Р Е Ш
Е Н И
Е №347
гр.Пазарджик,11.10.2019
год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Пазарджишкият
окръжен съд, гражданска колегия, втори въззивен състав в открито заседание на дванадесети
септември през две хиляди и девеветнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:Красимир Ненчев
ЧЛЕНОВЕ:Борислав Илиев
Росица Василева
при секретаря
Г.Младенова, като се запозна с докладваното от окръжния съдия Б.Илиев
в.гр.д.№405 по описа на Пазарджишки окръжен съд за 2019 год., и за да се
произнесе взе в предвид следното: Производството е въззивно – по реда на
чл.258 и следващи от ГПК. С решение на Пазарджишки районен съд №363 от 20.03.2019год., постановено по гр.д.№4345 по описа на съда за 2018 год., е отхвърлен като
неоснователен иска предявен от „ИВ МАР“
ООД ,ЕИК *********,седалище и адрес на управление гр. Пазарджик, ул. „Гурко„ №
2, представлявано от М.И., действаща в качеството си на Управител срещу: И.С.Л.,
с ЕГН **********, с постоянен адрес:*** и В.Д.Л., с ЕГН **********, с постоянен
адрес: ***, иск, с правно основание чл.
55 от ЗЗД и Цена на иска: 17 929.67 /седемнадесет хиляди деветстотин двадесет и
девет лв. / лв.Осъдено е „ИВ МАР“ ООД
,ЕИК *********,седалище и адрес на управление гр. Пазарджик, ул. „Гурко„ № 2,
представлявано от М.И., действаща в качеството си на Управител да заплати
на И.С.Л., с ЕГН **********, с постоянен
адрес:*** и В.Д.Л., с ЕГН **********, с постоянен адрес: *** сторените по
делото разноски в размер на 400.00лв за адвокатско възнаграждение. В срок решението е обжалвано от „Ив Мар“ООД
гр.Пазарджик с
оплаквания, че същото е неправилно и незаконосъобразно,постановено при
нарушение на процесуалните правила . Твърди,че неправилно първоинстанционния
съд е решил,че е необходимо законодателят да е разписал изрична разпоредба за
разваляне на договора по право при съдебно отстраняване на купувача,за да
настъпи ефекта на развалянето.При съдебно отстраняване на купувача, договорът
за продажба се счита развален по право с влизане в сила на решението за съдебно
отстраняване от който момент насстъпват правните последици на развалянето. Твърди,че
купувачът се счита за добросъвестен ,кагато не е знаел,че купува от
несобственик , респ. не е знаел при сключването на договора за претендирани права
от трето лице върху имота.По делото липсвали твърдения от страна на продавачите
И. и В. Л., относно недобросъвестност на
ищцовото дружество в качеството на купувач,поради което в полза на същото наред
с правото да иска връщане на заплатената продажна цина,възниква и правото на
обезщетение за всички вреди от пълното неизпълнение на задължението на
продавачите по договора в това число и не разходите по прехвърляне и полезните
и необходими разноски. По отношение на твърдението на процесуалния представител
на ответниците за прекомерност на уговорената между страните по сделката
неустойка и искането за обявяването и за нищожнапоради накърняване на добрите
нрави,моли да се отхвърли искането като недопустимо с оглед практиката на
ВКС.Излага доводи в тази насока.Формулира искане да се отмени решението на
първоинстанционния съд и се уважи предявения иск.Не сочи доказателства и не
прави доказателствени искания. В срокът по чл.263, ал.1 ГПК е депозиран
писмен отговор от процесуалния пълномощник на ответниците с който оспорва
подадената въззивна жалба по съображения подробно изложени в него.Формулира
искане за оставяне без уважение на въззивната жалба и потвърждаване на
обжалваното решение.Не сочи доказателства и не прави доказателствени искания.
Пазарджишкият
окръжен съд, при условията на служебната проверка по чл.269 ГПК извърши
преценка първо на валидността и допустимостта на обжалваното решение.
Съобразявайки изложеното съдът прие, че атакуваното решение е постановено от
компетентен съдебен състав и в съответната форма, поради което се явява валидно и допустимо.
Въззивната
жалба е подадена в двуседмичния преклузивен срок по чл.259 ГПК, отговаря на
изискванията на чл.260 ГПК, подадена е от страна с правен интерес, срещу
подлежащ на въззивно обжалване съдебен акт, поради което е редовна и допустима и следва да бъде разгледана по същество.
За да се
произнесе по съществото на спора, съобразявайки наведените в жалбата доводи,
съдът взе предвид следното:
В исковата молба предявена от„ИВ
МАР“ ООД ,гр. Пазарджик, представлявано от управителя М.И., против И.С.Л., с
ЕГН **********, с постоянен адрес:*** и В.Д.Л., с ЕГН **********, с постоянен
адрес: ***, се твърди, че на 29.03.2016 г. ищцовото дружество с ответниците И.С.Л. и В.Д.Л. сключили
договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти:1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № ***/***/, находящ се в
землището на с. И., общ. П., обл. П., местност „****“, с площ 3. 533 /три
декара петстотин тридесет и три кв. м./, с начин на трайно ползване - оризище,
категория на земята при неполиви условия: четвърта; 2. ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ № ****/ ****/, находящ се в землището на с. И., общ. П., обл. П.,
местност„ ****“, с площ 15. 029 /петнадесет декара двадесет и девет кв. м. /, с
начин на трайно ползване - оризище, категория на земята при неполнвни условия:
четвърта и 3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № ****/ ****, находящ се в землището на с. И., общ.
П., обл. П, местност „ ***“, с площ 2. 250 / два декара двеста и петдесет кв.
м., с начин на трайно ползване - овощна градина, категория на земята при
неполивни условия: четвърта, видно от НОТАРИАЛЕН АКТ ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА
НЕДВИЖИМ ИМОТ № ***, том *, ****, нот.д. № 412/2016 г. на Нотариус с peг. № 423
в регистъра на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията при Агенция
по вписванията Пазарджик вх. peг. № ****/ *** г., дв.вх.peг. № ****/*** г., акт
№ **, т.*. н.д. № *****/*** г., който прилагат към настоящата искова
молба.Ищецът твърди, че по силата на този договор ответниците прехвърлиха
правото на собственост върху описаните но-горе недвижими имоти, за които не му
било известно, че са обременени с права на трети лица. Платената от „ИВ MAP„
ООД цена по договора за покупко-продажба, възлиза на сумата от 3 500.00/три
хиляди и петстотин / лв. Така описаният договор за покупко-продажба бил
развален, поради осъществената по съдебен ред евикция спрямо „ИВ MAP„ ООД от
страна на третото лице А.С.Г., с влязло в сила съдебно решение от 04.08.2017 г.
по гр. д. № 2805/2016 г. на Пазарджишки районен съд, което прилага. Освен това,
с оглед сключването на договора за продажба, представляваното от М.И.,
действаща в качеството си на Управител дружество „ ИВ MAP„ ООД заплатило
нотариални такси в размер на 274. 60 / двеста седемдесет и четири лв. и
шестдесет ст. / лева, които ответниците И.С.Л. и В.Д.Л. дължали.Формулирано е искане,
съдът да постанови решение, с което
да осъди ответниците И.С.Л. и В.Д.Л.
да заплатят на ищцовото дружество сумата
от 17 929.67 лв., съставляваща платената
продажна
цена в размер на 3 500. 00 лв., която се явявала платена с оглед отпаднало
основание, неустойка в размер на трикратния размер на продажната цена - 10 500.
00 лв., ведно със законната лихва върху сумите, считано от деня на изповядване
на сделката до предявяване на исковата молба, в размер на 3 655. 07 лв., както
и законната лихва върху стойността на подлежащата на връщане продажна цена и
неустойка от деня на предявяване на иска до окончателното плащане на сумата,
както и сумата от 274. 60 лв., съставляваща направени разноски по продажбата,
както и да осъдите ответниците да заплатят разноските по делото.Видно от нотариалния акт покупната цена е изплатена
изцяло. Претендират се сторени разноски по делото.Представени са писмени
доказателства, по опис.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба от адв.Ч. Ч. от ПАК,
пълномощник на И.С.Л., ЕГН ********** и В.Д.Л., с който от името на
доверителите си заявява, че оспорва така
предявените искове, както по основание, така и по размер. Счита същите за
неоснователни, по следните съображения: Твърди, че действително на
29.03.2016г., между доверителите му и ИЩЕЦА -„ИВ МАР“ООД, ЕИК ********* бил
сключен договор за покупко-продажба, на процесиите ПОЗМЕЛЕНИ ЗЕМЕДЕЛСКИ ИМОТИ,
обективирани в НОТАРИАЛЕН АКТ за покупко-продажба №***, том *, нот.дело №***/****г..
с АКТ на вписване №**, т.*, н.д.№****/***.„ вх.рег.№****/**** г., на
СВ-Пазарджик. С отговора се оспорва обстоятелството, че е отпаднало правното
основание за плащане на продажната цена и на разноските по нотариалната сделка.
Оспорва се и добросъвестността на ищеца към момента на сключване на НОТАРИАЛЕН
АКТ за покупко-продажба №***, том *, нот.дело №***/**** г., с АКТ на вписване №
**, т.*, н.д. №****/**** г., вх.рег.№****/****
г., на СВ-Пазарджик. От друга страна намира съдържащата се в пункт III от
процесния - НОТАРИАЛЕН АКТ за покупко-продажба №***. том *, нот.дело №***/**** г„ с АКТ на вписване №**,
т.*, н.д.№****/****г.,и вх.рег.№*****/****г., на СВ-Пазарджик, клауза за неустойка равняваща
се на трикратния размер на продажната цена, за нищожна, тъй като нарушава
добрите нрави. В случая целта, за която била уговорена, излизала извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции и водела до
неоснователно обогатяване на купувача, което била в разрез със справедливостта
и добросъвестността в гражданските отношения. Липсвало съотношение между
размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението
вреди. В тази връзка от името на доверители си, възражение на основание чл.26 ал.1, предл.
3-то от ЗЗД за прогласяване нищожността, поради накърняване на добрите нрави,
на съдържащата се в ПУНКТ III от процесния - НОТАРИАЛЕН АКТ за покупко-продажба
№***, том *, пот.дело №***/****г. с АКТ на
вписване №**, т.*, н.д.№ ****/****г.,вх.рег.№ ****/****г., на
CB-Пазарджик, клауза за неустойка равняваща се на трикратния размер на
продажната цена. При условията на евентуалност се прави възражение за
прекомерност на тази неустойка. Оспорва се
и основателността на предявения иск за заплащане на законна лихва в
размер на 3655.07 лв. и законна лихва върху продажната цена и неустойката.Направени
са доказателствени искания. Въззивният съд след като съобрази изложените в исковата молба твърдения
и прецени събраните по делото доказателства ,прие за установено следното от
фактическа страна:
Не
се спори установи се и от представения като доказателство по делото договор от
29.03.2016г.,че на тази дата страните по делото са сключили договор за
покупко-продажба на следните недвижими имоти:1. ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ № ***/***/, находящ се в землището на с. И., общ. П., обл. П., местност „****“,
с площ 3. 533 /три декара петстотин тридесет и три кв. м./, с начин на трайно
ползване - оризище, категория на земята при неполиви условия: четвърта; 2. ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ № ****/ ****/, находящ се в землището на с. И., общ. П., обл. П.,
местност„ ****“, с площ 15. 029 /петнадесет декара двадесет и девет кв. м. /, с
начин на трайно ползване - оризище, категория на земята при неполивни условия:
четвърта и 3.ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № ****/ ****,
находящ се в землището на с. И., общ. П., обл. П., местност „ ***“, с площ 2.
250 / два декара двеста и петдесет кв. м., с начин на трайно ползване - овощна
градина, категория на земята при неполивни условия: четвърта, видно от
НОТАРИАЛЕН АКТ ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ № ***, том *, ****, нот.д.
