№ ***
гр. Ш, **/**/**** г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Ш, X-И СЪСТАВ, в публично заседание на трети
октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Жанет М. Христова
при участието на секретаря А.СТ.Т
като разгледа докладваното от Жанет М. Христова Гражданско дело №
************** по описа за 2023 година
Производство по предявени искове с правно основание по чл.28, ал.2 от ЗАЗ за
разваляне на аренден договор, иск с правно основание по чл.30, ал.1 от ЗАЗ за връщане на
владението на арендните земи, както и по чл.8 от ЗАЗ за заплащане на арендни вноски и
акцесорната претенция по чл.86, ал.1 от ЗЗД за заплащане на мораторна лихва.
Предявена е искова молба от С. Е. И. с ЕГН ********** от с.В П, общ. Х, обл. Ш,
ул.“Х Б“ № 14, с адрес за призоваване гр.Ш, ул.“С“ № ***, ет.1, чрез адв. И. Г. Т. срещу
************* „С“ с ЕИК ******** с адрес с.В П, общ. Х, обл. Ш, ул.“М“ № 1,
представлявана от Председателя Р М Е.
В исковата молба, както и уточняващата такава се твърди, че по силата на
Нотариален акт № **, том ** дело № ****/****г. ищецът станал собственик на 1/3 ид.ч. от
следните земеделски земи в землището на с. В П, както следва: нива с площ от 14.956 дка, с
идентификатор *****/**/**, пета категория, в местността „Хк“, съставляваща имот № 03029
и нива с площ от 14.977 дка, с идентификатор *****/**/**, четвърта категория, в местността
„Д“, съставляваща имот № *****. За тези имоти имало сключен договор за аренда между
съсобственика Ф Р М и ответника, вписан в Службата по вписванията, със срок на действие
15 стопански години или до **/**/****. Уговореното плащане било не по-малко от 15 лева
на декар земя, платими до края на съответната календарна година. След като станал
собственик на земите уведомил арендатора за това и поискал полагащата му се арендна
вноска да му се изплаща по банковата сметка, която посочил. Нотариална покана със същото
съдържание била изпратена от него и през **** Арендатора изплатил рентата му за
стопанските ****/****г. и ****/**** в размер на 5 дка по 25 лева и 5 дка по 40 лв. През
****г. след повторна нотариална покана му била изплатена рентата за ****/****г. в размер
на 400 лв. От този момент обаче до подаване на исковата молба в съда не му била
1
изплащана полагащата му се рента, поради което за него възникнал и правния интерес да
претендира дължима рента за 5 стопански години – от ****/****г. до ****/****г.
Ответникът му дължал и мораторна лихва в общ размер на 438.26 лв.
В заключение ищецът иска разваляне на арендния договор само по отношение на
процесните имоти, като ответникът бъде осъден да му предаде владението върху тях, както
и да бъде осъден да му заплати сумата общо от 2 000 лв., представляваща арендни вноски от
по 400 лв. за стопанските години ****/****г., ****/****г., ****/****г., ****/****г. и
****/****г., ведно със законната лихва върху всяка просрочена вноска, както и мораторната
лихва в общ размер на 438.26 лв. за периода от падежа на всяка главница до датата на
подаване на исковата молба – **/**/****г.
В срока след размяна книжата по делото е депозиран писмен отговор. В него се сочи,
че исковете са недопустими, тъй като ищецът нямал активна легитимация за провеждането
на иск. Разваляне на договора можела да иска страната, която го е сключила, но не и техните
правоприемници, респективно приобретателите на имота още повече, че притежава само 1/3
ид.ч. от имотите и било недопустимо да предявява претенции за разваляне и на останалите
2/3 ид.ч. от тях. Относно основателността на исковете се посочва, че същите не следва да се
уважават, тъй като арендните вноски са били изплащани редовно и изцяло. Въвежда се и
възражение за изтекла тригодишна погасителна давност за част от вземанията на арендни
вноски и мораторни лихви върху тях.
В съдебно заседание ищецът се явява лично, заедно с адв. С К от ШАК, като
поддържат исковата молба. В хода по същество се сочат правни доводи за основателността
на предявените искове.
За ответникът се явява адв. С П от ШАК, който поддържа писмения отговор и прави
уточнение на периода, за който считат, че давността е изтекла. В хода на съдебните прения
моли съда да отхвърли исковете, а в условията на евентуалност осъдителните искове да
бъдат уважени, съобразно заключението по експертизата.
Съдът, като взе предвид представените по делото писмени и гласни доказателства
установи от фактическа страна следното:
По делото е представен Договор за аренда на земеделска земя от **/******г., вписан
под № ** том 11, дело № ****/****г. на Служба по вписвания с арендодател Ф Р М и
арендатор ответника „************* „С“. Арендодателят предоставил на арендатора за
временно и възмездно ползване недвижими имоти, представляващи земеделска земя,
измежду които и процесните имоти в землището на с. В П, а именно: имот № ***** с площ
14.878 дка и имот № ******** с площ 14 956 дка. В договора било уговорено срокът за
отдаване под аренда да е за 15 стопански години или до **/**/****г. срещу годишно
плащане на арендна вноска в размер на не по-малко от 15 лв. на декар земя.
Видно от Нотариален акт за дарение № *** том XII, рег. № **** дело № ****/****г.
на Нотариус с рег. № 019 на НК, ищецът придобил 1/3 ид.ч. от недвижими имоти, находящи
се в землището на с. В П, а именно: НИВА с площ 14.956 дка, пета категория, в местността
2
„Хк“, съставляваща имот № ********, при граници: имоти № ******, № ******, № ******,
№ ****** и № ****** и НИВА с площ 14.977 дка, четвърта категория, в местността „Д“,
съставляваща имот № *****, при граници: имоти № ****** № ***** № ******* № ****25.
Съгласно скици с № 15-1221** и № **-***** от **/**/****. на СГКК – Ш имот №
******** бил с площ от 14 957 кв.м. и с идентификатор *****/**/**, а имот № ***** бил с
площ 14878 кв.м. и идентификатор *****/**/**.
С Нотариална покана рег. № **** от **/******, връчена на председателя на
кооперацията на **/**.**** ответникът бил уведомен за прехвърлянето на собствеността на
процесните имоти в полза на ищеца, като била посочена и банкова сметка, по която да бъдат
приведени сумите за дължима аренда за стопанските ****/**** и ****/**** години.
С Нотариална покана рег. № 322 от **/**.****г., получена от представляващия
ответника на **/******г., кооперацията била поканена да заплати арендна вноска за
стопанската ****/****г. по същата банкова сметка.
Представени са банкови извлечения от сметката на ищеца, находяща се в Банка
„ДСК“ за приведена сума от 650 лв. на **/****** с основание „рента ****/****“ и
приведена сума от 399.08 лв. на **/******г. с основание „рента **** по нотариална покана“.
За изясняване на фактическата обстановка по делото е назначена съдебно-счетоводна
експертиза, заключението по която се кредитира от съда като пълно, обосновано и
компетентно дадено. Вещото лице заключава, че размерът на арендните вноски за
****/****; ****/**** и ****/**** стопански години е 45 лв., за ****/**** г. е 50 лв., а за
****/****г. е 60 лв. За стопанската ****/****г. е приведена сума от 673.02 лв. на
**/******г., като надплатената сума е в размер на 224.05 лв. За стопанската ****/****г.
няма извършено плащане, но надплатената сума е приспадната от дължимата рента 448.97
лв. ( или е останало задължение от 224.92 лв.). За стопанската ****/****г. е дължима рента в
пълен размер от 448.97 лв. За стопанската ****/****г. задължението на кооперацията е в
размер на 498.85 лв. За стопанската ****/****г. също няма плащане и дължимата рента е в
размер на 598.62 лв. Така общия размер на задължението било 1771.35 лв. Размерът на
дължимите мораторни лихви за всяка стопанска година от падежната дата до **/**/****г. е в
размер на 238.14 лв.( дадена в табличен вид по години).
По допустимостта на иска по чл.28, ал.2 от ЗАЗ: Ответникът в писмения отговор
оспорва активната легитимация на ищеца да иска разваляне на договора и предаване
владението върху процесните имоти, тъй като не е страна по сключения договор за аренда.
Съдът намира възражението за неоснователно. Съгласно действащата към момента на
сключване на договора за аренда, редакция на чл.3 от ЗАЗ ( доп., ДВ, бр.13 от 2007г.),
договорът обвързва неучаствалите съсобственици, когато е сключен от някой от тях, без
значение какъв е делът му в съсобствеността. Когато договорът за аренда обвръзва
неучаствалите като страни при сключването му съсобственици, те не са трети лица и могат
да оспорват неговата действителност и то като лица, претендиращи, че са обвързани с него.
В този смисъл са Определение № 119 от 01.04.2021г. на ВКС по ч.гр.д. № 794/2021г., IV г.о.
3
и Определение № 581 от 20.07.2021г. на ВКС по ч.гр.д. № 2158/2021г., I г.о. Поради
изложените съображения, съдът намира, че обвързаността на ищеца от договора за аренда,
обуславя правния му интерес да иска развалянето му, макар и да не е страна по него.
Същевременно чл.28, ал.2 от ЗАЗ предвижда, че развалянето на договор за аренда, сключен
за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред. Процесния договор е
сключен за срок от 15 години, което води до извода, че развалянето му следва да е по
съдебен ред. Изложеното сочи, че ищецът има активна процесуална легитимация по
предявените от него искове срещу кооперацията-арендатор.
По основателността на исковете: Съгласно чл.28, ал.1 от ЗАЗ арендодателят може да
развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца, а когато
вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е
допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски.
Страните не спорят, а и видно от представения Договор за аренда от **/******г.,
вписан в Служба по вписвания, е налице валидно сключен договор между един от
съсобствениците и арендодателя – ответник, който е обвързал с действието си и останалите
съсобственици. Не е спорен въпросът и, че след вписването на договора ищецът придобил
собствеността на 1/3 ид.ч. от земеделски имоти, включени в него. Така настъпилата промяна
води до приложението на чл.17 от ЗАЗ, като договорът запазва действието си между
страните и след настъпилото правоприемство до изтичане на неговия срок при условията на
чл.17, ал.2 от ЗАЗ.
По делото са налице и доказателства, че приобретателят е уведомил арендатора за
настъпилото заместване и е предоставил банкова сметка, по която да бъдат привеждани
арендните вноски с изпращането на Нотариална покана рег. № **** от **/******, стигнала
до кооперацията на **/**.**** Това прави неоснователно възражението, че кооперацията не
е била наясно с начина, по който да извършва плащанията на рентните вноски на ищеца.
Следва да се отбележи, че по същата банкова сметка са били привеждани суми от
кооперацията с основание „рента“.
От неоспореното от страните заключение по съдебно-счетоводната експертиза се
констатира, че има неплащане на арендни вноски за срок по-дълъг от три месеца (като
липсват доказателства да е налице плащане в натура) само спрямо ищеца-арендодател, като
останалите съсобственици са получавали рента, съобразно дела в съсобствеността си.
Липсват обаче доказателства някой от съсобствениците да е получавал плащане вместо
ищеца.
Предвид гореизложеното, съдът приема, че е налице неизпълнение на договора за
аренда от страна на арендатора поради неплащане на арендното плащане за повече от три
месеца, което прави предявеният иск с правно основание чл.28, ал.2, във вр. с ал. 1 от ЗАЗ
основателен. С оглед основателността на главната претенция, основателен се явява и
акцесорният иск по чл.30, ал.1 от ЗАЗ за връщане на процесните имоти във владение на
арендодателя-ищец, като последица от разваляне на арендния договор.
4
По иска за заплащане на арендни вноски за общо пет стопански години от **** до
****г., съдът намира следното: Съгласно чл.2, ал.1 от договора страните са уговорили
арендното плащане да се извършва до края на съответната стопанска година или съдът
намира, че уговорената платежна дата е 31 декември на стопанска година, за която се дължи
плащането. Съдебно-счетоводната експертиза изясни въпроса за дължимостта на сума от
арендатора към ищеца в размер на 1771.35 лв., представляваща остатъчно задължение за
заплащане на аренда за стопанските **** - **** години.
Затова съдът следва да разгледа заявеното в условията на евентуалност възражение за
погасяване правото на иск на ищеца за вземанията му, както за арендни вноски за
стопанските години ****/****г., така и за мораторните лихви. Установи се по делото, че
задължението за ****/****г. е изплатено изцяло на **/******г., а за стопанската ****/****г.
няма извършено плащане, но надплатената сума следва да се приспадне (каквото е
заключението на вещото лице), като дължимата рента е в размер на 224.92 лв. В случая
изискуемостта на вземането за аренда за стопанската ****/****г. е настъпило на
31.12.****г., от която дата до датата на подаване на исковата молба в съда – **/**/****г. са
изминали повече от три години, каквато е продължителността на приложимия в случая
давностен срок, доколкото се касае за периодично вземане по смисъла на разпоредбата на
чл.111, б."в" от ЗЗД. За останалите стопански години давността не е изтекла. Поради това
възражението за изтекла давност е основателно само за стопанската ****/****г., за която
дължимата и незаплатена рента в размер на 224.92 лв. е погасена по давност. Отправянето
на нотариална покана не е измежду действията прекъсващи давността по смисъла на чл.116
от ЗЗД. В случая нотариалната покана се възприема от съда като уведомление по смисъла на
чл.17, ал.3 от ЗАЗ, поради което и възражението на ищеца, че същите прекъсват давността е
неоснователно.
Съобразно изложеното по-горе искът по чл.8 от ЗАЗ е основателен за сумата от
1546.43 лв., като за разликата над тази сума до пълния предявен размер от 1771.35 лв. следва
да се отхвърли като погасен по давност.
По иска с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД: Процесуално задължение на ищеца
е да установи съществуването на главен дълг, изпадането на длъжника по него в забава,
както и размера на лихвите. В случая се касае за срочно задължение, поради което не е
необходима покана за изпълнение. Експертизата установява размер на задължението върху
арендните вноски от 238.14 лв., считано от 01 януари на следващата календарна година, за
която се дължат до датата на подаване на исковата молба в съда – **/**/****г.
В настоящия случай главното вземане за рента за стопанската ****/****г. е
погасено по давност, поради което и акцесорното задължение за лихва в размер на 72.04 лв.
за периода от **/**/****г. до **/**/****г. също е погасено, дори и давността за него да не е
изтекла, съгласно чл.119 от ЗЗД. В останалата си част искът за лихви в размер на 166.10 лв.
е основателен и следва да се уважи.
По разноските в производството: Направено е искане за присъждане на разноски от
страна на ищеца, което е основателно за сумата общо от 597.35 лв., включващи държавна
5
такса за образуване на делото и адвокатско възнаграждение, съобразно уважените размери
на исковете.
На ответника се дължат разноски от ищеца, съобразно отхвърлената част от исковете,
които са в размер на 303.18 лв., включващи възнаграждение на вещото лице и адвокатско
възнаграждение.
Водим от горното и на основание чл.235 от ГПК, съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ на основание чл.28, ал.2 във връзка с 1л.1 от ЗАЗ Договор за аренда от
**/******г., вписан под № ** том 11, дело № ****/****г. на Служба по вписвания – Ш, със
страни Ф Р М с ЕГН **********, в качеството му на арендодател и ************* „С“ с
ЕИК ********, в качеството на арендатор САМО ПО ОТНОШЕНИЕ на предоставени за
временно и възмездно ползване на следните земеделски земи в землището на с. В П, общ. Х,
а именно: ПОСЕВНА ПЛОЩ от 14.878 дка, четвърта категория, находяща се в местността
„Д“, представляваща имот № *****, с идентификатор *****/**/** по Скица № **-***** от
**/**/****. на СГКК-Ш, при съседи: имоти с идентификатор ********** ************
***********, ******** и ПОСЕВНА ПЛОЩ от 14.956 дка, пета категория, находяща се в
местността „Хк“, представляваща имот № ********, с идентификатор *****/**/** по Скица
№ 15-1221** от **/**/****. на СГКК-Ш, при съседи: имоти с идентификатор ******/******,
*****/**/**, ****, ********, ********, ********.
ОСЪЖДА на основание чл.30, ал.1 от ЗАЗ ************* „С“ с ЕИК ******** с
адрес с.В П, общ. Х, обл. Ш, ул.“М“ № 1, представлявана от Председателя Р М Е ДА ВЪРНЕ
на ищеца С. Е. И. с ЕГН ********** от с.В П, общ. Х, обл. Ш, ул.“Х Б“ № 14, следните
земеделски земи в землището на с. В П, общ. Х, а именно: ПОСЕВНА ПЛОЩ от 14.878 дка,
четвърта категория, находяща се в местността „Д“, представляваща имот № *****, с
идентификатор *****/**/** по Скица № **-***** от **/**/****. на СГКК-Ш, при съседи:
имоти с идентификатор ********** ************ ***********, ******** и ПОСЕВНА
ПЛОЩ от 14.956 дка, пета категория, находяща се в местността „Хк“, представляваща имот
№ ********, с идентификатор *****/**/** по Скица № 15-1221** от **/**/****. на СГКК-
Ш, при съседи: имоти с идентификатор ******/******, *****/**/**, ****, ********,
********, ********.
ОСЪЖДА на основание чл.8 от ЗАЗ ************* „С“ с ЕИК ******** да заплати
на С. Е. И. с ЕГН ********** сумата общо от 1547.30 лв. (хиляда петстотин четиридесет и
седем лева и тридесет стотинки), представляваща сбора от дължими и незаплатени
арендни вноски по Договор за аренда от **/******г. за стопанските ****/****, ****/**** и
****/**** години, ведно със законната лихва върху главницата за периода от подаване на
исковата молба в съда – **/**/****г. до окончателното изплащане на вземането, като
6
отхвърля иска за разликата над 1547.30 лв. до пълния му предявен размер от 2000 лв., като
неоснователен и погасен по давност.
ОСЪЖДА на основание чл.86 от ЗЗД ************* „С“ с ЕИК ******** да
заплати на С. Е. И. с ЕГН ********** сумата общо от 166.10 лв. (сто шестдесет и шест
лева и десет стотинки), представляваща сбора от мораторните лихви върху незаплатените
арендни вноски по Договор за аренда от **/******г. за стопанските ****/****, ****/**** и
****/**** години за периода от падежната дата на всяка арендна вноска до **/**/****г. –
датата на подаване на исковата молба, като отхвърля иска за разликата над 166.10 лв. до
пълния му предявен размер от 438.26 лв., като неоснователен и погасен по давност.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК ************* „С“ с ЕИК ******** да
заплати на С. Е. И. с ЕГН ********** сумата от 597.35 лв. (петстотин деветдесет и седем
лева и тридесет и пет стотинки), представляваща съдебни разноски по делото, съобразно
уважената част от исковете.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК С. Е. И. с ЕГН ********** да заплати на
************* „С“ с ЕИК ******** сумата от 303.18 лв.(триста и три лева и осемнадесет
стотинки), представляваща съдебни разноски по делото, съобразно отхвърлената част от
исковете.
Решението подлежи на обжалване пред Шски окръжен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Ш: _______________________
7