№ 12418
гр. София, 16.03.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 82 СЪСТАВ, в закрито заседание на
шестнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:АНЕТА ИЛЧ. ИЛЧЕВА
като разгледа докладваното от АНЕТА ИЛЧ. ИЛЧЕВА Гражданско дело №
20241110141906 по описа за 2024 година
Извършена е проверка по реда на чл. 140, ал. 1 ГПК.
Налице са предпоставките за насрочване на делото в открито съдебно заседание.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА представените от страните писмени доказателства.
ДОПУСКА на ищеца събирането на гласни доказателства чрез разпит на един
свидетел при режим на довеждане за установяване на обстоятелствата, посочени в исковата
молба.
УКАЗВА на ищеца да води свидетеля в съдебно заседание.
НАСРОЧВА открито съдебно заседание за 20.05.2025 г. от 10:35 часа, за когато да се
призоват страните.
На страните да се изпрати препис от настоящото определение, а на ищеца – и препис
от писмения отговор.
СЪСТАВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:
„.....“ ЕООД е предявило срещу М. С. Г. и Ц. С. Г. пасивно субективно и обективно
кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 51 ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1,
пр. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за солидарно осъждане на ответниците да заплатят на ищеца
сумата от 17 250 лв., представляваща неплатено комисионно възнаграждение по неформален
договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот в размер на 3% от
крайната продажна цена на закупения от ответниците недвижим имот и сумата от 3 214,70
лв., представляваща мораторна лихва за периода 09.02.2023 г. – 11.07.2024 г.
Ищецът твърди, че през 02.2023 г. сключил с ответниците неформален договор за
посредничество при покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищецът в
качеството си на посредник поел задължение да търси жилищни апартаменти, отговарящи
на изискванията на ответниците, да извършва заедно с тях огледи и да им съдейства по
всякакъв друг начин при закупуване на имот, а ответниците поели задължението да заплатят
на ищеца комисионно възнаграждение в размер на 2% от уговорената крайна продажна цена
на сделката за закупуване на недвижим имот и да използват изключително и единствено
1
услугите на ищеца при търсене на оферти и сключване на договор за покупко-продажба.
Ищецът излага, че поради отношения на доверие се съгласил на 1% отстъпка при формиране
на дължимото комисионно възнаграждение, което според стандартите, прилагани в
търговската практика, се равнява на 3% от уговорената крайна цена. Добрите отношения
между страните били причината процесния договор за посредничество да се сключи в устна
форма. В изпълнение на сключения договор страните провели общо 10 съвместни огледа на
няколко жилищни апартамента, както и активна устна и писмена комуникация в електронна
форма, а ищцовото дружество проучило общо 31 оферти, отговарящи на параметрите на
търсене. Ищецът твърди, че на 09.02.2023 г. бил проведен оглед на недвижим имот – ап.18 в
гр. София, ул. „..... с площ от 101,27 кв. м., заедно с мазе № 5, като на същата дата между
ищеца като посредник, представляващ ответниците като купувачи и „...“ АД като посредник,
представляващ продавача, бил сключен договор за сътрудничество по отношение на
описания имот, като била уговорена продажна цена в размер на 265 000 евро. В посочения
договор ищецът посочил като свой клиент, бъдещ купувач и заинтересовано от покупката на
имота лице, ответницата. За първоначалния оглед на имота, състоял се на 09.02.2023 г., било
налице и потвърждение за присъствие от страна на ответницата, поради което резултатът на
посредничеството, изразяващ се в свързване на страните за сключване на сделката, следвало
да се счита за постигнат от ищеца в изпълнение на процесния договор за посредничество. В
исковата молба се сочи, че на 16.02.2023 г. бил проведен втори оглед на имота, на който и
двамата ответници присъствали, като впоследствие страните отново провели комуникация
по електронен път с управителя на ищцовото дружество относно продажната цена. Ищецът
посочва, че след извършена от него справка в имотния регистър установил, че на 04.07.2023
г. ответниците са сключили договор за покупко-продажба на имота, обективиран в
Нотариален акт № 139, том 116, при уговорена продажна цена в размер на 245 000 евро.
Излага, че така сключената от ответниците сделка е в нарушение на уговорката в процесния
договор за ексклузивност на посредническите отношения между страните, тъй като е
сключена без участието на ищеца като посредник. Впоследствие ищцовото дружество се
свързало с ответниците и при проведена на 15.03.2024 г. среща между страните същите
уговорили помежду си да сключат споразумение, по силата на което ответниците да
преведат по предоставена банкова сметка на ищеца първоначално уговореното комисионно
възнаграждение в размер на 2% от крайната продажна цена на имота в размер на 11 500,28
лв. с ДДС. Ищцовото дружество изпратило проект на споразумение на ответниците, но до
подписването му не се стигнало. Това наложило ищецът да изпрати до ответниците
нотариална покана, с която на 02.04.2024 г. ответниците били поканени доброволно да
изпълнят задължението си за заплащане на възнаграждение и били предупредени, че ако не
платят доброволно, ищецът ще претендира по съдебен ред пълно комисионно
възнаграждение от 3% от уговорената крайна продажна цена. Въпреки това ответниците не
изпълнили задължението си за плащане, нито се явили в кантората на нотариуса, за което
бил съставен констативен протокол № 4515/17.04.2024 г. Ищецът счита, че е престирал точно
и пълно по процесния договор, като доколкото действията на ответниците попадат извън
обсега на привилегировано отношение на ищеца, дължат обичайното за бранша
възнаграждение от 3% от крайната продажна цена вместо уговорения с договора по-нисък
преференциален размер от 2%. Излага, че ответниците са солидарни длъжници, доколкото
заедно са възложили на ищцовото дружество да търси жилищен апартамент, отговарящ на
конкретните им изисквания, който след придобиването му и към настоящия момент е СИО,
което обуславя равенство в квотите. Ищцовото дружество сочи, че никога не е съществувала
разделност в общуването с ответниците, решенията са взимани общо от двамата като
съпрузи, а и същите едновременно са в неизпълнение на поетите от тях договорни
отношения. Обосновава солидарната отговорност и с твърдението, че процесното жилище се
финансира с общи семейни средства. Допълва, че солидарната отговорност на ответниците е
уговорена още при сключване на договора. Счита, че ответниците са изпаднали в забава от
2
деня, в който е ищецът ги е свързал с продавача на имота – 09.02.2023 г.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК ответниците са депозирали отговор на
исковата молба, с който оспорват предявените искови като неоснователни. Оспорват
наличието на облигационно правоотношение между страните. Излагат, че описаният от
ищцовото дружество имот се е предлагал за продажба директно от собственика без
комисионна в сайта imot.bg. Считат, че ищцовото дружество се е снабдило с личните им
данни от предишен договор за посредничество от 22.02.2022 г., сключен между ищеца и
ответника, който бил прекратен. Излагат за житейски необосновано предшестващото
облигационно правоотношение между страните да е възникнало по силата на изричен
писмен договор, а последващото такова да е неформално по устна уговорка. Дори и да се
приеме наличие на облигационно правоотношение ответниците считат, че същото не може
да ограничава правото им самостоятелно да закупят процесния имот. Считат, че
изпълнението на процесния договор за посредничество не се изчерпва единствено с
провеждане на огледи, тъй като дейността на посредника обхваща по-широк кръг от
задължения като подготвяне и сключване на договори, снабдяване с документи, необходими
за изповядване на сделката и др. и се финализира със сключване на договор за продажба на
конкретния имот, поради което на ищеца не следва да се дължи заплащане на
претендираното комисионно възнаграждение.
РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ НА ДОКАЗАТЕЛСТВЕНАТА ТЕЖЕСТ:
По исковете с правно основание чл. 51 ТЗ вр. чл. 79, ал. 1, пр. 1 и чл. 86, ал. 1 ЗЗД в
тежест на ищеца е да докаже наличието на валидно облигационно правоотношение между
страните, възникнало по силата на договор за посредничество от 02.2023 г. с твърдяното
съдържание, че ищецът е изправна страна по договора, в т.ч. че е изпълнил задълженията си
по осъществяване посредничество за закупуване на процесния имот, че между страните е
уговорено комисионно възнаграждение в претендирания размер, изпадането на ответниците
в забава, както и размера на претендираната лихва за забава.
При установяване на посочените обстоятелства в тежест на ответниците е да докажат,
че надлежно са изпълнили задълженията си по процесния договор за посредничество, в т.ч.
че са заплатили уговореното комисионно възнаграждение в претендирания размер, в случай
че твърдят това, както и наведените с отговора възражения.
УКАЗВА на страните, че следва най-късно в първото по делото заседание да изложат
становището си във връзка с дадените указания и доклада по делото, както и да предприемат
съответните процесуални действия, като им УКАЗВА, че ако в изпълнение на
предоставената им възможност не направят доказателствени искания, те губят възможността
да направят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.
ПРИКАНВА страните към сключване на съдебна спогодба, към медиация или
извънсъдебно доброволно уреждане на спора.
Съдът уведомява страните, че за намиране на решение на спора си могат да използват
и процедура по медиация. Така те спестяват време, усилия и средства – отпада нуждата от
събиране на доказателства, а при постигане на спогодба, ищецът може да поиска да му бъде
възстановена половината от внесената държавна такса.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
3