№ 163
гр. София, 26.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на пети март през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Ивайло Хр. Родопски
Членове:Димитър Г. Цончев
Магдалена Д. Инджова
при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова
като разгледа докладваното от Ивайло Хр. Родопски Въззивно гражданско
дело № 20241800500554 по описа за 2024 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение № 4 от 23. 01. 2024 г., постановено по гр. д. № 693/2022 г. по
описа на Районен съд – гр. Самоков е:
признато за установено по отношение ответницата Е. П. С., че ищецът
А. И. П. е собственик на недвижими имоти, находящи се в землището на с.Р.,
община Самоков, представляващи: поземлен имот с идентификатор №
62486.85.67, местност „Азмако“, с площ от 4999 кв.м., трайно
предназначение на територията :земеделска, начин на трайно ползване -нива,
осма категория ,номер по предходен план № 085067,при граници и съседи:
поземлени имоти с идентификатор № 62486.85.76, № 62486.85.89, №
62486.85.70 ,№ 62486.85.69 и № 62486.80.80, поземлен имот с
идентификатор № 62486.100.24,местност „Падината“, с площ от 898 кв.м.,
трайно предназначение на територията:земеделска, начин на трайно ползване
:нива ,девета категория, номер по предходния план № 100024,при граници и
съседи:имоти с идентификатори № 62486.100.25, № 62486.1.21, и поземлен
имот с идентификатор № 62486.84.163, местност „Ленище“, с площ от
14098 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска ,начин на
трайно ползване: нива, седма категория, номер по предходен план №
084163,при граници и съседи :поземлени имоти с идентификатори №
62486.84.13, № 62486.84.164, № 62486.208.1, № 62486.84.165, № 62486.84.166,
1
№ 62486.84.151, № 62486.84.158, № 62486.84.159, № 62486.84.160,№
62486.84.210, ,№ 62486.84.162;
отхвърлен е предявения от А. И. П. срещу ответницата Е. П. С. иск по
чл. 108, в частта относно искането за предаване владението върху недвижими
имоти, находящи се в землището на с.Р. ,община Самоков, представляващи
поземлен имот с идентификатор № 62486.85.67, местност „Азмако“, с площ
от 4999 кв.м., трайно предназначение на територията :земеделска ,начин на
трайно ползване -нива ,осма категория, номер по предходен план №
085067,при граници и съседи:поземлени имоти с идентификатор №
62486.85.76, № 62486.85.89, № 62486.85.70 ,№ 62486.85.69 и № 62486.80.80,
поземлен имот с идентификатор № 62486.100.24,местност „Падината“, с
площ от 898 кв.м.,трайно предназначение на територията:земеделска, начин
на трайно ползване :нива ,девета категория ,номер по предходния план №
100024,при граници и съседи:имоти с идентификатори № 62486.100.25, №
62486.1.21, и поземлен имот с идентификатор № 62486.84.163,местност
„Ленище“, с площ от 14098 кв.м.,трайно предназначение на територията
:земеделска, начин на трайно ползване :нива ,седма категория ,номер по
предходен план № 084163,при граници и съседи :поземлени имоти с
идентификатори № 62486.84.13, № 62486.84.164, № 62486.208.1, №
62486.84.165, № 62486.84.166, № 62486.84.151, № 62486.84.158, №
62486.84.159, № 62486.84.160,№ 62486.84.210, ,№ 62486.84.162;
отхвърлен е предявения от А. И. П. срещу Г. П. С. и Е. П. С. иск, с
правно основание чл.229,ал.2 от ЗЗД, вр.чл.26,ал.1 от ЗЗД - за прогласяване
нищожността на договор за наем, сключен на 30.06.2016 год. между Г. П. С.,
като наемодател и Е. П. С., като наемател, вписан в Служба по вписвания -
Самоков, в частта му за отдаването под наем за 10 стопански години на
поземлен имот с идентификатор № поземлен имот с идентификатор №
62486.85.67,местност „Азмако“, с площ от 4999 кв.м.,трайно
предназначение на територията :земеделска ,начин на трайно ползване -нива
,осма категория ,номер по предходен план № 085067,при граници и
съседи:поземлени имоти с идентификатор № 62486.85.76, № 62486.85.89, №
62486.85.70 ,№ 62486.85.69 и № 62486.80.80, на поземлен имот с
идентификатор № 62486.100.24,местност „Падината“, с площ от 898
кв.м.,трайно предназначение на територията:земеделска ,начин на трайно
ползване :нива ,девета категория, номер по предходния план № 100024,при
граници и съседи:имоти с идентификатори № 62486.100.25, № 62486.1.21 и на
поземлен имот с идентификатор № 62486.84.163,местност „Ленище“, с
площ от 14098 кв.м.,трайно предназначение на територията :земеделска,
начин на трайно ползване :нива ,седма категория, номер по предходен план №
2
084163,при граници и съседи :поземлени имоти с идентификатори №
62486.84.13, № 62486.84.164, № 62486.208.1, № 62486.84.165, № 62486.84.166,
№ 62486.84.151, № 62486.84.158, № 62486.84.159, № 62486.84.160,№
62486.84.210, ,№ 62486.84.162, поради противоречие със закона -чл.229,ал.2
от ЗЗД ,като бъде намален срока на сключения договор до три стопански
години, считано от сключването му;
осъдил е А. И. П. да заплати на Г. П. С. направените по делото разноски
в размер на 750 лева, за адвокатско възнаграждение;
осъдил е А. И. П. да заплати на Е. П. С. направените по делото разноски
в размер на 750 лева, за адвокатско възнаграждение.
С решение № 110/20.06.2024 година РС Самоков на осн.чл.247 ГПК е
допуснал поправка на ОФГ на решението си с № 4/23.01.2024 година
касателно правилния ЕГН на ответника Г. П. С..
Решението е обжалвано от ищеца – настоящ въззивник в частта, с която
са отхвърлени претенциите му за предаване на владението на имотите и за
прогласяване на нищожността на наемния договор от 30.06.2016 година, като
излага подробни съображения за неправилност на постановения
първоинстанционен съдебен акт. Моли за неговата отмяна и постановяване на
друго решение от въззивния съд, с което да бъдат изцяло уважени
отхвърлените от РС искове. Претендира разноски.
Ответниците по въззивната жалба в предоставения им срок за отговор са
подал такъв със становище за нейната неоснователност и оставянето без
уважение.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства във връзка с
доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна:
Производството пред първоинстанционния съд е образувано по искова
молба на А. И. П. срещу Е. П. С. по иск, с правно основание чл.108 от
Закона за собствеността - за признаване за установено по отношение на
ответницата, че ищецът е собственик на гореописаните три недвижими
имоти, по силата на договор за продажба на недвижими имоти, за който е
съставен нотариален акт № 3,том 3, рег.№ 4775, дело № 377 от 2020 год., на
нотариус Магдалена Хаджиангелова, вписан в Служба по вписвания -
Самоков акт № 175,том 6,дело № 746/26.08.2020 година и съгл. договор за
продажба на недвижими имоти, за които е съставен нотариален акт № 179,том
3, рег.№ 6690, дело № 549 от 2021 год., на нотариус Магдалена
Хаджиангелова, вписан в Служба по вписвания - Самоков - акт № 174,том 9,
дело № 1247/15.09.2021 год. и ответницата да бъде осъдена да предаде на
3
ищеца фактическата власт върху процесните имоти, както и иск срещу
ответниците Г. П. С. и Е. П. С., с правно основание чл.229, ал.2 от ЗЗД, вр.
чл.26,ал.1 от ЗЗД - за прогласяване нищожността на договор за наем,
сключен на 30.06.2016 год. между Г. П. С., като наемодател и Е. П. С., като
наемател, вписан в Служба по вписвания - Самоков в частта, относно
отдаването под наем за 10 стопански години на поземлен имот с
идентификатор № поземлен имот с идентификатор № 62486.85.67, местност
„Азмако“, с площ от 4999 кв.м.,трайно предназначение на територията:
земеделска ,начин на трайно ползване -нива ,осма категория ,номер по
предходен план № 085067,при граници и съседи:поземлени имоти с
идентификатор № 62486.85.76, № 62486.85.89, № 62486.85.70 ,№ 62486.85.69
и № 62486.80.80, на поземлен имот с идентификатор №
62486.100.24,местност „Падината“, с площ от 898 кв.м.,трайно
предназначение на територията:земеделска ,начин на трайно ползване :нива
,девета категория ,номер по предходния план № 100024,при граници и
съседи:имоти с идентификатори № 62486.100.25, № 62486.1.21 и на поземлен
имот с идентификатор № 62486.84.163,местност „Ленище“, с площ от
14098 кв.м.,трайно предназначение на територията :земеделска, начин на
трайно ползване :нива ,седма категория ,номер по предходен план №
084163,при граници и съседи :поземлени имоти с идентификатори №
62486.84.13, № 62486.84.164, № 62486.208.1, № 62486.84.165, № 62486.84.166,
№ 62486.84.151, № 62486.84.158, № 62486.84.159, № 62486.84.160,№
62486.84.210, ,№ 62486.84.162, поради противоречие със закона - чл.229,ал.2
от ЗЗД, като бъде намален срока на сключения договор до три години
стопански години, считано от сключването му.
В исковата молба ищецът излага, че е придобил собствеността върху
посочените имоти с възмездни правни сделки, легитимира се като техен
собственик по силата на сключени договори за продажба на недвижими
имоти: нотариален акт № 3, том 3, рег.№ 4775, дело № 377 от 2009 год. на
нотариус Магдалена Хаджиангелова, вписан в Служба по вписванията -
Самоков с акт № 275, том 6 ,дело № 746/26.08.2020 год. и нотариален акт №
179, том 3 , рег.№ 6690, дело № 549 от 2021 год. на нотариус Магдалена
Хаджиянгелова ,вписан в Службата по вписвания - Самоков с акт № 174, том
9, дело № 1247/15.09.2021 год.
4
Сочи, че прехвърлителите и по двата договора за продажба са
придобили собствеността върху имотите в резултат на съдебна делба,
приключила с решение № 32 от 28.02.2019 год. по гр.дело № 62/2016 тод. на
РС-Самоков, влязло в сила на 04.06.2019 год.
Ищецът поддържа и се установява по делото, че на 30.06.2016 год. между
ответника Г. П. С., в качеството му на наемодател и Е. П. С.- наемател бил
сключен договор за наем на 18 поземлени имота - земеделска земя за срок от
10 стопански години, сред които се намирали и процесните три имота,
описани в точки 15, 16 и 18 на чл.1,1 от договора за наем на земеделска земя.
Договорът бил вписан в Службата по вписвания - Самоков с акт № 297, том 1,
дело № 1251/30.06.2016 година.
Ищецът сочи, а и не се оспорва до делото, че ответникът Г. П. С. към
момента на сключване на договора за наем е притежавал правото на
собственост върху 1/15 идеална част от имотите, които е придобил.
Ищецът твърди, че договорът за наем от 30.06.2016 година в частта,
касателно гореописаните три поземлени имота за срок на отдаване 10 години
се явявал нищожен на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, поради противоречие със
закона, съгл. чл.229, ал.2 от ЗЗД, тъй като бил сключен за наемодател само от
ответника Г. П. С., притежаващ 15/100 идеални части от имотите по чл.1,1,
точки 15, 16 и 18 от договора за наем на земеделска земя, без наличие на общо
съгласие или решение на съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ по чл.32 от ЗС.
Ищецът излага и не е спорно по делото, че на 14.11.2016 година
между ответника Г. П. С., като арендодател и ответницата Е. П. С., като
арендатор бил сключен договор за аренда на 20 имота - земеделски земи, за
срок от 20 стопански години, считано от 01.10.2016 година, сред които
попадали процесните три имоти, описани в точки 15, 16 и 18, на чл.1,1 от
договора. Същият бил вписан в Службата по вписванията -Самоков с акт №
126, том 1, дело № 2091/14.11.2014 година.
Счита, че арендодателят Г. П. С. към момента на сключване на
договора за аренда е бил съсобственик на по-малко от 50 % идеални части от
имотите и е предприел това действие без решението на съсобствениците
,притежаващи повече от половината от общата вещ по чл.32 от ЗС, с което
арендният договор не бил противопоставим на всеки един от останалите
5
съсобственици на имотите, още по-малко по отношение на лице, придобило ги
след вписването му правото на собственост върху повече от 50% от
съсобствеността, което не е страна по договора за аренда, ако се
противопостави на продължаващото ползване от страна на арендатора,
каквото се явява ищецът.
Той уведомил ответницата Е. П. С., че се противопоставя тя да
продължи да ползва имотите и я е поканил да му предаде фактическата власт
върху тях. Горното е видно от: нотариална покана рег.№ 3213, том 1, № 157 от
28.04.2021 год. на нотариус Магдалена Хаджиангелова, връчена на 29.04.2021
год.,за имоти с идентификатор № 62486.85.67 и № 62486.100.24 и нотариална
покана рег.№ 3247, том 1, № 194 от 28.04.2022 год., на нотариус Магдалена
Хаджиангелова, връчена на 29.04.2022 год. за имот с № 62486.84.163. Сочи се,
че предаване на процесните имоти не последвало и ответницата Е. П. С.
продължила да упражнява фактическа власт върху тях, при липса на правно
основание за това. В подкрепа на последното твърдение не са ангажирани
доказателства от ищеца.
Разпитаният пред въззивния съд свидетел Огнян М. заявява (в
качеството си на бивш съсобственик на 1/10 ид.част от имотите), че ищецът е
настоящ собственик на процесните имоти, както и че ответникът Г. С. е бил
собственик на по-малко от 1/10 ид.части от имотите, които отдал под аренда с
договор на Е. С. срещу парична сума и престация в натура – картофи. Той
взимал от нея на ръка 300 лева за стопанска година и понякога картофи.
Имотите били предмет на делба, като предходният собственик Д.В. бил
съгласен с получаването на аренда.
С оглед приетото за установено от фактическа страна, съдът
възприе следните правни изводи:
Въззивната жалба е допустима като подадена в срок, от процесуално
легитимирана страна, срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта му – в
обжалваната част. По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в
жалбата.
Настоящият състав напълно споделя мотивите на първоинстанционният
съд и препраща към тях на основание чл. 272 ГПК.
С оглед наведените в жалбата доводи по отношение правилността на
решението в обжалваната част, настоящият съдебен състав намира следното:
Не се спори, че разглежданият договор за аренда е сключен по време на
действие на старата редакция на текста на чл.3 от ЗАЗ, при която не се е
6
изисквало тези договори да се сключват със съсобственик на земеделска земя,
чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот
или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с
него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Съгласно ЗНА
приложение следва да намери материалната норма, действаща към датата на
сключване на договора, т.е. в случая следва да се приеме, че процесният
договор, сключен със съсобственик, който притежава по - малко от 50% ид.ч.
от имотите отговаря на изискванията на закона, действащ към датата на
сключването му. Съгласно текста на нормата на чл. 3, ал.1 (изм. - ДВ, бр. 61 от
2016 г., в сила от 5.08.2016 г.), договорът за аренда се сключва в писмена
форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той се вписва в
службите по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по
земеделие. Договорът за аренда на земеделска земя, с който се уреждат
арендните отношения, регламентирани от ЗАЗ, е формален - сключва се в
писмена форма, с нотариална заверка на подписите. Вписва се в службите по
вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие-
чл.3, ал.1 ЗАЗ, като трите изисквания са от различен порядък и неспазването
им има различни правни последици. Писмената форма с нотариална заверка е
условие за действителност на арендния договор - неспазването на
предписаната форма обуславя нищожността му на основание чл.26,ал.2 ЗЗД.
На вписване подлежи всеки аренден договор по чл.1, ал.3, независимо дали
негов обект е земеделска земя и/или недвижимите и движимите вещи за
земеделско производство. Невписването в службите по вписванията не прави
арендния договор недействителен, вписването не е елемент от фактическия
състав на този договор и няма конститутивно действие. Този извод следва от
разпоредбата на чл.17, ал.2, изр.второ от закона - „ако договорът не е бил
вписан, той има сила…“. Вписването на договора за аренда има
оповестително - защитно действие, като прави правото на арендатора да
ползва земята противопоставимо на последващ приобретател- чл.17, ал.2, изр.
първо, както и при последващо учредяване на ограничено вещно право върху
арендувания имот – арг.от чл.17, ал.5 и ал.6 от ЗАЗ. Смисълът на вписването е
обусловено от необходимостта да бъде осигурена публичност и
противопоставимост. Договорът за аренда е траен договор с установен законов
минимален срок пет стопански години с цел оптималното използване на
земеделска земя, предвид особеното предназначение /ТР№2/2015 г. на
ОСГТК на ВКС/. По делото безспорно се установи, че съобразно изискванията
на закона, разглежданият договор е надлежно вписан в съответната служба по
вписвания, като вписването е извършено повече преди ищецът да е придобил
собствеността върху процесните имоти. Ето защо съдът приема, че в случая
ищеца в качеството му на приобретател на имотите е разполагал с
възможност да се уведоми за наличието на вписан договор за аренда, както и
за условията, при които е сключена тази обременяваща собствеността му сдЕ..
Съдебната практика при действието на старата редакция на текста на
чл.3 от ЗАЗ приема, че когато договорът за аренда е сключен със
съсобственик с по- малко от 50% идеални части от земеделския имот, той е
непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го
7
приели изрично или мълчаливо. Тя обаче касае случаи, при които не е налице
последващо прехвърляне собствеността върху арендуваните имоти от някои
от съсобствениците, респ. придобиването на имота е вписано преди
последващо вписване продължаване срока на договор за аренда, което в
случая не е налице, а се установява противното.
Наред с горното, ищецът е придобил собствеността върху арендуваните
имоти след вписване на договора за аренда и в хода на делото не се доказа, че
неговите праводатели са оспорили договора. Св.М. установи, че по време на
арендния договор от съсобствениците на имотите са получавани насрещни
престации от арендатора – втория ответник в пари, вкл.праводателя на ищеца
Д.В.. Тези действия по приемане на плащанията по договора от останалите
съсобственици според константната съдебна практика съставлява действие по
мълчаливо приемане на договора, с което действие ищецът като
правоприемник е следвало да се съобрази /арг.от разпоредбата на чл.17 от
ЗАЗ/.
Наред с горното и за пълното на изложението въззивният съд счита, че
ищецът не е съумял да проведе успешно главно доказване и на
обстоятелството, че ответницата Е. С. упражнява фактическа власт върху
процесните три имота – негова собственост, което се явява допълнителен
аргумент за отхвърляне на иска за предаване на тяхното владение от
ответницата на ищеца.
С оглед на гореизложеното съдът приема, че ищеца се легитимира като
собственик на спорните имоти, но същият не е провел успешно доказване, че
ответникът Е. С. не ги държи на годно правно основание - валидно сключен и
надлежно вписан договор за аренда. Ето защо иска в частта за предаване
владението върху имотите следва да бъде отхвърлени.
Касателно предявения и отхвърлен от районния съд иск, с правно
основание чл.229,ал.2 от ЗЗД, вр.чл.26,ал.1 от ЗЗД - за прогласяване
нищожността на договор за наем, сключен на 30.06.2016 год. между Г. П. С.,
като наемодател и Е. П. С., като наемател, вписан в Служба по вписвания -
Самоков, в частта му за отдаването под наем за 10 стопански години,
настоящият съдебен състав счита, че тъй по делото не се установява
съсобствениците да са подписали декларации с нотариално заверени подписи
за потвърждаването на договора за наем, с оглед постигне на необходимата
минимална квота от 25% от правото на собственост, същият е загубил
действие и възникналото наемно правоотношение между страните не
съществува, тъй като отношенията между тях са преуредени за същите
процесни земеделски земи, чрез сключването и надлежното вписване на
арендния договор на земеделска земя от 14.11.2016 година.
При така изложените съображения и поради съвпадане на приетите от
двете инстанции изводи, въззивната жалба след да бъде оставена без
уважение, като неоснователна, а обжалваното с нея решение, като правилно и
законосъобразно – потвърдено в обжалваната част.
По отношение на разноските за въззивното производство:
С оглед изхода на делото на въззивника не се дължи присъждане на
8
разноски за настоящата въззивна инстанция, а следва да му бъдат възложени в
тежест направените от въззиваемите страни в общ размер на 1000 лева –
платени за един адвокат. Сумата е в минимален размер, съгласно чл.7, ал.9, вр.
ал.5, вр. чл.2, ал.5 от НМРАВ.
Воден от горното, Софийски окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 4 от 23.01.2024 г., постановено по гр. д.
№ 693/2022 г. по описа на Районен съд – гр. Самоков (поправено за допусната
ОФГ, по реда на чл.247 ГПК с решение № 110/20.06.2024 година, на РС
Самоков) в обжалваната част.
ОСЪЖДА А. И. П. да заплати на Г. П. С. и Е. П. С. сумата от 1000,00
(хиляда) лева – разноски пред СОС.
Решението подлежи на обжалване в едномесечен от съобщенията до
страните, че е изготвено пред Върховен касационен съд.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9