№ 359
гр. София, 24.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Любомир Василев
Членове:Калина Анастасова
Десислава Ал. Алексиева
при участието на секретаря Донка М. Шулева
като разгледа докладваното от Любомир Василев Въззивно гражданско дело
№ 20211100515206 по описа за 2021 година
Производството е по чл.258 –чл.273 ГПК /въззивно обжалване/.
В. гр.д. №15206/2021 г по описа на СГС е образувано по въззивна жалба на „О.-Ю.В.-Имоти
в София “ ЕООД ЕИК **** гр.София срещу решение №20193425 от 04.10.2021 г по гр.дело
№63818/2020 г на СРС , 33 състав , в частта , в която са отхвърлени исковете на въззивника
с правно основание чл.92 ал.1 ЗЗД и чл.86 ЗЗД да бъде осъден Р. М. М. ЕГН ********** от
гр.София да му заплати сумата от 2400 евро неустойка по чл.8 от договор за посредничество
при продажба на недвижим имот с изключителни права от 20.01.2020 г и сумата от 864 евро
договорни лихви за забава върху посочената неустойка за периода 07.10.2020 г до
16.12.2020 г или евентуално 48 евро законни лихви за забава за периода 07.10.2020 г до
16.12.2020 г ; ведно със законната лихва върху главницата от 17.12.2020 г до окончателното
й заплащане . Решението на СРС се обжалва и в частта за разноските .
Въззивникът излага доводи за неправилност на решението на СРС , тъй като уговорката
ответникът да не се разпорежда с имота е действителна . Тази уговорка не противоречи на
императивни норми , същата е за определен срок и има сила само между страните по
договора . Неизпълнението на задължението да не се прехвърля имота води до прекратяване
по право на договора /чл.89 ЗЗД/ . Само ако не се продаде имота от ответника на трето лице
/извън купувач , намерен от посредника /, то посредникът ще получи възнаграждение по
процесния договор .
Въззиваемата страна е подала писмен отговор , в който оспорва въззивната жалба .
1
Ответникът не е нарушил договора и не дължи неустойка . Самият договор за
посредничество е прекратен и по него не са настъпили вреди . В договора не е посочен
точен размер на неустойката , а не е задължително посредникът да реализира печалба .
Въззивната жалба е допустима. Решението на СРС е връчено на въззивника на 13.10.2021 г и
е обжалвано в срок на 26.10.2021 г /по пощата/ .
Налице е правен интерес на въззивника за обжалване на посочената част от решението на
СРС .
След преценка на доводите в жалбата и на доказателствата по делото, въззивният съд
приема за установено следното от фактическа и правна страна :
Във връзка с чл.269 ГПК и твърдяната недопустимост и неправилност на решението на СРС
; настоящият съд извършва служебна проверка за нищожност и за недопустимост на
съдебното решение в обжалваната част , като в случая такива пороци не се констатират .
Относно доводите за неправилност съдът /принципно/ е ограничен до изложените във
въззивната жалба изрични доводи , като може да приложи и императивна норма в
хипотезата на т.1 от Тълкувателно решение №1 от 09.12.2013 г по тълк.дело №1/2013 г на
ОСГТК на ВКС .
За да отхвърли процесните искове първоинстанционният съд е приел , че страните по
делото са били обвързани от договор за посредничество при продажба на недвижим имот с
изключителни права от 20.01.2020 г. Договорът касае продажбата на имот с идентификатор
№12084.2701.2216 .
Не се спори , че имотът е продаден от ответника с нотариален акт №177 от 06.10.2020 г на
М.Д. .
Ищецът представя протоколи за оглед на имота от потенциални купувачи .
От правна страна СРС е приел , че договорът за посредничество не е нищожен , защото е
потвърден по чл.301 ТЗ от управителя на ищеца Ю.А. Възнаграждението по договора за
посредника-ищец е 1200 евро , но само ако съответният клиент е осигурен от посредника и
се подпише предварителен договор между страните по продажбата . По делото не се спори ,
че купувачът М.Д. не е намерен от посредника и не се дължи посредническо
възнаграждение . Ищецът твърди , че му се дължи неустойка по чл.8 във вр.чл.5.4 , в двоен
размер на посредническото възнаграждение , защото ответникът е нарушил задължението
си да не предлага сам имота за продажба и да не сключва сделки за имота с трети лица .
Ответникът признава , че е продал сам имота като е намерил купувач по интернет .
Според СРС клаузата за непрехвърлимост на имота е нищожна – противоречи на чл.2 ал.1
ЗС и чл.17 от Конституцията на РБ , защото които собствеността е неприкосновена . Съдът е
длъжен да следи служебно за нищожност на неустойката .
Решението на СРС е частично неправилно в обжалваната част .
Не могат да се споделят мотивите на първоинстанционния съд , че процесната клаузата за
неотчуждаемост - имотът да не се прехвърля на трето лице за една година без съгласието на
2
посредника – е нищожна .
За облигационните права pactum de non cedendo /клауза да не се прехвърля вземане/ е
действителна с аргумент от чл.99 ал.1 ЗЗД . Клаузата има облигационно действие само
между страните по съответния договор и няма пречка трето добросъвестно лице да придобие
вземането / проф. Александър Кожухаров , Облигационно право. Общо учение за
облигационното отношение. Книга втора , издание 1992 г , стр.51 ; и проф.Иван Апостолов
Облигационно право. Общо учение за облигацията , издание 1990 г , стр.403 / .
Сходни са последиците и по отношение на вещните права /сравни проф.Петко Венедиков ,
Система на българското вещно право , издание 1991 г , стр.17-18 / , стига клаузата да не е
прекалено обременителна за собствеността напр.да предвижда безсрочни или твърде големи
като срок и условия ограничения за отчуждаване на имота .
В случая ограничението за неотчуждаемост е за разумен и допустим срок от една година ,
като срещу това задължение ищецът е поел задължението да намери купувач на имота без
предварително възнаграждение . Клаузата е действителна и при безспорното й
неизпълнение ответникът дължи обезщетение , респ.уговорената неустойка за загуби и
пропуснати ползи . Правилно въззивникът посочва , че след като ответникът е продал имота
процесният договор е развален по право /чл.89 ЗЗД/ без от това да отпада задължението за
заплащане на процесната неустойка , която е уговорена именно при разваляне на договора
по вина на ответника – ТР №3/13 г от 13.11.2014 г на ОСГТК на ВКС . Както е посочено и
в решение №130 от 09.07.2010 г по т.д.№995/2009 г, ТК , ІІ ТО на ВКС ограничението за
отчуждаемост на имот за определен срок не противоречи на чл.17 от Конституцията на РБ .
Според решение №105 от 02.07.2014 г по т.д.№2617/13 г на ВКС , II ТО клауза за
предоставяне на изключителни права на посредник за определен срок е действителна .
Процесната неустойка е определена като размер в договора и този размер не противоречи на
закона и добрите нрави. Както е посочено в решение №144 от 28.02.2020 г по т.д.№167/19 г
на ВКС , I ТО с оглед задължителните разрешения в т.3 от ТР №1/09 от 15.06.2010. по т.д.
№1/2009г. на ОСТК на ВКС, нищожна поради накърняване на добрите нрави е всяка
неустойка, уговорена извън присъщите й функции /обезпечителна, обезщетителна и
санкционна/ и нарушаваща принципа за справедливост в гражданските и търговските
правоотношения. Преценката за нищожност следва да се прави за всеки конкретен случай
към момента на сключване на договора, като се съобразяват специфичните факти и
обстоятелства, включително примерно посочени критерии като естеството и размера на
задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка; дали изпълнението на
задължението е обезпечено с други правни способи -поръчителство, залог, ипотека и др.;
вида на уговорената неустойка /компенсаторна или мораторна/ и вида на неизпълнение на
задължението - съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера
на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди . В случая
ответникът е в пълно неизпълнение на договора за посредничество , а вредите които търпи
ищеца не се състоят само в неполучено възнаграждение по договора , а и в пропуснатата
полза от комисионна от потенциалния купувач в размер на 3,6 % от продажната цена .
3
Следователно процесната неустойка не е уговорена извън присъщите й функции
/обезпечителна, обезщетителна и санкционна/ и не нарушава принципа за справедливост в
гражданските и търговските правоотношения.
Налага се изводът , че след частична отмяна на решението на СРС в обжалваната част искът
да неустойка трябва да се уважи . Основният и евентуалният иск за лихви за забава са
неоснователни , тъй като липсва покана по реда на чл.86 ал.1 ЗЗД във вр.чл.84 ал.2 ЗЗД до
ответника . Решението на СРС трябва да се отмени частично и в частта за разноските , като
ответникът има право на разноски пред СРС в по-нисък размер /по компенсация / . Пред
СГС право на разноски по компенсация също има ответникът .
С оглед материалния интерес под 5000 лева по всеки от обективно съединените искове
поотделно и на основание чл.280 ал.3 т.1 ГПК - настоящото решение не подлежи на
касационно обжалване.
Водим от горното , СЪДЪТ
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №20193425 от 04.10.2021 г по гр.дело №63818/2020 г на СРС , 33 състав
, в частта , в която е отхвърлен иска на „О.-Ю.В.-Имоти в София “ ЕООД ЕИК ****
гр.София с правно основание чл.92 ал.1 ЗЗД да бъде осъден Р. М. М. ЕГН ********** от
гр.София да му заплати сумата от 2400 евро неустойка по чл.8 от договор за посредничество
при продажба на недвижим имот с изключителни права от 20.01.2020 г ; както и в частта , в
която „О.-Ю.В.-Имоти в София “ ЕООД е осъдено да заплати на Р. М. М. ЕГН **********
от гр.София разликата над 69,20 лева до 600 лева разноски пред СРС /по компенсация/ ; и
вместо него ПОСТАНОВЯВА :
ОСЪЖДА Р. М. М. ЕГН ********** от гр.София да заплати на основание чл.92 ал.1 ЗЗД на
„О.-Ю.В.-Имоти в София “ ЕООД ЕИК **** гр.София сумата от 2400 евро неустойка по
чл.8 от договор за посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни права
от 20.01.2020 г , ведно със законната лихва от 17.12.2020 г до окончателното заплащане на
сумата .
ПОТВЪРЖДАВА решение №20193425 от 04.10.2021 г по гр.дело №63818/2020 г на СРС ,
33 състав , в частта , в която са отхвърлени исковете на „О.-Ю.В.-Имоти в София “ ЕООД
ЕИК **** гр.София с правно основание чл.86 ал.1 ЗЗД да бъде осъден Р. М. М. ЕГН
********** от гр.София да му заплати сумата от 864 евро договорни лихви за забава върху
посочената неустойка за периода 07.10.2020 г до 16.12.2020 г и евентуално 48 евро законни
лихви за забава върху посочената неустойка за периода 07.10.2020 г до 16.12.2020 г ; както и
в частта , в която „О.-Ю.В.-Имоти в София “ ЕООД е осъдено да заплати на Р. М. М. ЕГН
********** от гр.София 69,20 лева разноски пред СРС /по компенсация/ .
ОСЪЖДА „О.-Ю.В.-Имоти в София “ ЕООД ЕИК **** гр.София да заплати на Р. М. М.
ЕГН ********** от гр.София сумата от 22,49 лева разноски пред СГС /по компенсация/.
4
Решението не подлежи на обжалване .
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5