№ ***/**** г. на Нотариус с peг. № *** в регистъра на Нотариалната камара,
вписан в Служба по вписванията при Агенция по вписванията Пазарджик вх. peг. № ****/
*** г., дв.вх.peг. № ****/*** г., акт № **, т.*. н.д. № ****/***г., който
прилагат към настоящата искова молба.По силата на този договор ответниците
прехвърлили на ищеца правото на собственост върху описаните но-горе недвижими
имоти, за които не му било известно, че са обременени с права на трети
лица,като платената цена по договора за
покупко-продажба, възлизала на сумата от 3 500.00/три хиляди и петстотин / лв.
Така описаният договор за покупко-продажба е развален, поради осъществена по
съдебен ред евикция спрямо „ИВ MAP„ ООД от страна на третото лице А.С.Г., с
влязло в сила съдебно решение от 04.08.2017 г. по гр. д. № 2805/2016 г. на
Пазарджишки районен съд.
При
така установената фактическа обстановка въззивният съд намира следното от
правна страна.
Несъстоятелна
е тезата на жалбоподателя,че договорът за продажба на недвижим имот може да се
развали по силата на съдебното решение за отстраняване на купувача. На първо
място в ЗЗД не е предвиден друг ред ,различен от реда по чл.87,ал.3 от ЗЗД за
разваляне на договор за продажба на недвижим имот в случая на осъществена
съдебна евикция. В случая материята на осъществената
евикция е уреден с разпоредбата на чл. 191. ал. 1 ЗЗД. която не съдържа и от
нея не може да се изведе правилото, че с факта на съдебното отстраняване
/влизане в сила на съдебното решение за уважаване на иска, с който третото лице
е предявило правата си срещу купувача/ настъпва разваляне на договора за
продажба. В посочената норма е предвидено единствено, че при вече осъществена
пълна евикция на добросъвестния купувач се признават освен правата по чл.189,
ал. 1 ЗЗД и допълнителни права, произтичащи от водения процес по съдебно
отстраняване, а именно: да иска от продавача заплащане на разноските по делото
и стойността на плодовете, които е осъден да върне на третото лице. Правото да
се развали договора по реда на чл.87 ЗЗД е част от очертаните в чл.189. ал.1 ЗЗД права на купувача. поради което при липса на изрична разпоредба за
разваляне на договора по право при съдебно отстраняване на купувача, за да
настъпи ефектът на развалянето, добросъвестният купувач трябва да упражни
потестативното си право на разваляне на договора за продажба, независимо какъв
е видът на евикцията - евентуална или реализирана. Право на евинцирания купувач
е да прецени с оглед неизпълнението на договора от продавача, дали да упражни
правото си на разваляне на договора или да уреди отношенията си с продавача по
друг начин във връзка със съдебното отстраняване, запазвайки облигационната
връзка. Допълнителен аргумент, че развалянето на договора не настъпва с факта
на съдебното отстраняване на купувача, може да се изведе от хипотезата, при
която продавачът не отговаря за осъществената евикция, тъй като в това исково
производство не е бил привлечен като трето лице помагач по предявения от
третото лице срещу купувача петиторен иск, за който е имало достатъчно
основание за отхвърлянето му, но искът е уважен срещу купувача с влязло в сила
решение /чл. 191, ал,2 ЗЗД/. В този случай, ако се приеме, че със самото
съдебно отстраняване на купувача договорът за продажба се разваля по право,
това би означавало да се допусне разваляне на договора при липса на основание
за това - липса на неизпълнение на договора от страна на продавача, тъй като в
тази хипотеза продавачът е изпълнил надлежно задължението си за прехвърляне на
собствеността на вещта по договора за продажба, но купувачът е евинциран от
третото лице, поради лошо воден от купувача процес.
Продавачът
продължава да дължи престация на купувача по силата на сключения между тях
договор и не се освобождава автоматично от задължението да изпълни.От друга
страна купувачът може също да не е изгубил интерес от изпълнение и да не желае
да развали договора, а да се съгласи да получи като престация друга вещ с която
продавачът има право да се разпорежда/т.е договорът да се новира/.В крайна
сметка развалянето на договора зависи единствено от правния интерес на
купувача-дали той продължава да има интерес от изпълнение,поради което се
съгласява да получи друга преста;ция вместо уговорената или пък купувачът е
изгубил интерес от изпълнението и желае да получи онова,което му се дължи при
условията на чл.188-192 от ЗЗД. В случай,че купувачът е изгубил интерес от
изпълнение по сключения договор и доколкото с него са прехвърлени вещни права
върху недвижим имот,съгл.императивната норма на чл.87,ал.3 от ЗЗД ,развалянето
на договора следва да се осъществи по съдебен ред.
В
тази насока следва да се отбележи,че претърпяната от купувача-ищец съдебна
евикция не квалифицира процесния им окончателен договор с ответника като
нищожен, той не е развален и по право, а само установява неизпълненото от
продавачите-ответници задължение за прехвърляне правото на собственост върху
недвижимия имот. До разваляне на този договор по съдебен ред - чл. 189, ал. 1
във вр. с чл. 87, ал. 3, ЗЗД, облигационната връзка между страните съществува,
не е отпаднало правното основание за плащане на продажната цена и на разноските
по нотариалната сделка.
С
оглед на изложените обстоятелства отговорността на продавача следва да се търси
в рамките на предявен иск с правно осн. чл. 191, ал.1 вр. чл. 189, ал.1 ЗЗД, а
не на предявения по чл.55 от ЗЗД,която разпоредба е приложима при констатирана
нищожност на процесния договор. Договорът с несобственик обвързва страните и в
случай на неизпълнение на основното задължение на продавача - да прехвърли
правото на собственост - се ангажира договорната иг отговорност за евикция,
независимо дали тя е осъществена, или предстояща /чл. 189 - чл. 192 ЗЗД/. От данните по настоящото дело не може да се
установи, че ищецът в качеството си на изправна страна-купувач, е упражнил
правото си по чл. 189. ал. 1, изр. първо, ЗЗД и е развалил договора с
продавачите- ответници, поради което не е налице основание да му бъде върната
платената продажна цена ,респ. неустойка в р-р на 10 500лв. и обусловените
от договора разноски. В предвид на това предявените искове се явяват неоснователни по същество и следва
да бъдат отхвърлени ,а с оглед акцесорността му и съединения иск за заплащане па обезщетение за
забава ощеповече,че изискуемостта на това задължение настъпва с прекратяването
на конкретното договорно правоотношение, но за да е налице забава в изпълнението
му, е нужно още и да е отправена покана от кредитора. По делото липсват и не са
представени доказателства, преди датата на подаване на исковата молба, ищецът
да е отправил такава покана към ответниците, поради което те не са в забава за
връщането на процесната сумата до завеждането на настоящото дело. Същевременно,
забавата е могла да настъпи най-рано към датата на разваляне на договора,
каквито обстоятелства не са налице и то ако към този момент или в последващ,
преди завеждане на настоящата искова молба, е отправено искане за връщане на
платената без основание цена,каквито доказателства, за отправена в по-ранен момент
покана за изпълнение не са ангажирани от
ищцовата страна, поради което предявеният иск за присъждане на обезщетение за
забава за посочения в исковата молба минал период от време е изцяло
неоснователен. С
оглед на изложеното въззивният съд не намира за
необходимо обсъждането на останалите възражения във въззивната жалба за
връщане на сумата получена от купувачите с която са се обогатили на отпаднало
основание ,както и добросъвестността на
купувача и следващите се вреди последица
от неизпълнението на задължението на продавачите да прехвърлят собствеността върху
процесния имот,респ. прекомерността на уговорената неустойка. Обосновани и
правилни са изводите на първоинстанционният съд от правна страна. При
постановяване на решението си първоинстанционният съд е съобразил всички
ангажирани и относими към спора доказателства. Същото е правилно,постановено при
спазване на материалния и процесуалния закон.Направените от въззивния съд
изводи съвпадат с тези на първоинстанционния съд, поради което решението на
основание чл.271,ал.І от ГПК следва да бъде потвърдено, а подадената въззивна
жалба като неоснователна следва да бъде отхвърлена. Страните във въззивното производство не
претендират съдебно-деловодни разноски поради което такива не се присъждат.
Воден от горното, Пазарджишкият
окръжен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение №363 постановено на 20.03.2019г.
по гр.дело №4345 по описа на Пазарджишкия районен съд за 2018г.
Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок пред
ВКС гр.София.
Председател:
Членове:1.
2.