Р Е Ш Е Н И Е № …
Гр. Козлодуй, 13 март 2017 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД КОЗЛОДУЙ, ВТОРИ СЪСТАВ, в публично съдебно заседание на 16.02.2017 г. /Шестнадесети февруари две хиляди и седемнадесета година/, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: АДРИАНА ДОБРЕВА
при секретаря Г.Д.
като разгледа гражданско дело № 1401 по описа за 2016 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Съдебното производство е образувано по искова молба на ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Юлиян Кирилов”, ЕИК ********* със седалище гр.София, представлявано от Юлиян Мариов Кирилов, с която е предявил против „Д.– В.” ЕООД, със седалище ***, ЕИК *********, представлявано от Васил Иванов Петков – Управител и против Й.Т.М. *** в условията на обективно и субективно съединяване искове, главни по чл.26, ал.1 и ал.2 и по чл.42, ал.2 ЗЗД за обявяване нищожност на Анекс от 23.03.2015 г. към договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията – Козлодуй с Акт № 118, том 2, дв.вх.рег.№ 698 от 23.04.2015 г. и акцесорен по чл.537, ал.2 ГПК за отмяна като незаконосъобразно на вписването в Служба по вписванията – Козлодуй на същия Анекс. Претендира и направените по делото разноски.
В срока и по реда на чл.131 ГПК от ответниците е получен писмен отговор, с който оспорват исковете като неоснователни и недоказани.
В съдебно заседание ищецът участва чрез пълномощник адвокат Марио Любомиров от АК-Враца, който поддържа исковете.
Ответникът „Д.– В.” ЕООД участва в съдебно заседание чрез пълномощник адвокат Румен Маноев от АК-Враца, който оспорва исковете.
Ответникът Й.Т.М. не участва в съдебно заседание и не изпраща представител.
От събраните в хода на съдебното дирене
писмени доказателства, съдът приема за установени от фактическа страна следните
обстоятелства:
По делото е безспорно установено и страните не спорят видно от приложения в делото на л.6-7 договор за аренда, че на 14.05.2015 г./датата на нотариалната заверка на подписите, тъй като не е посочена дата на договора/ ищецът ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Юлиян Кирилов” - арендатор и трето лице неучастващо в спора Йона Ненкова Перцанска – арендодател като съсобственик на имота чрез пълномощник Ивайло Кирилов Асенов са сключили в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписан в Служба по вписванията – Козлодуй с Акт № 205, том 3, дв.вх.рег.№ 1346 от 18.05.2015г. договор за аренда на земеделски имот - нива от 60.699дка., трета категория в местността „Совата”, имот № 037010 в землището на с.Михайлово, общ.Хайредин за срок от десет стопански години, считано от 01.10.2016 г. до 30.09.2026 г.
Не се спори между страните и съдът приема за безспорно и обстоятелството, че за същия имот ответника „Д.– В.” ЕООД като арендатор и ответника Й.М. като арендодател и съсобственик на имота и трето неучастващо по делото лице Методи Йорданов Байнов и двамата чрез пълномощник Витан Цветков Ценов на 11.02.2007 г. са сключили в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписан в Служба по вписванията – Козлодуй с Акт № 284, том 1, дв.вх.рег.№ 512 от 02.03.2007 г. договор за аренда на същия съсобствен земеделски имот нива от 60.699дка., трета категория в местността „Совата”, имот № 037010 в землището на с.Михайлово, общ.Хайредин за срок от десет стопански години, считано от 01.10.2006 г. до 30.09.2016 г.
Безспорно е и обстоятелството, че на 23.03.2015 г. само ответника Й.М. чрез пълномощника Витан Цветков Ценов като арендодател и ответника „Д.– В.” ЕООД като арендатор са сключили в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписан в Служба по вписванията – Козлодуй с Акт № 118, том 2, дв.вх.рег.№ 698 от 24.03.2015 г. Анекс към договора за аренда от 11.02.2007 г., с който са продължили срока на договора за още десет стопански години от 1.10.2016 г. до 30.09.2026 г. и са изменили и други клаузи досежно арендната цена.
