Р Е Ш Е Н И Е
В ИМЕТО НА НАРОДА
Номер
15.07.2016г., град Дупница
IV
Районен съд – Дупница състав
12.07. 2016
на Година
Миглена Кавалова
В открито заседание в
следния състав:
Председател
Членове
Съдебни заседатели:
1.
Юлия
Вукова
2.
Секретар:
Председателя на състава
Прокурор:
Сложи за разглеждане докладваното от
гражданско 845 2015
дело № по описа за г., и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба, предявена от М.И.Т., ЕГН: ********** и И.П. Танев, ЕГН: ********** ***, съдебен адрес:***, кантора № 10 чрез адвокат Х.Ц.Х. срещу „СЪНИ ТЕРМО” ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр. София, район „Красно село”, ул. „Ворино” № 31, ет. 3, ап. 6 , управител - Г.С.Б., с която искова молба е предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Ищците твърдят, че по силата на
сключения на 27.07.2009г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот и договор за изработка в строителството между тях и „Съни термо” ООД, ЕИК
********* и на основание чл. 5 от същият ответникът има задължение да им
прехвърли правото на собственост върху Апартамент № В 6 (В шест), находящ се на
трети (втори) жилищен етаж, със застроена площ от 42 (четиридесет и два) кв.м.,
състоящ се от дневна - столова, тоалетна - баня, складово помещение, входно
антре и тераса ведно със съответните идеални части от общите части на сградата
и толкова от общите части от правото на стоеж върху (УПИ), в който ще се
изгради сградата, представляващ парцел Х (десети, кв. 1а (едно „а” с
урегулирана площ от 775 (седемстотин седемдесет и пет) кв.м. по регулационния
план на гр. Сапарева баня, обл.Кюстендил, одобрен със заповед № 1031 от
16.07.1982 г. при съседи на имота от две страни улици с основни точки 1-2 и
44-45,УПИ парцел 1-ви (първи) и УПИ парцел IV (четвърти) при съседи описани подробно в договора в срок от
един месец след получаване на Разрешението за ползване на сградата, който имот
се намира в гр. Сапарева баня с административен адрес: ул. „Васил Левски’ № 1.
Твърдят, че са изпълнили задължението си съгласно предвиденото в чл. 2 б „а” от
договора и в деня на подписваното на предварителния договор заплатили част от
цената на апартамента равняваща на 15 120
(петнадесет хиляди сто и двадесет)
евро т. е 90% (деветдесет на сто) от пълния размер на продажната цена. Тяхно
задължение е да доплатят остатъка от 1 680, 00 (хиляда шестстотин и осемдесет)
евро след получаване на разрешение за ползване на сградата материализирано е
Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж. На 07.05.2015 година от
съседи узнали, че дружеството „Съни термо” ООД в качеството си на възложител е
получило Разрешение за ползване на сградата по определения от закона ред
(Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж), имали готовност да
заплатят сумата от 1 680, 00 евро по сметка на „Съни термо” ООД, но не
разполагаме с банковата сметка на дружеството в обслужващата го банка.
Проведените разговори с управителя на дружеството не дали резултат и същият не
им предоставил номера на банковата си сметка. На 12.05.2015 г. чрез нотариус
Дарина Стойкова, рег. № 267 в НК, изпратили нотариална покана до ответника
„Съни термо” ООД на известния им от предварителния договор адрес в гр. София,
ул. „Ворино” № 31. Нотариалната покана е с рег. № 5634 и е вписана в нот. регистър
т. 1, № 141. Видно от удостоверение изх. № 43 от 02.06.2015 г. адресът на
ответника е посетен на 18.05.2015 г. и същият не е намерен. Залепено е
уведомление по чл. 47, ал. 1 ГПК, но книжата и документите не са потърсени в
нот. кантора в законоустановения срок. Сочат, че до настоящия момент не им е
предоставена банковата сметка на ответното дружество, за да изпълнят
задължението си по процесния предварителен договор и заплатят остатъка от договорената
цена. С оглед изложеното молят съда да постанови съдебно решение, с което на
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД да обяви сключения на 27.07.2009 г. предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за изработка в
строителството между страните за окончателен. Претендират разноски.
В срока за отговор на искова молба по реда на чл. 131 ГПК е депозиран такъв от ответника, в който се изразява становище за недопустимост, евентуално неоснователност на предявения срещу него иск. Прави възражение за изтекла погасителна давност на предявеното вземане. Излага съображения за твърдението си, че договорът се е прекратил по право на основание чл. 89, изр. 1 от ЗЗД, респ., поради обявяване на ответника в несъстоятелност. С оглед горното моли съда да постанови решение, с което да отхвърли предявения иск като неоснователен. Претендира разноски.
Съдът като взе предвид
събраните по делото доказателства, ведно с доводите и твърденията на страните,
намира за установено следното от фактическа страна:
Видно от разписка от 27.07.2009г. за предадена сума от 13 440 евро, разписка от 20.07.2009г. за предадено капаро в размер на 1000 евро, сметка/фактура № **********/27.07.2009г. на нотариус Луиза Стоева, разписка от 01.09.2009г. за платена сума от 1680 евро, представляваща 10% от продажната цена на процесния апартамент съгласно подписания предварителен договор на 27.07.2009г. ищците са заплатили на ответника уговорената по предварителни договор сума за покупко – продажбата на процесния имот в размер на 15 120 евро, представляваща 90% от продажната цена съобразно уговореното в договора, като е следвало да заплатят още 1680 евро след получаване на разрешение за ползване на сградата материализирано е Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж.
Видно от удостоверение изх. № 100201500315872/03.11.2015г., издадено от ТД на НАП – София, ответното дружество няма задължения.
На 12.05.2015 г. чрез нотариус Дарина Стойкова, рег. № 267 в НК, ищците изпратили нотариална покана до ответника „Съни термо” ООД на известния им от предварителния договор адрес в гр. София, ул. „Ворино” № 31 за сключване на окончателен такъв, връчена на ответника по реда на чл. 47 ГПК.
При така установеното
от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Съгласно
нормата на чл. 154 ГПК всяка страна е длъжна да установи фактите, на които
основава своите искания или възражения.
Съобразно разпределението на доказателствената тежест, ищецът следва да докаже наличие на валиден предварителен договор за продажба на посочения недвижим имот; изпълнение на задължението за плащане на цената уговорена в договора; че е настъпил падежа на задължението за сключване на окончателния договор, че не са налице подлежащи на принудително събиране публични задължения по реда на чл. 264 ДОПК.
Ответникът
следва да докаже обстоятелствата, на които основава своите твърдения, както и
възраженията си - - правоизключващи,
правопрекратяващи, правоотлагащи, правопогасяващи, правоунищожаващи.
Ответникът не оспорва, а и от събраните по делото доказателства се установява, че страните в настоящото производство са сключили на 27.07.2009 г.предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за изработка в строителството и на основание чл. 5 от същият ответникът има задължение да им прехвърли правото на собственост върху Апартамент № В6 (В шест), находящ се на трети (втори) жилищен етаж, със застроена площ от 42 (четиридесет и два) кв.м., състоящ се от дневна - столова, тоалетна - баня, складово помещение, входно антре и тераса ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и толкова от общите части от правото на стоеж върху (УПИ), в който ще се изгради сградата, представляващ парцел Х (десети, кв. 1а (едно „а” с урегулирана площ от 775 (седемстотин седемдесет и пет) кв.м. по регулационния план на гр. Сапарева баня, обл.Кюстендил, одобрен със заповед № 1031 от 16.07.1982 г. при съседи на имота от две страни улици с основни точки 1-2 и 44-45,УПИ парцел 1-ви (първи) и УПИ парцел IV (четвърти) при съседи описани подробно в договора в срок от един месец след получаване на Разрешението за ползване на сградата, който имот се намира в гр. Сапарева баня с административен адрес: ул. „Васил Левски’ № 1, като ищците са платили на ответника уговоерената в предварителния договор сума от 16 800 евро, видно от приетите по делото като доказателства разписки. С оглед изложеното, а именно, че ищците са изправна страна по предварителния договор, задължението за прехвърляне на собствеността от прехвърлителя на приобретателя е с настъпил падеж, то в патримониума на ищеца е възникнало протестативно право да иска от съда обявяване на предварителния договор за окончателен. Налице са предпоставките за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот. Ответното дружество е собственик на процесния имот. Сградата е завършена в груб строеж и може да бъде обект на прехвърлителна сделка.
Относно възраженията на ответника, съдът намира следното:
След извършена от съда служебна
справка по партидата на ответника в Търговския регистър се установява, че с Решение № 3524 от 31.07.2015 г.,
постановено по т. дело № 62/2015г. на Окръжен съд – Благоевград по отношение на ответника е открито
производство по несъстоятелност, с начална дата на
неплатежоспособността от 01.01.2010 г., което решение на Окръжен съд – Благоевград е
отменено от АС – София в частта относно началната дата на неплатежоспособността
и определена от АС – София като такава 31.12.2014г., съответно с Решение № 3524 от 31.07.2015 г.,
постановено по т. дело №
62/2015г. на Окръжен съд – Благоевград е прекратена
дейността на
предприятието, постановени са
общ запор и възбрана върху имуществото на длъжника. Искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е предявен на 05.06.2015 година, като
решението по чл. 630, ал. 1 от ТЗ е постановено след тази дата. Искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД не е за имуществено вземане, а е за
принудително осъществяване на едно потестативно право, което може да се
осъществи само по исков път. Става въпрос за непарично задължение, което
може да се удовлетвори само по реда на чл. 362 - чл. 364 от ГПК, т. е. като се разгледа и евентуално
уважи искът, предявен на правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Това задължение
не се включва в масата по несъстоятелността. С
решение № 503/17.08.2009 г., постановено по гр. дело № 2941/2008 г. на ВКС, ГК
постановено по реда на чл. 290 от ГПК и по силата на т. 2 от ТР № 1/19.02.2 010
година на ОСГТК на ВКС, постановено по т. д. № 1/2009 година - задължително за съда, е прието, че е допустим иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
срещу дружество, обявено в несъстоятелност. От същото
следва, че откриването на производство по несъстоятелност не е пречка за
предявяването и разглеждането на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД срещу търговеца,
по отношение на който е открито производството. Това означава, че съдът е
длъжен да разгледа иска и ако са налице предвидените в закона предпоставки за
уважаването му да обяви предварителния договор за окончателен. В случая откриването на производството не води до прекратяване на
сключените от длъжника договори, освен ако същите не са прекратени от синдика
по реда на чл. 644 от ТЗ. Затова длъжникът трябва да изпълни задълженията си по
тези договори, по които насрещната страна не може да реализира правата си в
производството по несъстоятелност, каквото е и правото по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. В случая
задължението на ответника
за прехвърляне на правото на собственост е възникнало преди откриването на
производството по несъстоятелност. С Решение № 3524
от 31.07.2015 г., постановено по т. дело № 62/2015г. на Окръжен
съд – Благоевград от е
наложен общ запор и възбрана върху имуществото на ответника. Същите по силата на чл. 715, ал. 1
от ТЗ се считат за наложени от 31.07.2015 година, когато решението е вписано
в Търговския регистър при Агенцията по вписванията. Наложената възбрана има
обезпечителен характер, поради което произвежда действието, предвидено в
разпоредбата на чл. 401 от ГПК, а именно това посочено в разпоредбите на чл.
451- чл. 453 от ГПК. Съгласно разпоредбата на чл. 451, ал. 1 от ГПК от момента
на налагане на възбраната длъжникът се лишава от правото да се разпорежда с
вземането или с вещта и не може под страх от наказателна отговорност да изменя,
поврежда или унищожава вещта. По силата на чл. 452, ал. 1 и ал. 2 от ГПК
извършените от длъжника разпореждания възбранения имот след вписване на
възбраната са недействителни спрямо взискателя и присъединилите се кредитори.
Конкуренцията между възбраната и правата на трети лица в определени случаи са
уредени в разпоредбата на чл. 453 от ГПК. Съгласно чл. 453, т. 3 от ГПК на
взискателя и на присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят
решенията по исковите молби, подлежащи на вписване, които не са били вписани
преди възбраната. По аргумент на противното от цитираната разпоредба на
взискателя и присъединилите се кредитори са противопоставими решенията по
исковите молби, подлежащи на вписване, които са били вписани преди възбраната.
По силата на чл. 114, ал. 1, б. „б” от ЗС
исковите молби по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД подлежат на вписване, като придобитите
вещни права и наложени възбрани след вписването не могат да се противопоставят
на ищеца. Съществуването на специален ред за осребряване на имуществото
включено в масата на несъстоятелността не е основание да не се изпълни
задължението по предварителния договор. Специалният ред за осребряване на
имуществото е приложим само за събиране на парични средства, с които да бъде
изпълнени задълженията на длъжника към кредиторите с притезателни вземания.
Тези кредитори не могат да бъдат поставяни в по-благоприятно положение от
кредиторите с потестативни вземания, задълженията към които също подлежат на
изпълнение. Затова ако за реализирането на правото на кредитора с потестативно
вземане се налага извършването на разпореждане по ред различен от този за
осребряването на имуществото не съществува пречка изпълнението да се извърши по
този ред.
По отношение на разпоредбата на чл. 264 от ДОПК изискваща при извършването на продажбата да бъдат погасени публичните задължения на прехвърлителя:
Видно от посоченото по – горе
удостоверение на ТД на НАП ответникът няма задължения, но само за пълнота
следва й да се посочи, че посочената
разпоредба е приложима само в случаите, когато се извършва доброволно
прехвърляне на правото на собственост, но не и в случаите, когато същото се
осъществява принудително по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Още повече, видно от
чл. 264, ал. 4 от ДОПК приложението на посочената разпоредба е възможно само в
случаите, когато продажната цена не е платена предварително от купувача, както
не е в сегашния случай. В случай, че цената е платена предварително
интересите на държавата са защитени от разпоредбата на чл. 264, ал. 5 от ДОПК.
Освен това видно от разпоредбата на чл. 364, ал. 2 от ГПК съдът не издава
препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по
прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота. В същият смисъл е и
разпоредбата на чл. 115, ал. 3 от ЗС, съгласно която съдът не издава препис от
решението по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, докато ищецът не докаже, че са заплатени
разноските по прехвърлянето, както и данъците и другите задължения на
праводателя му към държавата. С оглед на това, за да може ищецът по иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да се легитимира като собственик на имота
въз основа на съдебното решение, той трябва да заплати дължимите се
от продавача данъци за имота. Именно в този смисъл е и разпоредбата на чл. 264,
ал. 4 от ДОПК.
Относно
възражението на ответника за изтекла погасителна давност:
Спрямо конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се прилага общата погасителна давност от пет години. Според чл. 114 ЗЗД давностният срок започва да тече от момента, в който се поражда правото на иск. Това право при иск за сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се поражда с настъпване на срока, в които е следвало да се сключи окончателният договор, тъй като само доколкото не е уговорен срок или отлагателно условие, давността започва да тече от сключването на предварителния договор. Давността започва да тече с настъпването на срока, в който е следвало да се сключи окончателният договор, т.е. от момента, в който потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД действително може да бъде упражнено. От този момент нататък, в течение на пет години, може да се предяви искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В случая е уговорено окончателният договор да се сключи между страните не по – късно от един месец след издаването на разрешението за ползване, което е издадено на 18.01.2013г., т.е давностният срок започва да тече от момента, в който се поражда правото на иск от 18.02.2013г. (съобразно разпоредбата на ЗЗД за броене на срокове), а исковата молба – предмет на настоящото производство е депозирана в РС – Дупница на 05.06.2015г., предвид което възражението на ответника за погасяване по давност на исковата претенция се явява неоснователно.
Неоснователно се явява и възражението на оветника, че процесният предварител договор е прекратен по право предвид откритото производство по несъстоятелност за ответника, по изложените по – горе съображения касаещи значението на производството по несъстоятелност за иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
С оглед гореизложеното и предвид това, че ищецът е изпълнил своите
насрещни задължения по предварителния договор, а до този момент не е сключен
окончателен договор, съдът счита, че е налице приложното поле на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, поради което
предварителният договор за покупко-продажбата на процесния недвижим имот следва
да се обяви за окончателен, като предвид установеното по делото, че
ищците е следвало да доплатят остатъка от 1 680, 00 (хиляда шестстотин и
осемдесет) евро след получаване на разрешение за ползване на сградата
материализирано е Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж, респ.
доказателства за това не са ангажирани по делото, на основание чл. 362, ал. 1 ГПК ищците следва да изпълнят това си задължение в двуседмичен срок от влизане
в сила на решението, респ. ако не сторят това съобразно ал. 2 на посочената
разпоредба първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решенеито.
Понеже предмет на окончателния договор е недвижим имот, съдът трябва да
изпълни всички задължения, характерни за нотариалното производство. Видно от
представеното удостоверение за данъчна оценка на процесния недвижим имот,
данъчната му оценка е в размер
на 3 278, 80 лв. и върху нея следва да се
изчислят дължимите по прехвърлянето разноски.
На основание чл. 364 от ГПК, ищеците следва да заплати съответните данъци и такси по
прехвърлянето на имота, а именно местен данък, чийто размер се равнява на 3 %
върху данъчната цена, дължим на основание ЗМДТ и възлизащ на 98, 36 лева; нотариална такса, която възлиза на 73, 12 лева, съгласно т. 8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД и държавна такса
от 0,1 % по сметка на АВ за вписване на акта от 3, 28 лв.
До плащането на разноските по прехвърлянето, на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК,
върху процесния имот следва да се наложи възбрана.
Съгласно чл. 364, ал. 2 от ГПК и
чл. 115, ал. 3 от ЗС, съдът няма да издаде препис от това решение, докато ищците
не докажат, че са заплатени разноските по
прехвърлянето. Съгласно чл. 115, ал. 1 от ЗС, решението по
настоящото дело следва да се отбележи след влизането му в законна сила по
представен препис от него, като ищците бъде задължен да заплатят такса по отбелязването, съгласно Тарифа № 1 към ЗДТ за таксите,
събирани от съдилищата, е в размер от 5, 00 лева. В
решението, на основание чл. 115, ал. 2 от ЗС, съдът следва да даде шестмесечен
срок на ищеца от влизане на съдебния акт в сила да извърши отбелязването му.
За прецизност, при изписване на диспозитива на решението, имотът следва да се опише и в актуалното си състояние по регулация, което е видно от приложената схема на Службата по геодезия, картография и кадастър - гр. Кюстендил.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищците се следват сторените по делото разноски съобразно съдържащите се по делото доказателства за това в размер на 2 412, 33 лева, от които 1 326, 33 лева държавна такса, нотариална такса за изпратена нотариална покана – 66, 00 лева, за съдебни удостоверения – 20, 00 лева и адвокатски хонорар в размер на 1 000 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 27.07.2009 г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за
изработка в строителството между М.И.Т., ЕГН: ********** и И.П. Танев,
ЕГН: ********** ***, и „СЪНИ ТЕРМО” ООД ( в несъстоятелност), ЕИК *********,
седалище и адрес на управление: гр. Дупница, ул. „Хан Крум” № 2, предтавлявано
от управител - Г.С.Б. (на Апартамент № В6 (В шест), находящ се на трети (втори)
жилищен етаж, със застроена площ от 42 (четиридесет и два) кв.м., състоящ се от
дневна - столова, тоалетна - баня, складово помещение, входно антре и тераса
ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и толкова от
общите части от правото на стоеж върху (УПИ), в който ще се изгради сградата,
представляващ парцел Х (десети), кв. 1а (едно „а”) с урегулирана площ от 775
(седемстотин седемдесет и пет) кв.м. по регулационния план на гр. Сапарева
баня, обл. Кюстендил, одобрен със заповед № 1031 от 16.07.1982 г. при съседи на
имота от две страни улици с основни точки 1-2 и 44-45,УПИ парцел 1-ви (първи) и
УПИ парцел IV (четвърти)
представляващ съгласно схема на Службата по геодезия, картография
и кадастър - гр. Кюстендил. самостоятелен обект с идентификатор 65365.602.1117.1.27 в сграда № 1, разположена
в поземлени имоти с идентификатори
65365.602.1050, 65365.602.1117 и принадлежи към поземлен имот с идентификатор 65365.602.1117
по КККР на гр. Сапарева баня, община Сапарева баня, област Кюстендил, одобрени със Заповед № РД 18-
15/19.02.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение: заповед КД – 14 – 10 – 360/28.10.2011г. на Началника на
СГКК – Кюстендил, предназначение: жилище, апартамент, при условие, че М.И.Т., ЕГН: ********** и И.П. Танев, ЕГН: **********
*** доплатят остатъка от продажната цена от 1 680, 00 (хиляда шестстотин и
осемдесет) евро на основание
чл. 362, ал. 1 ГПК в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.
ОСЪЖДА М.И.Т., ЕГН: ********** и И.П. Танев, ЕГН: ********** *** да заплатят местен данък в размер на 98, 36 лева; нотариална такса в размер на 73, 12 лева, съгласно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и държавна такса от 0,1 % по сметка на АВ за вписване на акта от 3, 28 лв.
ОСЪЖДА „СЪНИ ТЕРМО” ООД (в несъстоятелност), ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр. Дупница, ул. „Хан Крум” № 2, предтавлявано от управител - Г.С.Б. да заплати на М.И.Т., ЕГН: ********** и И.П. Танев, ЕГН: ********** *** сторените по делото разноски в размер на 2 412, 33 лева.
Налага възбрана върху описания по-горе недвижим имот
до изплащане на следващите се разноски по прехвърлянето.
Дава на М.И.Т., ЕГН: ********** и И.П. Танев, ЕГН: ********** *** шестмесечен срок за отбелязване на настоящото решение, считано от влизането му в сила.
Решението след влизането му в сила да бъде
вписано на основание чл. 14, във връзка с чл. 12 от Правилника за вписванията.
Препис от решението да не се издава, докато ответниците не представят
доказателства , че са заплатени
разноските по прехвърлянето.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд –
Кюстендил с въззивна жалба в
двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: