№ 721
гр. Пещера, 12.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЕЩЕРА, II ГР. СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Велина Ив. А.ова
при участието на секретаря Т.ка Т. Даракчиева
като разгледа докладваното от Велина Ив. А.ова Гражданско дело №
20215240101177 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
В исковата молба ищците Д. Г. Я. от гр.София и М. Г. Х. от
с.***,Софийска област против ответника Х. Г. Я. от гр.София твърдят,че
всички са деца и законни наследници на Г. Х.В Я. и С. Х.ВА Я.А и като
такива са придобили в наследство при квоти по 1/3 идеална част за всеки
право на собственост върху недвижими имоти ,а именно: Поземлен имот
,съставляващ ХІІ-1309 от кв.123 по плана на гр.Пещера ,целият с площ от
306 кв.м.,заедно с построената в имота двуетажна жилищна сграда със
застроена площ от 87 кв.м.Сочат още ,че съгласно скица № 15-678671 от
21.06.2021 година ,издадена от СГКК гр.Пазарджик имотът бил нанесен в
КККР като самостоятелен обект-сграда с идентификатор 562777.503.609.1
със застроена площ от 87 кв.м., брой етажи -2,жилищна сграда еднофамилна,
изградена върху поземлен имот с идентификатор 56277.503.609,находяща се
в гр. Пещера, ул.“Е. и Т. К.“ № 5,целият с площ от 310 кв.м. с трайно
предназначение на територията –Урбанизирана и с начин на трайно ползване-
ниско застрояване/10м/, предишен идентификатор-няма, номер по предходен
план -2079,кв.156,парцел
ХІІІ,съседи:56277.503.9673,56277.503.608,56277.503.612,56277.503.611 и
56277.503.610
1
Твърдят още ,че на 10.12.2019 година помежду си сключили
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот ,по силата
на който ответникът в качеството си на продавач следвало да прехвърли на
двамата ищци в качеството им на купувачи правото си на собственост върху
притежаваната от него 1/3 идеална част от описания по-горе недвижим имот
,включващ поземлен имот и сграда. От друга страна ищците в качеството им
на купувачи поели задължение да му заплатят продажна цена в размер на
1000 лева.Било договорено плащането на пазарната цена да се извърши на
две вноски като сумата от 500 лева следвало да бъде заплатена като задатък
по чл.93 от ЗЗД-авансово ,след сключване на договора (без посочване на
падеж) и 500 лева в деня на сключване на окончателния договор от нотариус.
Считат, че ответникът явно не желаел доброволно да изпълни задължението
си.
Твърдят още ,че този предварителен договор бил част от поредица
действия и сключени договори между тях насочени към прекратяване на
отношенията на собственост върху недвижими имоти, които придобили
като наследници по закон. Ответникът проявявал активност докато придобил
значителни активи от наследствената маса, но вече две години бездействал по
отношение на задължението си по този договор. Правили опити за
доброволно уреждане на отношенията с ответника ,но не постигнали успех.
Молят да се постанови решение ,с което да се обяви за окончателен
сключения предварителен договор на 10.12.2019 година. Претендират и
направените по делото разноски. В подкрепа на твърденията си сочат
доказателства.
С протоколно определение от 08.03.2022 година е допуснато изменение
на исковата молба като претенцията на ищците е за притежавани от
ответника 1/9 идеална част от недвижим имот предмет на процесния
предварителен договор.
В указания от съда срок, ответникът е депозирал писмен отговор ,в
който оспорва предявения иск със становището ,че в исковата молба ищците
не твърдели, че след подписване на договора да са изпълнили задължението
да заплатят сумата от 500 лева, представляваща капаро по договора. Счита,че
след като задатъкът не бил заплатен за ответникът било възникнало право да
се откаже от договора без да уведомява, за това ищците. Твърди още ,че
2
ответникът е развалил договора поради неизпълнение на задължението за
заплащане на уговореното капаро чрез изпращане на писмено уведомление
до ищците. Направено е и възражение за нищожност на посочения
предварителен договор поради липса на съгласие от страна на
купувачите.При условията на евентуалност моли искът да бъде отхвърлен
като неоснователен тъй като ответникът бил изправна страна по
предварителния договор тъй като съгласно изпратеното му от ищците
споразумение срокът за изповядване на сделката бил до 13.09.2021 година
като до момента същите не били посочили нотариус ,пред който същата да
бъде изповядана.От друга страна при снабдяването си с данъчна оценка на
имота ответникът установил ,че ищците са собственици на по 1/9 идеална
част от имота по силата на съдебни решения като ищците имали неплатени
данъчни задължения. По горните съображения моли да се отхвърли
предявения иск. Сочи доказателства.
Въз основа на събраните по делото доказателства преценени
поотделно и в тяхната съвкупност във връзка с твърденията ,възраженията и
доводите на страните и при съобразяване с разпоредбите на чл.235 и сл. от
ГПК ,съдът приема за установено следното :
От събраните по делото писмени доказателства : удостоверение за
наследници АОР-572 от 11.08.2021 година; нотариален акт № 27/59 година;
нотариален акт № 363/74 година; протокол от 16.02.1965година по гр.дело
№ 58/65 година, от които се установява ,че лицето Х. Г. Я. б.ж. на гр.
Пещера е починало на 04.05.1960 година като е оставило за свои наследници:
Д. П. Я.а- съпруга(починала на 16.08.1982 година);Г. Х.в Я.- син (починал на
22.01.2019 година и оставил за наследници: Х. Г. Я., М. Г. Х. и Д Г. Я.); П.
Х.в Я.-син(починал на 06.07.2008 година и оставил за наследник Х. П. Я.);М.
Х.ва С.-дъщеря(починала на 02.07.2003 година и оставила за наследници: Х.
Н. С. и Ю. Н. С.).Установява се още ,че с нотариален акт № 27/59 година
лицето Х. Г. Я. е било признато за собственик на дворно място
съставляващо парцел ХІІ-1309 в кв.123 по плана на гр. Пещера с площ от
306,25 кв.м., ведно със застроена жилищна постройка от две стаи, плевня и
сайвант, находяща се в гр. Пещера в махала „**“, ул.“М. ***“ **.
Със съдебна спогодба по гр.дело № 58/65 година по описа на Пещерски
районен съд в дял на съделителите Д. П. Я.а и Г. Х.в Я. е поставен следния
3
недвижим имот: парцел ХІІ-1309 в кв.123 по плана на гр.Пещера с площ от
210 кв.м., ведно с построената в него нова жилищна сграда на площ от 87
кв.м.съставляваща парцел ХІІ-1309 в кв.123 по плана на гр.Пещера при
съседи: улица, К. К., Ш. Б., Н. О. и парцел ІІІ-1310,1311 в кв.123.С договор за
покупко-продажба ,изповядан с нотариален акт № 363/74 година лицето Д.
П. Я.а е продала на внука си Х. П. Я. следния недвижим : 1/3 идеална част от
дворно място от 306 кв.м. и 1/3 идеална част от построената в него масивна
жилищна сграда, за което по регулационния план на гр. Пещера е образуван
парцел ХІІ,имот с пл.№ 1309 в кв.123,при граници: улица; Н. О., Б. Б.ов и С.
К.. Видно от представените скици издадени от кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.Пещера поземлен имот с идентификатор
56277.503.609 е с площ от 310 кв.м. като по предходния план на гр. Пещера е
идентичен с парцел ХІІІ-2079 в кв.156.
С писмен договор за покупко–продажба от 10.12.2019 година Х. Г. Я.
от една страна в качеството му на продавач и от друга страна Д. Г. Я. и М. Г.
Х. в качеството им на купувачи, по силата на който продавачът се задължава
да прехвърли на купувачите собствената си 1/3 идеална част от поземлен
имот съставляващ ХІІ-1309 в кв.123 по плана на гр.Пещера с площ от 306
кв.м. ,заедно с построената в имота двуетажна жилищна сграда със
застроена площ от 87 кв.м. при окончателно договорена цена от 1000 лева.
Съгласно клаузите на договора страните са уговорили ,че авансово
плащане(задатък) по смисъла на чл.93 от ЗЗД купувачът заплаща на
продавача в размер на 500 лева в брой след подписване на настоящия
договор, а останалата част от договорената продажна цена ,а именно сумата
от 500 лева ще бъде заплатена от купувачите на продавача в деня на
изповядване на окончателния договор. Страните са уговорили и краен срок
за сключване на окончателен договор ,а именно 22.12.2020 година, като
промяната на срока може да се извърши само по взаимно съгласие на
страните. Видно от приетото удостоверение за данъчна оценка по чл.264 от
ДОПК данъчната оценка за процесния имот е 29199.90 лева ,а за 1/9 идеална
част е 3244.43 лева. На същата дата страните са сключили и друг
предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който ответникът в
качеството на продавач се е задължил да продаде на ищците в качеството на
купувачи пет земеделски имоти, находящи се в землището на гр. Пещера с
окончателна продажна цена от 1000 лева като купувачите е следвало да
4
заплатят авансово на продавача задатък в размер на 500 лева при подписване
на предварителния договор. Окончателният договор е следвало да се сключи
най-късно до 22.12.2020 година. С вносна бележка от 07.03.2022 година
ищецът Д. Я. е внесъл по сметка на ответника сумата от 500 лева с
основание по предварителен договор от 10.12.2019 година.
Като писмени доказателства по делото са приети и договор за
доброволна делба от 10.12.2019 година и писма с обратна разписка ,от които
се установява ,че страните по настоящото дело са сключили договор за
доброволна делба на недвижими имоти ,с който са поделили помежду си
имоти находящи се в гр. София и гр. Благоевград. Установява се още ,че чрез
„Български пощи“ ЕАД ответникът е изпратил писмена покана до
купувачите Д. Я. и М. Х. ,в която същият ги е уведомил ,че поради
неизпълнение на задължението им за заплащане на задатък определен по
чл.10,пр.1 от договора разваля сключения предварителен договор касаещ
имот ХІІ-1309 в кв.123 като ги е поканил в 14 дневен срок от получаване
на настоящата покана за плащане на същия в двоен размер.Същите са
връчена чрез известия за доставяне като на ищцата М. Г. Х. е връчено „чрез
братовчед“ ,а на ищеца Д. Я. е връчено „лично“.
Установява се от останалите доказателства ,че на 10.06.2021 година
между Х. П. Я. от гр.София, Д. Г. Я. ,М. Г. Я.а от с.*** и Х. Г. Я. от гр. София
в качеството им на продавачи и А. А. А.ов от гр. Пещера в качеството му на
купувач е сключен предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот ,по силата на който продавачите продават на купувача
недвижим имот находящ се в гр. Пещера ,ул.“Е. и Т. К.“ № 5,представляващ:
ПИ с идентификатор 56277.503.609 с площ от 310 кв.м., ведно с построената
в него двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 87 кв.м.
при продажна цена от 83000 лева като при подписване на договора
купувачът ще заплати задатък в размер на 9000 лева (капаро) по следния
начин: Х. П. Я. ще получи сумата от 3000 лева;Д. Г. Я. ще получи сумата от
2000 лева; М. Г. Х. ще получи сумата от 2000 лева и Х. Г. Я. ще получи
сумата от 2000 лева като подписания договор служи като разписка за
получената сума. Останалата сума от 74000 лева ще бъде заплатена при
сключване на окончателния договор за покупко-продажба като сумата от
40000 лева ще бъде заплатена на Х. П. Я. ,а сумата от 34000 лева ще бъде
поделена по равно от останалите продавачи по банков път. Страните са
5
договорили изрично ,че сделката ще се извърши по нотариален ред в срок до
30.11.2021 година.
По реда на чл.193 от ГПК е открито производство по оспорване
истинността на подписа върху документ „известие за доставяне“
препоръчана пратка 12/1202 с бар код PS140400BEN1 3 относно това дали е
положен от лицето Д. Г. Я. като е допуснато изслушването на съдебно-
почеркова експертиза изготвена от вещото лице Н.Н., което в заключението
си сочи ,че подписът на мястото за получател върху Известие за доставяне с
бар код PS140400BEN1 3 от 08.12.2021 година за получаване на
препоръчана пратка 12/1202 не е положен от ищеца по делото Д. Г. Я..
В с.з. на 26.04.2022 година ищцата М. Х. е оспорила известие за
доставяне с бар код № 133600GJG1A препоръчана пратка 12/925 получена
от лице М. Ц. С. със становище, че няма такъв братовчед като по делото
ответникът не е ангажирал писмени доказателства доказваща родствената
връзка на ищцата с лицето С..
При така установените факти съдът прави следните изводи:
Относно предявения иск
Касае се за иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Съгласно
разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния
договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор.
Изискването за валидност на предварителния договор е същият да съдържа
уговорки относно съществените условия за окончателния договор, а ако за
окончателния договор се изисква нотариална форма, предварителният трябва
да е сключен в писмена такава. От съдържанието на сключения между
страните предварителен договор се установява, че той е сключен в
изискуемата от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма и съдържа уговорки
относно всички съществени условия за окончателния договор.
С решението си по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съдът е длъжен да
констатира дали са налице изискванията за нотариално прехвърляне на
недвижимия имот - чл. 363 ГПК.
Съдът счита, че минимално необходимото съдържание на
предварителния договор за продажба на недвижими имоти включва –
индивидуализация на страните и имотите, и определен или определяем размер
6
на продажната цена. В случай, че страните не са включили в съдържанието на
договора определен срок за изпълнение на задължението на страните за
сключване на окончателен договор, няма пречка всяка от тях съгласно чл. 84,
ал. 2 от ЗЗД да покани другата страна да изпълни това си задължение като
определи ден и час за това.
В настоящия случай от доказателствата по делото безспорно се
установи, че страните по делото са законни наследници на Г. Х.в Я. б.ж. на
гр.Пещера ,от който в наследство е останал процесния имот ,находящ се в гр.
Пещера като страните не оспорват факта ,че ответникът е собственик на 1/9
идеална част от него ,в качеството му на законен наследник на Г. Я.. Видно
от процесния договор страните са договорили окончателна пазарна цена на
имота в размер на 1000 лева.
Ответникът в депозирания си отговор е навел следните възражения ,че
поради невнасяне на определения задатъка в определения срок е развалил
писмено предварителен договор от 10.12.2019 година; оспорил е
валидността на този договор с твърдение , че същият е нищожен ,защото
купувачите са нямали воля да го придобият по възмезден начин ,т.е да
заплатят договорената продажна цена.Направено е и оспорване ,че ищците
не са изправна страна по договора ,тъй като с допълнително споразумение
продължили срока до 13.09.2021 година като до момента не били посочили
нотариус за изповядване на сделката.
В чл. 4 от договора е определен срок за изпълнение на задължението
сключване на окончателен договор – най-късно до 22.12.2020 година,(който
към момента на депозиране на исковата молба е изтекъл) ,като съгласно
клаузите на договора промяната на договорения срок може да става само по
взаимно писмено споразумение на страните по договора. В случая
ответникът твърди ,че е получил на ел.поща писмено уведомление от ищеца
Я. за нов срок на договора ,но няма доказателства за писмено уведомление
от страна на ищцата Я.а,нито писмено съгласие от страна на ответника
,поради което съдът приема ,че не е налице взаимно писмено съгласие на
страните за промяна на срока на договора.
Установи се от приетата вносна бележка ,че ищците макар и със
закъснение са изпълнили задълженото си по договора ,а именно да заплатят
на продавача авансово сумата от 500 лева ,представляваща (затакът).В
7
писмения си отговор ответникът твърди ,че е развалил договора ,поради
неизпълнение на задължението за заплащане на авансово определената сума.
За да настъпи правното действие на волеизявлението за разваляне на
договора, следва да е налице законовата предпоставка на правото на
изправната страна по чл. 87 от ЗЗД, а именно: виновно неизпълнение на
задължението от страна на длъжника, за което последният носи отговорност.
Нормата на чл. 87 от ЗЗД урежда общите правила за разваляне на
двустранните договори, които са приложими, когато в особената част на ЗЗД
не са уредени особени правила за различните договори и когато страните не
са уговорили друг начин за развалянето. В случая в разпоредбата на чл.3.1
страните са уговорили авансово плащане в размер на 500 лева ,която сума да
бъде заплатена от купувача на продавача при подписване на договора , а
останалата част от договорената продажна цена в размер на 500 лева
купувачите ще издължат на продавача в деня на подписване на окончателния
договор.В случая доколкото не е налице нито едната от хипотезите, при
които възниква право на разваляне на предварителния договор без покана,
ответникът е можел да развали договора само като даде на длъжника
подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока
ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи
писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.
От приетата съдебно-почеркова експертиза се установи ,че подписът на
мястото за получател върху Известие за доставяне с бар код
PS140400BEN1 3 от 08.12.2021 година за получаване на препоръчана пратка
12/1202 не е положен от ищеца по делото Д. Г. Я.,като няма и писмени
доказателства за родствени връзки между ищцата и лице М. Ц. С. ,поради
което съдът приема ,че не е налице твърдяното от ответника право за
едностранно разваляне на договора от страна на продавача.
Възражението, че купувачът е неизправна страна по него и като такава
не може да упражни преобразуващото право по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, е
неоснователно. Неизпълнението на задължението по предварителния договор
и неизправността на ищеца не е пречка за упражняване на преобразуващото
му право чрез конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, като ако се
установи, че купувачът – ищец не е заплатил изцяло или отчасти цената, за
съда съществува правната възможност на основание чл. 362, ал. 1 от ГПК да
постанови решение заместващо окончателния договор, при условие ищецът
8
да изпълни задължението си (решение № 28 от 1.7.2011 г. на ВКС по т. д. №
207/2010 г., II т. о., ВКС). В случая това разрешение е приложимо, защото в
предварителния договор страните са се съгласили остатъкът от продажната
цена да се заплати от купувача в деня на нотариалната сделка, следователно е
уговорено едновременно изпълнение- изпълнението на купувача не е условие
за сключване на окончателните договори.
Тъй като са налице всички особени изисквания на закона за
обявяването на процесния предварителен договор за окончателен и иска
следва да се уважи
Ищците са направил претенция в тежест на ответниците да бъдат
присъдени направените от тях в настоящото производство разноски, които са:
400 – държавна такса, 170лв. – депозит за експертиза и 2160 лева – заплатен
адвокатски хонорар, съгласно представения договор за правна защита и
съдействие.
Водим от горните съображения, Пещерският районен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР по иск предявен от Д. Г. Я.
с ЕГН********** от гр. София, ул.“**** и от М. Г. Х. с ЕГН-********** от с.
***, Софийска област, **** против Х. Г. Я. с ЕГН-********** от гр. София,
**** с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предварителният договор за
покупко- продажба на недвижим имот, сключен между тези страни на
10.12.2019 година съгласно който Х. Г. Я. с ЕГН-********** от гр.София
продава на Д. Г. Я. с ЕГН-********** от гр. София и М. Г. Х. с ЕГН-
********** от с. ***, Столична община, следния имот:
1/9 идеална част от Поземлен имот ,съставляващ ХІІ-1309 в кв.123 по
плана на гр. Пещера с площ от 306 кв.м., ведно с построената в него
жилищна сграда с площ от 87 кв.м.
при условие, че в двуседмичен срок от влизане на решението в сила
Д. Г. Я. и М. Г. Я.а заплатят на Х. Г. Я. остатъка от продажната цена в размер
на 500 лева.
ОСЪЖДА Х. Г. Я. да заплати общо на Д. Г. Я. и М. Г. Х. разноски по
делото в размер на 2730 лева разноски по делото.
9
ОСЪЖДА Д. Г. Я. и М. Г. Я.а да заплатят по сметка на Община
гр.Пещера общо сумата от 90.85 лева представляваща местен данък.
ОСЪЖДА Д. Г. Я. и М. Г. Я.а да заплатят по сметка на Пещерски
районен съд нотариална такса в размер на 87,22 лева и 10 лева за вписване на
възбрана и 10 лева по сметка на Агенция по вписвания – такса вписване.
НАРЕЖДА да се впише възбрана върху 1/9 идеални части от
гореописания имот, до заплащане на дължимите суми и следващите се
разноски по прехвърляне на имота, за което да се изпрати препис от
решението на съдия по вписванията при Пещерския районен съд.
ПРЕПИС от решението да се издаде след представяне на доказателства,
че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за
имота.
Решението м о ж е да бъде обжалвано пред Пазарджишкия окръжен съд
в двуседмичен срок от съобщението на страните.
Съдия при Районен съд – Пещера: _______________________
10