РЕШЕНИЕ
№ 656
гр. Бургас, 04.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на шести юни през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Недялка П. Пенева
Членове:Даниела Д. Михова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова
като разгледа докладваното от Недялка П. Пенева Въззивно гражданско дело
№ 20222100500357 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по въззивна жалба на „Инвест – Строй
Прогресив“ – ЕООД– ответник в първоинстанционното производство, срещу Решение
№1632/17.12.21г., по гр. дело №5415/2020 год., по описа на Районен съд Бургас, с
което:
- е обявен за нищожен договор за дарение, инкорпориран в нотариален акт
№56, т.II, рег.№5827, т.№209/12.06.20г. на нотариус В.Дралчева, с рег.№491, с район
на действие района на БРС, сключен между К. М. П. и В. М. Д. – в качеството им на
дарители и „Инвест – Строй Прогресив“ – ЕООД, в качеството на дарен, на 1 кв.м. от
91 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор 07079.607.414 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.Бургас, с площ 662 кв.м., съставляващ пар.IV – 583 в
кв.39а; 1/10 ид.ч. от собствените им 1/3 ид.ч. от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 07079.607.414.1.1, с предназначение – жилище – апартамент, със
застроена площ 65 кв.м., находящ се в сграда, построена в гореописания поземлен
имот, като привиден – прикриващ покупко – продажба.
- е допуснато на осн. чл.33, ал.2 ЗС изкупуване в полза на Р. В. С. на 91 кв.м.
ид.ч. от ПИ с идентификатор 07079.607.414 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр.Бургас, с площ 662 кв.м., съставляващ пар.IV – 583 в кв.39а, за сумата
40000 лева, платима в едномесечен срок; 1/3 ид.ч. от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 07079.607.414.1.1, с предназначение – жилище – апартамент, със
застроена площ 65 кв.м., находящ се в сграда, построена в гореописания поземлен
имот, за сумата 37255 лева, платима в едномесечен срок от влизане в сила на
решението които суми са били договорени между страните по гореописания договор за
покупко – продажба;
- е указано на ищеца Р. В. С. задължението да плати цената в срок, като при
неизпълнение следва обезсилване на решението.
- са присъдени разноски в полза на ищеца в размер на 5406.43 лева, като е
оставено без уважение направеното възражение за прекомерност.
1
Въззивникът излага съображения за неправилност и незаконосъобразност на
постановеното решение и претендира отмяната му, с постановяване на въззивно
решение, с което искът да бъде отхвърлен. Оспорва извода на съда, че с извършеното
от ответниците П. и Д. дарение е прикрит договор за покупко – продажба, като счита,
че по делото не са представени доказателства за симулация, в т.ч. доказателства за
плащане на продажна цена; според въззивника, от извършената съдебно – счетоводна
експертиза и от свидетелските показания се установява че е извършено дарение,
последвано от договор за покупко – продажба. Оспорва се извода на съда, основан на
свидетелски показания, че по договора за покупко – продажба е налице плащане на
прехвърлените с договора за дарение части и анализира показанията на свидетелите,
относно хронологията на отношенията между съсобствениците на имота във връзка с
вземане на решение за уреждане на отношенията им на съсобственост.
Според въззивника, не е представено обратно писмо за установяване на
симулацията, не налице и начало на писмено доказателство, изводите на съда не
почиват на доказателства, а са плод на логически разсъждения и индиции както по
отношение качеството на приобретателя като търговец, така и на обстоятелството, че
договорът за дарение и договорът за покупко – продажба са сключени на една и съща
дата. Излага съображения в тази насока.
Въззивникът анализира предпоставките на чл.33, ал.1 ЗС относно правото на
изкупуване, за да обоснове извод, че същите са налице, т.к. по силата на договора за
дарение, въззивникът е станал съсобственик и е имал право да изкупи частта на
ответниците.
Въззъваемият – ищец Р. В. С., чрез адв.Кондев представя в срока по чл.263,
ал.1 ГПК писмен отговор на въззивната жалба. В него въззиваемата излага
съображения за потвърждаване на решението. Излага фактологията, досежно
родствените и съсобственически отношения между страните, както и намеренията на
ответниците за строителство и несъгласието на ищцата, които според тях да довели до
слючване на договор за дарение и последвалия го договор за покупко продажба между
ответниците. В тази връзка въззиваемата споделя изводите на първоинстанционния съд
за привидност на договора за дарение и прикриването на договор за продажба.
Обсъждат извършената СИЕ, писмени доказателства – фактури и свидетелски
показания, за да обоснове извод, че ответното дружество не е извършило безплатен
ремонт в имота на ответниците – физически лица, респ. – че не е доказан мотива за
сключването на договор за дарение.
Въззиваемата извършва анализ на отношенията между страните и излага
подробни съображения, че с оглед качеството на ответното дружество на търговец,
занимаващ се със строителна дейност, който действа по сходен начин и в други случаи,
намерението на ответниците е било да заблудят ищцата и да я пренебрегнат при
извършването на продажбата. Споделят се изводите на съда, основани на поредността
на извършените договори за дарение и договор за продажба; излагат се аргументи, че
уговорените от страните клаузи за неустойка при евикция сочи че те са очаквали
такова развитие поради заобикаляне на закона от тяхна страна.
Въззивницата излага хронологията в правоотношенията и взаимоотношенията
между съсобствениците и техните праводатели и обсъжда показанията на свидетелите,
за да обоснове извод че съдът правилно и законосъобразно ги е възприел и взел
предвид при постановяване на решението. Според въззиваемата, тезата на ответниците
е противоречива, що се отнася до дейността на ответното дружество като строител –
излага съображения.
Производството е по реда на чл.258 и сл ГПК. Въззивната жалба е подадена в
срока по чл.259 ГПК, от лица, за които съществува правен интерес от обжалване на
първоинстанционното решение; отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК,
поради което същата е допустима.
Бургаският окръжен съд, след като обсъди твърденията на страните и събраните
по делото доказателства намира, че първоинстанционният съд е установил
релевантните за спора факти и обстоятелства, които за целите на настоящото
изложение следва да бъдат изложени накратко: установил е безспорните между
страните факти, че ищцата Р. В. С. и ответниците К. М. П. и В. М. Д. се намират в
родствена връзка по съребрена линия от трета степен, като ответниците са деца на
сестрата на ищцата З. В. Д., респ. – племенници на ищцата. В това си качество и по
2
силата на наследяване и прехвърлителни сделки, страните са съсобственици на
поземлен имот с идентификатор 07079.607.414, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на ***, с площ от 562 кв.м. и в самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 07079.607.414.1.1, построен в същото дворно място.
Чрез разпит на свидетели, в т.ч. и нотариуса, консултирал и извършил
нотариалните актове, както и чрез извършване на съдебно – икономически експертизи,
съдът е установил, че между страните са били налице различия по отношение
стопанисването и ползването на процесните имоти, в т.ч. и по отношение на желанието
на ответницата П. да го използва за фризьорски салон. Страните имали желание и
намерение да се извърши строителство на нова сграда, но не постигнали съгласие по
въпросите относно броя и площта на имотите, които всеки от тях следва да получи в
новата сграда.
Установил е, че на 12.06.2020г. с договор за дарение, сключен с нотариален акт
№56, т.II, peг №5827, д.№209/12.06.2020 год. на нотариус В. Дралчева, с peг. № 491, с
район – БРС, ответниците К.П. и В.Д. са дарили на третия ответник „ИНВЕСТ-СТРОЙ
ПРОГРЕСИВ“, ЕООД, 1 кв.м. ид.ч. от собствените си 91 кв.м. от парцела и 1/10
идеални части от собствените си 1/3 ид.ч. от самостоятелния обект. С договор за
покупко – продажба, сключен с нотариален акт №№57, т.II, peг №5835, д.
№210/12.06.2020 год. на нотариус В. Дралчева, К.П. и В.Д. са продали на ответното
дружество останалите им собствени идеални части от парцела (90 кв.м.) за сумата от
40000 лева и останалите им идеални части от самостоятелния обект (9/10 от 1/3), за
сумата 37255 лева. Първоинстанционният съд е установил, че сделките са сключени,
без по отношение на ищцата да е отправено предложение за изкупуване частта на
ответниците. Установил е, че ищцата узнала за описаните по-горе сделки, от дъщеря си
и свидетел по делото Л. С., на който ответникът Д. се обадил, за да я уведоми, че той и
сестра му са продали своите идеални части от имота на фирма. Поради това и на осн.
чл.272 ГПК, въззивната инстанция препраща към мотивите на първоинстанционното
решение.
Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение,
извършена на осн. чл.26 ГПК, не установи съществуването на основания за
нищожност на същото, поради което намира, че то е валидно и допустимо. След като
взе пред вид твърденията на страните, събраните поделото доказателства и като
съобрази Закона, намира, че решението е правилно и законосъобразно и следва да бъде
потвърдено. Въззивната инстанция препраща към мотивите на решението в тази им
част.
В допълнение следва да се каже:
Както се посочва в Решение № 72 от 25.06.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1934/2017
г., IV г. о., ГК, „Разкриването на прикритата сделка се осъществява чрез изследване на
конкретни обективни данни, съпоставени по между си и с оглед твърденията на
страните, като се правят изводи относно намеренията на страните по симулативната
сделка. Тъй като установяването на субективен факт, какъвто е отношението на
страните към конкретен правен резултат е сложно и се извършва чрез проверка на
конкретни обективни данни, съдът е длъжен подробно да разгледа и провери събраните
по делото доказателства, включително и косвените такива. Трайна е практиката на
ВКС, че определени обстоятелства могат да бъдат доказвани и чрез косвени
доказателства. За да се постигне чрез косвени доказателствени средства пълно
доказване е необходима такава система от доказателствени факти, която да създаде
сигурност, че фактът, индициран чрез съвкупността на доказаните доказателствени
факти, наистина се е осъществил“.
При преценка на основателността на иска по чл.17 ЗЗД, за разкриване на
относителна симулация, а именно установяване, че действителната сделка дарение
прикрива привидната покупко-продажба, настоящия въззивен състав взе предвид: на
първо място обстоятелството, че ответното дружество е търговец, извършващ по
занятие строителство на жилищни сгради. В тази връзка и второ: от представените
нотариални актове, извършени също от нотариус Дралчева се установява, че две
седмици по-късно, ответното дружество е придобило право на собственост от други
лица на друг имот по същия начин – чрез дарение на минимални части и
непосредствено след него – закупуване на останалите части на продавачите. Това сочи
на обичайна търговска практика за изкупуване на съсобствени имоти, което
3
разколебава сериозно аргументите, че в процесния случай дарението има
благодарствен характер. Трето, нотариус Дралчева, в дадените пред
първоинстанционния съд показания установява, че ответното дружество е неин
постоянен клиент; през 2019г. тя е работила по консултиране на сделката – изследвали
собствеността, кои са собствениците, какви са парцелите, в т.ч. дали дружество може
да получи имот по дарение. Според нотариуса дружеството имало „интерес към
имота“. На четвърто място, данните по делото (показанията на св.С.) сочат, че и
другият съсобственик на имота – С., е в преговори с ответното дружество за продажба
на своите идеални части от имота на, но предвид настоящия съдебен спор, преговорите
са в застой.
Пето, договорът за дарение и договорът за покупко – продажба са сключени
едновременно – в един и същи ден, в непосредствена последователност. Дарението има
за предмет малка част от притежаваните от прехвърлителите части, а с договора за
покупко – продажба са прехвърлени останалите. Шесто, видно от съдебно –
икономическата експертиза, в счетоводството на ответното дружество, договорът за
дарение не е заведен съобразно изискванията на Закона; представените фактури за
закупуване на строителни материали следват, а не предхождат извършените
строително – монтажни работи.
На следващо място, от показанията на разпитаните свидетели, посочени от
ищеца, макар същите да са дъщери и съпруг на ищцата, се установява, че
съсобствениците на процесните имоти, не са могли да постигнат съгласие по
въпросите за параметрите на строежа, който следва да бъде изграден в поземления
имот, имали са неразбирателство и разногласия, дори ищцата и ответницата П. не са
общували помежду си.
Поради изложените съображения, въззивната инстанция намира за
неоснователни възраженията на ответниците, че договорът за дарение е валиден и е
сключен в знак на благодарност за извършен от ответното дружество ремонт в
жилището на ответника В.Д.. Свидетелските показания на свидетелите П. и Т. сочат, че
управителя на дружеството Християн Николов е искал да извърши дарение на
ремонтните дейности, за да подпомогне ответника Д. и семейството му заради
здравословното състояние на детето му и категорично отказвал да бъде овъзмедзен.
Поради това неубедително за съда звучи довода, че все пак е приел за направения
безвъзмезден ремонт, дружеството да получи дарение на минимални части от терена и
жилището, с което отношенията между страните са станали възмездни. Освен това,
последвалата покупко – продажба сочи на изначални инвестиционни намерения на
дружеството да придобие имота.
Така от съвкупността на горепосочените факти и обстоятелства явства
естествения извод, че липсата на взаимно съгласие за застрояване на терена и
неразбирателството между ищцата и ответницата П., е мотивирала ответниците да
търсят начин да прекратят съсобствеността върху имотите. Това е логичен водещ
мотив за последвалите действия – прехвърляне на идеални части от имота чрез
дарение, в който случай законът не изисква съгласието на другите съсобственици и
продажба на останалите части на новия съсобственик, в който случай не е необходимо
имотът да се предлага на съсобствениците. Имотът е прехвърлен на дружество,
извършващо строителна дейност, което в обичайната си практика придобива идеални
части от съсобствени терени, като първо чрез дарение придобива малка част, а в
последствие – изкупува останалите части.
Всички тези косвени факти и обстоятелства в логичната си последователност
водят до извод, че договорът за дарение е симулативна сделка, прикриваща договор за
покупко – продажба. Симулацията следва да бъде разкрита и следва да бъде обявена за
валидна действителната сделка – покупко – продажба.
Разпоредбата на чл.33 ЗС вменява тежест на съсобственик, който желае да се
разпореди чрез договор за продажба със своята част от имота, първо да предложи на
останалите съсобственици да изкупят частта му. Предложението следва да бъде
направено в определена форма за доказването му пред нотариуса – писмено; поканата
следва да съдържа всички условия, в т.ч. и цената, които съсобственикът – инициатор
предлага и на третите лица, с които ще договаря, ако другите съсобственици не желаят
изкупуването; съсобственикът – инициатор следва да декларира писмено пред
нотариуса, че съсобствениците му са отказали да изкупят частта му при условията, при
4
които той осъществява продажба на трето лице.
В настоящия случай не се спори, че ответниците не са направили предложение
на ищцата да изкупи дяловете им на собственост върху терена и жилището. Поради
това по отношение на нея следва да бъде признато правото да ги изкупи при цена от
40000 лева за дворното място и 37255 лева за жилището.
Първоинстанционното решение, с което исковете са уважени, като правилно и
законосъобразно следва да бъде потвърдено.
В полза на въззиваемата следва да се присъдят направените във въззивното
производство съдебно – деловодни разноски, в размер на 2500 лева – адвокатско
възнаграждение.
С оглед на гореизложеното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №1632/17.12.21г., по гр. дело №5415/2020 год., по
описа на Районен съд Бургас.
ОСЪЖДА К. М. П. , ЕГН **********, от ***, В. М. Д., ЕГН **********, от
*** и „ИНВЕСТ-СТРОЙ ПРОГРЕСИВ“, ЕООД с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Бургас, ж.к. „Славейков“ бл.82, ет.1, на основание чл. 78, ал. 3,
ГПК да заплатят на Р. В. С. ЕГН **********, съдебно - деловодни разноски в размер
на 2500 лева.
Настоящото решение подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок,
считано от връчване на препис от него на всяка от страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5