№ 413
гр. Плевен, 12.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, ІІ ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и първи септември през две хиляди двадесет
и втора година в следния състав:
Председател:ВЕСЕЛА ЛЮБ. САХАТЧИЕВА
Членове:РЕНИ М. СПАРТАНСКА
КРАСИМИР ИВ. ПЕТРАКИЕВ
при участието на секретаря ВЕРГИНИЯ Н. ПЕТКОВА
като разгледа докладваното от КРАСИМИР ИВ. ПЕТРАКИЕВ Въззивно
гражданско дело № 20224400500517 по описа за 2022 година
Производство по чл.258 и следващите от ГПК.
С Решение № 59/19.04.2022 г., постановено по гр. дело № 675/2021 г. по
описа на Районен съд – гр. Кнежа, съдът е отхвърлил иска на С. С. И., с ЕГН
**********, с адрес: гр. Кнежа, *** против Л. Д. М., с ЕГН **********, с
адрес: гр. Кнежа,***, с който се иска да признае за установено, че арендното
правоотношение по Договор за аренда с нотариална заверка на подписите per.
№ 3891 от 07.09.2015 г. по регистъра на нотариус № *** Г.Х., с район на
действие Районен съд - гр. Бяла Слатина, вписан в Служба по вписванията -
Кнежа под дв. вх. per. № 3167 от 08.09.2015 г., сключен между Л. Д. М. в
качеството на арендатор и Л. Д. М. в качеството на арендодател, не
съществува и да се постанови заличаването на този договор от Служба по
вписванията – гр. Кнежа на основание чл.537, ал.2 от ГПК, като
неоснователен и недоказан.
Със същото решение Районен съд – гр. Кнежа е отхвърлил иска на С. С.
И., с ЕГН **********, с адрес: гр. Кнежа, *** против Л. Д. М., с ЕГН
1
**********, с адрес: гр. Кнежа, ***, с който се иска да признае за установено
в отношенията между страните, че Договор за аренда с нотариална заверка на
подписите per. № 3891 от 07.09.2015 г. по регистъра на нотариус № *** - Г.Х.,
с район на действие PC - гр. Бяла Слатина, вписан в Служба по вписванията -
Кнежа под дв. вх. per. № 3167 от 08.09.2015 г., сключен между Л. Д. М. в
качеството на арендатор и Л. Д. М. в качеството на арендодател, няма
действие и е непротивопоставим на ищеца, поради конверсията му договор за
наем, и да се постанови заличаването му от Служба по вписванията - Кнежа
на основание чл.537, ал.2 от ГПК, като неоснователен и недоказан.
Срещу така постановеното решение на Районен съд – гр. Кнежа е
постъпила въззивна жалба от С. С. И. чрез защитника му – адв. М. М. от
Адвокатска колегия – гр. Враца. Въззивникът твърди, че
първоинстанционното решение е неправилно, поради нарушение на
материалния закон и допуснати съществени нарушения на процесуалните
правила и необоснованост.
Въззивникът навежда доводи за това, че в случая не се твърди, че
има нарушение на императивна правна норма, а че не е изпълнено
изискването на чл. 8, ал. 1 от ЗЗД, съдържащ легалната дефиниция на
понятието "договор", съгласно която за да възникне изобщо договорно
правоотношение е необходимо да има най-малко две страни , освен при
едностранните правни сделки, към чиято категория обаче договорът за
аренда не принадлежи, като всяка от страните изразява правно валидна воля
за обвързване с другата страна по общо съгласие, като с договора страните
определят и предмета и съдържанието на правната връзка между тях.
Законът и правовия ред изключват изобщо възможността в едно и също
лице, като един и същи правен субект да се съвместяват качествата и на
двете страни по договора, което е продиктувано от факта, че едно и също
лице фактически не може да изразява воля и съгласие за сключване на
двустранен договор, заемайки качеството и на двете страни по договора .
В случая е налице формално сключване на такъв договор, неясно при
какви обстоятелства заверен нотариално и вписан Службата по
вписванията -Кнежа, но същият изобщо не поражда правно действие и от
него не възниква облигационно правоотношение, защото липсва
основния елемент от правопораждащия правоотношение факт, а именно
2
съгласието на поне две лица.
Договорът за аренда е производен от договора за наем,
представлява специален вид договор, регламентиран в специалния по
отношение на ЗЗД Закон за арендата в земеделието, но като вид
облигационна сделка, към него се прилагат общите правила на ЗЗД,
регламентиращи правната същност на договора като вид правна сделка.
Обстоятелството, че процесният договор е с нотариална заверка на подписите
и е вписан Службата по вписвания - Кнежа не променя извода, че същият не
поражда правно действие. Изводът на нотариуса, извършил нотариална
заверка на подписи върху договора, а не сделка в нотариална форма, че
договорът е редовен от външна страна и отговаря на изискванията на закона,
не стабилизира правните последици на договора, за съществуването на който
е необходимо съгласие на две страни, т.е. не е възможно да бъде потвърдено
нещо, което не съществува в правния мир.
Въззивникът счита, че целта, преследвана със сключване на този
договор може да бъде постигната, чрез подаване на декларация от страна на
ответника в качеството му на съсобственик по чл. 376, ал. 1 ЗСПЗЗ и чл. 69
ППЗСПЗЗ за лично ползване на процесния недвижим имот от ответника,
което би имало за последица правото да се ползва целият имот именно от
този съсобственик. Със сключването на атакувания договор ответникът е
придобил правото да ползва целия недвижим имот на договорно основание,
въпреки че притежава това право в качеството си на съсобственик, което е
недопустимо и в противоречие с правовия ред.
Според въззивника, процесният договор за аренда е сключен с цел да се
увредят интересите на останалите съсобственици, като се създаде пречка пред
тях да ползват съсобствения недвижим имот лично или чрез отдаването му за
ползване на трето лице, т.е. налице е злоупотреба с права от страна на
ответника.
На следващо място, неправилни и необосновани са и изводите на съда
относно неприложимостта на правилото на чл. 3 от ЗАрЗ след изменението
му със ЗИДЗАрЗ (обн. ДВ., бр. 13 от 2017 г., в сила от 07.02.2017 г.).
Ответникът Л. Д. М. притежава по-малко от 25 на сто идеални части от
процесния недвижим имот, поради което при настъпилата конверсия на
договора за аренда в договор за наем, доколкото липсва потвърждение в
3
срока по § 10, ал. 2 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ (обн. ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от
22.05.2018 г.), следва да се приеме, че този договор е непротивопоставим по
отношение на ищеца и няма действие спрямо него, поради което следва да
бъде заличен от Службата по вписвания - Кнежа. Договорът няма действие и
поради изтичане на срокът му при конверсия в обикновен договор за наем,
какъвто съсобственик притежаващ по-малко от 25 на сто от идеалните части
може да сключи за срок до 1 стопанска година.
В случая, не се касае за обратно действие на нормата на чл. 3, ал. 4 от
ЗАрЗ, а за преуреждане на съществуващи арендни правоотношение и
привеждане в съответствие с правилото, създадено с посочената норма от
момента на влизането му в сила. Това по никакъв начин не засяга правата
сигурност, с която съдът е опитал да мотивира изводите си за
неоснователност на евентуалния иск.
Въззивникът моли Окръжния съд, да постанови решение, с което да
отмени изцяло обжалваното Решение № 59/19.04.2022 г., постановено по
гр. дело № 675/2021 г. по описа на Районен съд – Кнежа, като неправилно и
вместо него да постановите друго по същество на спора, с което да уважи
предявения главен иск или евентуалния иск.
Претендират се направените по делото разноски за две инстанции,
включително и платеното адвокатско възнаграждение.
В законоустановения срок е постъпил писмен отговор от въззиваемия Л.
Д. М. чрез защитника му – адв. Н. Д. от Адвокатска колегия – гр. Плевен, в
който се изразява становище, че въззивната жалба следва да бъде оставена без
уважение, като неоснователна, а обжалваното решение на Районен съд – гр.
Кнежа следва да бъде потвърдено, като правилно, законосъобразно и
обосновано на закона и доказателствата по делото.
Според въззиваемия изложените във въззивната жалба оплаквания за
неправилност на съдебното решение са неоснователни. Процесният Договор
за аренда с нотариално удостоверяване на подписите на страните с per. №
3891/07.09.2015 г. на нотариус Г. Х., per. № *** на НК, район на действие
Pайонен съд – гр. Бяла Слатина, вписан в Служба по вписванията - Кнежа с
вх. per. № 3167/08.09.2015 г., е действителен и валиден. Същият е сключен в
предписаната от закона форма, при наличие на основание и предмет и
поражда валидно правно действие, сключен е в изискуемата от закона форма
за валидност, има всички реквизити на договор за аренда, реален предмет и е
съществуващ.
4
По делото е установено, че страните в производството ищец и ответник
са притежатели на съответна идеална част от правото на собственост и са
съсобственици в недвижимия имот-земеделека земя, находящ се в землището
на гр. Кнежа, описан в исковата молба, както и че не е спорно между
страните, че на 07.09.2015 г. между Л. Д. М., в качеството на арендодател и Л.
Д. М.,в качеството на арендатор, е сключен договор за аренда на земеделска
земя, с нотариално удостоверяване на подписите на страните с per. №3891 от
07.09.2015 г. на нотариус Г. Х., per. № *** на НК, район на действие - PC Бяла
Слатина, с предмет описания в исковата молба имот, находящ се в землището
на гр. Кнежа.
Не съществува пречка договора да бъде сключен от едно лице (един
правен субект), но действащ в различно качество от двете страни на сделката.
В конкретният случай процесният договор за аренда е сключен от ответника
Л. М. от една страна, като арендодател, в качеството си на съсобственик на
отдаваната под аренда земя и от друга страна, като арендатор, в качеството си
на земеделски производител.
Невярно и необосновано на закона е твърдението в исковата молба, че
по отношение на сключените преди изменението на нормата на чл.З ал.4 от
ЗАрЗ /ЗИДЗАрЗ обн. ДВ бл.13 от 2017г. в сила от 07.02.2017 г./ договори за
аренда от съсобственици, които не притежават повече от 50 на сто идеални
части, следва да се приеме, че настъпва „конверсия“ и тези договори се
превръщат в договори за наем по ЗЗД.
Видно от Закона за арендата в земеделието такава норма,
преуреждаща правното естество на заварените договори за аренда, сключени
валидно и действащи до влизане в сила на изменението на разпоредбата на
чл.З ал.4 от ЗАрЗ /ЗИДЗАрЗ обн. ДВ бл.13 от 2017 г. в сила от 07.02.2017 г./
няма.
Въззиваемият изразява становище, че са изцяло неоснователни,
необосновани и непочиващи на закона твърденията за
непротивопоставимост на арендния договор спрямо ищеца. Процесният
договор за аренда от 07.09.2015 г. е сключен при спазване и в съответствие с
разпоредбите на специалния Закон за арендата в земеделието, уреждащ
отношенията при отдаване под аренда на земеделска земя. Същият е
надлежно вписан в Служба по вписванията в изпълнение на изискванията на
закона.
Съгласно чл.З ал.4 от ЗАЗ /в редакцията му към датата на сключване на
процесния договор - 07.09.2015 г./, договорът за аренда може да се сключи
само от един или само от няколко от собствениците на земеделската земя,
като същия е действителен и има действие и по отношение на останалите
съсобственици.
Въззиваемият моли Окръжния съд, да потвърди обжалваното решение,
като правилно, законосъобразно и обосновано на закона и доказателствата по
делото.
5
Претендират се направените от въззиваемия разноски пред въззивната
инстанция.
Окръжният съд, като прецени доводите, изложени в жалбата и
доказателствата по делото, намира за установено следното:
Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок от активно
легитимирана страна, поради което е процесуално допустима.
Разгледана по същество е неоснователна.
Съгласно нормата на чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното първоинстанционно решение е валидно, тъй като не е
постановено в нарушение на правни норми, които регламентират условията за
валидност на решенията – постановено е от съд с правораздавателна власт по
спора, в законен състав, в необходимата форма и с определеното съдържание.
Предметът на настоящето производство обхваща решението в неговата
цялост.
Въззивната инстанция приема, че решението в обжалваната част е
допустимо, тъй като са били налице положителните предпоставки и са
липсвали отрицателните за предявяване на исковата молба, а съдът се е
произнесъл именно по исковата молба с която е бил сезиран, поради което
няма произнасяне в повече от поисканото.
Правилно и обосновано на събраните по делото доказателства РС-
Кнежа е приел за изяснена фактическата обстановка, която накратко е
следната:
Безспорно е, че страните са съсобственици на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор: 37376.15.5/тридесет и седем хиляди триста седемдесет и
шест, точка, петнадесет, точка, пет/ в гр.Кнежа, общ. Кнежа, обл. Плевен, по
КК и КР, одобрени със Заповед №РД-18- 1431/07.08.2018г. на Изпълнителния
директор на АГКК,с адрес на поземления имот: гр.Кнежа,***, с площ
86922кв.м./осемдесет и шест хиляди деветстотин двадесет и два квадратни
метра/, с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на
трайно ползване: НИВА, категория на земята: 4(четвърта), предишен
идентификатор: няма, номер на предходен план: ***, при съседи: ***;
6
***;***;***;3***;*** и ***.
Въззивникът притежава 1/4ид.ч.от този земеделски имот по силата на
сделки отразени в следните нот. актове: 1.Договор за дарение от 28.11.2019г.,
обективиран в Нотариален акт за дарение на недвижим имот №167, том 5, per.
№5453, дело №857 от 28.11.2019г. на В.Р., Нотариус с район на действие
Районен съд Кнежа, надлежно вписан в Службата по вписванията при PC-
Кнежа на 28.11.2019г., Акт №177,том 7, дело №1340/2019г. с дарител А.П.И.
с ЕГН:********** и предмет дарение на 1/640ид. част от всички описани по-
горе имоти; 2.Договор за покупко-продажба от 28.11.2019г., обективиран в
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 168, том 5, per.
№ 5459, дело № 858 от 28,11.2019г. на В.Р., Нотариус с район на действие
Районен съд Кнежа, надлежно вписан в Службата по вписванията при PC -
Кнежа на 28.11.2019г. Акт No178, том 7, дело № 1341/2019 г. с продавач
А.П.И., ЕГН: ********** и П.П.П., ЕГН********** и предмет продажбата на
19/640 от всичките описани по-горе земеделски имота; 3.Договор за покупко-
продажба от 16,04.2020г., обективиран в Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижими имоти № 7, том 2, per. №1334, дело № 174 от 16 7
04.2020г. на В.Р., Нотариус с район на действие Районен съд- Кнежа,
надлежно вписан в Службата по вписванията при PC-Кнежа на 16.04.2020г.
Акт No161,том 2. дело № 357/2020г. с продавачи П. Д. М., с ЕГН**********;
Н. Д. М., с ЕГН********** и В. Д.а Й., с ЕГН********** и предмет
продажбата на общо 1/16 /една шестнадесета/ идеална част от всичките
описани по-горе земеделски имота; 4.Договор за покупко-продажба от
11.06.2020г., обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижими имоти №117,том 2, per. №1982, дело № 237 от 11.06,2020г. на
В.Р., Нотариус с район на действие Районен съд-Кнежа, надлежно вписан в
Службата по вписванията при PC -Кнежа на 11.06.2020 г., Вх. per. № 943, том
2, дело №554/2020г. , с продавач Ц.Й.Г., с ЕГН********** и предмет
продажбата на общо 1/32/една тридесет и втора/ идеална част от всичките
описани по-горе земеделски имота; 5.Договор за покупко-продажба от
24.06.2020г., обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижими имоти №170,том 2, per.N2208, дело №267 от 24.06.2020г. на
В.Р.,Нотариус с район на действие Районен съд - Кнежа, надлежно вписан в
Службата по вписванията при PC -Кнежа на 24,06,2020 г Акт № 45, том 4,
дело № 267 от 24.06.2020 г., с продавачи Е.И.П., с ЕГН: ********** и Б.И.П.,
7
с ЕГН********** и предмет продажбата на общо 1/32/една тридесет и втора/
идеална част от всичките описани по-горе земеделски имота; 6.Договор за
покупко-продажба от 08.07.2020г., обективиран в Нотариален акт за покупко
продажба на недвижими имоти №15, том 3, рег. №2441, дело №303 от
08.07.2020г. на В.Р., Нотариус с район на действие Районен съд-
Кнежа,надлежно вписан в Службата по вписванията при PC-Кнежа на
08.07.2020г. Акт №98, том 4, дело № 698/2020г. с продавачи П.Л.К., с
ЕГН**********; В.Г. Д., с ЕГН: **********; П.М.М., с ЕГН: **********;
Ц.К.К., с ЕГН:********** и К.К.К., с ЕГН:**********, и предмет продажбата
на общо 1/16 /една шестнадесета/ идеална част от всичките описани погоре
земеделски имота и 7.Договор за покупко-продажба от 25.08.2020г.,
обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №
177, том 3, per. № 3342, дело № 418 от 25.08.2020г. на В.Р., Нотариус с район
на действие Районен съд Кнежа, надлежно вписан в Службата по вписванията
при PC- Кнежа на 25.08.2020г. Акт №111, том 5. дело №904/2020г. , с
продавачи Е.А. Т.а, с ЕГН: ********** и К.А.К., с ЕГН:**********, и
предмет продажбата на общо 1/32 /една тридесет и втора/ идеална част, от
всички описани по-горе земеделски имота.
Не се спори и, че ответникът е съсобственик с права 6/972 идеална част
от горепосочения недвижим имот.
Също безспорно е, че на 07.09.2015г. ответникът Л. Д. М. е сключил със
себе си като арендодател и арендатор, Договор за аренда с нотариална заверка
на подписите per. №3891 от същата дата по регистъра на нотариус №*** Г.Х.,
с район на действие PC гр. Бяла Слатина, по силата на който договор е
предоставил на себе си за временно и възмездно ползване под аренда
процесния недвижим имот. Договорът за аренда е сключен за срок от
15/петнадесет стопански/ години, считано от стопанската 2016/2017г. и е
вписан в CB-Кнежа под дв. вх, per. №3167 от 08.09.2015г.
Спорни са въпросите действителен ли е и поражда ли правно действие
договора за аренда по отношение на съсобственика - въззивник, съответно д
се постанови заличаване от Служба по вписванията?
На първо място следва да се отчете, че приложимия закон към договора
за аренда от 07.09.2015г. е ЗАЗ в редакцията му приета в ДВ
бр.14/20.02.2015г. Съгласно разпоредбата на чл.3: „Договорът за аренда се
8
сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните.
Той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска
служба по земеделие. При вписването се представя скица на арендувания
обект на договора, издадена или заверена от общинската служба по
земеделие. Ал.3 Условията и редът за регистрация на арендните договори в
съответната общинска служба по земеделие се уреждат с наредба, издадена от
министъра на земеделието и продоволствието. Ал.4 Когато договорът за
аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя,
отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за
собствеността, и ал.5 Договор за аренда по ал. 4 не може да се
противопостави на арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик
на същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по вписванията.“
Т.е. към момента на сключването на процесния договор за аренда не е
съществувало въведеното с ДВ бр.13/2017г. в сила от 07.02.2017г. изискване
на ал.4 от ЗАЗ договорът да е сключен от съсобственик/ци притежаващи
повече от 50% от идеалните части. Законодателят не е придал обратно
действие на тази разпоредба, което обуславя нейното приложение занапред,
т.е за всички сключени след тази дата договори. Така приложимото право към
настоящия казус дава възможност на един съсобственик, независимо каква
идеална част притежава да сключва договор за аренда за целия имот. Този
договор обвързва и другите съсобственици, независимо, че формално не са
страни по него по силата на чл.21 ал.1 от ЗЗД, поради това има и правно
действие спрямо съсобственика И.. Следва да се посочи, че самият И. е
придобил права върху имота повече от четири години след сключването на
арендния договор и съответното му вписване в АВ, което води до извода, че
същият към момента на придобиване на идеални части от имота е знаел за
съществуването на този договор за аренда и е приел да закупи имота при
неговото публично оповестено действие и съответно предприетите действия
по управлението му от неговите праводатели и другите съсобственици.
На второ място следва да се посочи, че изцяло неоснователни са
доводите на ищеца за липсата на възможност въззиваемия да договаря сам със
себе си. Качеството на земеделски производител, дали е регистриран като
такъв или не, е без значение спрямо възможността да договаря сам със себе
си. Свободата на договаряне е установена в чл.9 от ЗЗД. Предмета на
договора за аренда е очертан в чл.2 ал.1 от ЗАЗ „С договора за аренда
9
арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно
ползване обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено арендно
плащане“. Това, че въззиваемия от една страна, като съсобственик на
земеделски имот го отдава под аренда, а същевременно, като физическо лице
поема задължението да изпълнява арендните условия не води до
едностранност на сделката. Напротив налице е договор между две страни,
независимо, че същите са едно лице. В такова качество се явява и самия
въззивник И. в представения нот. акт №177 е в качеството на продавач
/представител/ и на купувач. Доколкото няма пречка да се арендува
земеделски имот от един от съсобствениците, то не противоречи на закона и
договор сключен от съсобственика сам със себе си. Този договор е с предмет
целия имот и обхваща частите, които съсобственика не притежава. По
отношение на тези части съсобственика дължи уреждане на отношенията с
другите съсобственици по реда на чл.30 ал.3 от ЗС, като трябва да разпредели
ползите от договора за аренда според правата на всеки съсобственик.
За пълнота на изложението следва да се посочи, че ВКС на РБ в своето
Определение № 119 от 1.04.2021 г. на ВКС по ч. гр. д. № 794/2021 г., IV г. о.,
ГК, докладчик съдията В.И. изрично е направил разграничение, между
арендни договори сключени по действието на старата норма на чл.3 ал.4 от
ЗАЗ и новата такава, както и между наем и аренда на земеделска земя. Тези
постановки са пряко относими към настоящия казус и независимо, че нямат
задължителен характер се споделят отнастоящия въззивен състав. Според тях:
„Договорът за наем на земеделска земя и договорът за аренда в земеделието
си приличат по това, че и двата договора имат за предмет временното
ползване на земята и позволяват на наемателя да получава в собственост
произведената земеделска продукция. Съществената разлика между тях обаче
е, че за обвързващата страните сила на договора за наем е без правно
значение дали наемодателят е собственик на отдадената под наем вещ, докато
при договора за аренда това не е така. Друго общо между двата договора е, че
когато дължащият характерната престация е съсобственик на отстъпената за
временно ползване вещ, договорът може да обвърже и останалите
съсобственици за определен срок в зависимост от размера на неговото
участие в съсобствеността, т. е. когато договорът обвързва и неучаствалите
съсобственици, те не са трети лица, а са страни по договора.
10
Договорът за наем обвързва неучаствалите съсобственици за срок до
три години, когато договорът е сключен от съсобственици с мажоритарен дял
в съсобствеността /чл. 32, ал. 1 ЗС и чл. 229, ал. 2 ЗЗД/ и в този случай
отношенията между тях се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС. В такъв случай техен
ревандикационен иск срещу наемателя би бил неоснователен в осъдителната
част – това е един от предвидените в закона случаи /чл. 21, ал. 1 ЗЗД/, в който
договорът поражда действие и за лица, които не са участвали като страни при
неговото сключване. Когато договорът за наем е сключен от съсобственици с
миноритарен дял в съсобствеността или от съсобственици с мажоритарен дял
в съсобствеността, но за срок над три години договорът не обвързва
останалите съсобственици, поради което отношенията им с "наемателя" се
уреждат от неоснователното обогатяване, а отношенията им с "наемодателя"
се уреждат от чл. 30, ал. 2 ЗЗД – при липса на писмено поискване, съответно –
от чл. 31, ал. 2 ЗС – след отправено на писмено поискване. Във всеки от тези
два случая ревандикационен иск от неучаствалите съсобственици срещу
наемателя би бил основателен и в осъдителната част.
От приемането на ЗАЗ /Обн. - ДВ, бр. 82 от 1996 г. / до допълването на
неговия чл. 3 /ДВ, бр. 13 от 2007 г. / обвързващата сила на договора по
отношение на неучаствалите съсобственици е същата, като при договора за
наем. След това до изменението на чл. 3 ЗАЗ с ДВ, бр. 13 от 2017 г., в сила от
7.02.2017 г. договорът за аренда обвързва неучаствалите съсобственици,
когато е сключен от някой от съсобствениците, какъвто и да е делът му в
съсобствеността, като във всички случаи отношенията между
съсобствениците се уреждаха от чл. 30, ал. 3 ЗС. След изменението на чл. 3
ЗАЗ с ДВ, бр. 13 от 2017 г., в сила от 7.02.2017 г. договорът за аренда
обвързва неучаствалите съсобственици, когато е сключен от съсобственици с
мажоритарен дял в съсобствеността и само в този случай той обвързва и
останалите съсобственици /независимо от срока/, поради което само в такъв
случай отношенията между тях се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС.
Когато договорът за аренда обвързва неучаствалите като страни при
сключването му съсобственици, те не са трети лица и могат да оспорват
неговата действителност, но не като трети лица, оспорващи чужд договор, а
като лица, за които се претендира да са обвързани от договора и искат да се
освободят от обвързаност или да се установи, че не са обвързани от него. Те
11
могат също да претендират арендни плащания, както и развалянето на
договора поради неизпълнение от свое име, но с косвени искове, в качеството
им на кредитори на сключилите договора съсобственици съгласно чл. 134
ЗЗД.“
Така развитите съображения, водят до единствения и несъмнен правен
извод за неоснователност на предявените в условията на евентуалност искове,
което предпоставя и тяхното отхвърляне, както и законосъобразно е преценил
РС-Кнежа.
Предвид изложеното Окръжният съд приема, че обжалваното Решение
на Плевенски районен съд, е валидно, допустимо и обосновано на
доказателствата по делото в съответствие с разпоредбите на Закона, липсват
основания за неговото изменение или отмяна и поради това следва да бъде
потвърдено. С оглед подробността и обстоятелствеността на изложените към
първоинстанционното решение мотиви въззивната инстанция препраща и към
тях на основание чл.272 от ГПК.
Предвид цената на иска под 5000лв. решението не подлежи на
касационно обжалване.
С оглед всичко гореизложено, Окръжният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 59/19.04.2022 г., постановено по гр. дело
№ 675/2021 г. по описа на Районен съд – гр. Кнежа, като
ЗАКОНОСЪОБРАЗНО.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване на осн. чл.280
ал.3 т.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12