Р
Е Ш Е
Н И Е
№ ………………
гр. София, 28.06.2022 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Софийският
градски съд, Първо гражданско отделение, І-15 състав в публичното заседание на седемнадесети юни през две
хиляди двадесет и втора година в състав:
Председател : ГАЛЯ ВЪЛКОВА
при секретаря
Снежана Тодорова
като разгледа
докладваното от съдия Вълкова гражданско дело № 248 по описа за 2019 г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е образувано по предявен от И.Д.Д. и Б.А.Д.
против А.Г.М. и И.Т.П. иск с правно основание чл.108
от Закона за собствеността (ЗС).
В исковата молба се твърди, че на 17.05.2013 г. ищците са сключили с А.М.,
представлявана от пълномощника й И.П., предварителен договор за
покупко-продажба на съсобствен недвижим имот:
апартамент № 8, находящ се в гр. София, ул. „******, ведно със зимнично
помещение и 8,50% ид. части от общите части на
сградата и правото на строеж върху УПИ ІІ-11, кв. 305 по плана на София. Твърди
се страните да са постигнали договореност недвижимият имот да бъде прехвърлен
при продажна цена от 54500 евро, платима на части и по начин, описани в
договора. При подписване на договора ищците получили сумата от 15000 евро –
капаро. Страните предоставили на А.М. държането на недвижимия имот, като обективрали съгласие за сключване на договор за наем за
времето до подписване на окончателния договор срещу задължението за заплащане
на месечна наемна вноска в размер на 200 евро. Твърди се с анекс срокът на
изповядване на окончателния договор, респ. договорът за наем, да е продължен до
30.11.2013 г. През този период парите за наема се заплащали от втория ответник
и той се държал по начин, все едно е установил с ищците договорни отношения.
Поради неплащане на втората дължима сума от продажната цена – 19500 евро, както
и на наеми за месеците февруари, март и април 2014 г. с нотариална покана, получена от А.М., чрез И.П.,
ищците уведомили ответницата за прекратяване действието на предварителния
договор и бил даден едномесечен срок за опразване и предаване ползването на
имота. На 30.04.2014 г. последният превел по банкова сметка ***родажна цена. Ищците поискали да върнат надплатена сума за
дължим наем и посочили, че сумата отнасят към задълженията по договора за наем.
Насрочили дата за предаване на ключовете и освобождаване на имота 26.05.2014
г., като впоследствие ищците разбрали, че адресът на апартамента е посочен в
адвокатския регистър като адрес на кантората на втория ответникът. Твърди се на
посочената дата И.П. да е открит в имота, като той заявил готовност за
сключване на окончателен договор и отказал да предаде ключовете на имота. Твърди
се двамата ответници да ползват имота без правно
основание, доколкото предварителният договор е развален поради неизпълнение, а
по отношение на втория ответник – той няма никакво основание да се намира в
имота. По изложените съображения се иска да бъде постановено решение, с което да
бъде признато за установено по отношение на ответниците,
че ищците са собственици на процесния недвижим имот,
придобит на 28.06.2006 г. с договор за покупко-продажба в режим на съпружеска
имуществена общност, както и ответниците да бъдат
осъдени да предадат на ищците владението на процесния
недвижим имот.
В отговор на исковата молба И.П. сочи, че не е страна по предварителния
договор, при подписването му е действал като пълномощник на А.М.. В това си
качество е извършвал плащания по договора. Твърди на адреса да живее А.М.. В
останалата част твърденията са свързани с изправността на А.М. като купувач по
предварителния договор, но доколкото касаят възражения на другия ответник – те
следва да се наведат от съответната страна.
В отговор А.М. оспорва предявения иск. Посочва, че е била изправна
страна по предварителния договор. Наред с продажната цена е заплатила и други
суми по предварителния договор, поради което не са били налице основанията за
едностранното му разваляне. Ответницата не е получавала нотариални покани или
писма чрез Телепоща. Ищците не са представили писмо
намерение от банката за заличаване на вписаните върху имота ипотеки. Владението
й е предадено по все още действащ предварителен договор, по който тя е
изправна. Посочва, че дори и да упражнява фактическа власт върху имота, тя е на
годно правно основание. Пълномощията от адв. П. са
оттеглени на 23.12.2013 г.
