Р Е Ш
Е Н И Е № 260822
гр.Пловдив, 18. 06. 2021 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Пловдивският окръжен съд, въззивно отделение – V с., в публичното заседание на деветнадесети април през две хиляди двадесет и първа година, в състав :
Председател
: Светлана Изева
Членове : Радостина Стефанова
Светлана
Станева
Секретар Петя Цонкова
като разгледа Докладваното от съдия Радостина Стефанова
възз.гр.д. № 3174 /2020 г.
И за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК
във вр. с чл.236 ал.2 и чл.86 от ЗЗД.
Постъпила е въззивна жалба от „Мега -2020“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление в Пловдив, ул. „****, чрез адв. Р.И., против
Решение № 260265/03.09.2020г. по
гр.д.№ 15802/2018г. г. по описа на Районен съд – Пловдив, XII гр.с., с което е признато за установено, че дължи на „Софийски имоти“ ЕАД, ЕИК *********, следните
суми, за които е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по ч. гр.
дело №10650/2018 год. по описа на Районен съд – Пловдив, ХVІІ гр. състав: 21 298, 30 лв. – главница, 20 426,40
лв. - обезщетение за ползване на имот „****“ пл. № 21 кад. лист 431 в
местност „****“ в С. за период от декември 2017 г. до май 2018г. и 871,90 лв. - такса „битови отпадъци“ за
имота за тримесечие ІV на 2017 и първо тримесечие на 2018г, ведно със законната лихва върху тази сума от
датата на подаване на заявлението – 28.06.2018г до окончателното изплащане на вземането, както и сумата от 24,41 лв. - обезщетение
за забава в плащането на таксата „БО“ от 03.01.2018г до 27.06.2018г. и 508,27
лв. - лихви върху обезщетението за период от 06.01.2018г. до 27.06.2018г.,
като е отхвърлено възражението на „Мега 2020“ ООД, за прихващане на тези
суми със насрещно негово вземане за сума от 4 400 лв. – дадена на ищеца по
споразумение от дата 21.01.2015г.- гаранция; както и е осъдено дружеството да
заплати на „Софийски имоти“ ЕАД, ЕИК *********, и сумата от 1537,
06 лв. - разноски за двете производства. Моли да бъде отменено и вместо него да се постанови друго, с което да се отхвърлят
исковете изцяло, ведно със законните последици.
Въззиваемата страна „Софийски имоти“ ЕАД, ЕИК – *********, чрез изпълнителен директор Д.Ш., депозира писмен отговор,
че жалбата е изцяло неоснователна.
Окръжен съд – Пловдив, констатира, че въззивната жалба е допустима – подадена
е от надлежна страна по делото в законния срок по
чл. 259, ал. 1 от ГПК срещу подлежащо на обжалване съдебно решение и прие за установено следното:
Пред Районен съд – Пловдив от „Софийски имоти“ ЕАД против „Мега 2020“ ООД е заведена
искова молба по чл.422 от ГПК, с която посочва, че между трето за спора лице
„Евро – 2007“ ЕООД и и ищецът бил сключен Договор от 15.06.2007г. за наем на
недвижим имот - терен с площ 3 547 кв.м., част от недвижим имот с идентификатор
68134.109.*, представляващ „***“, целият
заснет с пл. № 21, кадастрален лист № 431 по плана на С.,***, ****, със срок на
действие до 15.06.2013г. Договорът прекратил действие с изтичането на срока си,
но наемателят не освободил имота. На дата 22.10.2014г. ищецът установил, че
същият имот се ползва от друго дружество
„Мега- 2000“ ООД, за което обстоятелство бил съставен констативен
протокол. Затова между „Мега -2000“ ООД
и ищеца бил сключен двустранен Договор за наем рег. № Д – 03-076 /01.12.2014г,
в който освен недвижимия имот, била включена и находящата се върху същия
едноетажна масивна сграда от 42 кв. м. и
едноетажна дървена постройка от 20 кв. м.. Наемателят на вещите „Мега
2000“ ООД се задължил да плаща постоянна месечна сума от 4 404.40 лева /без ДДС/,
най – късно до пето число на текущия месец, както и да заплаща дължимата за
имота такса „битови отпадъци“. Поради преструктуриране на дейността на
