Р Е Ш Е Н И Е
№ 2312/24.11.2021г.
Град
Пловдив, 24.11.2021 година
АДМИНИСТРАТИВЕН
СЪД ПЛОВДИВ, І отделение, ІV състав, в публично заседание на осемнадесети ноември две
хиляди двадесет и първа година в състав:
Съдия: Анелия Харитева
при
участието на секретаря Севдалина Дункова, като разгледа докладваното от съдията
административно дело № 2211 по описа
за на съда за 2021 година, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производство по чл. 145 и сл. от АПК, във връзка с
чл.27 ЗОС.
Образувано е по жалба на М.Д.Т., М.Н.Т., Р.Д.Т. и П.М.Т.,***,
против заповед № 21ОА-2090 от 30.07.2021 г. на кмета на община Пловдив, с която
е отчужден поземлен имот с идентификатор 56784.517.155 по КККР на град Пловдив,
с адрес: град Пловдив, бул. „Васил Априлов“ № 73, целият с площ 206 кв.м,
трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване (до 10 м), номер по предходен план: 196, кв.4, ведно със попадащите
в имота: 1) сграда с идентификатор 56784.517.155.1: застроена площ 63 кв.м,
брой етажи 2, предназначение: жилищна сграда – еднофамилна; и 2) сграда
идентификатор 56784.517.155.2: застроена площ 41 кв.м, брой етажи 1,
предназначение: селскостопанска сграда, собственост на М.Д.Т., М.Н.Т., Р.Д.Т. и
П.М.Т., и е определено равностойно парично обезщетение за поземления имот и
сграда с идентификатор 56784.517.155.1 в общ размер на 219 938 лева без ДДС.
Според жалбоподателите оспорената заповед е
незаконосъобразна поради липса на фактически и правни основания, неправилно
установени факти от значение за правилната оценка, поради което се иска нейната
отмяна и алтернативно да се измени заповедта в частта на определеното
обезщетение, което да се увеличи 2,5 пъти. Претендират разноски. Допълнителни
съображения са изложени в депозираните на 23.11.2021 г. писмени бележки.
Ответникът чрез процесуалните си представители моли да
се отхвърли жалбата като неоснователна и да се присъди юрисконсултско
възнаграждение, като се прави възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение. Подробни съображения са развити в депозираните на 19.11.2021 г.
писмени бележки.
Съдът намира, че жалбата е подадена от лица с правен
интерес, адресати на оспорената заповед, чиято правна сфера е неблагоприятно
засегната от заповедта с оглед разпореденото отчуждаване на съсобствения им
имот и загубването на правото на собственост върху този имот. Следва да се приеме,
че жалбата е подадена в 14-дневния срок от съобщаването на заповедта, доколкото
липсват данни кога и как оспорената заповед е съобщена на жалбоподателите. Оспорената
заповед подлежи на обжалване по реда на АПК съгласно чл.27, ал.1 ЗОС. Всичко
изложено налага извод, че жалбата е допустима, а разгледана по същество тя е неоснователна
поради следните съображения:
С решение № 50, взето
с протокол № 4 от 02.03.2021 г. на Общински съвет Пловдив (л.71-74), е приета
годишната програма на община Пловдив за управление и разпореждане с имоти
общинска собственост за 2021 година съгласно приложението, в чиято т.ІV.1. „Отчуждаване
на имоти“ под № 1 са описани поземлени имоти и части от поземлени имоти по
плана на „Младежки хълм“ и процесният имот 517.155, собственост на
жалбоподателите, е посочен като един от имотите, подлежащи на отчуждаване.
Отчуждителното
производство е започнало с възлагане изготвянето на оценка на предвидения за
отчуждаване поземлен имот с идентификатор 56784.517.155 по реда на чл.22 ЗОС
във връзка с § 1 ДР ЗОС от независим оценител (л.75). Съгласно договора за
възлагане оценителят е следвало да определи размера на равностойното парично
обезщетение за процесния поземлен имот с площ 206 кв.м и за сграда с идентификатор
56784.517.155.1 със застроена площ 63 кв.м, тъй като за отразената в
кадастралната карта сграда с идентификатор 56784.517.155.2 са липсвали данни за
строителни книжа и не е било възможно да бъде определена като законно построена
(становище на главния архитект на район „Централен“ при община Пловдив – л.67)
Съобразявайки
нормативната уредба и анализирайки 93 възмездни сделки с недвижими имоти,
вписани в Службата по вписванията Пловдив в периода 12.04.2020 г. – 12.04.2021
г., от които 14 аналози с имоти със сходни характеристики, оценителят е определил
равностойното парично обезщетение в размер на 219 938 лева без ДДС.
Съобразявайки се с
оценката на независимия оценител, кметът на община Пловдив е издал оспорената
заповед № 21ОА-2090
от 30.07.2021 г. – предмет на настоящото съдебно производство, с
която е определено равностойно парично обезщетение в размер на 219 938 лева
без ДДС. Изрично в мотивите на заповедта е посочено, че с оглед становището на
главния архитект на район „Централен“ за липса на строителни книжа за сграда с
идентификатор 56784.517.155.2 и невъзможността тя да бъде определена като
законно построена на основание чл.22, ал.14 ЗОС за тази сграда не се предвижда
изплащане на парично обезщетение.
В хода на съдебното производство е прието заключение на съдебно-оценъчна
експертиза. Вещото лице е определило стойността на земята чрез използване на
сравнителния метод и е сравнявало процесния имот с подобни имоти, които са били
предмет на сделка, като в таблица на л.5 от заключението са посочени 17 пазарни
аналози, въз основа на които вещото лице е определило пазарната цена за 1 кв.м
земя в размер на 589,39 лева и размер на равностойното парично обезщетение за
земята от 121 400 лева, пазарна цена за 1 кв.м застроена площ в размер на
1 704,64 лева и размер на равностойното парично обезщетение за сграда с
идентификатор 56784.517.155.1 със застроена площ 63 кв.м и разгърната застроена
площ 126 кв.м от 217 800 лева (126 х 1704,64). Или според вещото лице
равностойното парично обезщетение за поземления имот и сградата е в размер на
336 200 лева.
В съдебното заседание при приемане на заключението вещото лице посочи, че в
таблицата с пазарните аналози е допуснала техническа грешка относно площта на
имота, който по нотариален акт е 332 кв.м, съответно цената за 1 кв.м би се
получила, като се раздели цената на имота на 332, а не на 322, както е
направила тя в таблицата, съответно допуснатата техническа грешка не би се
отразила съществено върху пазарната цена за квадратен метър, която е изчислила.
Съдът частично кредитира заключението на вещото лице, защото, на първо
място, разликата между оценката на вещото лице и на независимия оценител се
дължи на изследваните още 5 пазарни аналози, които са в обхвата на изследвания
период 12.04.2020 г. – 12.04.2021 г., но сделки № 9 и № 14 касаят застроени
имоти, като цената в нотариалните актове, както описва това и вещото лице в
заключението и е видно от приложените нотариални актове, е обща за целия имот
без разграничение на цена за сграда и за земя, поради което тези сделки не
могат да се ползват като пазарни аналози за определяне на пазарната цена на
квадратен метър земя и за определяне на равностойното парично обезщетение,
защото законът не е предвидил обективни критерии, по които да се изчислява
съотношението между застроена и незастроена площ. В този смисъл направеното
възражение от процесуалния представител на ответника за изключването на тези
две сделки от пазарните аналози е напълно основателно.
На второ място, както се каза по-горе, вещото лице е допуснало техническа
грешка при изчисляване на пазарната цена на квадратен метър земя при изследване
на сделка № 16, заради допусната грешка относно квадратурата на имота.
Съответно правилното изчисляване е: 1 222 393,75 лева : 332 кв.м =
3 681,91 лева за кв.м, съответно като се включи тази стойност в сбора от
стойности за кв.м земя на 17 пазарни аналози, изследвани от вещото лице, се
получава пазарна цена за 1 кв.м в размер на 582,66 лева, а не както е
определило вещото лице – 589,39 лева. Като се изключат обаче цитираните по-горе
сделки № 9 и № 14, пазарната цена за 1 кв.м земя възлиза на 559,70 лева, която
пазарна цена значително се различава от пазарната цена, изчислена от вещото
лице.
На трето място, при наличието на два пазарни аналога относно определянето
на пазарната цена на 1 кв.м застроена площ, неправилно и в противоречие с
изискванията на § 1, т.2 ДР ЗОС вещото лице е изключило единият от тях в своите
изчисления вместо да определи средната пазарна цена между тези два аналога,
както е направено това в административното производство по издаване на
оспорената заповед.
Следователно със заключението на вещото лице се опровергава частично верността
и правилността на определеното в хода на административното производство по
издаване на оспорената заповед равностойно парично обезщетение относно
пазарната цена на 1 кв.м земя, който след коригиране на допуснатата от вещото
лице техническа грешка в изчисленията следва да бъде 559,70 лева или пазарната
цена за процесния имот би следвало да бъде 115 298,20 лева (559,70 лева х
206 кв.м).
При така установените
факти съдът намира, че оспорената заповед е частично незаконосъобразна.
Оспорената заповед е издадена от компетентен орган в условията на
заместване. Съгласно правната теория и тълкувателно решение № 4 от 22.04.2004 г. по тълкувателно дело
№ 4/2002 г. на ОСС на ВАС заместването се извършва в случаите, когато лицето,
титуляр на правомощия, е в обективна невъзможност да ги изпълнява. В тези
случаи предвид необходимостта от непрекъснато функциониране на административния
орган, по силата на изрична писмена заповед отсъстващият титуляр се замества от
друго, подчинено нему лице, което за определения период изпълнява правомощията
на замествания в пълен обем и върши това от името на замествания орган. В
настоящия случай е налице именно заместване на титуляра – кмета на община
Пловдив, който е отсъствал поради ползване на отпуск за временна
неработоспособност от 25.05.2021 до 03.08.2021 г. (служебна бележка от
08.07.2021 г. – л.145), отсъствал е също първият зам.-кмет Величко Родопски
поради ползване на платен годишен отпуск от 29.07.2021 г. до 06.08.2021 г.
(заповед № 21ОА-1247 от 25.05.2021 г. – л.143, и заповед № 2125 от 29.07.2021
г. – л.147), т.е., заместващото лице зам.-кмет Тодор Чонов е притежавал в пълен
обем правомощията на кмет на община Пловдив за времето от 29.07.2021 г. до 03.08.2021
г., в който период (а именно 30.07.2021 г.) е издадена и оспорената заповед,
включително с правомощието да издаде заповед от категорията на оспорената.
Не се споделят възраженията
на жалбоподателите за липса на фактически основания за издаване на оспорената
заповед. Фактът, че има влязъл в сила ПУП, одобрен със заповед № ОА-1382 от
16.07.1993 г. на кмета на община Пловдив (л.54), изменен с решение № 60, взето
с протокол № 4 от 13.03.2014 г. на Общински съвет Пловдив (л.53), според който
процесният поземлен имот с идентификатор 56784.517.155 (196 стар) попада в
уличната регулация на бул. „Васил Априлов“ и е предвиден за отчуждаване, е
достатъчно фактическо основание за издаване на оспорената заповед. Очевидно,
след като общината е предвидила мероприятията по отчуждаването и в годишната си
програма за 2021 година (решение № 50, взето с протокол № 4 от 02.03.2021 г. на
Общински съвет Пловдив – л.71-74), има намерение да осъществи разширението на
бул. „Васил Априлов“. В този смисъл не годишната програма на общината за
управление на общинската собственост е фактическото основание за издаване на
оспорената заповед, както твърдят жалбоподателите, а именно намерението за
реализиране на предвижданията на влезлия в сила ПУП. В този смисъл напълно
неоснователни и некореспондиращи със съдържанието на оспорената заповед са
възраженията на жалбоподателите за незаконосъобразност поради липса на мотиви
за фактическите основания, защото изрично е посочено още на първата страница на
заповедта, че процесният поземлен имот с идентификатор 56784.517.155 попада в
уличната регулация на бул. „Васил Априлов“.
Видно от писмото от
25.03.2019 г. (л.52) на началник отдел КР до дирекция ОС на община Пловдив и от
графичните части на отменените и на действащия ПУП, процесният поземлен имот с
идентификатор 56784.517.155 попада в уличната регулация с изключение на плана
от 1967 г., когато за този имот е нямало никакво отреждане. Т.е., безспорно е
установено наличието на фактическо основание за отчуждаване на имота, за да
може да се реализира предвиденото разширение на булеварда. От друга страна, от
този факт следва, че конкретното предназначение на процесния имот не е за
жилищно или обществено застрояване, а за изграждане на улица.
Без правно значение
за законосъобразността на оспорената заповед е възражението на жалбоподателите
за липса на селскостопанска постройка в имота. Описанието на имота съответства
на отразеното в кадастралната карта описание на сградите (скица – л.131 –
сграда 56784.517.155.1: застроена площ 63 кв.м, брой етажи 2, предназначение –
жилищна, еднофамилна; сграда 56784.517.155.2: застроена площ 41 кв.м, брой
етажи 1, предназначение – селскостопанска), кадастралната карта не е изменяна
по искане на собствениците, за да отрази действителното положение, с каквото
право разполагат те по чл.51 ЗКИР, поради което за административния орган
съществува задължение да се съобрази с официалните данни за процесния имот,
съдържащи се в кадастралната карта и кадастралните регистри. Все в този смисъл
не следва да се коментира възражението на жалбоподателите относно неправилното
посочване на застроената площ на сграда с идентификатор 56784.517.155.1.
Неоснователни са
възраженията на жалбоподателите за изключването на сграда с идентификатор 56784.517.155.2
от оценката на имота. След като твърдят, че това е законно построена сграда, е
следвало да докажат този факт с представянето на строителни книжа за сградата.
Приложените към жалбата и съдържащи се в административната преписка разрешение
за строеж № 47 от 23.05.1995 г. и удостоверение за въвеждане в експлоатация №
186 от 06.12.2004 г. не доказват запазването на сграда 2 след извършения
основен ремонт и преустройство по време на строителството, за което не е
представено разрешение за строеж или допълнение към вече издаденото през 1995
г. При доказателствена тежест за жалбоподателите по аргумент от чл.154, ал.1 ГПК да докажат фактите, на които основават исканията си (в случая вида,
квадратурата и законността на сградите, находящи се процесния имот), такива
доказателства не бяха събрани, поради което напълно неоснователни и недоказани
са претенциите им относно сграда с идентификатор 56784.517.155.2. В този смисъл
правилно административният орган е приложил по отношение на тази сграда
правилото на чл.22, ал.14 ЗОС, което предвижда, че не се дължи обезщетение за
незаконни строежи в поземления имот – предмет на отчуждаване.
В случая не може да
намери приложение нормата на § 16, ал.4 ПР ЗУТ, съгласно която при отчуждаването
на строежи по ал.1 и на узаконени строежи по ал.2 и 3 те се оценяват и за тях
се дължи обезщетение на собствениците по общия ред, защото няма доказателства
процесната сграда да е изградена до 02.01.2001 г., когато е обнародван Законът
за устройство на територията и който срок е най-дългият и благоприятен за
жалбоподателите, съответно процесната сграда не попада в нито една от
хипотезите на § 16 ПР ЗУТ, поради което за административния орган не е
съществувало задължение да оценява незаконна и нетърпима сграда. В този смисъл
от страна на административния орган не са допуснати съществени нарушения на
процесуалните правила, които да водят до незаконосъобразност на оспорената
заповед.
Основателно е обаче
възражението на жалбоподателите относно размера на дължимото равностойно
парично обезщетение за отчуждавания имот. Правилата за определяне на
равностойно парично обезщетение се съдържат в чл.22 ЗОС и според настоящия
съдебен състав в случая тези правила не са приложени правилно.
Съгласно
чл.22, ал.5 ЗОС размерът на равностойното парично обезщетение за имотите,
предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение,
което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на
подробния устройствен план по чл.21, ал.1 и въз основа на пазарните
цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания
имот.
Законът дава
също легални определения на понятията равностойно парично обезщетение и пазарни
цени на имоти със сходни характеристики. Съгласно § 1, т.1 ДР ЗОС „равностойно
парично обезщетение“ е цената на отчуждавания имот или на част от него,
определена по реда на този закон, а съгласно § 1, т.2 ДР ЗОС „пазарни цени на
имоти със сходни характеристики“ са осреднените цени от всички сделки с имоти,
намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или
преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със
същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин
на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна,
учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за
строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни
изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки
между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е
търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката
и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота, а ако в
рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по
вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки,
при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет
сделки.
Изхождайки от
правилото на чл.22, ал.5 ЗОС, съдът намира, че при определяне на размера на
равностойното парично обезщетение административният орган е допуснал нарушение
на материалноправните норми, защото назначеният независим оценител не е взел
предвид всички сделки, отговарящи на критериите на чл.22, ал.5 ЗОС и § 1, т.2
ДР ЗОС, което се доказа със заключението на вещото лице. Включените от вещото
лице още три сделки под №№ 11, 16 и 17 отговарят на тези критерии, поради което
техните пазарни цени следва да участват при определяне на равностойното парично
обезщетение. По-горе са изложени доводи защо съдът няма да кредитира сделки под
№№ 9 и 14, оспорени и от процесуалния представител на ответника.
Съответно допуснатото
нарушение на закона от независимия оценител и от административния орган е
довело до съществено нарушение на процедурата по определяне на равностойно
парично обезщетение за процесния имот, което налага изменение на оспорената
заповед, като обезщетението за земята следва да бъде увеличено до размера, изчислен
по-горе на база данните от заключението на вещото лице след изключване на
сделки №№ 9 и 14 и след правилно изчисляване на пазарната цена на 1 кв.м по
сделка № 16, или обезщетението за земята следва да бъде 115 298,20 лева
(559,70 лева х 206 кв.м). Доколкото пазарната цена за 1 кв.м застроена площ е
правилно изчислена в производството по издаване на оспорената заповед и не са
налице основания за нейната корекция, то общият размер на дължимото равностойно
парично обезщетение за целия поземлен имот следва да бъде увеличен на
257 628,20 лева. Така определеното обезщетение напълно покрива критериите
на чл.22, ал.5 ЗОС и отговаря на целта на закона – отчуждаването да се извършва
само след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.
С оглед изхода на
делото и направеното искане от процесуалните представители на жалбоподателите
за присъждане на разноски същото е основателно и доказано в размер на 440 лева
(от които 40 лева за държавна такса и 400 лева за възнаграждение за вещото
лице) следва да бъде уважено и да бъде осъдена община Пловдив да заплати тази
сума на жалбоподателите. Основателно е възражението на процесуалния
представител на ответника за прекомерност на адвокатското възнаграждение,
договорено и платено в размер на по 1900 лева за всеки от четиримата
жалбоподатели или общо 7 600 лева. Съдът намира, че защитата по делото не
съставлява особена фактическа и правна сложност и заплатеното от жалбоподателите
адвокатско възнаграждение наистина е прекомерно спрямо действителната
фактическа и правна сложност на делото, поради което следва да бъде намалено до
размера на минималното съгласно чл.8, ал.3 от Наредба № 1 от 09.07.2004 г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения и да бъде осъдена община Пловдив да
заплати на жалбоподателите сумата 500 лева за адвокатско възнаграждение.
Затова и на основание
чл.172, ал.2 и чл.143, ал.4 АПК Административен съд Пловдив, І отделение, ІV
състав,
Р Е Ш И :
ИЗМЕНЯ по жалбата на М.Д.Т.,
ЕГН **********,***, М.Н.Т., ЕГН **********,***, Р.Д.Т., ЕГН **********,***, и П.М.Т.,
ЕГН **********,***, заповед № 21ОА-2090 от 30.07.2021 г. на кмета на община
Пловдив, в частта на точка 2, като УВЕЛИЧАВА
размера на определеното равностойно парично обезщетение от 219 938 лева на 257 628,20 (двеста петдесет и седем
хиляди шестстотин двадесет и осем лева и двадесет стотинки) лева без ДДС.
ОСЪЖДА община Пловдив да
заплати М.Д.Т., ЕГН **********,***, М.Н.Т., ЕГН **********,***, Р.Д.Т., ЕГН **********,***,
и П.М.Т., ЕГН **********,*** (деветстотин и четиридесет) лева, разноски.
Решението е
окончателно.
Съдия: