№ 14434
гр. София, 23.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 177 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти юни през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:НИКОЛА Д. КЪНЧЕВ
при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от НИКОЛА Д. КЪНЧЕВ Гражданско дело №
20231110150427 по описа за 2023 година
намери следното:
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба, уточнена с молба от 21.09.2023 г.,
подадена от „ГИП“ ЕООД срещу „ЕЕДЖЕ“ ЕООД, с която са предявените
обективно кумулативно съединени частични осъдителни искове с правно
основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 258 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Ищецът извежда съдебно предявените субективни права при твърдения,
че на 25.02.2021 г. сключил с ответното дружество предварителен договор за
покупко-продажба на деветнадесет на брой урегулирани поземлени имота и
договор за възлагане на строителството на осемнадесет ваканционни къщи „до
ключ“, в качеството му на продавач на поземлените имоти и строител на
ваканционните къщи. В договора било уговорено, че общата стойност на
дължимата цена възлизала на 4 830 000 евро с ДДС, от които 1 200 000 евро –
обща стойност на продажната цена за поземлените имоти, а остатъкът от
3 630 000 евро – възнаграждение за строителство на ваканционните къщи.
Страните се споразумели, че сумата от 1 200 000 евро следва да бъде
заплатена от ответното дружество, в качеството му на купувач и възложител, в
деня на изповядването на сделката за продажба на поземлените имоти по
нотариален ред, а остатъкът в размер на 3 630 000 евро да бъде платен
съгласно линеен строителен график, обективиран в Приложение № 2 към
договора. С Анекс № 1/04.06.2021 г. страните изменили групирането на
къщите от линейния строителен график, както следва: 9 броя къщи, 6 броя
къщи и 3 броя къщи, като последващите плащания от ответника били
съгласно новия график. Ищецът е изложил твърдения, че на 26.02.2021 г. е бил
сключен и окончателния договор за покупко-продажбата на поземлените
имоти, цената за които е била заплатена от ответника на 01.03.2021 г. с
изплащането на сумата от 1 200 000 евро. Поддържа, че задълженията по
1
договора за покупко-продажба са изпълнени в срок и в цялост, съгласно
уговореното помежду им. Твърди, че за изпълнението на процесния договор, в
частта относно изграждането на 18 на брой ваканционни къщи, ответникът му
е заплатил авансово сумата от 490 500 евро. Сочи, че с договора е било
въведено изискване за извършване на частични плащания на остатъка от
дължимото възнаграждение за строителство съгласно линейния график.
Твърди, че към датата на сключване на предварителния договор строителни
разрешения не са били издадени единствено за три на брой къщи, условно
обозначени под № 168, № 169 и № 183. Изложени са твърдения, че срокът за
изграждането и въвеждането в експлоатация на посочените обекти е бил до
25.07.2022 г. Счита, че ответникът не е изпълнил надлежно задълженията си
относно подаване на заявления за издаване на строителни разрешения за
обектите, за които такива липсват, съответно не е предоставил на изпълнителя
одобрени инвестиционни проекти. Забавата на ответното дружество за
изпълнение на посочените задължения обусловила забава в срока за
извършване на строителството на къщи № 168, № 169 и № 183. В чл. 19 от
предварителния договор било изрично уговорено, че при виновно закъснение
за плащане на дължима сума и/или неизпълнение на друго задължение от
страна на купувача, същият дължи неустойка за закъснение в размер на 20 000
евро за всеки календарен месец на закъснението, изчислена пропорционално
на забавата. Ищецът твърди, че срокът за изграждане на всички 18 къщи се e
удължил с двукратния размер на закъснението по вина на ответника. Наведени
са доводи, че строителството на къщи № 168, № 169 и № 183 е започнало на
18.11.2021 г., със закъснение от 76 дни. Сочи, че предвид договореното
групиране на къщите 9/6/3, заплащането следвало да бъде извършено на три
части, както следва: 482 999,94 евро – за групата от 9 къщи, 321 999,96 евро –
за групата от 6 къщи и 160 999,98 евро за останалите 3 къщи. Твърди, че в
качеството му на изпълнител е издал проформа фактура №
**********/01.08.2022 г., в размер на 372 330,43 лв., за завършването на
групата от 3 къщи, във фазата на груб строеж, която не била заплатена от
възложителя. Поддържа, че вземането по издадената фактура е следвало да
бъде заплатено до 18.07.2022 г., като към 11.09.2023 г. ответникът е изпаднал в
забава за погасяване на дълга с продължителност от 420 дни. Сочи, че
доколкото ответното дружество не е изпълнило задълженията си за плащане
на извършените СМР, строителството на къщите е било спряно на 20.02.2023
г.
С оглед изложеното, моли съда да осъди ответника да му заплати сумата
от 20 000 лева - частична претенция от общо дължимото вземане на стойност
от 190 370 евро, с левова равностойност в размер на 372 330,43 лв.,
представляващо незаплатената част от първата вноска по чл. 7, т. 7.2 от
процесния предварителен договор, за завършен етап „изградени основи“ на
следните жилищни сгради: № 168, изградена в поземлен имот с
идентификатор *******, № 169, изградена в поземлен имот с идентификатор
*******, както и № 183, изградена в поземлен имот с идентификатор *****,
находящи се в местността „Ц“, в землището на гр. Р, ведно със законната
лихва за забава от датата на исковата молба до окончателното заплащане на
вземането.
Претендира осъждането на ответника и за сумата от 1000 лв. – частичен
иск от 276 666,67 евро, с левова равностойност от 541 112,97 лева,
представляваща неустойка по чл. 19 от предварителен договор за покупко-
продажба на 18 ваканционни къщи от 25.01.2021 г., дължима с оглед забава за
2
плащане на вземането по данъчна фактура № **********/01.08.2022 г., на
стойност от 372 330,43 лева, в периода от 18.07.2022 г. до 11.09.2023 г.
Обективира искане за присъждане на сторените разноски по делото.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с
който оспорва предявените искове по основание и размер. Твърди, че е
изправна страна в процесното правоотношение, като оспорва наличието на
основания за изплащане на претендираното от ищеца възнаграждение. Излага
доводи, че процесните три броя къщи не са изпълнени в срок до степен „груб
строеж“ с необходимото качество, съгласно предвидените проекти и
уговорения линеен график. Счита, че материалите, с които са извършени СМР
в посочените обекти не съответстват нито на договореното, нито на средното
за бранша качество. Счита, че е налице забава в изпълнението на договорните
задължения от страна на ищеца. Твърди, че дружеството е отказало да заплати
сумата по процесната фактура до отстраняване на всички дефекти по
изпълнението на обектите, на основание чл. 7.2, изр. второ от предварителния
договор. Сочи, че изпълнителят е бил уведомен за възраженията на
възложителя към изпълнението на строителството с покана от 24.08.2022 г.
Счита, че не са налице основания за начисляване на търсената неустойка.
Поддържа, че размерът на претендираното вземане за неустойка е прекомерен,
като релевира възражение за нищожност на клаузата поради противоречието й
с добрите нрави, предвид факта, че същата била уговорена без краен предел и
срок. При условията на евентуалност релевира възражение за прихващане със
сумата от 258 601,22 евро, с левова равностойност – 504 272,37 лв., доколкото
твърди, че е налице забава на изпълнението на договорените СМР по вина на
ищеца, дължима на основание чл. 18 от договора. Поддържа, че ищецът не е
изпълнил задължението си да изгради и предаде 18 на брой къщи с
разрешение за ползване, в степен на завършеност, съгласно Приложение № 1
към процесния договор, поради което дължи неустойка в посочения размер, за
заплащането на която е получил покана на 24.08.2022 г. Моли съда да
отхвърли предявените искове като неоснователни и недоказани. Претендира
разноски.
С писмено становище от 11.12.2023 г. ищецът е изложил твърдения, че
до дружеството не са били отправяни конкретни възражения във връзка с
некачествено изпълнение на възложените СМР, като всички плащания до
01.08.2022 г. са били извършени от ответника, което обуславяло приемането на
възложеното. Сочи, че съгласно т. 11 от договора, страните следвало да
установят с двустранен писмен протокол наличието на забава. Твърди, че
снабдяването с разрешение за строеж по отношение на процесните три сгради
е следвало да бъде извършено от ответника, доколкото същият не е
предоставил в полза на изпълнителя необходимото пълномощно, съгласно чл.
15, ал. 3 от договора. Поддържа, че преизчисляването на сроковете по
линейния график е настъпило по вина на ответника. Счита, че до настоящия
момент от страна на ответника не е било отправяно писмено възражение за
некачествено изпълнение на възложената работа. Поддържа, че уговорената
неустоечна клауза е действителна. По възражението за прихващане на
ответника сочи, че са налице обстоятелства, които освобождават изпълнителя
от отговорност, а именно забавата на кредитора, респективно наличието на
невиновна невъзможност за изпълнение на задълженията, евентуално
предпоставките по чл. 306 ТЗ.
В последното по делото открито съдебно заседание страните са редовно
3
призовани, явяват се и поддържат исканията си.
Съдът, като съобрази правните доводи на страните, събраните
писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно
правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното:
Предмет на делото са обективно кумулативно съединени частични
осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 258
ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
По иска с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 258 ЗЗД:
Основателността на предявения иск е обусловена от доказването от
страна на ищеца при условията на пълно и главно доказване, че е изправна
страна по договора, съответно настъпването на падежа за плащане на
уговореното възнаграждение за изграждането на процесните обекти, в размер
на 190 370 евро, с левова равностойност от 372 330,43 лева, което е следвало
да бъде заплатено от ответника в срок до 18.07.2022 г.
В тежест на ответника е да докаже конкретните отклонения от точното,
качествено, количествено и своевременно изпълнение на задълженията на
ищеца.
С проекта на доклад по делото, обективиран в Определение № 41633 от
21.11.2023 г. и приет за окончателен без възражения от страните в проведеното
открито съдебно заседание на 11.12.2023 г., на основание чл. 146, ал. 1, т. 3
ГПК, съдът е отделил като безспорни и ненуждаещи се от доказване следните
обстоятелства: 1) наличието на валидно облигационно отношение между
страните, възникнало по силата на сключен помежду им предварителен
договор за покупко-продажба и договор за изработка от 25.02.2021 г.; 2)
наличието на окончателен договор за покупко-продажба и изпълнението на
задълженията на страните по него; 3) уговореното в полза на ищеца
възнаграждение по договора за изработка и начинът на неговото изплащане,
при посочените параметри в исковата молба; 4) обстоятелството, че
процесните къщи № 168, № 169 и № 183 е следвало да бъдат изградени до
25.07.2022 г.; 5) липсата на плащане от страна на ответника на задълженията
по издадената от ищеца проформа фактура № **********/01.08.2022 г., в
размер на 190 370 евро.
Наличието на облигационно отношение между страните се потвърждава
и от приетия като писмено доказателство предварителен договор за покупко-
продажба на 18 ваканционни къщи от 25.02.2021 г. Видно от разпоредбата на
чл. 1 от същия е, че договорът има за предмет покупко-продажбата на 19 УПИ
и възлагането на строителството на 18 броя ваканционни къщи върху 18 УПИ,
които продавачът се задължава да изгради и продаде на купувача, а купувачът
се задължава да купи и плати на продавача цената за покупка/продажбата им,
при условията на договора. Уговорено е, че „къщите“ ще бъдат изградени „до
ключ“, съгласно спецификация, представляваща Приложение № 1 към
настоящия договор. В чл. 3 от договора е предвидено, че договорената цена за
покупко/продажба на къщите е в размер на 4 830 000 евро, като съгласно чл. 6,
купувачът следва да плати на продавача част от цената за покупко-продажбата
на къщите на датата на сключване на нотариалния акт за прехвърляне на
собствеността върху имотите, в размер на 1 200 000 евро. Видно от чл. 7 е, че
страните са се уговорили остатъкът от цената за покупко-продажбата на
къщите да бъде заплатена съгласно Линеен строителен график, представляващ
Приложение № 2 от договора. Съгласно чл. 7.2., втората част от плащането, в
4
размер на 966 000 евро, следва да се плати в срок от четиринадесет работни
дни, считано от по-ранната от датата на издаване на акт образец 14 за
завършена конструкция на къщите. Продавачът е длъжен писмено да уведоми
купувача за приключване на строителния етап преди издаване на акта, а
купувачът има право да извърши проверка на свършените работи в срок от 7
дни от уведомяването. При констатирани несъответствие и/или
незадоволително приключен етап, купувачът има право да задържи плащането
докато не бъдат отстранени недостатъците.
Като писмено доказателство по делото е приет и Анекс № 1 от
04.06.2021 г. към процесния предварителен договор, с който се изменя
съдържанието на чл. 7.1. от договора, в частта касаеща броя на групиране на
къщите в линейния строителен график, като видно от разпоредбата е, че
страните са се споразумели, че плащането на остатъка от продажната цена,
може да бъде най-много на три части, съгласно групирането на къщите в
линейния строителен график – 9 броя къщи, 6 броя къщи и 3 броя къщи.
Представен е препис от Акт за установяване на състоянието на строежа
при спиране на строителството поради неосигурено финансиране, съставен на
20.02.2023 г., във връзка с изграждането на жилищна сграда в поземлен имот с
идентификатор *******. В съдържанието му е посочено, че изпълнените
строително-монтажни работи са както следва: част: Груб строеж –
предвидените по предварителния договор и приложение № 1 към него
изкопни, кофражни, армировъчни, бетонови работи и тухлени зидарии са
изпълнени съгласно проектите и взетите в хода на изпълнението проектни
решения. Посочено е, че за конструкцията на сградата е съставен и подписан
акт обр. 14 от 28.06.2022 г., съгласно изискванията на ЗУТ.
Като писмено доказателство е представен и Акт за приемане на
конструкцията, представляваща жилищна сграда с местонахождение -
поземлен имот с идентификатор *******, от 28.06.2022 г.
Представен е препис от Акт за установяване на състоянието на строежа
при спиране на строителството поради неосигурено финансиране, съставен на
20.02.2023 г., във връзка с изграждането на жилищна сграда в поземлен имот с
идентификатор *******. В съдържанието му е посочено, че изпълнените
строително-монтажни работи са както следва: част: Груб строеж –
предвидените по предварителния договор и приложение № 1 към него
изкопни, кофражни, армировъчни, бетонови работи и тухлени зидарии са
изпълнени съгласно проектите и взетите в хода на изпълнението проектни
решения. Посочено е, че конструкцията на сградата е съставен и подписан акт
обр. 14 от 28.06.2022 г., съгласно изискванията на ЗУТ, както и Акт за
приемане на конструкцията, представляваща жилищна сграда с
местонахождение - поземлен имот с идентификатор *******, от 23.06.2022 г.
Представен е препис от Акт за установяване на състоянието на строежа
при спиране на строителството поради неосигурено финансиране, съставен на
20.02.2023 г., във връзка с изграждането на жилищна сграда в поземлен имот с
идентификатор *****. В съдържанието му е посочено, че изпълнените
строително-монтажни работи са както следва: част: Груб строеж –
предвидените по предварителния договор и приложение № 1 към него
изкопни, кофражни, армировъчни, бетонови работи и тухлени зидарии са
изпълнени съгласно проектите и взетите в хода на изпълнението проектни
решения. Посочено е, че конструкцията на сградата е съставен и подписан акт
обр. 14 от 28.06.2022 г., съгласно изискванията на ЗУТ, както и Акт за
5
приемане на конструкцията, представляваща жилищна сграда с
местонахождение - поземлен имот с идентификатор *****, от 15.06.2022 г.
По делото е представена и издадената от ищцовото дружество проформа
фактура № **********/01.08.2022 г. за сумата от 372 330,43 лв., с посочено
основание т. 7.2. от процесния предварителен договор.
Ответникът е ангажирал като писмено доказателство покана от
„ЕЕДЖЕ“ ЕООД до ищцовото дружество от 24.08.2022 г., от съдържанието на
която се установява, че ответникът твърди наличието на дефекти в
извършените до момента строителни и довършителни работи. Посочено е, че
били констатирани несъответствия на извършените работи с договорените в
Спецификацията (Приложение № 1 към предварителния договор). Не са
ангажирани писмени доказателства, които да удостоверят получаването на
поканата от страна на „ГИП“ ЕООД.
Като писмени доказателства са приети Удостоверение с изх. №
84/08.02.2024 г., Удостоверение с изх. № 85/08.02.2024 г. и Удостоверение с
изх. № 83/08.02.2024 г., издадени от община Р, съгласно които процесните
жилищни сгради под № 168, № 169 и № 183 са достигнали етап „груб строеж“
с изпълнени външни стени и покрив.
От заключението на вещите лица по допусната и изслушана в
настоящото производство тройна съдебно-техническа експертиза, което при
преценката му по реда на чл. 202 ГПК следва да бъде кредитирано, се
потвържадава, че за процесните жилищни сгради, условно обозначени под №
168, № 169 и № 183, са съставени „Акт образец № 14“, както и Удостоверения
по чл. 181, ал. 1 ЗУТ за достигане етап „груб строеж“. В експертизата е
посочено, че осемнадесетте постройки, предмет на договора, отговорят
напълно на одобрените технически проекти и екзекутивна документация. В
открито съдебно заседание, проведено на 24.06.2024 г., вещото лице арх. И.
Я. е уточнило, че строителството е извършено с много добро качество.
Посочил е, че нивото на строителството е далеч над средното за страната, като
би го отнесъл към високия стандарт на изпълнение. В заключението си
вещите лица са изложили констатации, че всички забележки по сградите са
лесно отстраними и не изискват специални умения, инструменти или машини.
