РЕШЕНИЕ
№ 396
гр. Враца, 14.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВРАЦА, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на тридесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Емил Кр. Ангелов
при участието на секретаря М. Т. К.
като разгледа докладваното от Емил Кр. Ангелов Гражданско дело №
20241420100083 по описа за 2024 година
Делото е образувано по предявени от ”Абиа-2005”ЕООД, ЕИК
*********,със седалище и адрес на управление с.Громшин общ.Бойчиновци
обл.Монтана,представлявано от Г. П. Ха.,чрез адв.С. Д. Т. от АК М. гр.М.
ул.”В. Л.”№. ет.,против Р. П. С. с ЕГН ********** от гр.В. ул.”Г. Б.”№.
искове с правни основания чл.124 ал.1 от ГПК и чл.88 от ЗКИР във връзка с
чл.537 ал.2 от ГПК и чл.79 ал.1 от ЗЗД във връзка с чл.6 от ЗАЗ.
Ищецът твърди,че с договор за аренда на земеделска земя с нот. заверка
на подписите от 19.07.2013 г.,сключен между С. Н.. С.,Й. С. Й.а и Б. П. А.,в
качеството им на арендодатели,и ищеца,в качеството му на арендатор,на
ищеца била предоставена за временно ползване земеделска земя в землището
на с.Б. общ.Б. - нива от 24.177 дка в м.”Фонда”,представляваща имот
№016001 по плана за земеразделяне на селото/понастоящем поземлен имот с
идентификатор 03397.16.1/,и нива от 98.110 дка в м.”П.ото”,имот
№017005/поземлен имот с идентификатор 03397.17.5/.Договорът бил сключен
за срок от 10 г., считано от 01.10.2018 г..Арендното плащане било в размер на
20 лв./дка,с падеж първия работен ден при приключване на календарната
година след реализиране на продукцията.
1
С договори за продажба на наследство от 18.12.2019 г. и от 14.01.2020
г.,арендодателите били продали вкл. правата си върху имотите на М. К. А.с
ЕГН **********.На 30.03.2020 г.,М. К. А. се бил снабдил с констатвен нот.
акт вкл. за 13/40 ид. части от имотите.На същата дата,М. К. А. бил дарил на
ответника ид. части.По този начин,ответникът бил заместил арендодателите.
На 03.08.2020 г. било вписано заявление за прекратяване на договора за
аренда,подадено от М. К. А.,като пълномощник на първоначалните
арендодатели.Като основание било посочено едностранно разваляне на
договора поради забавяне на арендното плащане за стопанската 2018-19 г. с
повече от 3 м..
Развалянето на договора било оспорено по съдебен ред и било признато
да установено,че договорът продължава да съществува,като било отменено и
вписването на прекратяването на договора.На 10.05.2022 г. отмяната на
прекратяването на договора била вписана в Службата по вписванията.
Междувременно на 09.05.2022 г. на ищеца била връчена нова нот.
покана,с която ищецът бил уведомен от М. К. А.,вече като пълномощник на
ответника,за едностранното разваляне на договора поради забавяне на
арендното плащане за стопанската 2020-21 г. с повече от 3 м..Второто
прекратяване на договора било вписано в СВ.
Ищецът намира,че договорът за аренда не е прекратен и
правоотношението продължава да съществува,тъй като ответникът не е имал
основание да развали договора,тъй като не е предал имотите на ищеца.Поради
което през стопанската 2020-21 г. ищецът не е ползвал имотите и не дължи
рента.Имотите се ползвали от трето лице - ”Капитал БГ
77”ЕООД,собственост на ответника,на основание договор за наем от
28.10.2020 г..
Въпреки,че не дължал рента за стопанската 2020-21 г., на 09.05.2022 г.
ищецът я бил изплатил на М. К. А.,титуляр на вземането към датата,съгласно
сключен между него и ответника на 04.05.2022 г. договор за цесия.
Освен това,правото да се развали договора не било надлежно
упражнено,тъй като на ищеца не бил даден подходящ срок за изпълнение.
Съответно,исканията са да бъде признато за установено по отношение
на ответника,че облигационното правоотношение,възникнало в резултат на
2
сключения договор за аренда,продължава да съществува,тъй като действието
му не е прекратено,да бъде отменено извършеното вписване на
несъществуващо обстоятелство,а именно на едностранното прекратяване на
арендното правоотношение по договора за аренда,и да бъде осъден
ответникът да предаде фактическата власт на процесните поземлени имоти.
От ответника е постъпил отговор,чрез адв.М. Л. от АК В.
гр.В.ул.”Л.”№.Оспорва исковете като неоснователни.
Признава плащането,като обръща внимание,че следва развалянето на
договора,т.е. няма значение за надлежното упражняване на изявлението за
разваляне.
Неоснователен бил и вторият иск,доколкото ползването било
предоставено на ищеца от първоначалните арендодатели.Невъзможността да
бъдат заявени имотите за участие в споразумение по ЗСПЗЗ не давала
основание за такъв иск.
Съдът,предвид наведените доводи и събраните по делото
доказателства,намира за безспорно от фактическа страна следното:
С договор за аренда на земеделска земя с нот. заверка на подписите от
19.07.2013 г.,сключен между С. Н. С.,Й. С. Й. и Б. П. А.,в качеството им на
арендодатели,и ищеца,в качеството му на арендатор,на ищеца е била
предоставена за временно ползване земеделска земя в землището на с.Б.
общ.Б. - нива от 24.177 дка в м.”Фонда”,представляваща имот №016001 по
плана за земеразделяне на селото/понастоящем поземлен имот с
идентификатор 03397.16.1/,и нива от 98.110 дка в м.”П.ото”,имот
№017005/поземлен имот с идентификатор 03397.17.5/.
Договорът е бил сключен за срок от 10 г.,считано от 01.10.2018
г..Арендното плащане е било уговорено в размер на 20 лв./дка,с падеж първия
работен ден след приключване на календарната година след реализиране на
продукцията.
Горното е видно вкл. от представения по делото договор/стр.стр.6 и 7/.
Земите са били възстановени на наследниците на П. К. К.,бивш жител
на с.Б.,починал на 16.10.1967 г..
Горното е видно от решение №71Д/08.01.1999 г. по преписка
№71Д/1991 г. на ОСЗ Б./стр.8/ и удостоверение за наследници изх.
3
№80/26.11.2019 г. на Кметство Бели брод/стр.стр.9-12/.
С договори за продажба на наследство от 18.12.2019 г. и от 14.01.2020 г.
част от наследниците,вкл. арендодателите,са продали вкл. правата си върху
имотите на М. К. А.с ЕГН **********.
Горното е видно от договорите/стр.стр.13 и 14/.
На 30.03.2020 г.,М. К. А. се е снабдил с констативен нот. акт вкл. за
13/40 ид. части от имотите /въз основа на двата договора за продажба на
наследство и на още два/.На същата дата,М. К. А.е дарил на ответника 1/40
ид. части.На същата дата,М. К. А.,лично и като пълномощник на част от
наследниците,е продал на ответника 17/40 ид. части.
Горното е видно от нот. акт №196 т.І рег. №2144 дело №136/2020 г. на
нотариус с район на действие РС Монтана Алинка Паралюзова/стр.15/,нот.
акт №197 т.І рег. №2152 дело №137/2020 г. на нотариус с район на действие
РС Монтана Алинка Паралюзова/стр.15/ и нот. акт №198 т.І рег. №2153 дело
№138/2020 г. на нотариус с район на действие РС Монтана Алинка
Паралюзова/стр.15/
С нот. покана от 01.07.2020 г.,М. К. А. от гр.В.,като пълномощник на
арендодателите,е уведомил ищеца,че договорът се разваля,поради неплащане
на арендата за стопанската 2018-19 г..
Горното е видно от поканата/стр.18/.
