Р Е Ш Е Н И Е №105/19.2.2018г.

 

 

                                                    19.02.2018 г.                                               гр.Ямбол

 

                                               В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Ямболски Районен съд ,  гражданско отделение, ХVІ - ти състав

в публично заседание, проведено на осемнадесети януари две хиляди и осемнадесета година

в следния състав:

                                                     ПРЕДСЕДАТЕЛ:Г. СТОЯНОВ ГЕОРГИЕВ

Секретар: Ив. Г.

като разгледа докладваното от съдия Г. Георгиев

гр.д. № 3165 по описа на съда за 2017 година

за да се произнесе взе в предвид следното:

 

Производството се води по предявен от С.Б.Й. ***,чрез пълномощник адв.С. А. Т. -ЯАК,със съдебен адрес ***,кант.№ *** иск против Г.И.И. ***,И.И.И. *** и Д.Г.Р. ***, с които се претендира прогласяване нищожността на договор за аренда от 15.06.2015 г., заверен под рег.№ *** на Нотариус П. К. с рег.№ *** по регистъра на НК и район на действие при ЯРС, вписан с вх.рег.№ ***, т.***, парт.№ *** г. на АВ – СВ – Я. като сключен между първите двама ответници от една страна като арендодатели и третия ответник като арендатор от друга страна поради противоречие със закона и алтернативно поради накърняване на добрите нрави.

 Твърди се, че ищеца по силата на договор за дарение от *** год. и договори за покупко-продажби от *** год. придобил собствеността върху 10/18 идеални части от недвижими имоти-земеделски земи,находящи се в землището на с.Г.И.,общ.Т.обл.Я. подробно описани в исковата молба. След изповядване на придобивните сделки същият станал съсобственик на описаните в исковата молба недвижими имоти с наследниците на К. С. П. б.ж. на с.Г. И. общ.Т. обл.Я. поч. на *** г.,които са му възстановени с влязло в сила решение на ПК при общ.Т.,обл.Я. При справка в СВ се установил,че двамата ответници Г.И.И. и И.И.И.,които били от кръга на законните наследници на починалото лице сключили договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите на 15.06.2015 год. с който отдали описаните земеделски земи в землището на с.Г.И. общ.Т. обл.Я. на ответника Д.Г.Р. за срок от 11 стопански години,считано от 01.10.2015 год. С нотариален акт за дарение от *** год. ответника Г.И.И. дарил своите 1/6 ид.ч. от описаните в исковата молба недвижими имоти на ответника Д.Г.Р.,като с нотариален акт за продажба на недвижим имот от 22.07.2015 год. ответника И.И.И. продал на ответника Д.Г.Р. своите 1/6 ид.ч. от описаните в исковата молба недвижи имоти. Ищеца твърди,че е нищожна клаузата от посочения процесен  договор за аренда на земеделска земя от 15.06.2015 год. уреждаща плащането,което от своя страна влече нищожност на целия договор. Тази част не можела да бъде санирана по смисъла на чл.26,ал.3 ЗДД,защото не са налице основанията за заместване и от нормите на ЗАЗ,които се явявали специални спрямо тези на ЗЗД,а и самото договорно правоотношение не би могло да обвърже страните без тази клауза. В този вид на уговорено плащане,на практика липсвала договорка между страните,като било налице нищожност на договора за аренда на земеделска земя от *** год. на основание чл.26,ал.1,пр.1 ЗДД,така и на основание чл.26,ал.1,пр.3 ЗДД. Процесния договор за аренда на земеделски земи сключен между страните противоречал на законовите разпоредби,уреждащи задължителното съдържание на този вид договори и по специално на ЗАЗ,което правило договора нищожен поради противоречие със закона-чл.26,ал.1,пр.1 ЗЗД. Арендния договор противоречал и на добрите нрави,като бил сключен при неизгоздни условия съобразно средностатическите данни за района и липса на каквато и да било еквивалентност на насрещни престации. Липсата на еквивалетност на насрещните престации при двустранните договори,към които спадал и договора за аренда,можело да се приеме за противоречие с добрите нрави,доколкото те определяли границата на свободата на договаряне между страните по договорните правоотношения,предвидена в разпоредбата на чл.9 ЗДД и съставляваща основен принцип на облигационното право. С оглед на това и съгласно разпоредбата на чл.26,ал.1,предл.3 ЗЗД,сделките сключени при липса на еквивалентност на договорените  между страните насрещни престации били нищожни. Противоречието на сделката със закона,водещо до нейната нищожност,се изразявала в противоречие с повелителните разпоредби на материалния закон.Неяснотата на престацията на арендатора по процесния договор относно плащането,можело да бъде приравнена на практически липсваща договорена такава престация,което от своя страна,влизало в противоречие и с разбирането на законодателя за възмездния характер на аредния договор. От друга страна,нееквивалентността на насрещната престация противоречала и на добрите нрави,които били общоприета цеността категория,от която следвало да се ръководят страните при сключване на договори помежду си.добрите нрави се определяли най често като неписани общовалидни морални норми,които съществували като общи принципи или произтичали от тях и на които законът е придал правно значение,защото правната последици от тяхното нарушаване била приравнена с тази на противоречие на договора със закона. 

Претендира се уважаване на предявените искове, както и присъждане на направените разноски.

В законоустановения срок не е депозиран отговор на исковата молба от ответниците  Г.И.И. и И.И.И..

В законоустановения срок е депозиран отговор на исковата молба от ответницата Д.Г.Р., с който исковете са оспорени като неоснователни и недоказани.

Изложени са доводи, че договора за аренда е породил правните си последици относно всички съсобственици въз основа на чл.3,ал.4 ЗАЗ и че когато е упражнено право от един или само няколко от съсобствениците при отдаването на аренда ползва и останалите,като не ги лишава от правото да търсят от арендатора или от сключилия договора за аренда собственик дял от арендата съответен на квотата от съсобствеността. Със споразумение между Д.Г.Р. и А. Г. К. страните са постигнали съгласие,че за процесните земеделски земи ще се заплаща арендна вноска по договора от последния в размер на 10 % от средния добив за землището,но не по-малко от средното рентно плащане за землището. Споразумението било сключено на 12.07.2015 год. и имало действие занапред за срока за договора. В същия била допусната техническа грешка при изписване на арендното плащане,без да се сочат проценти,но това по никакъв начин не водело до нищожност на договора. От приложените доказателства било видно и установено арендното плащане,което било дължимо на 10 % от средния добив за землището,но не по-малко от средното рентно плащане за землището,съгласно споразумението. Договора за аренда бил сключен на 15.06.2015 год. и надлежно вписан в Агенцията по вписванията на същата дата,като придобиването правото на собственост на ищеца върху имотите станало на 26.10-.2015 год.,т.е повече от четири месеца след сключване на договора.Вписването на аредния договор имало за цел да даде гласност на учреденото право на ползване върху имота и условията на ползване на същия относно процесните недвижими имоти,както и да осигури противопоставимост на правата на страната-ответник срещу всички права ,придобити от трети лица след вписването. След като сключения договор,не нарушавал правната норма на ЗАЗ,същия не противоречал на принципите на справедливостта. Разпоредбата на чл.16,ал.5 ЗАЗ предвиждала,че ако страните не постигнат споразумение,по иск на страната,която е направила предложението,решение взема районния съд. В настоящия случай ищецът е отправил предложение до ответниците за изменение на арендния договор,касателно размера на аредното възнаграждение,като сезирал ЯРС. От представените доказателства по делото,а именно сключване на споразумението,който определя размера на аредното плащане не по-малък от средното арендно плащане за региона определено от ОДЗ гр.Я.,считат,че е налице приемане на отправеното предложение. Сключения договор не противоречал и на добрите нрави.

Претендира се отхвърляне на предявените искове, както и присъждане на направените разноски.

В съдебно заседание ищеца се представлява от пълномощник - адвокат, чрез когото поддържа исковите си претенции и пледира за уважаването им, както и за присъждането на направените по делото разноски.

В съдебно заседание ответниците Г.И.И. и И.И.И. редовно призовани не се явяват и не се представляват.

В съдебно заседание ответницата Д.Г.Р. редовно призована,не се явява лично,като се представлява от пълномощник- адвокат,чрез който пледира за отхвърляне на исковата претенция,както и за присъждане на направените по делото разноски.

Съдът, след като извърши преценка на твърденията на страните и доказателствата по делото, при съблюдаване на закона прие за установено от фактическа  страна следното:

Видно от представения с исковата молба заверен препис от договор за аренда на земеделска земя от *** год.,Г.И.И. и И.И.И. в качеството им на арендодатели и Д.Г.Р. в качеството й на арендатор са сключили договор за аренда на земеделска земя,по силата на който арендодателите предоставили на арендатора за временно и възмездно ползване земеделска земя,наричана по долу за краткост арендувани обекти в землището на с.Г.И. ЕКАТТЕ *** подробно индивидуализирани по-долу,срещу задължението Арендатора да заплаща на арендодателя уговореното в договора арендно плащане,като арендуваните земеделски земи са с обща площ 83.050 дка,като договора се сключвал за 11 стопански години,считано от 01.10.2015 год.,като земеделската земя се предоставяла срещу годишно арендно плащане в размер на 10 на декар за целия период от договора,като дължимата сума по арендното плащане се заплащала в срок най-късно до 30 септември на съответната стопанска година,за която се дължи.

Ищеца по силата на договор за дарение от 26.10.2015 год. и договори за покупко-продажби от 26.10.2015 год.,от 01.03.2016 год. и от 08.03.2016 год. придобил собствеността върху 10/18 идеални части от недвижими имоти-земеделски земи,находящи се в землището на с.Г.И. общ.Т. обл.Я. и които били предмет на договора за аренда на земеделска земя.

От заключението на изслушаната комплексна съдебно-счетоводна и съдебно-икономическа експертиза, което съдът кредитира в частта касаеща данните от ОД „Земеделие“ се установява, че размерът на средното годишно рентно плащане в паричен израз по данни от ОД „Земеделие“ за стопанската 2015-2106 г. е в размер на 22.00 лв. на декар и за стопанската 2016-2017 г. е в размер на 28.00 лв. за декар,като в частта за вербалните данни съдът не кредитира заключението на вещото лице.

От показанията на свидетеля А. Г. К. се установява, че рамера на арендното плащане в землището на с.Г. И. за първата година било в размер на 22 лв.на декар. С.Й. не бил информирал затова,че е закупил част от земеделските земи,предмет на арендния договор,като не е имал никакви претенции за заплащане на рента,нито от Д. нито от самвия него. През тези стопански години никой не е претендирал получаване на ренти и не е заплащана такава,като имали готовност всеки който предяви претенция да се заплати.

         От така установените обстоятелства съдът направи следните правни изводи:

Предявените алтернативно съединени искове са с правни основания съответно по чл.26, ал.1 предл.І –во от ЗЗД и чл.26, ал.1, предл.ІІІ – то от ЗЗД, като съдът ги намира за допустими, тъй като са предявени от и срещу надлежни страни, при отсъствието на отрицателни процесуални предпоставки за надлежното упражняване правото на иск за ищеца.

Във връзка с твърдението на ищеца С.Б.  Й. за противоречие на уговорения размер на арендното плащане с разпоредбата на чл.8,ал.2,т.1 ЗАЗ,настоящия съдебен състав счита,че цитираната разпоредба определя само базата,въз основа на която да се договаря размерът на арендното плащане,като не ограничава прокламираната в чл.9 ЗЗД свобода на договаряне. Извода следва от съдържанието на чл.8,ал.2 ЗАЗ-размерът на арендното плащане се договаря,а не определя въз основа на обстоятелствата по т.1 и 2 от същата алинея. Принципен аргумент в подкрепа на това схващане може да се извлече и от предвидената в чл.16,ал.1 ЗАЗ възможност след сключване на договора за аренда всяка от страните да поиска изменение,ако обстоятелствата ,от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си,се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения.При непостигане на съгласие,в чл.16,ал.5 ЗЗД е предвидена възможност за разрешаване на спора по съдебен ред.Това законодателно разрешение отчита както продължителното изпълнение на договора за аренда,така и невъзможността на страните при сключването на договора да предвидят всички евентуални промени на обстоятелствата,свързани с изпълнението на задължението по него,включително свързани и със съразмерността на дължимите престации.

Не е налице  противоречие на договора за аренда със закона,поради което предявения иск е неоснователен.

Горния извод налага необходимостта от разглеждане на втория обективно съединен иск за обявяване на нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави,основан на твърдения за явна нееквивалентност на престациите. Съдебната практика,съдържаща се в решение № 24/9.02.2016г.,постановено по гр.дело № 2419/2015 г. на ВКС,III г.о.,дава отговор на въпроса в кои случаи нееквивалентността на насрещни вземания може да доведе до нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави. Прието е,че само наличието на нееквивалентност на престациите според представата на съда не е достатъчно,за да се стигне до извода,че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е допустима,тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес.Следващата степен на нееквивалентност на престациите може да представлява сделка,сключена при явно неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда,порокът би бил унищожаемост по чл.33 ЗЗД. При най-високата степен на нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение,че едната от тях е незначителна и практически нулева,поради което е нищожна поради накърняване на добрите нрави.

В настоящия случай уговореното арендно плащане в размер по нисък от пазарната поземлена рента,установена от комплексната съдебно-счетоводна и съдебно икономическа експертиза към момента на сключване на договора за аренда на земеделска земя,не попада в последната хипотеза. Налице е договорена престация,която макар и по-ниска,възмездява в определена степен арендодателя за даденото от него по договора.Освен това следва още да се отчете,че размерът на рентата варира според особеностите на имотите /площ,категория и др./,което предполага широка свобода на договаряне,според конкретните нужди и поставените условия от договарящите. С оглед на това,настоящия съдебен състав приема,че в случая  нееквивалентността на престациите не води до нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави и предявения иск е неоснователен.

Относно разноските:

При този изход на делото ответника Д.Г.Р. има право на съдебно-деловодни разноски в пълен размер.

С оглед представените по делото доказателства за платено адвокатско възнаграждение от 600 лв., в нейна полза следва да се присъдят разноски в размер на  600 лв.

 

По изложените мотиви и на основание чл.235 от ГПК Ямболски Районен съд

 

                                         Р  Е  Ш  И :

 

ОТХВЪРЛЯ предявените от  С.Б.Й.,ЕГН ********** искове против Г.И.И.,ЕГН **********,И.И.И.,ЕГН ********** и Д.Г.Р.,ЕГН ********** с правно основание чл.26,ал.1,пр.1 и пр.3 ЗЗД  за обявяване на нищожност на договор за аренда на земеделска земя от *** г.,с нотариална заверка на подписите с рег. № *** год. на нотариус с район на действие РС-Ямбол, вписан с вх.рег.№ ***, т.***, парт.№ *** г. на АВ – СВ – Я. поради противоречието му със закона и накърняване на добрите нрави,като НЕОСНОВАТЕЛНИ.  

ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.6 от ГПК С.Б.Й.,ЕГН ********** да заплати на Д.Г.Р.,ЕГН ********** сумата от 600 лв. /шестстотин лв./ - съдебно-деловодни разноски пред настоящата инстанция.

 

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Ямболски Окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

    

   

                                                           РАЙОНЕН СЪДИЯ: 

                                                                                                /Г.Георгиев/