ответника, на дата 11.01.2017г между страните по делото и „Мега 2000“ ООД било
сключено тристранно споразумение рег. № Д – 03-001 /11.01.2017г., с което
ответното дружество заместило „Мега 2000“ ООД в правата и задълженията на
последното по договора, включително се задължило да плати и сума от 18 864.58
лев , неплатени от „Мега -2000“ ООД наемни цени за имота. Това споразумение
било развалено поради неизпълнение, с писмо от дата 02.11.2017г. Въпреки това, наемателят „Мега- 2020“ ООД, ЕИК ********* продължил да
държи имота поне до месец май 2018г., въпреки противопоставянето на ищеца, без да заплаща обезщетение за ползването,
макар да било поканено. Затова ищецът се снабдил със заповед за плащане на
вземанията си за обезщетението за ползване и неплатените по договора „такси смет“,
срещу която ответното дружество възразило в срок. Направено е искане към съда
да постанови решение, с което да се
осъди ответното дружество да заплати обезщетение за времето през което е
ползвал имота след прекратяването на договора, както следва: 2808,80 лв. - остатък
за плащане за месец януари 2018г., както и по 4404,40 лв. за месеците от
февруари, март, април и май 2018г, както и сумата 508,27 лв. - обезщетение за
забава в плащането на главницата, начислена като сума на дължимото от датата на
падежа на всяка вноска до 27.06.2018г., и законната лихва върху сбора на главниците общо 20 426,40
лв. от датата на подаването на заявлението в съда – 27.06.2018г., до окончателното изплащане на вземането, сумата
871,90 лева остатък от такса „битови отпадъци“ – неплатен остатък от вноската
за четвъртото тримесечие на 2017г и сумата 316,27 лв. и за първото тримесечие на 2018г. сумата 555,36
лв., сумата 24,41 лв. лихва за забава в
плащането на таксата, за периода от датата на падежа до датата на подаването на
заявлението в съда - 27.06.2018г. Претендира и разноските по двете дела.
Ответникът „Мега - 2020“
ООД е депозирал в срок Писмен отговор по чл.131 от ГПК, с който оспорва изцяло
всички искове. Признава се съществуването на договора, но се
отрича прекратяването му. Твърди плащане на част от сумите, а ползването на
имота продължило със съгласието на ищеца. Направено е и спорно възражение за
прихващане с предоставен от ответника депозит-гаранция по смисъла на
споразумението в размер на 4 400лв., което вземане обаче ищцовото дружество е отрекло
с мотив за ненастъпила изискуемост на гаранцията – тя била възстановима след подписване на двустранен
приемо-предавателен протокол за освобождаването на имота, но такъв не бил
подписан.
В хода на производството са приети СГЕ,
изготвено от в.л. М. С. и Основно и Допълнително заключение на ССЕ, изготвени
от в.л. В. Ш..
По приетата СГЕ вещото лице С. констатира, че подписите под писма изх. № СИ -03-498/ 28.09.2017г и в споразумение № рег. № D – 03-076 от дата 21.01.2015г. са изпълнени от А. Т.. Подписът под писмо № СИ -03-156/ 21.03.2017г не е изпълнен от А. Т..
Вещото лице В. Ш. по проведената счетоводна експертиза
дава заключение, че наемната вноска за
месец декември 2017 г. е платена изцяло, а от вноската за месец януари
2018г. остават за плащане 2 808,80 лв. Общият размер на непогасените
вноски за месеците от януари до май 2018г включително е 20 426,40 лв.
Мораторната лихва върху неплатените вноски за периода от 06.01.2018г до
27.06.2018г. възлиза на 507,27 лв.
В съдебно заседание на 20.02.2019г. са разпитани
и допуснатите до разпит свидетели Е. Д. /*** през 2020г. в „Мега - 2020“ООД,
работила в ресторанта „Веселото село“/ и И. Т. /работи като експерт в сектор „Стопанисване и вземане“ в „Софийски
имоти“ ЕАД /.
От ответното дружество са приложени по делото платежни нареждания /на л. от 105 до 112/.
Районният съд, за да уважи предявените искове излага основни
съображения, че по делото има няколко безспорни факта, които включват
съществуването на договор между страните, доколкото са представени копия и от трите твърдени от
ищеца споразумения. Последното от тях, това от дата 11.01.2017г., е с характер
на заместване в дълг по смисъла на чл. 102 от ЗЗД, противопоставимо е на ответното дружество,
има договорен характер и съответно действието му може да бъде прекратено както
по договорка между страните, така и на предвидените в закона основания, напр.
разваляне поради неизпълнение по смисъла на чл. 87 от ЗЗД. Районният съд е посочил, че по делото е
налице спор - дали договорът /споразумението от 11.01.2017г./ е с изтекъл срок,
прекратено поради настъпването на друго
договорено условие действие или е развален по реда на чл. 87 от ЗЗД поради
неизпълнение. В тази насока Районният съд изтъква, че на л. 36 от делото е представено
копие от писмо, изходящ от ищеца частен документ с № СИ – 03-498/ 28.09.2017г.,
от което личи, че на тази дата, ищцовото дружество е отправило изявление за
прекратяване на договора с „едномесечно предизвестие“, каквато възможност има договорена в споразумението от дата
01.12.2014г. Налага правен извод, че без
значение е дали тази покана е подписана от управителя на дружеството или друго
лице от състава на същото, доколкото с позоваването на същата пред съд, това
дружество потвърждава волеизявлението си в тази насока, дори същата да е била
обективирана от ненадлежен представител.
Според заключението на вещото лице по проведената графологична
експертиза, подписът под писмото е положено от изпълнителния директор на ищеца.
Районният съд приема, че действието на договора е било прекратено
преди началната дата на процесния
период.
Друг от фактите, които ответното дружество не
е оспорило, е този на упражняваното от него държане на имота за периода от януари до май 2018г. В тази насока
Районният съд е кредитира показанията на
свид. Т., че към 2017г. ответникът е държал вещта. Писмото с № СИ – 03-498 от
дата 28.09.2018г. има и съдържание с характер на покана за връщане на вещта;
и затова и следва да се направи извод, че е налице противопоставяне на
ползването, нещо, което наемодателят – собственик на вещта е овластен да
направи по всяко време след края на действието на договора. В тази връзка, Районният съд е направил
правен извод, че се е установило да е сключен между страните договор за наем, прекратяването
му и това, че имотът, предмет на договора е задържан и се ползва от ответника в
процесния период, въпреки противопоставянето на наемодателя.
Констатира се също от първата инстанция, че
между страните има и договорка /чл. 4 от споразумението от 2014г./, според която
ответното дружество се задължава да заплаща всички текущи разходи за наетия
имот, между които и таксата „битови отпадъци“ /ТБО/. Това договорно задължение
не се обуславя по никакъв начин от
плащането на таксата в полза на общината от ищеца като задължено лице –
собственик на имота. Не се е установило по делото, че тези такси са платени,
съответно затова Районният съд налага извод, че исковете за реалното изпълнение
на това задължение и обезщетението за забавата в изпълнението са основателни в
пълните си размери. По отношение на правопогасяващите възражения, Районният съд
аргументира, че плащания на част от процесните суми не могат да бъдат признати,
предвид допълнителното заключение на вещото лице и това, че повечето от
представените от ответника платежни нареждания на листове от 105 до 112 от
делото не носят дати
след януари 2018г. В платежните нареждания като основание за плащането е
посочено „обезщетение“, каквото задължение за стар период вече е съществувало
между същите страни към датите на плащанията; към датата на сключване на
споразумението, 11.01.2017г. страните по него са съгласили, че неплатените
задължения на ответника по него са 18 806
лв. При липса на конкретно посочване от страна на ответника на отделните
плащания, кредиторът е в правото си съобразно чл. 76 ал.1 изр. трето от ЗЗД да
погаси най- старото плащане, което е и направено.
Досежно възражението
за прихващане, Районният съд мотивира, че фактът на предоставената на ищеца гаранция в
размер от 4 400 лв. е безспорен по делото, споразумението от дата 21.01.2015г.
също го потвърждава; в чл. 7 от споразумението от 11.01.2017г страните са се
съгласили тази гаранция да служи и за обезпечение на точното изпълнение на
задълженията от ответника. Районният съд посочва, че това това вземане има обезпечителен
характер, но не се намира в патримониума на ответника, а на трето за спора лице – „Мега 2000“ ООД, което
е дало свое имущество (на практика в залог/ за обезпечение на вземането на
ищеца срещу ответника. Няма данни за цесия на вземането между третото лице и
ответното дружество, която е единствения способ за прехвърляне на вземания;
съответно, само от съществуването му
ответникът не може да черпи нито
права, нито да му се вменяват задължения. Затова и се налага извод за
неоснователност на възражението за прихващане, по което съдът дължи произнасяне
с диспозитив на осн. чл.294 ал.4 от ГПК.
С
подадената въззивна жалба от „Мега -2020“
ООД се възразява срещу
направените правни изводи с атакуваното решение и затова счита същото за неправилно.
Окръжен съд – Пловдив, V гр.с., въззивна инстанция, на осн. чл.269 от ГПК, се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По
останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата. За нарушаване на
императивни правни норми съдът е длъжен да следи служебно и без да има изрично
оплакване в тази насока съгласно задължителните указания, дадени с ТР №
1/2013г. на ОСГТК на ВКС.
Първоинстанционното решение е
валидно и допустимо.
Първото основно възражение на
дружеството жалбоподател се отнася до това, че Районният съд е направил
противоречиви изводи по приложението на чл.236 ал.2 от ЗЗД. По- конкретно не е
отчел, че възникналото наемно правоотношение между „Софийски имоти“ ЕАД, гр.С.,
ис ЕИК – *********, и „Мега - 2020“, ЕИК – *********, се явява срочно съгл.
чл.3 от Споразумение с рег.№ Д-03-076/01.12.2014г., като то е валидно до
започване на мероприятията по реализация
на предвижданията по влязъл в сила ПУП –план за парк и градина на м.парк “****“
или до провеждане на конкурс за избор на наемател на имота. При наличието на
срочен договор за наем, автоматичното му прекратяване става единствено по
взаимно съгласие на страните, а едностранно прекратяване на този договор, в
случая е невъзможно, тъй като по този начин се обезмисля същността му. Жалбоподателят
поддържа, че наемното правоотношение е валидно и продължава да съществува. В
случая е налице смесване между институтите на „прекратяване“ и „разваляне“ на
двустранен договор. Районният съд не е отчел и събраните доказателства относно
оспорения подпис в представеното от ищеца едностранно предизвестие с изх.№ СИ-03-156/21.03.2017г., по-конкретно
това че приетата СГЕ е установила, че част подписът не е бил изпълнен от изп.
директор на това дружество. Поддържа също, че ищецът погрешно се е позовал на
чл.12 от Споразумението с рег.№ Д-03-076/01.12.2014г., като е считал, че може
едностранно да прекрати договора. Жалбоподателят намира в тази връзка, че това позоваване
противоречи на действителната воля на страните, а така също и на закона. Срочният наемен договор не може да бъде
прекратен с предизвестие. Той обвързва страните за посочения период от време и
би могъл да бъде прекратен преди изтичане на срока по взаимно съгласие между страните
или чрез развалянето му от изправната страна. За валидно разваляне на
двустранния договор е необходимо да е налице виновно неизпълнение на договорно
задължение от една от страните и страната, която упражнява правото на разваляне
да е изправна.
На следващо място, жалбоподателят
възразява, че Районният съд неправилно
не е приел за доказано обстоятелството, че в периода от началото на 2017г. до
края на 2017г. ищецът –наемодател не е осигурявал безпрепятствено ползване на
наетия имот, както и че достъпът до имота и сградите в него многократно е бил
ограничаван. По този начин ищецът не е изпълнявал задълженията си да осигури
свободно и спокойно ползване на имота.
Жалбоподателят посочва също, че в
случай, че се приеме да е налице прекратено наемно правоотношение, то в такъв
случай е оспорено твърдението на ищеца, че той се е противопоставил на
ползването на имота. Районният съд не е взел предвид и направеното оспорване
относно представените констативни протоколи, съставени от служители на ищеца,
без да е присъствал представляващ на дружеството- жалбоподател, нито е бил
известявано за такива проверки.
С въззивната жалба се възразява и
досежно неправилното прието разрешение от Районния съд за размера и начина на
формиране на търсените главници от ищеца. По-конкретно не е взето предвид, че
„Мега- 2020“ООД е погасявало задълженията си за заплащане на наемно
възнаграждение/обезщетение, а ищецът неправилно е отразявал това, като е
нарушавал и разпоредбата на чл.76 от ЗЗД. В тази насока е била изслушана ССЕ,
която обаче не е дала точен отговор на поставените въпроси.
Жалбоподателят е въвел възражение и
срещу част на решението, с която са присъдени суми ТБО в посочения размер, а и
на посоченото основание. Счита, че ищецът няма право да ги търси от „Мега-
2020“ООД, тъй като това са публични общински задължения и следва да се заплащат
от титуляра на правото на собственост.
Следващото
оплакване на жалбоподателя се отнася до това, че Районният съд неправилно е
отхвърлил направеното възражение за прихващане за сумата 4 400 лв.,
упоменато в тристранните споразумения, подписани от три дружества – „Софийски
имоти“ ЕИК *********, „Мега - 2020“ ООД,
ЕИК ********* и „Мега - 2000“ ООД, ЕИК *********.
Въззивната
инстанция намира, че възраженията са неоснователни. Няма спор относно
фактологията, че първоначално между „Софийски имоти“ ЕАД и „Евро – 2007“ ЕООД е сключен Договор за наем
на 15.06.2007г., а впоследствие са добавени и Анекси към него от 17.06.2008г. и
от 27.05.2015г. С Писмо с изх.№ СИ-03-306/20.05.2013г. „Софийски имоти“
ЕАД е уведомило „Евро – 2007“ ЕООД, че
договорът се прекратява поради изтичане на срока и е наемателят е поканен да го
освободи. На 22.10.2014г. „Софийски имоти“ ЕАД
констатира, че процесният имот не се ползва вече „Евро – 2007“ ЕООД, а от
„Мега – 2000“ ООД, ЕИК – *********. След проведения разговор се достигнало до
подписване на Споразумение от 01.12.2014г. между тях, имащо характер на договор
за наем срещу месечна парична сума от 4 404,40 лв. /с начислен 0,1 %
инфлационен индекс/ по отношение на описания недвижим имот, включително и находящата се върху същия едноетажна масивна сграда от 42
кв. м. и едноетажна дървена постройка от
20 кв. м. Същият договор за наем действително е сключен
за срок до започване на мероприятията
по реализация на предвижданията по влязъл в сила ПУП –план за парк и градина на
м.парк “****“ или до провеждане на конкурс за избор на наемател на имота
/чл.3/. Следва да се отбележи, че с Молба от 14.12.2016г., М. А, в качеството
му на управител на „Мега -2000“ ООД, ЕИК – *********, и на „Мега -2020“ ООД, ЕИК
– *********, уведомява „Софийски имоти“ ЕАД, че в резултат от преструктуриране
на бизнеса, стопанисването на наетия имот вече че осъществява от фирма „Мега –
2000“ ООД, а от „Мега – 2020“ ООД. С оглед на горното е изразил съгласие да
встъпи в правата и задълженията на „Мега – 2000“ ООД. Сключено е в тази връзка
Споразумение от 11.01.2017г. между „Софийски имоти“ ЕИК *********, „Мега - 2020“ ООД, ЕИК ********* и „Мега -
2000“ ООД, ЕИК *********, което влиза в сила, считано от 03.01.2017г. /чл.9/. Поради неизпълнение на
задълженията за заплащане в срок на дължими суми на осн. чл.12 от Споразумение
от 01.12.2014г. е отправено предизвестие от „Софийски имоти“ ЕАД до „Мега - 2020“
ООД, ЕИК ********* за прекратяване на Споразумение от 11.01.2017г., съответно и
на действието на Споразумение от 11.12.2014г. Въззивната инстанция намира, че
това прекратяване на договора е допустимо, доколкото страните сами са уговорили със Споразумение от 11.12.2014г. клауза за прекратяване /чл.8/, при която „Мега -
2000“ ООД /респ. по- късно встъпилото дружество „Мега – 2020“/ се задължава при
прекратяване на договора да върне имота, в 14- дневен срок, с двустранно
подписна протокол. След като това е така, дружеството не може да се позовава на
нарушение от страна „Софийски имоти“ ЕАД, затова, че вместо процедура по разваляне на договор е предприело
прекратяване на договора с едномесечно предизвестие,
което е достигнало до наемателя.