На 03.08.2020 г. М. К. А.,като пълномощник на арендодателите,е подал
заявление за вписване прекратяването на договора за аренда,на основание
едностранното разваляне на договора.Заявлението е било вписано на същата
дата.
Горното е видно от заявлението/стр.19/.
С решение №260329/21.07.2021 г. по гр. дело №2794/ 2020 г. на РС
Монтана,потвърдено с решение №99/20.04.2022 г. по гр. дело №36/2022 г. на
ОС Монтана,е било признато за установено,че договорът продължава да
съществува,като е било отменено и вписването на прекратяването на
договора.Решението е било вписано в Службата по вписванията на 10.05.2022
г..
Горното е видно от решенията/стр.стр.20-27/.
С нот. покана от 03.05.2022 г.,връчена на 09.05.2022 г.,М. К. А.,като
4
пълномощник на ответника,е уведомил ищеца,че договорът се разваля,поради
неплащане на арендата за стопанската 2020-21 г..
Горното е видно от поканата и разписка към поканата /стр.стр.28 и 29/.
На 13.05.2022 г. М. К. А.,като пълномощник на ответника,е подал
заявление за вписване прекратяването на договора за аренда,на основание
едностранното разваляне на договора.Заявлението е било вписано на същата
дата.
Горното е видно от заявлението/стр.19/.
На 04.05.2022 г.,ответникът е цедирал на М. К.А. вземането си за
арендата за стопанската 2020-21 г. в размер на 2 445.70 лв.Ищецът е бил
уведомен за цесията,доколкото на 09.05.2022 г. е превел сумата по сметка на
цесионера,посочена в уведомлението за договора за цесия.
Горното е видно от договора/стр.31/,уведомление /стр.32/,платежно
нареждане/стр.33/ и извлечение от сметка/стр.стр.35 и 36/.
За стопанската 2020-21 г.,имотите са били отдадени под наем от част от
наследниците на ”Капитал БГ 77”ЕООД гр.Враца,със собственик на капитала
ответника.
Горното е видно от справки от Имотен регистър/стр. стр.42 и 43/ и от
Търговски регистър/стр.стр.44 и 45/.
За стопанската 2020-21 г. за имотите са били подадени заявления по
чл.70 ал.1 от ППЗСПЗЗ и от ищеца,и от ”Капитал БГ 77”ЕООД гр.Враца,въз
основа на съответните договори/от 19.07.2013 г. и от 28.01.2020 г./.Съответно,
имотите са били оставени за ползване в реални граници и не са били
разпределяни за участие в споразумение по чл.37в от ЗСПЗЗ.Имотите са били
изключени от съответните регистри във връзка с подаденото заявление от
2020 г..
Горното е видно от писмо от 17.05.2024 г. от ОДЗ Монтана до адвоката
на ищеца,заповед на директора на ОДЗ за одобряване споразумение по чл.37в
ал.2 от ЗСПЗЗ за землището на с.Б. за стопанската 2020-21 г. и регистър по
чл.75а ал.1 т.1 от ЗСПЗЗ към заповедта /стр.стр.140-153/.
При тези фактически констатации се налагат следните правни изводи:
Ищецът иска да бъде признато за установено по отношение на
ответника,че договор за аренда между страните не е валидно развален от
5
ответника и продължава да съществува,при което да бъде отменено вписаното
прекратяване на договора в СВ,както и ответникът да бъде осъден да предаде
на ищеца ползването на имотите по договора.
Така предявените искове са допустими,като предявени от валидно
представляван правен субект с интерес. Разгледани по същество,исковете са
неоснователни.
Съдът е докладвал делото,като е посочил,че ищецът е следвало да
докаже договорното отношение между страните, развалянето на договора от
страна на ответника и вписването на развалянето.На следващо място-че е
изпълнил задълженията си по договора/че е платил арендната вноска/ и че
ответникът не е изпълнил неговите/че не е предоставил ползването,доколкото
ползването било предоставено на трето лице по сключен по-късно договор за
наем/.
