Р Е Ш Е Н И Е
№ 35
гр.Плевен, 30.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Административен съд-Плевен, ІV-ти състав, в открито
съдебно заседание на двадесет и пети януари две хиляди двадесет и трета година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Цветелина Кънева
При секретаря Венера Мушакова, като разгледа
докладваното от съдия Кънева адм.дело №909 по описа за 2022 г. на Административен съд-Плевен и за да
се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.215 от ЗУТ вр. чл.210 и
чл.192 от Закона за устройство на територията ЗУТ/.
Делото е образувано по жалба от „ХОЛДИНГ НОВ ВЕК“ АД
със седалище и адрес на управление гр.София, представлявано от изпълнителния
директор М.М., чрез адв.Р.П. от САК, против Решение на Комисия по чл.210 от ЗУТ
при Община Долни Дъбник, обективирано в Констативен протокол от 11.10.2022г., с
което е определен размер на еднократно обезщетение от 2110лева на учредено
право на преминаване на засегнатата част с площ 704кв.м. от ПИ 22407.226.8,
която се отнема за временен път за подсигуряване на достъп до имот ПИ
22407.226.12.
В жалбата са наведени твърдения, че оспореният акт е
издаден в противоречие с материалния закон и при съществени нарушения на
процесуалните правила. Счита се, че размерът на обезщетението е несправедлив и
значително занижен, тъй като действителната пазарна стойност на имота е
по-висока. Посочва се, че в констативния протокол не става ясно как е определен
размерът на обезщетението, какъв критерий е ползван за определяне на пазарната
цена на правото на преминаване през чужд имот. Твърди се, че решението е прието
без да е посочено правното му основание и относимата към процедурата нормативна
уредба. Счита се още, че липсва яснота дали става въпрос за отчуждителна
процедура в полза на Община Долни Дъбник или за учредяване на ограничено вещно
право на преминаване /сервитут/ в полза на Общината. Твърди се, че определената
от „Стройконсулт РН“ ЕООД стойност на част от недвижим имот е неправилна, като
заключението на експерта не дава реална оценка на пазарната стойност на
процесния имот. Твърди се също, че са погрешни констатациите в изготвената
оценка, че липсва водопровод и улична /пътна/ мрежа, като към момента на
оценката последната е била частично разрушена. В заключение се моли за отмяна
на оспорения акт, като се претендират разноски.
От ответника не е представен писмен отговор по
жалбата.
В съдебно заседание оспорващото дружество се
представлява от адв.Р.П. от САК, която моли за отмяна на акта по изложените в
жалбата основания. Отново счита, че не е ясно дали е налице хипотеза на
отчуждителна процедура или хипотеза по учредяване на ограничено вещно право.
Посочва, че и при двете хипотези е безспорно доказано чрез заключението на
вещото лице, че размерът на обезщетението е значително занижен. Претендира
разноски.
Ответникът се представлява от адв.Е.Я., която счита
жалбата за неоснователна. Посочва, че процедурата се води по чл.192 от ЗУТ,
поради което не е налице твърдяната неяснота. Счита, че са спазени всички
изисквания на закона. Приема заключението на вещото лице относно това размерът
на обезщетението да е 6360лева. Претендира присъждане на разноски.
Административен съд-Плевен, четвърти
състав, като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, съобрази доводите на страните и
извърши цялостна проверка на оспорения акт във връзка с правомощията си
по чл.168 от АПК, намира за установено следното:
Решение на Комисия по чл.210 от ЗУТ при Община Долни
Дъбник, обективирано в Констативен протокол от 11.10.2022г. e оспорено в законоустановения срок по чл.215 от ЗУТ, от
активно легитимирано лице и при наличие на правен интерес от търсената защита,
пред компетентния съд, поради което жалбата на „ХОЛДИНГ НОВ ВЕК“ АД е
процесуално допустима и подлежи на разглеждане.
