РЕШЕНИЕ
№ 313
гр. Ловеч, 19.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЛОВЕЧ, V СЪСТАВ, в публично заседание на пети
юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ИРЕНА В. РАБАДЖИЕВА
при участието на секретаря ПРЕСЛАВА СТ. ДИЧКОВА
като разгледа докладваното от ИРЕНА В. РАБАДЖИЕВА Гражданско дело
№ 20224310100649 по описа за 2022 година
Производство с правно основание чл.310, т.2 от ГПК във вр.чл.233, ал.1, изр.1 от ЗЗД.
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба от
КООПЕРАЦИЯ „ВСЕСТРАННА КООПЕРАЦИЯ“ОСЪМ“, седалище и адрес на управление:
с. Йоглав, общ. Ловеч, ул.“Пирин“№1, представлявана от председателя Ива Миткова Д.а
против ЕТ“ДОБКАТА-ДОБРОМИР ДОБРЕВ“, със седалище и адрес на управление: гр.
Ловеч, ж.к.“Здравец“, бл.211, вх.В, ет.4, ап.12, представлявано от Добромир Георгиев
Добрев.
Ищецът излага в исковата молба, че са предоставили на ответника за временно и
възмездно ползване съгласно договор за наем собствен на Кооперацията обект – „БИСТРО“
с площ от 120.00 кв.м., намиращо се в с. Йоглав, общ. Ловеч, Кооперативен дом – I етаж.
Твърди, че наемните им отношения започнали още през 2005 г, когато е сключен първият
договор за наем. Периодично подписвали договори, като последният такъв е Договор за
наем от 04.01.2021 г. Сочи, че съгласно чл.2 от договора наемодателят Кооперация ВК Осъм
– с. Йоглав предоставя на наемателя обекта в с. Йоглав срещу месечен наем от 300.00лв. с
вкл. ДДС, като срокът за плащане на наемната вноска е до 5-то число на месеца, за който се
отнася наема в брой в касата на кооперацията срещу издадена данъчна фактура. Отбелязва,
че срокът за отдаване на обекта под наем е една година.
Наведени са твърдения, че наемателят и ответник по делото заплатил единствено две
фактури – наемна цена за м.януари и м.февруари 2021 г. и от м.март 2021 г. плащания по
договора няма. Ищецът излага, че са разговаряли многократно, но ответникът отказвал да
заплати, въпреки че ползва имота. Изтъква, че в предишните години не е имал подобни
1
проблеми, като макар и със забава, всичко се заплащало. Подчертава, че особено след
въвеждане на извънредната епидемична обстановка положението се влошило. Поради
дългогодишната им работа проявявали разбиране и изчаквали плащания, като дори и през
2020 г. го освободили от заплащане на наем през най-тежките два месеца. Твърди, че
въпреки проявеното разбиране и изчаквания, заплащане на задълженията не било
извършено. Поради това отправили предизвестие за прекратяване на договора за наем, като
посочили, че прекратяването настъпва с изтичането на едномесечен срок на предизвестието
и го предупредили да освободи в този срок наетото от него помещение. Предизвестието
било предадено лично на ответника на 03.12.2021 г, но той отказал да подпише, че го е
получил, поради което този факт удостоверили с подписите на двама свидетели.
Твърди се, че едномесечният срок по отправеното предизвестие е изтекъл на
03.01.2022 г, а отделно и едногодишният срок за отдаване под наем изтичал на 04.01.2022 г.,
но ответникът отказал и не освободил помещението. Многократно разговаряли, но той
отказвал да освободи помещението, както и да заплати старите задължения. Изготвена и
отправена е нова писмена покана за освобождаване на помещението, като ищецът отново му
напомнил, че го ползва неправомерно и че категорично се противопоставя на това. Излага,
че на 18.03.2022 г. се срещнали в бистрото за разговор и за предаване на поканата, но
ответникът отново отказал да подпише поканата, което отново удостоверили със свидетели.
Изтъква, че така вече няколко месеца не могат доброволно, извънсъдебно да уредят
отношенията си и отдаденото под наем помещение да бъде освободено и върнато, каквото е
и задължението на наемателя съгласно чл.20 от Договора за наем от 04.01.2021 г.
В петитумната част на исковата молба е изведено искане съдът да постанови
решение, с което да осъди ответника, на основание чл.233, ал.1, изр.1-во от ЗЗД вр. чл.310,
ал.1, т.2 от ГПК ДА ОПРАЗНИ наетия имот, предмет на Договор за наем от 04.01.2021 г.,
представляващ обект „БИСТРО“ с площ от 120.00 кв.м, находящ се в с. Йоглав,
Кооперативен дом – I етаж И ДА ПРЕДАДЕ ДЪРЖАНЕТО му на кооперацията – ищец.
Претендираните ии направените по делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът ЕТ „ДОБКАТА – ДОБРОМИИР ДОБРЕВ“- гр.
Ловеч, чрез пълномощника си адв. П. П. - ЛАК е депозирал отговор. Възразява против
подадената искова молба и твърди, че иска против доверителя му е недопустим,
неоснователен и недоказан. Оспорва като невярно твърдението в исковата молба, че от
м.март 2021 г. плащания по договора не е имало. Изтъква, че са налице
разходооправдателни документи, които изцяло опровергават това твърдение. Твърди, че
плащания са извършване от страна на ответника към ищеца до м.юни 2021 г. вкл. Счита за
недоказано твърдението на ищеца, че през 2020 г. ответникът е бил освободен от заплащане
на наем, след въвеждане на извънредната епидемична обстановка. Сочи, че отказът на
доверителя му да заплаща наем след м.юни 2021 г. е свързан с факта, че тогава доверителят
му е разбрал, че ищецът не е собственик на сградата, в която е разположен неговия обект. За
да не се стигне до погрешно плащане на несобственик и след това да се плати повторно за
същото нещо на собственика, ответникът след м.юни 2021 г. е спрял да плаща на ищеца.
2
Навежда довод, че след като ищецът не е собственик (или при отсъствие на предпоставки за
пренаемане) на помещението, което ползва доверителят му, то и претенцията на първия за
освобождаване на помещението от страна на втория е недопустима.
В съдебно заседание кооперацията ищецът се представлява от председателя Ива
Миткова Д.а и адв. В. Н.. Поддържа предявения иск, като подробни съображения са развити
в писмени бележки.
Ответникът се явява лично и с представител по пълномощие адв. П.Петков. Оспорва
иска и моли да бъде отхвърлен, като неоснователен и недоказан. Фактически и правни
доводи са изложени в писмена защита.
Съдът като съобрази становището на страните, както и събраните по делото писмени
и гласни доказателства, преценени поотделно и в съвкупност, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
По делото не е спорно, че между страните по делото са съществували дългогодишни
облигационни отношения, произтичащи от договор за наем на обект „Бистро“, с площ 120
кв.в, намиращо се в с. Йоглав, Кооперативен дом – I етаж. По делото са ангажирани
доказателства, от които се установява, че наемните отношения датират от 01.11.2005 г.,
когато е сключен първият договор за наем, вписан по надлежния ред в СВп – Ловеч – с вх.№
7787, том XII, № 254от 01.11.2005 г. Съгласно чл.4 от този договор, обектът е отдаден под
наем за срок от 10 години. Неразделна част от договора съставлява протоколът за
отдаването на обекта между двете страни. Установява се, в периода на действие на договора
са били сключване анекси за неговото изменение - Анекс от 01.11.2005 г. относно
задълженията за ел.енергия преди подписване на договора за наем от 01.11.2005 г. и даване
съгласие от наемодателя наемателят да открие ново табли с електромер и нова партида за
ел.енергия: Анекс от 01.01.2010 г. относно изменение на договора за наем в частта му за
определяне на месечния наем; Анекс относно удължаване срока за отдаване на обекта под
наем с два месеца до 31.12.2015 г. Отново в 10-годишния период на действие на наемния
договор от 2005 г. страните са съставили протокол с дата 29.11.2010 г., с който са уредили
отношенията си по повод извършени от наемателя подобрения, като съгласно т.2 същите
остават за сметка на наемодателя и се прихващат срещу месечния наем.
Впоследствие в периода 2016 – 2021 год., страните ежегодно са подписвали договори
за наем със срок на действие една година. Последният Договор за наем страните са
сключили на 04.01.2021 г, със срок за отдаване на обекта под наем една година (до
31.12.2021 г.) и уговорен месечен наем от 300 лева с вкл. ДДС.
Страните не спорят относно факта, че процесният имот е предаден за ползване на
наемателя, макар по делото да не е представен нарочен документ – приемо-предавателен
протокол, какъвто е предвиден в чл.4, ал.1 от договора за наем. С оглед на горното съдът
приема, че наемателят е влязъл в държане на отдадения под наем обект.
С оглед на описаните по-горе доказателства относно съществуването на
облигационна обвързаност между страните в дългогодишен период от време съдът намира,
3
че по делото е доказан факта, че процесният имот е предаден за ползване на наемателя,
макар и да не е представен нарочен документ – приемо-предавателен протокол, какъвто е
предвиден в чл.5 от договора за наем. Поради това съдът приема, че ответникът в качеството
му на наемател е влязъл в държане на отдадения под наем обект „Бистро“, намиращо се в с.
Йоглав, Кооперативен дом – I етаж още през 2005 г. и след 2015 г. е продължил да го ползва
на основание ежегодно сключвани наемни договори със срок от една година. Последният
такъв е сключен на 04.01.2021 г.
Съгласно чл.21 от последния наемен договор от 04.01.2021 г., договорът може да
бъде удължен или прекратен по взаимно съгласие /споразумение/ или ако едната от страните
уведоми другата с едномесечно писмено предупреждение, като предупреждението трябва да
бъде направено във вид, доказващ уведомяването на другата страна.
Поради неплащане на уговорената месечна наемна цена, ищецът ВК „Осъъм“ – с.
Йоглав е изпратило до ответника ЕТ „Добката – Добромир Добрев“, представлявано от
Добромир Георгиев Добрев предизвестие за прекратяване на договора за наел, в
едномесечен срок от датата на връчване на предизвестието. Отправена е покана, на
основание чл.20 от Договора, след изтичане на дадения месечен срок ответникът да извърши
необходимите действия за освобождаване на наетото помещение и подписване на протокол
за издаването му. С предизвестието е определен 7 – дневен срок, н който ответникът
доброволно да погаси в пълен размер всички просрочени задължения по Договора за наем и
Анекса към договора.
На 03.12.2021 г. предизвестието е представено за връчване на ответника, но същият е
отказал да го получи и да удостовери този факт с подписа си. Видно от отбелязването на
гърба на предизвестието, свидетели на отказа за получаването му са лицата С. Г. М. и Х. И.
Х..
Тъй като наемателят – ответник отказал да освободи обекта „Бистро“ и не погасил
задълженията си по последния договора за наем, е изпратена нова покана от ищеца ВК
„Осъм“. Със същата ищецът категорично се противопоставил за пореден път на ползването
на имота и отново е призовал ответника да освободи помещението, предмет на прекратения
договор за наем от 04.01.2021 г, като е определил за това 7 – дневен срок, като предаде
ключовете и всички получени основни материали и оборудване в обекта съгласно Протокол
за предаване и приемане на основни материали и оборудване, подписан на 01.02.2016 г.
Поканата отново е връчена при условията на отказ, на 18.03.2022 г., като отказа на
ответника за получаването й е удостоверен с подписите на двама свидетели – Илиян
Тодоров Енчев и Митю Николов Д..
Ответникът не е оспорил твърдения от ищеца отрицателен факт, че след отправяне на
предизвестието и поканата не е заплатил дължимия наем и не е освободил процесния имот.
По делото не са ангажирани доказателства, които да опровергават горното твърдение,
поради което съдът приема, че наемният договор е прекратен, като след прекратяването му
ответникът продължава да е в държане на имота и въпреки отправената покана, не е
освободил същия.
4
Изложеното по-горе се подкрепя и от събраните по делото гласни доказателства.
На поставените по реда на чл.176 от ГПК въпроси ответникът изрично е заявил, че
ползва имота от 2005 г. и понастоящем също, както и че е преустановил плащането на
месечния наем от м.юни 2021 г.
Св. С. М. работи като главен счетоводител на кооперацията от 1986 г. Сочи, че
първият договор за наем на обект „Бистро“ е сключен с ответника през 2005 г. и е за срок от
10 години, като след това всяка година е подновяван и в края на 2021 г. е прекратен с
предизвестие. Потвърждава, че ответникът е предупреждаван да напусне помещението още
през м.декември 2021 г., когато му е отправено предизвестие за прекратяване на договора.
Посочва, че поради нежелание на ответника да освободи обекта, ново предизвестие е
отправено през март 2022 г., като той отказал да го подпише и това е удостоверено със
свидетели. Свидетелката твърди, че закъсненията в плащанията на наемната цена започнали
през 2021 г., като до този момент, с несъществени закъснения, ответникът е бил коректен
платец. Изтъква, че от м.март 2021 г. не е постъпвало никакво плащане на наем. Отбелязва,
че имат и други обекти, предоставени под наем /смесен магазин, фурната/, като в същата
сграда имат още едно помещение, което се ползва под наем от друг наемател.
От показанията на св. Х. се установява, че работи в близост до процесния обект
„Бистро“ – с. Йоглав, като пояснява, че в същата сграда стопанисва клуб. Знае, че
собственик на сградата е кооперацията, като посочва, че по силата на споразумение
кооперацията е дарила помещението за клуб за нуждите на населението. Твърди, че целият
първи етаж е на разположение на ВК „Осъм“, като не му е известно да е имало спор относно
собствеността. Заявява, че знае, че от лятото ответникът е спрял да плаща наема си към
кооперацията, като през м.декември лично присъствал на връчването на покана за плащане,
„но Добката отказа да я подпише“. След това имало друга покана за разплащане и да
напусне заведението, но той пак отказал да подпише. Твърди, че и към настоящия момент
ответникът не е освободил обекта и заведението си работи.
Св.М. Д. също познава страните и знае, че не са в добри отношения поради
проблеми с наемането на помещението, което ответникът стопанисва. Знае, че не плаща
редовно, забавя, въпреки че са му правили компромиси много пъти. Св. Д. твърди, че е бил
свидетел, когато на 18 март 2022 г. ответникът отказал да получи писмо относно напускане
на помещението и изрично заявил, че няма да стори това. Твърди, че живее в близост до
обекта „Бистро“ и вижда, че и в момента все още работи. Заявява, че не е чувал за претенции
спрямо кооперацията по отношение на собствеността на този имот, като изтъква, че има
още няколко обекта на кооперацията, които са дадени под наем.
Успешното провеждане на осъдителния иск по чл.233, ал.1, изр.1 от ЗЗД се обуславя
от кумулативното наличие на няколко предпоставки: валидно възникнало наемно
правоотношение между страните, прекратяване на правоотношението и неизпълнение от
наемателя на задължението му да върне наетата вещ. С оглед разпоредбата на чл.154, ал.1 от
ГПК доказателствената тежест за установяванена положителните факти, съставляващи
5
основание на иска, се носи от ищеца. По отношение на неизпълнението, което като
отрицателен факт, свързан с неосъществяване на дължимо поведение – връщане на вещта,
доказатествената тежест се носи от ответника, който следва да установи положителния факт
– точно изпълнение, като при липсата на ангажирани годни доказателства за последното, за
ответната страна настъпват неблагоприятните последици и съдът следва да приеме
недоказаните факти за несъществуващи.
С оглед на изложената по делото фактическа обстановка и събраните по делото
доказателства съдът приема за безспорно установено, че страните са били обвързани от
наемно правоотношение, по силата на което наемателят е получил фактическата власт върху
процесния имот, като поради неизпълнение от страна на наемателят за заплащане на
наемните вноски договорът за наем е бил прекратен на 03.01.2022 г, с предизвестие,
отправено по реда на чл.21 от договора наем (същевременно срокът на действие на
сключения договор за наем е изтекъл на 04.01.2022 г.)
След прекратяване на наемното правоотношение в тежест на ответника е възникнало
задължение да върне имота в състоянието, в което го е приел, като го освободи от внесените
в него вещи и го предаде заедно с ключовете за достъп на наемодателя като насрещна
страна по договора. /в този смисъл Решение № 214/ 23.01.2017 г. по т.д.№1642/2015 г. на
ВКС, II т.о., Решение № 73/08.04.2016 г. по гр.д.№ 5376/2015 г. на ВКС, IV, г.о./. Предвид
доказателствата по делото, съдът счита, че в рамките на настоящия проце ответникът не е
доказал изпълнение на това свое задължение. От горното следва извода, че към настоящия
момент същият продължава да упражнява фактическата власт върху имота и да го ползва,
макар наемното правоотношение с ищеца да е валидно прекратено чрез извънсъдебно
волеизявление, като наред това срокът на договора е изтекъл на 04.01.2022 г.
Основните възражения на ответника, въведени с отговора на исковата молба, касаят
касаят правото на собствеността върху процесния имот и периодът, в който е налице
неизпълнение на задължението за плащане на месечен наем. С оглед предметната рамка на
настоящия спор обаче доводите на ответната страна в тази насока са неотносими и се явяват
ирелевантни за изхода на делото. В настоящото производство въпросът за собствеността
върху имота не подлежи на изследване и установяване със сила на пресъдено нещо, нито
като елемент на претенцията, имаща облигационноправен, а не петиторен характер, нито
чрез инцидентен установителен или насрещен иск. В тази връзка следва да се отбележи, че
валидността на наемния договор не се явява обусловена от изискването наемодателят да е
собственик на отдаваната под наем вещ/имот. В настоящия случай за успешното
провеждане на иска по чл.233, ал.1 от ЗЗД е достатъчно е ищецът да установи качеството си
на наемодател, като характерът на договора за наем е облигационен такъв и се сключва с
постигането на съгласие за това, както и и че договорът е прекратен по надлежния ред и
наемателят продължава да упражнява фактическата власт върху вещта, въпреки отправената
покана да я върне.
За изчерпателност на правния спор, ищецът е представил доказателства, от които се
установява, че между ВК „Осъм“ и Община – Ловеч е налице процедура относно изясняване
6
правото на собственост върху процесната сграда. С писмо изх.№ 70-00-99 от 14.01.2021 г.
Община – Ловеч е изискала представяне на документи относно имота с оглед предприемане
на действия за делба и съставяне на акт за общинска собственост. Ангажирани са и други
писмени и гласни доказателства, които дават основание да се приеме, че ищцовата
кооперация притежава правото на собственост на част от сградата, като това право не е
оспорено от когото и да било и в годините кооперацията винаги е била възприемана като
собственик на процесното помещение.
С оглед на всичко изложено по-горе съдът намира, че предявеният осъдителен иск се
явява основателен и доказан и следва да се уважи. Ответникът ЕТ „Добката – Добромир
Добрев“ – гр. Ловеч следва да бъде осъден да опразни и върне на ищеца Кооперация
„Всестранна кооперация „Осъм“ – с. Йоглав държането на наетото помещение по
прекратения Договор за наем от 04.01.2021 г., съставляващо „БИСТРО“ с площ от 120 кв.м.,
находящ се в с. Йоглав, Кооперативен дом – I етаж.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът ще следва да заплати на ищеца и
сторените по делото разноски в общ размер на 646.70 лв., съгласно представен списък по
чл.80 от ГПК, от които:144.00 лв. – внесена д.т., 2.70 лв. – банкова такса за превод на
държавната такса и 500.00 лв. - заплатен адвокатски хонорар, съгласно Договор за правна
защита и съдействие от 05.07.2022 г.
Мотивиран от изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА, на основание чл.233, ал.1, изр.1 от ЗЗД, „ЕТ“ДОБКАТА-ДОБРОМИР
ДОБРЕВ“, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Ловеч, ж.к.“Здравец“,
бл.211, вх.В, ет.4, ап.12, представлявано от Добромир Георгиев Добрев ДА ОПРАЗНИ
наетия имот, предмет на Договор за наем от 04.01.2021 г., представляващ обект „БИСТРО“
с площ от 120 кв.м., находящ се в с. Йоглав, Кооперативен дом – I етаж и ДА ПРЕДАДЕ
ДЪРЖАНЕТО му на КООПЕРАЦИЯ „ВСЕСТРАННА КООПЕРАЦИЯ „ОСЪМ“, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: с. Йоглав, общ. Ловеч, ул.“Пирин“№1,
представлявана от председателя Ива Миткова Д.а.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, „ЕТ“ДОБКАТА-ДОБРОМИР
ДОБРЕВ“, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Ловеч, ж.к.“Здравец“,
бл.211, вх.В, ет.4, ап.12, представлявано от Добромир Георгиев Добрев ДА ЗАПЛАТИ на
КООПЕРАЦИЯ „ВСЕСТРАННА КООПЕРАЦИЯ „ОСЪМ“, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: с. Йоглав, общ. Ловеч, ул.“Пирин“№1, представлявана от председателя
Ива Миткова Д.а сумата от 646.70 лв / шестстотин четиридесет и шест лева и 70ст/-
разноски по делото.
Решението подлежи обжалвано с въззивна жалба пред Ловешки ОС в двуседмичен
срок, считано от днес.
7
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Ловеч: _______________________
8