От представените от ищеца писмени доказателства е видно,че през 2013
г. същият е сключил договор за аренда на земеделски земи в землището на
с.Бели брод общ.Бойчиновци,като договорът е бил сключен само с част от
съсобствениците,с права общо под 50%/доколкото съсобствениците са били
от три от общо единадесет колена от общия им наследодател и собственик на
земите/.
С договори за продажба на наследство от 18.12.2019 г. и от 14.01.2020
г.,част от съсобствениците,вкл. арендодателите,са продали вкл. правата си
върху имотите.
На 28.01.2020 г. е бил вписан нов договор за наем на земите,с наемател
”Капитал БГ 77”ЕООД гр.Враца,със собственик на капитала ответника,и
наемодатели част от съсобствениците/вкл. продалите правата си
съсобственици/.
На 30.03.2020 г. ответникът е придобил 18/40 ид. части от имотите,вкл.
продадените с двата договора за продажба на наследство.
С нот. покана от 01.07.2020 г.,арендодателите по първия договор са
уведомили ищеца,че развалят договора поради неплащане на арендата за
стопанската 2018-19 г..На 03.08.2020 г. са подали и заявление за вписване
прекратяването.
С решения №№260329/21.07.2021 г. по гр. дело №2794/ 2020 г. на РС
6
Монтана и 99/20.04.2022 г. по гр. дело №36/ 2022 г. на ОС Монтана е било
признато за установено,че договорът продължава да съществува/че ищецът е
бил изпълнил задължението си/,като е било отменено и вписването на
прекратяването на договора.
С нот. покана от 03.05.2022 г.,вече ответникът е уведомил ищеца,че
разваля договора,поради неплащане на арендата за стопанската 2020-21
г..Поканата е била връчена на 09.05.2022 г..На 13.05.2022 г. е подал и
заявление за вписване прекратяването.
Ищецът е платил арендата на 09.05.2022 г.,след като е бил уведомен за
цедиране на вземането на ответника.
За стопанската 2020-21 г. за имотите са били подадени заявления по
чл.70 ал.1 от ППЗСПЗЗ и от ищеца,и от ”Капитал БГ 77”ЕООД гр.Враца,въз
основа на съответните договори.Поради това,имотите са били оставени за
ползване в реални граници и не са били разпределяни за участие в
споразумение по чл.37в от ЗСПЗЗ.
Защитната теза на ищеца е,че не дължи плащане,тъй като ответникът не
е предал имотите,тъй като през стопанската 2020-21 г. имотите са се ползвали
от трето лице - ”Капитал БГ 77”ЕООД,собственост на ответника,на основание
договор за наем от 28.10.2020 г..
Съдът намира,че ищецът всъщност е дал основание на ответникът да
развали договора поради неплащане на арендна вноска в срок.
Съгласно чл.17 ал.2 от Закона за арендата в
земеделието/ЗАЗ/,приобретателят на арендуваната земеделска земя замества
праводателя си като арендодател в арендното правоотношение във всички
случаи,независимо дали договорът за аренда е вписан или не.Вписването има
значение само относно срока,за който той го замества - ако договорът за
аренда е вписан,заместването е за целия оставащ срок на договора,ако не е
вписан - заместването е само за две стопански години след годината на
придобиването.
Заместването в арендното правоотношение настъпва по силата на
закона,като първоначалният арендодател се замества от новия собственик на
имота,без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт от страна на
приобретателя.
7
Ето защо Съдът приема,че считано от датата на придобиване на правото
на собственост върху арендуваните имоти,страните по делото са във валидно
облигационно правоотношение,като ответникът е придобил качеството на
арендодател по вписания договор за аренда по отношение на придобитите
имоти за целия оставащ период от договора. Приобретателят е обвързан от
договора за аренда с всички негови клаузи,в т.ч. е придобил и правото да
получи дължимото арендно плащане от момента на заместването на
арендодателя-прехвърлител.
Съгласно на чл.28 ал.1 от ЗАЗ,арендодателят може да развали договора
поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три
месеца,а когато вноските са уговорени за периоди,по-кратки от една
стопанска година,развалянето е допустимо при забава на плащането най-
малко на две последователни вноски.В конкретния случай не се спори,че не е
изпълнено арендното задължение за стопанската 2020-21 г.,а е изплатено от
ищеца едва на 09.05.2022 г.,след като ответникът вече е развалил договора.
Развалянето на договора е правна възможност за изправната страна да
се освободи от обвързаността си,като предизвика прекратяване на
договорното отношение с неизправната страна.Правото на разваляне като
вторично потестативно право по своя характер възниква в полза на кредитора
при изпълнение на предвидените в закона условия. Следователно в
настоящия случай договорът за аренда е прекратен поради неизпълнение - по
предвидения в ЗАЗ ред.
Доказателствата сочат,че имотите са били предадени на ищеца през
2013 г..Не са ангажирани доказателства,че имотите са били върнати от ищеца
през 2020 г.,поради развалянето на договора за аренда от страна на
първоначалните арендодатели или поради сключването на договора за наем.
Поради наличието и на договор за наем и подаването на заявление по
чл.70 ал.1 от ППЗСПЗЗ и от наемателя,за стопанската 2020-21 г. имотите не
са били разпределяни за участие в споразумение по чл.37в от ЗСПЗЗ и са
били оставени за ползване в реални граници,което не е равнозначно на
невъзможност за ползване поради непредаване.От значение е и че така
сложилата се конкуренция на договори не се дължи на поведение на
ответника/видно от вписването,същият не фигурира сред
наемодателите,което е логично,доколкото е придобил правата с върху
8
имотите впоследствие.Още повече,че конкуренцията между двата договора е
извън предмета на проверка за изпълнение на задълженията по договора за
аренда.
При неоснователност на главния иск,неоснователни се явяват и
обусловените искове за отмяна вписване и предаване на имоти.
По горните съображения,предявените искове следва да бъдат
отхвърлени,като неоснователни и недоказани.
При този изход на делото,ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответникъ сторените и претендирани разноски по делото - 1 210 лв.
адвокатско възнаграждение.
Водим от горното,Врачанският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от ”Абиа-2005”ЕООД,ЕИК *********,със
седалище и адрес на управление с.Г. общ.Б. обл.М.,представлявано от Г. П.
Х.,против Р. П. С. с ЕГН ********** от гр.В. ул.”Г. Б.”№ искове с правни
основания чл.124 ал.1 от ГПК и чл.88 от ЗКИР във връзка с чл.537 ал.2 от
ГПК и чл.79 ал.1 от ЗЗД във връзка с чл.6 от ЗАЗ:
-за признаване за установено по отношение на ответника,че
облигационното правоотношение,възникнало в резултат на договор за аренда
на земеделска земя с нот. заверка на подписите от 19.07.2013 г.,сключен
между С. Н. С.,Й. С.Й. и Б. П. А.,в качеството им на арендодатели,и ищеца, в
качеството му на арендатор,по силата на който на ищеца е била предоставена
за временно ползване земеделска земя в землището на с.Б. общ.Б. - нива от
24.177 дка в м.”Фонда”,представляваща имот №016001 по плана за
земеразделяне на селото/поземлен имот с идентификатор 03397.16.1/,и нива
от 98.110 дка в м.”П.ото”,имот №017005/поземлен имот с идентификатор
03397.17.5/,съществува;
-за отмяна извършеното вписване на едностранното прекратяване на
арендното правоотношение по договора за аренда/акт №71 том 4 вх. рег.
№2367/13.05.2022 г. на СВ Монтана/;
-за осъждане ответникът да предаде фактическата власт на поземлените
имоти.
9
ОСЪЖДА ”Абиа-2005”ЕООД,ЕИК *********,със седалище и адрес на
управление с.Г. общ.Б. обл.Монтана, представлявано от Г. П. Х.,да заплати на
Р. П. С. с ЕГН ********** от гр.В. ул.”Г.Б.”№. сумата от 1 210 лв. деловодни
разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Врачанския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Враца: _______________________
10