При съвкупната преценка на събраните в хода на производството
доказателства, настоящият съдебен състав приема за установено, че
процесните къщи № 168, № 169 и № 183 са изградени и завършени в етап
„груб строеж“, в съответствие с приетите технически проекти и законовите
изисквания. От приетата по делото тройна съдебно-техническа експертиза се
установява, че строежът на процесните сгради е изпълнен качествено, при
липсата на съществени отклонения от възложените СМР.
В чл. 13.3. от процесния договор е посочено, че продавачът е длъжен да
отстранява своевременно установените с писмен протокол между продавача и
купувача некачествени строително-монтажни работи и/или различни от
посоченото в Приложение № 1 към договора. Съгласно чл. 11 от договора,
страните следва да установят с двустранен писмен протокол наличието на
забавите, възникнали по реда на настоящия договор. В тази връзка, следва да
бъде съобразено, че по делото не са ангажирани писмени доказателства,
удостоверяващи извършени рекламации от страна на възложителя по повод
изпълнението на възложените СМР, поради което възраженията на ответника
за некачествено, респ. за забавено изпълнение на процесните обекти съдът
6
намира за недоказано.
Договорът за изработка се регулира от правилата на чл. 258 и сл. ЗЗД.
Съгласно разпоредбите на чл. 264, ал. 1 ЗЗД и чл. 266, ал. 1 ЗЗД поръчващият е
длъжен да приеме извършената съгласно договора работа и следва да заплати
уговореното възнаграждение с оглед приемането й. Съгласно разпоредбата на
чл. 266, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, ако възнаграждението е уговорено по единични цени,
размерът му се установява при приемане на работата. Приемане на
извършената работа по смисъла на чл. 264, ал. 1 ЗЗД е налице, както когато
възложителят е направил изрично изявление, че счита изработеното за
съобразено с договора, така и когато такова одобрение е изразено с
конклудентни действия. Разпоредбата на чл. 264, ал. 3 ЗЗД установява
необоримата презумпция, че при липса на възражения за неправилно
изпълнение работата се счита за приета.
Не съществува спор в съдебната практика, че в същината си приемането
на извършената работа обхваща както едно фактическо действие - разместване
на фактическата власт върху изработеното, чрез реалното му получаване от
възложителя, така и правно действие - признание, че то напълно съответства
на възложеното с договора, което всъщност е израз на одобряването му.
Следователно релевантно за приемането по смисъла на чл. 264, ал. 1 ЗЗД е или
онова изрично изявление на възложителя, придружаващо реалното предаване
на готовия трудов резултат, че счита същия за съобразен с договора, или онези
конклудентни действия, придружаващи фактическото получаване на
изработеното, от които недвусмислено следва, че е налице мълчаливо
изразено съгласие от последния за такова одобрение. Простото разместване на
фактическата власт върху работата, без съпровождащо го изрично или
мълчаливо изразено изявление на поръчващия, че възприема същата за
съобразена с договора, не съставлява приемане по смисъла на чл. 264, ал. 1
ЗЗД, по арг. Решение № 231 от 13.07.2011 г. на ВКС по т. д. № 1056/2009 г., II
т. о., ТК.
Следва да бъде съобразено и Решение № 48 от 29.07.2019 г. на ВКС по
т. д. № 1213/2018 г., I т. о., ТК, докладчик съдията Кристияна Генковска,
съгласно което при възражение за неточно изпълнение, приравнимо на пълно
неизпълнение, на основание чл. 265, ал. 2 ЗЗД, предявено в производство по
иск с правно основание чл. 266, ал. 1 ЗЗД за заплащане дължимо на
изпълнителя възнаграждение, неустановяването на пълна негодност на
изработеното, но при установяване на неточно /некачествено/ изпълнение,
предпоставя и без изрично упражнено от ответника право по чл. 265, ал. 1
ЗЗД, намаляване на дължимото възнаграждение, съответно на изпълнението,
на основание същата разпоредба. Противно тълкуване се явява в
противоречие с императивните норми на чл. 266, ал. 1 и чл. 264, ал. 1 ЗЗД.
Недостатъците на престирания резултат - предмет на изработката не погасяват
задължението за заплащане на уговореното възнаграждение, а пораждат права
на възложителя, които следва да бъдат упражнени по реда на чл. 265 ЗЗД и ако
бъдат упражнени, могат да доведат или до намаляване размера на
възнаграждението или до отлагане изискуемостта на задължението за
възнаграждение, а разваляне на договора е допустимо, ако недостатъците са
толкова съществени, че работата е негодна за нейното договорно или
обикновено предназначение. Когато възложената работа е извършена с
недостатъци, за възложителя се поражда потестативното право да избере една
от алтернативно предвидените в чл. 265, ал. 1 ЗЗД възможности.
7
Отговорността на изпълнителя и правата на възложителя са обусловени от
характера на недостатъците и отражението им върху годността на
изработеното. – по арг. Решение № 157 от 8.11.2010 г. на ВКС по т. д. №
1135/2009 г., II т. о., ТК, докладчик съдията Емилия В..
Съгласно чл. 15 от процесния договор, купувачът е длъжен да плати
договорената цена за покупко-продажбата на къщите, съгласно условията на
договора. В чл. 7.2. от договора е посочено, че втората част от остатъка от
възнаграждението следва да се плати в срок от четиринадесет работни дни,
считан от по-ранната от датата на издаване на акт образец № 14. Като писмено
доказателство е представен Акт за приемане на конструкцията,
представляваща жилищна сграда с местонахождение - поземлен имот с
идентификатор *******, от 28.06.2022 г. Актът за приемане на конструкцията,
представляваща жилищна сграда с местонахождение - поземлен имот с
идентификатор ******* е съставен на 23.06.2022 г. Актът за приемане
на конструкцията, представляваща жилищна сграда с местонахождение -
поземлен имот с идентификатор ***** е от 15.06.2022 г. В тази връзка, следва
че по делото е доказано по безспорен начин наличието на актове по образец №
14 за процесните сгради, обуславящи наличието на предпоставките за
изплащане на уговореното възнаграждение.
Ответникът не оспорва издаването на проформа фактура № 60
00000008/01.08.2022 г. относно дължимото в полза на ищеца възнаграждение
за изграждането на процесните обекти, на обща стойност от 372 330,43 лева.