С определение № 59/11.07.2014 г. е върната исковата молба и е прекратено производството по делото в частта
по предявения иск срещу А.М. иск с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД.
Определението е влязло в сила на 20.08.2014 г. като необжалвано.
С уточнителна молба от 05.05.2022
г. ищците допълват, че процесният недвижим имот е
придобит по време на брака им и е в режим на съпружеска имуществена общност.
В съдебно заседание ищците, чрез адв.
И. и адв. Ц., поддържат предявените искове. Ответницата,
чрез адв. Д., оспорва исковете. Твърди владението да
се осъществява на годно правно основание, като не са налице предпоставки за
разваляне на договора. Ответникът И.П., чрез адв.
Петкова, оспорва иска, като твърди да не владее имота и да е действал като
пълномощник на А.М..
Съдът,
след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира следното от фактическа страна:
Ищците Б.А.Д. и И.Д.Д. са сключили граждански
брак на 13.05.2006 г. На 28.08.2006 г. с договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 141, том V, рег. № 21814,
дело № 803/2006 г. на нотариус Д.с район на действие СРС ищците са закупили
апартамент № 8, находящ се в гр. София, ул. „******,
ет. 4, с площ 54,55 кв. м., заедно със зимнично
помещение и 8,50% ид. части от общите части на
сградата и правото на строеж от дворното място, представляващо УПИ ІІ-11 от
квартал 305 по плана на гр. София, местност ГГЦ-Г-6-І.
На 17.05.2013 г. И.Д.Д. и Б.А.Д. са сключили с
А.Г.М., действаща чрез пълномощник И.Т.П., предварителен договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот. Договорена
е продажна цена в размер на 54500 евро, платима по посочена банкова сметка *** И.Д.
както следва:
- капаро в размер на 15000 евро - до 3 дни след подписване на договора;
- сума в размер на 19500 евро – до 30.09.2013 г.;
- 20000 евро – след получаване на писмо за ангажимент от „Банка Пиреос България“ АД за потвърждаване за заличаване на
договорната ипотека върху имота при получаване на сумата по кредита.
Постигнато е съглашение в 3-дневен срок от заплащане на дължимата по
договора сума да се изповяда покупко-продажбата на имота.
В т. 5.1. от договора е отразено, че срокът, в който продавачът поема
задължение да прехвърли собствеността в законоустановената
форма е не по-късно от 30.10.2013 г., а срокът за изпълнение на задълженията за
купувача е 10 дни преди крайният срок на договора. Страните са договорили, че
владението на имота се предава на купувача до 30.05.2013 г. За периода след
предаване на владението до сключване на окончателния договор, но не по-късно от
30.10.2013 г., отношенията между страните се уреждат чрез договор за наем при
договорена наемна цена в размер 200 евро месечно, платима по сметка на
продавача.
В т. 13 е посочено, че при забава за изпълнение на поети от
купувача/продавача задължения за срок по-дълъг от 30 дни от съответната дата,
на която задължението е станало изискуемо, изправната страна може да развали
договора. Посочено е, че всяка кореспонденция между страните следва да се
осъществява на посочените в договора адреси, а при промяна – всяка от страните
да уведоми другата. При неизпълнение на задължението за уведомление неизправната
страна се счита за виновна с всички произтичащи от това неблагоприятни
последици.
На 15.05.2013 г. от „Банка пиреос“ е издадено на
Б.Д. писмо ангажимент, в което се удостоверява воля в 14-дневен срок от
постъпване на молба за заличаване на ипотеката и след заплащане на дължимите по
договора суми (главница, лихви, такси и разноски) да се подаде молба за
заличаване на ипотеката.
С допълнително споразумение от 30.10.2013 г. страните се съгласяват, че
срокът за прехвърляне на собствеността чрез сключване на договор във формата на
нотариален акт е до 30.11.2013 г. при условията, посочени в предварителния
договор.
По делото не е прието, поради преклузия,
изявление за оттегляне на пълномощно от А.М. до И.П. с посочена дата 24.12.2013
г., а дори да се приеме, че същото е своевременно представено няма
доказателства да е сведено до знанието на продавачите и не се доказва
оспорената от ищците достоверна дата.
Уведомление за нотариална покана е залепено на 09.04.2014 г. на адреса
на А.М. след отразяване на посещение на посочената дата и посочен 2-седмичен
срок за получаване и на електронен адрес на пълномощника адв.
П..
С имейл от 9.5.2014 г. ищците уведомили адв. П.,
че нямат договорка за разсрочено плащане на продажната цена и искат банкова
сметка, ***а по договора за наем, тъй като не дават съгласие да се отнесе като
изпълнение на задължение по договора за продажба.
По делото са представени платежни нареждания по банкова сметка *** И.Д. за
заплатени по договора суми с посочено основание предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот както следва:
-
на 20.05.2013 г. – 29338 лв.;
-
17.06.2013 г. – 400 лв.;
-
01.08.2013 г. – 395 лв.;
-
30.08.2013 г. – 395 лв.;
-
30.09.2013 г. – 395 лв.;
-
31.10.2013 г. – 395 лв.;
-
02.12.2013 г. – 690 лв.;
-
27.01.2014 г. – 685 лв.;
-
30.04.2014 г. – 1050 евро;
На 27.05.2014 г. от нотариус Р.Д. е съставен констативен протокол. Посочено
е посещение на адреса на процесния апартамент на
26.05.2014 г. в 17:00 часа на адреса са разговаряли с И.П., който се представил
като пълномощник на А.М., негова тъща, и който заявил, че няма да предаде
ключовете от жилището и че няма намерение да ги предаде, както и че А.М. в
момента не е в жилището. Помолил констативният протокол да се състави на
27.05.2014 г. в кантората на нотариус Р.Д., за което адвокати И. и Ц. заявили
съгласие. На 27.05.2014 г. в кантората адв. П., от
името на А.М., заявил желание да приключи сделката по покупко-продажбата на
апартамента при договорените условия. Адв. П. се
легитимирал с пълномощно, издадено му от А.М.. Желанието е потвърдено и в имейл
от 30.05.2014 г., като се иска потвърждение по повод наличната върху имота
ипотека и необходимостта от съдействие на продавача за заличаването й. В имейл
от 11.06.2014 г. И.П. заявява, че е готов сделката да бъде приключена. Посочва
се, че са платени заедно с подобренията и се задава въпрос защо иначе биха били
платени „над 20 000 евро за да живее майката на жена ми там една година“.
„Банка Пиреос България“ АД е подала молба за
заличаване на договорна ипотека, учредена с нотариален акт № 14, том VІ, рег. №
8470, дело № 881/2008 г. на нотариус И..
Изявление за прекратяване на договора е изпратено до ищцата чрез „Телепоща“ с отразяване А.М. да е променила адреса си.
Представена е разпечатка от регистър на адвокатите към ВАС, от който е
видна регистрация на адв. П. на адреса на процесния апартамент. Представени са документи за заплатени
комунални сметки за имота за удостоверяване на твърдението, че същият се
използва.
От публично достъпната информация на Регистъра на българската адвокатура
(https://bar-register.bg/attorney/**********) е видно, че и към устните
състезания по настоящото дело ответникът И.Т.П. е с регистриран адрес на
адвокатска кантора: България, обл. София-град, общ. София-град, 1000 гр. София, ул.
"Цар Асен" №10, ет. 4. Регистрацията е с дата 4.06.2013 г., т.е.
преди сезиращата молба по настоящото дело, подадена на 10.07.2014 г.
На въпрос, поставен по реда на чл. 176 ГПК, И.П. отговаря, че не владее
имота и никога не го е владял.
За установяване осъществявано владение на процесния
имот по делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите М.И.Б.,
Д.Н.В.. Свидетелят Б.сочи, че е кум на ищците. Знае, че ищците сключили
предварителен договор за продажба на имота им, находящ
се на ул. „Цар Асен“, последен етаж, ляв апартамент. Знае за предварителния
договор и очакването на ищците да се сключи окончателен договор до октомври или
ноември 2013 г. Знае, че имотът се обитава „от една дама“. Ищецът разговарял с адв. В., която имала кантора в съседен апартамент, от нея
знае, че в имота живее тъщата на човека, с когото комуникирали по повод
предварителния договор. Свидетелят е виждал вечери прозорецът на спалнята да
свети и вътре да има човек, който не отварял при позвъняване на звънеца. Ищецът
не е виждал А.М..
Свидетелката В. сочи, че има кантора на ул. „******, ап. 7. На етажа има
2 апартамента. Познава собствениците на апартамента Д., през 2013 г. разбрала,
че те са заминали за Англия и че са сключили предварителен договор за продажба.
Свидетелката поканила човека, с когото кореспондирали по повод продажбата, да
се запише в книгата, както и да се запознаят. Разбрала, че новият собственик се
казва А.М.. Никой не дошъл. Впоследствие свидетелката констатирала, че в жилището
живее жена над 60 години и че при нея идват други хора. През 2014 г. започнала
да идва полиция, както и други хора. От САК й позвънили да питат за кантората
на адв. П., когото свидетелката познавала по
физиономия. Посочва, че го е виждала 3-5 пъти да излиза от апартамента, но не й
се е представял. В хода на разпита свидетелката сочи, че вижда А. всеки ден,
идват й гости. Напоследък често вижда често в жилището и адв.
П.. Не може да каже дали в жилището живее и адв. П..
От
правна страна:
Предявеният иск е с правно основание
чл.108 ЗС.
Съгласно разпоредбата на чл. 108 от ЗС
собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи
без да има основание за това. Ревандикационният иск е
вещен, собственически иск, предоставен на разположение на невладеещият
собственик срещу владеещия без правно основание несобственик. При този иск в
тежест на ищеца е да установи, че той е собственик на вещта на заявеното
основание и че ответникът владее вещта. В тежест на ответниците
е да установят правно основание, на което владението се осъществява и което да
е противопоставимо на собствениците.
По
делото не се спори, а и представените писмени доказателства установяват, че ищците
са собственици на процесния апартамент, закупен по време
на брака с договор за покупко-продажба от 28.08.2006 г. от трето на спора лице.
Не се спори, че имотът е придобит в режим на съпружеска имуществена общност.
По делото не се спори, че по повод сключен между
страните предварителен договор за покупко-продажба на имота И.Д. и Б.Д. са
предоставили на А.М. държането на имота, като отношенията им са регламентирани
чрез договор за наем за срока на сключване на окончателния договор.
Съдът намира, че събраните по делото доказателства
позволяват еднопосочно да се формира извод, че ответниците
осъществяват фактическа власт по отношение на процесния
имот. Това обстоятелство не се и оспорва от ответницата А.М.. Съдът намира, че
съвкупната преценка на събраните по делото доказателства сочи, че и ответникът И.П.
държи имота без правно основание. Той е получил нотариалната покана за А.М. на
адреса на процесния апартамент, а от показанията на
свидетелката В.е видно, че той често посещава адреса и това е мястото, на което
е търсен от различни институции за връчване на жалби и т.н. Не без значение е и
обстоятелството, че считано от м. юни 2013 г. това е адресът, който ответникът
заявява за публичния регистър на адвокатурата – на който да бъде търсен и да
получава съобщения и съдебни книжа.
Основен спорен момент е налице ли е неизпълнение и коя
от страните е неизправна по договора, респ. надлежно ли ищците са упражнили
твърдяното право да развалят договора.
От съдържанието на договора е видно, че страните са
постигнали съглашение за продажба на процесния
апартамент при договорена продажна цена от 54500 евро (левова равностойност 106 820
лв.), платима на три вноски. Установява се заплащане на първата от трите
дължими вноски в размер на 15000 лв. (платежно нареждане от 20.05.2013 г. за
сумата от 29338 лв.). От представените по делото доказателства е видно, че
извън така посочената сума в периода 17.06.2013 г. – 30.04.2014 г. купувачът по
предварителния договор е заплатил по сметка на ищците сума в общ размер 5413
лв. или общо заплатената сума е 34751 лв., ако се сподели твърдението на
ответницата че общо платената сума от 5413 лв. следва да се отнесе към
дължимата продажна цена, а не съставлява задължение по договора за наем. Съдът
обаче не споделя това възражение, защото видно от размера на вноските и
периодичността на плащането същите касаят договора за наем.
Не се установява в срок до 30.09.2013 г. ответницата
да е заплатила втората дължима вноска в размер на 19500 евро, която е обвързана
с конкретно определен срок и за разлика от третата вноска не зависи от
получаването на писмо-ангажимент от страна на банката ипотекарен
кредитор. Не се твърди и не се установява заплащане и на третата дължима вноска
в размер на 20000 евро.
При съобразяване правилото на чл. 20 ЗЗД съдът намира,
че действителната обща воля на страните е окончателният договор да бъде сключен
в срок до 30.10.2013 г., респ. при последващо
сключения анекс – до 30.11.2013 г. Не може да бъде споделено разбирането, че
договорът е без срок и изпълнението на задълженията на купувача е обусловено за
заплащане на втората и третата вноски от продажната цена е обусловено от
представянето на писмо-ангажимент. От съдържанието на договора е видно, че това
писмо се изисква едва за третата от посочените вноски, но задължението на
продавачите за предоставянето му не е възникнало, доколкото липсва изпълнение
на поетото задължение за заплащане на втората вноска. Същевременно договореният
краен срок за изпълнение на задължението на купувача според чл. 5, ал. 1 от
договора недвусмислено е посочено до 30.10.2013 г. с право продавачът да развали
договора при забава повече от 30 дни. Правото на разваляне е надлежно
упражнено, доколкото неизпълнението от страна на А.М. се явява значително по
смисъла на чл. 84, ал. 4 ЗЗД.
Съдът намира, че за волеизявлението на продавачите по
предварителния договор ответницата е узнала чрез своя пълномощник на 26.05.2014
г., когато й е връчена нотариалната покана. По делото не се доказа
представеното по делото уведомление за оттегляне на пълномощно да е с
достоверна дата и същото да е сведено до знанието на продавачите. Напротив, в последващи имейл кореспонденция И.П. продължава пред ищците
да се легитимира като пълномощник на А.М.. Дори да се приеме, че нотариалната
покана не е стигнала до ответниците, най-късно това е
сторено с връчване на исковата молба.
По изложените съображения съдът
намира за установени кумулативно изискуемите предпоставки за уважаване на
предявения иск с правно основание чл. 108 ЗС.
По разноските
Предвид установения изход от спора разноските по
делото следва да се поемат от ответниците, като
същите са в общ размер 7428,13 лева.
Водим от горните съображения съдът
Р Е
Ш И:
ПРИЗНАВА
за установено по
предявения иск с правно основание чл. 108 ЗС по отношение на ответниците А.Г.М., ЕГН **********
и И.Т.П., ЕГН **********, че ищците И.Д.Д., ЕГН ********** и Б.А.Д., ЕГН ********** са съсобственици на недвижим имот,
придобит в режим на съпружеска имуществена общност с договор за
покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 141,
том V, рег. № 21814, дело № 803/2006 г. на нотариус Д.с район на действие СРС на следния недвижим имот: тавански апартамент
№ 8, находящ се в гр. София, ул. „******, ет. 4,
с площ 54,55 кв. м., състоящ се от стая, вестибюл, кухня, антре и
баня-тоалетна, при съседи: калкан, ул. „Цар Асен“, държавен апартамент и
стълбище, заедно със зимнично помещение средното при вестибюла към калкана от север без описани
съседи по документ за собственост, заедно с 8,50% ид. части от общите части на
сградата и толкова идеални части от дворното място, с площ съгласно документ за
собственост 206,35 кв. м., а съгласно скица с площ 207 кв. м., съставляващо УПИ
ІІ-11 от квартал № 305 по плана на гр. София, местност ГГЦ-Г-6-І част,
и ОСЪЖДА
на основание чл.108 от ЗС ответниците А.Г.М., ЕГН
********** и И.Т.П., ЕГН **********
да предадат на ищците И.Д.Д., ЕГН ********** и
Б.А.Д., ЕГН ********** владението на гореописания имот.
ОСЪЖДА А.Г.М.,
ЕГН ********** и И.Т.П., ЕГН **********
да заплатят на основание чл.78, ал.1 ГПК
на И.Д.Д.,
ЕГН ********** и Б.А.Д., ЕГН **********
сумата от 7428,13 лв. – държавна такса и разноски за първоинстанционното разглеждане на делото.
Решението подлежи на въззивно
обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Софийски
апелативен съд.
СЪДИЯ: