Р Е Ш Е Н И Е  № 490

07.05.2019 г., гр. Сливен

 

В  ИМЕТО   НА    НАРОДА

СЛИВЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД                          VІ-ти  ГРАЖДАНСКИ състав

в публично заседание на дванадесети април, две хиляди и деветнадесета година, в следния състав:

                                                                                 председател: МИНЧО МИНЕВ                                                       

 секретар: Т. ИВАНОВА

 прокурор: 

 като разгледа докладваното от СЪДИЯ МИНЧО МИНЕВ

 гр. дело № 2039 по описа за 2018 година.

 

В исковата молба на община Сливен се твърди, че на основание сключен договор за наем № 21/15.06.2012 г., вписан в Службата по вписванията гр. Сливен, на ответника М.Д.Б. бил предоставен за временно и възмездно ползване имот, пуб­лична общинска собственост, представляващ „мери и пасища" от Общинския поземлен фонд, находящ се в землището на гр.Сливен, с идентификатор № 67338.89.4 и с площ: 393.680дка., срещу годишен наем в размер на 2 598лв. Също и че на 28.04.2016г. между тях било подписано споразумение, с което се намаля площта на наетият имот- на 280 дка и така дължимата годишна наемна цена за стопанска година била променена на 1848лв., считано от 01.02.2016г.

Ищецът твърди, че наемателката не е изпълнявала точно задължението си, тъй като не е заплатила наема в размер 1 848лв. за стопанската 2015/2016г., въпреки че с уведомително писмо с изх. № 455/07.11.2016г. била поканена да стори това. По тази причина общината се обръща за съдействие към съда, от който иска с решението си да осъди Б. да й я заплати, при това заедно със законната лихва върху задължението, считано от датата на завеждане на исковата молба до окончателното му изп­лащане.

За забавата, в която ответницата е изпаднала при плащането на сумата се претендира и т.н. мораторна лихва- в размер на 284.38лв.

 

 На ответницата бе връчен препис от исковата молба и в срок тя депозира писмен отговор. Макар да признава съществуването на договорните отношения, оспорва вземанията на ищеца- с правоизключващи и правопогасяващи възражения. В тази връзка твърди, че общината-наемодател й е осигурила ползването на само част от наетата площ, а е продължавала да иска и да получава от нея плащане като за пълния размер на площта. Според Б., през месец август 201Зг. строителна фирма-изпълнител, избрана от община Сливен, е започнала и изградила „ПИСТА ЗА МОТОКРОС" за състезания и тренировки, като е навлязла в значителна част от отдаденият й под наем имот № 67338.89.4 с площ 393,680 дка, а площта, с която тя е ощетена като наемател, поради ограничаване по този начин на правото й да ползва целия имот, е приблизително 110 дка. По тази причина ответницата отправила многократно сигнали до наемателя, но едва на 28.04.2016г. общината сключила с нея споразумение, с което били намалени размера на отдадената под наем площ и дължимата наемна цена. Въпреки невъзможността да ползва цялата площ, във времето до това споразумение Б. заплащала наем за пълния размер квадратура по договора- за 398.680дка. По този начин според нея е надвнесла в полза на общината определени суми за всяка стопанска година, съотв. за 2013г. 249.8лв.; за 2014-та г.- 750лв. и за 2015г.- 750лв., т.е. надвнесла общо 1 749.80лв. Това си вземане олихвява, за периода от 01.01.2017г., когато е изтекъл срока на действие на договора до 20.09.2018г., със 305.86лв. и със сбора от двете суми- общо 2 055.66лв., прави прихващане с търсеното от общината вземане от нея, при което задължението й се погасява до размера 98.20лв., което задължение признава.

Ответницата също търси сторените от нея разноски по делото.

 

В проведените съдебни заседания общината се представлява от пълномощник, чрез който поддържа претенциите си. Ответницата не се яви, но също бе представлявана от пълномощник, чрез който поддържа възраженията си против исковете.

 

След като обсъди събраните по делото доказателства съда установи следните факти:

Безспорно по делото е обстоятелството, че страните по него са били в облигационни отношения по силата на договор за наем на земя, публична общинска собственост. Доказателство за това е и документа, представляващ листи №№ 4-7 вкл. от делото. Съгласно същия, община Сливен се задължава да предостави на М.Б. за временно и възмездно ползване недв.имот, представляващ мери и пасища от Общинския поземлен фонд, обособени като имот с идентификатор 67338.89.4 с площ 393.680дка.- чл.1 ал.1 от договора, за срок от 5 стопански години: 2011/12; 2012/13; 2013/14; 2014/15 и 2015/16- чл.2, срещу наемна цена от 6.60лв./дка или общо 2 598лв.- чл.3 ал.1.

Със споразумение от 28.04.2016г. са променени параметри на договора, като считано от 01.02.2016г. отдадената под наем площ се редуцира на 280дка, а наема за нея се определя на 1 848лв.

 

Впрочем, част от горните обстоятелства се установиха и от  гласните доказателствени  средства, събрани чрез разпита на свидетелите Д. Й. Б. и Б. И. Б., тъй като и двамата са категорични, че ответницата е ползвала под наем, по договор, сключен с общината, терен, представляващ пасище и мера, в обхвата на територията, известна в Сливен като летище „Бършен”. От показанията само на втория от свидетелите съда приема, че собствеността върху това летище е била предадена безвъзмездно от Министерство на отбраната на община Сливен през 2010г. Съдът кредитира и казаното от двамата свидетели, че ответницата е била ограничена в ползването на наетата площ, тъй като част от нея, от 2013г., е била заета от построена от общината мотописта.

Частично тези показания съвпадат със заключението по съдебно-техническата експертиза, тъй като вещото лице по нея е установило, че част от терена, отдаден под наем от общината на Б. е заето от открито спортно съоръжение- мотополигон с трасе за мотоциклетни състезания, чийто генерален план е от 21.06.2013г. и е реализиран, като въз основа на него на място са монтирани временни преместваеми обекти- трибуна, подиум, мивки за мотоциклети, мобилни тоалетни, търговски обекти за храни и напитки и др.

Безспорно е по делото обстоятелството, че строителството на мотопистата е започнало от м.август 2013г.

От заключението съда установи още, че отдадения под наем имот  вече не съществува като самостоятелен такъв, тъй като е разделен на по-малки по площ, индивидиуализиращи се с отделни идентификатори, поземлени имоти, а мотопистата попада изцяло в този с № 67338.89.9 с площ 36 232кв.м. Установява се и че разделянето на по-малките по площ имоти е извършено към м.10.2017г. Ето защо, въз основа на заключението на вещото лице съда приема, че заетата от мотопистата площ от отдадената под наем на Б. площ е 36.232дка. По тази причина съда не кредитира свидетелските показания, че тя е била препятствана да ползва, заради наличието на мотописта, около 100дка от наетото.

 

От заключението на вещото лице по съдебно-икономическата експертиза съда констатира на първо място, че ответницата е плащала дължимия от нея наем според уговореното в договора, за всички стопански години, с изключение на стопанската 2015/2016г., като платеното за 2011/12 е 2 361.79лв.; за 2012/13- 2 598лв.; за 2013/14- 2 598лв. и за 2014/15г.- също 2 598лв. Впрочем, общината не отрича тези факти. Също така, в случай, че от този наем се приспадне сумата, съответстваща на площта, която Б. не е могла да ползва поради намиращата се в отдадения й под наем имот мотописта, то за стопанската 2012/13г. тя е внесла в повече 40лв.; за следващата стопанска година- 239лв. и за 2014/15г.- е надвнесла също 239лв., или общо 518лв.

Лихвата за забава върху вземането за наем, след като се приспаднат тези суми- 1 330лв., за стопанската 2015/16г. е 204.68лв.

 

Двете заключения съда кредитира, тъй като са обективно и компетентно изготвени; защото не се опровергават от останалия събран доказателствен материал, а и като неоспорени от страните по делото.

 

Второто по ред заключение на съдебно-икономическата експертиза съда няма да обсъжда, защото намира, че не е необходимо- тъй като в него вещото лице е изследвало въпроса за дължим наем за новообразувани имоти, а те в този им вид не са предмет на процесния договор за наем, от една страна и от друга- в този им нов вид те са с площ, надвишаваща както първоначално наетата, така и редуцираната с допълнително споразумение.

 

Така установената фактическа обстановка налага следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл.228 във вр. с чл.232 ал.1 от Закона за задълженията и договорите. Правата си по него ищеца черпи от договор, по който той е наемодател. Твърди, че ответницата-наемател не му е заплатила договорения наем за една от годините, в която е ползвала имота по силата на така създалата се облигационна връзка- стопанската 2015/2016г., в размер на 1 848лв.

Ответницата признава тези факти- както, че в посочените в исковата молба стопански години страните са били обвързани от договор за наем, така и че не е платила наема за 2015/2016г. в размер 1 848лв. Въпреки това счита, че дължи само минимална част от тази сума. Съдът частично споделя това становище, защото:

 Договорът за наем е за няколко стопански години- 5, конкретно посочени, начиная от 2011/2012г. За първите четири от тях наемателката е заплащала договорения наем- по 6.60лв. на дка, при площ 393.680дка за първите три от тях, съгласно договора и за 280дка- за четвъртата, съгласно допълнително споразумение от 28.04.2016г. За стопанската 2015/2016г., за която наема е 1 848лв., последния не е платен. Ответницата признава това, но пък и твърди, че е била лишена, поради действия на наемодателя, да ползва пълния размер на отдадената й под наем площ, тъй като в нея била изградена, точно от общината, мотописта. По тази причина Б. намира, че през коментираните стопански години е внасяла в повече на наемателя от дължимата сума. С разликата, която се следва за наем  над реално ползваната площ, прави възражение за прихващане.

Съдът е съгласен с това мнение и поведение на наемателя. Категорично  се установи- както от гласни, така и от писмени, доказателствени средства, че от един момент нататък от времето на действие на договора площта, която Б. е имала възможност да ползва, е била ограничена и това е станало чрез изграждането в нея на мотописта. Тя е реализирана по възлагане на общината и поради това според съда ответницата като наемател е била освободена от задължението, което всеки наемател има по закон, да съобщава на наемодателя за всяко посегателство върху вещта и всяко ограничение на ползването, наложено от трето за облигацията лице- тъй като ограниченията са създавани от самия наемодател и не е възможно да не са му известни. Въпреки това наемателката е продължавала да плаща, а наемателя- да приема, наемна цена като за пълната площ по договора. По този начин наемателя е получил пари без основание и така се е обогатил неоснователно. Макар Б. да не се позовава -нито в писмения си отговор, нито след това, на неоснователно обогатяване за общината, съда ще отчете това обстоятелство, тъй като тя все пак твърди, че е надвнасяла наем и с надвнесената сума прави възражение за прихващане.

Категорично се установи, че началния момент, от който наетата площ е била ограничена от мотопистата, е м.август 2013г., а площта която тя е заела и продължава да заема, е 36.232дка. Поради това с нея следва да се намали размера на площта, за която Б. е дължала наем през стопанските 2012/13; 2013/14 и 2014/15години /за стопанската 2015/16г. размера на наетата площ е редуциран, съгласно допълнително споразумение/. Така се оказва, че ответницата е надвнесла наем от 518лв. /заключ. на съд.-икономическата експертиза/

Без значение е според съда, че към момента имота, предмет на договора- с идентификатор 67338.89.4, не съществува, защото от него са създадени няколко по-малки по площ недв.имота- самостоятелни обекти на правото на собственост. Така е, от една страна, защото от ответницата не се наведе твърдение, че по този начин е била ограничена площта, която да ползва съгласно договора и от друга- защото разделянето е извършено след изтичане на срока на действие на процесния договор и въобще- то по никакъв начин не е оказало влияние върху договорните отношения между община Сливен и М.Б..

По възражението за прихващане- то следва да се зачете от съда, тъй като е уредена от законодателя- ЗЗД, възможност за намаляване или пък погасяване на дадено задължение- когато се дължат пари напр.-чл.103 от ЗЗД. Така също, възражението е признат и от процесуалния закон- ГПК, способ за защита, тъй като предвижда, че и върху него се разпростира силата на присъдено нещо-чл.298 ал.4. Т.е., достатъчно е едно вземане да бъде въведено от ответника в предмета на делото само с възражение, без да е необходимо да предявява насрещен иск. Като се има предвид това и надвнесената за стопанските 2012/13; 2013/14 и 2014/15 години сума се приспадне от дължимата като наем за стопанската 2015/2016г. сума, се оказва, че Б. *** наем за стопанската 2015/2016г в размер 1 330лв. До него съда ще уважи иска, а за горницата до пълния претендиран- 1 848лв., ще бъде отхвърлен.

Сумата се дължи, като обезщетение за забавата, в която ответника е изпаднал в плащането й- в плащането на наема, заедно със законната лихва, начиная от момента, в който е настъпил падежа на задължението на жената, а той е определен в договора за наем. Съгласно чл.86 от ЗЗД, обезщетението се измерва със законната лихва за периода на забавата. В съдебната практика е прието този период да се разделя на два етапа: от падежа до датата на исковата молба, в който случай обезщетението се присъжда в абсолютен размер и при уважен иск с правно основание чл.86 от ЗЗД и втори- от момента на предявяване на иска до окончателното изплащане на главницата. В случая ищеца има право и на двете. Вещото лице по съдебно-икономическата експертиза изчисли, че лихвата за забава се равнява на 204.68лв. До този размер съда ще уважи втория иск, а за разликата над него до пълния претендиран- 284.38лв., ще го отхвърли като неоснователен.

Тук съда ще направи и следните коментари във връзка с възражението за прихващане:

На първо място, то не може да се извърши със сумите, сочени от Б. 249.80лв. за стопанската 2012/13г; 750лв. за 2013/14 и още толкова за 2014/15г. Видно от съдържанието на писмения й отговор и допълнително писмено изявление, същите тя е изчислила, приемайки че дължимия от нея наем за всяка от тях е 1 848лв. Съдът обаче не може да се съгласи с това, тъй като в този размер наема се дължи само за стопанската 2015/16г. и то по силата на изрично допълнително споразумение, с което отдадената под наем площ е редуцирана от 393.68дка на 280дка. Няма никакво основание, включително което да се извлече от споразумението, че намаляването обхваща и предходните стопански години. Така също, няма причина да се счита, че щом отдадената под наем площ за 2015/16г. е 280дка, само толкова е могла да ползва ответницата и в предходните години. Както се изясни, площта действително е била по-малка от посочената в договора за наем, но само с 36.232дка- твърдението на ответницата е, че възникналата за нея пречка е изградената мотописта, а тя е заемала само този размер.

На второ място- съда е на мнение, че ответницата не може да извърши прихващане и със сумите 43.66лв. + 131.10лв. + 131.10лв., защото те представляват законната лихва върху надвнесените от нея суми за наем за стопанските 2012/13; 2013/14 и 2014/15 години. Както се коментира по-горе, тази лихва представлява обезщетение за забавата, в която длъжника  изпада в плащането на дълга. Нито в договора за наем обаче, нито по друг начин, страните по делото са определяли падеж на задължението за връщане от общината на надвнесена сума за наем. Поради това длъжника изпада в забава по правилото на чл.84 ал.2 от ЗЗД – т.е. от момента, в който кредитора му връчи покана да плати. Такава покана- за връщане на надвнесена сума Б. ***. По тази причина и няма вземане на основание чл.86 от ЗЗД.

   

За разноските: и двете страни търсят разноски, като в случая и двете имат право на такива- с оглед изхода на делото- на основание ал.1, съотв. ал.3 от чл.78 ГПК. Общината направи разноски в размер 283.99лв., от тях: 123.99лв.- заплатена държ.такса за образуване на делото и 160лв.- депозит за вещото лице по съдебно-икономическата експертиза. С оглед изхода на делото й се следват 204.39лв.

Б. направи разноски в размер на 900лв., от тях: 600лв.- възнаграждение за пълномощника-адвокат и 300лв. общо- депозит за вещо лице- по съдебно-техническата експертиза и по съдебно-икономическата. С оглед изхода на делото й се следват 232.65лв.

 

На основание изложеното, Сливенски районен съд

 

                               Р   Е   Ш   И   :

 

ОСЪЖДА М.Д.Б. с ЕГН: ********** и съдебен адреса*** да заплати на основание чл.228 и чл.232 ал.1 от ЗЗД и Договор №21 от 15.06.2012г. за наем на недвижим имот- с идентификатор 67338.89.4, публична общинска собственост, изменен със Споразумение от 28.04.2016г., на ОБЩИНА СЛИВЕН сумата 1 330лв. /хиляда триста и тридесет лева/, представляваща наем за стопанската 2015/2016г., дължим в този размер след извършено от Б. съдебно прихващане с вземане, което има от общината в размер на 518лв., представляващо надплатен от нея наем за стопанските 2012/13; 2013/14 и 2014/15 години,

а ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛЕН иска за горницата над 1 330лв. до пълния претендиран размер- 1 848лв.

ОТХВЪРЛЯ като неоснователно възражението на М.Д.Б. с ЕГН: ********** за прихващане, което тя извършва със свои вземания /43.66лв. + 131.10лв. + 131.10лв./ за мораторна лихва за забава при връщането от ОБЩИНА СЛИВЕН на надвнесени суми за наем.

Сумата 1 330лв. се дължи ведно със законната лихва, считано от 09.05.2018г. до окончателното й изплащане.

ОСЪЖДА М.Д.Б. с ЕГН: ********** да заплати на основание чл.86 във връзка с чл.228 и чл.232 ал.1 от ЗЗД на ОБЩИНА СЛИВЕН сумата 204.68лв. /двеста и четири лева и шестдесет и осем стотинки/, представляваща обезщетение- т.н. мораторна лихва, за забавата, в която Б. е изпаднала в плащането на наема в размер 1 330лв.                          

 

ОСЪЖДА М.Д.Б. с ЕГН: ********** да заплати на основание чл.78 ал.1 от ГПК на ОБЩИНА СЛИВЕН, направените от последната разноски в настоящото дело, съразмерно уважената част от предявените искове- 204.68лв. /двеста и четири лева и шестдесет и осем стотинки/.

ОСЪЖДА ОБЩИНА СЛИВЕН да заплати на основание чл.78 ал.3 от ГПК на М.Д.Б. с ЕГН: **********, направените от последната разноски в настоящото дело, съразмерно отхвърлената част от предявените искове- 252.27лв. /двеста петдесет и два лева и двадесет и седем стотинки/.

Решението подлежи на обжалване и може да се обжалва по следния начин: пред Сливенски окръжен съд, но чрез районния, с въззивна жалба, която   трябва да се подаде в 2-седмичен срок, течащ от момента, в който бъде връчено на съответната страна.

                                                                    

                                                               

                                                                                  РАЙОНЕН СЪДИЯ: