Р
Е Ш Е
Н И Е
№
***, 05.04.2021г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
П.ски районен съд, V граждански състав, в публично заседание на 05.03.2021г., в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БИЛЯНА ВИДОЛОВА
при секретаря Галя Николова, като разгледа
докладваното от съдията гр. д. № 1952
по описа на съда за 2020 година, за да се произнесе, взема предвид:
Иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор за окончателен.
Постъпила е искова молба от ***, ***,
срещу М.Д.А. и Д.Г.А., в която се твърди, че ответниците са съпрузи и през
време на брака си, на ***са придобили недвижими имоти, находящи се в землището
на ***, ***, а именно: ПИ с идентификатор ***; ***и ***. Твърди се, че на ***ищецът е сключил с първия
ответник Договор за паричен заем с нотариална заверка на подписите, за ***за
придобиване на посочените имоти. В чл. 7 от Договора било уговорено, че при
невъзможност на заемателя да върне заетата сума в срок до ***вместо плащане,
той ще прехвърли собствеността на имотите. На същата дата – ***ищецът сключил с
ответниците ***, с който те се задължили след като придобият имотите, да ги продадат
на ищеца. Уговорили са се, че няма да извършват плащане на общата продажна
цена, а ищецът ще прихване същата срещу задължението на продавача по договора
за паричен заем от ***Ищецът заявява, че първият ответник не върнал заетата
сума в договорения срок и същевременно двамата ответници не прехвърлили
собствеността на имотите, придобити с негови средства в уговорения 30-дневен
срок, считано от датата на придобиване на правото на собственост върху тях.
Сочи, че продажната цена на имотите е в размер на ***за които прави изявление
за прихващане срещу задължението на първия ответник към него по договор за
паричен заем от ***което е в размер на ***от които ***предадени в брой на
първия ответник на ***за плащане на депозит за участие в търга за имотите; ***-
преведени от него по банкова сметка *** ***на ***- като част от продажната цена
на имотите; ***- преведени от него по банкова сметка *** ***на ***- като част
от режийни разноски за имотите, и ***- платени от него от името на първия
ответник като данък ЗМДТ. Моли съда да обяви за окончателен предварителния
договор от ***за продажба на процесните имоти. Претендира разноски.
Становище по делото е дадено само от ответницата Д.Г.А.,
която заявява в писмения си отговор, че не оспорва – нито тя, нито първия
ответник, представените предварителен договор, договор за паричен заем и споразумение към него от ***Твърди, че не
са попречили на ищеца да придобие процесните имоти, че на ***ответникът е
подписал пълномощно, въз основа на което е сключен договор ***за
покупко-продажба на недвижим имот между МЗХГ и ответника М.А.. Твърди, че
ищецът сам посочва, че първия ответник е бил задържан от органите на реда и с
това потвърждава невъзможността да му прехвърли имотите по независещи от него
причини. Твърди, че първият ответник е уведомил ищеца, че е налице възбрана от
прокуратурата върху всички движими и недвижими имоти, собственост на ответника М.А.,
включително и процесните. В отговора се сочи, че е налице обезпечителна
заповед, и че се представя копие от нея, но такова по делото не е представено.
Ответницата твърди, че възбраната е единствената причина имотите да не бъдат
прехвърлени и нямат претенции за собствеността върху тях, в противен случай
първия ответник е можел да откаже да подпише пълномощно на ***и тогава собственик
на имотите щял да бъде класиралия се на второ място от проведения търг
кандидат.
Ответникът М.Д.А. не взема становище по предявения
иск.
Съдът, като обсъди събраните доказателства, намери за
установено от фактическа страна следното: На ***ищецът, в качеството на заемодател
е сключил с ответника М.Д.А. Договор за
паричен заем за сума до **** – целеви, който ще бъде използван за плащане на
цената и разходите по прехвърляне на правото на собственост на конкретно
изброени поземлени имоти - ПИ с идентификатори ***; ***и ***, находящи се в ***
в землището на ***, ***. В договора е уговорен начин на предоставяне на заетата
сума – превод на ******* по сметка на ***за плащане цената на имотите и плащане
на всички такси и разноски, свързани с прехвърляне на правото на собственост
върху посочените имоти. Уговорени са срокове за предоставяне на сумите,
зависещи от момента на възникване на необходимостта от тях. Уговорен е срок за
връщане на заетата сума – ***В чл. 7 от договора за заем е уговорено, че
страните се съгласяват при невъзможност на заемателя да върне заетата сума в
срок, същият, на осн. чл. 62 ал. 2 от ЗЗД, вместо плащане, да прехвърли на
заемодателя собствеността върху имотите, описани в договора. На ***между
страните по Договора за заем е подписано Споразумение, съгласно което, в
заетата сума се включва и сумата от ***платена от заемателя на ***за депозит за
участие в търга, открит от МЗХГ, за трите поземлени имота, придобити от него в
търга, като отново имотите са описани подробно, както и че тази сума е
предадена от заемодателя на заемателя в брой на ***и споразумението играе
ролята на разписка за получената от заемателя сума. Срокът за връщане отново е
посочен – до ***На датата на подписване на договора за паричен заем - ***двамата
ответници, в качеството им на продавачи, са сключили Предварителен договор за
продажба на недвижим имот по реда на чл. 19 от ЗЗД с ищеца, в качеството му на
купувач, по силата на който продавачите се задължили, след придобиване на
правото на собственост върху трите подробно индивидуализирани имота в *** в
землището на ***, ***, за които отв. М.А. е класиран на първо място в търг с
тайно наддаване, да продадат на купувача правото на собственост на тези имоти.
Уговорена е обща продажна цена – *** или *** за всеки един от трите имота. В
чл. 3 е уговорено, че купувачът няма да извършва плащане на общата продажна
цена за имотите, а ще прихване същата срещу задължението на продавача М.А. по
договор за паричен заем от ***сключен между него и купувача. Уговорен е срок –
най-късно до 30 календарни дни от датата на придобиване на правото на
собственост върху имотите от продавачите, като този срок може да бъде променян
само с допълнително писмено споразумение между страните. Страните са се
задължили, че ако до изтичане на този срок не се сключи окончателен договор, те
следва да се явят за нотариално изповядване на сделката на 31-вия ден, в
10.00ч. пред конкретен нотариус. Продавачите се задължават при сключване на
окончателния договор да представят пред нотариуса оригиналите на всички
документи, доказващи собственосттана имотите и изисквани от особените
разпоредби на закона. Налице са и други уговорки относно разноските по
прехвърляне, владението, възможността за предявяване на иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, неустойки, обезщетение за вреди. Предварителният договор, както и
договорът за заем, са с нотариална заверка на подписите на страните по него от
датата на подписването им.
Относно собствеността на имотите, по делото е
представено писмо до ответника М.А. *** от ***с което той е уведомен, че е
класиран на първо място на проведения търг на осн. чл. 27 ал. 8 от ЗСПЗЗ
за продажба на трите имота, частна държавна собственост. Представен е ***от ***вписан
под ***в Служба по вписвания ***, съгласно който МЗХГ продава на ответника
собствеността на следните недвижими имоти, негодни за земеделско ползване и
неподлежащи на възстановяване по реда на ЗСПЗЗ, представляващи ***, находящ се
в землището на ***, ***, обл. П., а именно:
Имот ***, с начин на трайно ползване - ***, с площ ***,
на стойност ***, при граници и съседи: имоти ***, ***, ***, ***, ***;
Имот № ***, с начин на трайно ползване - ***, с площ ***,
на стойност ***, при граници и съседи: имоти
***, ***, ***, ***;
Имот ***, с начин на трайно ползване - ***, с площ ***,
на стойност ***, при граници и съседи: имоти
***, ***, ***, ***.
Цената на имотите в договора е посочена като обща сума
от ***., посочени са режийни разходи от *** и местен данък от ***, които са за
сметка на купувача. Представена е заповед от ***на Областен управител П., за отписване
от актовите книги за държавна собственост на трите процесни имота. Ищецът е
представил по делото вносни бележки, както следва: от ***за ***за ***и ***депозити
за участие в търг на отв. М.А.; потвърждение за плащане с наредител ищеца, за
задължено лице – ответника, към ***, за сумата от ***от ***.; потвърждение за плащане с наредител ищеца, за
задължено лице – ответника, към ***, за сумата от ***от ***.; приходна
квитанция от ***за заплащане на *** данък придобиване за трите имота на името
на ответника М.А..
Не се спори между страните, че двамата ответници са в
граждански брак, а и съдът е направил служебно справка към ***от НБД Население,
от която е видно, че бракът им е сключен на ***По делото са представени данъчни
оценки на имотите, както и скици от СГКК на трите имота, съгласно които
идентификацията на трите имота понастоящем съвпада напълно с тази по договора
от ***и предварителния договор между страните по делото.
Съдът е изискал служебно справка за задълженията на
ответниците за данъци и такси за имота, и от полученото по делото писмо от ***,
от ***се установява, че на името на двамата ответници няма декларирани данни и
формирани задължения. Съгласно изисканите удостоверения за наличие на вписани
тежести върху трите имота от Служба по вписвания ***, върху тях има вписани идентични
за трите имота следните вписвания – покупко-продажба на недвижим имот с писмен
договор от ***/придобивният договор с продавач МЗХГ и купувач М.А./; налагане
на възбрана с кредитор Държавата, вписана на ***за *** от всеки от трите имота
с посочено основание – по ***; вписване на исковата молба по настоящето дело от
***.; налагане на възбрана върху *** от имота от ***от кредитор ***и длъжник М.А..
При така установеното от фактическа
страна съдът прави следните правни изводи: Предварителният договор е договор, с
който страните по него се уговарят да сключат друг договор - окончателен; при
който няма разместване на имущество, той е организационен, а не престационен
договор. Предварителният договор няма вещноправно действие и не поражда траслативен ефект.
Последица от сключването на предварителния договор е и възникването на
потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, което в един по-късен момент може
евентуално да бъде упражнено чрез конститутивен иск при неизпълнение на
задълженията от някоя от страните по него. За да се уважи предявеният иск по
чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на процесния предварителен
договор, следва да съществуват в кумулативна наличност следните предпоставки:
1. Да има валидно сключен и в определената от закона форма предварителен
договор; 2. Ищецът да е изпълнил задълженията си по договора и да се явява
изправна страна по същия; 3. Да е настъпил падежът на задължението; 4.
Ответникът да притежава правото на собственост върху процесния недвижим имот,
собствеността върху който следва да се прехвърли с окончателния договор; 5. Да
не са налице публични задължения на ответника по повод на имота или те да са
заплатени от ищеца. Тези предпоставки трябва да са налице към датата на
постановяване на решението по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, а не на сключване на
предварителния договор.
По
отношение на първата предпоставка – действителността на предварителния договор:
В случая не е налице изрично
оспорване от страна на взелия отношение ответник относно тази действителност,
напротив – изрично е заявено, че не се оспорва подписването на предварителния
договор, договора за заем и споразумението към него. Въведено в предмета на
делото от самия ищец обаче, е обстоятелството на обвързаност между двата представени
договора – за заем и предварителния договор за покупко-продажба на имотите,
като чл. 7 от договора за паричен заем предвижда задължение за прехвърляне
собствеността на изрично описаните имоти при невръщане на сумата по заема, а чл.
3 от предварителния договор сочи, че купувачът няма да извършва плащане на
цената, а ще прихване същата от задължението по договора за заем. При това
положение, съдът намира, че следва да разгледа въпроса за действителността на
предварителния договор именно на базата на изрично въведени от самия ищец
твърдения, и то поради следното: Според определение на ВКС №751 от
17.08.2010г.по гр.д. №2022/2009г.,І г.о. ако съдът установи нищожност на
договор от който страните черпят права е длъжен да се съобрази с нищожността
при решаване на спора по същество, когато тя е очевидна и произтича пряко от
договора. В решение №384 от 02.11.2011г.на І г.о. ВКС по гр.д.№1450/2010г., постановено
по реда на чл.290 ГПК, е възприето становището, че съдът може да се самосезира
и да упражни косвен контрол по действителността на договор /в разглежданата от
ВКС хипотеза -договор за доброволна делба с трето лице/, и без да е предявен
самостоятелен иск за това или направено възражение. ВКС в същото решение е
приел, че нормите, уреждащи нищожността на сделките са от императивен характер,
и за приложението им съдът следи служебно, че когато страна се позовава на
договор, съдът е длъжен да провери неговата действителност от гледна точка на
формалните основания за нищожност - форма, предмет и без да има позоваване на
нищожност. На решаващия настоящия казус съд е известно, че понастоящем по
въпроса относно служебната проверка за нищожност на сделка, е образувано т.д. №
1/2020 г. на ОСГТК на ВКС, но не е постановено тълкувателно решение, поради
което счита, че следва да се позове на цитираната по-горе задължителна практика
и да разгледа въпроса за действителността на предварителния договор.
Съгласно чл. 20 от ЗЗД при тълкуването на договорите
трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки
трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в
смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в
практиката и добросъвестността. Съдът намира, че изричните препратки на чл. 7
от Договора за паричен заем - задължение за прехвърляне собствеността на трите
имота при невръщане на сумата по заема, и на чл. 3 от Предварителния договор -
че купувачът няма да извършва плащане на цената, а ще прихване същата от
задължението по договора за заем, установяват, че Предварителният договор,
предмет на делото, е бил сключен между страните с цел обезпечаване изпълнението
на паричните задължения от страна на ответниците, т.е. страните не желаят
прехвърлянето на собствеността на процесните имоти, а преследват друга цел – обезпечаване
удовлетворяването на кредитора. Макар и неучастваща в договора за паричен заем,
отв. Д.А. също се явява страна по него на осн. чл. 32 ал. 2 от СК, доколкото
недвусмислено в него се сочи, че заемът е целеви, за придобиване на конкретно
имущество, което при съществуващия брак между ответниците, се явява СИО.
В случая с предварителния договор за продажба на
недвижимите имоти, страните са прикрили
съглашение за удовлетворяване на кредитора по начин, различен от предвидения в
закона, и това обуславя недействителност на сделката по силата на чл.152 от ЗЗД,
императивно разпореждащ, че съглашение, с което се уговаря предварително, че
ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта,
както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за
удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е
недействително. ЗЗД изрично сочи начините за обезпечаване на задълженията -
ипотека, залог или поръчителство. С оглед уговорките на страните в двата
договора, съдът прави извод, че страните, при сключване на предварителния
договор не са целяли бъдещо прехвърляне на вещта, а са преследвали друга
юридическа цел - заобикаляне на забраната за предварително уговаряне на начин
на удовлетворение на кредитора, различен от предвидения в закона. Този порок на
сделката води до нейната нищожност поради противоречие със забраната по чл. 152 ЗЗД. Основанията за нищожност на сделката представляват различни юридически
факти, с настъпването на които възниква определен вид нищожност. Едно от основанията
за нищожност, уредено в чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, е противоречие на сделката
със закона – противоречие с конкретни императивни правни норми, установяващи
ограничение в свободата на договаряне на правните субекти чрез въвеждане на
конкретна забрана – в случая чл. 152 от ЗЗД. Ето защо съдът приема, че
предварителния договор е нищожен и не е налице първата предпоставка за
уважаване на иск по чл. 19 ал.3 от ЗЗД - наличие на валиден предварителен договор,
който да бъде обявен за окончателен. При това положение, предявеният иск се
явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен изцяло.
Освен гореизложените изводи за пълна
неоснователност на иска, съдът обсъди и въпроса за частична неоснователност по
отношение на един от ответниците: при наличието на две наложени възбрани върху
имота за задължения на ответника към Държавата и към трето – неучастващо в
процеса лице, първата вписана преди предявяване на иска, а втората след него,
съдът намира, че за ответника М.А. се установява наличие на право на
собственост, с което той не може да се разпорежда. По своята същност възбраната
е разпореждане на съдебния изпълнител, с което определена недвижима вещ на
длъжника се предназначава за принудително удовлетворяване на взискателя, като
се забранява на длъжника да се разпорежда с нея, като последицата в противен
случай е относителна недействителност на извършеното разпореждане спрямо
взискателя. Възбраната задължава длъжника да не извършва действия на
разпореждане с възбранения имот, да не изменя, поврежда или унищожава имота.
Непротивопоставими на взискателя, в случая Държавата, от чието име действа и
съдът, са съдебните решения по искови молби, които подлежат на вписване и са
били вписани след вписването на възбраната, какъвто се явява и настоящия
случай. Действително лишаването на длъжника от разпоредителна власт върху имота
не означава забрана за нотариуса да състави нотариален акт за продажба между
длъжника и трето лице, а в настоящото производство съдът изпълнява именно
функциите на нотариус. Доколкото обаче
функциите на гражданския процес като защита – санкция, и на съда - като
правораздавателен орган, са свързани със защита срещу незаконосъобразното
развитие на гражданските правоотношения, имайки предвид, че правният спор е
именно проявна форма на такова незаконосъобразно развитие на правоотношенията,
уважаването на така предявения иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД при наличие на две
вписани възбрани би довело до последващи правни спорове между купувач, продавач
и взискател, един от които самата Държава, поради което същият не би следвало
да бъде уважен на отделно основание за частта на ответника М.А..
При този изход на делото не следва да се присъждат
претендираните от ищеца съдебни и деловодни разноски.
Воден от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от ***, ***, със
седалище и адрес на управление:***, против М.Д.А., ЕГН **********, и Д.Г.А.,
ЕГН **********, идвамата от ***, ***, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД – за обявяване за окончателен на сключения между страните Предварителен договор
от ***за покупко – продажба на следните недвижими имоти, представляващи ***,
находящ се в землището на ***, ***, обл. П., а именно:
Имот ***, с начин на трайно ползване - ***, с площ ***,
на стойност ***, при граници и съседи: имоти
***, ***, ***, ***, ***;
Имот № ***, с начин на трайно ползване - ***, с площ ***,
на стойност ***, при граници и съседи: имоти
***, ***, ***, ***;
Имот ***, с начин на трайно ползване - ***, с площ ***,
на стойност 7 000лв, при граници и съседи: имоти ***, ***, ***, ***,
като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Решението може да се обжалва пред П.ски
ОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: