№ 4315
гр. София, 18.11.2021 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-IV-Г, в закрито заседание на
осемнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Албена Александрова
Членове:Нели С. Маринова
Господин Ст. Тонев
като разгледа докладваното от Нели С. Маринова Въззивно частно
гражданско дело № 20211100512541 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 274 – 278 ГПК във вр. с чл. 577, ал. 1 ГПК.
Образувано е по частна жалба от „Райфайзенбанк /България/“ ЕАД, ЕИК: ****, със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Лозенец, бул. „****“ N **, срещу
определение N 1380/10.08.2021 г. на съдия по вписванията при Софийски районен съд по
преписка с вх. рег. N 56898/10.08.2021 г., с което е постановен отказ по молба на
„Райфайзенбанк /България/“ ЕАД на основание чл. 19, ал. 2 от Правилника за вписванията,
за заличаване на вписана договорна ипотека, учредена с нотариален акт с вх. рег. N 4443,
aкт 18, том IV, дело N 2385/08 г., и с подновено вписване на договорна ипотека с молба,
вписана под вх. рег. N 3750/26.01.2018 г., акт N 171, том V, дв. вх. рег. 285321/26.01.2018 г.
в Службата по вписванията – гр. София. Поддържа, че обжалваното определение е
неправилно. Твърди, че съдията по вписванията е направил противоречиво тълкуване на
законовите разпоредби, като от една страна е приел, че ТЗ препраща към ГПК относно
правните последици на публична продан, а от друга страна е приел, че нито ТЗ, нито
Правилникът за вписванията, предвиждат ред за заличаване на ипотека след продажба в
производство по несъстоятелност, в резултат на което е приел, че към молбата не е
представен годен за вписване акт. На следващо място, посочва, че отказът е обоснован с
това, че не е спазена разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от Правилника за вписванията, тъй като не
са представени оригинал и официално заверени преписи от подлежащ на вписване акт. На
последно място, отказът е обоснован с липса на правен интерес от лицето, поискало
заличаване на вписването на ипотеката, тъй като към молбата не е представено валидно
пълномощно по см. на чл. 32 ГПК. Твърди, че в случая е налице хипотезата на чл. 175, ал. 1
ЗЗД, при която съгласно Правилника за вписванията заличаването се осъществява по реда на
чл. 19, ал. 2 от ПВп – въз основа на молба от купувача, към която се представя препис от
влязло в сила и вписано в книгата за вписванията постановление за възлагане на недвижим
1
имот и удостоверение, издадено от съдебния изпълнител, че купувачът не е поел
обезпеченото вземане със съгласието на ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД.
Поддържа, че от приложените към заявлението доказателства се установява, че искането за
заличаване на ипотека касае вписването на договорна ипотека, учредена върху недвижими
имоти, които банката е придобила в хода на образувано производство по несъстоятелност на
длъжника „Д..р.“ ООД – в несъстоятелност, собственик на имотите след продажба по реда
на чл. 717в ТЗ. Поддържа, че продажбата на имущество от масата на несъстоятелността,
осъществена от синдика по реда на гл. 46 ТЗ „Осребряване на имущество“ чрез търг с тайно
или явно наддаване по реда на чл. 717а – 717н ТЗ, има последиците на продажба при
принудително изпълнение, реализирано по реда на ГПК, в който смисъл е и изричната
препращаща разпоредба на чл. 717л, ал. 4 ТЗ. В тази връзка поддържа, че спрямо същите
приложение намира и нормата на чл. 175 ЗЗД, уреждаща последиците на публичната продан
по отношение на ипотеките и вещните права, учредени след първата ипотека, както и
разпоредбата на чл. 19, ал. 2 ПВп, в която са посочени документите, които следва да бъдат
представени от купувача към искането му за заличаване на вписана договорна ипотека върху
закупен от него имот. Твърди, че в случая към молбата са представени постановления за
възлагане, които са влезли в сила, и са надлежно вписани в Службата по вписвания, както и
удостоверения от синдика, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния
кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД. На следващо място, поддържа, че заявлението е
подадено от лице с надлежно учредена представителна власт, а именно – от юрисконсулт
М.А. с представено универсално пълномощно от законните представители на банката.
Твърди, че няма нормативно изискване за представяне на изрично пълномощно за
извършване на конкретното действие, нито за представяне в оригинал или в нотариално
заверен препис на пълномощното на пълномощника на молителя. Иска се от съда да
постанови определение, с което да отмени определение N 1380/10.08.2021 г. на съдия по
вписванията при Софийски районен съд по преписка с вх. рег. N 56898/10.08.2021 г., с което
е постановен отказ по молба на „Райфайзенбанк /България/“ ЕАД на основание чл. 19, ал. 2
от Правилника за вписванията, за заличаване на вписана договорна ипотека, учредена с
нотариален акт с вх. рег. N 4443, aкт 18, том IV, дело N 2385/08 г., и с подновено вписване
на договорна ипотека с молба, вписана под вх. рег. N 3750/26.01.2018 г., акт N 171, том V,
дв. вх. рег. 285321/26.01.2018 г. в Службата по вписванията – гр. София, и вместо него да
постанови вписване на молбата на „Райфайзенбанк /България/“ ЕАД на основание чл. 19, ал.
2 от Правилника за вписванията, за заличаване на вписана договорна ипотека, учредена с
нотариален акт с вх. рег. N 4443, aкт 18, том IV, дело N 2385/08 г., и с подновено вписване
на договорна ипотека с молба, вписана под вх. рег. N 3750/26.01.2018 г., акт N 171, том V,
дв. вх. рег. 285321/26.01.2018 г. в Службата по вписванията – гр. София.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, след като взе предвид доводите, изложени от
частния жалбоподател, и събраните по делото доказателства, намира следното:
Частната жалба е подадена в законоустановения срок, предвиден в чл. 275, ал. 1 ГПК
вр. чл. 577, ал. 1 ГПК, като изхожда от лице, което имат право и интерес от обжалването,
2
поради което е допустима.
Разгледана по същество, частната жалба е основателна.
Видно от заявление с вх. N 56898/10.08.2021 г. от „Райфайзенбанк /България/“ ЕАД
до Службата по вписванията – гр. София към Агенцията по вписванията е поискано на
основание чл. 19, ал. 2 от Правилника за вписванията да бъде разпоредено заличаване на
вписана договорна ипотека, учредена с нотариален акт N 11, том I, рег. N 108, дело N 10/08
г. по описа на нотариус с рег. N 50 на НК, вписан в СВ – гр. София с вх. рег. N 4443, aкт N
18, том IV, дело N 2385/08 г., и с подновено вписване на договорна ипотека с молба, вписана
под вх. рег. N 3750/26.01.2018 г., акт N 171, том V, дв. вх. рег. 285321/26.01.2018 г. в
Службата по вписванията – гр. София, върху следните недвижими имоти, находящи се в гр.
Банкя, Столична община, а именно – 1/. поземлен имот с идентификатор 02659.2284.74 по
КККР на гр. Банкя, район Банкя, Столична община, м. „Равнище“, с площ по скица - 2125
кв. м., и 2/. поземлен имот с идентификатор 02659.2284.75 по КККР на гр. Банкя, район
Банкя, Столична община, м. „Равнище“, с площ по скица – 2124 кв. м.
В заявлението е посочено, че описаните имоти са придобити от „Райфайзенбанк
/България/“ ЕАД чрез участие в продажба по реда на чл. 717в ТЗ за обособена част от масата
на несъстоятелността на „Д.Р.“ ООД – в несъстоятелност, ЕИК: ****, съгласно
постановление за възлагане на недвижими имоти N 3/18.01.2019 г., издадено по т. д.
несъстоятелност N 6983/13 г. по описа на СГС, ТО, влязло в сила на 10.04.2019 г., вписано в
СВ – гр. София, вх. рег. N 36042, aкт N 129, том LXXXIX/12.06.2019 г., за имот с
идентификатор 02659.2284.74 по КККР на гр. Банкя, и постановление за възлагане на
недвижими имоти N 7/17.02.2020 г., издадено от СГС, ТО, 7 състав, по т. д. несъстоятелност
N 6983/13 г. по описа на СГС, ТО, влязло в сила на 09.03.2020 г., вписано в СВ – гр. София,
вх. рег. N 35827, aкт N 199, том LXХXVIII, дело N 27193/20 г., за имот с идентификатор
02659.2284.75 по КККР на гр. Банкя.
В заявлението е посочено също така, че към момента на учредяване на ипотеката
имотите са били собственост на „Д.Р.“ ООД, Булстат: ****, а към момента на подаване на
заявлението имотите са собственост на Б.Б.Н.. Посочено е също така, че за удостоверяване
на обстоятелството, че купувачът „Райфайзенбанк /България/“ ЕАД не е поел ипотеката по
съгласие с ипотекарния кредитор „Райфайзенбанк /България/“ ЕАД по реда на чл. 175, ал. 2
ЗЗД, се представят удостоверения по см. на чл. 175, ал. 2 ЗЗД на синдика на „Д.Р.“ ООД – в
несъстоятелност, ЕИК: ****.
Към заявлението са приложени: нотариален акт за учредяване на договорна ипотека
N 11, том I, рег. N 108, дело N 10/08 г. по описа на нотариус с рег. N 50 на НК, вписан в СВ
– гр. София с вх. рег. N 4443/04.02.2008 г., aкт N 18, том IV, дело N 2385/08 г., предмет на
която ипотека с описаните в заявлението недвижими имоти; молба, вписана под вх. рег. N
3750/26.01.2018 г., акт N 171, том V, дв. вх. рег. 285321/26.01.2018 г. в Службата по
вписванията – гр. София, за подновяване на вписването на ипотека; постановление за
възлагане на недвижими имоти N 3/18.01.2019 г., издадено по т. д. несъстоятелност N
6983/13 г. по описа на СГС, ТО, влязло в сила на 10.04.2019 г., вписано в СВ – гр. София, вх.
3
рег. N 36042, aкт N 129, том LXXXIX/12.06.2019 г., за имот с идентификатор 02659.2284.74
по КККР на гр. Банкя; постановление за възлагане на недвижими имоти N 7/17.02.2020 г.,
издадено от СГС, ТО, 7 състав, по т. д. несъстоятелност N 6983/13 г. по описа на СГС, ТО,
влязло в сила на 09.03.2020 г., вписано в СВ – гр. София, вх. рег. N 35827, aкт N 199, том
LXXХVIII/07.04.2020 г., за имот с идентификатор 02659.2284.75 по КККР на гр. Банкя;
удостоверение по см. на чл. 175, ал. 2 ЗЗД на синдика на „Д.Р.“ ООД – в несъстоятелност,
ЕИК: ****, за имот с идентификатор 02659.2284.74 по КККР на гр. Банкя; удостоверение по
см. на чл. 175, ал. 2 ЗЗД на синдика на „Д.Р.“ ООД – в несъстоятелност, ЕИК: ****, за имот с
идентификатор 02659.2284.75 по КККР на гр. Банкя; нотариален акт за покупко – продажба
на недвижими имоти N 182, том 1, рег. N 3885, дело N 64/21 г., вписан в СВ – гр. София, с
вх. рег. N 34079/26.05.2021 г., акт N 38, том LXXХVIII, дело N 26340; пълномощно на
представителя на заявителя и документ за платена такса в полза на АВ.
При така установените фактически обстоятелства, съдът приема от правна страна
следното:
Съгласно задължителните разяснения, дадени в т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от
25.04.2013 г. по тълк. дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, проверката на съдията по
вписванията по чл. 32а от ПВп се ограничава до преценката дали актът подлежи на
вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма /официален документ или частен
документ във формата на нотариален акт или с нотариална заверка на подписа/ и има ли
предвиденото в ПВп съдържание /индивидуализация на страните и на недвижимия имот/.
На друго основание съдията по вписванията не може да откаже исканото вписване,
отбелязване или заличаване, тъй като основната им цел е осигуряване на публичност и
противопоставимост и не може да се възложи на съдията по вписванията да проверява
материалноправните предпоставки на акта.
В разпоредбата на чл. 175, ал. 1 от ЗЗД е предвидено, че с извършването на публична
продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след
първата ипотека, се погасяват. С оглед на това в чл. 19, ал. 2 от Правилника за вписванията е
уреден и реда за заличаване на ипотека върху недвижим имот, който е продаден на
публична продан - по молба на купувача на имота, към която следва да се представи влязло
в сила и вписано в книгите за вписванията постановление за възлагане на недвижимия имот
и удостоверение, издадено от съдебния изпълнител, че купувачът не е поел ипотеката по
съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 от ЗЗД.
Разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от Правилника за вписванията определя и обхвата на
проверката, която съдията по вписванията извършва при подадено искане за заличаване на
вписана ипотека. Проверката му включва дали е осъществено основанието по чл. 175, ал. 1
от ЗЗД за погасяване на ипотеката, т. е. дали е проведена публична продан на ипотекирания
имот, която да е приключила със съответния влязъл в сила акт, вписан в Служба по
вписвания, и дали е налице пречката по чл. 175, ал. 2 от ЗЗД за заличаване на ипотеката -
ипотеката да е запазена поради постигнато съгласие между купувача и ипотекарния
кредитор за поемане от купувача на обезпеченото с нея задължение, чиято липса за целите
4
на охранителното производство по заличаване на вписания акт, е предвидено да се
установява с удостоверение, издадено от съдебния изпълнител по чл. 19, ал. 2 от
Правилника за вписванията, за съставяне на което не е предвидена специална форма.
В случая се установява, че недвижимите имоти, които са предмет на учредената с
нотариален акт N 11, том I, рег. N 108, дело N 10/08 г. по описа на нотариус с рег. N 50 на
НК, вписан в СВ – гр. София с вх. рег. N 4443, aкт N 18, том IV, дело N 2385/08 г.,
договорна ипотека, не са продадени в хода на образувано индивидуално принудително
изпълнение по ГПК, а в хода на производството по несъстоятелност на длъжника „Д.Р.“
ООД – в несъстоятелност, собственик на недвижимите имоти, което има характер на
универсално принудително изпълнение, чрез извършена от синдика след разрешение от съда
по несъстоятелността продажба по реда на чл. 717в ТЗ.
Съгласно чл. 717, ал. 1 от ТЗ вещите и имуществените права от масата на
несъстоятелността се продават от синдика по предвидения в глава 46 от ТЗ ред, който
включва продажба чрез търг с тайно наддаване /уредена в чл. 717а - чл. 717е от ТЗ/,
продажба чрез търг с явно наддаване /чл. 717ж от ТЗ/ и продажба чрез пряко договаряне /чл.
718 от ТЗ/. Предвидено е в чл. 717л, ал. 4 от ТЗ, че продажбата, извършена по реда на глава
46 от ТЗ, има последиците на продажба при принудително изпълнение по реда на ГПК,
които включват и предвиденото в чл. 175, ал. 1 от ЗЗД погасяване на учредените върху
недвижимия имот ипотеки. Доколкото посоченото правило не е предвидено да е приложимо
само за някоя от продажбите по реда на глава 47 от ТЗ, чрез които синдикът извършва
осребряване на имуществото на несъстоятелния длъжник, следва да се приеме, че то е
приложимо по отношение на всяка една от тях, включително и по отношение на продажбата
на имот чрез търг с тайно наддаване. Следователно с осъществената продажба чрез търг с
тайно наддаване на процесните имоти, извършена от синдика в хода на универсалното
изпълнително производство по несъстоятелност, учредените върху тях ипотеки се погасяват
по силата на чл. 175, ал. 1 от ЗЗД. Последното е предпоставка за купувача - в случая банката,
да иска заличаване на вписването на ипотеката върху продадените имоти по реда на чл. 19,
ал. 2 от ПВп. За да бъде постановено заличаването, предвид начина на извършване на
продажбата по реда на чл. 717в от ТЗ, купувачът следва да представи влязло в сила
постановление за възлагане, което да е вписано в книгите за вписванията – изисквания,
които в случая са налице.
В хипотезата на продажба, извършена по който и да е от начините, предвидени в
глава 46 от ТЗ, синдикът е този орган, който осъществява действията по изпълнението, т. е.
има функции, подобни на съдебния изпълнител в уреденото в ГПК индивидуално
принудително изпълнение, поради което и в неговата компетентност е извършването на
удостоверяване по реда на чл. 19, ал. 2 от ПВп на обстоятелствата по чл. 175, ал. 2 от ЗЗД.
Такива удостоверения, издадени от синдика на „Д.Р.“ ООД – в несъстоятелност, са
представени от молителя и жалбоподател по делото, и в тях се съдържа удостоверителни
изявления за липса на поети от купувача по съгласие с ипотекарния кредитор задължения,
обезпечени с учредената с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека N 11, том I,
5
рег. N 108, дело N 10/08 г. по описа на нотариус с рег. N 50 на НК, вписан в СВ – гр. София
с вх. рег. N 4443/04.02.2008 г., aкт N 18, том IV, дело N 2385/08 г., ипотека върху
процесните имоти.
Неоснователно е позоваването от съдията по вписванията, постановил обжалвания
отказ, че молителят не е спазил разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от ПВп, тъй като не е представил
оригинал или официално заверен препис от акта за вписване. Това е така, тъй като
разпоредбата на чл. 8, ал. 2 ПВп касае изискванията към вписването на други актове по чл. 4
от ПВп, извън вписването на нотариалните актове по чл. 4, буква „а“ от ПВп, а случая се
иска заличаване на вписване на договорна ипотека, като обхватът на проверката, която се
прави в този случай от съдията по вписванията, е регламентиран в разпоредбата на чл. 19,
ал. 2 ПВп.
На следващо място, следва да се посочи, че съображенията на съдията по
вписванията за липса на представителна власт на лицето, подало процесното заявление, са
незаконосъобразни. Към заявлението е представено пълномощно с нотариална заверка на
подписите и съдържанието му от 15.11.2016 г. от законните представители на
„Райфайзенбанк /България/ ЕАД в полза на М.А. А., на длъжност „старши юрисконсулт“ в
„Райфайзенбанк /България/ ЕАД, от което е видно, че юрисконсулт М.А. А. е надлежно
упълномощена да представлява „Райфайзенбанк /България/ ЕАД пред съдии по вписванията
/вж. т. 6 от пълномощното/, както и пред административни, държавни и общински органи,
като в същото е налице и неизчерпателно изброяване на действията, които може да
извършва пълномощника от името на банката.
Предвид изложеното по – горе, съдът намира, че всички изисквания, предвидени в
разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от ПВп, за да бъде извършено заличаване на вписана договорна
ипотека, учредена с нотариален акт с вх. рег. N 4443, aкт 18, том IV, дело N 2385/08 г., и с
подновено вписване на договорна ипотека с молба, вписана под вх. рег. N 3750/26.01.2018
г., акт N 171, том V, дв. вх. рег. 285321/26.01.2018 г. в Службата по вписванията – гр.
София, са изпълнени, поради което обжалваното определение се явява незаконосъобразно и
следва да бъде отменено.
Воден от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ определение N 1380/10.08.2021 г. на съдия по вписванията при Софийски
районен съд по преписка с вх. рег. N 56898/10.08.2021 г., с което е постановен отказ по
молба с вх. N 56898/10.08.2021 г. на „Райфайзенбанк /България/“ ЕАД на основание чл. 19,
ал. 2 от Правилника за вписванията, за заличаване на вписана договорна ипотека, учредена с
нотариален акт с вх. рег. N 4443, aкт 18, том IV, дело N 2385/08 г., и с подновено вписване
на договорна ипотека с молба, вписана под вх. рег. N 3750/26.01.2018 г., акт N 171, том V,
дв. вх. рег. 285321/26.01.2018 г. в Службата по вписванията – гр. София.
ВРЪЩА преписката на съдията по вписванията при Софийски районен съд за
6
извършване на действия по заличаване на вписана договорна ипотека, учредена с
нотариален акт с вх. рег. N 4443, aкт 18, том IV, дело N 2385/08 г., и с подновено вписване
на договорна ипотека с молба, вписана под вх. рег. N 3750/26.01.2018 г., акт N 171, том V,
дв. вх. рег. 285321/26.01.2018 г. в Службата по вписванията – гр. София, поискано с молба с
вх. N 56898/10.08.2021 г. от „Райфайзенбанк /България/“ ЕАД.
Определението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7