Р Е Ш Е Н И Е
№ 3222/3.8.2017г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, XLIII - ти състав в публично съдебно заседание,
проведено на четиринадесети юли през
две хиляди и седемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Стоян Колев
при
участието на секретар Йоанна
Трендафилова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 3747 по описа за
Производството
е образувано по предявени от „Е.К.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление:***, представлявано от управителя Иван Атанасов Стоянов срещу „Т.Б.”
ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от
Димитър Николов Попниколов - управител на дружеството обективно кумулативно
съединени искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за осъждане ответника да
заплати сумата в размер на 2405,00 лева /две хиляди четиристотин и пет лева/,
представляваща подлежащ на връщане гаранционен депозит по Договор за наем от
29.01.2007г., както и да се осъди ответника да заплати сума в размер на 1152,00
лева /хиляда сто петдесет и два лева/, представляваща подлежащ на връщане
гаранционен депозит по Договор за отдаване под наем от 28.08.2008г..
Ищецът
обосновава правния си интерес за предявяване на иска, налагайки следните
твърдения:
По
силата на сключен договор за наем от 29.01.2007г., между ищцовото дружеството „Е.К.”
ООД и дружеството ответник „Т.Б.” ООД, е възникнало наемно правоотношение. Наемодателят
– „Т.Б.” ООД, отдава под наем на наемателя – „Е.К.” ООД складова площ от 300
кв.м., находяща се в гр. Варна, „ул. Академик Курчатов” № 1.
На
28.08.2008г., между същите страни е възникнало друго наемно правноотшение
посредством сключен между тях договор за наем на складова площ от 144 кв.м.,
находяща се в гр. Варна, „ул. Академик Курчатов” № 1.
След
надлежно връчено предизвестие с изх. №
ВН/01.09.2016г., от страна на ищеца адресирано до наемодателя – ответник, са
прекратени наемните правоотношения по описаните договори. В резултат, на
14.10.2016г. с подписването на двустранен приемно-предавателен протокол,
наетите недвижими имоти са освободени и предадени на ответника.
Твърди
се, че ищецът е изправна страна по посочените договори за наем и е положил
необходимата грижа на добър търговец при сключването и изпълнението им. Поради
липса на неизпълнени задължения от наемателя и поради доброволното
прекратяването на договорните правоотношения между страните, ответникът дължи
връщане на получени депозитни вноски при сключването на договорите за наем. Ето
защо ищецът моли за положително решение по настоящия спор, присъждане на
съдебно-деловодните разноски в настоящото производствто, както и направените
такива в проведеното обезпечително производство по ч.гр.дело № 3375/2016г. по
описа на ВТРС.
В срока
за отговор по реда на чл. 131 ГПК, ответникът депозира отговор на исковата
молба, с който оспорва иска като неоснователен. Ответникът не оспорва факта, че
между двете търговски дружества са съществували договорни правоотношения, по
силата на сключени договори за наем. Твърди, че е изправна страна по така
описаните правоотношения, поради което не дължи връщане на депозитни вноски,
както и че не му е отправена покана за връщане на въпросните вноски.
На свой
ред ответникът навежда твърдения, че ищецът не е изпълнил своите задължения
произтичащи от сключените договори за наем и предписани от закона. Ответникът
възразява, че ищецът дължи обезщетение за вредите, причинени през време на
ползването на вещите предмет на договорите за наем. Ето защо прави възражение
за прихващане на претендираните от ищеца суми със сумата, която последния дължи
заради извършени от страна на ответника разходи за ремонт на отдадените под
наем помещения, които не са върнати в състоянието, в което са били предадени в
момента на сключването на договорите за наем в размер на 5981,76 лева по
договора за наем от
В о.с.з. проведено на 21.07.2017 г., по повод на приетото заключението
на вещото лице, ответната страна по
спора прецизира възражението си за прихващане, като представя писмена молба -
възражение, с която по някой пера се увеличава, а по други се намаля претендираното компенсаторно право, както
следва: за имота в предмет на договор за наем от 29.01.2007г. разбито по видове щети, претенцията е за
сумата от 4615,53лв.; за имота предмет на договор за наем от 28.08.2008г.,
разбито по видове щета претенцията е за сумата 2646,54лева, или на общият
размер на щетата, само за увреждане на вещите е в общ размер на 7262лв. Това
уточнение се извършва съобразно становището на вещото лице.
Съдът, след преценка
на събраните по делото доказателства с оглед разпоредбата на чл. 235 от ГПК,
приема за установено от фактическа страна следното:
По делото безспорно се установи, а и видно от
приложените - Договор за отдаване под наем от 29.01.2007 г. и Договор за
отдаване под наем от 28.08.2008 г. /л. 9-12 от гр.д. № 99/2017 г. по описа на
Районен съд – Велико Търново/, че страните в настоящото производство са
постигнали съгласие за сключването на договори за наем на складови помещения.
Въз основа на възникналото наемно правоотношение ответникът – „Т.Б.” ООД, като
наемодател, отдава под наем на ищеца – „Е.К.” ООД, наемател, за временно
ползване 300 кв.м. от складова площ /по договора за наем от 29.01.2007 г./, на
която е собственик, находяща се в гр. Варна, ул. „Академик Курчатов” № 1, за
складова дейност, срещу което за наемателя се поражда задължението да заплаща
уговорена наемна цена на наемодателя. По силата на договора за наем от
28.08.2008 г. ответникът-наемодател, отдава под наем на ищеца-наемател за
временно ползване 144 кв.м. складова площ, находяща се в гр. Варна, ул.
„Академик Курчатов” № 1, собственост на наемодателя, срещу задължението от
страна на наемателя да заплаща уговорено наемна цена.
Видно от Предизвестие за прекратяване на договор за наем
на недвижими имоти с изх. № ВН – 01.09.2016 г. /л. 13 от гр.д. № 99/2017 г. по
описа на Районен съд – Велико Търново/, ищецът – „Е.К.” ООД уведомява ответното
дружество за прекратяването на наемното правоотношение между страните,
позовавайки се на чл. 19, ал. 6 от Договор за наем.
С Покана за доброволно изпълнение /л. 14 от гр.д. №
99/2017 г. по описа на Районен съд – Велико Търново/ адресирана до ответното
дружество, ищцовото дружество изявява претенцията си за заплащане на сума в
размер на 3557,00 лева, представляваща дължим гаранционен депозит по сключените
между страните два броя договори за наем.
От представените Приемно-предавателен протокол №
1/16.02.2007 г. и Приемно-предавателен протокол от 28.08.2008 г. /л. 23 и л. 24
от гр.д. № 3747/2017 г. по описа на ВРС/, става ясно, че ищцовото дружество е
приело складовите помещения, предмет на посочените по-горе договори за наем,
намиращи се на ул. „Академик Курчатов” № 1, гр. Варна, в присъствието на
Недялка Събева и Надежда Иванова, представители на дружеството ответник.
Във връзка с прекратяване на наемното правоотношение,
между страните по делото са оформени Приемно-предавателен протокол от
14.10.2016 г., относно договор за наем от 28.08.2008 г. с предмет отдаване под
наем на складово помещение с площ от 144 кв.м. и Приемно-предавателен протокол
от 14.10.2016 г., относно договор за наем от 29.01.2007 г. с предмет отдаване
под наем на складово помещение с площ от 300 кв.м. /л.33 и л. 34 от гр.д. №
3747/2017 г. по описа на ВРС/, материализиращи извършено приемане-предаване на
складови помещения, предмет на въпросните договори за наем.
Депозирани по делото са – Фактура № *********/10.08.2015
г. с доставчик „ЛАДУРА” ООД; Фактура №********/08.09.2015 г. с доставчик „ЛАДУРА”
ООД; Фактура № ***********/10.08.2015 г. с продавач „ЕЛТЕРСНАБ” ООД; Фактура № ************/08.09.2015
г. с доставчик ЕТ „НИК 74 – Николай Станев”; Фактура № ********/04.08.2015 г. с
доставчик „Господинови Строймаркет” ООД; Фактура № -***********/04.08.2015 г. с
доставчик „Господинови Строймаркет” ООД; Фактура № *************31.08.2015 г. с
доставчик „Господинови Строймаркет” ООД; Фактура № ************/05.09.2015 г. с
доставчик „Господинови Строймаркет” ООД; Фактура № *****************/12.09.2015
г. с доставчик „Господинови Строймаркет” ООД; Фактура №************ /04.08.2015
г. с доставчик „Електромаркет” ООД; Фактура № *********/10.08.2015 г. с
доставчик „Електромаркет” ООД; Фактура № *********/15.09.2015 г. с доставчик
„Баумакс България” ООД; Фактура №*********/06.08.2015 г. с доставчик „Филкаб”
АД; Фактура № **********/07.08.2015 г. с доставчик „Филкаб” АД; Фактура № ********/06.10.2015
г. с доставчик „Филкаб’ АД; Фактура № *********/19.08.2015 г. с доставчик
„Конкурент” ООД; Фактура № ********/06.08.2015 г. с доставчик „Рувик” ООД;
Фактура №**********/04.08.2015 г. с доставчик „Алтест Джи Ти Ес” ЕООД; Фактура
№ **********/04.08.2015 г. с доставчик „Алтест Джи Ти Ес” ЕООД; Фактура № *********/02.09.2015
г. с доставчик „Конкурент” ООД; Фактура №********/07.09.2015 г. с доставчик
„Метал” АД; Фактура №***********/03.09.2015 г. с доставчик „Метал” АД; Фактура
№ 2*************/12.09.2015 г. с доставчик „Метал” АД, от които става ясно, че
ищцовото дружество е извършило плащания към описаните търговски дружества, за
да му бъдат предоставени необходими за дейността му стоки и услуги.
Съгласно Анекс към договор за наем от 29.01.2007 г.
сключен на 01.03.2007 г., страните по настоящото производство обективират
съгласието си за промяна в предмета на договора за наем от 29.01.2007 г..
Съгласно т. 2 от Анекса, във връзка с промяна в квадратурата на ползваните
складови площи, считано от датата на подписване на въпросния анекс,
ищецът-наемател се задължава да доплати гаранционен депозит в размер на сумата
от 455,00 лева без ДДС. Също така договорната цена по наемното правоотношение
се определя на сумата в размер на 2405,00 лева, представляваща месечен наем без
ДДС.
По делото е приета и представена Фактура №********/28.08.2008
г., според която ищцовото дружество е заплатило сумата в размер на 1152,00 без
ДДС, на дружеството ответник, чрез която първото изпълнява задължението си
вменено му съобразно договора за наем, а именно да изплати гаранционен депозит
при подписване на договора.
Представени са и Преводни нареждания за кредитен превод
до „Юробанк България” АД, по силата на които е наредено да се завери сметката
на ответното дружество с посочените в документите парични суми, а като
основание за това действие е посочено – гаранционен депозит.
Ищцовото дружество е извършило заплащане на задължения
за наемни суми за м. октомври
По делото е назначена и изслушана съдебно-оценителна
експертиза, която съдът кредитира като обективна и компетентно извършена. В
заключението си вещото лице С.Д. посочва, че разходите за труд и материали,
които са направени за извършвания ремонт на отдадените под наем недвижими
имоти, след връщането им на 14.10.2016 г., са в размер на сумата от 4615,53
лева, представляващи разходи за възстановяване щетите по договор за наем от
29.01.2007 г.. Разходите за възстановяване на щетите по договор за наем от
28.08.2008 г. са в размер на сумата общо от 2646,54 лева. В о.с.з. проведено на
двадесет и първи юли през
В
о.с.з. проведено на 21.07.2017 г. са допуснати и изслушани гласни доказателства
посредством разпита на свидетелите за ищцовата страна - Радостина Гошева Томова, Здравко Георгиев Великов и
свидетелят - Мария Петкова Нешкова, за ответника.
От
разпита на св. Томова се изясни, че работи в „Е.К.” ООД от 10 години, откакто е
учредено дружеството, от тогава са и наети складовете обект на настоящото
производство. Заявява, че видимо, при наемането на складовете, те били
експлоатирани, стари помещения. През годините, когато ищцовото дружество е било
наемател по договора за наем, същото периодично е извършвало ремонтни дейност,
изразяващи се в сменяне на ламинат, дограма, ремонт на тоалет и друг вид
освежителна дейност. Свидетелят е участвал при съставянето на
приемо-предавателните протоколи на складовите помещения като не е ставало
въпрос за заплащане на щети по недвижимите имоти. През
При разпита на св. Великов става ясно, че същият работи
в „Е.К.” ООД от 10 години. Имотът е предаден на дружеството ответник в
състоянието, в което е приет при сключването на договора за наем. През периода
на договора дружеството ищец е полагало необходимите грижи за запазване и
поддръжка на наетите складови помещения. За така извършените дейности по ремонт
и освежаване са били осведомявани представителите на дружеството ответник. При
оформяне на приемно-предавателния протокол, ищецът е поискал връщане на
паричните суми за депозит в размер на две наемни вноски. Ответникът заявил, че
са извършвани ремонти вследствие на ползването на отдадената вещ, което налага
задържането на платения депозит при сключването на договора за наем.
Представителните органи на ответното дружество, в лицето на г-н Попниколов е
посещавал често складовете и е знаел за извършването на ремонт през
Св. Нешкова е в трудово правоотношение с „Деникомерс”
ООД – фирма за финансово-счетоводна дейност, която предоставя счетоводни услуги
на ответното дружество. В качеството й на служител на „Деникомерс” ООД, на св.
Нешкова е възложено да приеме складовите помещения обект на договора за наем и
да оформи приемно-предавателните протоколи. Посочва, че двата протокола точно
отразяват състоянието на складовете в момента на предаването им, що се касае до
протоколите е нямало възражение от страна на ищеца. В протокола е отразено, че
при връщането на помещенията те не са били във вида, в който с предадени на
наемателя. Налице са изкъртени стени в офисната част и нарушена подова настилка.
Посочва се обаче, че св. Нешкова не е участвала при приемането на складовите
помещения, а само при предаването им вследствие прекратяването на наемното
правоотношение.
При така установената фактическа
обстановка, съдът направи следните правни изводи:
С договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му
заплати определена цена, в този смисъл чл. 238 ЗЗД. От тази дефиниция се вижда,
че между страните по договора за наем, трябва да се постигне съгласие по два
въпроса – относно вещта, която се предоставя във временно ползване и относно
възнаграждението /цената/, която наемателят дължи за предоставеното му
ползване. В резултат на сключения договор за наем, за наемодателя се поражда
задължението да предаде вещта, предмет на договора, на наемателя в надлежно,
добро състояние, което да съответства на уговореното между страните или това,
за което вещта е предназначена и наета, арг. чл. 231, ал. 1 ЗЗД.
Необходимо е още наемодателят да поддържа наетата вещ в
това състояние през целия наемен период, освен ако не е било уговорено друго
между страните по договора. Срещу това свое задължение, наемодателят има
правото да получава заплащане на наемна сума за ползването на вещта. Тук
законът прави разграничението, че не всичко, което е необходимо за поддържането
на вещта в добро състояние през наемния период, тежи върху наемодателя. Върху
наемателя тежат т.нар. дребни поправки, които се налагат от обикновеното
потребление на вещта. Поправките от всяко друго естество се понасят от
наемодателя, тези поправки наемодателят дължи съгласно задължението си за
поддръжка на вещта в годно за ползване състояние.
В конкретния случай, по делото не се спори, а и се
установи, че между страните в настоящото производство са били обвързани от
валидно сключени договори за наем на складови помещения. Страните са дали
съгласието си, ответното дружество да предостави фактическото държане на
въпросните вещи на ищцовата страна. Съгласно чл. 12 от договорите, при
подписване на наемния договор за наемателя се поражда задължението да заплати
едномесечен гаранционен депозит в размер на един наем, който би се приспаднал
след изпълнение на задълженията на наемателя.
Видно от представения по делото Анекс към договор за
наем от 29.01.2007 г., ищеца и ответника постигат съгласие да внесат промяна в
наемното правоотношение. Поради изменение в квадратурата на ползваните складови
площи, наемателят-ищец се задължава да доплати гаранционен депозит в размер на
сумата от 455,00 лева без ДДС.
Установява се от представените по делото платежни
нареждания с получател ответното дружество, че сумите предназначени за
гаранционен депозит, са заплатени изцяло от страна на ищцовото дружество.
Спорно между страните остава обстоятелството свързано с
полагане на дължимата грижа от ищеца, за да поддържа наемната вещ в годно
състояние, което не би наложило разходи за ремонтна дейност, като се отчетат
естествените процеси на амортизация и износване на вещта, за които вина не може
да се вмени у наемателя-ищец.
Наемателят дължи връщане на наетата
вещ след прекратяване на наемното правоотношение. Той трябва да предаде вещта
на наемодателя, което идва да каже, че връщането е двустранен акт на наемателя
и наемодателя, предприет по инициатива на наемателя. По повод прекратяването на наемното правоотношение са съставени
приемно-предавателни протоколи от дружеството ответник, които не са подписани
от ищцовата страна. С Решение №94 от 2.03.2012г. по
т.д.№133/2010г. ВКС, ІІ т.о, постановено по реда на чл.290 ГПК, касационният
състав е приел, че по своята правна характеристика приемно-предавателния
протокол не се ползва с обвързваща материална доказателствена сила, т.е. не
свидетелства за осъществили се в обективната действителност, обстоятелства
описани в самия протокол. Според чл. 180 ГПК, частни документи, подписани от
лицата които са ги издали, съставляват доказателство, че изявленията, които се
съдържат в тях, са направени от тези лица. Това е т.нар. „формална
доказателствена сила” на подписаните документи, както частни, така и официални.
По отношение на неподписаните частни документи чл. 180 ГПК не намира
приложение, доколкото законът не им дава никаква задължителна доказателствена
сила. Следователно съдът преценява доказателствената сила на такива документи
свободно, по вътрешно убеждение, и с оглед всички данни по делото, без да е
обвързан от някаква задължителност.
Ищцовата страна е представила по делото фактури, за
извършени плащания по повод подобрения по складовите помещения обект на
договора за наем, заплащане на задължения за наемна вноска за последния месец
преди прекратяването на наемното правоотношение, както и за комунални и
административни услуги свързани с ползването на наемната вещта. По този начин,
ищецът е изпълнил своите задължения за поддръжка и запазване на наетата вещ
годна за нормалната й употреба осъществявайки вмененото му съгласно чл. 302 ТЗ
поведение, да полага грижата на добър търговец при изпълнение на поетите с
наемния договор задължения, а тази грижа –по арг. от текста на чл. 63, ал. 2 ЗЗД, е с по-интензивен характер от грижата на добрия стопанин. В този смисъл
ищецът е спомогнал за запазване имуществото на ответника-наемодател.
Относно обективираното в отговора на исковата молба
възражение за прихващане, по което се дължи произнасяне, тъй като
компенсационно право на ответника е предмет на делото, съдът намира същото за
неоснователно и недоказано. Установи се в по-горните абзаци, че наемателят е
изпълнявал с необходимата грижа задължението си да стопанисва наетата вещ, да я
пази и да не допуска такова нейно похабяване, което излиза вън от рамките на
нормалното. Необходимо е да се отчете, че всяко ползване на вещта я похабява –
подове се повреждат, бои се изтриват и т.н.. Именно наемната цена, която дължи
наемателя, включва в себе си амортизация на това нормално похабяване. Не се
събраха материали по делото, които да доказват обстоятелството, че наемателят е
ползвал вещта не по предназначение.
Още повече следва да се съобразят и изслушаните по делото
гласни доказателства приобщени към доказателствената съвкупност чрез разпит на
свидетели, според които вещта е предоставена от ответника в едно
незадоволително състояние. Не на последно място, предназначението на наетата
вещ е тя да се използва за складови помещения, което само по себе си предполага
по интензивни процеси от гледна точка на похабяване на недвижимия имот.
С оглед направените изводи, съдът намира така предявения иск
за изцяло основателен, ответното дружество дължи заплащането на сумата в общ
размер от 3557,00 лева, представляваща невърнат гаранционен депозит по Договор
за наем от 29.01.2007 г. и Договор за наем от 28.08.2008 г..
Относно разноските:
При този изход на спора,
ответникът следва да бъде осъден да заплати направените по делото
съдебно-деловодни разноски изразяващи се във внесена държавна такса, държавна
такса за иницииране на обезпечително производство и адвокатско възнаграждение,
съобразно уважената част от иска равняващи се на сумата от 669,20 лева, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Мотивиран
от така изложените съображения, Варненски районен съд
Р Е Ш И
:
ОСЪЖДА „Т.Б.”
ООД, ЕИК************, със седалище и адрес на управление:*** ДА
ЗАПЛАТИ на „Е.К.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя И.А. С., сумата от 2405,00 лева /две хиляди четиристотин и пет
лева/, представляваща невърнат гаранционен депозит по Договор за отдаване
под наем от 29.01.2007 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано
от датата на депозиране на исковата молба 12.01.2017 г., до окончателното
изплащане на задължението, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА „Т.Б.”
ООД, ЕИК**********, със седалище и адрес на управление:*** ДА
ЗАПЛАТИ на „Е.К.” ООД, ЕИК*********, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя И. А. С, сумата от 1152,00 лева /хиляда сто петдесет и два лева/,
представляваща невърнат гаранционен депозит по Договор за отдаване под наем от
28.08.2008 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на
депозиране на исковата молба 12.01.2017 г., до окончателното изплащане на
задължението, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА „Т.Б.” ООД, ЕИК********, със седалище и
адрес на управление:*** ДА ЗАПЛАТИ на „Е.К.” ООД, ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя И. А. С. сумата
от 669,20 лева /шестстотин шестдесет и
девет лева и 20ст./ представляващи
заплатена държавна такса за образуване на исково производство, заплатена
държавна такса за образуване на обезпечително производство и адвокатско
възнаграждение, съобразно уважената част от иска, на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: