РЕШЕНИЕ
№ 62
гр. ХАСКОВО , 06.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ХАСКОВО, II-РИ СЪСТАВ в публично заседание на
девети юни, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:ДЕЛЯНА СТ. ПЕЙКОВА
Членове:ГЕОРГИ Г. ГЕОРГИЕВ
КАПКА Ж. ВРАЖИЛОВА
при участието на секретаря М.В. Д.
като разгледа докладваното от КАПКА Ж. ВРАЖИЛОВА Въззивно
гражданско дело № 20215600500309 по описа за 2021 година
Производството е по чл.258 и сл. от ГПК.
Производството е образувано по повод обжалване на Решение №260048 от
22.03.2021г. на РС- Свиленград, постановено по гр.д. № 656/2020г. по описа на съда, с което
е признато за установено по предявения иск с правно основание чл.108 ЗС по отношение на
„Тежка механизация 2004“ЕООД-гр.Свиленград ЕИК *********, че Р. Г. П. ЕГН
********** и Г. В. П. ЕГН **********- и двамата от **** са собственици на следните
недвижими имоти:
1) Поземлен имот с идентификатор ***** по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-1250/15.06.2018г. на изпълнителния директор на
АГКК, находящ се в ***** с площ от 7000 кв.м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: пасище, шеста категория, с номер по предходен
план: ****, при съседи: имоти с идентификатори: ****, ***, ***;
2) Поземлен имот с идентификатор **** по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-1250/15.06.2018г. на изпълнителния директор на
АГКК, находящ се в ***** с площ от 1999 кв.м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: пасище, шеста категория, с номер по предходен
план: ****, при съседи: имоти с идентификатори: ****, ****, ****, ****, ***, ****;
3) Поземлен имот с идентификатор **** по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-1250/15.06.2018г. на изпълнителния директор на
АГКК, находящ се в ***** с площ от 4000 кв.м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: пасище, девета категория, с номер по предходен
план: *****, при съседи: имоти с идентификатори: ****, *****, ****, *****;
1
4) Поземлен имот с идентификатор ****** по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-1250/15.06.2018г. на изпълнителния директор на
АГКК, находящ се в ***** с площ от 12004 кв.м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: нива, осма категория, с номер по предходен план:
****, при съседи: имоти с идентификатори: ****, ****, ****, ****;
5) Поземлен имот с идентификатор ****** по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-1250/15.06.2018г. на изпълнителния директор на
АГКК, находящ се в ****** с площ от 8000 кв.м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: нива, осма категория, с номер по предходен план:
****, при съседи: имоти с идентификатори: *****, *****, *****, *****, ****.
Със същото Решение на РС-Свиленград ответникът „Тежка механизация 2004“ЕООД е
осъден да предаде на Р. Г. П. и Г. В. П. владението върху гореописаните недвижими имоти,
както и да им заплати сумата от 719 лв., представляваща сторени пред първата инстанция
разноски.
Недоволен от постановеното решение останал въззивникът търговско
дружество „Тежка механизация 2004“ЕООД, което го обжалва в срок чрез процесуалния си
представител адв.А.Й. от АК-Хасково. Твърди, че решението е неправилно и
незаконосъобразно, тъй като не е взета предвид практиката на ВКС, касаеща
противопоставимостта на сключения и вписан договор за аренда спрямо последващия
собственик на имота. В жалбата не се оспорва, че Р. Г. П. и Г. В. П. са станали собственици
на процесните недвижими имоти въз основа влязло в сила съдебно решение за делба.
Намира, че именно поради това обстоятелство, същите са встъпили в правата на арендатора
В. Д. Д. Счита, че следва да се приложи разпоредбата на чл.17 ал.2 ЗАЗ и доколкото
договорът за аренда /сключен от последната като арендодател/ е бил надлежно вписан в
АВписванията, Имотен регистър на 12.02.2015г. преди промяната на собствеността върху
имотите, то приобретателят замества праводателя като страна в арендното правоотношение.
Твърди, че посочената законова разпоредба осигурява противопотавимостта на сключения
договор за аренда спрямо новия собственик на имота, включително по отношение
предвидения в него срок. Счита, че това законодателно решение е аналогично с това,
касаещо договора за наем по чл.237 ЗЗД, и същевременно съобразено с предвидената в чл.21
КРБ особена закрила на земеделската земя. С тези аргументи моли съда да отмени
първоинстанционното решение, като вместо него да постанови ново, с което да отхвърли
предявения от ищците иск. Претендира за сторените разноски по делото.
В срок е постъпил отговор от въззиваемите Р. Г. П. и Г. В. П. чрез
процесуалния им представител адв.В.О., с който се оспорва въззивната жалба. Излагат се
аргументи за непротивопоставимост на договора за аренда, доколкото същият е сключен от
съсобственик, който не притежава повече от половината от вещта. Намира, че разпоредбата
на чл.3 ал.4 ЗАЗ, предоставяща възможност за един от съсобствениците да сключи договор
за аренда, не изключва приложението на чл.32 ал.1 ЗС относно управлението на
съсобствената вещ. Сочи практика на ВКС в тази насока. Счита, че вписването на арендния
договор е без правно значение, тъй като същият е непротивопоставим на съсобственици,
придобили впоследствие повече от половината от имота, които не са страна по договора за
аренда.
Намира, че прилагане по аналогия на чл.237 ал.1 ЗЗД е невъзможно, доколкото
специалната разпоредба на чл.17 ал.2 ЗАЗ е неотносима в случая. Моли въззивната жалба да
бъде оставена без уважение, а първоинстанцинното решение да бъде потвърдено.
Претендира направените пред въззивната инстанция разноски.
2
Въззивникът не изпраща представител в откритото съдебно заседание пред
въззивната инстанция, а процесуалният представител на въззиваемите поддържа
процесуалната си позиция, изразена в отговора на въззивната жалба. Не са направени
доказателствени искания пред въззивната инстанция.
Настоящият съдебен състав, като взе предвид становищата на страните и
събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок,
от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради
което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта- в обжалваната му част. В обхвата на така
посочените въззивни предели, ОС-Хасково намира обжалваното решение за валидно и
допустимо.
По отношение на проверката относно правилността на първоинстанционния
съдебен акт, съобразно чл. 269, ал. 1 изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от
посочените в жалбата оплаквания.
Производството пред първата инстанция е образувано по искова молба, с
която Р. Г. П. и Г. В. П. са предявили против „Тежка механизация 2004“ЕООД при
условията на субективно и обективно съединяване искове с правно основание чл. 108 ЗС за
признаване за установено по отношение на ответника, че ищците са собственици на
основание съдебно решение за делба на следните поземлени имоти, находящи се в
землището на *****:
1) Поземлен имот с идентификатор **** по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-1250/15.06.2018 г. на изпълнителния директор на
АГКК, намиращ се в ***** с площ от 7000 кв. м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: пасище, шеста категория, с номер по предходен
план: ****;
2) Поземлен имот с идентификатор **** по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-1250/15.06.2018 г. на изпълнителния директор на
АГКК, намиращ се в ***** с площ от 1999 кв. м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: пасище, шеста категория, с номер по предходен
план: *****;
3) Поземлен имот с идентификатор ****** по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-1250/15.06.2018 г. на изпълнителния директор на
АГКК, намиращ се в ***** с площ от 4000 кв. м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: пасище, девета категория, с номер по предходен
план: ****;
4) Поземлен имот с идентификатор ***** по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-1250/15.06.2018 г. на изпълнителния директор на
АГКК, намиращ се в ***** с площ от 12004 кв. м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: нива, осма категория, с номер по предходен план:
3
*****;
5) Поземлен имот с идентификатор ***** по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-1250/15.06.2018 г. на изпълнителния директор на
АГКК, намиращ се в ***** с площ от 8000 кв. м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: нива, осма категория, с номер по предходен план:
****,
и за осъждането на ответника да предаде на ищците владението върху тези имоти.
За да бъде уважен искът по чл.108 ЗС следва да се установят три
кумулативно дадени предпоставки, а именно: че ищецът е собственик на вещта, обект на
спорното материално право, че вещта се намира във владение или държание на ответника и
че ответникът владее или държи вещта без основание.
По иска с правно основание чл.108 от ЗС върху ищеца принципно е тежестта да
докаже, че е собственик на имота. В слечай страните по делото не спорят, а и от приетите по
делото писмени доказателства е документално установено, че по силата на Решение № 96 от
14.02.2020г., постановено по гр. д. № 462/2019г. по описа на РС- Свиленград, влязло в сила
на 21.05.2020г., в общ дял на ищците по реда на чл.353 ГПК са разпределени единадесет
поземлени имота, сред които и процесните, предмет на иска. По този начин се установява
първата предпоставка за основателността на предявените искове по чл.108 ЗС, а именно, че
ищците са собственици на процесните недвижими имоти.
В тежест на ищеца също е да докаже, че ответникът владее или държи имота. С оглед
заявеното от ответника в този смисъл, фактът на държането на имота от ответника също не
се нуждае от доказване от ищцова страна.
Ответникът следва да докаже, че има основание за държането на процесните имоти, т. е.
че ги държи на валидно правно основание. Основанието е юридически факт, който създава
право да се владее или държи имота. Не е спорно, че между сънаследницата на ищцата- В.
И.Д. и "Тежка Механизация 2004" ЕООД е сключен на 12.02.2015г. договор за аренда, въз
основа на който ответникът държи процесните недвижими имоти за срок от 30 стопански
години, считано от 01.10.2014г.. Последният представлява правното основание за държането
на процесните недвижими имоти. Спорното обстоятелство по делото е именно това, дали
ответникът държи процесните имоти на валидно правно основание, противопоставимо на
ищццовото искане за предаване владението върху тях, е именно спорното обстоятелство по
делото.
Представеният и приет по делото договор за аренда е сключен преди изменението на
чл.3 ал.4 ЗАЗ с ДВ, бр. 13 от 2017г., в сила от 07.02.2017г., с който се предвижда изрично, че
договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване може да се
сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50
на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или
съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от
4
съсобствения имот. В мотивите на т.2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017г. по т.д.
№ 2/2015г. на ОСГТК на ВКС е изяснено, че договорът за аренда урежда обществените
отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска земя и извличане на
плодовете, на които арендаторът става собственик. Създаването на режим на специално
регулиране е свързано със съществената специфика на земеделската земя- при ползването
/обработването/, когато тя дава плодове. Поради съществения елемент на този вид договор-
придобиване собствеността върху добивите /чл.2, ал.2 ЗАЗ/, законът дава специална
регулация на отношенията във връзка с плодовете /чл.2, ал.2, чл.10, ал.3, чл.31 ЗАЗ/.
Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и
задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на имота. Нормите на
ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна възможност за по-пълно регулиране на отношенията
съобразно спецификата на обекта на ползването, но не и за тяхната изключителност. Така
изяснената цел на уредбата на договора за аренда с отделен закон не дава основание да се
приеме, че нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ бр.13 от
07.02.2017г., предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30,
ал.3 ЗС, е специална и изключва приложението на общата норма на чл.32, ал.1 ЗС и на
закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на
мнозинството от съсобствениците.
Договор за управление, какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от всеки
съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора, не притежава
повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от
останалите съсобственици– заедно или поотделно, освен ако са го приели. (в този смисъл е
Решение № 12 от 01.03.2018г. по гр. д. № 1251/2017г. на Върховен касационен съд). Ето
защо наследницата В. И. Д., която не притежава повече от половината идеални части от
процесните недвижими имоти, може да сключи договор за аренда, но този договор не е
противопоставим на останалите съсобственици.
В този смисъл правилен е изводът на първоинстанционния съд, че доколкото ищците
притежават по силата на горепосоченото решение за делба собствеността върху процесните
имоти, то договорът за аренда, сключен на 12.02.2015г., не им е противопоставим.
Отделно от това, правилно е заключението на РС- Свиленград, че от събраните по делото
доказателства не се установява, че ищците са приели договора за аренда, сключен от В. И. Д.
Достатъчен аргумент в тази насока е обстоятелството, че ищците на 25.07.2019г. са
изпратили нотариална покана до аредндатора, с която са заявили отказа си в този смисъл.
Най-накрая, напълно коректно, първоинстанционният съд е направил извод, че
приложените към отговора на ответника системни и служебни касови бонове за направени
парични преводи в полза на ищцата, не представляват акт по приемане на процесния
договор за аренда, доколкото не са били представени доказателства за действително
изплащане на сумите по тях.
5
С оглед гореизложеното, напълно обосновано е заключението на първата инстанция, че е
налице и третата предпоставка за уважаване на ревандикационния иск, а именно, че
ответникът държи вещта без правно основание.
По тези съображения съдът намира, че "Тежка Механизация 2004" ЕООД няма
противопоставимо на ищците право да ползва процесните имоти, поради което
ревандикационният иск е основателен и следва да бъде уважен, а решението на РС-
Свиленград като правилно и следва да се потвърди.
С оглед изхода на спора „Тежка Механизация“ЕООД следва да бъде осъдена
да заплати на Р. Г. П. и Г. В. П. сумата от 600 лв. направени по делото, пред въззивната
инстанция, разноски – платено възнаграждение на адвокат, съгласно договор от 07.06.2021г.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №260048 от 22.03.2021г. на РС- Свиленград, постановено по
гр.д. № 656/2020г. по описа на съда.
ОСЪЖДА „Тежка механизация 2004“ЕООД- гр.Свиленград ЕИК ********* ДА
ЗАПЛАТИ на Р. Г. П. ЕГН ********** и Г. В. П. ЕГН **********- и двамата от ******,
сумата от 600 лв., направени по делото пред въззивната инстанция разноски.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6