Страните по споразуменията са обвързани от клаузите, които са подписали и решили да изпълняват. На
16.11.2017г. двама служители на „Софийски имоти“ ЕАД са извършили проверка и са
констатирали на място, че имотът не е освободен. Един от тези служители е бил И.
Т., който се е явил като свидетел в съдебно заседание на 20.02.2019г. и е
потвърдил, че при проверката се е установило, че наемателят ползва имота, все още е в обекта
и не го е освободил. Съставили констативен протокол, но от страна на „Мега –
2020“ не го подписали. Районният съд правилно е кредитирал показанието,
доколкото същото кореспондира и със становището на „Мега – 2020“, че са
продължили да ползват имота до м.май, 2018г.
След като „Мега – 2020“ нито са върнали имота, нито са заплатили
дължимите суми по споразуменията /наемни вноски и суми за ТБО/, се налага
извод, че е налице противопоставяне без правно основание от тяхна страна на
поканата на наемодателя да освободят имота. Въззивната инстанция намира, че са
правилни изводите на Районния съд, затова, че „Мега – 2020“ следва да заплатят на „Софийски
имоти“ ЕАД и дължимата сума за ТБО за процесния период. Това е така, защото
такава клауза е била уговорена изрично в чл.4 ал.3 от Споразумението от
01.12.2014г., респ. потвърдено и със Споразумение от 11.01.2017г. /чл.8/. На
следващо място, основателно е оставено без уважение възражението на „Мега –
2020“ ООД за прихващане със сумата 4 400 лв. От договореното със
Споразумение от 11.01.2017г. между
„Софийски имоти“ ЕАД, „Мега - 2000“ ООД и „Мега -2020“ ООД става ясно,
че страните се съгласяват /чл.7/, че сумата в размер на 4 400 лв., внесена
от „Мега – 2000“ ООД да служи като гаранция за точно изпълнение на задълженията
на „Мега – 2020“ ООД. Ето защо, липсва каквото и да било основание по делото за
изплащане от „Софийски имоти“ ЕАД на тази сума на „Мега – 2020“ООД. По
отношение на размерите на дължимите суми, същите са правилно определени като
сборна сума по претендирания период въз основа на констатацията по изготвеното
Основно заключение на ССЕ от в.л. В. Ш., прието в съд. заседание на
28.10.2019г.
Обжалваното
решение се явява законосъобразно и следва да бъде потвърдено изцяло,
включително и относно присъдените разноски в общ размер 1 537,06 лв.,
включваща и сумата 150 лв. за юрисконсултско възнаграждение.
Разноски.
Съобразно правния резултат във въззивна инстанция дружеството - жалбоподател ще
бъде осъдено да заплати на въззиваемата страна „Софийски имоти“ ЕАД сумата 300 лв. за
направени разноски за юрисконсултско възнаграждение.
По мотивите, Пловдивският окръжен съд – V възз. гр.с.
Р Е Ш И:
Потвърждава Решение № 260265/03.09.2020г. по гр.д.№ 15802/2018г. г. по описа на Районен
съд – Пловдив, XII гр.с.
Осъжда „Мега - 2020“ ООД, ЕИК *********, с управител М. К.
А., и със седалище и адрес на управление в Пловдив, ул. „*****, да заплати на „Софийски имоти“ ЕАД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление в С.,***, сумата
300
лв. за
направени разноски по възз.гр.д.№ 3174/2020г. по описа на Окръжен съд –Пловдив,
V гр.с.
Решението може да се обжалва с
касационна жалба пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването.
Председател :
Членове :