№ 56
гр. гр.Несебър, 10.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и трети януари през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ
при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева
като разгледа докладваното от ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ Гражданско дело №
20222150100449 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са осъдителни искове по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 92, ал.1 от
ЗЗД от ищеца „А.М.“ ООД с ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление: гр. В., ул. „Н.В.“ № 5, чрез адв. Д. К., АК Х. против Е.В.Ю.,
роден на *****г. в Р., БУЛСТАТ ****, с адрес: гр. С.В., м. „К.“ , вилно
селище „А.*“, ет. *, студио № *. Ищецът сочи, че ответникът е съсобственик
на недвижим имот - Студио № * и Студио № *1, находящи се в апартаментен
хотел „А.*“ в гр. С.В., м. „К.“. На 09.07.2018г. между съсобственика и „З.Ф.“
ЕООД бил подписан Договор за управление, поддръжка и обслужване на
съоръжения и обекти за общо ползване в комплекс „А.*“. Дружеството
приело срещу заплащане на годишна такса в размер на 751 евро с ДДС да
извършва дейности по управление, поддръжка и обслужване -
организационно, техническо и административно, на съоръженията и обектите
за общо ползване разположени в комплекса. Уговореното възнаграждение
следвало да се заплаща ежегодно за съответната година. Страните договорили
също, че при забавяне заплащането на дължимата такса след първи юни на
съответната година, се дължи неустойка в размер на 0.5% за всеки ден забава,
но не повече от 30% от размера на таксата. На 18.06.2018г. между „З.Ф.“
ЕООД и „А.М.“ ООД бил сключен договор за възлагане на дейностите по
поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование
„А.*“. Наред с това на ищеца било възложено и събирането на дължимите от
собствениците суми по подписаните с тях индивидуални договори. За
сключения договор собствениците на имоти били уведомени по ел. поща.
1
Ищецът претендира да се постанови решение, с което ответникът да
бъде осъден да му заплати следните суми: сумата от 2 253 евро,
представляваща сбор от дължимите такси за поддръжка за 2019г., 2020г. и
2021г. за Студио № * и Студио № *1, ведно със законната лихва от датата на
подаване на исковата молба до изплащане на сумата, както и сумата от
675.90 евро, представляваща договорна неустойка за таксите за поддръжка за
2019г., 2020г. и 2021г.
В срока по чл. 131 ГПК от ответника , чрез назначения му особен
представител, е постъпил отговор на исковата молба, с който исковете се
оспорват като неоснователни. Въвежда се възражението, че ищецът не е
изпълнявал надлежно задълженията си по договора, респективно за ответника
не е възникнало задължение за плащане.
В проведеното по делото съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния
си представител адвокат К., поддържа изложеното в исковата молба.
Претендира присъждане на сторените разноски, като представя списък на
същите по реда на чл. 80 от ГПК.
В съдебното заседание по делото ответникът оспорва исковите
претенции, като сочи, че по делото не са събрани доказателства, че ищцовото
дружество е поддържало комплекса.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до
следните фактически и правни изводи:
По предявения иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД:
По така предявената искова претенция в тежест на ищеца бе да
установи, че между ответника и „З.Ф.“ ЕООД е налице валидно обвързващо
ги облигационно правоотношение по Договор за поддръжка на площите и
съоръженията за общо ползване в комплекс „А.*“, правата по който са били
прехвърлени на ищеца с договора от 18.06.2018г. В тежест на ищеца е да
докаже размера на задължението и неговата изискуемост, както и че е
изпълнявал задълженията си по договора за поддръжка на комплекса. В
тежест на ответника бе да установи, че е изпълнил задълженията си по
договора, или да докаже възраженията си, въз основа на които твърди, че не
дължи изпълнение.
Като безспорно между страните е отделено обстоятелството, че
ответникът по делото е собственик на посочените в исковата молба
недвижими имоти. Това обстоятелство се установява и от събраните по
делото писмени доказателства, а именно Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот от 09.07.2018г.
От представения по делото Договор за управление, поддръжка и
обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване в комплекс „А.*“ от
09.07.2018г. се установява, че ответникът и дружество „З.Ф.“ ЕООД са
сключили договор, съгласно който Дружеството приело и се е задължило
срещу заплащане да поддържа и обслужва организационното, техническото и
административното управление на съоръженията и обектите за общо ползване
2
в комплекса. В чл. 2 от договора е пояснено, че дейностите по поддръжка
включват техническа поддръжка на съоръженията на инженерната
инфраструктура, в това число поддръжка на техническите и комуникационни
трасета, находящи се на територията на жилищния комплекс (електрически,
водопроводни и канализационни инсталации, слаботокови инсталации за
кабелна ТВ и телефони и други) и отстраняване на евентуални повреди по
тях, поддръжка на вътрешно комплексните тротоари и пешеходни алеи и
извършване на евентуални ремонти по тях, обслужване и техническа
поддръжка на главните линии на всички видове инсталации, находящи се в
сградата и централните им уредби, поддържане хигиената и чистотата в
имота, общите пространства за отдих около басейна, стълбищната клетка и
коридорите в сградата, управление, обслужване и техническа и хигиенна
поддръжка на външните водни съоръжения, находящи се в комплекса,
поддържане на зелените площи и дървесната растителност в имота,
организиране и управление на външната и вътрешната охрана на имота и
сградата, осъществяване на реда по отношение ползването на съоръженията и
обектите за общо ползване в комплекса, организиране и управление на
плащанията, свързани с ползването на съоръженията и обектите за общо
ползване в имота, поддръжка и хигиенизиране на външните водни
съоръжения, поддръжка и осветление, вода за поливане на зелените площи и
общите части на сградата (осветление за стълбища и коридори). В чл. 11.7 от
договора е предвидено задължение на възложителя да заплаща
пропорционално на притежаваните от него идеални части от общите части на
сградата непредвидените разходи, свързани с ремонти, аварии, повреди общи
инсталации, оборудване, уредби или други дейности по общите части на
сградата. В чл. 4 от договора е уговорено, че за извършване на дейностите по
управление, поддръжка, организационно, техническо и административно
обслужване възложителят се задължава да заплаща годишна такса в размер
на 9,60 евро с вкл. ДДС за кв.м. обща площ или 751 евро. За първата година
от въвеждане във владение на възложителя в закупения за него недвижим
имот дължимата такса се изчислявала пропорционално от датата на
придобиване на имота до края на годината. В чл. 14 от договора било
уговорено заплащане на неустойка в размер на 0,5 % за всеки ден забава, но
не повече от 30 % от размера на дължимата такса, в случай на заплащане на
таксата след 01.06. на текущата година. В чл. 16 от договора страните
уговорили възможността на изпълнителя да осъществява управлението,
поддръжката и обслужването чрез трети лица.
От представените по делото доказателства и по-конкретно Договор за
възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на
жилищен комплекс с търговско наименование „А.*“ (на л. 12 – л. 14 от
делото), ведно с приложение към него, се установява, че „З.Ф.“ ЕООД и
ищецът „А.М.“ ООД са постигнали съгласие, че „А.М.“ ООД ще извършва
възмездно всички необходими дейности за поддръжка и управление на
жилищен комплекс с търговско наименование „Астория – 2“. По силата на чл.
3
3 от договора на ищеца е дадена възможност да събира от собствениците
всички дължими суми по договорите за поддръжка на комплекса (в това
число и от ответника видно от приложението към договора – лист 15). В чл. 3
от договора е предвидено именно ищецът да събира сумите по договорите със
собствениците и така събраните суми да се считат за негово възнаграждение.
Наред с договора от „З.Ф.“ ЕООД на ищеца е дадено пълномощно (на л. 19 от
делото), съгласно което „А.М.“ ООД е оправомощено да събира в брой или
по банкова сметка от всички собственици дължимите за 2018г., 2019г., 2020г.
и 2021г. суми за поддръжка и управление. Ищецът е упълномощен и да
изпрати уведомление до всички собственици. В тази връзка от „З.Ф.“ ЕООД е
изготвено уведомление на руски език (на л. 16 – л. 17 от делото) до всички
собственици, връчено на ответника с връчване на исковата молба и
приложенията към нея.
Съобразно разпределената по делото доказателствена тежест, ищецът
следваше да установи, че между ответника и „З.Ф.“ ЕООД е налице валидно
обвързващо ги облигационно правоотношение по Договор за поддръжка на
площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „А.*“, правата по
който са били прехвърлени на ищеца с договора от 18.06.2018г. В тази връзка
съдът намира, че не съществува пречка при спазване на принципите за
свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за
поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от
правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС – напр.
Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг.
отделение на ВКС, в което е прието, че няма забрана за етажните
собственици да сключват договори относно финансиране управлението на
общи части, когато жилищният комплекс не е от затворен тип, а е налице
обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създават други,
непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права за трети лица, извън
посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това процесният договор не се
изчерпва само с уговорки относно управлението на общите части. Същият
има комплексен характер, като в него са включени елементи на договор за
поръчка (управление, обслужване, организиране на плащанията) и на договор
за изработка (техническа поддръжка на съоръжения за общо ползване,
поддръжка на общите инсталации, дворното пространство, зелените площи,
детска площадка, водни съоръжения и др.). Посочените задължения на
изпълнителя по договора са насочени както към общите части, така и към
други съоръжения в имота – басейн, зелени площи, детска площадки,
съоръжения, атракциони. Както е прието и в цитираното определение на ВКС
посредством всеки от тези договори не се реализира забранен от закона
резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както
възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените
разходи за изпълнение на възложената поръчка.
След като става въпрос за цялостен общ комплекс, не съществува
пречка отношенията, свързани с поддържането и управлението му, да бъдат
уредени с посочения договор. С оглед горното съдът намира, че цитираният
договор представлява годна облигационна връзка между ответника и „З.Ф.“
4
ООД. От доказателствата по делото се установи и, че в полза на ищеца е
учредена надлежна представителна власт, съгласно която годен да получи
сумите за 2019г., 2020г. и 2021г. субект е именно „А.М.“ ООД, като
пълномощник на „З.Ф.“ ЕООД. С посоченото пълномощно ищецът е получил
материална легитимация да събира сумите за упълномощителя си, като
последващото отчитане на тези суми зависи от вътрешните отношения между
двете дружества.
От изложеното дотук следва изводът, че между ответника и „З.Ф.“
ЕООД е налице валидно обвързващо ги облигационно правоотношение по
Договор за поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в
комплекс „А.*“, правата по който са били прехвърлени на ищеца с договора
от 18.06.2018г.
Във връзка с наведените от особения представител на ответника
възражения за неизпълнение на договора за поддръжка, по делото е изслушан
един свидетел, разпитан в полза на ищцовата страна.
В показанията си свидетелят Антон Пламенов Николов сочи, че
комплекс „А.*“ се намира във вилна зона „Зора“, като поддръжката на същата
се извършва чрез фирма за поддръжка „А.М.“ ООД. Твърди, че е запознат,
защото също се занимава с поддръжка и управление на сгради и се занимава с
отдаване на апартаменти под наем и е отдавал апартаменти под наем в сграда
„Астория 1“. Сочи, че тъй като сградите нямат Акт 16, фирмата за поддръжка
заплаща всички консумативи, след което разпределя разходите. Освен това
фирмата се грижи за охраната, за поддръжката на общите части, за
зеленината, басейните. Сключват договори с външни фирми за поддръжка на
асансьорите, наемат персонал, за да може да поддържа комплекса.
Единствено през 2020г. заради Ковид кризата басейнът на А.* не бил
напълнен, но на собствениците бил предоставен достъп до басейна на
Астория 5 или 6. Свидетелят сочи, че тъй като комплекс А.* се е строил след
Астория 1, в него през годините е имало нужда от добавяне на нови неща –
през 2020г. бил направен електронен достъп с чипове, направен бил нов вход
откъм басейна, с цел по-лесен достъп за майки с колички и инвалиди.
Свидетелят сочи, че е запознат със всичко това, защото той лично е отдавал
апартаменти под наем в комплекса, а управителят Наско често се е
консултирал с него, кое как да направи или кого да наеме. Николов излага, че
ходи в комплекса по няколко пъти годишно, като винаги зеленината е добре
поддържана, осветлението е работело, нямало е несветещи осветителни тела,
били са поставени и камери за видеонаблюдение.
Предвид горното съдът намира, че е налице и изпълнение на поетите по
договора за поддръжка и управление задължения, респективно възражението
на ответната страна в тази насока е неоснователно. Поради това за ответника
е възникнало задължението да заплати в полза на ищеца задълженията си по
договора за посочените в исковата молба години.
Съдът намира, че е настъпил и падежът на задълженията, доколкото в
чл. 5 от договора е предвидено, че дължимата и договорена между страните
се заплаща ежегодно. В текста на посочения член от договора не е предвиден
5
конкретен падеж – ден и месец, но доколкото задължението е предвидено
като ежегодно, то следва да се приеме, че сумите по договора се дължат до
последния ден от календарната година – 31.12. Дори съдът да не бе достигнал
до този извод, то с връчване на исковата молба на особения представител на
ответника, същият следва да се счита надлежно поканен да заплати
претендираните суми. Именно в тази насока е непротиворечивата практика на
ВКС по този въпрос.
Воден от горното съдът намира, че предявеният иск по реда на чл. 79 от
ЗЗД е основателен, поради което и следва да бъде уважен в цялост.
По иска по чл. 92 от ЗЗД:
Както беше посочено по-горе, по делото се установи, че страните по
договора са приели съгласно чл. 14 от същия, че ако дължимата такса е
заплатена до 01.06. за текущата година, неустойка не се дължи. Приели са
също така, че ако сумата не бъде заплатена до тази дата, се дължи неустойка в
размер на 0.5% за всеки просрочен ден, но не повече от 30%. Съдът намира,
че така договорената клауза е валидна, доколкото неустойката не е
прекомерна с оглед установеният горен праг- не повече от 30 % от размера на
дължимата такса. Неустойката върху дължимите суми е в размер близък до
законната лихва, която би следвало да се начисли за периода за забава,
поради което няма как да бъде приета за прекомерна. Същата не надвишава
съществено размера на законната лихва, като тук следва да се обърне
внимание на обстоятелството, че размерът на неустойката зависи от
свободата на договаряне между страните и не следва винаги да съвпада с
размера на законната лихва.
По делото се установи, че за ответника са възникнали задължения за
заплащане на дължимите от него суми за поддръжка и управление на
комплекса, но не се установи извършено плащане. Предвид това искът за
неустойка, като обусловен от неизпълнението на ответника, е основателен за
всеки от посочените в исковата молба размери.
По разноските:
При този изход от спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, в полза на
ищеца следва да се присъдят сторените по делото разноски. По делото е
представен списък по чл. 80 от ГПК, от който е видно, че претендираните от
страната разноски са в размер на 1 745,56 лв., от които 229,14 лв. за заплатена
държавна такса, 616,42 лв. за възнаграждение на особен представител, както и
900 лв. за адвокатско възнаграждение. Представени са и доказателства за
действителното извършване на разходите, поради което същите следва да
бъдат присъдени в полза на ищеца. Съдът намира за неоснователно
възражението по реда на чл. 78, ал. 5 от ГПК, въведено от особения
представител на ответника, тъй като по делото са предявени два иска, а
правната и фактическа сложност на спора, както и спецификата на
приложимата нормативна уредба и съдебна практика, не предполагат
6
определяне на адвокатско възнаграждение към минимално определеното в
Наредба 1 за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Е.В.Ю., роден на *****г. в Р., БУЛСТАТ ****, с адрес: гр.
С.В., м. „К.“ , вилно селище „А.*“, ет. *, студио № *, да заплати на „А.М.“
ООД с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: гр. В., ул. „Н.В.“ №
5, сумата от 2 253 евро /две хиляди двеста петдесет и три евро/ ,
представляваща сбор от дължимите такси за поддръжка за 2019г., 2020г. и
2021г. за Студио № * и Студио № *1 (по 751 евро с ДДС за всяка година),
дължима по Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения
и обекти за общо ползване в комплекс „А.*“ от 09.07.2018г., ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба, до окончателното
изплащане на сумата, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА Е.В.Ю., роден на *****г. в Р., БУЛСТАТ ****, с адрес: гр.
С.В., м. „К.“ , вилно селище „А.*“, ет. *, студио № *, да заплати на „А.М.“
ООД с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: гр. В., ул. „Н.В.“ №
5, сумата от 675.90 евро /шестстотин седемдесет и пет евро и деветдесет
евроцента/, представляваща договорна неустойка за таксите за поддръжка за
2019г., 2020г. и 2021г. за Студио № * и Студио № *1 (по 225,30 евро с ДДС за
всяка година), дължима по Договор за управление, поддръжка и обслужване
на съоръжения и обекти за общо ползване в комплекс „А.*“ от 09.07.2018г.,
на основание чл. 92 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Е.В.Ю., роден на *****г. в Р., БУЛСТАТ ****, с адрес: гр.
С.В., м. „К.“ , вилно селище „А.*“, ет. *, студио № *, да заплати на „А.М.“
ООД с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: гр. В., ул. „Н.В.“ №
5, сумата от 1745,56 лв. /хиляда седемстотин четиридесет и пет лева и
петдесет и шест стотинки/, представляваща сторените по делото разноски, на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
7