Р Е Ш Е Н И Е
гр. С., 20.01.2020 г.
Софийският окръжен
съд, гражданско отделение, IV- ти първоинстанционен
състав, в открито съдебно заседание на 12.12.2019
г., в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРИНА СЛАВЧЕВА
при участието на секретаря
Даниела Ангелова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 313/2019 г. и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по
делото е образувано по искова молба на А.К.Я. *** чрез адв.
С.Й. от САК срещу Б.К.В. ***.
Ищцата твърди,
че била собственик на жилище, находящо се в гр. С., ж.к. „С.Р.“, бл. 29, вх. Г, ет. 6, ап. 16, което закупила с
договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на НДИ от 26.10.1990 год.
на ОбНС – П.. През 2001 год. ищцата и съпругът й
заминали да живеят в Кралство И., поради което решили да продадат жилището и да
вложат средствата от продажбата в закупуването на имот в И.. След предварителна
устна уговорка с ответника ищцата получила съгласието му да изпълни възложената
от нея поръчка, а именно – да продаде жилището й, вкл. и на себе си и да й
преведе по банкова сметка ***. Уговорката била ищцата да поеме всички разходи
по продажбата. На 18.09.2018 год. ищцата подписала пълномощно, с което
упълномощила и възложила на ответника Б.В. да извърши следните действия: да
продаде от нейно име апартамента за сумата 37 000 евро; да я представлява пред
нотариус при изповядване на сделката; да подпише нотариалния акт от нейно име;
да направи изявление за получаването на продажната цена от купувача; в срок от
10 работни дни да преведе и легализира договора за покупко-продажба на описания
имот и да й предаде договора; да й преведе продажната цена в размер на
37 000 евро по личната й банкова сметка ***, подробно описана в
пълномощното. В изпълнение на уговореното ответникът продал собствения на
ищцата имот на лицето Б.М.П. от гр. М. с н.а. № 18, том I, рег. № 2019, дело № 14/2019 год., като договорът бил сключен
между ищцата – продавач чрез нейния пълномощник и довереник Б.В. и Б.П. –
купувач за сумата 37 000 евро, преведена изцяло от купувача /4000 евро
преди подписване на договора и остатъка от 33 000 евро – в същия ден след
изповядване на сделката и преди вписване на нотариалния акт в СВ-С., видно от
представено по делото платежно нареждане/.
Твърди, че до
датата на подаване на исковата молба ответникът не се е отчел за извършената
поръчка, като не й е заплатил получената от него продажна цена на имота. Счита,
че между нея и ответника е налице мандатно правоотношение, според което
довереникът следва да продаде от името и за сметка на доверителя негов недвижим
имот, като наличието на мандатно правоотношение се установява от упълномощителната сделка, в която е инкорпориран договор за
поръчка. Отсъствието на отчетна сделка ангажира имуществената отговорност на
ответника към ищцата с източник договора за поръчка между страните.
Предявява главен
иск за осъждане на ответника да й заплати сумата 37 000 евро – получена
продажна цена от продажбата на описаното по-горе собствено жилище на ищцата,
ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателното изплащане, на основание чл. 284, ал. 2 от ЗЗД и
чл. 86 от ЗЗД.
Предявява и
евентуален иск – в случай, че съдът отхвърли главния иск поради липса на
сключен договор за поръчка, а именно – за осъждане на ответника да заплати
сумата 37 000 евро на основание чл. 45 от ЗЗД като обезщетение за
имуществени вреди, претърпени поради това, че ответникът виновно не й е
заплатил получената от него продажна цена в качеството му на неин пълномощник
от продажбата на собствения на ищцата имот, като между неизплащането на цената
и настъпилото увреждане е налице пряка причинно-следствена връзка, в резултат
на което следва да се ангажира деликтната отговорност
на ответника за посочената сума, ведно със законната лихва, считано от датата
на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, на основание чл. 45 ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
В писмения отговор
ответникът оспорва исковете по основание и размер. Прави възражение, че към
момента на упълномощаването и продажбата описаният по-горе недвижим имот, чиято
продажна цена се претендира, не е бил собственост на ищцата, а е бил съсобствен на ответника и Е. И.
– дъщеря на ищцата
на основание изтекла в тяхна полза придобивна
давност, тъй като двамата са го ползвали и владяли
със знанието и без противопоставянето на ищцата по време на съвместното им
съжителство явно, непрекъснато и необезпокоявано от 2003 год. до настоящия
момент лично и чрез трети лица, допуснати като държатели на имота именно от
ответника и Е. И.. С оглед това счита, че не е налице валидно възникнало мандантно правоотношение между него и ищцата и не дължи
получената от продажбата сума. Ищцата многократно била демонстрирала съгласието
си именно дъщеря й Е. И. да се снабди с титул за собственост на апартамента,
като заявявала желанието си апартаментът да остане за нея. В подкрепа на това
твърдение било обстоятелството, че още през 2008 год. ищцата го упълномощила с
нотариално заверено пълномощно № 3992/21.08.2018 год. с права да се разпорежда
с цялото й имущество, както намери за добре и без каквито и да било ограничения
и условия. Впоследствие ищцата променила намерението си и през 2018 год. заявила желанието си със
сумата от продажбата да бъде закупено друго жилище на името на внучката й В. –
дъщерята на ответника в к.к. Б., като парите от
продажбата и последващата покупка се оползотворят от
ответника и дъщерята на ищцата с изричното съгласие на последната срещу
уговорката да й изпращат пари при необходимост. В изпълнение на тази уговорка
ответникът лично превел на ищцата по банковата й сметка 500 евро през м. март
2019 год. В хода на покупката на новото жилище в к.к.
Б. ищцата отново променила решението си, като заявила, че иска лично за себе си
цялата сума от продажбата, което било невъзможно, тъй като вече било заплатено
капаро за новия имот на 20.02.2019 год. и сделката била финализирана
на 04.04.2019 год. Оспорва изцяло както главния, така
и евентуалния иск за заплащане на сумата 37 000 евро, както и акцесорната
претенция за заплащане на законна лихва. Сочи, че не е налице вреда за ищцата
от сключената сделка, произтичаща от неплащането на цената от продажбата на
апартамента предвид обстоятелството, че същият не е бил нейна собственост към
18.09.2018 год.
Прави евентуално
възражение за прихващане на претендираната от ищцата
сума 37 000 евро с направените от ответника разходи по поддръжката и по продажбата на апартамента на обща
стойност 13 551,48 лв., както следва: 1. Разходи за ремонт, поддръжка и
текущи такси за апартамента общо в размер на 10 100,20 лв., а именно: цялостно
боядисване на апартамента с латекс през 2015 год. – 1500 лв.; ремонт на
кухнята, замазване на пукнатини, подмяна на кухненски шкафове и плот, подмяна
на балатум – 2500 лв.; ремонт на баня – подмяна на плочки фаянс и теракота /разбиване, измазване и лепене на
плочките/, подмяна на тръби на ВиК инсталацията и
мръсен канал в апартамента – общо на стойност 4 500 лв.; платени данъци за
недвижимия имот и такса смет за периода 2011 – 2017 год. – 650,75 лв.; платен
данък недвижим имот и такса смет за 2018 год. – 49,45 лв.; подмяна на ВиК инсталация на целия вход – 600 лв.; смяна на топломери –
двукратна – общо 300 лв.; 2. Разходи за подготовка и
осъществяване на сделката за продажба на имота общо в размер на 3 451,28
лв., а именно: такса за издаване на данъчна оценка от СО – 34 лв.; такса за
издаване на схема от СГКК – С. град – 20 лв.; комисионна за посредник – брокер
при продажбата – 1200 евро или 2 346,99 лв.; такса валутен превод – 15
евро или 29,34 лв.; превод по сметка на А.Я. – 500 евро или 977,92 лв.; такса
валутен превод – 22 евро или 43,03 лв.
След преценка на
събраните по делото доказателства във връзка с доводите на страните съдът
намира за установено от фактическа страна следното:
С пълномощно от
18.09.2018 год., изготвено при условията на чл. 84 от ЗННД и заверено от
завеждащия Консулска служба в посолството на РБългария
в М. А.К.Я. е упълномощила Б.К.В. да продаде на когото намери за добре и при
условия, каквито прецени, включително и по чл. 38 от ЗЗД, и на цена от
37 000 евро, следния собствен на упълномощителката
недвижим имот: апартамент 16, находящ се в гр. С., жк. „С.Р.“, вх. Г, ет. 6 на жилищна сграда – блок 29 със
застроена площ 42,04 кв.м., състоящ се от една стая, кухня и обслужващи
помещения, при посочени граници и съседи, заедно с прилежащото избено помещение
№ 16 с полезна площ 3,27 кв.м., заедно с 0,360% ид.ч.
от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е
построена същата – държавна земя, както и да я представлява пред нотариус при
изповядване на сделката и изготвяне на нотариалния акт за продажба на имота,
както и да подпише същия от нейно име, да получи продажната цена в размер на
37 000 евро по банкова сметка ***, да направи изявление за получаването й;
в срок от 10 работни дни да преведе и легализира договора за покупко-продажба
на описания имот, който да й предаде и да й преведе сумата от получената
продажна цена в личната й банкова сметка ***, М., посочена в пълномощното.
С нотариален акт №
18, том I, рег. № 2019, дело № 14/14.02.2019 год. на нотариус Вуцова
с рег. № 033 А.Я., действаща чрез пълномощника си Б.В., е продала на Б.М.П.
следния свой собствен недвижим имот, придобит чрез покупко-продажба преди брака
и представляваш нейна лична собственост, а именно: самостоятелен обект в сграда
с предназначение жилище – апартамент с идентификатор 68134.613.186.4.85 по
кадастралната карта на гр. С. с адрес: жк. „С.Р.“, бл. 29, вх. Г, ет. 6, ап. 16 със застроена площ
42,04 кв.м., състоящ се от една стая, кухня и обслужващи помещения, при
посочени граници и съседи, заедно с прилежащото избено помещение № 16 с полезна
площ 3,27 кв.м., заедно с 0,360% ид.ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е построена
същата – държавна земя, за сумата от 37 000 евро, от която пълномощникът
на продавача е получил 4000 евро преди подписване на нотариалния акт по
собствената си банкова сметка *** „Ю.Б.“ АД и е съгласен да получи остатъка в
размер на 33 000 евро в същия ден след подписването на нотариалния акт и
преди неговото вписване в Службата по вписвания при АВ-С. по същата банкова
сметка. ***, че разходите по сключване на договора – местен данък, нотариална
такса и държавна такса за вписване са за сметка на купувача. Видно от
представеното по делото платежно нареждане от 14.02.2019 год. купувачът Б.П. е
превела по сметка на Б.В. в „Ю.Б.“ АД сумата 33 000 евро.
С договор от
21.12.2018 год. ищцата чрез пълномощника си Б.В. е възложил на
агенция-посредник по занятие при сключването на сделки с недвижими имоти „А.“
ЕООД да извърши посредничество при продажбата на процесния
недвижим имот, описан по-горе, за продажна цена в размер на 40 000 евро,
срещу възнаграждение в размер на 3% от продажната цена на имота, но не по-малко
от 600 лв. Дружеството – посредник е издало фактура № 3/21.12.2018 год. с
получател А.Я. за сумата 2 346,99 лв., представляваща комисионна за посредническа
услуга, като е посочено, че същата е платена. Видно от представеното извлечение
от разплащателната сметка на името на Б.В. в „Ю.Б.“ АД сумата в размер на 1200
евро /левова равностойност 2346,99 лв./ е заплатена от банковата смета на
ответника на 21.12.2018 год.
Според показанията
на св. Н., която от 1996 год. живее в същия блок в жк.
„С.Р.“ и познава ищцата преди същата да замине за И., свидетелката работела
като брокер на недвижими имоти и ищцата два пъти /2015 год. и през 2017 год./ й
се обаждала по телефона с молба да я консултира за цената на апартамента, който
искала да продаде, тъй като живее под наем в И. и има нужда от жилище. Ищцата
дала на свидетелката телефона на зет си, който да й покаже жилището, в което по
това време имало наематели. Свидетелката поискала достъп до жилището, за да
направи оценка, но ответникът В. казал, че вече са се разбрали с ищцата и че
той ще поеме продажбата.
Съгласно
показанията на св. Д. от 2001 год. ищцата живее постоянно в И., като оттогава
досега жилището се ползвало от ответника Б.В. и дъщерята на ищцата – Е., а
преди това – от К. – братовчедка на Е.. Знае, че ответникът правил ремонт на
жилището, като съпругът на свидетелката му помагал да купува и качва
материалите до шестия етаж. След заминаването на ищцата в чужбина първо бил
направен освежителен ремонт – боядисване на врати, прозорци, стени, подмяна на
шкафове в кухнята. По това време в жилището живеела К.. По-късно /около
2013-2014 год./ бил направен основен ремонт, като банята била изкъртена до
мазилка и облицована с плочки, бил сложен бил бойлер и щранговете
били сменени. Ответникът и Е. споделили, че заплатили за ремонта около 4000 лв.
Апартаментът бил оставен от ищцата с много неплатени сметки за парно, данъци,
вода, кабелна телевизия и разходи за входа, като всички разходи заплатил Б.В.. А.
споделила пред свидетелката, че иска апартаментът да остане за внучката й, като
така ще има и къде да пребивава при посещенията си в България.
Свидетелката К.Р. –
племенница на ищцата, твърди, че живяла в процесното
жилище от края на 2001 год. до 2003 год., като ключ от апартамента й дала Е. –
дъщерята на ищцата и нейна братовчедка. Първоначално жилището било в много лошо
състояние, но Б. и Е. направили освежителен ремонт – боядисване, подмяна на
мебелите в кухнята и др. вещи – диван, домакински съдове. През целия период от
заминаването на А. в И. за имота се грижели дъщеря й и ответника по делото.
Свидетелката живяла в жилището, без да плаща наем, по уговорка с Е. и със
знанието на ищцата.
Според св. Д. –
съсед на ищцата, през периода 2004-2007 год. в процесния
апартамент живели различни наематели, като имената им фигурират в специално
водена касова книга, където се отбелязвали събираните общи разходи от живущите
във входа. Не знае да е правен ремонт в жилището след 2001 год. Не е влизала в
апартамента, тъй като там живеели наематели. През 2008 год. А. дошла в България,
но нямала ключ от жилището в кв. „С.Р.“, като само оставила багаж при
свидетелката и заминала за гр. Т.
при майка си, а по-късно се върнала да вземе
багажа.
Съгласно
показанията на св. С. – приятелка на Е., последната живее съвместно с ответника
от 2002-2003 год., като двамата имат дете. След като ищцата заминала за И., за
апартамента се грижела дъщеря й, като известно време двамата с Б. живели там. Е.
правила ремонта на банята. През зимата на 2018 год. разбрала, че ищцата иска да
се продаде жилището и да се купи имот в к.к. Б. за
внучка й В.. Свидетелката дори смятала, че имотът вече е прехвърлен на Е., тъй
като в началото на 2019 год. ищцата я питала какво става и дали вече са продали имота. Впоследствие
свидетелката разбрала, че са се скарали за апартамента, като ищцата вече не
искала той да се продава. От разговори с Е. свидетелката знае за правен ремонт
в банята и антрето около 2015 год.
От представените по
делото приходни квитанции от 03.11.2017 год. и 02.10.2018 год. на Столична
община се установява, че ответникът В. е заплатил данъци и такса смет за процесния имот за периода 2011 год. – 2017 год. в размер на
650,75 лв., както и данък недвижим имот и такса смет за 2018 год. в размер на
49,45 лв. Ответникът е заплатил на 11.02.2019 год. и такса в размер на 34 лв.
по сметка на общината за издаване на данъчна оценка, която е приложена по делото.
Видно от нареждане
за превод от 20.03.2019 год. ответникът е превел по сметка на ищцата сумата 500
евро, като не е посочено основанието за превода.
При така
установената фактическа обстановка съдът направи следните изводи от правна
страна:
Предявеният главен иск е с правно
основание чл. 284, ал. 2 и чл. 86 от ЗЗД.
По силата на упълномощителната сделка ищцата е учредила представителна власт в полза на ответника за осъществяване на следните действия: за продажба на процесния имот; за получаване на продажната цена в размер на 37 000 евро и за превеждане по банков път на ищцата на получената сума като продажна цена на имота. Съдът намира, че в случая освен упълномощителната сделка страните са сключили и договор за поръчка. Това е така, тъй като едностранният характер на упълномощаването като правна сделка не е основание да бъде изключен нейния каузален характер. Когато довереникът трябва да продаде от името и за сметка на доверителя негов недвижим имот наличието на мандатно правоотношение може да се установи както от упълномощителната сделка, така и от съдържанието на нотариалния акт, в който е оформена продажбата, когато в него е записано, че пълномощникът действа от името и за сметка на упълномощителя. В случаите, когато довереникът е действал от името и за сметка на доверителя, правата и задълженията по сделката с третите лица са възникнали направо в имуществена сфера на доверителя. Следователно, след като ответникът е разполагал с правомощието да извършва правни действия от името на упълномощителката, за него е възникнало и правното задължение да отчете получените в резултат на сделката суми. В трайно установената съдебна практика - решение № 338 от 11.01.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1729/2015 г., ІV ГО, постановено по реда на чл. 290 от ГПК и др., е прието, че вътрешните отношения между представляван и представител, включват правоотношенията, произтичащи от упълномощаването, което може да е или да не е съпроводено от договор за поръчка (или друго правоотношение, от което произтича овластяването). Упълномощаването е едностранна сделка, която поражда материалното субективно право на представителя да ангажира със своето поведение (действия и бездействия) чужда правна сфера и правното задължение на представлявания да търпи в патримониума си правните последици от извършените действия и осъществените бездействия. Ако страните не са обвързани от договор за поръчка (или друго правоотношение, от което произтича овластяването), за представителя не може да възникнат никакви задължения, в т. ч. да действа в упражняване на учредената представителна власт. Когато пълномощието е за извършване на действия или комплекс от действия и бездействия, отношенията между представляван и представител се уреждат само от овластителната сделка докато представителят бездейства - преди овластяването не е имал и след овластяването няма поведение, което показва воля да поеме задължението да осъществи представителната власт. Упражни ли представителната си власт (преди прекратяване на пълномощието), пълномощникът може да се обвърже от договор за мандат (със съдържание според извършените действия в рамките на пълномощието), доколкото с конклудентните си действия той изявява воля, която съвпада с изявената воля от упълномощителя. Когато с упражняването на представителната власт, пълномощникът действа в качеството на довереник, е длъжен да изпълни поръчката с грижата на добър стопанин, да пази имуществото, което е получил, да уведомява доверителя за изпълнението, да му даде сметка, да му предаде всичко което е получил и т. н. В същото решение е посочено още, че когато представителят получава нещо от името на представлявания, трето лице дава на основание външните отношения с представлявания, а пълномощникът получава на основание вътрешните отношения с представлявания. Пълномощникът получава на правно основание, но това основание е договор за поръчка, сключването и съдържанието на който се доказва от волята, манифестирана чрез поведението, свързано с упълномощаването, което може да е изрично, конклудентно или мълчаливо (търпяно), и упражняването на представителната власт - конклудентни действия, манифестиращи волята на пълномощника, която съвпада с изявената воля от упълномощителя. Задълженията на пълномощника в качеството му на довереник са да пази полученото с дължимата грижа, да уведоми доверителя за изпълнението, да му даде сметка и му предаде всичко което е получил. Ако довереникът не уведоми доверителя за изпълнението, не му даде сметка и не му предаде всичко което е получил, но се разпореди с полученото, в негова тежест е да докаже, че е имал мандат да го направи или че е действал като гестор. Упълномощаването може да е конклудентно действие, с което се предлага сключване на договор за мандат. Упражняването на представителната власт, когато тя налага извършване на правни действия, които в последствие налагат упълномощения да действа като довереник представлява конклудентни действия, с които той изявява воля, която съвпада с изявената воля от упълномощителя за пораждане на мандатните отношения. Това, че мандатните отношения могат да възникнат с конклудентни действия е застъпено в задължителна практиката на ВКС обективирана в Решение № ЗЗ8 от 11.01.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1729/2015 г., IV г. о.; Решение № 59 от 6.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 4617/2013 г., IV г. о. и др.
В случая отношенията
между страните не се ограничават само до учредяването, респ. приемането на
правата по пълномощното. С договора за покупко-продажба от 14.02.2019 год., обективиран в нотариален акт № 18, том I, рег. № 2019, дело № 14/2019 год. ответникът -
действащ лично и в качеството на пълномощник на ищцата се е разпоредил с
притежавания от упълномощителката недвижим имот, като
изрично е упълномощен да получи цената по договора от името и за сметка на
ищцата. По делото се установи, че ответникът е получил пълния размер на
продажната цена от 37 000 евро. Следователно, ответникът не само е приел
учредената представителна власт, но и я упражнил като довереник на
ищцата-продавач. След като при упражняването на представителната власт,
ответникът-пълномощник действа и като довереник на ищцата, той е длъжен да
изпълни поръчката с грижата на добър стопанин, да пази имуществото, което е
получил, да уведоми ищцата-доверител за изпълнението, да й даде сметка и да й
предаде всичко, което е получил в изпълнение на поръчката. /в този смисъл са
Решение № ЗЗ8 от 11.01.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1729/2015 г., IV г. о.,
Решение № 323 от 6.01.2015 г. на ВКС по гр. д. № 689/2014 г., IV г. о. и др./. С упълномощаването на ответника да продаде
от името на ищцата собствения й недвижим имот и да получи продажната цена,
ищцата е извършила не само тази упълномощителна
сделка, а паралелно с нея е сключила с ответника и мандатен договор (договор за поръчка - чл. 280 от ЗЗД).
Спорно е по делото дали ищцата е титуляр на правото на
собственост върху продадения имот, съответно дали има право да получи продажната
цена. Ответникът прави
възражение, че към момента на упълномощаването и продажбата процесният
недвижим имот не е бил собственост на ищцата, а е бил съсобствен
между него и Е. И. – дъщеря на ищцата на основание изтекла в тяхна полза придобивна давност, тъй като двамата са го ползвали и владяли със знанието и без противопоставянето на ищцата по
време на съвместното им съжителство явно, непрекъснато и необезпокоявано от
2003 год. до настоящия момент лично и чрез трети лица, допуснати като държатели
на имота именно от ответника и Е. И.. Тези възражения
следва да се квалифицират като такива за нищожност на договора за поръчка
поради невъзможен предмет, тъй като се твърди, че поръчващият не е собственик
на имота, а такъв е ответникът, който се явява и пълномощник и за последния не
възниква задължение да предаде на упълномощителката
получената по договора от 14.02.2019 г. продажна цена. По тези възражения съдът
намира следното:
В производството по иск по чл. 284, ал. 2 от ЗЗД довереникът не разполага с правото да противопоставя възражение,
че доверителят (в случая упълномощителката - ищца) не
е бил собственик на имотите, предмет на разпоредителната сделка и че няма право
да получи продажната цена. Претенцията по чл. 284, ал. 2 ЗЗД
има облигационноправен характер и въпросът за правото
на собственост е ирелевантен за изхода на спора и не
подлежи на изследване, нито на установяване със сила на пресъдено
нещо. Този въпрос не е елемент от фактическия състав на иска, а не би могъл да
бъде предмет и на инцидентен установителен иск за
наличие, респ. липса на право на собственост на упълномощителя
върху имота, предмет на сделката, за която е упълномощаването. Довереникът
действа от името на доверителя, като последиците от неговите действия настъпват
изключително в правната сфера на последния, включително и правото да получи
продажната цена. Ответникът по иска по чл. 284, ал. 2 ЗЗД
разполага с други средства за защита, и то в отделно исково производство -
евентуално за правото си да задържи продажната цена, ако установи относителна
симулация спрямо продавача, като докаже, че е договарял като собственик, а не
като пълномощник или на правото си на собственост - с иск по чл. 108 ЗС,
ако претендира, че е собственик на имотите и да иска връщането им от купувача.
С оглед на това, следва да се приеме, че релевираното
възражение е неотносимо към предмета на спора, поради
което не следва да се обсъжда. Независимо
от това, за пълнота на изложението следва да се посочи, че това възражение е
неоснователно и по същество. Ответникът не проведе успешно пълно доказване, че
към момента на продажбата имотът е бил придобит в съсобственост от него и Е. И. – дъщеря на ищцата
на основание изтекла в тяхна полза придобивна
давност. По делото беше установено, че същите са ползвали процесния
имот лично, ремонтирали да го и са го отдавали под наем на трети лица от 2001
год. до датата на продажбата, със знанието и без противопоставянето на ищцата.
Не се доказа същите да са превърнали държането във владение и да са
манифестирали пред ищцата такова намерение да придобият правото на собственост
върху имота, т.е. да са проявили намерение за своене.
Без значение в случая е обстоятелството, че през определен период от време
ищцата е имала намерение да прехвърли имота на дъщеря си, респ. на внучката си,
след като това намерение не е реализирано. Поради това и възраженията на
ответника за придобито от него в съсобственост с третото лице право на
собственост върху процесния имот и за нищожност на
договора за поръчка, са неоснователни.
След извършването на продажбата на имотите на 14.02.2019
г., съгласно чл. 284, ал. 2 от ЗЗД ответникът е дължал на ищцата отчетна сделка, включително -
предаване на получената от продажбата цена в размер 37 000 евро, която е била
преведена по сметка на пълномощника. С оглед изложеното пълномощникът дължи
връщане на продажната цена, получена от него по договора, след като не е
доказал да е отчел на упълномощителката преди
завеждане на иска или до приключване на устните състезания претендираната
сума.
Предвид извода на съда за съществуване на спорното право,
следва да се разгледа и релевираното в условията на
евентуалност възражение за прихващане на ответника.
Възражението за
прихващане на ответника е с правно основание чл. 104 от ЗЗД, чл. 298, ал. 4 от ГПК .
Съгласно чл. 104 на ЗЗД прихващането се извършва чрез изявление на едната страна, отправено до другата като двете насрещни вземания се смятат погасени до размера на по-малкото от тях от деня, в който прихващането е могло да се извърши. Изявлението може да бъде направено извън и преди процеса, но за да настъпи материалноправният му ефект – погасяване на насрещните вземания до размера на по-малкото от деня в който са били налице условията на чл. 103 ЗЗД, то трябва да е било доведено до знанието на насрещната страна по правоотношението. Твърдения от страна на ответника такова волеизявление да е правено преди настоящия процес липсват, т.е. изложените доводи в отговора на исковата молба следва да се третират като съдебно възражение за прихващане, което е направено своевременно с отговора на исковата молба. Съдът намира, че от събраните по делото доказателства се установи по безспорен начин, че ответникът има вземане срещу ищцата за следните суми: 1200 евро – заплатена комисионна във връзка със сключената сделка за покупко-продажба; както и сумата 34 лв. /17,38 евро/ - заплатена на 11.02.2019 год. от ответника държавна такса за издаване на данъчна оценка за процесния имот и сумата 20 лв. /10,23 евро/ – такса за издаване на схема на имота от АГКК, или общо - 1 227,61 евро. Посочената комисионна е дължима от ищцата, тъй като е заплатена като възнаграждение за брокерска услуга именно във връзка с процесната покупко-продажба. Неоснователно е възражението на ищцата, че разходите по сделката са изцяло за сметка на купувача Б.П. – в т. 7 от нотариалния акт изрично е посочено, че за сметка на купувача са единствено разходите за местен данък, нотариална така и държавна такса за вписване. Видно от договора за посредничество, фактурата от 21.12.2018 год. и извлечението от сметка на ответника, посочената комисионна е заплатена от ответника и то именно като възнаграждение за посредничество при продажбата на процесния имот, т.е. във връзка с мандатното правоотношение. Тази сума подлежи на възстановяване от ищцата, независимо че ответникът не е бил упълномощен да подписва договор с посредник от името и за сметка на Я.. Съдът намира, че в случая сключването на договора за посредническа услуга следва да се квалифицира като водене на чужда работа без пълномощие. Съгласно чл. 60, ал. 1 ЗЗД, който предприеме управлението на работа, за която знае, че е чужда, без да е натоварен, е длъжен да се грижи за нея, докато заинтересуваният може да я поеме. На основание чл. 61, ал. 1 ЗЗД, ако работата е била предприета уместно и е била добре управлявана в чужд интерес, заинтересуваният е длъжен да изпълни задълженията, сключени от негово име, да обезщети управителя на работата за личните задължения, които той е поел, и да му върне необходимите и полезни разноски заедно с лихвите от деня на изразходването им. Воденето на чужда работа без мандат (гестия) представлява извъндоговорно основание за възникване на облигационни отношения. В случая съдът намира за установено, че договорът за посредничество е сключен от ответника именно с оглед реализиране на целта на упълномощителната сделка – продажбата на имота на ищцата и в интерес на последната, т.е. последиците от нея настъпват в чужда правна сфера; ответникът - гестор съзнателно е предприел извършване на тази работа, като в този случай правоотношението се поражда между гестора и лицето, в чиято правна сфера са извършени действията - ищцата, като работата е предприета уместно и е била добре управлявана от ответника, след като е довела до намирането на купувач и се е стигнало се е до сключването на процесния договор за продажба. Доказа се и реалното заплащане от страна на ответника на възнаграждението на посредника, чийто размер съответства на обичайната търговска практика. В този случай ищцата следва да обезщети ответника, като му върне разноските, които е направил при воденето на тази работа, поради което и възражението за прихващане с насрещното вземане на ответника в размер на 1200 евро – заплатена комисионна във връзка със сключената сделка за покупко-продажба, е основателно. Ищцата дължи на ответника и заплатената държавна такса за снабдяване с данъчна оценка за процесния имот – 34 лв. и за издаване на схема на имота от СГКК – 20 лв., тъй като тези документи са издадени именно за целите на нотариалното производство по сключване на процесната сделка, като този разход е дължим от продавача по договора, след като не е предвиден изрично в тежест на купувача в т. 7 от н.а. № 18/19 год.
Съдът намира, че заплатената от ответника сума от 650, 75 лв. - данъци и такса смет за процесния имот за периода 2011 год. – 2017 год. и сумата 49,45 лв. - данък и такса смет за имота за 2018 год., не подлежат на възстановяване от ищцата, тъй като се установи, че ответникът е извършвал действия по управление и поддръжка на имота и е получавал наемната цена, като с част от нея е покривал разходите за жилището. Сумата от 500 евро, заплатена от ответника по сметка на ищцата на 20.03.2019 год. също не подлежи на връщане, тъй като видно от твърденията на самия ответник, същата е заплатена въз основа на уговорка с ищцата – „… като се уговорихме да й изпращаме пари при необходимост, за което тя даде изричното си съгласие многократно. В изпълнение на тази уговорка аз лично й преведох по банковата й сметка 500 евро през месец март 2019 год.“ /вж. писмения отговор на исковата молба/. По делото не се спори, че ответникът и дъщерята на А.Я. са получавали наемите от процесния имот, като при нужда са изпращали парични средства на ищцата, което е нормално и предвид близките й родствени отношения с Е. И.. Ответникът също признава, че сумата е изпратена на ищцата въз основа на постигната между тях уговорка. С оглед това в тежест на Б.В. беше да проведе успешно пълно доказване на твърдението си, че тази сума подлежи на възстановяване, тъй като е отпаднало основанието за получаването й от ищцата – нещо, което по делото не беше направено. От събраните по делото доказателства не се установиха по основание и размер и твърдяните от ответника разходи за ремонт на жилището. Според показанията на св. Д. ответникът направил освежителен ремонт на жилището през 2001 год. – боядисване на врати, прозорци, стени, подмяна на шкафове в кухнята, а през 2013-2014 год. бил направен основен ремонт, като банята била изкъртена до мазилка и облицована с плочки, бил сложен бил бойлер и били сменени щранговете в жилището. По делото не са ангажирани каквито и да било доказателства за реално направените от ответника и Е. /дъщеря на ищцата/ разходи във връзка с тези ремонтни дейности. За размера на заплатените суми съдът не може да се основава само на показанията на свидетелката, тъй като по този въпрос същата възпроизвежда твърденията на самия ответник и на дъщерята на А.Я.. Освен това, според св. С. с ремонтните дейности се занимавала основно Е. И., поради което не може да се установи, че претендираните разходи са извършени именно от ответника, който към този момент не е бил собственик на процесния имот. По изложените съображения съдът намира за неоснователно възражението на ответника за прихващане със следните суми: 1500 лв. – разходи за цялостно боядисване на апартамента с латекс през 2015 год.; 2500 лв. – разходи за ремонт на кухнята, замазване на пукнатини, подмяна на кухненски шкафове и плот, подмяна на балатум; 4 500 лв. – за ремонт на баня – подмяна на плочки фаянс и теракота /разбиване, измазване и лепене на плочките/, подмяна на тръби на ВиК инсталацията и мръсен канал в апартамента; 600 лв. - подмяна на ВиК инсталация на входа; 300 лв. – разходи за смяна на топломери. Същото е неоснователно и относно твърдяното вземане такса валутен превод – 15 евро и такса валутен превод – 22 евро, тъй като не е доказано ответникът да е направил такива разходи и то във връзка с процесната сделка, които да подлежат на възстановяване от ищцата.
Предвид
изложеното, съдът намира за установено по делото, че двете страни имат насрещни
парични ликвидни и изискуеми вземания, като ищцата има вземане срещу ответника
за сумата 37 000 евро, а ответникът има вземане общо за сумата 1 227,61 евро. Погасяването на
насрещните вземания е до размера на по-малкото от тях, като в случая вземанията
на ответника сумарно са по-малки по размер от вземането на ищцата, поради което
главният иск следва да бъде уважен за сумата от 35 772,39 евро, като в
останалата част до пълния предявен размер от 37 000 евро същият следва да
бъде отхвърлен като погасен чрез прихващане. Ответникът дължи и законна лихва
върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното изплащане. Предвид изхода на спора съдът не следва да се произнася
по предявения от ищцата евентуален иск с правно основание чл. 45 от ЗЗД.
При този изход на делото право на разноски за настоящата
инстанция имат и двете страни, тъй като съдът, в хода на производството е приел
за основателна ищцовата претенция, но тя е частично отхвърлена
поради уважаване на процесуално възражение за прихващане. С оглед това
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищцата сумата 5 410 лв.
разноски, а ищцата следва да заплати на
ответника сумата 80 лв. разноски, съразмерно на отхвърлената част от иска,
поради погасяване на вземането чрез съдебното прихващане. Съдът намира за
неоснователно възражението на ответника по чл. 78, ал. 5 от ГПК за прекомерност
на заплатеното от насрещната страна адвокатско възнаграждение. С оглед цената
на предявения иск минималното адвокатско възнаграждение, изчислено по реда на
чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г., възлиза на 2700
лв., като заплатеното от ищцата адвокатско възнаграждение е в посочения
минимален размер.
Воден от горното,
Софийският окръжен съд
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА Б.К.В. с ЕГН **********
*** да заплати на А.К.Я. *** сумата 35 772,39 евро, представляваща неотчетена
сума по договор за поръчка – продажна цена на апартамент с идентификатор
68134.613.186.4.85 по кадастралната карта на гр. С. с адрес: жк. „С.Р.“, бл. 29,
вх. Г, ет. 6, ап. 16 със застроена площ 42,04 кв.м., заедно с прилежащото
избено помещение № 16 с полезна площ 3,27 кв.м. и 0,360% ид.ч.
от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, по договор за
покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 18, том I, рег. № 2019, дело № 14/14.02.2019 год. на
нотариус Вуцова с рег. № 033 на НК, между А.Я. -
продавач, действаща чрез пълномощника си Б.В., и Б.М.П. - купувач, ведно със
законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата
молба - 30.04.2019 год. до окончателното изплащане, с правно основание чл. 284,
ал. 2 и чл. 86 от ЗЗД, като ОТХВЪРЛЯ предявения
главен иск за разликата над 35 772,39 евро до пълния предявен размер от
37 000 евро, като погасен чрез прихващане с
насрещно вземане на ответника за сумата 1 227,61 евро, от която: 1200 евро – заплатена
комисионна за сключване на сделката за покупко-продажба; 17,38 евро - заплатена на
11.02.2019 год. от ответника държавна такса за издаване на данъчна оценка за процесния имот и 10,23 евро – заплатена от ответника такса за издаване
на схема на имота от
АГКК, ведно със
законната лихва, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ възражението на Б.К.В.
против А.К.Я. за прихващане със следните суми, с които ищцата неоснователно се
е обогатила за негова сметка: 650,
75 лв. - данъци и такса смет за процесния имот за периода 2011 год. – 2017 год.; 49,45 лв.
- данък и такса смет за имота за 2018 год.; 500 евро - заплатена от ответника
по сметка на ищцата на 20.03.2019 год.; 1500 лв. – разходи за цялостно
боядисване на апартамента с латекс през 2015 год.; 2500 лв. – разходи за ремонт
на кухнята, замазване на пукнатини, подмяна на кухненски шкафове и плот,
подмяна на балатум; 4 500 лв. – за ремонт на баня – подмяна на плочки
фаянс и теракота /разбиване, измазване и
лепене на плочките/, подмяна на тръби на ВиК
инсталацията и мръсен канал в апартамента; 600 лв. - подмяна на ВиК инсталация на входа; 300 лв. – разходи за смяна на
топломери; такса валутен превод – 15 евро и такса валутен превод – 22 евро,
като НЕОСНОВАТЕЛНО.
ОСЪЖДА Б.К.В.
***, с ЕГН **********, да заплати на А.К.Я. ***, с ЕГН **********, сумата 5 410 лв., представляваща направените по делото
разноски, съобразно уважената част от иска, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА А.К.Я.
***, с ЕГН **********, да заплати на Б.К.В. ***, с ЕГН **********, сумата 80
лв. разноски, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните пред Софийски апелативен съд.
СЪДИЯ: