РЕШЕНИЕ
гр. Павликени 06.07.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Павликенският
районен съд, гражданска колегия в публично заседание на седми юни две хиляди и
осемнадесета година в състав:
Председател:
Р.Цариградска
при секретаря Венка
Миланова, като разгледа докладваното от съдията
гр.дело N 196 по описа за 2018г. на Павликенския районен съд
Конститутивен
иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
Ищецът Х.Т.П., излага в исковата си
молба, че ответниците са собственици на недвижими имот в землището на с.Г. К., общ.*** /подробно описани/. Твърди, че на 23.06.2017 г. е сключил
с ответниците предварителен договор за покупко-продажба на тези поземлени имоти,
а именно: 1. Дворно място, цялото от 450 /четиристотин и петдесет/ кв. м, находящо се в местността „***", в землището на с. Г. К., общ. ****, извън регулационния план на селото,
при граници: от три страни път и П. М. К., ведно с построената в него полумасивна вилна сграда,
строена през 1990г., на етаж и половина от 50 /петдесет/ кв. м, състояща се от две
стаи и коридор на приземния етаж и две стаи на полуетажа, съгласно Нотариален акт
№**, том **, н.д. ***/1993 г на нот. Д. А., който имот е идентичен с парцел
ПИ *** по плана на новообразуваните имоти в м. „***", землище с.Г. К., одобрен със Заповед № ***/***2009 г. на областния управител на
В. Т. и 2. Имот № ***, м. „***", в землището на с. Г. К., общ. ****, с площ 0.250 дка, с начин на трайно
ползване друг вид земеделска земя, категория девета. Договорена била продажна цена от 74322лв., като при подписване на договора
ищецът заплатил задатък от 7432, удостоверно
в договора, както и крайна дата за прехвърляне на имотите 23.08.2017г.. Ищецът
твърди, че ответниците не изпълнили задължението си да се явят за сключване на
окончателен договор, въпреки че били устно уведомени, че е запазен час при
нотариус на 03.08.2017г. Ответницата не се явила, а само съпругът й, който поел
ангажимент да я уведоми за следващия договорен ден и час на 10.08.2017г. Тогава
ответникът устно предупредил, че съпругата му отказва да го упълномощи за
сделката или да се яви пред нотариус и никой от двамата не се явил. На крайната
дата за сключване на сделката 23.08.2017г. се явил само ответникът и оформянето
й с нотариален акт било невъзможно. На 21.09.2017г. ищецът получил уведомление
за пощенски запис от ответницата за сумата от 7432лв. с основание „връщане на
капаро“, които той отказал да получи. Счита, че продавачите са неизправна
страна по договора, изпаднали са в забава и за него е възникнало правото по
чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Моли съда да постанови решение, с което да
обяви за окончателен сключения договор и да осъди ответниците да му заплатят
разноските, които е направил във връзка с тяхното неявяване пред нотариус за
пътни разходи в размер на 100лв. и за нотариални такси в размер на 108лв.
Алтернативно, ако съдът приеме, че предплатата няма характер на задатък, а на отметнина /както е
заявявала ответницата/ и дерогира правото му да иска
обявяване на договорът за окончателен, моли да му бъде присъдено връщане на
предплатата в двоен размер - 14854лв. и
да му бъде заплатено обезщетение за направените разходи по подготовка на сделката
от 2230лв. комисионна за брокера, 108лв. нотариални такси за протоколи, 240лв.
пътни разходи за пет пътувания /за оглед на митите, сключване на предварителен
договор, три явявания пред нотариус/. Претендира разноски.
Ответниците са редовно призовани по
делото, надлежно получили препис от ИМ и доказателствата към нея. В законоустановения срок ответницата С.Б. е депозирала
отговор, в който оспорва допустимостта на предявения иск с възражението, че само
изправна страна по договор има право да иска обявяване на предварителния договор
за окончателен, докато ищецът не е изпълнил задължението си по чл. 2, т.2 от предварителния
договор да заплати втората вноска в размер на 66 890 лв. до 23.08.2017 год., което
го прави неизправна стана. Алтернативно излага съображения за неоснователност, като
на първо място възразява, че договорът е нищожен на основание чл. 26, ал. 2, предл.1 от ЗЗД - невъзможен предмет, тъй като между
страните бил сключен и анекс към процесния договор, с
който е допълнен предметът на продажбата и в него са включени движимите вещи, намиращи
се в имота, които обаче на са конкретизирани. Счита, че без да са конкретно индивидуализирани
чрез описани в анекса или отделен опис, се явяват невъзможен предмет, за който към
датата на сключване на договора не може да се направи преценка дали са съществували
в реалната действителност, което води до нищожност на предварителния договор и
анекса. Кумулативно възразява, че предварителният договор е нищожен на основание
чл. 26, ал. 2, предл.3 от ЗЗД - липса на съгласие,
тъй като не е постигнато такова относно цената на имотите, а тя е съществен елемент
на договора /при описани два имота, е уговорена една обща цена/. Счита, че в
този си вид предварителният договор не отговаря на изискванията на чл. 19, ал.2 ЗЗД, тъй като не съдържа всички уговорки относно цената на продаваните имоти.
Третото основание за нищожност, на които ответницата се позовава е чл. 26, ал.
2, предл. 5 от ЗЗД, че договорът е привиден, тъй като
волята на страните е различна от изразената в него. В предварителния договор са
постигнали съгласие за продажна цена от 74 322 лв., а в анекса тази на имотите
се променя на 30 000 лв. От това прави извода, че предварителният договор в
частта за цената е симулативна сделка, която се явява
нищожна. При изясняване на твърденията
за привидност и прикритост в с.з. чрез пълномощника си заявява, че анексът е
сключен с цел намаляване размера на дължимите нотариални и общински такси. Като последно основание за нищожност сочи
нарушение на чл. 26, ал.1, предл.3 от ЗЗД - накърняване
на добрите нрави, тъй като с анекса е редуцирана продажната цена на недвижимите
имоти от 74 322 лв. на 30 000 лв., което е явно неизгодно за продавачите и
счита, че самото отсъствие на конкретизация на движимите вещи поставя под съмнение
добронамереността на купувача и явно нарушава добрите нрави. Счита, че и уговорените
неустойки са явно несъразмерни за двете страни. /в чл. 5, ал. 3 от договора/.
Алтернативно, при отхвърляне на
възраженията за нищожност, отв.Б. прави възражения,
че процесният предварителен договор е унищожаем на основание чл. 31. ал.1 ЗЗД, тъй като тя е била
при подписването му във влошено ми здравословно състояние, в хода на лечение с медикаменти,
предписани от психиатър, започнало още на 29.05.2017 год. Твърди, че на 23.06.2017г.
при подписване на договора не е можела да разсъждава съзнателно и разумно и реално
да оценява сделката, вкл. че ще изгуби собствеността върху имота. Счита, че при
тези условия е можела да ръководи действията си, да разбира свойството им, но не
и значението на извършеното.
Алтернативно ответницата възразява, че договорът е развален едностранно от
нея на основание чл. 5. ал.3 с уведомление от 25.07.2017год. и с нотариална покана
от 07.08.2017 год., като върнала и заплатения задатък
в размер на 7 432 лв. Счита, че с последния не е започнало плащането на продажната
цена, а има функциите уредени в чл.93 ЗЗД и с връщането му договорът се смята за
развален и отпада правната възможност на купувача да иска на основание чл.19, ал.З ЗЗД от съда да обяви договора за окончателно сключен.
Оспорва основателността на иска за присъждане на обезщетение поради нищожността
на договора и на самото клауза за неустойка - чл.5, ал.3. Претендира разноски.
Ответникът Б.Н.Б. не е депозирал писмен отговор на исковата молба. В
съдебно заседание заема становище, че договорът е валиден и обвързва страните и
изразява желание да бъде реализирана покупко-продажбата.
Като взе предвид становищата на
страните и след като прецени събраните по делото доказателства, съдът приема за
установено следното:
Ответниците Б.Н.Б.
и С.С.Б. като продавачи са сключили с ищеца Х.Т. П. на 23.06.2017г. предварителен договор за покупко-продажба на следните
недвижими имоти: 1. Дворно място, цялото от 450 /четиристотин и петдесет/ кв. м,
находящо се в местността „***", в землището на с. Г. К., общ. ***, извън регулационния план на селото,
в парцел *** (***) по парцеларния план на с. М., *** община, при граници: от три страни път, П. М. К., заедно с построената в това дворно
място полумасивна вилна сграда, строена през 1990 г.,
на етаж и половина от 50 /петдесет/ кв. м. по НА, а по скица 74кв.м. застроена
площ на 2 етажа, състояща се от две стаи и коридор на приземния етаж и две стаи
на полуетажа и 2. Имот №***, м. „***", в землището на с. Г. К., общ. ****, с площ 0.250 дка, с начин на трайно
ползване друг вид земеделска земя. Договорена е
продажна цена от 74322 лв., платима по следния начин: Предплата – задатък от 7432 лв. при подписване на договора, втора вноска
в размер на 66 890 лева, дължима до 23.08.2017г. Страните не спорят и изрично
се признава от ответниците, че предплатата от 7432лв. е изплатена в брой от
купувача при подписване на предварителния договор и сумата е получена лично от отв.Б.. Безспорно е и че последващи
плащания от страна на ищеца не е имало.
По отношение правото на собственост на
продавачите по предварителния договор, видно от представените по делото: Нотариален
акт № ***, том ***, н.д. ***/1993 г на нот. Д. А., и Договор за покупко-продажба
от 02.09.2015 г., вх. № ***, акт *** на Служба по вписванията-П., по НА отв.Б. е закупил на 24.09.1993г., по
време на брака си с ответницата Б. първия процесен
имот, а с втория договор – втория процесен имот, към
онзи момент частна общинска собственост. Доколкото за първия имот описанието
създава неяснота в местоположението му – землището на с.Г. К. или с.М., тя се преодолява чрез Удостоверение за идентичност № ***/05.07.2017г. на Община ***, според което този имот е идентичен
с парцел ПИ *** по плана на новообразуваните имоти в м. „***", землище с. Г. К., одобрен със Заповед № ***/19.06.2009 г. на областния управител на В. Т. и отразен в Скица № ***/05.07 2017г. Представени са и актуални скици на двата
имота, които съдържат подробното им описание и отразяват, че местонахождението
им е в землището н с.Г. К., общ.***, като двата имота са съседни.
От посочените по-горе писмени
доказателства безспорно се установява правото на собственост на ответниците върху
имотите. Данъчната оценка на първия имот съгласно Удостоверение за данъчна оценка
№ ***/05.07.2017г. на Община *** е 2269,40лв., а на втория имот
съгласно Удостоверение № ***/05.07.2017г. е 5,20лв.
През 2016г. ответниците вземат решение
да продадат процесните имоти, които са обособени в
един общ двор с обща ограда /според обясненията на отв.Б.
по реда на чл.176 ГПК/. На 14.04.2016г. отв.Б.
сключва договор за посредничество с агенция за недвижими имоти „***“, гр.***, на която се възлага търсенето на купувач, вкл.
Провеждане на огледи, преговори, подготовка на предварителен и окончателен
договор. В договорът не се съдържат данни за подадена от продавача офертна цена, но такава е обявена в сайта на брокера в
размер на 39900 евро. /обява на л.15 от делото/. Според показанията на св.Д. А., служител на агенцията, договорът за посредничество е
подписан само от отв.Б., който заявил, че съпругата
му е съгласна с обявяването за продажба. Св.А. се убедил в това, тъй като при огледа, който направил на
имота и при съставяне на описанието му присъствала и ответницата, която макар
да била по-пасивна от съпруга си, взела участие в разговора. Ответникът също
потвърждава, че съпругата му го е подпомагала в следващите месеци при
необходимост да бъдат посрещнати потенциални купувачи в имота, като почиствала
и присъствала на някои от тези огледи. Никога не е изразявала несъгласие с
действията на съпруга си.
Видно от Удостоверение за наследници №***/ 13.02.2017г. на Община ***, бащата на ответницата е починал на ***2017г. на ***г. възраст. Ищецът посетил имота
за оглед в събота 03.06.2017г. /Черешова Задушница/, на който не присъствала
ответницата, поради ангажименти след смъртта на баща й. Договорили се за среща
и оформяне на предварителен договор в офиса на агенцията в гр.***. Междувременно – на 29.05.2017г.
отв.Б. е посетила психиатър, видно от амбулаторен
лист №*** на д-р С. С., пред който е заявила, че e преживяла няколко психотравми
– смъртта на баща си през м.**, здравословни проблеми, в резултат на което се чувствала непрегната, неконцентрирана, раздразнителна. Доколкото тези
оплаквания са изложени от самата ответница и вписани от лекаря като анамнеза –
т.е. споделено от пациента, амбулаторният лист удостоверява изявлението на
ответницата, но не и нейното състояние. В графа „обективно състояние“ в същия
лист продължава анамнезата на пациента – до трети ред вкл., предвид
използваното глаголно време „трудно се концентрирала и успявала да
възприеме..“, и описанието, което не може да е в резултат на обективно
възприятие от страна на лекаря, а именно дали има сиуцидни
мисли, колебания в емоции и т.н. Като заключение на лекаря на база споделеното
от пациента е отразеното „изразен страхово-трефожен
синдром с натрапливости от депресивно естество. Неврозоподобен и дистонно-вегитативен
синдром“. На основание това заключение листът е издаден по *** - „тежък депресивен епизод без психотични симптоми“ е усложнение „остра стресова реакция“.
За да бъде реално установено състоянието на пациента е предписано провеждане на
психологическо изследване и междувременно е предписано медикаментозно лечение с
четири препарата. Първият от тях – *** е предписан по схема с увеличаване на приема, като се започва от 2 пътипо половин таблетка от 20мг и се увеличава през два дни
до достигане на 2х1 табл., т.е. до 40мг/дневно. По делото не бяха представени
доказателства дали на ответницата е издадена рецепта за тези медикаменти, дали
тя ги е закупувала и дали ги е приемала по описаната схема и ако е така, кога е
започнал техния прием. Касае се за лекарства, които не могат да бъдат закупени
свободно – без рецепта и частично се реимбурсират от
НЗОК, т.е. следва да е имало издаден протокол от лекуващия лекар, рецептурна книжка и т.н., каквито не са представени.
На датата на подписване на предварителния договор, двамата ответници са
пътували с автомобил до гр.****. Посетили са офиса на агенцията за недвижими имоти, всеки от тях е прочел
внимателно подготвения от агенцията предварителен договор и по данни от
показанията на св.В. и обясненията на отв.Б., ответницата е
изглеждала адекватна, задавала е въпроси за дължимата комисионна от тяхна
страна. Провела по този повод консултация по телефона с дъщеря си и настоявала
за разсрочване на това плащане. Също ответницата лично приела и преброила
платеното от ищеца капаро и от него заплатила 2000лв. за комисионна на
агенцията. В хода на разговорите по повод договора, ищецът настоял да се впише
изрично, че с имота ще получи собствеността и върху находящите
се в него движими вещи, каквото устно се разбрали при огледа и в тази връзка и
с намерение да се спестят нотариални други такси, предложил да се промени
договора, като се впишат движимите вещи и договорената цена от 74 00лв. се
разпредели 30 000лв. за недвижимите имоти и остатъка за движимите вещи. Ответницата
възразила по това искане, не била съгласна да се продават движимите вещи
/конкретно леглата, по обясненията на ответника/. В крайна сметка бил оформен
анекс към договора от служителите на агенцията, под диктовката на ищеца, в
който била вписана тази уговорка и страните подписали анекса на същата дата -
23.06.2017г. В него цената на движимите вещи е 44322лв., а на недвижимите имоти
общо 30000лв., като общата сума е равна на тази по договора Липсва опис на
движимите вещи, като същите са конкретизирани само като „вещи, намиращи се в
имота и установени при оглед на 03.06.2017г.“, но опис от този оглед липсва. В
чл.2 от договора се променя тестът на ал.3, според новия вариант на който, само
едновременното прехвърляне на недвижимите имоти и движимите вещи е
действителната воля на страните и никой не може да иска изпълнение само в една
от тези части. И предварителния договор и анекса към него са подписани от
страните по делото лично, с полагане на подпис /параф/ и изписване на две имена.
Второто посещение на отв.Б. при психиатър е след
договора – на 03.07.2017г., за което също е изготвен амб.
лист. Пациентката е споделила, че провежда предписаното лечение, но лекарят
констатира по-силно притеснение и тревожност, силно забавено мислене, данни за натрапливи мисли от депресивно естество, предимно за вина /по
нейни данни/, засилен дистонно-вегетативен и
невротичен синдром. Предписани са два от предходните и един нов медикамент,
както и сеанси. И за това медикаментозно лечение липсват данни дали е
провеждано, но същото е в период след подписване на договора. Допълнителни
данни за здравословното състояние на ответницата се съдържат в епикризата на л.59 от делото на ВТОС, според която лицето е
постъпило за болнично изследване в периода 16-20.08.2017г. При описание на
състоянието й не се съдържат данни за психиатричен статус и придружаващи
заболявания от тази категория. Извършена е колоскопия
във връзка с проблеми в стомашно-чревния тракт. На 29.08.2017г. на ответницата
е проведено психологическо изследване, базирано на 16 психотерапевтични сеанса
с клиничен психолог. Видно от текста на изследването, психологът извежда
няколко причини за проблемите на ответницата: загуба на близък, нарушен семеен
климат заради семеен имот, поредица от операции. След травматичните епизоди тя
е споделила за психически тормоз и заплахи със съд от страна на купувач на
имота.
Преди последните лечения и изследвания, на 25.07.2017г. ответницата връчва
на посредника – „***“ чрез св.А., който се намирал в офиса на агенцията, „уведомление“, в което заявява, че
се отказва от сключване на окончателен договор за имота и ще възстанови на
купувача в двоен размер предплатения задатък. Със
същото моли агенцията да й възстанови заплатената комисионна в размер на
2000лв. Посочено е, че предоставя на агенцията и екземпляр за купувача, но
действия за връчване на това лице агенцията или ответницата не са предприели. За
уведомлението не бил известен и съпругът й, който се уговорил с ищеца по
телефона сделката да бъде изповядана на 3 август, 11.00 ч, пред нотариус П. П. с кантора в гр. ***. В уговорения ден и час ищецът и отв. Б. се
явили, като последният носел необходимите за сделката документи за имота, но не
и пълномощно от съпругата си. Споделил на купувача, че тя се отказала да продава
имота и била „премислила". Изготвен е констативен протокол за тези
обстоятелства от нотариуса, приложен по делото и подписан от явилите се страни,
в който бил уговорен нов ден и час за сключване на окончателен договор –
10.08.2017г. На уговорената втора дата в нотариалната кантора се явил само
ищецът, а отв. Б. го уведомил по телефона, че все още
съпругата му не е подписала пълномощно. Съставен е отново констативен протокол,
в който била насрочена нова дата за сделката - 23 август, когато е крайният
срок на това. Отв.Б. не оспорва, че същия ден е
получил лично от ищеца екземпляр от този протокол.
На последната дата - 23 август, пред нотариус Д. А., в кантората й в гр.***, се явили ищецът и отв.Б., но последният в
отсъствието на съпругата си не можел да я представлява, тъй като нямал
пълномощно. Заявил, че отв. Б. продължава да отказва да
сключи окончателен договор и помолил ищецът да изчака, за да я убеди.
Ответницата е представила по делото документ, наречен „нотариална покана“,
носещ дата 07.08.2017г., който обаче няма характер на нотариална покана по
смисъла на ЗННД – подписът на автора му, съотв.
датата не са заверени от нотариус, не е предоставен за връчване чрез нотариус. На
22.08.2018г. е съставен констативен протокол от пом.нотариус
по заместване А. С., в който е удостоверено, че на
посочената дата отв.Б. се е явила в нотариалната
кантора на нотариус П. Д. с рег. №*** на НК и е направила редица
заявления вкл., че с „нотариална покана“ от 07.08.2017г. уведомила ищеца, че
отказът й от сделката следва да се счита като уведомление за разваляне на
договор, изпратила я на постоянния му адрес по договора чрез „***“ и по куриер, но пратките се
върнали невръчени, поради неоткриване на адресата. Цитираните писмени
доказателства не установяват никакви обстоятелства и действия на страните,
освен изявленията на ответницата пред пом. Нотариус.
Същите не удостоверяват по никакъв начин, че едностранно волеизявление на
ответницата към ищеца е било направено, на коя дата, дали е било изпратено,
получено и т.н. Единствено с разписки на „***“ЕАД от 20.09.2017г. е видно, че на тази дата ответницата
е изпратила на ищеца с два пощенски записа сумите 1432лв. и 6000лв. /общо
7432лв./, които той е отказал да приеме с отбелязване, че такава сума не му се
дължи и парите са върнати на изпращача. От изложената хронология е видно, че
ответницата е демонстрирала пред ищеца промяна в намерението си за продажба на
имотите едва в началото на м.август 2017г. – чрез съпруга си и бездействието си
и изрично едва в края на м.септември 2017г. – с връщане на капарираната сума.
Във връзка с възражението за унищожаемост на
предварителния договор поради състоянието на ответницата, а именно твърдението,
че същата не е можела да ръководи постъпките си, по делото е изслушано
заключението на съдебно-психиатрична експертиза. Заключението на вещото лице се
базира на материалите по делото и психиатричен преглед, вкл. снета от
ответницата анамнеза. Вещото лице изначално възприема, че предписаното в процесните амбулаторни лични медикаментозно лечение е
проведено от изписването му от ответницата, на което гради своите изводи. Предвид изложеното по-горе досежно липсата на доказателства за осъществено
медикаментозно лечение, дори за изписани и изпълнени рецепти, съдът не кредитира
като достоверни изводите в СПЕ в тази им част - относно повлияване на пациента
от лечението и състоянието, в което се предполага, че е изпаднала ответницата,
ако бе приемала лекарствата. Тези изводи стъпват изцяло на предположения за
обстоятелства, за които няма никакви доказателства, а именно че твърденията на
ищцата във всички анамнестични данни са верни и че е
приемала предписаните лекарства. От СПЕ съдът кредитира и приема за обективни и
обосновани изводите относно настоящото състояние на ответницата, базирани на
прегледа от вещото лице, според които тя е психомоторно напрегната, критична, с
високо ниво на тревожност, неустойчива на стрес, но мисловният процес е
нормален и е апсихотична. Дори да бъдат приети за
обосновани изводите на СПЕ относно състоянието на ответницата към датата на
сключване на процесния договор, преценката е за
невъзможност „пълноценно“ да ръководи действията си, а не изобщо.
Във връзка с възражението за противоречие на договор с добрите нрави,
свързано с твърдението за занижена продажна цена, по делото е изслушано и прието заключение на съдебно-оценъчна
експертиза. Вещото лице обосновава извод, че средната пазарна цена на
недвижимите имоти, обособени в общо дворно място е 75 406лв. В
експертизата са описани и находящите се в имота
движими вещи, /в 15 пункта/, които са оценени общо на 1837лв., но са всички е
посочена и индивидуална стойност. Изводите на СИЕ не се оспорват от страните и
съдът приема заключението за обективно и обосновано.
При така установената фактическа обстановка
съдът обоснова следните правни изводи:
Съгласно чл.19, ал.1 и ал.2 ЗЗД предварителният договор за сключване на определен
окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма,
трябва да се сключи в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия
на окончателния договор. Неизпълнението на обещанието от една от страните по него
поражда право на другата страна да иска сключване на окончателен договор чрез иск
по чл.19, ал.3 ЗЗД. Предпоставки за уважаване на иска са: ищецът да е изправна страна
по договора и по отношение продавача по същия да се установи правото на собственост
върху предмета на договора към датата на съдебното решение.
Представеният по делото предварителен договор
е в установената от закона писмена форма и съдържа уговорки за съществените условия
на договора за продажба – относно имотите, предмет на продажба, и относно цената.
Следва да се отчете обстоятелството, че в договора първият обект е с описанието,
налично в нотариалния акт за собственост на ответници, без да е посочен идентификатор
след новото заснемане, но спор за идентичност на имотите, предмет на продажба, както
и за тяхното съществуване, по делото не се повдига и тя е установено от
актуалните скици и удостоверението за идентичност.
Продавачите са собственици на
недвижимия имот, предмет на договора. Установена е безспорно волята на ответниците
като продавачи, да продадат, съответно на ищеца да закупи имота. Ищецът има
правен интерес от предявяване на иска, предвид неизпълнение на задължението на
ответниците за нотариалното оформяне на сделката след уговорения в договора
срок – 23.08.2017г., когато са изпаднали в забава. Налице са предпоставките,
визирани от чл. 362, 363 ГПК за обявяване на предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот за окончателен.
Неоснователно е възражението на
ответницата, че ищецът не е изправна страна по договора, тъй като не е заплатил
втората част от продажната цена до договорената дата – 23.08.2017г. Видно от
текста на договора, тази дата е договорена в полза и на двете страни като
такава за сключване на окончателен договор – прехвърляне на собствеността и
заплащане на остатъка от продажната цена. Очевидна е корелативната връзка между
двете насрещни задължения, поради което съдът приема, че задължението за
изпращане на пълната продажна цена е в зависимост от изпълнението на това за
прехвърляне на собствеността и волята на страните е била това да стане при
оформяне на сделката с нотариален акт, поради което приема, че ищецът се явява
изправна страна по договора.
Възраженията за нищожност поради
невъзможен предмет, липса на съгласие, привидност на договора и противоречие с
добрите нрави, съдът следва да обсъди заедно, доколкото всички те произтичат от
наличието на две съглашения между страните – предварителен договор и анекс към
него и разликите между тях. След уточненията, направени в с.з. и изявленията в
процеса лично от всяка от страните се разкри симулативността
на допълнителното съглашение – Анекс. Страните признаха, че анексът е подписан
с цел реалната договорена цена за недвижимите имоти, която е посочена в
договора, да бъде намалена формално под 50%, като разликата се посочи за цена
на движимите вещи, находящи се в имота, които с
анекса се включват в предмета на договаряне. С оглед тези признания съдът
приема за безспорно, че анексът не отразява действителната воля на страните, по
правното си естество е привидна сделка, прикриваща действителната такава, обективирана в предварителния договор. Възраженията на
ответницата са основателни, но само досежно анекса,
което не влече твърдяното от нея опорочаване на прикритата сделка. В този
смисъл предварителният договор е този, който съдът следва да обсъжда като
подлежащ на изпълнение и не следва да се произнася по възраженията, произтичащи
от цената, посочена в анекса и нейната справедливост и липсата на
индивидуализация на движимите вещи. По отношение на възражението, че след като не
съдържа уговорка относно цената на всеки от двата имота поотделно, това е липса
на съществен елемент на договора, съдът счита, че подобно изискване за
валидност законът не поставя. Дефиниране на цена за всеки от имотите безспорно
е предимство при частична нищожност, доказана собственост само върху единия
имот, което би било пречка при обявяване на договорът за окончателен, но такива
пречки в случая няма. Свидетелите и вещото лице по СИО установяват, че двете
дворни места се обединени в общ двор, с обща ограда и пазарната стойност и
дадена за процесната собственост като цяло. Предмет на договора са само
недвижимите имоти, описани в предварителния договор, в който липсват уговорки
за прехвърляне на движими вещи.
Във връзка с твърденията на неспособността на ответницата да ръководи
постъпките си към датата на сключване на договора и претендираната
на осн. чл.31,
ал.1 от ЗЗД унищожаемост, ответницата не доказа да е
била в това състояние. С Решение № 1117/28.12.1999 г. на ВКС по гр. д. № 425/99
г., II г. о., се приема, че: „Неспособността да се разбират или ръководят действията
по смисъла на чл. 31, ал. 1 ЗЗД е налице, ако това се дължи на слабоумие или душевна
болест“. Доктрината включва и други форми на временна недееспособност, но при
всички случаи в резултат на отклонения в психическото състояние на лицето и то
в случаите, при които липсва разумно формирана воля насочена към постигането на
определени правни последици, (П., М Гражданско право, IX Недействителност на правните
сделки, С, 2002, стр. 560). В настоящия случай не се установи ответницата да е
била в състояние, при което да не може да формира воля и да я насочва за
постигането на определени цели към датата на сделката, дори напротив.
Ответницата е прочела внимателно договора, приела е и проверила първото
плащане, предоговорила е с агенцията заплащането на
комисионната към тях и с цялото си поведение е демонстрирала решителност и
владеене на волята и действията си. Изводите на вещото лице, обосновани изцяло
на предположения за провеждано медикаментозно лечение и влияние на лекарства
върху състоянието на ответницата не се възприемат от съда по мотивите, изложени
в установената фактическа обстановка.
По възражението за прекратен едностранно от ответницата договор с писмено
изявление на основание чл.5, ал.3 от договора, следва да се посочи, че
цитираната разпоредба е в полза на купувача и създава за него правото при виновно
неизпълнение от страна на продавача на някое от задълженията по чл.3 от
договора да получи двойния размер на предплатата и обезщетение на вредите от
неизпълнението, т.е. касае се за санкционна неустоечна
клауза. В полза на продавачите не е уговорена допълнителна възможност за
едностранно прекратяване при някакви условия. Приложим е ЗЗД, който дава право
да се прекрати договор едностранно само при виновно неизпълнение от другата
страна и след като е даден срок за доброволно изпълнение. Подобно хипотеза не
се твърди е не се доказва от ответницата. В ал.4 на същия текст е уговорено при
отказ от сделката от купувача, същият да загуби дадената предплата и обезщети
продавачите за вредите от неизпълнението, но ответницата не се позовава на този
текст, а и както бе посочено липсва отказ от сделката от страна на купувача.
Писменото волеизявление, дори да бе достигнало за купувача не би предизвикало
като правен ефект разваляне на договора, поради липсата на правно основание за
подобни последици.
Не намират опора в текста на договора доводите на ответницата, че първата
вноска от продажната цена има характер на отметнина и
връщането й освобождава продавача от сделката. Предвид текста на чл.2, ал.1,
т.1 и чл.5, ал.3 и 4 от договора, платената от купувача сума е задатък. Задатъкът служи за доказателство,
че договорът е сключен и обезпечава неговото изпълнение (чл. 93, ал. 2 ЗЗД), докато
при отметнината липсва тази потвърдителна
функция, като тя не може да бъде уговорена. При задатъка
кредиторът може избира дали да задържи задатъка като обезпечение
(чл. 92, ал. 2 ЗЗД) или да иска изпълнение (чл. 93, ал. 3 ЗЗД), което е и
уговорено тук, докато при отметнината ако правото се реализира
за кредитора остава само възможността да задържи или получи обещаната отметнина, не и да иска изпълнение или обезщетение за неизпълнение,
тъй като облигационното отношение е прекратено. Страната, която е получила задатъка, дължи двойния му размер, ако не изпълни договора
(чл. 93, ал. 2 ЗЗД), докато при отметнината няма подобно
правило, тя не се дължи в двоен размер от страната, която я е получила и не изпълнява
договора. Задатъкът дава право на изправната страна да
се откаже от договора, а при отметнината за изправност
изобщо не може да става дума, защото изпълнението не трябва да е започнало. На задатъка може да се придаде значение и на отметнина, ако това е ясно уговорено, каквато клауза липсва
в процесния договор.
След като съдът приема за неоснователни провопогасяващите
възражения на ответницата, следва главният иск да бъде уважен и предварителният
договор обявен за окончателен. Тъй като се установява, че ищецът не е заплатил цялата
уговорена цена, както и, че със сключване на окончателен договор настъпва условието
за плащане на остатъка в размер 66890 лв., то налице е хипотеза по чл.362, ал.1 ГПК, като следва да бъде постановено заместващо решение, при условие, че ищецът
изпълни задължението си за плащане на горната сума в 2-седмичен срок от влизане
в сила на решението. На последния следва да се укаже, че на основание чл.362, ал.2 ГПК последното ще бъде обезсилено по искане на ответника, ако този срок не бъде
спазен.
На основание чл.364, ал.1 ГПК ищецът
следва да бъде осъден да заплати разноските по прехвърляне на имота в размер на
722,53лв. по сметка на РС Павликени /съгласно тарифата за нотариалните такси/,
както и местна такса за придобиване на имота от 2.5% в размер на 1858,05лв.
До заплащане на разноските по
прехвърлянето върху имота на основание чл.364, ал.1 ГПК следва да се впише
възбрана.
По кумулативно съединения иск за присъждане на обезщетение за претърпени от
неизпълнението вреди, изразяващи се в платените нотариални такси за три броя нотариални
протоколи - 108лв., както и пътните разходи за транспорт до гр.П. за сключване на договор на
10.08.2017г. и на 23.08.2017 в размер на 100лв. / пътуването осъществено с л.а.
****, ***, дизел/, алтернативно пътни
разходи в размер на 54.30лв. за пътуване с обществен
транспорт. Ответницата оспорва тази претенция с възражението, че чл.5, ал.3 от
договорът е нищожна клауза, противоречаща на добрите нрави. Посоченият текст
урежда естеството на предплатата като задатък –
дължим в двоен размер при неизпълнение на второстепенни задължения и
същевременно посочва, че връщането на задатъка не
освобождава неизправната страна от задължението да обезщети преките вреди от
неизпълнението. На двойния размер на задатъка се
придава характер на неустойка, но такава не се претендира, а си търси
обезщетение по общия ред, за основателността на което следва да бъдат доказани
вредите и връзката им с неизпълнението. Безспорно се установи, че ищецът е
направил разходи в размер на 108лв. за съставянето на 3бр. протоколи при трита
опита за сключване на окончателен договор и тези разходи са свързани с
неявяването на ответницата. Искът се явява основателен в посочения размер само
спрямо нея, доколкото в същите хипотези ответникът е изпълнил задълженията си –
явил се е , представел е необходимите документи за имота. Той не може да носи
имуществена отговорност за действия на друго лице. Разходите за транспорт не
бяха доказани нито като размер, нито като факт. Не бяха ангажирани никакви
доказателства, че ищецът е пътувал от гр.С. и колко му е струвало това.
Тъй като третият иск е предявен като евентуален, при уважаване на главния иск
не възниква условието за неговото разглеждане.
При този изход на делото ответниците
следва да заплатят на ищеца направените по делото разноски за ДТ в размер на 2970,88лв.
и разноски за адвокат в размер на 4680 /четири хиляди шестстотин и осемдесет/ лв, платени при подписване на договора за правна защита.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА за окончателен сключения на 23.06.2017г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между Х.Т.П., ЕГН
**********,*** и Б.Н.Б., ЕГН **********, и С.С.Б., ЕГН
**********,***, по силата на който Б.Н.Б., ЕГН **********, и С.С.Б., ЕГН **********, двамата съпрузи, продават на ПРОДАВАТ на Х.Т.П., ЕГН *********** следните имоти:
1. Дворно място, цялото от 450 /четиристотин и петдесет/ кв. м, находяшо се в местността „***", в землището на с. Г. К., общ. ****, представляващо поземлен имот
/ПИ/ *** по плана на новообразуваните имоти, при граници: от три страни път, П. М. К., заедно с построената в това дворно място полумасивна вилна сграда на два етажа със застроена площ 74
кв.м.;
2. Новообразуван имот № ***, в м. „***", в землището на с.Г. К., общ. ***, с площ 0.250 дка, с начин на трайно
ползване „друг вид земеделска земя“, категория ***, при граници №*** път на Община ***, №*** местен път на община *** и №*** др. сел.ст.тер. на Б.Н.Б.,
срещу цена 74322лв. (седемдесет и четири
хиляди триста двадесет и два) лв., от които 7432 лв. (седем хиляди четиристотин
тридесет и два) са заплатени от купувача при сключване на предварителния договор,
ПРИ УСЛОВИЕ, че Х.Т.П., ЕГН **********,***, изпълни насрещното си задължение да
заплати на Б.Н.Б., ЕГН **********, и С.С.Б., ЕГН **********,***,
сумата 66 890 лв. (шестдесет и шест хиляди осемстотин и деветдесет лева), представляваща
неплатен остатък от цената по договора, в срок до изтичане на две седмици от влизане
в сила на настоящото решение, в противен случай по искане на Б.Н.Б., ЕГН **********
и С.С.Б., ЕГН ********** решението ще бъде обезсилено.
ОСЪЖДА С.С.Б., ЕГН **********,*** ДА ЗАПЛАТИ на Х.Т.П.,
ЕГН **********,*** сумата от 108 лв. /сто и осем лева/ обезщетение за причинени
от виновното неизпълнение вреди (разходи за нотариални такси за КП), като ОТХВЪРЛЯ
иска за сумата от 100лв., обезщетение за причинени от виновното неизпълнение вреди
(разходи за път) и претенцията за солидарно осъждане на Б.Н.Б. за тези суми
като неоснователни и недоказани.
ОСЪЖДА Б.Н.Б., ЕГН **********, и С.С.Б., ЕГН **********,***, ДА ЗАПЛАТЯТ СОЛИДАРНО на Х.Т.П., ЕГН
**********,*** сумата от 7650.88 лв. (седем хиляди шестстотин и петдесет лева и
осемдесет и осем ст.) за разноски по делото за ДТ и адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА Х.Т.П., ЕГН **********,*** ДА
ЗАПЛАТИ разноски по прехвърлянето на имота в размер на 722,53лв. (седемстотин
двадесет и два лева и петдесет и три ст.) по сметка на РС Павликени и местна такса
за придобиване на имота в размер на 1858,05лв. (хиляда осемстотин петдесет и
осем лева и пет ст.) в полза на Община П.
НАРЕЖДА да се впише възбрана върху
гореописания имот за разноските по прехвърлянето.
Решението подлежи на обжалване пред Великотърновски окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:
Вярно с оригинала!
Й.П.