РЕШЕНИЕ
№
гр.Варна, 11.09.2009г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, облигационно-трудово
отделение, деветнадесети състав, в открито съдебно заседание, проведено на
двадесет и четвърти юни две хиляди и девета година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: Таня Плахойчева
при участието на секретаря В.Т., като разгледа докладваното
от съдията гр.д.№7740 по
описа на съда за 2008г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
К.К.П. ***, с ЕГН:********** е предявил в условията на
обективно кумулативно съединяване против „Е.с.2.” ООД, с ЕИК:*********, със
седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул.”Студентска” №14, вх.Б, ет.5,
ап.116, представлявано заедно и поотделно от управителите Г.Р.П. с ЕГН:**********
и В Х. М. с ЕГН:********** искове с правно
основание чл.92, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД за осъждане на последното да заплати
сумата от 9 122.77 лв., представляваща договорна неустойка за забавено
изпълнение по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в
строеж от 12.12.2006 г., ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба /14.10.2008 г./ до окончателното изплащане, както и
сумата от 500.00 лв., представляваща мораторна лихва
върху претендираната неустойка за периода от
19.03.2008 г. до 14.10.2008 г.
Ищецът поддържа че се явява изправна
страна по сключения с ответника Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот в строеж от 12.12.2006 г., като е изпълнил задължението си за
заплащане на дължимите вноски на уговорените падежи. Същевременно ответникът е
изпаднал в забава по отношение изпълнение на задължението си за въвеждане на
сградата в експлоатация, поради което дължи обезщетение за претърпените вреди в
размер на договорената неустойка, както и мораторна
лихва върху същата. По тези съображения моли за положително произнасяне по
предявените искове.
В депозирания по реда на чл. 131, ал. 1 от ГПК отговор
ответникът застъпва становище за неоснователност на предявените искове и моли
за отхвърлянето им. Счита, че не е изпаднал в забава по отношение на поетите с
договора задължения, тъй като забавеното въвеждане в експлоатация на сградата
се дължи на причини, за които отговаря ищеца, поради обстоятелството, че по
негово искане са извършени промени в обекта. В условията на евентуалност прави
възражение за прихващане със сумата от 953.30 евро, представляваща остатък от
неизплатената от ищеца продажна цена с претендираната
от същия неустойка.
С протоколно определение от 11.03.2009г. съдът е приел
за съвместно разглеждане в настоящото производство направеното от ответника
възражение за прихващане в условията на евентуалност със сумата от 953.30 евро,
представляваща остатък от неизплатената от ищеца продажна цена по сключения
между тях Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.12.2006
г. с претендираната от последния неустойка в размер
на 9 122.77 лв.
Съдът, като прецени по реда на чл.12 от ГПК събраните
по делото доказателства във връзка с доводите и съображенията на страните,
приема за установено от фактическа страна следното:
С Предварителен договор от 12.12.2006г. страните са се
споразумели ответникът да построи и продаде на ищеца недвижим имот,
представляваща апартамент №11, на четвърти етаж, в новострояща се жилищна
сграда на ул.”Ст.Р.” №19, гр.Варна, кв.”А.”, състоящ се от коридор, спалня,
дневен тракт с кухня, санитарен възел и един балкон, с обща застроена площ от
77.74 кв.м., при граници: ул.”М.”, калкан, вътрешен двор и стълбище, ведно с
прилежащото избено помещение №14 с площ от 6.00 кв.м., при граници: ул.”М.”,
калкан, изба №15 и изба №13, както и 7.1831% идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, съставляващо УПИ ХІІ – 1609 в
кв.127 на 29 – ти микрорайон на града за сумата от 46 644.00 евро, платими
както следва: 30 % или 14 000.00 евро при подписване на предварителния
договор, 30 % в седемдневен срок от изливане на плочата, на която се намира
жилището, предмет на договора, 30 % в седемдневен срок след приемане на
жилищната сграда с подписване на Акт образец 15 и 10 % след получаване на
разрешение за ползване на жилищната сграда и при нотариалното прехвърляне на
имота. В чл.3 на раздел ІІ от договора ответникът се е задължил да въведе в
експлоатация жилищната сграда, в която се намира обектът, предмет на бъдеща продажба,
в осемнадесет месечен срок, считано от издаването на строителна линия
/18.09.2006г./. Същевременно в чл.11 от същия раздел на договора страните са обективирали съгласие, по силата на което при просрочване
на срока за въвеждане на сградата в експлоатация продавачът дължи неустойка на
купувача в размер на 10% от продажната цена на обекта, предмет на договора, „в
срок до шест месеца от датата за въвеждане на сградата в експлоатация”.
Видно от представения по делото НА №189 от
20.12.2007г., том Х, рег.№13706, нот.д.№1957/2007г.
по описа на вписания под №147 в регистъра на НК нотариус О. Шарабански
с район на действие ВРС, „Е.с.2.”*** от една страна и К.К.П. и съпругата му Е.Г.П.
от друга са сключили договор, по силата на който първият е прехвърлил на
вторите собствеността върху недвижим имот, представляващ апартамент №11,
разположен на четвърти етаж в жилищна сграда, изградена в груб строеж, с
различна степен на изпълнени довършителни работи, находяща се в гр.Варна, ул.”Ст.Р.”
№19, с обща застроена площ от 67.50 кв.м., ведно с прилежащото избено помещение
№14, както и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху дворното място за сумата от 34 600.00 лв., която сума
следва да бъде платена след отпускане на банков кредит от „Банка ДСК” АД и
вписване на договорна ипотека в полза на последната.
Между страните не е спорно, че понастоящем ищецът е
заплатил продажната цена, уговорена в предварителния договор от 12.12.2006г.,
като е останал задължен единствено за сумата от 953.30 евро.
С влязло в сила на 21.12.2008г. Решение 03586 от
същата дата, постановено по гр.д.№117/2008г. ВРС е прекратил сключеният на
16.09.1999г. между К.К.П. и Е.Г.П. граждански брак, като е утвърдил
постигнатото между двамата по реда на чл.101, ал.1 от СК споразумение, част от
което касае поставянето в дял и изключителна собственост на К.К.П. на
придобития по време на брака апартамент №11, находящ се в гр.Варна, ул.”Ст.Р.”
№19, ет.4.
От представеното по делото Удостоверение №32 от
21.07.2008г., издадено от главен архитект на район „А.” при община Варна се
установява, че на същата дата е въведен в експлоатация строеж на жилищна сграда
с 12 апартамента, 2 ателиета и 5 гаража, находяща се в УПИ с №ХІІ-1609, кв.127
по ЗРП на 29 – ти микрорайон с административен адрес: гр.Варна, кв.”А.”, ул.”Ст.Р.”
№19.
Съгласно заключението на вещото лице по допуснатата в
хода на производството съдебно техническа експертиза в процесния
апартамент са изградени два нови зида от итонг, които
не са обозначени в първоначалния проект. Според отразеното в същия липсва
разпределителен зиден ос към кухнята, като
обяснението на ищеца е, че същият е съществувал практически, но е премахнат при
последвалите ремонтни и довършителни работи на по-късен етап. Направените
промени в разпределението на помещенията
са довели и до промени във ВиК и
електроинсталациите на жилището. Тъй като същите са извършени след въвеждане на
сградата в експлоатация не са отразени в съхраняваната техническа документация
за сградата, а спадат към т.нар. „текущи ремонти”. Същевременно ако промените
са били направени преди проверката на приемателната комисия и издаването на
актове образец 15 и 16 или преди въвеждането на сградата в експлоатация, то е
следвало да бъдат отразени в екзекутивната документация като отклонения от
одобрените първоначални проекти.
При тази установеност на фактите съдът възприе
следните правни изводи:
С
разпоредбата на чл.92, ал.1 от ЗЗД е предвидена възможността страните да
обезпечат изпълнението на поетите с договор задължения, като предвидят
неустойка, която да послужи за
обезщетяване на претърпените от евентуално неизпълнение вреди, без да е нужно
същите да се доказват. В този смисъл за успешното провеждане на иск с
посоченото основание, в тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и
главно доказване, че с ответника са се намирали в облигационни отношения по
силата на сключен действителен договор, обстоятелството, че се явява изправна
страна по същия, т.е. че е изпълнил поетите с договора задължения, както и че е
налице валидна клауза за заплащане на неустойка в случай на неизпълнение от
страна на продавача. При установяване на тези обстоятелства, ответникът от своя
страна е длъжен да докаже, че се явява изправна страна по гарантираното с
неустойката главно договорно задължение.
В разглеждания случай решаващият съдебен състав приема
на първо място, че между страните е налице валидно сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, доколкото представеният по делото
такъв отговаря на формалните и съдържателни изисквания на чл.19, ал.1 и 2 от ЗЗД. Отделно от това ищецът и ответникът са постигнали и валидно акцесорно съглашение за плащането на неустойка от страна на
последния, в случай на виновно неизпълнение на поетото с договора задължения за
въвеждане на сградата в експлоатация в срок до осемнадесет месеца от издаване
на строителната линия, която съгласно посоченото в предварителния договор е
факт от 18.09.2006г. Не е спорно и обстоятелството, че сградата е въведена в
експлоатация на 21.07.2008г. Същевременно съдебният състав приема, че от
логическото и граматическо тълкуване на разпоредбата на чл.11 от раздел ІІ от
договора, обективиращ клаузата за неустойка,
извършено съобразно правилата на чл.20 от ЗЗД за изследване действителната воля
на страните, не може да се направи обоснован извод, че ответникът е изпаднал в
забава автоматично с настъпването на уговорения в чл.3 падеж /18.05.2008г./,
респ. че от тази дата в полза на ищеца се е породило правото да претендира акцесорното вземане. В този смисъл редакцията на цитираната
разпоредба не сочи еднозначно на извода, че неустойката става изискуема
непосредствено след просрочието на посочения падеж,
доколкото изрично е записано, че същата се дължи от продавача в размер на 10%
от продажната цена на обекта, предмет на договора, „в срок от шест месеца от
датата за въвеждане на сградата от експлоатация”. Макар и смислово-граматически
формулировката да не дава еднозначен отговор на въпроса за датата, на която
вземането става изискуемо, съответно ответникът изпада в забава, вероятността
това да е след изтичане на шест месеца от уговорения срок за въвеждане на
строежа в експлоатация не може да бъде елиминирана. Следва да се отбележи, че
наличието на съмнение за датата, от която ответникът дължи плащане по акцесорното задължение не може да бъде тълкувано в полза на
ищеца, тъй като същият носи тежестта да установи при условията на пълно и главно
доказване, т.е. по несъмнен начин това обстоятелство. В тази връзка съдът
приема, че обективираната в чл.11, раздел ІІ от
договора клауза за неустойка произвежда действие след изтичане на шестмесечен
период от време, считано от уговорената
дата за въвеждане на сградата в експлоатация. Същевременно безспорно установено
по делото е, че ответникът е изпълнил поетото задължение на 125 –тия ден от
настъпване на тази датата или след четири месеца и три дни, но в рамките на
шестмесечния срок.
По изложените съображения съдът намира, че ответникът
не е изпаднал в забава, обуславяща пораждане на действието на уговорената между
страните клауза за неустойка, поради което предявеният на основание чл.92, ал.1
от ЗЗД иск се явява неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
При това развитие на спора по главния иск
неоснователна се явява и заявената по реда на чл.86, ал.1 от ЗЗД акцесорна претенция за заплащане на мораторна
лихва върху претендираната неустойка.
С оглед неоснователността на първоначалния главен иск
съдът не дължи произнасяне по направеното от ответника в условията на
евентуалност възражение за прихващане със сумата от 953.30 евро, представляваща
остатък от неизплатената от ищеца продажна цена.
Въпреки благоприятния за ответника изход от спора в
негова полза не следва да се присъждат по реда на чл.78, ал.3 от ГПК
съдебно-деловодни разноски за настоящото производство предвид липсата на
отправено изрично искане в този смисъл и доказателства за действително
направени такива.
Мотивиран от гореизложеното, Варненският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от К.К.П. ***, с ЕГН:********** против „Е.с.2.”
ООД, с ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Варна,
ул.”Студентска” №14, вх.Б, ет.5, ап.116, представлявано заедно и поотделно от
управителите Г.Р.П. с ЕГН:********** и В Х. М. с ЕГН:********** искове с правно основание чл.92, ал.1 и
чл.86, ал.1 от ЗЗД за осъждане на последното да заплати сумата от 9 122.77 лв. /девет хиляди сто
двадесет и два лева и седемдесет и седем стотинки/, представляваща
договорна неустойка за забавено изпълнение по Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот в строеж от 12.12.2006г., ведно със законната
лихва, считано от датата на подаване на исковата молба /14.10.2008г./ до
окончателното изплащане, както и сумата от 500.00
лв. /петстотин лева/, представляваща мораторна
лихва върху претендираната неустойка за периода от
19.03.2008г. до 14.10.2008г. като неоснователни.
Решението подлежи на обжалване пред ВОС в двуседмичен
срок от връчване на съобщението за обявяването му, ведно с препис от съдебния
акт.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: