Р Е Ш Е Н И Е
№………./26.04.2021 г.
гр. Варна
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,
ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХІІ в открито съдебно заседание,
проведено на двадесет и шести март през две хиляди и двадесет и първа година, в
състав:
СЪДИЯ: НЕЙКО Д.
при секретаря Г. С.а,
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 520
по описа за 2020 г.,
за да се произнесе взе предвид
следното:
Предявени са искове от "Н." ООД срещу "О"
ЕООД и "П.И.Б." АД за приемане за установено, че "О" ЕООД не притежава правата
на собственост върху самостоятелни
обекти в седеметажна сграда, която се строи в гр. Варна, ул. "Ц. А."
№ 32, в поземлен имот ид. ........... по КК на гр.
Варна, одобрена със Заповед РД-18-98/10.11.2008 г. на ИД на АГКК, последно
изменена със Заповед 18-10344-04.10.2019 г. на Началника на СГКК - Варна, при
граници имоти ид: 164; 194; 198; 196, целият с площ
245 кв. м, а именно:
3.1. Самостоятелен обект
- за търговска дейност, на ет. 0 /нула/, със застроена площ 8.75 кв. метра, с
идентификатор ............1.10, при граници обекти с идентификатори: на същия
етаж - 1.11; под обекта - няма; над обекта - 1.14, ведно с 1.7371% ид. части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху поземления имот, към който е придадена и 1/2 ид. част от обща тоалетна на същия етаж, предназначена и за
обект с идентификатор 1.11;
3.2. Самостоятелен обект
- за търговска дейност, на ет. 0 /нула/, със застроена площ 11.55 кв. метра, с
идентификатор ............1.11, при граници обекти с идентификатори: на същия
етаж -1.10; подобекта -1.21; над обекта -1.14, ведно с 2.2410 % ид. части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху поземления имот, към който е придадена и другата ½ ид. част от тоалетната на същия етаж, обслужваща и обект с идент. 1.10,
ведно с придадените към
тях 9.74 кв. м от поземления имот;
3.3.
Самостоятелен обект-за офис, на ет. 0 /нула/, със застроена площ 11.93 кв.
метра, с идентификатор ............1.12, при граници обекти с идентификатори:
на същия етаж -1.13; под обекта - 1.21; над обекта - 1.14, ведно с 2.4981 % ид. части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху поземления имот, към който е придадена и 1/2 ид.
част от тоалетна за общо ползване със съседния обект 1.13;
3.4. Самостоятелен обект
- за офис, на ет. 0 /нула/, със застроена площ 17.97 кв. метра, с идентификатор
............1.13, при граници обекти с идентификатори: на същия етаж -1.121;
под обекта - 1.21; над обекта - 1.14, ведно с 3.5770 % ид.
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот,
към който е придадена и 1/2 ид. част от тоалетна за
общо ползване със съседния обект 1.12,
ведно с придадените към
тях 14.45 кв. м от поземления имот;
3.5. Самостоятелен обект
- апартамент № 1, на ет. 1 /едно/, със застроена площ 94.03 кв. метра, с
идентификатор ............1.14, при граници обекти с идентификатори: на същия
етаж - няма, подобекта -1.12,1.13,1.10,1.11; над обекта -1.15, ведно с 15.9374
% ид. части от общите части на сградата и от правото
на строеж, към който обект е придадена и изба № 1 с площ 3.24 кв. метра,
ведно с придадените към
него 40.73 кв. м от поземления имот;
3.6. Самостоятелен обект
- апартамент № 2, на ет. 2 /две/, със застроена площ 78.90 кв. метра, с
идентификатор ............1.15, при граници обекти с идентификатори: на същия
етаж - няма, под обекта - 1.12, 1.13, 1.10, 1.14; над обекта - 1.17 и 1.16,
ведно с 13.4131 % ид. части от общите части на
сградата и от правото на строеж, към който обект е придадена и изба № 2 с площ
2.34 кв. метра;
ведно с придадените към
него 22.30 кв. м от поземления имот;
3.7. 67.10 кв. метра ид. части от самостоятелен обект с предназначение гараж, находящ се на ет. -1 /минус едно/, със застроена площ
139.62 кв. метра, идентификатор ............1.21,
при граници обекти с идентификатори: на същия етаж-няма, под обекта - няма, над
обекта - 1.12,1.13,1.11, представляващи паркоместа
както следва:
3.7.1. Паркомясто № 1 с площ 17.64 кв. метра, при граници: от две
страни зелени площи, паркомясто № 2 и платформа,
ведно с 4.9611% идеални части, равняващи се на 7.81 кв. метра от общите части
на сградата, ведно с 10.14 кв. метра ид. части от
поземления имот;
3.7.2. Паркомясто № 2 с площ 14.63 кв. метра, при граници: зелени
площи, паркомясто № 1, паркомясто
№ 3 и стълбищна клетка, ведно с 4.4931 % идеални
части, равняващи се на 7.08 кв. метра от общите части на сградата, ведно с 9.19
кв. метра ид. части от поземления имот;
3.7.3. Паркомясто № 3 с площ 13.05 кв. метра, при граници: от две
страни зелени площи, паркомясто № 2 и коридор, ведно
с 4.2475 % идеални части, равняващи се на 6.69 кв. метра от общите части на
сградата, ведно с 8.69 кв. метра ид. части от
поземления имот;
3.7.4. Паркомясто № 4 и Паркомясто № 5,
с обща площ 21.60 кв. метра, при граници: от две страни зелени площи, стълбищна клетка, изба № 1, изба №№ 2, ведно с 7.7953 %
идеални части, равняващи се на 12.28 кв. метра от общите части на сградата,
ведно с 15.94 кв. метра ид. части от поземления имот;
3.7.5. Ведно с 22.50 кв.
м ид. ч. от поземления имот, представляващи паркоместа в двора на сградата, а именно:
3.7.5.1. Паркомясто № 6 с площ 11.25 кв. метра, при граници: улица,
имот с идент. ............1.7 и паркомясто
№ 7, ведно с 11.25 идеални части от поземления имот;
3.7.5.2. Паркомясто № 7 с площ 11.25 кв. метра, при граници: от две
страни вътрешен двор и имот с идент. ............1.8
и паркомясто № 7, ведно с 11.25 идеални части от
поземления имот, на основание чл. 124 ГПК.
Ответниците оспорват исковете и претендират заплащане на
разноски.
лист втори от решение от 26.04.2021 г. по гр.
д.№520/20 г. на ВОС, ХІІ-ти състав
Сочат, че паркоместата в
поземления имот не могат да са незавършени (л. 144).
Предявяват възражения за недопустимост, евентуално
за премахване на част от конструкцията.
Твърдят, че заповед № 1 от 23.02.2015 г. на главния
архитект на район "Одесос"
за изменение на разрешение за строеж № 0-188 от 07.10.2008 г. е загубила
правното си действие, тъй като в тригодишен срок строителството не е започнало.
Ищецът оспорва възраженията. Предявява реплика, че
разрешението за строеж е презаверено през 2020 г.
По
същество страните поддържат становищата. Представят бележки.
Съдът,
като взе предвид представените по делото доказателства, прие за установено
следното:
Исковете и отговорите са допустими и надлежно
предявени.
По същество в хронологичен ред:
От представените заверени преписи: от "ПИБ" АД (л. 169), от
общината (л. 315) и от трети лица (л. 330 и л. 349) е видно, че е издадено
разрешение за строеж № 0-188 от 07.10.2008 г. на сграда с площообразуване
от 01.10.2009 г. (л. 171). Само в преписа, представен от общината (л. 315) са
вписани заповеди от 2014 г. и 2015 г. и забележка.
Съгласно проекта сградата се е състояла от сутерен
и пет надземни етажа, като нивото на борда на плоския покрив е +14.20, а на асансьорната шахта +15.60 (заключение на в. л. О., л. 551).
От представените заверени преписи: от ответника "ПИБ" АД (л. 161-168) и от
трето лице (л. 422-425) е видно, че е съставен акт образец № 14 от 24.08.2009
г. за приемане на носещата конструкция на строежа сграда със смесено
предназначение на адреса.
От представеното от ответниците в заверени преписи (л. 159 и л. 262)
удостоверение № АГ2-0501-250 от 28.06.2010 г. на район "Одесос" на
Община Варна, издадено въз основа на констативен протокол от 27.04.2010 г. (л.
160 и л. 262, гръб), се установява, че сградата със смесено предназначение към
тази дата е завършена в груб строеж с покрив.
От представения от ответника "ПИБ" АД заверен препис (л.
148) е видно, че на 23.08.2010 г. е сключен договор за ипотека на собствени на
възложителя "К-3" ЕООД обекти в сградата, ведно с идеални части от
общите части и правото на строеж и други (в по-голям размер) идеални части от
поземления имот, паркоместа на сутеренния етаж на
сградата със същите принадлежности и паркоместа №№ 6
и 7 в двора с площ по 11.25 кв. м, ведно с по 11.25 кв. м ид.
части от поземления имот.
От представеното от ответника "ПИБ" АД в заверен препис
(л. 180) удостоверение № АУ 020477/17.05.2012 г. на район "Одесос" на
Община Варна, издадено въз основа на констативен протокол от 16.05.2012 г. (л.
181), се установява, че сградата и към тази дата е завършена в груб строеж с
покрив.
От представените заверени преписи: от ищеца (л. 28)
и от ответниците (л. 125 и л. 172) е видно, че на
12.06.2012 г. е сключен договор за продажба от "К-3" ЕООД на ищеца на
поземления имот, самостоятелни обекти в сградата, ведно с идеални части от
общите части и от правото на строеж.
От представените от ответниците
заверени преписи (л. 115 и л. 182) е видно, че на 28.12.2012 г. е сключен
договор за продажба от "К-3" ЕООД на ищеца на самостоятелни обекти в
сградата, ведно с идеални части от общите части и от правото на строеж.
Собственикът не е учредявал право на строеж, а чрез
ипотеката само е създал за кредитора възможност за учредяването му. Ищецът е
придобил поземления имот и обекти в сградата т.е. няма права на строеж за тях,
но кредиторът е запазил възможността да отдели собствеността на ищеца върху
тези обекти от собствеността върху земята.
От представените заверени преписи: от ответника "ПИБ" АД (л. 207), от
общината (л. 317) и от трето лице (л. 350) е видно, че е издадена заповед № 4
от 17.09.2014 г., с която разрешението за строеж е допълнено с промените по
проект от 17.09.2014 г. и е вписан нов възложител: ищецът.
Съгласно този проект сградата се състои от сутерен
и седем надземни етажа до кота било +19.73
(заключение на в. л. О., л. 551).
В показанията си свидетелят Н. С. (л. 498) излага,
че през 2014 г. е участвал в частичното разрушаване на плоча на последния етаж,
а свидетелят Х. – че по същото време са разкъртвали основи и колони, за да се
налива бетон т.е. започнало е укрепване на основите и колоните по новия проект.
В показанията си свидетелят П. Б. сочи, че сам е разкъртвал плочата на последния
етаж и е участвал в премахването на конструкцията на покрива през есента на
2014 г. и до м. февруари 2015 г. (л. 529). Премахването на покривната
конструкция означава, че обектите отново са незавършени.
От представените заверени преписи: от ответника "ПИБ" АД (л. 206) и от
общината (л. 318) е видно, че е издадена заповед № 1 от 23.02.2015 г., с която
разрешението за строеж е допълнено с промените по инвестиционния проект от
17.02.2015 г. Съгласно обяснителната записка (л. 208) на кота
0.00 офисът към улицата се преразпределя, като се обособяват два магазина с общ
санитарен възел; на коти +2.80 и +5.60 съществуващите апартаменти (по два броя
на етаж) се обединяват (площообразуване на л. 209).
С постановление от 21.12.2016 г. (л. 32 и 210) на
ПИБ са възложени обекти, ведно с идеални части от общите части и от правото на
строеж върху поземления имот, 67.10 кв. метра идеални части от гараж ............1.21,
които по ипотечния договор са паркоместата в
сутеренния етаж и паркоместата в двора, ведно само за
последните – с идеални части от поземления имот.
В постановлението изрично е посочено, че гаражът е
самостоятелен обект. Съдът приема, че към него принадлежат идеални части от
общите части на сградата и както към останалите самостоятелни строителни обекти:
идеални части от правото на строеж върху поземления имот.
В показанията си свидетелят М.В. – участъков техник
в района излага, че в периода след 2014 г. сградата не е имала покрив. Обяснява
че удостоверенията, че сградата е завършена са издадени, заради нанасянето в
кадастралната карта (л. 530). Съдът приема, че нанасянето няма значение.
В заключението си (л. 553) в. л. О. сочи, че
сградата е незавършена.
Съдът приема, че сградата е била незавършена при
възлагането, както и досега т.е. с постановлението са възложени бъдещи вещи.
Оспорените от ищеца удостоверение № АУ 050273
Од-001ОД от 27.05.2019 г. (л. 242 и л. 261) и удостоверение № АУ 101783
Од-00100 от 25.10.2019 г. на район "Одесос" (л. 123 и л. 245 и 260,
гръб) са неверни.
лист трети от решение от 26.04.2021 г. по гр.
д.№520/20 г. на ВОС, ХІІ-ти състав
Оспореното от ответника "О" ЕООД (л. 114) и в първото заседание от ПИБ
удостоверение № ОД 04.02-10 от 13.12.2019 г. район "Одесос" община
Варна (л. 259) е вярно.
По оспорванията на
удостоверенията съдът следва да се произнесе в решението (изрично решение № 66
от 25.04.2013 г. на ВКС по гр. д. № 807/2012 г., I г. о., ГК).
От представения заверен препис (л. 10) е видно, че
на 07.11.2019 г. е сключен договор с НА № 10, т. III, рег. 6716, дело № 298 по
описа за 2019 г. ВН № 561 за продажба от ПИБ на "О" ЕООД на възложените имоти. В акта е описано, че някои са
образувани чрез разделянето или обединяването на други обекти, към които са
описани и идеални части от поземления имот, повдигнати в черно, но те не са
предмет на продажбата. От поземления имот в предмета на продажбата са включени
само принадлежащите към паркоместа №№ 6 и 7 в
двора по 11.25 кв. м ид. части от поземления имот.
По възможността на предмета на договора за гаража:
Още с постановлението са възложени идеални части от
гаража, за които е вписано, че представляват паркоместата
на сутерена по ипотечния акт.
Приравняването в практиката на разпореждането с паркоместа на такова с идеални части от самостоятелния
гараж (решение № 1159 от 30.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3834/2007 г., III г.
о., ГК) представлява конверсия. Чрез нея се заменя действително изразената воля
с предполагаемата, за да се запазят, доколкото е възможно, последиците от
договора. Основание за прилагането й е зачитането на последиците от страните в
продължителен период (решение № 215 от 4.11.2016 г. на ВКС по гр. д. №
1543/2014 г., I г. о., ГК). Съдът приема, че основание за прилагането на
конверсията може да бъде и уреждането статута на предмета след сключването на
договора.
В литературата се приема, че и след уреждането на паркоместата със ЗИД ЗУТ ДВ, бр. 101 от 2015 г. договорите с
тях остават нищожни (Марков, М. Развитие
на уредбата относно местата за паркиране. – Собственост и право, 2016, № 5 в
края), но не е изразявано становище за допустимостта на конверсията.
Съдът приема, че конверсията е допустима.
Конвертираният предмет на разпореждане: идеални части от гараж е възможен.
Строителните обекти, вкл. гаражът, са бъдещи вещи и
купувачът може да ги придобие, ако сградата бъде завършена, но не ги притежава
по настоящем.
Правата
на паркиране в двора са обусловени от възникването на правата върху обекти в
етажната собственост. Това е така, защото всички етажни собственици, макар че
обща част ще бъде правото на строеж, ще имат права да ползват двора, доколкото това
е необходимо. За разпореждането очевидно е водеща целта съсобственикът да може
да участва в разпределението на дворното място, за да паркира. Дали това ще
бъде възможно след изменението на проекта ще стане ясно след завършване на
сградата.
Следователно
и правата на паркиране също могат да възникнат след завършването на сградата.
Ответникът "О"
ЕООД не притежава и тях, а и идеалните части, прехвърлени, за да осигурят
участие в разпределението.
Исковете са основателни и следва да бъдат уважени.
Ответниците следва да заплатят на ищеца сторените разноски в размер 11 918.22 лв.
по списък.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЕМА за недоказано оспорването верността на удостоверение № ОД 04.02-10 от 13.12.2019 г., издадено
от Главния архитект на район "Одесос" на община Варна, предприето от "О" ЕООД и от "П.И.Б." АД.
ПРИЕМА за установено, че удостоверение № АУ 050273 Од-001ОД от 27.05.2019 г. и удостоверение № АУ
101783 Од-00100 от 25.10.2019 г., двете издадени от Главния архитект на район
"Одесос" на община Варна, са неверни, по оспорването, предприето от "Н." ООД.
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО, че "О" ЕООД, ЕИК ……..,
седалище и адрес на управление: гр. Варна, к. к. "Чайка", хотел
"Детелина" не притежава правата на
собственост върху самостоятелни обекти
в седеметажна сграда, която се строи в гр. Варна, ул. "Ц. А." № 32, в
поземлен имот с идентификатор ........... (……….) по кадастралната карта на
гр. Варна, одобрена със Заповед РД-18-98/10.11.2008 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, последно изменена със Заповед 18-10344-04.10.2019 г. на
Началника на СГКК - Варна, при граници имоти с идентификатори: 164; 194; 198;
196, целият с площ 245 кв. метра, а именно:
3.1. Самостоятелен обект
- за търговска дейност, на ет. 0 /нула/, със застроена площ 8.75 кв. метра, с
идентификатор ............1.10, при граници обекти с идентификатори: на същия
етаж - 1.11; под обекта - няма; над обекта - 1.14, ведно с 1.7371% ид. части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху поземления имот, към който е придадена и 1/2 ид. част от обща тоалетна на същия етаж, предназначена и за
обект с идентификатор 1.11;
3.2. Самостоятелен обект
- за търговска дейност, на ет. 0 /нула/, със застроена площ 11.55 кв. метра, с
идентификатор ............1.11, при граници обекти с идентификатори: на същия
етаж -1.10; подобекта -1.21; над обекта -1.14, ведно с 2.2410 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху поземления имот, към който е придадена и другата ½ ид. част от тоалетната на същия етаж, обслужваща и обект с идент. 1.10,
ведно с придадените към
тях 9.74 кв. м от поземления имот;
3.3.
Самостоятелен обект-за офис, на ет. 0 /нула/, със застроена площ 11.93 кв.
метра, с идентификатор ............1.12, при граници обекти с идентификатори:
на същия етаж -1.13; под обекта - 1.21; над обекта - 1.14, ведно с 2.4981 % ид. части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху поземления имот, към който е придадена и 1/2 ид.
част от тоалетна за общо ползване със съседния обект 1.13;
3.4. Самостоятелен обект
- за офис, на ет. 0 /нула/, със застроена площ 17.97 кв. метра, с идентификатор
............1.13, при граници обекти с идентификатори: на същия етаж -1.121;
под обекта - 1.21; над обекта - 1.14, ведно с 3.5770 % ид.
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот,
към който е придадена и 1/2 ид. част от тоалетна за
общо ползване със съседния обект 1.12,
ведно с придадените към
тях 14.45 кв. м от поземления имот;
лист четвърти от решение от 26.04.2021 г. по гр. д.№ 520/20
г. на ВОС, ХІІ-ти с-в
3.5. Самостоятелен обект
- апартамент № 1, на ет. 1 /едно/, със застроена площ 94.03 кв. метра, с
идентификатор ............1.14, при граници обекти с идентификатори: на същия
етаж - няма, подобекта -1.12,1.13,1.10,1.11; над обекта -1.15, ведно с 15.9374
% ид. части от общите части на сградата и от правото
на строеж, към който обект е придадена и изба № 1 с площ 3.24 кв. метра,
ведно с придадените към
него 40.73 кв. м от поземления имот;
3.6. Самостоятелен обект
- апартамент № 2, на ет. 2 /две/, със застроена площ 78.90 кв. метра, с
идентификатор ............1.15, при граници обекти с идентификатори: на същия
етаж - няма, под обекта - 1.12, 1.13, 1.10, 1.14; над обекта - 1.17 и 1.16,
ведно с 13.4131 % ид. части от общите части на
сградата и от правото на строеж, към който обект е придадена и изба № 2 с площ
2.34 кв. метра;
ведно с придадените към
него 22.30 кв. м от поземления имот;
3.7. 67.10 кв. метра ид. части от самостоятелен обект с предназначение гараж, находящ се на ет. -1 /минус едно/, със застроена площ
139.62 кв. метра, идентификатор ............1.21,
при граници обекти с идентификатори: на същия етаж-няма, под обекта - няма, над
обекта - 1.12,1.13,1.11, представляващи паркоместа
както следва:
3.7.1. Паркомясто № 1 с площ 17.64 кв. метра, при граници: от две
страни зелени площи, паркомясто № 2 и платформа,
ведно с 4.9611% идеални части, равняващи се на 7.81 кв. метра от общите части
на сградата, ведно с 10.14 кв. метра ид. части от
поземления имот;
3.7.2. Паркомясто № 2 с площ 14.63 кв. метра, при граници: зелени
площи, паркомясто № 1, паркомясто
№ 3 и стълбищна клетка, ведно с 4.4931 % идеални
части, равняващи се на 7.08 кв. метра от общите части на сградата, ведно с 9.19
кв. метра ид. части от поземления имот;
3.7.3. Паркомясто № 3 с площ 13.05 кв. метра, при граници: от две
страни зелени площи, паркомясто № 2 и коридор, ведно
с 4.2475 % идеални части, равняващи се на 6.69 кв. метра от общите части на
сградата, ведно с 8.69 кв. метра ид. части от
поземления имот;
3.7.4. Паркомясто № 4 и Паркомясто № 5,
с обща площ 21.60 кв. метра, при граници: от две страни зелени площи, стълбищна клетка, изба № 1, изба №№ 2, ведно с 7.7953 %
идеални части, равняващи се на 12.28 кв. метра от общите части на сградата,
ведно с 15.94 кв. метра ид. части от поземления имот;
3.7.5. Ведно с 22.50 кв.
м ид. ч. от поземления имот, представляващи паркоместа в двора на сградата, а именно:
3.7.5.1. Паркомясто № 6 с площ 11.25 кв. метра, при граници: улица,
имот с идент. ............1.7 и паркомясто
№ 7, ведно с 11.25 идеални части от поземления имот;
3.7.5.2. Паркомясто № 7 с площ 11.25 кв. метра, при граници: от две
страни вътрешен двор и имот с идент. ............1.8
и паркомясто № 7, ведно с 11.25 идеални части от
поземления имот, по исковете, предявени от "Н." ООД, ЕИК ….., седалище и адрес на
управление: с. Н., община Ветрино, обл. Варна,
представлявано от управителя Г.А.А., ЕГН **********,
съдебен адрес: адвокат Б.И.Ж.,*** срещу "О" ЕООД, с. ЕИК, с. а. и "П.И.Б."
АД, ЕИК …….,
седалище и адрес на управление: гр. София, район "Изгрев", бул.
"Драган Цанков" № 37, на основание чл. 124 ГПК.
ОСЪЖДА "О" ЕООД и "П.И.Б."
АД да заплатят на "Н." ООД с. ЕИК, с. а. сумата 11 918.22 лв. (единадесет хиляди и деветстотин и осемнадесет лева
и 22 ст.), представляваща разноските по списък, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването на преписи
от решението на страните пред ВАпС.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: