РЕШЕНИЕ
№ 727
гр. Благоевград, 29.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесети август през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Катя Сукалинска
при участието на секретаря Елица Яв. Педова
като разгледа докладваното от Катя Сукалинска Гражданско дело № 20241210103098 по
описа за 2024 година
Производството по настоящото гр.д.№3098/2024г. по описа на Районен съд- Благоевград е
образувано по искова молба вх.№25705/13.11.2024г., подадена от „В, седалище и адрес на
управление гр.Б, ул.“К представлявано от управителя Васил Б седалище и адрес на
управление гр.Б, представлявано от М с която е предявен иск с правно основание чл.310,
ал.1, т.2 от ГПК във вр. с чл.233, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника „М да предаде на
ищеца „Ванто 2017“ ООД наети помещения по прекратен договор за наем.
В исковата молба се твърди, че на 11.11.2022г. е сключен договор за наем между „В като
наемодател, и „М, като наемател за недвижими имоти, находящи се в гр.Благоевград,
ул.“Ге0. Твърди се, че договорената месечна наемна цена е била в размер на 3 400 лв. без
ДДС или 4 080 лв. с включен ДДС.
Твърди се, че за дължимия наем за месец декември 2023г. и за месец януари 2024г. били
издадени съответно фактури с номера №162/01.12.2023г., с падеж 05.12.2023г. и
№165/02.01.2024г., с падеж 05.01.2024г., всяка на стойност 4 080 лв. с ДДС. Фактурите били
изпратени на ответното дружество, но не последвало плащане.
В исковата молба се излага, че след незаплащане на втора последователна наемна цена,
Договорът за наем бил прекратен на основание чл.11 от същия договор, за което наемателят
бил уведомен на основание чл.11, ал.3 от договора за наем и поискал предаване на
недвижимия имот, но към датата на подаване на исковата молба ответникът не бил опразнил
и освободил обекта, въпреки че в раздел VII „Прекратяване на договора“ страните са
уговорили, че при прекратяване на договора наемателят се задължава незабавно да опразни
и освободи обекта, като не бил съставен и приемо-предавателен протокол за състоянието на
имота.
Сочи се, че в процесния имот ответникът държи следните движими вещи: обемен дозатор
върху нераждаема стоманена рама; дозиращ бункер с бъркалка и капак; обемен настолен
диспенсър; трифазна зеленчукорезачка; термозапечател 700 мм; острие 3 мм;
полуавтоматично етикираща машина; принтер с дисплей; месомелачка; транспортна
количка; съдомиялна машина; ел. стерилизационен автоклав и други движими вещи, които
са с ниска стойност, но обемни и много кашони.
Предвид гореизложеното, до съда е отправено искане да осъди ответното дружество да
опразни ползваните недвижими имоти, в които ответникът държи движими вещи.
В отговора на исковата молба ответникът оспорва предявения иск като неоснователен.
Твърди се, че още преди прекратяване на наемния договор и преди настъпване на падежа
на втората наемна вноска, на 02.01.2024г. по искане на наемодателя-ищец е наложен запор
върху вещи на ответника, намиращи се в процесните помещения, по силата на издадена в
1
полза на ищеца обезпечителна заповед по ч.гр.д.№1/2024г. по описа на РС-Благоевград. По
силата на заповедта ЧСИ е извършил смяна на патроните и е предал ключовете от
помещенията на наемодателя на 09.01.2024г., откогато вещите, описани в обезпечителната
заповед, са в държане и се пазят от наемодателя. Твърди се, че наемодателят отказва достъп
на ответника до обектите респ. до вещите в тях, поради което и ответникът не може да
изнесе от помещенията тези вещи, които не са предмет на запора. Настоява се, че ищецът е
този, който отказва да подпише протокол за предаването на обектите.
С оглед на изложеното, ответникът признава наличието на основание за предаване на
описаните в исковата молба машини и др. вещи и за опразване на помещенията.
Настоява се, че договорът е прекратен едностранно от наемодателя, без наличие на
законно или договорно основание, като на практика на 09.01.2024г. е отстранил наемателя от
спорните помещения и е завзел същите, без към този момент да е било налице изявление за
прекратяване на договора съгласно изискването на чл.11, ал.1, б.„в“ от същия, а такова
уведомление за прекратяване било отправено до ответника едва на 17.01.2024г. С действията
си ищецът бил нарушил правата на наемателя по чл.9, т.2 от договора, не бил осигурил
спокойното и пълноценно ползване на имота по смисъла на чл.6, ал.1, т.1 от договора,
поради което той е неизправната страна по същия, а ответникът не бил дал повод за
завеждане на настоящото дело.
В съдебно заседание ищецът „Ванто 2017“ ООД се представлява лично от управителя Ви
от адв.Н. Г.. В хода на делото представят Приемо-предавателен протокол от 12.03.2025г., от
който било видно, че „М, чрез законния си представител Антонио Социо, е освободил и
предал доброволно държането на недвижимите имоти, предмет на прекратения наемен
договор, поради което намират, че делото е лишено от правен интерес и за двете страни,
поради това молят съда да уважи иска като основателен и доказан и да приеме, че
ответникът е станал повод за образуване на делото /молба – л.57-58/.
Ответникът „М се представлява от адв.А. Б., която пледира за прекратяване на
производството по делото поради липса на правен интерес, а в условията на евентуалност –
за отхвърляне на иска като неоснователен. Намира, че ответникът не е станал причина за
завеждане на делото, поради което разноските следва да се възложат в тежест на ищеца.
Въз основа на събраните по делото доказателства, преценени по отделно и в тяхната
съвкупност, съдът приема за установена следната фактическа обстановка:
На 11.11.2022г. е сключен договор за наем между „Впредставлявано от управителя Вкато
наемодател, и „М представлявано от Акато наемател, по силата на който наемодателят
предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване следните недвижими имоти: -
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 04279.608.195.1.6, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на Благоевград, одобрени със Заповед РД-18-32/10.05.2006г. на
Изпълнителния директор на АК, с площ на обекта 176.60 кв.м., с предназначение за друг вид
самостоятелен обект в сграда, брой нива на обекта 1; - самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 04279.608.195.1.4, по кадастралната карта и кадастралните регистри на
Благоевград, одобрени със Заповед РД-18-32/10.05.2006г. на Изпълнителния директор на АК,
с площ на обекта 183 кв.м., с предназначение за офис, брой нива на обекта 1; - самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 04279.608.195.1.3, по кадастралната карта и кадастралните
регистри на Благоевград, одобрени със Заповед РД-18-32/10.05.2006г. на Изпълнителния
директор на АК, с площ на обекта 151.40 кв.м., с предназначение за склад; - самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 04279.608.195.1.2, по кадастралната карта и кадастралните
регистри на Б, одобрени със Заповед РД-18- 32/10.05.2006г. на Изпълнителния директор на
АК, с площ на обекта 338.40 кв.м., с предназначение за офис, които обекти са разположени в
сграда с идентификатор 04279.608.195.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-32/10.05.2006г. на Изпълнителния директор на АК, която сграда
е разположена в поземлен имот 04279.608.195, застроена площ: 415 кв.м.
Наетият обект ще се ползва от наемателя за цех за производство на хранителни продукти
/чл.2/. Договорът се сключва за срок от 5 години /чл.3/. По силата на чл.5 наемателят се
задължава да заплаща на наемателя месечна наемна цена в размер на 3 400 лв. без ДДС, по
банков път, от 1-во до 5-то число на месеца за текущия месец. Наемодателят се задължава да
осигури на наемателя спокойното и пълноценно ползване на имота с оглед неговото
предназначение и да не го възпрепятства за това /чл.6, т.1/. Наемодателят има право да
получава в уговорения срок и размер наемната цена; наемодателят има право /в присъствие
2
на представител на наемателя/ на достъп до наетите помещения, с оглед извършване на
констатации на състоянието на имота и/или изпълняване правомощията си по този договор,
доколкото с тези си действия не смущава ползването /чл.7, т.1 и т.2/.
Наемателят е длъжен след прекратяване на договора по каквато и да е причина, да върне
имота безусловно /чл.8, т.1/. При положение, че наемателят не освободи имота в уговорения
срок, наемодателят има право да установи владение върху същия, чрез подмяна на
заключващото устройство на входните врати, като находящата се в имота стока и вещи се
оставят на съхранение при трето лице за сметка на наемателя и тези действия на
наемодателя не могат да се тълкуват като самоуправство /чл.8, т.2/.
Наемателят има право да получи достъп до имота и да го ползва до прекратяването му
или изтичане на срока му /чл.9, т.2/.
Договорът за наем може да се прекрати само в изчерпателно изброените случай на чл.11,
сред които: - б.“в“ – в случай, че наемателят не заплати две последователни вноски за
наемна цена съгласно чл.5 или заплати две последователни вноски в намален размер.
Прекратяването по точка „в“ става от датата визирана в документа /чл.11, ал.2/. При
прекратяване на договора наемателят се задължава незабавно да опразни и освободи обекта,
за което се съставя приемо-предавателен протокол /чл.11, ал.3/.
От приобщените гласни и писмени доказателства се установява, че наетите помещения са
разположени в сграда, в която наемателят „М е направил производствен цех за консервиране
на трюфели. На втория етаж на сградата били разположени производствените машини, а на
третия етаж – били обособени стаи за живеене за тримата управители на „М - Ма.
Последните трима не живеели постоянно в България. Пълномощник на дружеството в Б,
съгласно нотариално заверено пълномощно, подписано от управителя Тони Колачи.
През есента на 2023г. М посетил обекта и установил, че липсват няколко палета с готова
продукция. Уведомил за липсата тримата управители във вайбър групата на „М написал в
групата, че той е взел продукцията и по-късно ще представи фактури, каквито обаче не
представил. По този повод Мбил помолен от другите двама управители Т да смени
патронниците на вратите, което направил и оттогава само той имал ключове за обекта.
Тогава бил сложен и СОТ. Двамата съдружници подали жалба срещу Аза липсваща
продукция. Така развилите се събития довели до конфликт между тримата управители и
спор дали фирмата да остане на А или на другите двама – Т
На 02.01.2024г. „В подал в Районен съд-Благоевград молба за обезпечаване на бъдещ иск,
който ще предяви срещу „М както следва:
-за сумата от 4 080 лв. с вкл. ДДС, представляваща дължима наемна цена за месец
декември 2023г., както и за сумата от 35.69 лв., представляваща законна лихва върху
главницата за периода от 05.12.2023г. /падежа на задължението/ до датата на подаване на
настоящата молба за обезпечение.
-за сумата от 178.57 лв., представляваща потребена ел. енергия за периода от 03.10-
01.11.2023г.
-за сумата от 10 200 лв., представляваща дължима неустойка в размер на 3 месечни
наемни вноски поради прекратяване на договора на основание чл.11, ал.1 от същия.
-за сумата от 1 894.87 лв., представляваща стойността на извършени строително-
монтажни работи и доставени материали от „М, както и за сумата от 96.68 лв.,
представляваща законна лихва върху главницата за периода от 03.08.2023г. /падежа на
задължението/ до 20.12.2023г. /датата на договора за цесия/, които вземания са прехвърлени
от „Ма с Договор за цесия от 20.12.2023г.
-за сумата от 1104 лв., представляваща цена за продажба, доставка и монтаж на един брой
метален парапет и метален шкаф с термопанели от „Б както и за сумата от 79.77 лв.,
представляваща законна лихва върху главницата за периода от 02.06.2023г. /падежа на
задължението/ до 20.12.2023г. /датата на договора за цесия/, които вземания са прехвърлени
от „Б на „В с Договор за цесия от 20.12.2023г.
-за сумата от 421.15 лв., представляваща цена за продажба и доставка на почистващи
препарати, материали, инструменти и консумативи от „А.., както и за сумата от 30.02 лв.,
представляваща законна лихва върху сумата за периода от 05.06.2023г. /падежа на
задължението/ до 20.12.2023г. /датата на довора за цесия/, които вземания са прехвърлени от
„А на „В с Договор за цесия от 20.12.2023г., ведно със законната лихва върху главниците от
датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане, чрез налагане на
3
обезпечителна мярка „Запор“ върху движими вещи - машини и оборудване, собственост на
„М, находящи се в производствените помещения, ползвани от дружеството в гр.Б - обемен
дозатор върху неръждаема стоманена рама, дозиращ бункер с бъркална и капак, обемен
настолен диспенсър, трифазна зеленчукорезачка, термозапечател 700 мм, острие 3 мм,
полуавтоматична етикетираща машина, машина етикет Digital+Black, Бутилка диам. 35 мм,
Honeywell PD45 203 DPI принтер с дисплей, 6 бр. телевизори/монитори, месомелачка
иноксова, транспортна количка, съдомиялна машина, ел.стерилизационен автоклав.
В молбата за обезпечаване на бъдещия иск „В е твърдял, че не му е заплатена една
наемна вноска – за месец декември 2023г., както и че договорът за наем е прекратен на
основание чл.11, ал.1, т.“Е“ – поради извършени в обекта СМР без съгласие на наемодателя,
за което претендира съответната неустойка.
По така подадената молба с правно основание чл.390 от ГПК е образувано ч.гр.д.
№1/2024г. по описа на Районен съд-Благоевград. Съдът със свое Определение
№5/02.01.2024г. е допуснал обезпечение на бъдещия осъдителен иск, чрез налагане на
поисканата обезпечителна мярка – запор върху движими вещи – машини и оборудване,
собственост на „М, находящи се в производствените помещения, ползвани от дружеството
/подробно описани по вид/ до размера на сумата от 18 120.75 лв. В мотивите на съдебния
акт е прието, че по делото липсват доказателства договорът за наем да е прекратен на
основание чл.11, ал.2 във вр. с чл.11, ал.1, б.“Е“ – с писмено предизвестие до наемателя,
както и че същият е извършил преустройства без съгласие на наемодателя, поради което
обезпечението е допуснато срещу парична гаранция.
В полза на „В била издадена Обезпечителна заповед №3/05.01.2024г., представена пред
ЧС с молба вх.№00109/08.01.2024, въз основа на която е образувано изп.д.№5/2024г. Описът
на запорираните движими вещи бил насрочен от ЧСИ за 09.01.2024г. от 13.30 ч. На описа
присъствали вещо лице – П заклет преводач, както и В... – управителят на „В със свой
адвокат. Видно от съставените протоколи, управителите на дружеството-длъжник „М били
уведомени за описа след началния час 13.30 ч. Бил извикан ключар, който разбил
патронниците на вратите, за да се влезе в двора и цеха и ги сменил с нови. На място се явил
и представител на охранителната фирма.
Преводачката се обадила по телефона на М, за да го уведоми, че се извършва опис на
движими вещи въз основа на издадена обезпечителна заповед и че трябва да дойде на място.
По това време същият пътувал от гр.София към гр.Благоевград заедно със своята съпруга В.
Тримата пристигнали в цеха в ранния следобед. Било им обяснено, че заради неплатен наем
за месец декември 2023г. е издадена обезпечителна заповед и са запорирани машини в цеха.
Мсе представил като пълномощник на „Ма и поискал да вземе от сградата вещи /компютри,
документи/, които не били предмет на запора. ЧСИ му заявил, че не може да вземе нищо /не
било представено пълномощно/, като предал новите ключове на Ва, който видно от
изготвения Протокол от 09.01.2024г. бил назначен за управител на описаните движими
вещи. Б казал на М че докато не си оправят финансовите отношения, не може да взима
никакви вещи и да получи ключове /св.Стойков/.
В срока по чл.390, ал.3 от ГПК – на 02.02.2024г. „В е подал искова молба срещу „М, с
която е предявил следните осъдителни искове:
-за сумата от 4 080 лв. с вкл. ДДС, представляваща дължима наемна цена за месец
декември 2023г., както и за сумата от 90.16 лв., представляваща законна лихва върху
главницата за периода от 05.12.2023г. /падежа на задължението/ до датата на подаване на
исковата молба.
-дължима неустойка по чл.12, ал.1 от Договора за наем в размер на 170 лв., поради
неизпълнение в срок на задължението за заплащане на дължимия наем за месец декември
2023г.
-за сумата от 4 080 лв. с вкл. ДДС, представляваща дължима наемна цена за месец януари
2024г., както и за сумата от 43.76 лв., представляваща законна лихва върху главницата за
периода от 05.01.2024г. /падежа на задължението/ до датата на подаване на исковата молба.
-дължима неустойка по чл.12, ал.1 от Договора за наем в размер на 170 лв., поради
неизпълнение в срок на задължението за заплащане на дължимия наем за месец януари
2024г.
-за сумата от 178.57 лв., представляваща потребена ел. енергия за периода от 03.10-
01.11.2023г., както и за сумата от 3.23 лв., представляваща законна лихва върху главницата за
4
периода от 16.12.2023г. /падежа на задължението/ до датата на подаване на исковата молба.
-за сумата от 45.66 лв., представляваща потребена ел. енергия за периода от 01.12-
31.12.2024г.
-за сумата от 10 200 лв., представляваща дължима неустойка в размер на 3 месечни
наемни вноски на основание чл.7, ал.1, т.4 във вр. с чл.8, ал.3, т.1 от Договора за наем.
-за сумата от 1 894.87 лв., представляваща стойността на извършени строително-
монтажни работи и доставени материали от „М, както и за сумата от 96.68 лв.,
представляваща законна лихва върху главницата за периода от 03.08.2023г. /падежа на
задължението/ до 20.12.2023г. /датата на договора за цесия/, които вземания са прехвърлени
от „М на „Вс Договор за цесия от 20.12.2023г., и за сумата от 31.52 лв., представляваща
законна лихва върху главницата за периода от 20.12.2023г. /датата на довора за цесия/ до
датата на подаване на исковата молба.
-за сумата от 1104 лв., представляваща цена за продажба, доставка и монтаж на един брой
метален парапет и метален шкаф с термопанели от „Бкакто и за сумата от 79.77 лв.,
представляваща законна лихва върху главницата за периода от 02.06.2023г. /падежа на
задължението/ до 20.12.2023г. /датата на договора за цесия/, които вземания са прехвърлени
от „Б с Договор за цесия от 20.12.2023г., и за сумата от 18.36 лв., представляваща законна
лихва върху главницата за периода от 20.12.2023г. /датата на договора за цесия/ до датата на
подаване на исковата молба.
-за сумата от 421.15 лв., представляваща цена за продажба и доставка на почистващи
препарати, материали, инструменти и консумативи от „А, както и за сумата от 30.02 лв.,
представляваща законна лихва върху сумата за периода от 05.06.2023г. /падежа на
задължението/ до 20.12.2023г. /датата на довора за цесия/, които вземания са прехвърлени от
„А с Договор за цесия от 20.12.2023г., и за сумата от 7 лв., представляваща законна лихва
върху главницата за периода от 20.12.2023г. /датата на довора за цесия/ до датата на подаване
на исковата молба.
- за сумата от 13 600 лв., представляваща дължима неустойка в размер на двойния размер
на наемната цена за периода от 01.02.2024г. до датата на подаване на исковата молба, на
основание чл.13 от Договора за наем.
-ведно със законната лихва върху главниците от датата на подаване на исковата молба до
окончателното плащане,
На 17.01.2024г. „В е изпратило по куриер до „М Уведомление за прекратяване на
Договора за наем от 11.11.2022г., на основание чл.11, ал.2 във вр. с чл.11, ал.1, т.“В“ от
Договора – поради незаплащане на две последователни вноски за наемна цена, а именно –
наемна цена за м.декември 2023г. по Фактура №162/01.12.2023г., с падеж до 05.12.2023г., и
наемна цена за месец януари 2024г. съгласно Фактура №165/02.01.2024г., с падеж до
05.01.2024г. Уведомлението е получено от Мна 19.01.2024г.
През пролетта, лятото и есента на 2024г. М три пъти се срещал с В, за да иска от него да
отвори цеха, за да може да прибере вещи на „Мкоито не са предмет на запора. Бобаче
категорично отказвал, като заявявал, че няма да осигури достъп, докато спорът не бъде
решен в съда.
На 31.01.2025г. лицето М, в качеството на пълномощник на „М съгласно нотариално
заверено пълномощно с рег.№2864/15.09.2023г. на нотариус Виолина Тодорова подал жалба
вх.№895/31.01.2025г. до Районна прокуратура-Благоевград, в която сочи, че от 09.01.2024г.
няма достъп до производствения цех на „М, тъй като след издадена обезпечителна заповед
ключовете са предадени на В на 23.01.2025г. при извършен с управителя Т оглед около цеха
са установили, че климатиците са демонтирани и от двора липсват палета с амбалаж.
Изразени са опасения, че и останалите вещи и оборудване може да са станали обект на
посегателство и разпореждане от Б, защото само той има достъп до помещенията. До
последния многократно били отправяни молби да даде възможност да се приберат вещите,
извън запорираните, но той отказвал. Поради това е отправено искане да се извърши
проверка за извършени от Б противоправни действия.
В хода на делото, с молба от 26.03.2025г., от ищцовата страна е представен Приемо-
предавателен протокол от 12.03.2025г., подписан между „В представлявано от управителя В
представлявано от Ас който „Ма освобождава и предава държането на недвижимите имоти,
предмет на прекратения наемен договор между страните. С подписването на протокола
„Мдекларира, че е „получил“ всички движими вещи, собственост на „Мат/пар.3 и пар.4/.
5
Съгласно пар.5 протоколът служи като доказателство, че „Ма е освободил и предал
владението на недвижимите имоти на „Ванто 2017“ ООД, както и на всички движими вещи,
които са собственост на „М
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
По възражението на ответната страна за недопустимост на производството поради
отпаднал правен интерес с предаване владението върху имота в хода на делото с приемо-
предавателния протокол от 12.03.2025г.:
Правният интерес е положителна процесуална предпоставка за разглеждане на предявен
установителен иск съгласно чл.124, ал.1 от ГПК, а в случая е предявен осъдителен иск с
правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД и правният интерес от предявяване на иска се
преценява към датата на подаване на исковата молба в съда. При осъдителните искове е
необходимо навеждане на твърдения за неизпълнение на едно притезателно субективно
право, което само по себе си е достатъчно, за да обоснове наличие на правен интерес, а
всички останали обстоятелства, в т.ч. настъпилите в хода на делото, се преценят на
плоскостта на основателността на иска.
Със своя молба от 26.03.2025г. ищецът е заявил отпадане на правния интерес от водене на
делото, но с молбата си не е направил изрично изявление за оттегляне или отказ от иска. При
това положение съдът е валидно сезиран да разгледа правния спор /Определение №3801 от
31.07.2024г. по гр.д.№4392/2023г. на ВКС, IV г.о./.
Твърдението на ищеца, че наетата вещ му е предадена в хода на делото, като твърдение за
неизгоден за страната факт, преценено ведно с представения приемо-предавателен протокол,
обуславят приложение на разпоредбата на чл.235, ал.3 от ГПК и като краен извод
отхвърляне на предявения иск.
Отделно от гореизложеното, съдът намира, че предявеният иск е неоснователен и
недоказан.
В тежест на ищеца по предявен иск с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД е да докаже
следните кумулативни предпоставки: 1) валидно сключен договор за наем, по силата на
който наемодателят – ищец е предоставил на наемателя – ответник за временно възмездно
ползване наетата вещ срещу заплащане на наемна цена; 2) наемното правоотношение да е
прекратено на заявеното основание – в случая да е развалено с едностранно волеизявление
от наемодателя поради виновно неизпълнение на поето от наемателя договорно задължение;
3) ответникът да държи без правно основание наетата вещ и да не я предава на наемодателя.
По отношение на първата предпоставка: Не е спорно между страните, че помежду им
валидно е възникнало облигационно правоотношение по договор за наем, по силата на което
наемодателят е предоставил на наемателя за временно възмездно ползване недвижим имот
срещу задължение на наемателя да заплаща наемна цена.
По отношение на втората предпоставка: С оглед твърденията на ищеца, че договорната
връзка е отпаднала с разваляне на договора поради неизпълнение от страна на наемателя на
негови задължения по договора, в тежест на ищеца е да докаже, че валидно е развалил
договора на твърдяното основание, а на ответника - да докаже възражението си, че е
изправна страна по същия, както и че ищецът е неизправната страна.
Правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл.87, ал.1 от ЗЗД принадлежи на
изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно задължение
на насрещната страна. За да настъпи правното действие на изявлението за разваляне на
договора, когато той е в писмена форма, е необходимо да е доказано, че са били налице
законовите предпоставки на чл.87, ал.1 от ЗЗД, с отправяне на предизвестие за разваляне и
предоставяне от изправната страна по договора на подходящ срок за изпълнение.
Ищецът твърди, че договорът за наем е развален на основание чл.11, ал.1, т.“в“ – поради
неплащане на две последователни наемни вноски. Анализът на клаузите на чл.11, ал.1, т.“в и
ал.2 води до извод, че договорът за наем не се прекратява автоматично при неплащане на
две наемни вноски, а от датата „визирана в документа“, т.е. изисква се изпращане на
нарочно уведомление за прекратяване на договора и прекратяването става от посочения е
него момент. В случая е предизвестието е посочено, че прекратяването настъпва от датата на
получаване на предизвестието.
Съдът намира, че ищецът не успя да докаже надлежно прекратяване на договора на
посоченото основание.
По делото няма спор, че наемът за месец декември 2023г. не е бил платен в договорения
6
срок – до 5-то число на текущия месец. От показанията на св.Мобаче се установи, че през
месец декември 2023г. управителят на „М М е постигнал договореност с управителя на „Ва
задължението за наем за месец декември 2023г. да бъде отсрочено, поради което
постигнатите договорки за отсрочване на дълга променят падежа респ. не обуславят
неизправност на страната. Прави впечатление, че още на 02.01.2024г. при подаване на
молбата за обезпечение на бъдещ иск, ищецът е твърдял, че договорът за наем вече е
прекратен към 02.01.2024г., но на съвсем различно договорно основание, като след
произнасянето на съда по обезпечението, при подаването на исковата молба по гр.д.
№199/2024г., както и при подаване на настоящата искова молба – основанието за
прекратяване вече е променено.
Предизвестието за разваляне на договора е отправено едва на 17.01.2024г. /след подаване
на молбата по гр.д.№1/2024г. и на исковата молба по гр.д.№199/2024г./. Молбата за
обезпечение е подадена на 02.01.2024г. – преди падежа на наемната вноска за месец
01.2024г.
Доколкото правото на разваляне на договора принадлежи само на изправна страна по
него, то съдът следва да обсъди възражението на ответника, че ищецът е неизправната
страна по договора. Възражението е основателно.
По делото безспорно се установи, че от 09.01.2024г. наемодателят е спрял да изпълнява
договорните си задължения по чл.6, т.1 от договора - наемодателят се задължава да осигури
на наемателя спокойното и пълноценно ползване на имота с оглед неговото предназначение
и да не го възпрепятства за това /чл.6, т.1/, с което е нарушил правото на наемателя по чл.9,
т.2 - да получи достъп до имота и да го ползва до прекратяването му или изтичане на срока
му. Съгласно клаузите на договора за наем, наемодателят е длъжен да осигури достъп до
имота на наемателя за неговото ползване по предназначение „до прекратяването му“, а в
случая нито се доказа наличие на основание за разваляне, нито надлежното му упражняване,
като предизвестието за разваляне на договора е отправено на 17.01.2024г., след като
достъпът на наемателя до имота вече е бил препятстван от наемодателя. При това
положение правомерно наемателят отказва да изпълни своето задължение за заплащане на
наем, а възражението му за неизпълнен договор е основателно /чл.90 от ЗЗД/.
В тази връзка, не е спорно между страните, че след 09.01.2024г. ключовете за имота са се
намира у Басил Багашки – управител на наемодателя „В, което се установява и от
свидетелските показания. Присъствието на Васил Багашки на описа на запорираните
движими вещи е именно в качеството му на представляващ взискателя – наемодател, а не
като някакво трето непознато лице, като видно от протокола същият като „взискател“ е
заплатил възнаграждението на ключаря, който е сменил патронниците, както и е присъствал
със свой адвокат.
Наложеният на 09.01.2024г. запор върху движими вещи на наемателя за негови
евентуални парични задължения, които движими вещи са разположени на втория етаж от
наетия имот, няма отношение и не дерогира задължението на наемодателя да осигури
спокойно и безпрепятствено ползване на наетия имот от наемателя по предназначение – като
производствен цех, до валидното прекратяване на договора. Съобразно нормите на
изпълнителното производство, прилагащи се съответно и в обезпечителното производство,
запор върху движима вещ се извършва посредством описа й от съдебния изпълнител. За
извършения опис се състава протокол от съдебния изпълнител, а съгласно разпоредбата на
чл.469 от ГПК описаната движима вещ се оставя за пазене на длъжника, който става неин
пазач. Разпоредбата на чл.470 от ГПК гласи, че ако длъжникът откаже да приеме за пазене
вещта или ако съдебният изпълнител прецени, че тя не трябва да се остави у него, вещта се
изземва от съдебния изпълнител и се дава за пазене на взискателя или на пазач, назначен от
съдебния изпълнител. Налагането на запор върху движима вещ лишава длъжника само от
възможността да се разпорежда със същата, но не и да я ползва.
След 09.01.2024г. единственият, който е разполагал с ключове за наетите обекти е бил В–
управител на дружеството – наемодател. Още в деня на запора същият е казал на
представителя на наемателя Мосигури достъп до имота /в.т.ч до двора, до жилищните
помещения на третия етаж/, които му действия нямат никакво отношение към задълженията
му да пази определен брой движими вещи, находящи се на един от етажите на сградата, и
които далеч надхвърлят действията, които са достатъчни, за да опази вещите от погиване или
повреждане. Същият не е осигурявал достъп и до двора и третия етаж /който е с отделен
7
вход/, където изобщо не са били разположени запорирани вещи.
В този смисъл още преди да бъде отправено уведомление/предизвестие за прекратяване
на договора от наемодателя, последният е бил неизправен и е действал в нарушение на
задължението си по чл.6, т.1 от Договора за наем. Видно от протокола за наложения запор,
на пазача Все предават за пазене описаните движими вещи, съобразно издадената
обезпечителна заповед, а не владението на целия производствен цех и всички машини и
вещи в него.
Обстоятелството, че именно наемодателят „В след 09.01.2024г. е бил във владение на
имота, в т.ч. на машините и вещите в него, се установява от собственото му признание за
този неизгоден за него факт, обективирано в представения Приемо-предавателен протокол
от 12.03.2025г. – в пар.3 и пар.4 е удостоверено, че „М е „получил“ /от „В/ всички движими
вещи и няма претенции за движимите вещи в наетите помещения, като за „предал“ се е
подписал Багашки.
Неоснователни са доводите на ищеца, че след 09.01.2024г. ответникът не е търсил В за да
влезе във владение на имота /с.з. от 28.05.2025г. – л.74/. От доказателствата по делото се
установи, че с Бмногократно са инициирани срещи от представителя на наемателя – св.Мс
искане да им бъде осигурен достъп, но такъв категорично е отказван, за което дори срещу
Багашки е подадена жалба в РП.
Последното е в пряка връзка и с третата предпоставка на иска по чл.233, ал.1 от ЗЗД -
ответникът да държи без правно основание наетата вещ и да не я предава на наемодателя.
Връщането на наета недвижима вещ по смисъла на посочения текст не се изчерпва с
изнасяне на машини, съоръжения и материали от нея, нито с непосещаването й занапред.
Имотът е предаден, когато наемателят осигурява достъп до имота във вида му, в който
имотът е бил към момента на сключване на наемния договор – имотът трябва да е напълно
опразнен от вещи и друго имущество на наемателя и наемателят предава ключа на имота,
евентуално постига съгласие с наемодателя за съдбата на монтирани в имота съоръжения, и
пр.
Дори да се приеме, че за наемателя е възникнало задължение да върне /да предаде/ наетата
вещ на наемодателя, то се установи, че неизпълнението на това задължение е поради
поведението на самия кредитор /наемодател/. Наемателят е нямало как да предаде на
наемодателя ключове за имота, защото не е разполагал с такива – същите са били у
наемодателя. Оттук и наемателят няма как да осигури достъп на наемодателя, който сам
препятства достъпа на наемателя. Имотът е нямало как да бъде опразнен от вещите на
наемателя, тъй като на многократните покани на наемателя към наемодателя да осигури
достъп, за да бъдат изнесени вещите, наемодателят е отказвал. В случая е налице
кредиторова забава по смисъла на чл.95 от ЗЗД, която освобождава длъжника от
последиците от собствената му забава.
Предвид изложеното, съдът приема, че ищецът не доказа елементите от фактическия
състав на чл.233, ал.1 от ЗЗД. Предявяването на настоящия иск не е насочено към защита на
реално накърнени права. Предявяването му следва да се разглежда в контекста на
възникналия в края на 2023г. спор между тримата управители на дружеството-наемател кой
да поеме управлението на фирмата, отнетия достъп на един от тях до цеха след установени
липси, и последвалите действия в началото на 2024г. – снабдяване с обезпечителна заповед,
разбиване на ключалките, получаване на ключовете от наемодателя.
Предвид всички изложени съображения предявеният иск подлежи на отхвърляне. Право
на разноски има ответната страна, която с поведението си не е станала причина за неговото
образуване – 1000 лв. за платено адвокатско възнаграждение.
Срокът за обжалване тече от деня, за който страните са били уведомени в последното
съдебно заседание – 03.09.2025г., макар настоящото решение да е обявено по-рано
/Определение №582 от 31.10.2011г. по ч.гр.д.№580/2011г. на ВКС/.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск с правно основание чл.310, ал.1, т.2 от ГПК във вр. с чл.233,
ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника „Мседалище и адрес на управление гр.Б
представлявано от М да предаде на ищеца „В, седалище и адрес на управление гр.Б
8
представлявано от управителя В, като опразни ползвани недвижими имоти по прекратен
Договор за наем от 11.11.2022г.: - самостоятелен обект в сграда с идентификатор
04279.608.195.1.6; - самостоятелен обект в сграда с идентификатор 04279.608.195.1.4;
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 04279.608.195.1.3; - самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 04279.608.195.1.2, по кадастралната карта и кадастралните регистри
на Благоевград, одобрени със Заповед РД-18- 32/10.05.2006г. на Изпълнителния директор на
АК.
ОСЪЖДА „В седалище и адрес на управление гр.Б представлявано от управителя Вда
заплати на „М , седалище и адрес на управление гр.Б, представлявано от М, сумата от 1000
лв. /хиляда лева/ за разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд-Благоевград в двуседмичен срок от
03.09.2025г., на основание чл.315, ал.2 от ГПК.
Препис от решението да се връчи на страните по делото.
Съдия при Районен съд – Благоевград: _______________________
9