РЕШЕНИЕ
№ 442
гр. Велико Търново, 05.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО в публично заседание на пети
октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Ивелина Солакова
при участието на секретаря Красимира П. Борисова
като разгледа докладваното от Ивелина Солакова Гражданско дело №
20204100100587 по описа за 2020 година
За да се произнесе, съобрази:
С исковата си молба ищецът М. Ж. П. М. твърди, че е сключил с ответника
„О. б.“ ООД В. Т. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот на 19.08.2017г. с предмет апартамент, находящ се в с. Р., подробно
описан. В изпълнение на договора се твърди ищецът да е внесъл сума от 20
059,69 евро, като остатъкът от 34000 евро е следвало да бъде заплатен на 4
вноски до 30.06.2020г. Ищецът не успял да извърши плащане в уговорените
срокове и уведомил управителя на ответното дружество за това. С електронно
писмо и уведомление от 22.07.2020г. ответникът е потвърдил прекратяването
на предварителния договор поради неизпълнение на купувача и посочил, че
ще задържи даденото капаро в пълен размер. Според ищеца в чл. 2 , ал.2 от
договора е посочено, че купувачът заплаща 2000 евро в срок до 25.08.2017г. ,
която сума представлява резервационен депозит и при покупка се счита за
капаро , а в срок до 15.10.2017г. купувачът трябва да заплати и сумата от 18
000 евро , която представлява капаро. В хода на преговорите преди
сключване на договора продавачът уверил купувача, че плащането от 18 000
евро е авансово плащане на цената на имота и в случай на неизпълнение тази
сума ще му бъде върната. Ищецът твърди, че заблуждението е предизвикано
умишлено от продавача чрез неговия управител, като е използвана разликата
в терминологията на български и френски език и липсата на специални
юридически знания у купувача. Договорът бил съставен и подписан
единствено на български език , като е преведен устно от Г. З., която също не
притежава юридически знания. У ищеца била създадена невярна представа за
правните последици от сделката и по- конкретно от разпоредбата на чл. 2 , ал.
1
2 от договора относно размера на възстановимата при неизпълнение сума(
авансово плащане) и размера на невъзстановим задатък. Сделката била
сключена от ищеца именно в резултат на умишлено създадените от
представителите на ответното дружество неверни представи, с очаквания за
други правни последици. Той твърди, че не би сключил сделката, ако не е бил
въведен в заблуждение. Счита, че договорът е сключен при измама. Според
ищеца предварителният договор е унищожаем и поради това, че е сключен
при грешка, като причина за същата е различието в терминологията,
използвана във френския език, подробно описана в исковата молба.
Твърди се, че след като договорът е унищожаем, на връщане подлежи
даденото по него В тази връзка се отправя молба до съда да постанови
решение, с което да унищожи процесния предварителен договор поради
измама, а ако приеме, че не е налице измама, да унищожи договора поради
грешка. С допълнителна молба от 12.10.2020г. ищецът уточнява петитума на
исковата си молба, като моли съда да осъди ответника да му върне сумата от
4563,28 евро , които представляват част от дадените по договора 18 000 евро,
като искът се предявява като частичен. Претендират се разноски. В постъпил
в законоустановения срок отговор на исковата молба ответникът по същата
заема становище за нейната неоснователност, като сочи, че исковете са
неоснователни. Сочи, че договорът между страните вече е развален, поради
което не би могло да бъде унищожен . Оспорва твърдението, че у ищеца
умишлено са били създадени представи по отношение значението на сумата
от 18 000 евро . Преводът на договора е извършен от лице, лично посочено от
купувача. В тази връзка според ответника ищецът не е положил необходимата
грижа за своите работи при сключване на договора. Посочва се, че размерът
на уговорения задатък е определен и с оглед останалите клаузи на договора,
включително и тази за ползване на апартамента от купувача преди
изплащането му. Оспорва се и евентуалният иск, като се твърди, че договорът
не е сключен при грешка, като се развиват и подробни съображения за това.
Сочи се, че грешката в превода е основание за предявяване на иск срещу
преводача, а не основание за предявяване на иск за унищожаване на договора.
С оглед неоснователността на главните искове ответникът намира и иска за
връщане на дадената по предварителния договор сума за неоснователен.
Моли съда да отхвърли предявените искове. Претендира разноски.
В. Окръжен съд, като взе предвид наведените в исковата молба твърдения
,доводите на ответника и като съобрази събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното :
На 19.08.2017г. страните сключили предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, по силата на който продавачът „О. б.“ ООД В.Т.
се е съгласил да продаде на купувача М. Ж. П. М. свой собствен недвижим
имот, представляващ апартамент в с. Р., община Н., подробно описан в
договора. Съгласно чл 2 , ал. 1 от договора цената на продавания недвижим
имот е уговорена на 54 000 евро, а съгласно ал. 2 на същата клауза, цената се
заплаща, както следва :
До 25.08-2017г- - 2 000 евро, която сума представлява резервационен депозит
и при покупка се счита за капаро ( задатък ) ;
2
До 15.10.2017г. сумата от 18 000 евро, която сума представлява капаро (
задатък )
Плащането на останалата част от цената в размер на 34 000 евро е уговорено
да се заплати на вноски, като падежът на последната е 30.06.2020г., която
дата съгласно чл. 3 от договора е уговорена и като краен срок за сключване на
окончателен договор .
Съгласно чл. 9 от договора при неизпълнение на задълженията по договора от
страна на купувача, продавачът има право да задържи даденото му капаро и
да развали договора.
Не е спорен фактът, че ищецът е превел на ответника в изпълнение на
процесния договор сума от 18 047,91 евро.
По делото е представена кореспонденция, осъществена между страните по ел.
поща, като от същата става ясно, че ищецът още след сключването на
договора е изпитвал затруднения в изпълнението на клаузите относно
плащането на задатъка и цената по договора, а ответникът е приел плащането
на задатъка да стане извън уговорените в договора срокове.
В последващи имейли ищецът е заявил, че няма възможност да изпълни
договора, поради което предлага на ответника да компенсира капарото с
мебелите, инсталирани в апартамента, като, позовавайки се на чл. 9 от
предварителния договор е посочил, че счита, че ответникът трябва да задържи
капаро от 2000 евро и да му върне 16 000 евро. В отговор ответникът е
посочил, че констатира отказа на ищеца да изпълнява договора им и като
изцяло изправна страна се позовава на чл. 9 от договора и задържа даденото
капаро в неговия пълен размер. С уведомление носещо дата 22.07.2020г.
ответникът е уведомил ищеца, че счита договора между тях за прекратен,
поради това, че самият ищец се е отказал от него, а отказът му е приет от
ответника. Отново ответникът е посочил, че поради наличието на
предпоставките, посочени в договора, е в пълното си право и задържа
капарото от 18 000 евро, което е получил.
Разпитан по реда на чл. 176 от ГПК законният представител на ответното
дружество Н. Г. Н. посочва, че сумата от 18 000 евро е уговорена като капаро,
което е невъзвращаемо при неизпълнение на процесния договор. Посочва, че
само той има правомощията да договаря условията и сроковете по
сключваните договор и практиката му е да гарантира интереса на фирмата
чрез невъзвращаем задатък. В случая Н. твърди, че е разяснил на ищеца, че
може да ползва имота, предмет на договора само след като плати
невъзвращаемия задатък от 18 000 евро. Твърди, че при преговорите с г-н М.
е присъствал и г-н Ф., който извършва огледите с клиентите и предоставя
необходимите документи за собственост, представя цената по базова ценова
оферта, съдейства при обзавеждане на апартаментите, при начина на
заплащане на консумативите и разходите. Тъй като г-н М. не владее
български език, а управителят на ответното дружество и Ф. не владеели
френски, при подписване на окончателния вариант да договора той бил
прочетен изречение по изречение от госпожа З., като бил преведен от нея на
френски език . Обичайният процент капаро, което се уговаря от фирмата, е 20
3
% от окончателната цена, но тъй като в случая това бил единственият
предварителен договор със срок от три години, управителят Н. е преценил
риска като по-голям и е дефинирал 30 % размер на невъзвращаемия задатък.
Г.н М. е ползвал имота, предмет на предварителния договор 2 години, като
според Н. не е заплатил консумативите за ползването му, които били поети от
дружеството, а след освобождаване на имота дружеството било принудено и
да ремонтира апартамента.
По делото са допуснати и гласни доказателства-показанията на свидетелите Г.
З. и В.Ф..
Свидетелката З. твърди, че живее с ищеца като съгласно френското
законодателство между тях е налице т. нар „конкубинаж“, като парите, които
са платени за процесния апартамент са били техни общи пари. Свидетелката
твърди, че е присъствала на преговорите за сключване на процесния договор
заедно с В.Ф..Твърди, че преговаряли с Ф., който бил дясната ръка на
управителя на ответното дружество Н.. Уточнено било, че капарото, което на
френски се превеждало като „ар“, е 2000 евро, и това била тази част, която се
задържа, ако сделката се развали. М. работел с договори с обществени
поръчки и бил наясно с това какво се връща ако сделката се развали.
Изрично според свидетелката им било обяснено, че не само сумата от 18 000
евро, но и всяка следваща сума ще им бъде върната . Преговорите между
страните се водели на български език, като всяко изречение било превеждано
от З. При сключване на договора също превеждала тя. За пръв път се
срещнали с г-н Н. при сключването на договора. Проект за договор не им бил
предоставен, като в момента на подписването договорът се четял абзац по
абзац и се дискутирал. З. превела договора на М. абзац по абзац. Според
свидетелката 18000 евро е „акаунт“- сума, която е възвращаема. Така било по
френското законодателство, с което работел М.. При прочитането на договора
абзац по абзац на въпроса ще бъдат ли върнати сумите като акаунт, отговорът
бил да, само капарото се задържа.
Свидетелят Ф. твърди, че е работил при ответното дружество до октомври
2020 г. като мениджър продажби. Потвърждава, че е участвал в преговорите
по сключване на процесния договор, но не е имал правомощия да поема
ангажименти в насока капаро, задатък, цена и плащане. Тези правомощия
принадлежали на управителя. Твърди, че процесният договор бил изключение
от гледна точка на срока за плащане на цената, която била разсрочена за 3
години. Точните финансови параметри ги определял г-н Н.Ф. срещнал ищеца
и св. З. с управителя Н. и те уточнили всички финансови параметри,
включително и капарото. След като станал ясен срокът на плащане, Н.
обяснил на М., че може да влезе в договора само с капаро от 18 000 евро,
което когато бъде платено, тогава ще се предаде ползването на имота.
Свидетелят твърди, че на М. било обяснено, че сумата от 18 000 евро са
уговорени като невъзвращаемо, като нито той, нито управителят Н. са
твърдяли, че ще бъде върната тази сума. Понеже М. не говорел български и
имал неприемлив английски, а свидетелят и управителя не владеят френски
език, предложили преводач, но М. и З. отказали, като заявили, че З. ще
превежда. Свидетелят твърди, че всичко в договора е било прочетено на
4
български и преведено на френски от З. текст по текст.
При тези данни от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
Предявени са иск за унищожаване на процесния предварителен договор с
правно основание чл. 29, ал. 1 от ЗЗД, съединен при условията на
евентуалност с иск с правно основание чл.28 , ал. 1 от ЗЗД за унищожаване на
същия договор както и частичен иск, обективно и кумулативно съединен с
исковете по-горе, за връщане на дадената по процесния договор сума, с
правно основание чл. 34 от ЗЗД.
Така предявените искове са неоснователни, по следните съображения:
От събраните по делото доказателства се установява, че страните са
сключили процесния договор и са започнали да го изпълняват, като ищецът е
превел сумите, посочени като капаро по сметката на ответника, а ответникът
от своя страна е предал на ищеца владението върху имота, предмет на
предварителния договор.
Установява се, че ищецът не е изпълнил задълженията си по договора за
заплащане на уговорената в същия цена, като сам признава това
обстоятелство и сам е инициирал развалянето на процесния договор,
позовавайки се на клаузата на чл. 9 от същия. От своя страна ответникът, като
изправна по договора страна е упражнил правото си да развали договора,
също позовавайки се на чл. 9 от него, като е сторил това с нарочно писмено
изявление до ищеца ( стр. 24—27 от делото). Липсват данни за конкретната
дата, на която уведомлението до ищеца за разваляне на договора му е било
връчено, но категорично това е станало преди подаване на исковата молба.
Най-малкото това е така, защото ищецът представя това уведомление с
исковата молба. В случая съдът приема, че изискванията на закона ( чл. 87 ,
ал.1 от ЗЗД ) и на самия договор са изпълнени, като не е било необходимо
ответникът да предоставя на ищеца срок за изпълнение на задълженията му,
защото самият ищец е потвърдил, че няма да изпълни договора ( писмо на
стр. 14 от делото ) . Това, че договорът между страните е развален, е
посочено и от ищеца още с исковата молба .
В този случай, след като договорът между страните е бил развален
извънсъдебно, липсва основание по- късно той да бъде унищожен по исков
ред на някое от основанията, заявени с исковата претенция ( в този смисъл се
произнася и ВКС със свое Решение № 456 / 19.06.2013 г. по гр. д. №
1294/2011 г., Г. К., ІV Г. О. ).
Безпредметно в случая е да се обсъжда дали действително ищецът е бил
въведен умишлено в заблуда относно характера на уговореното плащане на
сумата от 18 000 лв. и е сключил договора под въздействието на тази заблуда,
както и дали е сключил договора, воден от погрешно формираното
убеждение, че при развалянето му сумата от 18 000 евро ще му бъде
възстановена, базирайки изводите си на френското законодателство.
След като по категоричен начин е доказано, че процесният договор е бил
развален преди подаване на исковата молба в съда, както искът по чл. чл. 29 ,
ал. 1 от ЗЗД, така и съединеният при условията на евентуалност с него иск с
правно основание чл.28 , ал. 1 от ЗЗД са неоснователни и следва да се
5
отхвърлят.
На отхвърляне, предвид изхода на спора по другите две претенции, подлежи
и кумулативно съединеният с тях частичен иск по чл. 34 от ЗЗД за връщане
на дадената по процесния договор сума.
При този изход на спора ищецът следва да заплати на ответника сторените от
него разноски по водене на делото пред първата инстанция в размер на 2000
лв. възнаграждение за един адвокат, съгласно представения списък по чл. 80
от ГПК.
Водим от горното, в. Окръжен съд,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска с правно основание чл. 29, ал. 1 от ЗЗД
, предявен от М. Ж. П. М. гражданин на Република Ф., лична карта № ......... с
адрес ...р. д. „ О. Б.“ , А., Ф., против „О. Б." ООД гр. В. Т., ЕИК ........, с който
се иска унищожаване на сключен помежду им на 19.08.2017г. предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска с правно основание чл.28, ал. 1 от ЗЗД
, предявен от М. Ж. П. М. гражданин на Република Ф., лична карта № ........ с
адрес р. д. „О.Б.“ , А., Ф., против „О. Б.“ ООД гр. В. Т., ЕИК .........., с който се
иска унищожаване на сключен помежду им на 19.08.2017г. предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска с правно основание чл. 34 от ЗЗД ,
предявен от М. Ж. П. М. гражданин на Република Ф., лична карта № ......... с
адрес , Р.д. „О.Б.“, А., Ф., против „О. Б.“ ООД гр. В. Т., ЕИК .........., предявен
като частичен, за сумата от 4563,28 евро.
ОСЪЖДА М. Ж. П. М. гражданин на Република Ф., лична карта № ........... с
адрес, Р.д. „О. Б.“, А., Ф. да заплати на „О. Б.“ ООД гр. В. Т., ЕИК ............,
сумата от 2000 лв. ( две хиляди лева) разноски по водене на делото пред
първата инстанция.
Решението подлежи на жалба в двуседмичен срок от връчването му на
страните, пред ВТАС.
Съдия при Окръжен съд – Велико Търново: _______________________
6