При съобразяване на факта, че в хода на производството се установява
безспорно изграждането на процесните обекти във фазата на груб строеж, се
налага изводът, че ответникът дължи на изпълнителя заплащането на
уговореното възнаграждение. В този смисъл, съдът намира претенцията на
ищеца за сумата от 20 000 лева - частична претенция от общо дължимото
вземане на стойност от 190 370 евро, с левова равностойност в размер на
372 330,43 лв., представляваща незаплатената част от първата вноска по чл. 7,
т. 7.2 от процесния предварителен договора, за завършен етап „изградени
основи“ на следните жилищни сгради: № 168, изградена в поземлен имот с
идентификатор *******, № 169, изградена в поземлен имот с идентификатор
*******, както и с № 183, изградена в поземлен имот с идентификатор *****,
находящи се се в местността „Ц“, в землището на гр. Р, за основателна в пълен
размер.
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД:
Ищецът претендира осъждането на ответника за сумата от 1000 лв. –
частичен иск от 276 666,67 евро, с левова равностойност от 541 112,97 лева,
представляваща неустойка по чл. 19 от предварителен договор за покупко-
продажба на 18 ваканционни къщи от 25.01.2021 г., дължима с оглед забава за
плащане на вземането по данъчна фактура № **********/01.08.2022 г., на
стойност от 372 330,43 лева, с продължителност от 420 дни, в периода от
18.07.2022 г. до 11.09.2023 г.
Основателността на предявения иск е обусловена от доказването от
страна на ищеца при условията на пълно и главно доказване наличието на
валидно уговорена неустоечна клауза в процесния договор, както и
основанията за начисляване на неустойка в търсения размер.
В тежест на ответника е да докаже правоизключващите отговорността
му факти.
8
В чл. 19 от процесния договор е предвидено, че в случай че купувачът
виновно закъснее при плащане на дължима на продавача по настоящия
договор сума и/или не изпълни друго свое задължение по настоящия договор
в договорения срок, то купувачът дължи на продавача неустойка за закъснение
в размер на 20 000 евро за всеки календарен месец на закъснението, изчислено
пропорционално на забавата. В този случай срокът за изграждане и предаване
на къщите с разрешение за ползване се удължава с друкратния размер на
закъснението.
Ищецът твърди, че при съобразяване на датата на издаване на акт
образец № 14 за процесните сгради следва, че падежът за плащане на
дължимото възнаграждение е настъпил на 18.07.2022 г., поради което към
11.09.2023 г. закъснението за плащане е с продължителност от 420 дни.
Ответникът оспорва претенцията на ищеца при твърдения, че размерът
на търсената неустойка е прекомерен, като релевира възражение за
нищожност на клаузата по чл. 19 поради противоречието й с добрите нрави,
доколкото предвидената неустойка е уговорена без краен предел и срок.
От приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза се установява, че
забавата за плащане на фактурираното завършване на етап „груб строеж“ на
групата от процесните три къщи към датата на изготвяне на заключението е с
продължителност от 684 дни.
Съгласно чл. 92, ал. 1 ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да
е нужно те да се доказват. Кредиторът може да иска обезщетение и за по-
големи вреди. Правната норма определя неустойката като форма на договорна
отговорност за причинените вреди от неизпълнение на договорно задължение,
чийто размер е предварително уговорен от страните, като наред с това
очертава и специфичните функции на неустоечното вземане – обезщетителна,
свързана с преразпределяне на последиците от неизпълнението в тежест на
неизправния длъжник, обезпечителна – за обезпечаване изпълнението на
задължението и наказателна – в случаите, при които размерът на неустойката е
по-голям от причинените вреди.
Следва да бъде съобразено, че съгласно разпоредбата на чл. 309 ТЗ, не
може да се намалява поради прекомерност неустойката, дължима по търговска
сделка, сключена между търговци. При търговските сделки, сключени между
търговци, неустойката не подлежи на намаляване поради прекомерност,
съгласно чл. 309 ТЗ. Законодателят е изключил възможността за частично
освобождаване от отговорност на длъжника, съгласно чл. 92, ал. 2, пр. 1 ЗЗД -
при съпоставяне на неустойката с размера на претърпените вреди.
Изключването на прекомерността, като основание за намаляване на
неустойката, сочи на законодателна воля за придаване и на по-интензивна
наказателна функция на неустойката по търговските сделки между търговци,
тъй като забавеното изпълнение на парично задължение може да има
значителен неблагоприятен ефект върху търговската дейност на кредитора и
да рефлектира върху оборота като цяло. В тази връзка, предвид качеството на
страните и вида на сключената помежду им сделка, следва че възражението на
ответника за прекомерност на уговорената неустойка в чл. 19 от договора е
неоснователно.
Клаузата за неустойка за забава по търговска сделка, сключена между
търговци, би могла да бъде проглА.а за нищожна на основание чл. 26, ал. 1,
9
пр. 3 от ЗЗД, ако в конкретния случай уговорките относно вида на
задължението и на неизпълнението, начина и базата за начисляването на
неустойката и други критерии, посочени в договора, са определени извън
пределите на нравствената допустимост. Единствено липсата на уговорка за
краен предел като срок, до който да се начислява неустойката, не накърнява
добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД. Накърняване на
добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД е налице, когато се
нарушава правен принцип, който може и да не е законодателно изрично
формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване на други
разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на
справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските
взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото
облагодетелстване - аргументи от чл. 307 от ТЗ, чл. 302 от ТЗ, чл. 289 ТЗ.
Законодателят придава правна значимост на нарушението на добрите нрави с
оглед на защитата на обществените отношения като цяло, а не само поради
индивидуалния интерес на конкретен правен субект. Договорната клауза за
неустойка би могла да е нищожна, като нарушаваща принципа на
справедливостта и създаваща условия за неоснователно обогатяване, когато
вследствие на заплащането й, ще е налице неравностойност на насрещните
задължения по договора, или неустойката ще излезе извън обезпечителните
или обезщетителните си функции, които са й придадени от страните.
Преценката за накърняване на пределите на нравствената допустимост в тази
хипотеза би следвало да се основава на вида на неизпълнението, за
обезщетяване на което е уговорена неустойката, на начина на определянето й -
като глобална сума или процент от главицата, на базата за начисляването й -
съотношение между задължението и предварително определеното
обезщетение за вредите, както и на уговорката или на липсата на такава за
плаващо нарастване на размера на неустойката с оглед на продължителността
на неизпълнението, респ. възможни са и други критерии. - в този смисъл
Решение № 4 от 25.02.2009 г. на ВКС по т. д. № 395/2008 г., I т. о., ТК,
докладчик съдията Тотка Калчева.
При съобразяване на обстоятелствата, че уговорената неустойка в чл. 19
от договора е във фиксиран размер от 20 000 евро на месец за всеки
календарен месец на закъснението, изчислена пропорционално на забавата,
т.е. уговорена е като мораторна, размера на задължението, чието изпълнение
неустойката обезпечава, начина на определяне на неустойката - без да бъде
съобразена със стойността на съответното забавено плащане, както и с вида
на неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна негова
част, съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните
от неизпълнение на задължението вреди, съпоставката с приетото за
справедливо в практиката обезщетение за забавено изпълнение, настоящият
съдебен състав счита, че размерът на уговорената в чл. 19 от процесния
договор неустойка е несправедлив и неоправдан с оглед предназначението му
да стимулира купувача да изпълни своевременно задължението си. В
настоящия случай, за забавено плащане на вземане в размер на 190 370 евро (с
левова равностойност от 372 330,43 лв.), с продължителност от 420 дни, в
периода от 18.07.2022 г. до 11.09.2023 г., ищецът твърди наличието на
непогА.о вземане за неустойка в общ размер на 276 666,67 евро, което
представлява 28,64% от общата стойност на дължимото възнаграждение по т.
7.2. от договора в размер на 966 000 евро, като следва да бъде взето предвид и
обстоятелството, че не е определен краен срок, до който неустойката се
10
дължи, а по силата на чл. 114, ал. 4 от ЗЗД тя не би била погА.а по давност и за
следващ тригодишен период, доколкото забавата на продавача продължава
предвид липсата на данни за прекратяване на договорната връзка. Следва да
бъде съобразено, че неустойка в уговорения размер може да бъде начислявана
по отношение на всяко неизпълнение на договорните задължения от страна на
продавача, респ. за всяко забавено плащане на разпределеното за изплащане
съобразно линейния график за строителство възнаграждение.
При тези параметри неустойката надвишава многократно
обезпечителната си функция за претърпени от забавата вреди. Тя е
недопустима по размер наказателна санкция за виновното поведение на
ответника, поради което създава предпоставки за неоснователно обогатяване
на ищеца.
С оглед изложеното, настоящият съдебен състав счита, че клаузата за
неустойка, уговорена между страните и обективирана в чл. 19 от процесния
договор е нищожна поради противоречието й с добрите нрави, доколкото
излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функции. Ето защо претенцията на ищеца за сумата от 1000 лв. – частичен иск
от 276 666,67 евро, с левова равностойност от 541 112,97 лева,
представляваща неустойка по чл. 19 от предварителен договор за покупко-
продажба на 18 ваканционни къщи от 25.01.2021 г., дължима с оглед забава за
плащане на вземане по данъчна фактура № **********/01.08.2022 г., на
стойност от 372 330,43 лева, с продължителност от 420 дни, съдът намира за
неоснователна, поради липсата на валидно възникнало основание за
начисляване на търсеното вземане.
По релевираното от ответника възражение за прихващане:
Предвид основателността на предявения иск за заплащане на дължимото
възнаграждение за изграждане на процесните обекти под № 168, № 169, №
183, съдът следва да изследва основателността на релевираното от ответника
при условията на евентуалност възражение за прихващане.
С отговора на исковата молба ответникът е посочил, че разполага с
непогА.о от ищеца вземане в размер на 258 601,22 евро, с левова
равностойност от 504 272,37 лв., представляващо дължима неустойка за
забавено изпълнение на задълженията на ищеца за изграждането на къщите,
предмет на договора, начислена на основание чл. 18 от същия, в размер на 5%
годишно върху платеното от купувача преди съответния строителен етап,
дължима към 15.08.2022 г.
Ищецът поддържа, че са налице обстоятелства, които го освобождават
от отговорност, а именно забавата на кредитора, респективно наличието на
невиновна невъзможност за изпълнение на задълженията, евентуално
предпоставките по чл. 306 ТЗ.
В тази връзка, в доказателствена тежест на ответника е да докаже, че
разполага с насрещни изискуеми еднородни вземания, дължими от ищеца, с
които да бъде прихваното търсеното от ищеца вземане за възнаграждение по
договора, до размера на по-малкото от тях.
Ищецът следва да докаже наличието на факти, които имат за последица
изключването и/или погасяването на отговорността му за претендираните от
ответника насрещни вземания.
В чл. 18 от договора е предвидено, в случай че, в който да е от отделните
11
строителни етапи продавачът виновно закъснее при изграждането на къщите и
няма установено удължаване на договорения срок, то продавачът дължи на
купувача неустойка за закъснение в размер на 5% годишно върху платеното от
купувача преди съответния строителен етап. Уговорено е, че размерът на
неустойката за закъснение се установява периодично на датата на изпълнение
на всеки един от отделните строителни етапи. След изтичането на сроковете
по т. 9.1. и т. 9.2., установените неустойки за забава стават незабавно
изискуеми за всяка една от къщите, за която има установено закъснение по
реда на настоящия договор, а от следващия календарен ден започва да тече
нова неустойка в размер на 2000 евро месечно за всяка къща с установено
закъснение. В съдържанието на разпоредбата е посочено, че окончателният
размер на неустойката за закъснение се установява на датата на предаване на
къщите с разрешение за ползване и следва да се плати в срок от седем работни
дни.
Следва да бъде съобразено, че от представените по делото Актове за
установяване на състоянието на строежа при спиране на строителството
поради неосигурено финансиране, съставени на 20.02.2023 г., се установява,
че изграждането на процесните обекти до снабдяване с разрешение за
ползване е преустановено поради неосигурено финансиране.
От допълнителното заключение по допусната и приета в настоящото
производство съдебно-счетоводна експертиза, което при преценката му по
реда на чл. 202 ГПК следва да бъде кредитирано се установява, че неустойката
за забава на предаване на обектите, представляващи групи от по 9, 6 и 3 къщи,
възлиза в общ размер на 11 906,81 евро. Вещото лице е посочило, че общата
неустойка за закъснение по чл. 18 от процесния договор, възлиза на 203 906,81
евро. С оглед твърденията на ищеца, че при виновно неизпълнение, респ.
плащане на задълженията по процесния договор, срокът за изграждане на
къщите може да се удължи с друкратния размер на закъснението, по арг. на чл.
19 от договора, вещото лице е посочило, че при съобразяване на забавата за
подаване на заявления за строителни разрешения и за изготвяне на протокол за
откриване на строителна площадка по отношение на процесните обекти под
№ 168, № 169 и № 183, в случай че същата е по вина на ответника, следва че
удвоеният размер за изпълнението на възложеното възлиза на 1346 дни. В
заключението си експертът е посочил, че в случай че бъде съобразено и
забавеното плащане по издадените от ищеца фактури, което възлиза на 1233
дни, то следва че срокът за построяване и предаване на всички къщи се
удължава с общо 2466 дни. В тази връзка, вещото лице е уточнило, че
доколкото сроковете за строителство са се удължили с общо 2466 дни, то не е
налице забава в изпълнението на строителния процес.
От данните в експертизата се установява, че забавата за изпълнение на
къщите от групите 9, 6 и 3 във фазата на груб строеж (II – ри етап) е с обща
продължителност от 476 дни. Следва да бъде съобразено, че е налице
обективна пречка за изпълнението на последващите строителни етапи,
уговорени между страните, доколкото са налице актове за спиране на
строителството поради неосигурено финансиране от 20.03.2023 г., поради
което релевантен за изследване е периодът до изтичане на сроковете за
изпълнение на етап II – до издаване на акт образец 14 за завършена
конструкция на къщите, съответно основанията забавили изпълнението и
завършването на процесните обекти във фазата на груб строеж.
Ищецът твърди наличието на виновно неизпълнение на задължението на
12
ответника относно издаването на разрешения за строеж по отношение
процесните обекти под № 168, № 169 и № 183, като сочи че ответникът не е
изпълнил задължението си по чл. 15, ал. 3 от договора във връзка с издаването
на пълномощно в полза на изпълнителя, като отбелязва, че едва на 29.03.2021
г. управителят на ответното дружество е упълномощил три физически лица,
които да го представляват по повод издаването на разрешения за строеж за
процесните обекти.
Следва да бъде съобразена разпоредбата на чл. 161, ал. 1 ЗУТ, съгласно
която възложителят или упълномощено от него лице осигурява всичко
необходимо за започване на строителството.
Видно от представения по делото Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижими имоти № 150, том I, рег. № 1161, дело № 133/2021 г., ответното
дружество е придобило собствеността върху поземлените имоти, уговорени с
предварителния договор от 25.02.2021 г., върху които да бъдат изградени 18
жилищни сгради, на 26.01.2021 г.
Съгласно чл. 15, ал. 3 от предварителния договор, купувачът е длъжен да
представя на продавача своевременно документи, които са необходими на
продавача във връзка с изграждането на къщите, като сроковете за
своевременно представяне започват от датата, на която продавачът писмено
уведоми купувача за необходим документ. Според чл. 10, договорният срок за
изграждане и предаване на къщите с издадено разрешение за ползване се
удължава с дните на забавата, възникнала при: чл. 10.1. предвижда се 14-
дневен срок за издаване на разрешение за строеж за тези от къщите, за които
няма издадено разрешение за строеж. Срокът се счита от датата на входиране
на заявлението до съответния орган. За забава се считат дните надхвърлящи
предвидения срок, при условие че забавата не е по вина на продавача.
Съгласно чл. 11 от договора, страните следва да установят с двустранен
протокол наличието на забавите, възникнали по реда на настоящия договор.
Като безспорно в отношенията между страните е отделено
обстоятелството, че процесните къщи № 168, № 169 и № 183 е следвало да
бъдат изградени до 25.07.2022 г., като предвид датите на съставяне на
актовете по образец № 14 за процесните обекти - 28.06.2022 г., 23.06.2022 г.,
15.06.2022 г., се налага изводът, че в действителност е налице забава за
изграждането на процесните обекти, доколкото същите е следвало да бъдат
въведени в екслоатация до 25.07.2022 г., съгласно чл. 9 от договора.
Като писмени доказателства по делото са представени Разрешение за
строеж № 120/09.08.2021 г. за изграждане на жилищна сграда в ПИ с
идентификатор 61813.808.183, съгласно което същото се издава по повод
заявление с вх. № 70.00-822(3)/03.08.2021 г., Разрешение за строеж №
122/09.08.2021 г. за изграждане на жилищна сграда в ПИ с идентификатор
61813.808.169, съгласно което същото се издава по повод заявление с вх. №
70.00-822(1)/27.07.2021 г., както и Разрешение за строеж № 121/09.08.2021 г.
за изграждане на жилищна сграда в поземлен имот с идентификатор
61813.808.168, съгласно което същото се издава по повод заявление с вх. №
70.00-822(1)/27.07.2021 г.
В процесния договор не е предвид срок, в рамките на който
възложителят или упълномощено от него лице следва да подаде писмено
заявление за издаване на разрешение за строеж по отношение на процесните
сгради, за които такова не е било налице. Въпреки посоченото, предвид
13
уговорените срокове за изпълнение на възложената работа, регламентирани в
чл. 9 от договора, настоящият съдебен състав, счита че подаването на
заявления за издаване на разрешения за строеж за посочените обекти,
извършено след повече от пет месеца от датата на придобиване на
собствеността върху поземлените имоти в полза на ответника, неминуемо има
за последица забавяне на изпълнението за изграждането на посочените обекти
в срок от страна на ищеца.
В допълнение, следва да бъде съобразено, че страните не са изготвили
двустранен констативен протокол, в който да бъдат отразени забавите в
съответния етап от строителството.
В тази връзка, при съвкупна преценка на събраните в хода на
производството доказателства, настоящият съдебен състав намира за
недоказано релевираното от ответника възражение за прихващане, доколкото
по делото не се установи безспорно наличието на забава за изпълнение на
възложената работа, настъпила по вина на изпълнителя, поради което
искането на ответника за прихващане на насрещните вземания на ищеца със
сумата от 258 601,22 евро, с левова равностойност – 504 272,37 лв.,
представляваща стойност на претендираната неустойка за забава по чл. 18 от
процесния договор, следва да бъде оставено без уважение.
По отношение на разноските:
При този изход от спора, на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 ГПК, право на
разноски възниква за всяка от страните по делото.
Съгласно представения списък по чл. 80 ГПК, ищецът е извършил
разходи в производството, както следва: 840 лв. – държавна такса; 2400 лв.-
адвокатско възнаграждение; 10 лв. – такса за издаване на съдебни
удостоверения; 150 лв. – депозит за съдебно-техническа експертиза. Ищецът е
ангажирал писмени доказателства удостоверяващи сторените по делото
разноски, поради което намалени съразмерно с уважената част от исковете, в
негова полза следва да бъдат присъдени разноски в общ размер на 3238,10 лв.
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ответникът
също има право да иска заплащане на направените от него разноски
съразмерно с отхвърлената част от исковете. Съгласно представения списък
по чл. 80 ГПК, ответникът претендира следните разходи: 2200 лв. –
адвокатско възнаграждение; 400 лв. – депозит за съдебно-счетоводна
експертиза; 1500 лв. – депозит за съдебно-техническа експертиза; 3053 лв. –
допълнителен депозит по назначената тройна съдебно-техническа експертиза.
Съдът установи, че претендираните от ответника разходи за
допълнителен депозит по назначената съдебно-техническа експертиза, в
размер на 3053 лв. не са доказани. При съобразяване на липсата на
представени доказателства за заплащането от страна на ответника на
допълнителния депозит за СТЕ, за което обстоятелство са му дадени изрични
указания с протоколно определение от 24.06.2024 г., се налага изводът, че
ответникът следва да бъде осъден за сумата от 3053 лв., която да внесе по
депозитна сметка на СРС.
В тази връзка, с оглед представените по делото писмени доказателства
относно направените от ответника разходи в производството, следва че в
негова полза се дължат разноски на обща стойност от 195,24 лв.
Така мотивиран, Софийският районен съд
14
РЕШИ:
ОСЪЖДА „ЕЕДЖЕ“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление: гр. Р, ул. „ Б“ № ***, да заплати на „ГИП“ ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. „МЛ. – запад“, ул. „МАР“
№**, сектор „А“, ет. 3, офис № 8, на основание 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл.
258 ЗЗД, сумата от 20 000 лв. – част от общо дължимото вземане на стойност
от 190 370 евро, с левова равностойност в размер на 372 330,43 лв.,
представляващо незаплатената част от уговорено възнаграждение по чл. 7.2 от
сключения между страните Предварителен договор за покупко-продажба на
осемнадесет ваканционни къщи от 25.01.2021 г., за завършен етап „изградени
основи“ на жилищните сгради, изградени в поземлен имот с идентификатор
*******, поземлен имот с идентификатор *******, както и поземлен имот с
идентификатор *****, находящи се в местността „Ц“, в землището на гр. Р,
ведно със законната лихва за забава от датата на исковата молба – 11.09.2023 г.
до окончателното изплащане на дълга.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „ГИП“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и
адрес на управление: гр. София, ж.к. „МЛ. – запад“, ул. „МАР“ №**, сектор
„А“, ет. 3, офис № 8, срещу ЕЕДЖЕ“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и
адрес на управление: гр. Р, ул. „ Б“ № ***, иск с правно основание чл. 92, ал. 1
ЗЗД, с който ищецът претендира осъждането на ответника за сумата от 1000
лв. – частична претенция от общо дължимото вземане на стойност 276 666,67
евро, с левова равностойност от 541 112,97 лева, представляваща неустойка по
чл. 19 от Предварителен договор за покупко-продажба на осемнадесет
ваканционни къщи от 25.01.2021 г., дължима с оглед забава за плащане от
страна на ответника на вземане по данъчна фактура № **********/01.08.2022
г., на стойност от 372 330,43 лева, с продължителност от 420 дни, за периода
от 18.07.2022 г. до 11.09.2023 г., като неоснователен.
ОСЪЖДА „ЕЕДЖЕ“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление: гр. Р, ул. „ Б“ № ***, да заплати на „ГИП“ ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. „МЛ. – запад“, ул. „МАР“
№**, сектор „А“, ет. 3, офис № 8, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от
3238,10 лв., представляваща стойност на извършените от ищеца разноски по
делото.
ОСЪЖДА „ГИП“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление: гр. София, ж.к. „МЛ. – запад“, ул. „МАР“ №**, сектор „А“, ет. 3,
офис № 8, да заплати на „ЕЕДЖЕ“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес
на управление: гр. Р, ул. „ Б“ № ***, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от
195,24 лв., представляваща стойност на извършените от ответника разноски
по делото.
ОСЪЖДА „ЕЕДЖЕ“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление: гр. Р, ул. „ Б“ № ***, да заплати по депозитна сметка на
Софийски районен съд сумата от 3053 лв. – допълнителен депозит за
възнаграждение на вещите лица по допуснатата до изслушване по делото
тройна съдебно-техническа експертиза.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано в двуседмичен срок от
връчването на страните пред Софийски градски съд с въззивна жалба, по реда
на глава ХХ ГПК.
15
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
16