Разгледана по същество, жалбата е
основателна.
От доказателствата по делото, съдът приема за
установено от фактическа страна следното:
След проведен публичен търг, между Община
Долни Дъбник и Добромир Веселинов Донов е сключен Договор №3/05.08.2020г. за
продажба на недвижим имот – частна общинска собственост, представляващ
земеделска земя с начин на трайно ползване – нива, ПИ №226012 с площ 4191кв.м.,
категория четвърта, по картата на възстановената собственост на гр.Долни Дъбник,
ЕКАТТЕ:22407, в м.“Долна бара“, община Долни Дъбник, при съседи имоти с
№№226013; 000245; 226008 и 226011, за сумата от 4700лева. ПИ е с идентификатор 22407.226.12. Имотът е
предаден реално на купувача на 11.08.2020г., видно от приемо-предавателен протокол
на л.71 от делото.
До „ХОЛДИНГ
НОВ ВЕК“ АД е изпратено писмо от 17.06.2022г., с което Община Долни Дъбник
уведомява дружеството, че във връзка с продажба на ПИ с идент. 22407.226.12 и липсата на подсигурен достъп до него,
е необходимо осигуряване на такъв, съгласно изискванията на чл.37 от Закона за
опазване на селскостопанското имущество. Посочено е още в писмото, че със
заповед на кмета на общината е назначена комисия, която да определи мястото за
преминаване през съседни имоти за подсигуряване достъп до ПИ, като се спази
изискването да се причинява най-малка вреда на служещата земя; че след
посещение на място и разглеждане на възможни варианти за определяне място за
преминаване през съседни имоти, комисията е установила, че достъп следва да се осигури
през имот на „ХОЛДИНГ НОВ ВЕК“ АД, като общината е възложила на правоспособно
лице да определи трасето и необходимата площ, а за вредите, които ще се
причинят на дружеството ще се изплати обезщетение, определено по пазарни цени.
Моли се за съгласие от дружеството за подсигуряване на достъп до ПИ №22407.226.12. Писмото е получено от дружеството на
21.06.2022г. Към него са приложени графични материали, отразяващи засегнатите
площи.
С писмо изх.№2600-1104/25.08.2022г. на
Кмета на Община Долни Дъбник, на „Стройконсулт РН“ ЕООД е възложено изготвяне
на пазарна оценка на част от недвижим имот с начин на трайно ползване- за друг
вид производствен складов обект – собственост на „ХОЛДИНГ НОВ ВЕК“ АД, която е необходима за изплащане на обезщетение по
чл.192 ал.2 от ЗУТ. В писмото е посочено, че цялата засегната част от имот с
идент. 22407.226.8 е 704кв.м. Към писмото са
приложени копия от КК, геодезическо заснемане и трасирани точки.
На л.32-39 от делото е приложен Доклад за
оценка, изготвен от „Стройконсулт РН“ с оценител инж.Р.Ц.-
притежаващ Сертификат с рег.№*********/14.12.2009г. към КНОБ за оценка на
недвижими имоти; Пазарна оценка и Резюме на Доклад за оценка. Според тези
документи, от недв.имот с идент. 22407.226.8, с начин
на трайно ползване – за друг вид производствен складов обект – собственост на „ХОЛДИНГ
НОВ ВЕК“ АД, се отнемат 704кв.м. съгласно чл.192 ал.2 от ЗУТ, като размерът на
обезщетението, което общината изплаща на дружеството е 2110лева /без ДДС/, при
3.00лева/кв.м. и Кк – коефициент за корекция от 0.99. Установява се, че
оценката на земята е направена по Метода на сравнимите продажби.
Със Заповед №365/10.10.2022г. на Кмета на Община Долни
Дъбник, на основание чл.210 от ЗУТ, е назначена комисия, която да разгледа
представената графична документация за определяне на засегнатите части от ПИ с
идент. 22407.226.8, като засегнатата площ е 704кв.м.;
да разгледа изготвения Доклад за определяне на пазарна стойност на право на
преминаване на временен път за подсигуряване на достъп до ПИ с идент. 22407.226.12,
и въз основа на установеното да изготви Констативен протокол, в който да отрази
приемането или отхвърлянето на цената на преминаване, предложена в изготвения
доклад за определяне на пазарна стойност за право на преминаване на временен
път за подсигуряване на достъп до ПИ с
идент.22407.226.12.
Комисията по чл.210 от ЗУТ с решение, обективирано в
Констативен протокол от 11.10.2022г. е приела цената на учреденото право на
преминаване на засегнатата част от ПИ 22407.226.8,
която се отнема за временен път за подсигуряване на достъп до имот ПИ
22407.226.12 с площ 704кв.м., която е в размер на 2110лева. Именно това
решение е предмет на съдебен контрол в настоящето производство.
От представените по делото доказателства се
установява, а и не е спорно между страните, че оспорващото дружество е
собственик на ПИ с идент. 22407.226.8 с обща площ
208926кв.м., от които е засегната част с площ 704кв.м., през която е учредено
право на преминаване за временен път за подсигуряване на достъп до имот ПИ с
идент. 22407.226.12.
По делото е назначена съдебно-оценителна експертиза с
вещо лице –независим експерт С. П., чието заключение съдът възприема като
компетентно и обективно изготвено. Вещото лице е изготвило оценка на два вида
права – право на собственост, при което изведената пазарна стойност от оценката
на това право определя справедливата стойност при евентуално отчуждаване в
полза на общината на частта от 704кв.м. за път за подсигуряване на достъп до ПИ
22407.226.12; и ограничено вещно право – сервитут, право на преминаване през
поземления имот с ограничение на площ 704кв.м. от имота-засегната част. Вещото
лице е посочило, че подходът за извеждане на пазарна/справедлива стойност и в
двата случая е един и същ. Посочило е още, че при определяне на стойността в
хипотезата на чл.210 от ЗУТ размерът на обезщетението за отчуждената част от
имота представлява съразмерната част от пазарната стойност на имота за частта
от 704кв.м., а при определяне на стойността в хипотезата на чл.192 от ЗУТ
размерът на еднократното обезщетение за правото на преминаване през имота
представлява съразмерната част от коригираната пазарна стойност на имота за
площта от 704кв.м. Вещото лице е отразило, че в скицата на имота не са отразени
сгради, но при извършен оглед на място е установено, че в имота има останки от
основи на сгради, разрушени постройки и асфалтирани вътрешни пътища, като
състоянието на имота е много лошо. Отразило е също, че в имота е имало
изградена инфраструктура: ток, вода и вероятно канализация, както и вътрешни
пътища. Вещото лице е използвало три аналогови обекта, които са сравнително
близки по характеристика с процесния имот и по метода на посредственото сравнение
е посочило, че пазарната стойност на 704кв.м. от имота / при отчуждаване/ е в
размер на 8380лв., а при учредяване на ограничено вещно право на преминаване е
използвана формулата ПС серв.=ПС зем. х Кс х Ксп, където Кс е коефициентът,
отчитащ срока, за който е учредено ограниченото вещно право и който не може да
бъде по-голям от 0,9, а Ксп е коефициентът, отчитащ вида на сервитута и е в
границите 0,5 – 0,9, като при отрицателен сервитут е равен на 1,00, и размерът
на еднократното обезщетение за право на преминаване е 6360лева. В открито
съдебно заседание вещото лице уточнява
относно пазарната стойност на частта на поземления имот - 704кв.м. при отчуждаване, че е допусната
техническа грешка и следва да се приема 8830лева.
Така установената фактическа обстановка мотивира
следните правни изводи:
На първо място следва да се посочи,
че според съда не е налице неяснота относно това в каква процедура е издадено
оспорваното решение – отчуждителна процедура или за учредяване на ограничено
вещно право на преминаване /сервитут/. Безспорно от всички доказателства по
административната преписка е видно, че дружеството е уведомено с писмо от
17.06.2022г. за започнала процедура за подсигуряване на достъп до ПИ
22407.226.12, т.е. за учредяване право на преминаване през чужд поземлен имот –
чл.192 от ЗУТ, каквато и пазарна оценка е възложена да бъде изготвена от
независим експерт. Именно за учредено
право на преминаване е определено и спорното обезщетение.
Съгласно
чл.192 ал.1 и ал.2 от ЗУТ, право на
преминаване през чужд поземлен имот се учредява с писмен договор с нотариална
заверка на подписите, като когато не е постигнато съгласие между собствениците
на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически
нецелесъобразно, правото на преминаване през чужди поземлени имоти се учредява
със заповед на кмета на общината. А съгласно ал.6, цената на правото на
преминаване по ал. 2 и 3 се определя по реда на чл. 210 и се заплаща преди издаване на заповедите по ал. 2 и 3.
Именно в процедура по определяне
цената на правото на преминаване е издадено процесното решение на комисията по
чл.210 от ЗУТ, съобразно чл.192 ал.6 от ЗУТ.
Съгласно чл. 210, ал. 1
от ЗУТ, изготвянето на оценки и определянето на размера и
изплащането на обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват
по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината, а
съгласно ал. 2 на същата разпоредба, кметът нарежда служебно или въз основа на
искане на заинтересованите лица определянето на обезщетения или оценка от
комисията. Според ал.3, решението на комисията се съобщава на страните по реда
на АПК, като те могат да го обжалват по реда на чл. 215, ал.
1 от ЗУТ. Съгласно чл. 215, ал.
2 от ЗУТ, по реда, предвиден в ал. 1, могат да се обжалват и
решенията на комисията по чл. 210, ал. 3.
В тази връзка,
настоящият съдебен състав констатира, че оспореният акт е издаден от
компетентен орган, назначен със заповед на кмета на общината по реда на чл. 210, ал.
1 от ЗУТ, в обема на правомощията му и в нужната форма. Не се
установяват допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените
правила, като с писмо от 17.06.2022г. оспорващото дружество е уведомено за
започналото производство по учредяване право на преминаване през негов собствен
имот и определяне размер на обезщетение по реда на чл.210 от ЗУТ, съобразно
чл.192 ал.6 от ЗУТ.
По отношение съответствието на оспорения акт с
материално-правните разпоредби, съдът приема следното:
В конкретния случай, доколкото се оспорва оценката на
право на преминаване през чужд имот, респ. размерът на обезщетението, определен
от комисия по чл.210 от ЗУТ, съдът се ограничава до проверка на съответствието
на тази оценка/респ. обезщетение с критериите за осъществяването й. Анализът на
нормите на чл.192 ал.1, ал.2 и ал.6 от ЗУТ и тези на чл.210 от ЗУТ показва, че
се определя оценка на сервитут, който в случая е безсрочен, като обезщетението
за него се плаща еднократно и предхожда издаването на заповедта за учредяването
му по чл.192 ал.2 от ЗУТ, а правомощията на комисията по чл.210 от ЗУТ се
изчерпва с установяването на размера на обезщетението за сервитутното право.
При съпоставката и анализа на експертната оценка,
възприета от органа и на заключението по назначената в хода на съдебното
производство съдебно-оценителна експертиза, съдът кредитира последното. Задачата
към вещото лице е да се извърши проучване на актуалните пазарни цени на сходни
по характеристика на процесния имот недвижими имоти и да се определи актуалната
пазарна оценка към периода 29.08.2022г. – датата на изготвяне на оценката по
административната преписка до 11.10.2022г. – датата на изготвяне на
констативния протокол. За определяне на пазарната стойност на земята, която е
база за определяне на пазарната стойност на правото на преминаване е използван метода
на посредственото сравнение. Тъй като не са били налице данни за цени на
аналогови обекти към 29.08.2022г. и към 11.10.2022г. за извеждане стойността на
обекта към тези дати, са анализирани данни от статистиката на цените на
аналогични обекти – промишлени парцели за гр.Плевен, доколкото статистика за
гр.Долни Дъбник няма, и информацията към момента на изготвяне на заключението.
Същите са сравнени с получената по метода на посредственото сравнение стойност
и е извършена обоснована корекция на
получената стойност към двете дати за
извеждане на стойност към датата на оценката. Съдът изцяло възприема отразеното
в заключението на вещото лице, че при оценка на правото на преминаване, се
определя стойността на „съразмерното възнаграждение“ за това ограничено вещно
право, т.е. плащането, което се дължи за ограниченията в правата на ползването
на недвижимия имот, настъпили в резултат на придобиването на сервитута. Вземат
се предвид загубите, понесени от собственика на земята поради това, че не може
напълно или частично да извършва подобрени върху нея поради установения
сервитут, като под подобрения се разбират сгради, съоръжения, обекти на
инженерната инфраструктура, разположени в пределите на земята, а също така и
резултатите от дейността и антропогенното въздействие, изменящо качествените
характеристики на земята. Сервитутното право на преминаване е определено по
посочена в заключението формула с ясни показатели, поради което съдът възприема
дадената крайна оценка от 6360лева на 704кв.м. от ПИ с идент. 22407.226.8, като
изготвена в съответствие с чл.210 ал.1 от ЗУТ вр. чл.192 ал.6 от ЗУТ, и която
отговаря на размера на еднократното обезщетение за правото на преминаване през
имота. Експертната оценка, изготвена в административното производство е дала
нереална оценка на пазарната стойност на процесния имот.
Предвид изложените съображения, съдът намира, че
оспореното решение, обективирано в Констативен протокол от 11.10.2022г. на
комисията по чл. 210 от ЗУТ при Община Долни
Дъбник се явява незаконосъобразно в частта му, с която е определен размер на
еднократно обезщетение от 2110лева на учредено право на преминаване на
засегнатата част с площ 704кв.м. от ПИ 22407.226.8, която се отнема за временен
път за подсигуряване на достъп до имот ПИ 22407.226.12, което налага
изменението му и решаване на спора по същество, съгласно чл. 172, ал. 2 и чл. 173, ал. 1 от АПК, като се определи за
заплащане действителната пазарна цена на възникнал сервитут в размер на 6360лева.
При този изход на делото и направено искане от
пълномощник на оспорващото дружество, следва в полза на „ХОЛДИНГ НОВ ВЕК“ АД гр.София
да бъдат присъдени направените по делото разноски в размер на 1900лева, от
които 50лева внесена държавна такса, 350лева депозит за вещо лице и 1500лева с
ДДС договорено и заплатено адвокатско възнаграждение.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ Решение на Комисия по чл.210 от ЗУТ при Община
Долни Дъбник, обективирано в Констативен протокол от 11.10.2022г. в частта, с
която е определен размер на еднократно обезщетение от 2110лева на учредено
право на преминаване на засегнатата част с площ 704кв.м. от ПИ 22407.226.8,
която се отнема за временен път за подсигуряване на достъп до имот ПИ
22407.226.12, като ОПРЕДЕЛЯ обезщетение в размер на 6360лева /шест хиляди
триста и шестдесет лева/.
ОСЪЖДА Община Долни Дъбник да заплати на „ХОЛДИНГ НОВ
ВЕК“ АД гр.София, бул.*** с ЕИК:*********,
представлявано от Изпълнителния директор М.М., направените по делото
разноски в размер на 1900.00лева (хиляда и деветстотин лева).
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване на
основание чл.215, ал. 7 т.5 от ЗУТ.
СЪДИЯ: