№ 3518
гр. София, 13.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично
заседание на петнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Силвана Гълъбова
Членове:Георги Ст. Чехларов
Виктория Мингова
при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева
като разгледа докладваното от Георги Ст. Чехларов Въззивно гражданско
дело № 20241100500250 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С решение № 14460/28.08.2023 г., постановено по гр.д. № 30280/2022 г.
на СРС, ГО, 166 състав, са отхвърлени предявените от етажните собственици
на сграда А и сграда Б с административен адрес гр. София, местност „Гърдова
глава“, ул. **** срещу Ц. И. С., ЕГН ********** с адрес гр. София, ул. ****,
искове с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 41 ЗС вр. чл. 6, ал. 1, т. 8 и т. 9
ЗУЕС за установяване дължимост на сумата 3085,29 лева, представляваща
главница за незаплатена вноска към етажната собственост за извършване на
СМР на общите части на сградата съгласно одобрена и приета оферта № C
2007, ведно със законна лихва за период от 07.09.2021 г. до изплащане на
вземането и сумата 43,71 лева, представляваща мораторна лихва за период от
19.07.2021 г. до 07.09.2021 г. на вземанията, за които суми е издадена Заповед
за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 28.01.2022 г. по
ч.гр.д. № 52238/2021 г. по описа на СРС, 166 състав.
Срещу решението е постъпила въззивна жалба от ищците в
първоинстанционното производство, в която се поддържа, че обжалваното
решение е неправилно, незаконосъобразно и необосновано. Въззивниците
твърдят, че първоинстанционният съд е отхвърлил предявеният иск само
поради това, че общото събраните на сграда „А“ и сграда „Б“ не притежавало
материална компетентност да взима решения, респ. че взетото решение на ОС
1
не е породило задължение за заплащане на суми от страна на етажните
собственици. Твърди се, че съгласно чл.38 ЗС при наличието на сгради, при
които самостоятелните обекти принадлежат на отделни собственици, то общи
за тези собственици са земята, върху която са построени сградите, както и
дворното място, Поддържа се, че в случая са изградени две самостоятелни
сгради, но в един УПИ, поради което и дворното място се явява прилежащо
и на двете сгради, поради което и двете сгради са в общ режим на етажна
собственост. Въззивниците сочат, че дворното място, в което са изградени
двете сгради, представлява строителна площадка по смисъла на § 5, т.37 ЗУТ,
доколкото строежът още не е завършен и въведен в експлоатация, респ. до
завършването им двете сгради представляват един строеж и една етажна
собственост. Навеждат, че за двете сгради е издадено общо разрешение за
строеж и няма как всяка от сградите да се въведе поотделно в експлоатация,
доколкото представляват един строеж по смисъла на § 5, т.38 ЗУТ. Твърдят,
че цитираната от първоинстанционния съд практика не може да намери
приложение в случая, доколкото касае случаи на въведени в експлоатация
сгради, при които е извършено окончателно разпределение на дяловете на
всички съсобственици в общите части, определени съобразно съотношението
между стойностите на отделните помещения по време на завършването на
строежа. Във въззивната жалба се навежда, че в случаите на изградени два
самостоятелни обекта в режим на хоризонтална етажна собственост, дворното
място, дворното място следва да обслужва и двата обекта като неделима
според предназначението си обща част. Твърди се, че в конкретния случай
дворното място представлява обща част по смисъла на чл.38,ал.1 ЗС и § 5,
т.37 ЗУТ, а съгласно б. „д“ на т.1 на Постановление №2 от 04.05.1082 г. на
Пленума на ВС при две построени сгради в един парцел се създава
положение, сходно с етажната собственост. Въззивните сочат, че към
момента няма завършен строеж и няма как да се приложил разпоредбата на
чл.40,ал.2 ЗС за определяне дяловете в общите части съобразно стойностите
на отделните помещения, респ. налице е един общ строеж на двете сгради.
Оспорва се изводът на първоинстанционния съд, че в случая не е налице
хипотезата на чл.18 ЗУЕС, тъй като в приетата оферта на общото събрание са
описани СМР, които да се извършат общо на двете сгради, вкл. изграждане на
обща инфраструктура, които въпроси свързват двете сгради в една обща
етажна собственост. Моли се за отмяна на обжалваното решение и
постановяване на друго, с което предявеният иск да бъде уважен в цялост,
като бъдат присъдени и строените по делото разноски.
Въззиваемият Ц. И. С. е депозирала отговор на въззивната жалба, с
който излага доводи за неоснователност на същата. Поддържа, че
предявеният иск е процесуално недопустим. Сочи, че между собствениците
на самостоятелни обекти в две сгради, макар и изградени в един парцел, не
възниква етажна собственост. Поддържа, че наведените доводи за това, че
сградата не е въведена в експлоатация, нямат отношение към това дали и
кога е възникнала етажната собственост, доколкото същата възниква с
2
изграждането на съответната сграда до степен „груб строеж“. Твърди се, че в
практика на ВКС се отрича съществуването на етажна собственост дори и за
къщи тип „близнаци“. Моли се за потвърждаване на обжалваното решение и
присъждане на сторените по делото разноски.
Софийски градски съд, като прецени събраните по делото
доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивната жалба, за
наличието на пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на
насрещната страна, приема следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно.
По допустимостта на съдебното решение, въззивният съд намира
следното:
С отговора на исковата молба ответникът е заявил твърдение, че искът
е процесуално недопустим поради това, че не съществува етажна собственост
на сграда А и сграда Б с административен адрес гр. София, местност „Гърдова
глава“, ул. ****, т.е. оспорва се активната процесуална легитимация на
ищците в производството.
Въпросът за процесуалната легитимация е свързан с допустимостта на
иска, който предхожда въпросите, които касаят неговата основателност.
Легитимирани /надлежни/ страни в исковия процес са тези, които
претендират, че са притежатели на материалните права, засегнати от правния
спор. Предметът на делото е спорното материално субективно право –
претендирано или отричано от ищеца, индивидуализирано чрез основанието и
петитума на иска. Заявеното от ищеца спорно право обуславя и определя не
само процесуалната легитимация на ищеца, но и тази на ответника, т. е.
предопределя страните в спора. Процесуалната легитимация е абсолютна
положителна процесуална предпоставка и при липсата й /не е налице право
на иск/ съдът няма право да разгледа и решава делото по същество, а е
длъжен да върне исковата молба – чл. 130, изр. 1 ГПК. Когато съдът
проверява дали искът е предявен от и срещу надлежна страна, той трябва да
изхожда от правото, което се претендира, индивидуализирано от основанието
и петитума на исковата молба. Когато при служебната си проверка съдът
констатира, че искът е предявен от или срещу ненадлежна страна, респ. че
искът не е предявен срещу всички другари, чието участие в производството е
задължително, то той трябва да укаже на ищеца да отстрани в определен срок
тази нередовност, като едва при неизпълнение на указанието, исковата молба
следва да бъде върната /производството следва да бъде прекратено/ –
Тълкувателно решение № 1 от 30.03.2012 г. на ВКС по тълк. дело № 1/2010 г.,
ОСГК.
3
В случая искът е предявен от етажните собственици на самостоятелни
обекти в две сгради, които по твърдения се намират в режим на обща етажна
собственост, срещу ответницата, за която се твърди да притежава
самостоятелен обект на правото на собственост в етажната собственост.
Етажната собственост не е процесуално легитимирана да води и да отговаря
по искове от името на етажните собственици, тъй като не е правен субект –
страни в производството са самите етажни собственици. По искове на
собствениците в етажната собственост, предявени от или срещу тях във
връзка с общите части, както и по исковете, предявени срещу собственик,
ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или
задълженията си по ЗУЕС, те по силата на чл. 23, ал. 4 ЗУЕС /нова – ДВ, бр.
57 от 2011 г. /, се представляват от управителя, избран по реда на чл. 19, ал. 4
ЗУЕС или от лица по чл. 19, ал. 8 ЗУЕС, с които е сключен договор,
включващ възлагането на правомощието да представляват етажните
собственици в съда. Във всички случаи, надлежни страни по материалното
правоотношение са етажните собственици, а представляващите ги – по чл. 19,
ал. 4 или ал. 8 ЗУЕС, действат от тяхно име и за тяхна сметка. Ето защо и
обстоятелството дали съществува твърдяната от ищците етажна собственост
касае основателността, а не допустимостта на исковата претенция – при
всички положения ищци в производството са лицата, посочени като етажни
собственици /с изключение на ответника/, а дали действително същите
формират твърдяната етажна собственост като собственици на съответните
самостоятелно обекти следва да бъде разглеждан при решаване по същество
на спора.
По изложените съображения и въззивния съд намира, че
първоинстанционният съд е разгледал допустим иск, поради което и
обжалваното решение е процесуално допустимо.
По доводите за неправилност на решението въззивният съд намира
следното:
Производството по делото е образувано по предявени от етажните
собственици на сграда А и сграда Б с административен адрес гр. София,
местност „Гърдова глава“, ул. Ген. **** срещу Ц. И. С., ЕГН ********** с
адрес гр. София, ул. **** искове с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 41 ЗС
вр. чл. 6, ал. 1, т. 8 и т. 9 ЗУЕС за установяване дължимост на сумата 3085,29
лева, представляваща главница за незаплатена вноска към етажната
собственост за извършване на СМР на общите части на сградата съгласно
одобрена и приета оферта № C 2007, ведно със законна лихва за период от
07.09.2021 г. до изплащане на вземането и сумата 43,71 лева, представляваща
мораторна лихва за период от 19.07.2021 г. до 07.09.2021 г. на вземанията, за
които суми е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл.
410 ГПК от 28.01.2022 г. по ч.гр.д. № 52238/2021 г. по описа на СРС, 166
състав.
Между страните не се спори, че ответницата е собственик на жилище
4
самостоятелен обект в едната от двете построени в поземления имот сгради, а
именно в сграда „Б“, представляващо жилище № 8, находящо се на ет. 3.
Между страните не е спорно също, че в поземления имот, находящ се в гр.
София, ул. ****, са изградени процесните 2 самостоятелни сгради – „А“ и
„Б“, които не са конструктивно свързани една с друга /това е видно и от
представена скица на л.20 по делото на СРС/. От представеното разрешение
за строеж, издадено на 02.03.2007 г. от СО, район „Витоша“ е видно, че
същото е издадено за построяване на двете сгради в парцела. Пред
първоинстанционния съд е представено удостоверение за степен на
завършеност, издадено на 15.07.2011 г. от СО, район „Витоша“, от което е
видно, че към този момент двете сгради са изпълнени на етап груб строеж. Не
е спорно между страните, че и към настоящия момент двете сгради не са
въведени в експлоатация.
Съгласно чл. 38 и чл. 39 ЗС етажната собственост възниква ex lege при
сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни
собственици. Именно в този случай общи на всички собственици са земята,
върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени,
вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи
стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките,
покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните
собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към
общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове
инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби,
жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползване (чл. 39, ал. 1 ЗС). Необходимо е поне
четири самостоятелни обекта в сградата да принадлежат на различни
физически или юридически лица, за да се прилагат спрямо тях правилата на
етажната собственост (чл. 3 ЗУЕС). Съгласно т,1 от Тълкувателно решение №
1/04.05.2012 г. по т.д. № /2011 г. на ОСГК на ВКС, смисълът на понятието
„упражняване на правото на строеж“ , употребено в чл. 67 ЗС, когато е
учредено с единен договор за част от обектите в сграда, състояща се от
множество самостоятелни обекти включително и при последващо
прехвърляне на правото на строеж на други лица, е изграждането на грубия
строеж на сградата или съответния етап, за който е издадено разрешението за
строеж. Съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ правото на строеж за сграда или за част
от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на
учредяването му до завършване на сградата в груб строеж, в който момент
правото на строеж се трансформира в право на собственост на индивидуални
обекти на правото на собственост. Ето защо и етажната собственост възниква
в момента на изграждане в груб строеж на цялата сграда. Решението за
прилагане на режима на етажна собственост намира приложение и в случаите
на обща забрана за ползване на сградата, вкл. когато тя не е въведена в
експлоатация /съгласно чл. 178, ал. 1 ЗУТ/. Собствеността върху
самостоятелните обекти е възникнала и предвидените в закона предпоставки
5
за прилагане на режима на етажна собственост са налице. Необходимост от
управление на сградата възниква и преди възможността за нейното ползване.
Отлагането на момента на възникване на етажната собственост до
въвеждането на сградата в експлоатация накърнява правата на етажните
собственици и ги лишава от възможността да ползват предвидения от закона
правен режим за стопанисването и поддръжката на своята собственост.
Съгласно трайно и безпротиворечиво установената практика на ВКС,
която настоящият състав споделя изцяло /напр. решение № 816 от 7.07.2011
г. на ВКС по гр. д. № 2028/2009 г., I г. о., ГК, решение № 1323/25.10.1984 г.
по гр. д. № 484/84 г. на IV г. о., определение № 270/07.11.2003 по гр. д. №
217/2003 г. на ВКС, I г. о., решение № 676/05.04.1976 г. по гр. д. № 290/1976
на I г. о. и др./, когато в едно дворно място има хоризонтално разположени
две и повече сгради и те са собственост на отделни лица, не е налице етажна
собственост. Етажна собственост възниква за всяка сграда поотделно, тъй
като в нея различни лица притежават индивидуално право на собственост
върху обособени обекти в сградата. Етажната собственост се отнася до
вертикално изградена постройка, в която са разположени самостоятелни
обекти на собственост. Освен това в хипотезата на т.н. наречената
„хоризонтална етажна собственост“ извън режима на земята, която по своята
неделимост е аналогичен на обща част, не са налице другите характеристики
на обща ЕС и наличие и на другите общи части между двете сгради, визирани
в чл.38, ал.1 ЗС., които съществуват само при вертикално изградена
постройка, в неразривна връзка със самостоятелните обекти на собственост.
Следователно между собствениците на отделните сгради съществува
съсобственост върху дворното място, поради което отношенията между
собствениците на двете сгради следва да се разгледат и уредят по реда на чл.
32 ЗС, като се разпредели ползването между собствениците на двете сгради. В
последствие отделните собственици във всяка от етажната собственост могат
да разпределят ползването на тяхната част от дворното място, като се
съобразят с разпоредбите на чл. 38 и сл. ЗС. Практиката, на която се позовава
въззивникът, не противоречи по никакъв начин на посоченото по-горе – в
цитираните решения във въззивната жалба е застъпена тезата, че и при
наличие на две построени в един парцел сгради, дворното място като
неделима според предназначението си обща част следва да обслужва и двата
обекта при съобразяване разпоредбата на чл.38 ЗС. Същевременно наличието
на две отделни сгради в един парцел не може да доведе до създаването на
обща етажна собственост между собствениците на самостоятелни обекти в
различните сгради – такова тълкуване пряко противоречи на изричната
разпоредба на чл.38,ал.1 ЗС /която изисква принадлежност на етажи или
части от етажи от една сграда на различни собственици/, а и е житейски и
логически неиздържано.
Ирелевантни за изхода за спора са наведените от въззивника твърдения,
че и към момента двете сгради представляват общ строеж, тъй като не са
въведени в експлоатация. Както вече беше посочено, етажната собственост
6
възниква със самото построяване на сградата в груб строеж, като фактът, че в
парцела се строят едновременно две отделни сгради по силата на едно
издадено разрешение за строеж не води до извод, че е налице етажна
собственост, обща на двете сгради, до момента на въвеждане в експлоатация
на двете сгради. Извършването на необходими общи довършителни
мероприятия за двете сгради би могли да се уреди посредством правилата на
чл.32 ЗС /с оглед общото притежание на парцела, в който са построени двете
сгради/, провеждането на съвместно общо събрание на двете етажни
собствености /чл.18,ал.1 ЗУЕС/, създаването на гражданско дружество по
смисъла на чл.357 и сл. ЗЗД или посредством правилата при настъпило
неоснователно обогатяване /чл.60-62 ЗЗД, чл.74 ЗЗД, чл.59 ЗЗД/.
Процесните две сгради не съставлява и жилищен комплекс от затворен
тип по смисъла на чл.2 ЗУЕС. Съгласно легалната дефиниция на понятието,
дадено в §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, жилищен комплекс от затворен тип е
комплекс, обособен като отделен УПИ, в който са построени сгради в режим
на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, при спазване на изискванията на контролиран достъп на външни
лица. Наред с горното, за управлението на общите части на сградите в режим
на етажна собственост, изградени в жилищните комплекси от затворен тип по
смисъла на ЗУЕС е приложима нормата на чл.2 от ЗУЕС, изискваща
сключването на писмен договор с нотариална заверка на подписите между
инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, който се вписва в АВ,
като безспорно в случая такъв не е сключван, нито вписван /в този смисъл и
Определение № 165 от 5.03.2014 г. на ВКС по ч. гр. д. № 47/2014 г., IV г. о.,
ГК /.
Следва да се посочи, че провеждането на съвместно общо събрание на
двете етажни собствености изисква спазването на определената от закона
форма, като нито в заявлението за издаване на заповед за изпълнение, нито в
подадената искова молба, са заявени фактически твърдения такова събрание
да е било провеждано, поради което и този въпрос не следва да бъде
обсъждан от въззивната инстанция.
С оглед изложеното съдът приема, че не е налице твърдяната в исковата
молба етажна собственост, поради което и приетите решения, вкл.
процесното, няма как да породят валиден правен ефект. Ето защо и
предявеният иск се явява неоснователен.
С оглед съвпадането на крайните изводи на двете инстанции,
решението на първоинстанционния съд следва да бъде потвърдено
По разноските:
С оглед неоснователността на въззивната жалба, на въззиваемия следва
да се присъдят разноски за заплатено адвокатско възнаграждение в размер от
650 лв.
7
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 14460/28.08.2023 г., постановено по гр.д.
№ 30280/2022 г. на СРС, ГО, 166 състав.
ОСЪЖДА етажните собственици на сграда А и сграда Б с
административен адрес гр. София, местност „Гърдова глава“, ул. ****,
представлвани от П.И.В., ЕГН **********, да заплатят на основание
чл.78,ал.3 ГПК на Ц. И. С., ЕГН **********, разноски в размер от 650 лв.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8