№ 7011
гр. София, 18.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Силвана Гълъбова
Членове:Георги Ст. Чехларов
Йоана Кр. Кацарска
при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева
като разгледа докладваното от Георги Ст. Чехларов Въззивно гражданско
дело № 20241100506249 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С решение № 7269/10.05.2024 г., постановено по гр.д. №34573/2022 г. на
СРС, ГО, 27 състав, В. М. В., ЕГН **********, е осъден на основание чл.266,
ал.1 ЗЗД вр. чл.79, ал. 1 ЗЗД, да плати на „К.Е.“ ООД, ЕИК: *******, сумата от
10 326,78 лв., представляваща възнаграждение за извършена посредническа
услуга по договор, инкорпориран в протокол за оглед за покупка на недвижим
имот от 22.03.2022 г., ведно със законна лихва от 28.06.2022г. до изплащане на
вземането.
Срещу решението е постъпила въззивна жалба от ответника в
първоинстанционното производство В. М. В., в което са изложени доводи за
неправилност и незаконосъобразност на постановеното решение. Поддържа
се, че по делото не се установило сключване на договор за поръчка, който
според ищеца е инкорпориран в протокола за оглед. Твърди се, че от разпита
на свидетеля Х.И. не ставало ясно дали е подписан протокол за оглед, в който
да е инкорпориран договор, нито можело да се установи дали протоколът е
бил със съдържанието на този договор, както и дали съдържанието е
съществувало в този вид при подписването на протокола. Във въззивната
жалба се поддържа, че В. М. В. е потребител по смисъла на ЗЗП, като в случая
е налице нелоялна търговска практика по смисъла а чл.68е,ал.1 ТЗ, тъй като не
е предоставена от ответника нужната информация, за да може потребителят
да вземе решение за сключване на сделката. Въззивникът твърди, че
1
престациите по договора за нееквивалентни, доколкото ответникът
единствено е изпълнил задължението си да предостави оглед на апартамента и
никакви други фактически действия. Сочи, че в т.2 от Протокола е предвидено
задължение за посредника да осигури пълно юридическо обслужване за
покупката на имота, изготвяне на необходимите документи, пълни проверки
на собствеността и снабдяване на документи за вещни тежести на имота.
Поддържа се, че клаузата на в т.1 от Протокола – че възнаграждението се
дължи само поради факта на свързване на страните, представлява нелоялна
търговска практика, с което са накърнени добрите нрави по смисъла на чл.26
ЗЗД. Въззивникът сочи, че предвид неоснователносттта на предявения главен
иск, неоснователен се явява и предявеният акцесорен иск по чл.86,ал.1 ЗЗД.
Моли се за отмяна на решението и постановяване на друго, с което
предявените искове да бъдат отхвърлени.
Въззиваемият „К.Е.“ ООД е депозирал отговор на въззивната жалба, в
който изразяване становище за неоснователност на същата. Поддържа се, че
от представения протокол за оглед за покупка на недвижим имот от
22.03.2022г. се установява, че страните са сключили договор с предмет
поръчка за предоставяне на оглед на процесния недвижим имот с цел
купуване на същия от В. В.а при продажна цена от 230 000 евро, съгласно
който ответникът се е задължил при сключване на договор за придобиване на
имота да заплати на ищеца 3% с ДДС от продажната цена поради свързването
на страните, като възнаграждението следвало да се заплати при сключване на
предварителен договор, а ако такъв не се подписва, при изповядване на
сделката с нотариален акт. Твърди се, че от имейл кореспонденцията между
страните се установявало, че страните са поддържали комуникация във вр. с
процесния имот, както и че е уговорена среща на 28.03.2022 г. за сключване на
споразумителен протокол за заплащане на 2000 евро стоп-капаро и продажна
цена на имота 220 000 евро. Въззиваемият твърди, че по делото се доказало
автентичността на представения договор за гаранция от 28.03.2022 г., по
силата на който ответникът се е задължил да заплати продажна цена от
220 000 евро за имота. Сочи, че е изпълнил задълженията си по договора, а
ответникът е закупил процесния имот на 10.06.2022 г. за сумата от 220 000
евро, като е направил всичко да избегне заплащането на посредническите
услуги. Моли се за потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на
сторените по делото разноски.
Софийски градски съд, като прецени събраните по делото
доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивната жалба, за
наличието на пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на
насрещната страна, приема следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
2
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно
и допустимо в обжалваната част. По доводите за неправилност въззивният съд
намира следното:
Производството пред първоинстанционния съд е образувано по
предявен от „К.Е.“ ООД срещу В. М. В. иск за заплащане на сумата 10 326,78
лева, представляваща възнаграждение за осъществено посредничество по
договор, инкорпориран в протокол за оглед за покупка на недвижим имот от
22.03.2022г., ведно със законна лихва от 28.06.2022г. до изплащане на
вземането. На основание чл. 6, ал. 2 ГПК, съдът е обвързан от предмета и
обема на търсената защита, посочени в исковата молба. Определянето на
правната квалификация на иска е задължение на съда, който изхожда от
изложените в обстоятелствената част на исковата молба фактически
твърдения, които формират основанието на предявения иск, и от заявения
петитум /в този смисъл и Решение № 121 от 17.11.2021 г. на ВКС по гр. д. №
4630/2019 г., IV г. о., ГК/. Без значение е и позоваване от ищеца на нормата на
чл.266,ал.1 ЗЗД – съдът следва сам да даде правната квалификация, която да
съответства на заявеното право и отправеното до съда искане /петитум/ - в
този смисъл и Решение № 367 от 16.06.2009 г. на ВКС по гр. д. № 742/2008 г.,
IV г. о., ГК.
В случая първоинстанционният съд неправилно е приел, че е сезиран с
иск по чл.266,ал.1 ЗЗД. В мотивите си първоинстанционният съд е посочил,
че е налице смесен договор - за поръчка и изработка, при който с оглед
предмета на престация следва да се прилагат правилата на договора за
поръчка. Същевременно първоинстанционният съд е квалифицирал иска не
като такъв за реално изпълнение по договор за поръчка, а като иск по
чл.266,ал.1 ЗЗД, имащ за предмет заплащане на договореното възнаграждение
по договора за изработка. Фактическите твърдения на ищеца са затова, че
между страните бил подписан договор за посредничество, инкорпориран в
протокол за оглед за покупка на същия недвижим имот от 22.03.2022 г. по
който е изпълнил своите задължение, но не е получил плащане на
договорената цена, поради което и действителната правна квалификация е
ч.79,ал.1 ЗЗД вр. чл.51 ТЗ. Въззивният съд проверява служебно правната
3
квалификация на претендираните от страните права и на направените
възражения, реплики и дуплики, като определя действителната правна
квалификация според приложимата императивна правна норма. Служебно
въззивният съд може да промени правната квалификация като приложи
императивна разпоредба на закона. В този случай той дава указания на
страната за доказателствената тежест (доколкото променената правна
квалификация променя и нея), както и указания, че с въззивната жалба
страната не сочи или не представя доказателствата, които счита, че
неправилно не са допуснати или е била лишена от възможност да посочи и
представи поради съществени нарушения на съдопроизводствените правила в
първоинстнционното производство /решение № 91 от 4.04.2019 г. на ВКС по
гр. д. № 3595/2018 г., IV г. о./. Ето защо с определение от 20.11.2024 г.
въззивният съд е определил действителната правна квалификация на
предявения иск – чл.79, ал.1, пр.1 вр. чл.51 ТЗ, с предмет заплащане на
договореното възнаграждение по сключен договор за посредничество,
съответно разпределил е и доказателствената тежест. Същевременно
дадената неправилна правна квалификация от първоинстанционния съд в
случая няма за последица недопустимост на постановеното решение,
доколкото съдът се е произнесъл по фактите, включени във фактическия
състав на иска.
По делото е представен протокол за оглед за покупка на недвижим имот
от 22.03.2022 г., по силата на който „К.Е.“ ООД се е задължил да представи за
оглед на В. М. В. процесния апартамент № 23, находящ се в гр. София, р-н
„Красно село“, ул. „*******, с площ от 104.44 кв.м, с продажна цена на имота
от 230 000 евро. В чл.1 е предвидено, че в случай, че клиентът сключи
договор за придобиване на имота, дължи на „К.Е.“ ООД възнаграждение в
размер на 3% с ДДС от продажната цена. Посочено е, че възнаграждението се
заплаща при подписване на предварителен договор за покупко – продажба на
имота, а в случай, че такъв не се подписва – при изповядване на сделката с
нотариален акт, като възнаграждението се дължи поради самия факт на
свързването на страните. В чл.2 от протокола е предвидено, че клиентът има
право без допълнително заплащане да използва всички услуги, които с
предоставят от „К.Е.“ ООД – пълно юридическо обслужване на покупката на
процесния имот, изготвяне на необходимите документи, пълни проверки на
собствеността и снабдяване на документи с вещни тежести.
4
Въззивният съд намира, че от съдържанието на представения документ
- протокол за оглед за покупка на недвижим имот от 22.03.2022 г. и предвид
поетите насрещни престации на страните по него– за фактическо съдействие
за осъществяването на покупко-продажба на недвижим имот между ищеца и
трети лица, се налага изводът, че се касае за договор за посредничество по
смисъла на чл. 49 ТЗ. Този договор се различава съществено от договора за
поръчка, тъй като посредничеството представлява фактическа дейност,
изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето на информация
относно пазарните цени и качеството на съответния продукт, както и относно
други необходими за сделката-предмет на договора данни, в зависимост от
спецификата й, изготвяне (фактическо) на необходимите за продажбата
документи като предварителен договор, както и извършване на необходимите
(фактически) справки за нотариалното изповядване на сделката. Договорът
цели постигане на определен резултат, който е свързване на страните и
подпомагането им за сключване на договор и е регламентиран в чл. 49-51 ТЗ.
Дейността на посредника, който е търговец, посредничещ по занятие за
сключването на сделки, съобразно чл. 49, ал. 1 ТЗ, се финализира със
сключването на договора за продажба на съответния продукт между
възложителя и трето лице, като посредникът не участва в самата сделка. В
този смисъл са Определение № 177/21.03.2018 г. на ВКС по т. д. № 2227/2017
г., II т. о., Решение № 236 от 27.02.2012 г. по т. д. № 1048/2009 г. на ІІ ТО на
ВКС, Решение № 54 от 10.09.2010 г. по т. д. № 267/2009 г. на ІІ ТО на ВКС и
Решение № 37 от 27.04.2012 г. по т. д. № 1143/2010 г., І ТО на ВКС.
Разпитаният свидетел Х.Х., потвърждава, че оглед е бил извършен, а
ответникът е бил подписал протокола за оглед на 22.03.2022. По делото
липсват каквито и да е било доказателства за това, че ответникът не е знаел за
съдържанието на документа или документът е бил с различно съдържание –
подписите на страните са положени след съдържанието на документа, като
няма следи от поправки по същия. По изложените съображения и съдът
намира, че страните са подписали процесния договор на 22.03.2022 г. с
посоченото съдържание. По отношение наведените доводи за нищожност на
клаузата на чл.1 от договора поради нееквивалентност на престациите и
нарушение на ЗЗП, съдът намира, че възражението е заявено несвоевременно,
едва с въззивната жалба, отделно от това не се констатират и основания за
нищожност на посочената клауза – както вече беше посочено, предметът на
5
договора за посредничество е свързването на страните за сключване на
договор за покупко-продажба, поради което и при изпълнение на това
задължение и сключване на договор за покупко – продажба е логично да се
предвиди, че възнаграждението ще се дължи. Договореното възнаграждение в
размер на 3% от продажната цена е обичайно за този вид съглашения и не
сочи на извод за нееквивалентност на престациите или противоречие със
норми на ЗЗП. По изложените съображения съдът намира, че страните са
били обвързани от валиден договор за посредничество.
По делото е представен и договор за гаранция/споразумение от
28.03.2022 г. между продавачите на процесния недвижим имот от една страна,
и В. В. заедно с К. В.а от друга в качеството на купувачи, с който страните са
се уговорили да бъде продаден процесния апартамент при продажна цена в
размер от 220 000 евро в срок до 11.04.2022 г. В споразумението страните са
се съгласили купувачите да заплатят депозит-гаранция в размер от 2000 евро
по сметка на порадавача П.Р.. Ответникът е оспорил своевременно подписа
си в представения договор за гаранция/споразумение от 28.03.2022 г., но
приетата пред първоинстанционния съд и неоспорена от страните СГЕ
установява, че подписът под договора е изпълнен от В. М. В., т.е. по делото се
установява автентичността на представения договор. От показанията на свид.
Х.Х. се установява, че след сключване на договора за гаранция/споразумение,
купувачът В. М. В. е преустановил всякаква кореспонденция с ищцовото
дружество.
С нотариален акт от 10.06.2022 г. по н.д. № 141, т. II, рег. № *******,
дело №275/2022 г. на нотариус М.Р., В. М. В. и К. И. В.а са закупили
процесния недвижим имот за продажна цена от 220 000 евро.
Въззивният съд намира, че по делото безспорно се доказва цялостното
изпълнение на задълженията на ищеца по сключения договор за
посредничество. В задължението на търговския посредник се включва
намирането на клиенти на предлаганата от възложителя стока и в
предоставяне на информация относно пазарните цени, качеството на
предлагания продукт, както и на друга необходима информация, която дейност
се финализира със сключването на договор за продажба на съответния
продукт. Договорът за търговско посредничество за сключване на договора за
покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за
6
организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение
между страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с
информация и документи за имота. За изпълнението на договорното
задължение е достатъчно сключването на сделката да е в резултат от това, че
посредникът е поставил в контакт страните. Предметът на договора е
постигането на определен резултат – свързването на страните и подпомагането
им да сключат договор чрез извършването на точно определени за това
фактически действия – проучване на пазара, извършване на огледи,
осигуряване на документи, чрез които да отпаднат пречките за сключване на
сделката, да подготви предварителен и окончателен договор и да консултира
възложителя при окомплектоването на документите, които се изискват при
сключването на окончателния договор. В случая, ответникът е свързал
страните, организирал е оглед, подпомогнал е страните да договорят продажна
цена, в резултат на което и е бил подписан договор за гаранция/споразумение
от 28.03.2022 г., а впоследствие и договор за покупко – продажба от
10.06.2022 г. Ищецът е изпълнил всички основни задължения по сключения
договор за посредничество от 22.03.2022 г., уговорени в чл.1 от същия, поради
което и за него е възникнало вземане за уговореното възнаграждение в размер
от 3 % от продажната цена в размер от 220 000 евро, или вземане в размер от
6600 евро. Следва да се посочи, че липсата на доказателства за изпълнение на
някое от акцесорните задължения чл.2 от договора не може да доведе до извод
за невъзникване вземането за договореното възнаграждение, още повече по
делото нито се твърди, нито се доказва да е възникнала необходимост от
изпълнение на някое от изброените услуги по чл.2 от договора, което ищецът
да е отказал да изпълни.
Съобразно разрешението, дадено в ТР 4/2014 г. по т.д. 4/2014 г. на
ОСГТК на ВКС, съдът не може да присъди левовата равностойност на сума,
уговорена в чуждестранна валута, освен в изрично предвидените от закона
случаи, като в случаите, при които е предявен иск за присъждане левовата
равностойност на сума, уговорена в чуждестранна валута, съдът трябва да се
произнесе по съществото на спора като приеме, че е сезиран с иск за
заплащане на уговорената в чуждестранна валута сума. Когато съдът
служебно присъжда вземането във валута не се нарушава диспозитивното
начало /чл.6, ал. 2 ГПК/, защото не се променя предметът на делото - не се
присъжда друго, а същата стойност, която се претендира от ищеца. Съобразно
7
уточнението, заявено в о.с.з. от 20.11.2024 г. пред настоящата цена, ищецът
претендира 5280 евро т.е. по-малко от установеното вземане в размер от 6600
евро, поради което и предявеният иск се явява изцяло основателен.
С оглед обстоятелството, че първоинстанционният съд е присъдил
левовата равностойност на сумата, уговорена в чуждестранна валута,
първоинстанционното решение следва да бъде отменено изцяло
/първоинстанционният съд се е произнесъл по предмета на делото, поради
което и решението не подлежи на обезсилване/, като бъде присъдена сумата от
5280 евро.
По разноските:
С оглед изхода на спора, на въззиваемия следва да се присъдят разноски
в първоинстанционното производство в размер от 1864лв., както и разноски за
въззивното производство в размер от 1000 лв. за заплатено адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран от изложеното, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 7269/10.05.2024 г., постановено по гр.д.
№34573/2022 г. на СРС, ГО, 27 състав, и вместо него постановява:
ОСЪЖДА В. М. В., ЕГН **********, да заплати на основание чл.79,
ал.1, пр.1 вр. чл.51 ТЗ да „К.Е.“ ООД, ЕИК: *******, сумата от 5280 евро,
представляваща възнаграждение за извършена посредническа услуга по
договор, инкорпориран в протокол за оглед за покупка на недвижим имот от
22.03.2022 г., ведно със законна лихва от 28.06.2022г. до изплащане на
вземането.
ОСЪЖДА В. М. В., ЕГН **********, да заплати на основание
чл.78,ал.1 ГПК да „К.Е.“ ООД, ЕИК: *******, разноски за
първоинстанционното производство в размер от 1864лв., както и разноски за
въззивното производство в размер от 1000 лв.
Решението подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в
едномесечен срок от съобщаването при условията на чл. 280
ГПК.
8
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9