Р Е Ш Е
Н И Е
Гр.
София, …2022 год.
В И М
Е Т О Н А Н А Р О Д А
Софийски
градски съд, Гражданско отделение, ІІ-г въззивен състав, в публично заседание на шести октомври през две
хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ТАТЯНА ДИМИТРОВА
ЧЛЕНОВЕ : СОНЯ НАЙДЕНОВА
МЛАДШИ СЪДИЯ СТОЙЧО ПОПОВ
при секретар Алина Тодорова, като разгледа докладвано от съдия Димитрова в. гр. д. № 8936/2020 год. по описа на СГС, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.
Със съдебно решение от 14.04.2020
г., постановено по гр.д. № 9177/2018 г., СРС осъжда Т.Т., роден на ***г., с
австрийски международен паспорт тип „Р”, №********, издаден на 01.04.2015г.,със
съдебен адрес:***, чрез адв. Р., да заплати на „С.П.”ЕООД, ЕИК********, със
седалище и адрес на управление:***, със съдебен адрес:***, чрез адв. Т., на основание
чл.92 от ЗЗД сумата от 1397.97 лева, представляваща неустойка за забавено
изпълнение-плащане на сумата от 249 446.36 лева по предварителен договор от
21.12.2015г, ведно със законната лихва от 05.10.2017 до окончателно изплащане
на сумата. Отхвърля предявения от „С.П.”ЕООД, ЕИК******** срещу Т.Т. иск с
правно основание чл.92 от ЗЗД за горницата над 1397.97 лева до пълния предявен
размер от 8605.90 лева, представляваща неустойка за забавено изпълнение-плащане
на сумата от 249 446.36 лева по предварителен договор от 21.12.2015г, поради
прихващане със сумата в размер на 7207.93 лева по насрещния иск с правно
основание чл.92 от ЗЗД, представляваща неустойка за предаване на обектите по предварителен договор от 21.12.2015г. Отхвърля
и предявения от Т.Т. срещу „С.П.”ЕООД,
ЕИК******** иск с правно основание чл.92 от ЗЗД във вр. с чл.211 от ГПК за
сумата от 3613 евро /7207.93 лева/, представляваща неустойка за предаване на
обектите по предварителен договор от 21.12.2015г поради прихващане, а за
горницата над 3613 евро до 7085.50 евро като част от общия размер от 14 171 евро.
Съобразно с изхода на правния спор съдът разпределя и разноските между
страните.
Недоволни от съдебното решение са останали и двете страни
като ищецът обжалва същото в неговата отхвърлителна част, а ответникът в неговата осъдителна част,
както и в частта, с която е отхвърлен насрещния му иск за сумата над 3 613
евро. Страните представят подробно доводи в подкрепа на възраженията си за
неправилност на съдебното решение в съответните обжалвани части и искат
неговата отмяна.
Страните
не представят нови доказателства и не сочат нови обстоятелства по смисъла на
чл. 266 от ГПК.
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и
доводите на страните и съгласно разпоредбата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за
установено следното:
Въззивните жалби са подадени в срока по чл.259, ал.1 ГПК и са допустими, поради което подлежат на разглеждане по същество.
Съгласно чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, по допустимостта му – в обжалваната част,
като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното първоинстанционно решение е валидно и
допустимо, а по отношение на неговата правилност съдът намира следното:
От представения по делото
предварителен договор от 21.12.2015 г. е видно, че С.П. ЕООД се е задължило да
построи и предаде в собственост на Т.Т. апартамент № 29, апартамент № 17 и две
паркоместа с №38 и № 39 до 01.05.2017
г.. ( чл. 3.1 и чл. 1.1.2). От своя
страна купувачът се е задължил да заплати продажна цена за имотите в размер на
левовата равностойност на 141 711 евро по фиксинга на БНБ, която се изплаща по
следния начин: левовата равностойност по фиксинга на БНБ на 14 171,10 евро в
срок до 5 работни дни след подписването на договора и на 127539,90 евро в срок
до 5 работни дни след получаване на разрешението за ползване за имотите.
Прехвърлянето на собствеността е уговорено да се извърши след изплащане на
втората вноска от цената.(чл. 2). В случай, че продавачът не изпълни
задълженията си, посочени в т.3.1 от договора в посочения в този член срок,
купувачът има право на неустойка в размер на 0,05% за всеки ден забава върху
стойността на изпълнените до този момент строителни работи, но не повече от
общо 10 %.( чл.6.1). В случай, че купувачът закъснее с плащането на
договорената цена или част от нея, той дължи на продавача неустойка на стойност
0,05% за всеки ден забава, но не повече от 10 % (чл.6.4). Страните се договорили,
че никоя от тях няма да дължи обезщетения за закъснения, причинени от
непреодолима сила, включително забавяния, причинени от присъединителните
дружество ( ЧЕЗ, Софийска Вода, Софиягаз) (чл. 6.3). След цялостното изпълнение
на задълженията по договора страните следва да подпишат приемно-предавателен
протокол (чл. 5.3). Всички уведомления между страните следва да се отправят на
адресите на страните( имейл, факт, куриер). (ч. 7.11).
Няма спор между страните, а се
установява и от писмените доказателства, че за процесните имоти е издадено
разрешение за ползване на 26.09.2017 г. с № ДК-07-С-186. От нотариална покана,
отправена от Т.Т. до продавача от 23.10.2017 г. и връчена редовно на 10.11.2017
г. е видно, че изпращача, който е купувач по процесния договор, посочва на
продавача, че крайният срок за изграждане на имотите е до 31.05.2017 г., като
изрично посочва, че разрешението за ползване е издадено на 26.09.2017 г.,
посочвайки и индивидуализиращите белези на акта на ДНСК. В поканата се сочи, че
апартаментите към датата на изпращане на са построени в уговорения вид, като се
посочват подробно и несъответствия и се иска продавачът да ги отстрани за своя
сметка на основание чл. 5.6 от договора в 30 дневен срок от връчване на
поканата.
От представената по делото
нотариална покана от 20.12.2017 г., подадена от С.П. ЕООД и връчена на Т.Т.,
чрез трето лице на 29.12.2017 г. е видно, че дружеството е поканило получателя
да му заплати предвидената в чл. 6.4 от договора неустойка в размер на 8 605,90
лв. за период от 69 дни, тъй като разрешението за ползване на процесните имоти
е издадено на 26.09.2017 г. , за което същият бил уведомен на 27.07.2017 г.
В отговор на тази нотариална
покана, купувачът е изпратил друга, с която оспорва правото на продавача да
получи претендираната от него неустойка, като сочи че именно той е в забава –
не е предал имота на уговорената дата, не е осигурил същия да не е обременен от
вещни тежести към тази дата и не е построил имотите в уговорения вид до
18.12.2017 г., когато всички установени несъответствия са били отстранени.
Отправена е покана за заплащане на неустойка по чл.6.1 от договора в размер на
14 171 евро за периода от 01.05.2017 г. до 18.12.2017 г., когато имотите са
предадени. Отговорът е връчен на 11.01.2018 г. на дружеството.
От представените доказателства
е видно, че върху процесните имоти е била учредена от продавача ипотека, която
е заличена на 30.11.2017 г.( молба съгласие лист 51 от делото на СРС).
От представено писмо, изпратено
от ЧЕЗ Р.Б.АД до продавача е видно, че още през 2016 г. са предприети действия
по реализиране на включването на сградата, в която се намират процесните имоти
към ел.мрежата въз основа на сключен
договор от 02.05.2015 г. Установява се обаче, че предвидения начин на
включване на сградата не може да бъде реализиран, тъй като на 07.02.2017 г.
действията на ЧЕЗ РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ АД са били осуетени от трето лице, което
претендира свои права върху имота, върху който следва да се изградят
съоръженията. Това продължава и на 10.04.2017 г. и на 09.05.2017 г., предвид
което дружеството е предложило на продавача да промени начина на включване към
мрежата, поради обективна невъзможност да се изгради по договорения начин.
На 08.09.2017 г. е съставен
констативен акт за установяване годност за приемане на строежа досежно
изградения обект за включване на процесната сграда в електроразпредилетилната
мрежа.
От представените по делото
писмени доказателства, които не са оспорени по отношение на тяхната истинност,
е видно, че поне от 17.12.2015 г. продавачът( чрез съответно упълномощено лице)
и купувачът са водили кореспонденция чрез електронна помощта. В тази връзка е
видно, че на посочената дата купувачът е изпратил електронно писмо на
продавача, с което го уведомява, че „днес ще изпратя подписания предварителен
договор и също така ще преведа парите. Във връзка с превода, има ли възможност
на Евро сметка да се преведат парите?. Исках последно нещо да проверя преди да
финализираме нещата. Може ли да ми пратиш план на гаражите, с обозначение кои
клетки са свободни все още.“. На
24.05.2017 г. е проведена нова кореспонденция между страните по електронна
поща, в която купувачът е поскал да бъде уведомен кога ще се предадат
апартаментите. В отговор продавачът е посочил, че му изпраща прикачени две
писма, в които се уточняват сроковете за присъединяване на сградата ел.мрежата.
Едното писмо е видно, че е описаното горе от ЧЕЗ Р.Б.АД до продавача, а второто
съдържа отчет за извършените действия и обяснение до клиентите на имоти в
сградата за това как се развиват нещата с присъединяването на сградата към ел.
мрежа.
От електронно писмо от
27.09.2017 г. е видно, че продавачът е
уведомил купувача, че на 26.09.2017 г. е издадено разрешение за ползване на процесната сграда и
е пуснато заявление за административен адрес, след което ще се подаде заявление
за откриване на партидите към ЧЕЗ. Посочено е, че прехвърлянето на
собствеността ще стартира от 09.10.2017 г., като е отправена молба купувачът да
посочи кога му е удобно да се извърши сделката.
Приложено е писмо отговор, от страна на В. Т., с който той посочва, че
за него е удобно сделката да се изповяда през 42 –ра седмица.( т.е. между
16-22.10.2017)
Видно от представено копие от
електронно писмо, на 11.10.2017 г. купувачът е изпратил на продавача някакви
снимки с неустановено съдържание.
Процесните имоти са предадени
от продавача на купувача на 19.12.2017 г., за което е представен
приемно-предавателен протокол без забележки, подписан от страните. Същите
са прехвърлени в собственост на купувача
на 18.12.2017 г. видно от представените нотариални актове.
По делото е представено
нотариално пълномощно от 23.10.2017 г., с което купувачът е упълномощил баща си
В. Ж.Т. да го представлява пред продавача във връзка със закупуването на
процесните недвижими имоти.
В рамките на производството по
делото страните не спорят, че размерът на претендираните неустойки за
съответните периоди от време е такъв, какъвто се претендира с исковете молби.
По делото са разпитани двама
свидетели както следва:
Свидетелят В. Балев, служител
на продавача, устави с показанията си, че именно той е водел кореспонденцията с
купувача и неговия баща ( В. Т.) и с имейл ги е уведомил, че е издаден акт 16
като едновременно с това ги е попитал кога им е удобно да се извърши
прехвърлянето на собствеността. Писмото
било изпратено на 27.09.2017 г. и те отговорили, че искат сделката да е през
42-ра седмица. Тогава обаче нямало сделка, тъй като имали дребни забележки по
апартаментите и не искали да плащат докато те не бъдат оправени. Декември били
оправени техните забележки, за което той уведомил директно купувача в телефонен
разговор и след нов оглед се сключила сделката.
Именно той изпратил до купувача и баща му и имейл във връзка с възникналите
проблеми по присъединяване на сградата към ел. мрежа. Към него приложил и
официалното писмо от ЧЕЗ. Забавянето се дължало именно на невъзможността на ЧЕЗ
да изпълни договореното присъединяване и съответно клиентите били уведомени за
това. Цялата кореспонденция с купувача
се осъществявала по електронна поща, тъй като той пребивава в България за кратко време.
Свидетелят В. Т. Ж., установи с
показанията си, че се е занимавал с всичко, свързано със строежа на процесните
имоти от името на сина си като негов пълномощник, както и че и той има
апартамент в същата сграда. С едно общо писмо и до двамата продавачът ги
уведомил, че е издадено разрешение за ползване на имота. От май до септември те
чакали да се оправят забележките им по строителството на апартаментите и в края
на септември вече поискали това да бъде направено с нотариална покана. Преди
това водили кореспонденция по електронна поща. Не били уведомени за това кога
са поправени забележките им, кога ще бъдат заличени ипотеките върху имотите и
не са ги канили да сключат сделката. Единственото уведомление било направено
с имейлът от 27.09.2017 г.
При така установеното съдът
намира следното:
Според клаузата на чл. 3.1 от
договора продавачът следва да предаде на купувача построените съобразно
установените параметри недвижими имоти до 01.05.2017 г. При неизпълнение на това задължение, той
дължи неустойка в размер на 0,05 % за всеки просрочен ден, освен ако забавянето
се дължи на непреодолими обстоятелства, посочени в чл. 6.1 от договора, сред
които и действия на трети лица включващи забавяния от присъединителните
дружества, включително ЧЕЗ. От събраните по делото доказателства се установява,
че продавачът своевременно е сключил договор с ЧЕЗ Р.Б.АД за присъединяването
на сградата към ел. мрежа, но в хода на изпълнение на този договор, на
07.02.2017 г. възниква независима от волята и на продавача, и на ЧЕЗ Р.Б.АД
пречка- претенции на трето лице върху имота, върху който следва да се строи
съоръжението за присъединяване на сградата към ел.мрежа, която пречка не е
отпаднала и към 09.05.2017 г. и няма изглед скоро да бъде преодоляна, предвид
което се налага продавачът да предприеме нов подход и да се направи проект за
присъединяване на сградата по друг начин, който не ангажира третото лице. Видно е, че е налице обективна пречка за
срочно изпълнение на задължението по чл. 3.1 от договора, която е възникнала
преди 01.05.2017 г.( датата, на която съобразно договора следва да се предадат
имотите от продавача на купувача), предвид което за периода до нейното отпадане
продавачът не следва да носи отговорността, предвидена в чл. 6.1 от договора на
това основание. На 08.09.2017г. , когато е готов строежа във връзка с
присъединяването на сградата, тази непреодолима пречка следва да се приеме за
отпаднала. Съобразно чл. 306, ал.4 ТЗ докато трае непреодолимата сила,
изпълнението на задълженията и на свързаните с тях насрещни задължения се
спира. Съответно срокът за изпълнение на задължението за предаване на имота се
продължава за срока на спирането и е до 22.07.2017 г. Нито една от страните във
въззивната си жалба обаче не е оспорила приетата от първоинстанционния съд дата
на отпадане на пречките по смисъла на чл. 306, ал.4 ТЗ и съответно датата, на която
е следвало да се извърши предаването на имота, като се съобразят тези пречки.
Спорът е единствено за това дали такива пречки са възникнали или не. С оглед на
това, като съобрази принципа на диспозитивното начало и правилото, че съдът е
обвързан от посоченото в жалбата и не може да влошава положението на
жалбоподателя без съответно оплакване от противната страна, то съдът следва да
приеме, че продавачът е бил задължен да предаде имота в срок до 27.09.2017 г.,
когато е било издадено разрешението за ползване на сградата и съответно към
този момент със сигурност вече не е налице пречка по смисъла на чл. 306 ТЗ. В рамките на продължения срок не се
установява по делото да са налице обстоятелства, които да оправдават страната
за непредаването на имота на купувача. Следва да се има предвид, че съдът
намира, че продавачът надлежно е уведомил купувача за настъпилите непреодолими
пречки, предвид което не намира приложение правилото на чл. 306, ал.3, пр.
последно ТЗ. В тази връзка съдът съобрази, че от събраните писмени
доказателства се установява, че между продавача и купувача е имала трайна
кореспонденция провеждана на електронна поща на двете страни, като от събраните
данни е видно, че самият купувач е използвал този начин на контакт с продавача,
за да задава въпросите си и да получава информация. Именно в отговор на
отправено от купувача електронно писмо от 24.05.2017 г., продавачът му
предоставя информацията за възникнали обективни пречки, като съдът намира, че
срокът за уведомяване е разумен, доколкото действията на третото лице, което е
възпрепятствало ЧЕЗ РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ АД да извърши включването в мрежата е
проявявало поведението си поне до 09.05.2017 г., след която дата продавачът
предприема действия по промяна на начина на действие с цел да може по –бързо да
се присъедини сградата към ел. мрежа.
Отделно от това и свидетелят В. Ж.посочва в показанията си, че е водена
кореспонденция с продавача по електронна поща, като това съдът съобразява ведно
с факта, че свидетелят установи, че е действал и от името на сина си в
отношенията с продавача.
Следва да се има предвид, че е
неоснователно твърдението на продавача, че купувачът неоснователно не е приел
имота.По делото не са представени доказателства за по- ранна дата от тази, на
която е предаден имота, на която продавачът да е канил купувача да приеме
същия. Възраженията, свързани с отказ от страна на купувача да приеме имота
поради установени от него дефекти, които не са основание да не се приемат
имотите, а само за това, дефектите да бъдат поправени за сметка на продавача по
реда на чл. 5.1 от договора са направени за първи път пред въззивната
инстанция, предвид което не следва да се разглеждат като преклудирани. Дори и
да се приеме, че съдът следва да ги вземе предвид, то същите са явно
неоснователни, доколкото както е посочено няма данни по делото купувачът да е
бил канен в определен конкретен момент да приеме имота, който момент да
предхожда датата, на която реално е подписан приемно-предавателния протокол. В
тази връзка показанията на свидетелят, че такава покана е била отправена са
неконкретизирани и от тях не може да се изведе извод, че продавачът е предложил
изпълнение към конкретен момент, а купувачът е отказал.
Отделно от горното по делото се
установява и е безспорно между страните, че към 01.05.2017 г., както и към
22.07.2017 г. и 27.09.2017 г. върху
имота е налице вещна тежест, която препятства възможността за прехвърляне на
собствеността върху процесните имоти съобразно договореното в чл. 1.1.2 от
договора, но задължението за предаване на имотите на купувача не е обвързано с
премахването на вещните тежести върху тях, предвид което в тази връзка доводите
на купувача са неоснователни. Видно е от събраните доказателства, че към датата
на изповядване на прехвърлителните сделки, върху процесните имоти ипотеката
вече е заличена.
С оглед изложеното претенцията
на купувача за заплащане на неустойка по силата на чл. 6.1 от договора е основателна за периода от
27.09.2017 г. до 18.12.2017 г.( датата, на която имотите са предадени с
приемно-предавателен протокол). За останалата част от претендирания период (
считано от 01.05.2017 г. до 27.09.2017 г.) претенцията е неоснователна както е
приел и първоинстанционния съд.
Като се съобрази горното е
видно, че считано от 27.09.2017 г. продавачът е изпаднал в забава да осигури
разрешение за ползване на процесната сграда и да я предаде на купувача. Разрешението за ползване безспорно е издадена
на 26.09.2017 г., а купувачът е уведомен за това по електронна поща чрез
неговия баща В. Ж.на 27.09.2017 г. В тази връзка съдът отново се основава на
изложеното горе, че между страните са били установени трайни контакти по
електронна поща, поради което уведомяването чрез нея се счита за валидно. В
тази връзка съдът отчита и категорично заявеното от бащата на купувача
свидетеля В. Ж., че той е действал и от името на сина си в отношенията с
продавача и че е получил имейла от 27.09.2017 г., с който е направено
уведомяването за издаденото разрешение за ползване. Съдът намира за
неоснователни възраженията на купувача, че не следва да се приема, че е
уведомен за издаването на разрешението за ползване на сградата, тъй като
уведомяването на е станало по установения в договора ред. Следва да се има
предвид, че в договора е уговорено, че уведомленията между страните ще се
осъществяват на адресите на страните, като в заглавната част действително е
посочен само физически адрес на купувача. В същото време обаче никъде в
договора не се съдържат забрани за връчване на друг установен между страните
начин, като в клаузата е посочено, че принципно уведомяването може да са
извърши и по имейл. Доколкото страните са установили трайни отношения по
електронна поща далеч преди датата на изпращане на уведомлението от 27.09.2017
г., както и предвид, че видно от изпратените от него имейли, това е предпочитан
начин за кореспонденция от страна на
купувача, съдът намира, че връчването на уведомлението за издаване на
разрешението за ползване на електронен адрес, от който трайно се осъществява
кореспонденция с купувача, е валидно. Отделно от това съдът отчита и факта, че
бащата на купувача е и отговорил на електронното писмо, с което е уведомен за
издаването на разрешението за ползване на сградата и предвид изричното
заявеното от него, следва да се приеме, че той е отговорил и от името на сина си.
В допълнение съдът взима предвид и факта, че в нотариалната покана от
23.10.2017 г. купувачът изрично посочва на продавача, че разрешението за
ползване е издадено на 26.09.2017 г., като посочва и индивидуализиращите белези
на акта на ДНСК, което ясно говори, че той или лично или чрез баща си към този
момент вече се е запознал със съдържанието на имейла от 27.09.2017 г.
Задължението на купувача да
заплати остатъка от цената за процесните имоти е обвързано пряко с
уведомяването за издаване на разрешение за ползване, а не възниква от
предаването на имотите и срокът, който е предвиден за това плащане е в рамките
на 5 работни дни от уведомлението. При неплащане в срок, съобразно чл. 6.4 от
договора, се дължи неустойка. Безспорно е по делото, че плащането е направено
на 13.12.2017 г.
Съгласно установената съдебна
практика по приложението на чл. 92, ал. 1 ЗЗД, задължението за неустойка се
поражда от факта на неизпълнение на това договорно задължение, което тя
обезпечава и обезщетява. Затова неустойка се дължи от неизправната страна по
договора, когато е налице онази форма на неизпълнение, за която тя е уговорена.
( решение № 111 от 28.07.2009 г. по т.д. № 714/2008 г. ІІ т.о. и решение № 240
от 15.01.2014 г. по т.д. № 959/2012 г. ІІ т.о ВКС). В настоящия случай, продавачът
е в забава да предаде имота и е поел задължение в случай, че допусне такава
забава да плати неустойка. В същото време, до предаване на имота, той се е
снабдил с разрешение за ползване на имота, за което крайния срок по договора
съвпада със срока за предаване на имотите, на един по-ранен етап – 26.09.2017
г., за което е и уведомил надлежно купувача. От уведомяването е възникнало
задължението на купувача да плати остатъка от продажната цена, като за всеки
ден забава се дължи неустойка. Изискуемостта на двете различни вземания ( на продавача за остатъка от цената и на
купувача да му бъдат предадени имотите) настъпва в различен период от време
независимо едно от друго, като задължението на продавача да предаде имотите не
обуславя задължението да се плати цената( т.е. те не са насрещни). Предвид това
забавата на продавача да предаде имота не освобождава купувача от възникналото
задължение да заплати в срок остатъка от продажната цена при настъпване на
правопораждащите го факти и съответно при неизпълнението на това задължение
купувачът се е задължил да плати неустойка.(арг. и от решение № 23 от
13.03.2018 г. по гр.д. 0 1740/2017 г. на
III ГО на ВКС). Размерът на тази неустойка е правилно установен от
първоинстанционният съд и не е бил спорен между страните за установения период.
С оглед изложеното
първоинстанционното съдебно решение следва да бъде потвърдено като правилно и
законосъобразно.
По разноските:
С оглед изхода по правния спор,
при който се оставят без уважение и двете подадени въззивни жалба, разноските
на страните следва да останат така както са направени.
Воден от горното СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
Р Е Ш
И :
ПОТВЪРЖДАВА
съдебно решение от 14.04.2020 г., постановено по
гр.д. № 9177/2018 г. по описа на СРС.
Решението подлежи на обжалване през ВКС в
едномесечен срок от съобщаването при условията на чл. 280 ГПК
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
1./
2./