По делото е безспорно и, че земеделския имот нива от 60.699дка., трета категория в местността „Совата”, имот № 037010 в землището на с.Михайлово е останал в наследство от б.ж. на с.Михайлово Йордан Величков Марчев /Вж. Решение на ОСЗ от 03.01.1995 г. на л.46 в делото/, а видно от приложеното на л. 32-33 удостоверение за наследници на последния ответника Й.Т.М. е негов наследник, както е негов наследник и третото лице арендодател сключил договора за аренда с ищеца Йона Кръстева Байнова, т.е. и двамата арендодатели са съсобственици на земеделския имот предмет на договорите за аренда и анекса, за които спорят страните по делото.
Видно и от приложеното в делото на л. 29 копие на пълномощно с нотариална заверка на подписа рег. № 588 от 11.11.2005 г. арендодателя по договора за аренда на ответниците и по оспорвания анекс, ответника Й.Т.М. е упълномощила Витан Цветков Ценов да сключва договор за аренда на земеделската й земя. Именно чрез този пълномощник и въз основа на това пълномощно е сключен и анекса, който ищеца атакува.
Ищецът в хода на делото въпреки изричното искане на ответниците и ясното указание на съда не представя пълномощно с нотариална заверка на подписа, удостоверяващо представителната власт на пълномощника Ивайло Кирилов Асенов да сключи с ищеца договора за аренда, от който черпи права с арендодателя Йона Ненкова Перцанска.
Ищецът оспорва сключения между ответниците Анекс от 23.03.2015 г. към договора за аренда и твърди, че е нищожен, поради противоречието му със закона – чл.16 и чл.18 ЗАЗ, тъй като с него ответниците не са продължили срока на договора, а са изменили договора за аренда в нарушение на чл.16 ЗАЗ забраняващ страните да изменят договора за аренда досежно срока. Твърди, че Анекса е нищожен и поради липсата на валидно изразено съгласие от едната страна – арендодателя действащ чрез пълномощник, който според ищеца не е имал правото да сключва анекс за изменение на договор за аренда, а само правото да сключва договор за аренда. Излага доводи и, че Анекса е нищожен и поради липсата на предписана от закона форма за неговата действителност следваща от факта, че в него липсва конкретизация на арендуваните имоти като те не са описани с посочване вида, местонахождението, номер на имота, площта. Излага доводи, че вписването на два договора за аренда на един и същ земеделски имот поражда конкуренция на права при арендоването му и правен интерес за него от предявяване на иск за обявяване нищожност на Анекса от 23.03.2015 г. пораждащ договорно правоотношение между ответниците.
Ответниците оспорват исковете. На първо място твърдят, че исковете са недопустими поради липсата на правени интерес, тъй като договора за аренда на ищеца, от който черпи права е сключен с арендодател чрез пълномощник без представителна власт – твърдят, че пълномощното на арендодателя Йона Перцанска, с което упълномощава Ивайло Кирилов Асенов да сключва договора за аренда е оттеглено. В този смисъл представят и декларация за оттеглянето на пълномощното надлежно вписана от нотариус Емилия Карамфилова на 05.10.2015 г. /на л.28 в делото/, което е след сключването на договора за аренда на 14.05.2015 г. Твърдят и, че договора за аренда на ищеца е прекратен едностранно от другата страна, поради неизпълнение на задължението й за плащане на уговорената арендна цена с покана предизвестие, копие от която е приложено към писмения отговор, а в съдебно заседание представят и вписано в службата по вписвания заявление за едностранното прекратяване на договора на ищеца поради неизпълнение.
По същество оспорват исковете и като неоснователни и недоказани. Твърдят, че атакувания анекс е валиден, сключен чрез пълномощник на арендодателя Й.М. притежаващ представителна власт съгласно приложено пълномощно с нотариална заверка на подписа с рег. № 588 от 11.11.2005 г. приложено на л.29 в делото. В писмения отговор ответника Й.М. изрично е заявила и подписала, че потвърждава действията на пълномощника Витан Цветков по сключване на договора за аренда и анекса към него с първия ответник „Д.- В.” ЕООД. Излагат доводи за неоснователност на твърденията на ищеца досежно противоречие на Анекс със закона изразяващо се в нарушение на забраната по чл.16 и чл.18 ЗАЗ и ги определят като „особен прочит и тълкуване нормите на закона”.
С писмения отговор ответниците заявяват чрез възражение претенция за обявяване нищожност на договора за аренда сключен на 14.05.2015 г. между ищеца ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Юлиян Кирилов” – арендатор и третото лице Йона Перцанска– арендодател поради накърняване на добрите нрави на основание чл.26, ал. 1 пр.2 ЗЗД, като твърдят, че са нарушени разпоредбите на чл.38 и чл.40 ЗЗД, тъй като договора е сключен чрез един пълномощник и на двете страни в нарушение на забраната да договаря с друго лице, което той също представлява и, че пълномощника сключил договора за аренда е баща на действащия като ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Юлиян Кирилов” Юлиян Мариов Асенов и договора за аренда е сключен във вреда на арендодателя. Допълнително предвид липсата на пълномощно за сключване на договора за аренда на ищеца, пълномощника на ответника изрично завява като основание за нищожност и липсата на представителна власт – чл.42, ал.2 ЗЗД.
Съдът приема от правна страна следното:
Ищецът е предявил обективно алтернативно и субективно съединени искове за обявяване нищожност на Анекса сключен между ответниците на 23.03.2015 г. за изменение на договора за аренда. Като основания за нищожност е посочил противоречието му със закона – нарушение на разпоредбите на чл.16 и чл.18 ЗАЗ и конкретно нарушение на забраната страните да изменят договор за аренда в частта досежно срока му, иск с правна квалификация чл.26, ал. 1 пр.1 ЗЗД. Другото основание според него е липсата на форма, изразяваща се в липсата на описание на земеделските имоти предмет на анекса, с правна квалификация чл.26, ал. 2 ЗЗД и третото основание е липсата на представителна власт у пълномощника да изменя договора за аренда с правна квалификация чл.42, ал.2 ЗЗД /неправилно квалифициран от ищеца като такъв по чл.26, ал. 2 ЗЗД поради липсата на съгласие, но съда не обвързан с правната квалификация на иска дадена от ищеца/. Последното основание е поради факта, че анекса е сключен само от едни от арендодателите по първоначалния договор от 2007 г., за което страните не спорят. Предявил е и евентуален иск по чл.537, ал.2 ГПК за отмяна като незаконосъобразно на вписването в Служба по вписванията – Козлодуй на същия Анекс.
За пълнота според съда липсата на представителна власт по същество представлява вид липса на съгласие, но с изричната уговорка и с явната разлика, че когато едно лице сключи договор от името на друго лице без да е било упълномощено от него е налице висяща недействителност, тъй като според чл.42, ал.2 ЗЗД лицето, от името на което е сключен договора може да го потвърди, с което договора се валидира.
Ответниците с възражение оспорват договора за аренда на ищеца и твърдят, че е нищожен поради пороци в представителството – договаряне във вреда на представлявания – с правна квалификация чл.40 ЗЗД и поради липса на представителна власт на пълномощника да договаря с лице, което той също представлява – с правна квалификация чл.26, ал.1 вр. чл.38, ал.1 от ЗЗД. В съдебно заседание поддържат и основанието за липсата на представителна власт по чл.42, ал.2 ЗЗД.
Съдът дължи обсъждане и произнасяне по всяко
от основанията твърдяни от страните, както следва:
На първо място по възраженията ответника за недопустимост на исковете поради липсата на правен интерес у ищеца, съдът не ги споделя, напротив ищеца има правен интерес да атакува с установителен иск анекса сключен между ответниците, тъй като с него се засягат правата на ищеца да ползва същите земеделски земи за същия период по силата на договор за аренда сключен с друг съсобственик на имотите. Така при наличие на два последователни договора за аренда на един и същ имот за еднакъв период, сключени от различни съсобственици на имота, възниква конкуренция между правата на арендаторите, което обуславя правния интерес на всеки да атакува договора на другия.
Съдът не споделя и довода на ответниците за липсата на правен интерес следващ от факта на оттегляне пълномощното на арендодателя по договора за аренда на ищеца. На първо място съдът намира, че този въпрос не обуславя допустимостта, а основателността на иска, тъй като касае материално правен въпрос – за наличието или липсата на валидна облигационна връзка. На следващо място видно от декларацията за оттеглянето на пълномощното, то е сторено /оттеглянето на пълномощното/ на 05.10.2015 г., което е след датата на сключване на договора за аренда на 14.05.2015 г. и не влияе на валидността на договора. Важно и съществено за спора, което съдът ще обсъди по долу обаче е възражението за нищожност поради липсата на представителна власт предвид факта, че след оспорването на ответниците, ищецът не представи пълномощно с нотариална заверка на подписа, а се позовава на заявеното от другата страна – факта на оттегляне на такова пълномощно.
Обстоятелството на едностранно прекратяване на договора за аренда поради неизпълнението му също не обуславя според съда липсата на правен интерес, а касае основателността на иска – свързан е с материално правния въпрос за наличието на облигационно отношение и доколкото действа за напред по арг. чл.235 ГПК следва да бъде съобразено и съдът ще го обсъди по-долу. За пълнота това е положителен факт, от който черпят изгодни за себе си права ответниците – те го твърдят и поради това те /ответниците/ носят и главна и пълна доказателствена тежест да го докажат – чл.153 ГПК. Така съдът следа да разгледа спора по същество.
По иска за обявяване нищожност на Анекса сключен между ответниците на 23.03.2015 г. за изменение на договора за аренда, на основание чл.26, ал. 1 пр.1 ЗЗД поради противоречието му със закона – разпоредбите на чл.16 и чл.18 ЗАЗ като сключен в нарушение на забраната страните да изменят договор за аренда в частта досежно срока съдът намира, че е неоснователен и недоказан, и следва да бъде отхвърлен.
Няма спор по делото, че на 11.02.2007 г. ответника „Д.– В.” ЕООД като арендатор и ответника Й.М. като арендодател и съсобственик заедно с още един арендодател и съсобственик, който не е страна в спора чрез пълномощник Витан Цветков Ценов са сключили в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписан в Служба по вписванията – Козлодуй договор за аренда за срок от десет стопански години, считано от 01.10.2006 г. до 30.09.2016 г. с предмет земеделски имот с № 037010 в землището на с.Михайлово, а на 23.03.2015 г. само ответника Й.Т. като арендодател чрез същия пълномощник и ответника „Д.– В.” ЕООД са сключили в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписан в Служба по вписванията – Козлодуй спорния Анекс към договора за аренда, с който са продължили срока му за още десет стопански години от 1.10.2016 г. до 30.09.2026 г. и са изменили арендната цена.
Правилни са твърденията на ищеца, че разпоредбата на чл.16, ал.1 от ЗАЗ урежда хипотезата на изменение на договорите за аренда и предвижда, че изменение на арендния договор може да бъде извършвано само при трайно изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, имащо за последица очевидно несъответствие между поетите от тях задължения. В изр.2-ро на същата разпоредба законодателят изрично е предвидил, че изменението не може да засяга договорения срок. В конкретния случай със сключения на 23.03.2015 г. от ответниците анекс се променя срока на договора за аренда като същият се удължава за още десет стопански години и се изменя и арендната цена. С оглед въведената от законодателя забрана за изменение на арендния договор в частта относно срока, настоящият съдебен състав намира, че сключеният между ответниците анекс не представлява изменение на договора за аренда от 11.02.2007 г. по смисъла на чл.16 ЗАЗ, а е продължаване на арендния договор по смисъла на чл.18 ЗАЗ. Така в чл.18, ал.1 ЗАЗ изрично е въведено изискване относно формата за действителност, в която следва да стане продължаването на договора за аренда - писмена с нотариална заверка на подписите, както и изискване за вписване на продължаването на договора в имотния регистър и в съответната общинска служба по земеделие. Разпоредбата на чл.18, ал.2 ЗАЗ предвижда, че предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда. Така въведените от законодателя изисквания за наличието на предложение и срок за отправяне на същото, както и относно формата и вписването, водят до извода, че по своята правна същност юридическият факт на продължаването на арендния договор е приравнен на сключването на нов договор между същите страни, а не на изменение на съществуващия такъв. Изрично въведеното от законодателя изискване за ново вписване на продължаването на договора за аренда предполага при наличие на конкуренция на права и изследване противопоставимостта да се взема предвид датата, на която е извършено това вписване, а не датата на вписване на първоначалния аренден договор. Предвид на тези правни аргументи съдът намира, че анекса оспорван от ищеца не противоречи на разпоредбите на чл.16 и чл.18 ЗАЗ, а следователно не противоречи на закона и тази му претенция следва да бъде отхвърлена. Допълнителен аргумент съда черпи и от разпоредбата на чл.20а, ал.2 ЗЗД уреждаща възможността договорите да могат да бъдат изменяни, прекратени, развалени или отменени, само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. Съгласието за изменение на договора може да се постигне: 1/ при самото сключване на договора, чрез клауза за промяна на определен/и елемент/и от него при настъпване на конкретно обстоятелство или 2/ по-късно – чрез допълнително споразумение между страните.
С разпоредбата на чл.16, ал.1 изр. 2-ро и 3-то от ЗАЗ е предвидена единствено забрана за обвързване и от там за изменение на арендното плащане във връзка с увеличение или намаляване на добивите и за изменение на уговорения срок на договора, като е прието, че това не са обстоятелства по см. на чл.16, ал.1, изр.1-во ЗАЗ, пораждащи право на страната да иска изменение на договора, когато обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, което право може да се упражни от страната по съдебен ред, ако не се постигне споразумение за изменение на договора /чл.16, ал.5 ЗАЗ/. Тази уредба е близка с института на стопанската непоносимост по чл.307 ТЗ. Други ограничения за изменение на договора не се уреждат със специалния ЗАЗ, поради което следва да се приеме, че извън очертаните хипотези, страните по договора за аренда могат да го изменят по взаимно съгласие, като са лимитирани единствено от границите, очертани в чл.9 ЗЗД - повелителните норми на закона и добрите нрави.
В този смисъл е трайната практика на Окръжен съд Враца дадена с Решение от 08.10.2014 г. по гр.д. № 508/2014 г.; Решение от 17.11.2014 г. по гр.д.№ 679/2014 г. и Решение от 02.06.2015 г. по гр.д. № 800/2014 г. и др. както и задължителната практика на ВКС дадена по реда на чл.290 ГПК с Решение №118/27.07.2015 по дело №2137/2014 на ВКС, ТК, I т.о. и с Определение № 721/14.11.2016 по дело №2901/2016 на ВКС, ГК, III г.о.
По иска по чл.42, ал.2 ЗЗД за нищожност на анекса поради липсата на представителна власт у пълномощника на арендодателя съдът намира, че е неоснователен и недоказан, и следва да бъде отхвърлен.
Безспорно е по делото, че предвид особената форма на арендния договор по арг. чл.37 ЗЗД за пълномощното за сключването му също се изисква такава форма - нотариална заверка на подписа. Страните не спорят, че анекса от 23.03.2015 г. е сключен от арендодателя Й.М. чрез пълномощник Витан Ценов съгласно пълномощно с нотариална заверка на подписа рег. № 588 от11.11.2005 г. приложено на л.29 в делото. Ищецът оспорва обема на представителната власт на пълномощника, като видно от съдържанието му то е да подписва договор за отдаване на земеделска земя под аренда, а според ищеца пълномощника е нямал изричното право да изменя договора за аренда.
Вярно е и съдът приема, че пълномощното на арендодателя упълномощава пълномощника да сключва договор за аренда на земеделската й земя, без изрично да предвижда и правото да изменя договора за аренда. Това пълномощно обаче не предвижда някакви ограничения в представителната власт при сключването на арендния договор по отношение земеделските имоти на ответника Й.М. нито предвижда ограничения в срока, т.е то е безсрочно и общо. Очевидно и, че не е дадено за сключването на конкретния договор за аренда между ответниците от 11.02.2007 г., а е дадено общо да представлява ответника Й.М. дългосрочно във връзка с арендоването на собствените й земеделски земи. Така черпейки права от безсрочното и общо пълномощно, чиято автентичност и вярност не са оспорени по делото, съдът приема, че ответника Й.М. чрез пълномощник на основание чл. 18 ЗАЗ, при наличието на всички визирани в тази норма представки обсъдени подробно от съда по-горе е сключила анекс към договора за аренда за неговото продължаване - при същия предмет за още десет стопански години и увеличение на арендното плащане, който анекс е сключен от лице разполагащо с представителната власт и е валиден. Наред с това ищецът не доказва, че при сключване на анекса пълномощникът Витан Цветков е излязъл извън пределите на представителната си власт, и е изявил воля, която не съвпада с волята на ответника Й. Маринов, изразена при издаване на пълномощното за бъдещо сключване на арендни договори относно земеделските й имоти. Допълнително доказателство за това е и факта, че с писмения отговор ответника М. изрично е заявила, че потвърждава действията на представителя й по сключването на същия анекс. Допълнително според съда, щом пълномощното дава правото на пълномощника да сключва договор за аренда, то по аргумент за по-силното основание, той очевидно му дава и правото да изменя с анекс договора, при липсата на ясни ограничения в представителната власт.
По иска по чл.26, ал.2 ЗЗД за нищожност на анекса поради липсата на форма изразяваща се в липсата на описание на земеделските имоти предмет на същия, съдът намира на първо място, че тези твърдения на ищеца са неверни, тъй като видно от съдържанието на анекса /на обратния лист/ в него ясно и точно са посочени земеделските имоти, за който се отнася, като те са описани по площ, номер и местонахождение. На следващо място според съда се касае до нищожност не поради липса на форма, защото формата на анекса е уредена в чл.3, ал.1 и чл.18 ЗАЗ - писмена с нотариална заверка на подписите и вписан в служба по вписванията, а атакувания анекс отговаря на тези условия и е валиден по отношение спазена форма. Отнася се до пороци в „предмета“ на договора по смисъла на чл. 26, ал.2 ЗЗД, но предвид изложеното по-горе за това, че анекса съдържа пълно и ясно описание на предмета - земеделските имоти, за който се отнася, според съда и този иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По иска по чл.26, ал.2 ЗЗД за нищожност на анекса поради факта, че е сключен само от един от арендодателите по първоначалния договор, съдът намира че е неоснователен на първо място, защото по делото безспорно се доказа видно от удостоверението за наследници на л.32-33, че към датата когато анекса е сключен единия арендодател и съсобственик Методи Байнов е бил починал /починал е на 03.09.2014 г., а анекса е сключен на 23.03.2015г./. И на следващо място, защото според съда щом законът позволява арендният договор да се сключи и само от един от съсобствениците на земеделския имот, то по аргумент за по-силното основание, и анекс към договор за аренда на земеделски земи също може да се сключи между арендатор и само един от съсобствениците на тези земеделски имоти като арендодател.
По възраженията на ответниците за нищожност
на договора за аренда на ищеца от 05.08.2015 г. съдът намира, следното:
Първото основание за нищожност твърдяно от ответниците е поради нарушение на чл.38, ал.1 ЗЗД следващ от факта, че договора за аренда на ищеца е сключен от един пълномощник и на двете страни без той да е имал правото за това. Това твърдение не кореспондира с безспорно установените по делото обстоятелства, тъй като видно от приложения в делото договор на л.6-7 той е сключен от Юлиян Кирилов действащ в търговското качество едноличен търговец лично, а не чрез пълномощник, докато арендодател трето лице за спора е действал чрез пълномощник Ивайло Кирилов Асенов. Поради това и не е налице това основание за нищожност.
Налице е обаче основанието за нищожност на договора за аренда на ищеца поради липсата на представителна власт на пълномощника на арендодателя по чл.42, ал.2 ЗЗД, тъй като ищецът след изричното възражение за това на насрещните страни и въпреки ясното указание на съда не представи пълномощно с нотариална заверка на подписа удостоверяващо факта, че пълномощника Ивайло Асенов е бил упълномощен от арендодателя Йона Перцанска да сключи договора и по арг. чл.154 ГПК съдът следва да приеме, че ищеца доколкото не е доказал този изгоден за себе си факт на валидна представителна власт не може да се позовава на него и договора му за аренда е нищожен поради липсата на представителна власт у пълномощника на арендодателя. Съда не приема, че факта на валидна представителна власт може да бъде доказан по аргумент на противното от установения факт на оттегляне на пълномощното заявен след сключване на договора.
Другото основание за нищожност според ответниците е по чл. 40 ЗЗД и се изразява във факта, че договора на ищеца е сключен чрез пълномощник на арендодателя в негова вреда, тъй като арендатора и пълномощника на арендодателя са близки роднини – син и баща /това обстоятелство не е доказано от ответниците, който го твърдят/. По същество в разпоредбата на чл.40 ЗЗД е уредена хипотеза на относителна недействителност, когато договора е сключен във вреда на представлявания. Според съда на нея може да се позове само представлявания както е записано в закона, който в случая не е страна в процеса, поради което това възражение заявено от ответниците е недопустимо и не следва да бъде разгледано.
Съдът не споделя и доводите на ответниците, че договора за аренда на ищеца е прекратен едностранно с писмено предизвестие поради неизпълнение. Това е така, тъй като видно от доказателствата по делото, предизвестието за прекратяване на договора на ищеца е заявено от ответника Й.М., която обаче не е страна по договора. Тя е един от съсобствениците на земите, за които същия договор се отнася. Тъй като не е страна по договора тя и не разполага с правото да го прекратява. Договора за аренда и анекса са сключени в съответствие с разпоредбата на чл.3, ал.4 ЗАЗ / изм., бр. 13 от 2017 г., в сила от 07.02.2017 г./, която изрично признава възможността договорът за аренда на земеделска земя да бъде сключен само от един или от няколко съсобственици, предвиждайки отношенията с останалите съсобственици да се уреждат според правилото на чл. 30, ал.3 ЗС. По аргумент от чл.3, ал.4 ЗАЗ / изм., бр. 13 от 2017 г., в сила от 07.02.201 7г./ отдаването под аренда е действие, което може да бъде извършено самостоятелно от отделен съсобственик и без съгласие на останалите участници в общността, чиито права и интереси са гарантирани от разпоредбата на чл. 30, ал.3 ЗС и в случай на увреждане могат да бъдат защитени по общия исков ред. Страна в облигационното правоотношение обаче остава страната по договора и само тя може да го прекратява.
В обобщение на всичко изложено съдът намира, че следва да отхвърли исковете за обявяване нищожност на анекса сключен между ответниците на всички основания подробно обсъдени по-горе като неоснователни и недоказани. Като последица от това следва да отхвърли и евентуалния иск по чл. 537, ал.2 ГПК за отмяна на вписването на анекса. Доколкото възраженията на ответниците бяха разгледани по-горе като недопустими и неоснователни, съдът не дължи произнасяне по тях с отделен диспозитив с изключение на приетото за доказано основание за нищожност поради липсата на представителна власт на арендодателя – основание по чл.42, ал.2 ЗЗД, което е основателно и доказано и съдът следва да се произнесе в този смисъл с диспозитива на решението.
По разноските в процеса.
С оглед изхода на спора и по арг. чл.78, ал.1 ГПК на ищеца не се дължат разноски.
Такива е заявил само ответника „ДУБЪЛ-ВЕ” ЕООД, на когото се следва, съгласно чл.78, ал.3 ГПК до доказания размер заявен в списък по чл.80 ГПК – 500.00 лева платено адвокатско възнаграждение.
Водим от горното, Козлодуйски районен съд,
Втори състав
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни и недоказани исковете на ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Юлиян Кирилов”, ЕИК ********* със седалище гр.София, представлявано от Юлиян Мариов Кирилов против „Д.– В.” ЕООД, със седалище ***, ЕИК *********, представлявано от Васил Иванов Петков – Управител и против Й.Т.М. *** по чл.26, ал.1 и ал.2 и по чл.42, ал.2 ЗЗД за обявяване нищожност на Анекс от 23.03.2015 г. към договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията – Козлодуй с Акт № 118, том 2, дв.вх.рег.№ 698 от 23.04.2015 г. и по чл.537, ал.2 ГПК за отмяна като незаконосъобразно на вписването в Служба по вписванията – Козлодуй на същия Анекс.
ОБЯВЯВА нищожност на основание чл.42, ал.2 ЗЗД поради липса на представителна власт у пълномощника на арендодателя на сключения на 14.05.2015 г. между ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Юлиян Кирилов” - арендатор и Йона Ненкова Перцанска – арендодател като съсобственик на имота чрез пълномощник Ивайло Кирилов Асенов с нотариална заверка на подписите и вписан в Служба по вписванията – Козлодуй с Акт № 205, том 3, дв.вх.рег.№ 1346 от 18.05.2015г. договор за аренда на земеделски имот - нива от 60.699 дка., трета категория в местността „Совата”, имот № 037010 в землището на с.Михайлово, общ.Хайредин за срок от десет стопански години, считано от 01.10.2016 г. до 30.09.2026 г.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 ГПК ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Юлиян Кирилов”, ЕИК ********* със седалище гр.София, представлявано от Юлиян Мариов Кирилов да заплати на „Д.– В.” ЕООД, със седалище ***, ЕИК *********, представлявано от Васил Иванов Петков – Управител направените по делото разноски, представляващи платено адвокатско възнаграждение в размер на 500.00 лева.
Решението подлежи на обжалване от страните пред Окръжен съд Враца в двуседмичен срок от връчването на преписи.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: