№ 64
гр. Русе , 12.04.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ, ТРЕТИ СЪСТАВ в публично заседание на
шестнадесети март, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Мария Велкова
Членове:Галина Магардичиян
Боян Войков
при участието на секретаря Ева Димитрова
като разгледа докладваното от Боян Войков Въззивно гражданско дело №
20214500500072 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 435 и сл. от ГПК.
Постъпила е жалба от Т. К. Р., ЕГН: **********, с адрес гр. Русе, бул.
*** чрез адв. Р.К. от АК – Русе, със съдебен адрес гр. Русе, *** против
действията на ЧСИ рег. № *** на КЧСИ И.Х. по изп. д. № 2020***0401240,
изразяващи се в насочване на изпълнението чрез опис, оценка и публична
продан на собствения недвижим имот – самостоятелен обект в сграда, с
идентификатор ***, с адрес гр. Русе, ***
Жалбоподателката счита действията на ЧСИ за незаконосъобразни, тъй
като твърди, че е трето лице по смисъла на чл. 435, ал. 4 ГПК – придобила
собствеността и владее горепосочения самостоятелен обект в сграда. В
жалбата се излагат съображения за нередовност на уведомяването на
длъжника и на жалбоподателя за предстоящите изпълнителни действия.
Счита, че изпълнителното производство следвало да започне след
съобщаването на размера на обезпеченото с ипотека върху нейния имот
вземане до размера, на който било привилегированото вземане на взискателя
от цената на ипотекирания имот, тъй като това щяло да обозначи обективните
1
предели на принудителното изпълнение, насочено срещу ипотекиран за чужд
дълг имот. По тези съображения ипотеката не отговаряла на изискванията на
чл. 170 ЗЗД, тъй като не съдържала изчерпателни данни за личността на
кредитора, на собственика или на длъжника, за тъждеството на имота и на
обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която се учредява тя.
Моли за отмяната на предприетите от ЧСИ И.Х., с рег. № *** на КЧСИ,
действия по по изп. д. № 2020***0401240 спрямо самостоятелен обект в
сграда, с идентификатор ***, с адрес гр. Русе, *** Претендира разноски.
В законоустановения 3-дневен срок е постъпило възражение от
взискателя „Обединена българска банка“ АД, ЕИК: *********, със седалище
и адрес на управление в гр. София, бул. „Витоша“ № 89Б, в което излага
съображения, че обжалваните действия са законосъобразни и моли за
отхвърляне на жалбата. Счита, че върху сочения от жалбоподателката обект е
налице учредена ипотека, защото го е закупила от длъжника „Рали 2003“
ЕООД, като преди това с два нотариални акта са били учредени договорни
ипотеки. Ипотечното право съпътствало правото на собственост върху
ипотекирания имот и тежало върху него. Същата следвала имота,
включително и когато собствеността бива прехвърлена. Съдията по
вписванията обаче не отразявал служебно ипотеката по партидите на
следващите приобретатели, защото това не било предвидено в Правилника за
вписванията или в друг закон. Моли за отхвърляне на жалбата срещу
действията на ЧСИ и за присъждане на направените разноски.
Постъпила е жалба от М. И. М., ЕГН: **********, с адрес гр. Русе, ***
против действията на ЧСИ рег. № *** на КЧСИ И.Х. по изп. д. №
2020***0401240, изразяващи се в насочване на изпълнението чрез опис,
оценка и публична продан на собствения недвижим имот – самостоятелен
обект в сграда, с идентификатор *** с адрес гр. Русе, ***
Жалбоподателката счита действията на съдебния изпълнител за
незаконосъобразни. По силата на Решение № 220/21.02.2017 г. по гр.д. №
5723/2016 г. на РС – Русе, влязло в сила на 22.03.2017 г., предварителният
договор от 07.11.2011 г. за продажба на апартамент с идентификатор *** със
страни „Билдпроект Деметра“ АД, ЕИК: ********* (правоприемник на
„Пропърти Къмършъл“ ООД, ЕИК: *********), като продавач, и
жалбподателката, като купувач, бил обявен за окончателен. Така М.М.
2
придобила правото на собственост върху апартамент № 4, с адрес с адрес гр.
Русе, *** с идентификатор ***. Този имот се владеел от жалбоподателката от
придобиването му. От приложената по делото договорна ипотека от
24.11.2008 г. било видно, че притежаваният от нея недвижим имот не бил
неин предмет. В другата договорна ипотека от 07.10.2009 г. предмет бил само
поземленият имот с идентификатор *** Признава, че по изпълнителното дело
е приложена молба от взискателя с вх. № 12440/15.11.2018 г. за подновяване
на договорната ипотека от 24.11.2008 г., но липсвало такава за подновяване на
другата от 07.10.2009 г., чийто срок изтекъл на 07.10.2019 г. Счита, че
ипотеката върху поземлен имот с идентификатор *** не тежи върху
апартамента , представляващ самостоятелен обект, построен в този имот,
поради което изпълнението срещу него е незаконосъобразно насочено. На
25.01.2010 г. „Пропърти Къмършъл“ ООД придобил от „Рали 2003“ ЕООД
собствеността върху поземлен имот *** като към него момент последният не
бил застроен. Разрешението за строеж било издадено на 04.06.2010 г. и е
построена от „Пропърти Къмършъл“ ООД, а не от лицето, което сключило
договора за ипотека „Рали 2003“ ЕООД. На 07.06.2011 г. между
жалбоподателката и „Пропърти Къмършъл“ ООД бил сключен
предварителния договор за продажба на гореописания апартамент с
идентификатор ***. По тези съображения счита, че договорът за ипотека от
07.10.2009 г. не се разпростирал върху нейния апартамент и не можел да бъде
обект на принудително изпълнение. Ипотеката не отговаряла на изискванията
на чл. 170 ЗЗД, тъй като не съдържала изчерпателни данни за личността на
кредитора, на собственика или на длъжника, за тъждеството на имота и на
обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която се учредява тя. В
конкретния случай същата тежала само върху поземления имот, но не и върху
някой от обектите от построената в него сграда. Моли за отмяната на
предприетите от ЧСИ И.Х., с рег. № *** на КЧСИ, действия по по изп. д. №
2020***0401240 спрямо самостоятелен обект в сграда, с идентификатор *** с
адрес гр. Русе, *** Претендира разноски.
В законоустановения 3-дневен срок е постъпило възражение от
взискателя „Обединена българска банка“ АД, ЕИК: *********, в което излага
съображения, че обжалваните действия са законосъобразни и моли за
отхвърляне на жалбата. С нотариален акт за учредяване на договорна ипотека
3
от 07.10.2009 г. била учредена ипотека върху собствения на длъжника „Рали
2003“ ЕООД поземлен имот с идентификатор *** На стр. 44, т. II, изр.
последно от нотариалния акт се намирала вписана изрична клауза, че
действието на ипотеката от 2009 г. обхваща и всички приращения и
подобрения в описаните поземлени имоти. В съдебната практика се приемало
безпротиворечиво, че когато предмет на ипотеката било правото на
собственост върху земя, то същата разпростирала действието си и върху
бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на
действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора за ипотека е
било постигнато съгласие същата да има действие спрямо бъдещите
приращения. Изградите в ипотекирания имот сграда и самостоятелни обекти
в нея имат характера на приращение, поради което ипотеката разпростира
действието си спрямо тях и придобиването на самостоятелен обект в сграда
от жалбоподателката е непротивопоставимо на взискателя. Оспорва факта, че
ипотеката от 2009 г. е загубила поредността на вписването, като представя
заверено копие от молба с вх. № 13000/03.10.2019 г. Моли за отхвърляне на
жалбата срещу действията на ЧСИ и за присъждане на направените разноски.
Постъпила е жалба от И. И. Г., ЕГН: **********, с адрес гр. Русе, ***,
против действията на ЧСИ рег. № *** на КЧСИ И.Х. по изп. д. №
2020***0401240, изразяващи се в насочване на изпълнението чрез опис,
оценка и публична продан на самостоятелен обект в сграда – апартамент №
38, находящ се в гр. Русе, *** с идентификатор ******
Жалбоподателят счита действията на съдебния изпълнител за
незаконосъобразни, тъй като върху имота никога не е била учредявана
договорна ипотека. Моли за отмяната на предприетите от ЧСИ И.Х., с рег. №
*** на КЧСИ, действия по по изп. д. № 2020***0401240 спрямо
самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ****** с адрес гр. Русе, ***
ап. 38.
В законоустановения 3-дневен срок е постъпило възражение от
взискателя „Обединена българска банка“ АД, ЕИК: *********, в което излага
съображения, че обжалваните действия са законосъобразни и моли за
отхвърляне на жалбата. С нотариален акт за учредяване на договорна ипотека
от 07.10.2009 г. била учредена ипотека върху собствения на длъжника „Рали
2003“ ЕООД поземлен имот с идентификатор *** На стр. 44, т. II, изр.
4
последно от нотариалния акт се намирала вписана изрична клауза, че
действието на ипотеката от 2009 г. обхваща и всички приращения и
подобрения в описаните поземлени имоти. В съдебната практика се приемало
безпротиворечиво, че когато предмет на ипотеката било правото на
собственост върху земя, то същата разпростирала действието си и върху
бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на
действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора за ипотека е
било постигнато съгласие същата да има действие спрямо бъдещите
приращения. Изградите в ипотекирания имот сграда и самостоятелни обекти
в нея имат характера на приращение, поради което ипотеката разпростира
действието си спрямо тях и придобиването на самостоятелен обект в сграда
от жалбоподателката е непротивопоставимо на взискателя. Моли за
отхвърляне на жалбата срещу действията на ЧСИ и за присъждане на
направените разноски.
Въззивните жалби са подадени в законоустановените за това срокове и
срещу действия на съдебния изпълнител, които, съгласно чл. 435, ал. 4 ГПК
подлежат на обжалване от третите лица, тъй като към деня на възбраната
същите владеят имотите, обект на принудително изпълнение. Безспорно е
установено по делото, че жалбоподателите имат качеството на трети лица,
защото не са нито длъжници, нито взискатели по изпълнителното дело, и като
такива са легитимирани да обжалват действията на съдебния изпълнител,
насочени срещу вещи, в чието владение са били към момента на налагане на
възбраните. По тези съображения жалбите се явяват процесуално допустими.
Разгледани по същество същите са НЕОСНОВАТЕЛНИ.
Изпълнителното производство е образувано по молба на взискателя
„Обединена българска банка“ АД в качеството му на правоприемник на
„СИБАНК“ ЕАД, ЕИК *********, срещу длъжниците „РАЛИ 2003“ ЕООД,
„СИТИТАЙМ“ ЕООД, „ТУ ВИС“ ЕООД и „МЛАДОСТ СИТИ“ ООД, въз
основа на изпълнителен лист от 28.06.2012 г. по ч.гр.д. № 25111/2012 г. на РС
– София по заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 417 ГПК за
събиране на сумата от 1 800 000 евро – главница, представляваща част от
общо дължимата главница от 2 372 780,56 евро по договор за банков кредит
№ 911/21.04.2008 г. и анекси към него от 28.05.2008 г., 11.06.2008 г.,
5
24.07.2008 г., 24.09.2008 г., 31.10.2008 г., 11.08.2009 г. и 30.10.2010 г., ведно
със законната лихва за периода 21.05.2012 г. до окончателното изплащане на
вземането, както и за сумата от 70 409,88 лв. разноски по делото за платена
държавна такса и 35 654,94 лв. възнаграждение на юрисконсулт. Вземането на
взискателя е обезпечено с договорни ипотеки. Първата е учредена с
нотариален акт № 19882/24.11.2008 г. акт № 54, Том 15, дело № 12487 на СВ
– Русе, като същата е подновена с молба вх. № 15140/13.11.2018 г. Втората
ипотека е учредена с нотариален акт № 13652/07.10.2009 г., акт № 69, Том 5,
дело № 6887/2009 г. на СВ – Русе и е подновена с молба № 13000/03.10.2019
г.
От доказателствата по делото е видно, че жалбоподателката Т.Р. е
придобила правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда, с
идентификатор ***, с адрес гр. Русе, бул. *** по силата на Решение от
24.07.2015 г. по гр.д. № 805/2015 г. на РРС, с което е бил обявен за
окончателен сключения между нея и „РАЛИ 2003“ ЕООД предварителен
договор с предмет този апартамент. По същия начин е обявен за окончателен
предварителния договор на жалбоподателката М.М. с „РАЛИ 2003“ ЕООД по
отношение на собствения недвижим имот – апартамент № 4, с адрес с адрес
гр. Русе, *** с идентификатор ***. Жалбоподателката И.Г. сочи, че е
наследник на Д.И.Д., ЕГН: *** която от своя страна е придобила по силата на
нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж № 91, том 1, рег. №
1051, дело № 87/2011 г. на СВ – Русе, собствеността върху самостоятелен
обект в сграда – апартамент № 38, находящ се в гр. Русе, *** с идентификатор
****** Спрямо тези три обекта ЧСИ рег. № *** на КЧСИ И.Х. е насочил
принудително изпълнение за удовлетворяване вземанията на взискателя по
процесното изп. д. № 2020***0401240 чрез извършване на опис, оценка и
публична продан, като обжалването на тези действия е предмет на
настоящото дело.
В нотариалния акт от 07.10.2009 г. за учредяване на договорна ипотека,
с който взискателят претендира да съществува ипотечно право върху имотите
на жалбоподателите, са описани поземлените имоти, сградите,
самостоятелните обекти в някои от тях, като е налице клаузата, че
договорната ипотека обхваща и всички подобрения и приращения в
поземления имот.
6
Така соченият за собствен имот от жалбоподателката Т.Р. –
самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ***, е изрично
индивидуализиран в стр. 11 от нотариалния акт за договорна ипотека, поради
което настоящият въззивен състав намира, че е налице учредена ипотека
върху този обект, от който имот взискателят има право на предпочтително
удовлетворение. Ипотеката е учредена от „РАЛИ 2003“ ЕООД в полза на
взискателя „Обединена българска банка“ АД и възникналото право на
взискателя да се удовлетвори предпочтително от цената на имота се запазва,
независимо от извършените в последствие разпоредителни сделки с имота и
промените във вида му. Доводите, че е налице нередовно уведомяване за
описа са неоснователни, доколкото от приложеното съобщение до Т.Р. е
видно, че същото е връчено лично на 09.11.2020 г., а описът е насрочен едва
на 02.12.2020 г. Неоснователни са и възраженията на жалбоподателя, че в
договора за ипотека следва да бъде посочен и размерът на конкретното
привилегировано вземане на взискателя от процесния имот. Такова изискване
не се съдържа в разпоредбата на чл. 170 ЗЗД. В нея се визира като условие за
действителност да бъде посочен само размерът на сумата, за която се
учредява, без значение дали представлява конкретна част от целия дълг, както
и дали съответната част от вземането на взискателя е привилегировано или
не. В конкретния случай във визирания нотариален акт от 07.10.2009 г. е
посочен размерът на дълга и основанието на задължението – сключен договор
за банков кредит 21.04.2008 г. и последвалите във връзка с него анекси.
Жалбоподателите М.М. и И.Г. изтъкват сходни доводи, че върху
техните имоти – съответно самостоятелен обект в сграда, с идентификатор
*** и самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ****** няма учредена
ипотека, защото същата е наложена върху поземления имот, който е с
идентификатор *** и не тежи върху построените в него сгради, респективно
върху обособените в тях самостоятелни обекти. Вярно е, че към момента на
сключване на договора за ипотека (07.10.2009 г.) за поземлен имот с
идентификатор ***върху него не е имало построени сгради и не са били
обособени самостоятелни обекти, поради което в договора липсва изрична
индивидуализация на притежаваните от тези две жалбоподателки
самостоятелни обекта. Въпреки това, на стр. 44 от нотариалния акт за
учредяване на договорна ипотека от 07.10.2009 г. е посочено, че такава се
7
учредява върху поземлен имот с идентификатор *** На същата страница е
налице и клауза, според която договорната ипотека обхваща и всички
приращения и подобрения в описаните в акта имоти. При учредена ипотека
върху незастроен недвижим имот с възможност за застрояване следва да се
приеме, че ипотеката разпростира действието си и върху правомощието на
собственика на имота – ипотекарния длъжник, да застрои същия, още повече
че е налице изрична клауза в самия договор за учредяване на ипотеката. След
реализирането на правомощието на собственика да застрои ипотекирания
имот, учредената в полза на взискателя ипотека се простира по право както
спрямо построената в имота сграда, така и спрямо самостоятелните обекти,
изградени в нея, а извършените след учредяването разпоредителни
действия са непротивопоставими на взискателя по аргумент от чл. 173 ЗЗД,
като в този смисъл е и цитираната от взискателя в подадените от него
възражения съдебна практика на ВКС. По отношение наведения от
жалбоподателката М. довод за това, че ипотеката не е била подновена,
взискателят е представил като писмено доказателство молба с вх. №
13000/03.10.2019 г., от което е видно, че същата е подновена, поради което не
е изгубила действието си и дава правото на взискателя да насочи
принудително изпълнение срещу имотите, които обезпечава.
По гореизложените съображения жалбите Т. К. Р., М. И. М., И. И. Г.,
против действията на ЧСИ рег. № *** на КЧСИ И.Х. по изп. д. №
2020***0401240, изразяващи се в насочване на изпълнението чрез опис,
оценка и публична продан на следните недвижими имоти: самостоятелен
обект в сграда, с идентификатор ***, с адрес гр. Русе, бул. *** самостоятелен
обект в сграда, с идентификатор *** с адрес гр. Русе, *** и самостоятелен
обект в сграда, с идентификатор ****** с адрес гр. Русе, *** ап. 38, следва да
бъдат оставени без уважение.
Предвид изхода на делото всеки от жалбоподателите дължи по 80 лв. на
взискателя на основание чл. 78, ал. 8 ГПК, вр. чл. 23, т. 4 от Наредбата за
заплащане на правната помощ.
Мотивиран така, Русенският окръжен съд
РЕШИ:
8
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалбата на Т. К. Р., ЕГН: **********, с
адрес гр. Русе, бул. *** против действията на ЧСИ рег. № *** на КЧСИ И.Х.
по изп. д. № 2020***0401240, изразяващи се в насочване на изпълнението
чрез опис, оценка и публична продан на собствения недвижим имот –
самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ***, с адрес гр. Русе, ***
ОСЪЖДА Т. К. Р., ЕГН: **********, ДА ЗАПЛАТИ на „Обединена
българска банка“ АД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление в
гр. София, бул. „Витоша“ № 89Б, сумата от 80 лв. – разноски за
производството.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалбата на М. И. М., ЕГН: **********, с
адрес гр. Русе, *** против действията на ЧСИ рег. № *** на КЧСИ И.Х. по
изп. д. № 2020***0401240, изразяващи се в насочване на изпълнението чрез
опис, оценка и публична продан на собствения недвижим имот –
самостоятелен обект в сграда, с идентификатор *** с адрес гр. Русе, ***
ОСЪЖДА М. И. М., ЕГН: **********, ДА ЗАПЛАТИ на „Обединена
българска банка“ АД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление в
гр. София, бул. „Витоша“ № 89Б, сумата от 80 лв. – разноски за
производството.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалбата на И. И. Г., ЕГН: **********, с
адрес гр. Русе, ***, против действията на ЧСИ рег. № *** на КЧСИ И.Х. по
изп. д. № 2020***0401240, изразяващи се в насочване на изпълнението чрез
опис, оценка и публична продан на самостоятелен обект в сграда –
апартамент № 38, находящ се в гр. Русе, *** с идентификатор ******
ОСЪЖДА И. И. Г., ЕГН: **********, ДА ЗАПЛАТИ на „Обединена
българска банка“ АД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление в
гр. София, бул. „Витоша“ № 89Б, сумата от 80 лв. – разноски за
производството.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
9
1._______________________
2._______________________
10