването в
ненадлежен вид, тъй като страните са договорили предаването на имотите именно в
този вид.
Искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
В писмените бележки на ищеца се
съдържа обсъждане на иск с правно основание чл.26, ал.1 т.1 от ЗЗД, но такъв,
видно от исковата молба не е бил предявен.
При този изход на спора ищецът следва
да заплати на ответника С.НА Б.Ж. направените от последния разноски съобразно
представен списък – 7120 лв.
Воден от горното
съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТ „Д.Д. – Д.”, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***
срещу „Б.И.К."
ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** иск с правно основание чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД за установяване нищожност на Договор за наем, сключен на 4.06.2008 г. между „Б.И.К."
ЕООД, в качеството му на наемодател и ЕТ „Д.Д.
– Д.” поради накърняване на добрите
нрави като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТ „Д.Д. – Д.”, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***
срещу „Б.И.К."
ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** иск с
правно основание чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД за установяване нищожност на Договор за наем, сключен на 4.06.2008 г. между „Б.И.К."
ЕООД, в качеството му на наемодател и ЕТ „Д.Д.
– Д.” поради липса на съгласие като
неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТ „Д.Д. – Д.”, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***
срещу „Б.И.К."
ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** искс
правно основание чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД за установяване нищожност на Договор за наем, сключен на 4.06.2008 г. между „Б.И.К."
ЕООД, в качеството му на наемодател и ЕТ „Д.Д.
– Д.” поради невъзможен предмет като
неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТ „Д.Д. – Д.”, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***
срещу „Б.И.К."
ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** иск с правно основание чл.40 от ЗЗД за установяване недействителност на Договор за наем, сключен на 4.06.2008 г. между „Б.И.К."
ЕООД, в качеството му на наемодател и ЕТ „Д.Д.
– Д.” поради сговаряне на „Б.И.К." ЕООД с представителя на ЕТ „Д.Д. – Д.” във вреда на последния като
неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТ „Д.Д. – Д.”, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***
срещу „Б.И.К."
ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** иск с
правно основание чл.27, пр.3 вр. чл.28, ал.1, пр.1 от ЗЗД за унищожаване на Договор за наем, сключен на 4.06.2008 г. между „Б.И.К."
ЕООД, в качеството му на наемодател и ЕТ „Д.Д.
– Д.” като сключен при грешка в
предмета като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТ „Д.Д. – Д.”, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***
срещу „Б.И.К."
ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** иск с
правно основание чл.27, пр.4 ЗЗД вр. чл.29 ЗЗД за унищожаване на Договор за наем, сключен на 4.06.2008 г. между „Б.И.К."
ЕООД, в качеството му на наемодател и ЕТ „Д.Д.
– Д.” като сключен при измама като
неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТ „Д.Д. – Д.”, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***
срещу „Б.И.К."
ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** иск с правно основание чл.34 от ЗЗД за сумата
15 000 лева, представляваща платена наемна цена по Договор за наем, сключен на 4.06.2008 г. между „Б.И.К."
ЕООД, в качеството му на наемодател и ЕТ „Д.Д.
– Д.” като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТ „Д.Д. – Д.”, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***
срещу С.НА
Б.Ж., Булстат ********, със седалище и адрес на управление:*** иск с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД за
сумата в размер на 181 677.44 лева
като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявените от ЕТ „Д.Д. – Д.”, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***
срещу „Б.И.К."
ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** иск с правно основание чл.230, ал.2 ЗЗД за
заплащане на обезщетение в размер 181
677.44 лева и иск с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД за заплащане на лихва за
забава върху тази сума в размер на 29 752.80 лева
като неоснователни.
ОСЪЖДА ЕТ „Д.Д. – Д.”, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление:*** да за плати на С.НА Б.Ж., Булстат ********, със
седалище и адрес на управление:*** на основание чл.78, ал.3 от ГПК сумата 7120
лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред
Софийски апелативен съд в 2-седмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: