№ 348
гр. Благоевград , 27.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в публично заседание на двадесет и четвърти
юни, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Николай Грънчаров
Членове:Владимир Ковачев
Атанас Иванов
при участието на секретаря Лозена Димитрова
като разгледа докладваното от Николай Грънчаров Въззивно гражданско
дело № 20211200500477 по описа за 2021 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Срещу Решение № 92287/15.03.2021г., постановено по гр.д. №207/2020г. по описа на РС
Благоевград, е депозирана пред ОС Благоеврад, въззивна жалба от „Б.“ Е., ЕИК *,
представлявано от С. Г. Д., чрез адв. А.Б..
Наведени са с въззивната жалба оплаквания за неправилност и необоснованост на
обжалваното съдебно решение, както и доводи за допуснати съществени процесуални
нарушения на съдопроизводствените правила при неговото постановяване. Поддържа се, че
обжалваното решение е немотивирано и не отговаря на изискванията на чл. 235 от ГПК,
като липсва произнасяне на първоинстанционния съд по основни доводи и възражения,
навадени в хода на процеса от ответната страна. Събраните доказателства не са обсъдени
нито заедно нито поотделно и това е довело до грешни правни изводи на съдебния състав,
като изложените доводи са основания за отмяна на атакувания съдебен акт.
Във връзка с оплакването за допуснати съществени процесуални нарушения навадени са
доводи, че първоинстационният съд в противоречие с процесуалните правила е отменил
определението си за допускане на ССчЕ, въпросите към която са относими именно към
1
твърдението на ответната страна за продължаване на договорните отношение във връзка със
сключения договор за наем, при това признати от ищеца с конклудентни действия и като
последица от допуснатото съществено процесуално нарушение, доводите и възраженията на
ответната страна са останали недоказани пред първоинстанционния съд. В този смисъл
поддържа се с въззивната жалба, че депозираните пред първоинстанционния съд данъчни
декларации са относими към спора между страните по делото, както и че от м. 11.2019г. до
настоящия момент, ищците са получавали суми заплащани от дружеството ответник не като
обезщетение, а като наемни вноски, както и че същите са приели и са се ползвали от
авансово внесените данъци именно върху доходи от наеми.
Оспорват се като неправилни фактическите и правни изводи на първоинстационния съд, за
това че сключения между страните договор за наем е прекратен още през 2019г. Възразява се
с въззивната жалба, че неправилно първоинстационния съд е приел че уведомлението от
18.09.2019г., представлява възражение съобразно чл. 17 от склюения договор с което се
възразява срока на същия да бъде продължен. Поддържа се с въззивната жалба, че това
уведомление нито съдържа волеизявление съставляващо възражение относно
продължаването на срока на договора, нито е подадено в уговорения в чл. 17 от договора
срок за подаване на такова.
Във връзка с оплакването за необоснованост, наведено с въззивната жалба, поддържа се от
дружеството жалбоподател, чрез неговия пълномощник, че съдът не е обсъждал и съобразил
при формиране на правните си изводи, че между страните по делото са текли преговори за
продължаване на договора за наем, като поддържа се че постигнатото съгласие между
страните е за продължаване на наемния договор, а не за неговото прекратяване, в каквато
насока е писменото изявление на наемателя от 18.10.2019г. Навадени са в тази връзка
правни доводи за това, че договорът за наем е неформален и консенсуален, поради което с
постигането на съгласие между страните, същият се счита за сключен, като изрична писмена
форма за действителност не е необходима. Поддържа се с въззивната жалба, че въз основа на
събраните по делото доказателства следва да се приеме, че такова съгласие е било
постигнато между страните още на 14.10.2019г. Акцентира се с въззивната жалба, че
първоинстанционният съд в тази връзка не е отчел и изцяло е оставил без обсъждане факта,
че след датата 24.11.2019г. ползването на обекта от наемателя е продължило, без
противопоставянето за това от наемодателя.
Поддържат се с въззивната жалба доводи и за това, че дори въз основа на доказателствената
съвкупност да се приеме че на 14.10.2019г. не е установено съгласие за продължаване срока
на договора за наем, то договора се е превърнал в безсрочен с продължаването на ползването
на обекта след 24.11.2019г. без противопоставянето на наемодателя за това.
При оплакване за неправилност на обжалваното решение на първоинстанционния съд,
поддържат се с въззивната жалба доводи, че наемателят не само е продължил да ползва
наетия обект, но е продължил да заплаща и наемната цена за това, като нито една от
2
платените наемни вноски не е била върната от наемодателите, както и от тях не е било
направено уведомление до наемателя, че считат заплащаните суми като обезщетение за
ползването на имота, а не като заплащане на дължимата наемна цена. Твърди се от
жалбоподателя по делото, че изложеното съставлява доказателство за конклудентни
действия, навеждащи на извода именно за наличие на договорна връзка между страните,
което изключва възможността за уважаването на предявения иск по чл. 233 от ЗЗД като
основателен.
Като доказателство за поддържаната от жалбоподателя теза за продължаване на срока на
договора за наем между страните, поддържа се с въззивната жалба че сумата по § 1 чл. 8 от
договора, представляваща гаранционна сума в размер на 850лв., е върната на ищеца едва на
22.01.2020г. Излагат се съображения, че ако действително наемателя е счел договора за наем
за прекратен, то това връщане на гаранцията е следвало да стане според правилата на чл. 10
от § 1 на договора за наем- в двуседмичен срок от прекратяването му.
Оспорват се с въззивната жалба изводите на съда, за надлежно връчване чрез залепване на
нотариалната покана от 30.12.2019г., като освен това се поддържа че в тази покана не се
съдържа изявление за прекратяване на вече продължение към този момент договор за наем.
Възразява се с въззивната жалба, че залепването на уведомление по реда на чл. 47 от ГПК не
е надлежно извършено, тъй като предвидения 1 месечен срок изобщо не е спазен. Поддържа
се с въззивната жалба, че ползването на обекта към момента на отправянето на тази покана е
на основание продължен договор за наем, който не прекратен, респ. липсва към този момент
основание за предаване на обекта на наемодателя.
При изложените съображения от фактическа и правна страна, иска се от въззивния съд като
правен резултат- да отмени обжалваното решение на РС Благоевград, като необосновано и
неправилно и да постанови ново, с което да отхвърли изцяло предявения иск.
С въззивната жалба е направено доказателствено искане- на осн. чл. 266 ал. 3 от ГПК
въззивният съд да допусне и назначи съдебно счетоводна експертиза, по отношение на която
РС неправилно и в нарушение на процесуалните правила е отменил определението си за
допускане на същата, като в този смисъл неоснователно е отказал събирането на относими
към спора между страните доказателства, във връзка с направените от дружеството ответник
възражения. С въззивната жалба са формулирани задачите за вещото лице във връзка си
искането за допускане на съдебно счетоводна експертиза.
В предвидения по чл. 263 ал. 1 ГПК двуседмичен срок, по делото е постъпил писмен отговор
на въззивната жалба от въззиваемите К. Д. П. и Д. К. П., чрез пълномощника им адв. К.Д., с
който се оспорва въззивната жалба и се иска от съда да я остави без уважение.
С писмения отговор са наведени доводи, че сключения между страните договор за наем е
прекратен чрез отправяне на писмено уведомление до дружеството наемател, което е
връчено на 18.09.2019г., чрез нотариална покана от Нотариус М. К.. Поддържа се от
3
въззиваемите чрез пълномощника им по делото, че нито в устна, нито в писмена форма от
страна на наемодателят не е било изразявано съгласие за продължаване на срока на договора
за наем. Връчена е на наемателя повторно нотариална покана- да се яви на 17.01.2020г. за да
предаде ключовете от наетия търговски обект и да предаде владението на имота, като на
посочената дата и час не се е явил представител на „Б.“ Е., след което е изплатена на
наемателя гаранционната сума от 850.00лв., подлежаща на възстановяване при прекратяване
на срока на договора.
Поддържа се с отговора на въззивната жалба, че от съдържанието на нотариална покана-
уведомително писмо/предизвестие/ от 18.09.2019г. чрез Нотариус М. К., са формулирани
изрично условията за сключване на нов договор за наем, с действие след 24.11.2019г.
Излагат се съображения, че при тази категорични изявления на наемодателя и ясна редакция
на текста, не следва да бъдат приети от съда доводите наведени с въззивната жалба относно
действието на договора.
Относно задължението на наемодателите К. Д. П. и Д. К. П. за заплащане на авансов данък,
поддържа се че задължение за наемодателя е било да декларира получените суми след
прекратяване на срока на договора за наем, които според твърденията на ищците пред
първоинстанционния съд, съставлява заплащане на обезщетение за ползването на имота по
чл. 236 ал.2 от ЗЗД, което е в размер на дължимата наемна цена. Потвърждава се с отговора
на въззивната жалба, че ищците са изпълнили задължението си да декларират получените
суми по чл. 50 от ЗДДФЛ, тъй като е било дължимо заплащането на авансов данък съгласно
чл. 44 т. „а“ от ЗДДФЛ. Сочи се, че за решаването на спора между страните по делото, без
правно значение е обстоятелството по какъв начин дружеството ответник е осчетоводило
тези разходи.
По доказателствените искания на направени с въззивната жалба, с отговора на същата се
поддържа че същите са неоснователни. Възразява се, че не е налице хипотезата на чл. 266
ал.3 от ГПК, на което основание е поискано допускането и назначаването на съдебно-
счетоводна експертиза. Първоинстанционният съд не е отказал да допусне ССчЕ, а след като
я е допуснал е отменил определението си, тъй като е счел че поради липса на спор относно
обстоятелствата на които експертиза е следвало да даде отговор, не се налага тези факти да
бъдат установявани чрез този способ, а именно чрез съдебна експертиза. Възразява се още,
че по този процесуален пред може да се установява и твърдението на въззивната страна за
извършени от наемодателят конклудентни действия, сочещи наличието на наемно
правоотношение. Възразява се че искането по чл. 195 от ГПК е недопустимо и
неоснователно.
С писмения отговор на въззивната жалба са наведени доводи за това че въззивният съд не
следва да кредитира и събраните пред първоинстационния съд гласни доказателства относно
съществуването и валидното действие на договор за наем, тъй като още пред
първоинстанционния съд е направено възражение, че доказването наличието на такъв
4
договор с гласни доказателства е недопустимо, съгласно разпоредбата на чл. 164 ал.1 т. 3 от
ГПК, с оглед на стойността на договора за наем.
С писмения отговор се иска от съда да потвърди обжалваното решение на РС Благоевград
като правилно и законосъобразно.
Не са направени от въззиваемите чрез пълномощника им по делото доказателствени
искания, като се претендират разноските пред настоящата съдебна инстанция, за което е
представен списък на разноски по чл. 80 от ГПК.
Съдът при проверката си в закрито заседание по реда на чл. 267 във вр. с чл. 262 ГПК
намира въззивната жалба за допустима като подадена в срока за обжалване по чл. 259 ал. 1
от ГПК, от легитимирана страна с правен интерес и насочена срещу валиден съдебен акт,
подлежащ на въззивно обжалване и последващ съдебен контрол.
Писменият отговор на въззивната жалба, настоящият състав на ОС Благоевград счита за
редовен и съобразен по съдържание с изискванията на процесуалния закон.
Въззивният съд намери за неоснователно доказателственото искане, направено с въззивната
жалба за допускане на съдебно- счетоводна експертиза, като остави същото без уважение.
Формално не са налице основанията на чл. 266 ал. 3 от ГПК, тъй като първоинстанционният
съд не е допуснал съществено процесуално нарушение и не е отказал допускането на
поисканата от ответната страна ССчЕ, а сам е отменил определението си с което вече е бил
допуснал същата, с мотивите че обстоятелствата които се цели да бъдат установени с
допускането на поисканата ССчЕ, се признават от ищцовата страна и са установени по
делото чрез събирането на писмени доказателства.
Настоящият състав на ОС Благоевград, намира че допускането на поисканата с въззивната
жалба ССчЕ не може да допринесе съществено за разрешаване на спорните въпроси между
страните по делото. Страните поддържат различни становища за правния характер на
внесените от наемателя вноски към наемодателя след изтичането на срока на сключения
договор за наем, като въпроса по какъв начин тези вноски са осчетоводени в счетоводството
на дружеството ответник, е ирелевантен за правните изводи на съда в тази насока.
В насроченото от въззивния съд открито съдебно заседание, пълномощникът на
дружеството жалбоподател- адв. А. Б. поддържа въззивната жалба, по съображенията
изложени в нея и моли въззивния съд да отмени атакувания съдебен акт. Претендират се
направените пред настоящата съдебна инстанция разноски.
Пълномощникът на въззиваемите- адв. Д., поддържа доводите наведени с отговора на
въззивната жалба, като твърди че с уведомление до наемателя, направено преди изтичане на
срока на договора за наем, същият е бил прекратен. Възразява се срещу кредитирането на
събраните пред първата съдебна инстанция свидетелски показания, поради забраната на чл.
164 ал.1 т. 3 от ГПК, за доказване с гласни доказателства съществуването на договори на
5
стойност по-голяма от 5 000лв. Отделно поддържа се, че пред първоинстанционния съд не са
събрани убедителни доказателства за постигнато насрещно съгласие на представителите на
страните по прекратения договор за наем, за продължаване на срока на договора. Изказва се
становище, че заплащането на авансов данък не може да бъде основание да се приеме че
срока на договора за наем е бил продължен, тъй като такъв данък се дължи и при заплащане
на обезщетение по чл. 236 от ЗЗД. Оспорва се като неоснователно твърдението с въззивната
жалба за допуснато съществено процесуално нарушение на съдопроизводствените правила
от първоинстанционния съд, като отново се поддържа становището че не може да се доказва
извършването на конклудентни действия, чрез назначаване на СИЕ, която съдът е отказал да
допусне по искане на ответната страна по делото.
В репликата си пред въззивния съд, адв. Б. твърди че ако поисканата СИЕ е била допусната
от съда, щели са да бъдат установени обстоятлества иницииращи признание от страна на
наемодателя за наличието на съществуващ договор за наем и след изтичане на срока на
писмения договор между страните. Поддържа се, че факта на депозирането на писмено
уведомление до наемателя за това че наемодателят не желае продължаване на срока на
договора, не може да се приравни на дадено по- късно устно съгласие за продължаване на
срока на договора, за което са били допуснати от първоинстанционния съд свидетелски
показания. В този смисъл изказва се становище, че установяването на обстоятелства
единствено свързани само с продължаването на срока на първоначалния договор, не попада
под забраната за допускане на гласни доказатлества съгласно чл. 164 ал.1 т. 3 от ГПК.
За да се произнесе по въззивната жалба в рамките на правомощията си, съставът на ОС
Благоевград съобрази следното:
Делото пред първоинстанционния съд е образувано по депозирана искова молба от К. Д. П.,
ЕГН **********, с постоянен адрес гр.Б., ул. „П. З.“ *, вх.*, ет. *, ап.* и Д. К. П., ЕГН
**********, с постоянен адрес гр. С., ж.к. „Л.“ *, вх. *, ет. *, ап. *, чрез адв. К.Д., срещу „Б.“
Е., с ЕИК *, със седалище и адрес на управление: гр. Б., ул. „М. С. И.“ №*, ет.*,
представлявано от управителя С. Г. Д., като е предявен иск с правно основание чл. 233 ал. 1
ЗЗД във вр. с чл. 310 т. 2 ГПК.
Иска се от съда да осъди дружеството ответник- „Б.“ Е., да опразни наетия недвижим имот,
представляващ търговски обект, а именно: магазин /работилница за производство и
продажба на тестени закуски и хлебни изделия/ за тестени изделия, на партерен етаж, на
кота +/-0,00 м., с площ 83,55 кв.м., състоящ се от търговска площ от 25,62 кв.м., пекарна с
площ от 22,17 кв.м., предверие с площ от 3,20 кв.м., съблекалня с площ от 2,20 кв.м., баня с
тоалетна с площ от 3,20 кв.м., склад с площ от 2,74 кв.м. , предв. тоал. с площ от 1,69 кв.м.,
тоалетна с площ от 1,82 кв.м., тераса от изток и тераса от запад /по фасадатана магазина/,
при съседи: север - кафе на партерен етаж, юг - сграда на калкан, изток - дворно място, запад
- дворно място, получен по силата на договор за наем от 24.11.2014г., и предаде държането
му на К. Д. П., ЕГН **********, с постоянен адрес гр.Б., ул. „П. З.“ *, вх.*, ет. *, ап.* и Д. К.
6
П., ЕГН **********, с постоянен адрес гр. С., ж.к. „Л.“ *, вх. *, ет. *, ап. *.
С исковата молба се твърди че К. Д. П. и Д. К. П. са собственици на недвижим имот-
магазин/работилница за производство и продажба на тестени закусти и тестени изделия/,
който е бил отдаден под наем на „Б.“ Е., въз основа на писмен договор, сключен на
24.11.2014г., за срок от 5 години.
Исковата претенция е основана на доводи за това, че сключения договор за наем е изтекъл
на 24.11.2019г. Твърди се че до наемателя е било отправено писмено уведомление от
18.09.2019г., с което е възразено срещу продължаването на срока на договора, като е
поискано освобождаване на отдаденото под наем помещение в двуседмичен срок, съгласно
т. 7 от Раздел II на договора, но ответника е отказал да предаде предаденото му помещение.
Сочи се с исковата молба, че на 16.12.2019г. в кантората на Нотариус М. К., е бил връчен
писмен отговор от „Б.“ Е. на отправената нотариална покана, в който се твърди че след
водени между страните преговори за продължаване на срока на договора, е постигнато
съгласие за продължаването му за срок от още 5 години, считано от датата на изтичане на
предходния договор.
Оспорва се от ищцовата страна с исковата молба по делото, че срока на договора за наем е
бил продължен със съгласието на ищците наемодатели за още 5 години. Заявава се от
ищците чрез пълномощника им по делото- че нито в устна, нито в писмена форма е заявено
съгласие от неомодателите за продължаване срока на договора за наем.
От ищците наемодатели е била изпратена нова нотариална покана до адресата- наемателя по
договора „Б.“ Е., на 07.01.2020г. да се яви представител на дружеството в кантората на
Нотариус Д. С., за да бъдат предадени ключовете на отдадения под наем търговски обект и
да предаде владението върху недвижимия имот.
Сочи се с исковата молба, че нотаралната покана е била връчена на адреса при условията на
чл. 47 от ГПК- чрез залепване на уведомление на адреса на дружеството, като в 14 дневния
срок, който е изтекъл на 13.01.2020г. не се е явил представител за да получи изпратената
нотариална покана.
В изпълнение на задължението си, наемодателят съгласно Раздел I, т. 10 от договора за
наем, с вносна бележка е изплатил гаранционната сума, внесена от наемателя при
сключването на договора, в размер на 850лв., подлежаща на възстановяване при
прекратяване на договора и е предявен иск пред съда с искане ответника да бъде осъден да
предаде владението върху недвижимия имот на наемодателя, поради изтичането на срока на
договора за наем.
В срока по чл. 131 от ГПК пред първоинстанционния съд е депозиран писмен отговор на
исковата молба от „Б.“ Е., чрез пълномощника адв. Б., с който се оспорва изцяло исковата
претенция.
7
С писмения отговор не се оспорва че до наемателя е изпратено и получено уведомление от
18.09.2019г., с което от наемодателя се възразява писмено срещу продължаване на срока на
Договора за наем от 24.11.2014г., както е че същото е било получено от „Б.“ Е.. Твърди се, че
след изпращането на уведомлението са проведени преговори между страните, като е
постигнато устно съгласие за продължаване на договора с още 5 години, при същите
условия. В отговор на писменото уведомление от 18.09.2019г. изпратен е писмен отговор от
наемателя „Б.“ Е. от 18.10.2019г., с който се приема предложението за продължаване срока
на договора за наем. Сочи се с отговора на исовата молба, че поради тази причина наемателя
е продължил да ползва отдаденото под наем помещение и да заплаща дължимите наемни
вноски.
Поддържа се с писмения отговор на исковата молба, че горните изводи не могат да се
променят от обстоятелството, че с писмено становище от 16.12.2019г. наемодателите са се
противопоставили на ползването на обекта, като се възразява че таката покана не е било
връчване на ответника по делото, а тя е била изпратена повече от месец, след като срока на
договора вече е бил продължен по съгласие на страните, поради което се възразява че
същата не би могла да произведе правно действие.
Оспорва се с отговора на исковата молба, че нотариалната покана с рег. № 5417 от
30.12.2019г. на Нотариус Станева е била връчена редовно на „Б.“ Е. по реда на чл. 47 от
ГПК. Излагат се съображения от ответната страна, че същата е изпратена вероятно поради
отказа на наемателя в края на м. 12.2019г., да приеме предложение за увеличаване на
наемната цена, което било отказано тъй като страните вече се били съгласили да продължат
действието на договора за наем при същите условия.
С отговора на исковата молба се оспорва, че сключения преди това договор за наем е
прекратен поради изтичане на срока на 24.11.2019г., тъй като между страните е било
постигнато устно съгласие за неговото продължаване при същите условия. Възразява се още,
че срока на договора следва да изтече на 16.03.2015г., след въвеждането на обекта в
експлоатация и плащането на първата наемна вноска, съгласно чл. 7 от договора.
С писмения отговор е наведено възражение, че ако съдът приеме че нотариалната покана от
30.12.2019г. представлява надлежно уведомление за прекратяване на договора, получено от
наемателя, то доколкото не е спазен срока по чл. 4, раздел IV от договора, наемодателят
дължи заплащането на неустойка в размер на 10 200лв., за което е предявен частичен
насрещен иск за сумата от 5 000лв. и направено възражение за право на задържане на обекта
до заплащане на дължимото обезщетение.
С обжалваното Решение № 92287/15.03.2021г., постановено по гр.д. №207/2020г. по описа
на РС Благоевград, първоинстационният съд е уважил предявения иск, като е осъдил „Б.“ Е.
да опразни отдадения под наем недвижим имот и да предаде владението върху него на
наемодателите К. Д. П. и Д. К. П.. Изложени са съображения, че договора за наем е бил
8
прекратен, считано от 24.11.2019г., поради отправено писмено възражение за продължаване
на срока му от наемодателят до наемателя, получено на 18.09.2019г. Съдът е приел за
ирелевантни действията извършвани от страните след датата на прекратяване на договора за
наем, след като договора за наем следва да се счита за прекратен, считано от 24.11.2019г.
За да се произнесе по оплакванията с депозираната въззавна жалба, в рамките на своята
компетентност, настоящият състав на ОС Благоевград, въз основа на доказателствата
събрани пред първата инстанция, счита за установено от фактическа страна следното:
Страните по делото са обвързани от облигационно правоотношение, валидно възникнало въз
основа на сключен между К. Д. П. и Д. К. П. като наемодатели и „Б.“ Е. като наемател-
Договор за наем на недвижим имот от 24.11.2014г. По силата на чл. 1 от договора за наем,
наемодателите са се задължили да предоставят под наем на наемателя- „Б.“ Е., следния
техен съсобствен недвижим имот: магазин /работилница за производство и продажба на
тестени закуски и хлебни изделия/ за тестени изделия, на партерен етаж, на кота +/-0,00 м., с
площ 83,55 кв.м., състоящ се от търговска площ от 25,62 кв.м., пекарна с площ от 22,17 кв.м.,
предверие с площ от 3,20 кв.м., съблекалня с площ от 2,20 кв.м., баня с тоалетна с площ от
3,20 кв.м., склад с площ от 2,74 кв.м. , предв. тоал. с площ от 1,69 кв.м., тоалетна с площ от
1,82 кв.м., тераса от изток и тераса от запад /по фасадатана магазина/, при съседи: север -
кафе на партерен етаж, юг - сграда на калкан, изток - дворно място, запад - дворно място.
Съгласно чл. 16 от договора, същият е сключен за срок от 5 /пет/ години, считано от
дататана подписването му, срещу заплащане на месечен наем от 850лв./чл. 6 от договора/.
Страните са са договорили, първата месечна вноска дължаща се от наемателя да е в размер
на 50% от договорената наемна цена- 425лв./чл. 7/
Уговорено е изрично с чл. 8 от договора, при сключването на същия, от наемателя да бъде
заплатена еднокрактно сума от 850лв., равняваща се на месечната наемна цена, като
гаранция за добросъвестното ползване на имота. Предвидено е с чл. 10 от договора за наем
от 24.11.2014г.- заплатената сума като гаранция от наемателя при подписването на договора,
в раззмер на 850лв., да бъде възстановена от наемодателя в 14 дневен срок от
прекратяването на договора за наем, на каквото и да е било правно основание, в случая че не
са погасени от наемателя задължения за заплащане на консумативните разходи и на се
констатирани липси и повреди по отношение на отдадения под наем надвежим имот.
С разпоредбата на чл. 17 от сключения между страните по делото Договор за наем от
24.11.2014г. изрично е предвидена възможността, срока на сключения договор да се счита за
продължен за още 5 години в случай, че в едномесечен срок преди изтичането на срока му,
никоя от страните не възрази писмено за неговото продължаване.
В раздел IV от сключения Договора за наем от 24.11.2014г., са предвидени неустойки в
полза и на двете страни по договора- обезщетение за вреди в полза на наемодателя, за
9
ползването на имота в срока на договора/ раздел IV чл. 1/; при неплащане на наемната цена
на падежа за всяка погасително вноска, в размер на 0.2% дневно върху неизплатената част
от наема, считано от датата на забавата/ раздел IV чл. 2/; в полза на наемодателя- при
неспазване срока за връщане на вещта след прекратяване на договора, в размер на месечния
наем до окончателното освобождаване на имота/ раздел IV чл. 3/; при прекратяване на
договора едностранно от страна на наемодателя, преди изтичането на срока му- с цел
продажба, лично ползване или отдаване под наем на трети лица- неустойка в полза на
наемателя в размер на 10 200лв./ раздел IV чл. 4/.
Не е спорно между страните по делото, че отдадения под наем недвижим имот с Договора за
наем от 24.11.2014г., е собственост на ищците по делото К. Д. П. и Д. К. П., въз основа на
договор за суперфиция, учредена им с НА за суперфиция № *, том * рег. № *, дело №
*/2012г. по описа на Нотариус М. К..
Установява се от писмените доказателства приети по делото от първоинстанционния съд, че
с Уведомително писмо наемодателите- К. Д. П. и Д. К. П. са уведомили наемателя- „Б.“ Е.,
че на 24.11.2019г. поради изтичане срока на действие на договора за наем, същият следва да
се счита прекратен. Наемодателят е информирал наемателя, че ако до 20.10.2019г., страните
по настоящия договор за наем на недвижим имот, не постигнат споразумение за
подписването на нов договор за заем, с действие след 24.11.2019г., сключеният договор
следва да се счита за срок на действие до 24.11.2019г., след което наемателят следва да
освободи имота.
Уведомителното писмо е връчено на Управителя на „Б.“ Е., чрез нотариус на дата
18.09.2019г.
С писмен отговор от Управителят на „Б.“ Е. до К. Д. П. и Д. К. П., получен от тях на
18.10.2019г., същият заявява че по повод на проведение многократни разговори за
уточняване на позициите, свързани с договорните отношения по договор за наем от
24.11.2014г. са проведени преговори във връзка с параметрите на договора и продължаване
на неговото действие. С писмения отговор се заявява от Управителят на „Б.“ Е., че той е
съгласен с отправеното му предложение от К. Д. П. и Д. К. П., за продължаване на наемното
правоотношение за още пет години, считано от датата на изтичане на срока на предходния
договор- 24.11.2019г.- до 24.11.2024г., при условията на ползване на имота, посочени в
досегашния договор за наем.
Предвид на изложеното и въз основа на отправено до наемателя предложение от
наемодателите, Управителя на „Б.“ Е. заявява, че поддържа добросъвестното изпълнение на
задълженията си като наемател на отдадения му под наем недвижим имот.
Пред първоинстанционния съд по искане на страните са допуснати и разпитани свидетели.
Свидетелят М. К. познава и двете страни, като е бил разпитан пред РС Благоевград по
10
искане на ответната страна. В показанията си същият сочи че е станал свидетел на
преговори между С. Д. и К. и Д.П.и, за наемането на отдаденото под наем помещение,
находящо се в гр. Благоевград, между спирката на автобус № 2 и автогарата, което е на два
етажа и включва- търговска зала, зала за производство, складово помещение и тоалетна.
Свидетелят сочи в показанията си, че не е чел сключения между страните писмен договор,
но знае че същият е бил сключен за срок от десет години- пет плюс пет години.
Свидетелят знае че К. и Д.П.и са отправили писмено предизвестие до С. Д., за водене на
преговори за продължаване на срока на договора и той е присъствал на три такива срещи
между тях през есента на 2019г.
Първата среща на която свидетелят М. К. е присъствал се е била в началото на месец
септември 2019г., като на нея са присъствали той, С. Д., К.П. и Д.П.. Тя се е провела на парк
„А.“, когато наемодателите отправили предложение до С. Д. за увеличение на наемната цена
със 100 %, на което управителят на дружеството наемател отговорил, че не може да заплаща
такава месечна наемна цена. На тази среща не се стигнало да споразумение между страните.
В показанията си свидетелят М. К. твърди, че не е било заявено от наемодателите че считат
изцяло договора за наем за прекратен. Той присъствал на втора среща- в началото на месец
октомври 2019г., която се състояла в гр. София, но тъй като С. Д. не можал да отиде на
срещата изпратил свидетеля вместо него. На тази среща присъствал и Д.П. и според
свидетелските показания на Киров, не бил поставен въпрос за увеличаване на наемната
месецна цена, а за авансово предплащане на уговорената сума предварително.
Свидетелят М. К. сочи в показанията си пред РС Благоевград, че на третата среща на
14.10.2019г. станал свидетел случайно, тъй като на тази дата имал рожден ден и бил
поръчал питка от пекарната. На тази среща К.П. заявил че е излишно да се влиза в съдебна
зала и да се правят разходи и се е съгласил да бъде продължен договора. Свидетелят знае че
по- късно С. Д. се е съгласил писмено да бъде продължен договора, при условията в които е
в момента. Свидетелят сочи че и след тази среща, продължило ползването на помещението
от наемателя, като не е имало никакви претенции от страна на наемодателя, поради което С.
Д. останал изненадан, когато било образувано дело в съда. Свидетелят не знае през месеците
ноември и декември 2019г. и началото на 2020г. да е имало спорове между страните по
настоящото дело. Свидетелят в показанията си сочи, че не знае за отправена от
наемодателите покана за освобождаване на обекта, поради изтичане на срока на договора.
Свидетелят В. Т. е работник в обекта отдаден под наем и пояснява, че се касае за пекарна
„Житница“, която се намира между спирката на автобус № 2 и автогарата в гр. Благоевград.
Свидетелят е работил на този обект от 2015г. до 2019-2020г. без прекъсване. Познава К.П. и
знае че той е наемодател на шефа му С. Д. за това помещение. Станал е свидетел на разговор
между тях в средата на месец октомври 2019г., който се състоял в самата пекарна. Основна
тема на разговора били размера на наема и срока на договора. Свидетелят помни че се
стигнало до съгласие наема да остане същия, периода също, като имало предложение от
11
страна на К.П. за авансово плащане на част от наема, при което С. Д. се съгласил това да
стане, но не по-рано от рамките на една година. Свидетелят твърди че докато е бил на
работа, през месеците октомври, ноември и декември 2019г. и в началото на 2020г., К.П. не
е идвал в обекта. Засичали са се през това време със С. Д., но свидетелят не знае да е имало
спорове относно обекта. Свидетелят не знае и за случай, при който К.П. да е заявил на С. Д.,
че следва да освободи обекта.
При отговорите на пълномощника на другата страна, свидетелят В. Т. пояснява, че не знае
какъв е бил срока на сключения между страните договор за наем, както и че не знае къде
живее К.П., който познава като клиент на пекарната.
Свидетелят П. е зет на К.П./ съпруг на неговата сестра/. Свидетелят не знае подробностите
на сключения договор, но мисли че срока на договора е следвало да изтече някъде в край на
2019г., защото през месец ноември 2019г., при случайна среща с К.П. пред заведението, той
му споменал че искат те да го стопанисват. Това не било голяма изненада за свидетеля, тъй
като той знаел че П.и са се занимавали с този бизнес и са наясно с него. Помолил го дори да
му помогне да намери стелажи и оборудване за залата. Така свидетелят разбрал че П.и искан
да прекратят договора. Знае че К.П. бил ходил да купува тави, като правил колички за тавите
и мрежа за входната врата на заведението. През месец декември ходили да почистват отзад
дворното място. Свидетелят П. сочи в показанията си, че тогава пред заведението срещнали
две момчета, които той не познавал. К.П. ги попитал дали са намерили помещение.
Отговорили му че е трудно и когато той ги попитал кога ще освободят помещението, тонът
станал агресивен. Единият от двамата казал на К.П. да си чете договора и тогава ще го
освободят. Свидетелят не помни да е ставал разговор за нов договор, защото той съдейки по
думите на К. останал с впечатление че срока на договора изтича или е изтекъл. Свидетелят е
категоричен че при тази среща на която присъствал и свидетеля М. К., не е имало реплики
за нов договор, авансово плащане или нещо подобно. Свидетелят знае че по- късно била
отправена нотариална покана но много трудно били открити хората до които била
адресирана. Свидетелят знае че са отворили нова баничарница на кръстовището срещу 3 –то
училище и ОУ „Д. Талев“. След срещата разбрал от К. че търси адвокат, тъй като
наемателите му създават проблеми и не му освобождават помещението. След месец
декември 2019г. свидетелят не е посещавал помещението.
При въпроси на другата страна свидетелят пояснява, че тази среща е била или в край на
месец номеври или през началото на месец декември 2019г. Свидетелят сочи в показанията
си, че К.П. не му е споделял за предходни срещи с наематилети през месеците септември и
октомври 2019г. Не знае и спорове да са се водели за пари или за наемна цена.
Свидетелят Димов е отишъл в заведението за баничка на 09.12.2019г. К. го помолил да бъде
свидетел за това че ще отправи покана да бъде освободено заведението. Продавачът им дал
баничка и касова бележка и казал че не знае къде е собственика и не може да се свърже с тях
по отношение на тези въпроси.
12
На 16.12.2019г. в Кантората на Нотариус М. К. е било депозирано писмено становище от К.
Д. П. и Д. К. П., до „Б.“ Е., с което се взима отношение по връчен отговор на нотариална
покана от 18.09.2019г., във връзка с който наемодателите К. Д. П. и Д. К. П. заявяват, че
категорично оспорват и се противопоставят на твърденията от Управителят на „Б.“ Е., че
срока на договора за наем е продължен с още 5 години. Заявява се с писменото становище,
че нито устно, нито в писмена форма, не е изразено съгласие от страна на наемодателите за
продължаване на срока на договора за наем. Настоява се категорично за предаване на обекта
от наемателите, тъй като в противен случай наемодателите ще влязът във владение на имота
по силата на документите си за собственост.
С нотариална покана от К. Д. П. и Д. К. П., отправена чрез Нотариус Д. С., с район на
действие РС София, с рег. № 499 на НК, е отправено до „Б.“ Е., се сочи че въпреки
прекратяването на наемния договор с изтичането на срока му на 24.11.2019г., наемателят все
още не е освободил и продължава да ползва собствения на наемодателите недвижим имот,
без каквото и да е правно основание.
Отправена е покана до управителят на „Б.“ Е., да се яви на 17.01.2020г. в 15.00 часа в
кантората на Нотариус Д. С., с рег. № 499 в НК, находяща се на адрес: гр. Б., ул. „Ц. Ш.“ №
*, ет. *, за да предадат ключовете от описания в нотариалната покана търговски обект, както
и съответно да се прадеда владението на същия с приемо предавателен протокол, който да
бъде подписан от двете страни.
С поканата е отправено до наемотеля предупреждение, че в случай на неявяване пред
нотариуса в посочения ден и час, наемодателите ще бъдат принудени да потърсят защита на
правата си по съдебен ред.
Нотариалната покана е била връчена на адреса на дружеството наемодател в град
Благоевград, чрез залепване на уведомление по реда на чл. 47 от ГПК на 30.12.2019г. и след
изтичане на 14 дневния срок по чл. 47 от ГПК на 13.01.2020г., поради неявяване на
представител на „Б.“ Е. да я получи, за което е бил съставен приетия като писмено
доказателство Констативен протокол Акт № *, том *, рег. № *от 2020г.
От приетия като писмено доказателство Протокол за извършване на действия относно
връчването на нотариалната покана, установява се адреса на регистрация на „Б.“ Е. е
посетен от нотариуса на 30.12.2019г. в 11.40 часа. При позвъняване на адреса на третия атеж
на входа на жилищната сграда отдясно, показала се е жена, която се е представила за майка
на С. Г. Д./управителят на „Б.“ Е./, която е потвърдила че сина и живее на този адрес, който е
и адрес на дружеството, макар на този адрес да няма офис на същото. Майката на адресата
пояснила че той е извън града и не знае кога ще го види.
След помещението на вратата на жилището е залепено уведомление по чл. 47 ал.2 от ГПК,
като такова уведомление било залепено и на вратата на друг апартамент, който бил посочан
от майката на С. Д. с поясненията че той ползва именно този апартамент.
13
Въпреки залепеното уведомление, същият ден в 12.15 часа бил проведен телефонен
разговор със С. Д., в който бил уведомен че има отправена до него нотариална покана, че на
адреса на регистрация на „Б.“ Е. е залепено уведомление по чл. 47 от ГПК и следва в 14
дневен срок да се яви в кантората за получаване на нотариалната покана, като му е указано
че ако не се яви, същата ще се счита за редовно връчена.
На 13.01.2020г. срока за получаване на нотариалната покана след залепване на
уведомлението по чл. 47 от ГПК е изтекъл, но представител на „Б.“ Е. не се явил за
получаване на нотариалната покана.
Пред първоинстанционния съд са представени и приети като писмени доказателства-
преводни нареждания, видно от които след месец ноември 2019г. до м. 01.2021г. е заплащан
наем в размер на 850лв. в полза на наемодателите от страна на наемателя „Б.“ Е., като това
обстоятлество не се оспорва от ищцовата страна. Ищците чрез пълномощника си по делото
не отричат получаването на сумите, като твърдят, че същите представляват обезщетения за
ползване на имота, но не и плащане на наемни вноски, тъй като договорът за наем е
прекратен.
Не се отрича по делото пред първоинстанционния съд и са ангажирани доказателства за
това, че върху тези наемни вноски са плащали и съответните данъци по реда на ЗДДФЛ, за
което пред РС Благоевград са представени годишни данъчни декларации по чл. 50 от Закона
за данъците върху доходите на физическите лица.
Не е спорно между страните по делото, а установява се и от писмените доказателства приети
по делото, че на 22.01.2020г. е върната гаранционната сума по чл. 8 от Договора за наем от
24.11.2014г., внесена от наемателя при сключването на договора за наем, като гаранция за
евентуални вреди от ползването на отдадения под наем имот.
При така установената фактическа обстановка, въззивният съд излага следните правни
доводи:
При извършена служебна проверка от състав на ОС Благоевград, съобразно разпоредбата на
чл. 269 от ГПК, въззивният съд намери обжалваното съдебно решение на РС Благоевград за
валидно постановено, въз основа на процесуално допустим иск с правно основание чл. 233
ал.1 ЗЗД във вр. с чл. 310 т. 2 ГПК и по редовна искова молба. Същото е произнесено от
законен състав, в изискуемата от закона писмена форма, в рамките на правораздавателната
власт на съда и в пределите на неговата компетентност.
При решаващата си дейност, обвързан от оплакванията във въззивната жалба, настоящият
състав на ОС Благоевград съобразно правилата на ограничения въззив, е длъжен да изложи
становище за това каква фактическа обстановка счита за установена въз основа на съвкупния
анализ на събраните доказателства и да изгради самостоятелни правни изводи въз основа на
нея, като реши спора по делото по същество. След задълбочено обсъждане на събраните по
14
делото доказателства в тяхната съвкупност, въззивният съд счита че оплакването с
въззивната жалба, за необоснованост на изводите на първоинстанционния съд, изложени в
обжалваното решение на РС Разлог, поради непълния и фрагментарен анализ на събраните
доказателства, както и поради тяхното едностранчиво и тенденциозно интерпретиране, е
неоснователен.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК, въззивният съд дължи извършване проверка за
допустимост само в обжалваната част на първоинстанционното решение, а по останалите
въпроси е ограничен от оплакванията, направени с въззивната жалба. Обвързан от доводите
навадени с жалбата от „Б.“ Е., чрез пълномощника адв. Б., въззивният съд следва да
отговори на въпросите- прекратен ли сключения между страните Договора за наем от
24.11.2014г., при условията уговорени между страните в чл. 17 от същия, както и въз основа
на събраните доказателства постигнато ли е съгласие между страните за продължаване на
срока на договора за наем, при условият уговорени по предходния договор между тях.
Съгласно чл. 228 от ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да заплати определена цена.
Договорът е консенсуален, двустранен и възмезден. Счита се за сключен в момента, в който
страните постигнат съгласие относно вещта, която ще се предостави за ползуване и относно
наемната цена. Договорът е неформален. За валидното му сключване не е необходима
писмена форма. Наемодателят е задължен, съгласно чл. 230 ЗЗД, да предаде на наемателя
наетата вещ в състояние, което отговаря на ползването и по предназначение, за което е
наета, да поддържа вещта през време на наемния период, като извършва основен ремонт, и
да обезпечи свободното ползване на наемателя. Наемателят е задължен да приеме вещта, да
заплаща наемната цена включително и консумативните разноски, съгласно чл. 232, ал. 2
ЗЗД, да пази и да поддържа вещта, чрез извършване на дребни поправки, чрез текущ ремонт
и да я върне на наемодателя след изтичане на срока на договора.
От събраните доказателства се установява по безспорен и несъмнен начин, че между К. Д.
П. и Д. К. П. като наемодатели и „Б.“ Е. като наемател, е възникнало валидно облигационно
отношение, основано на сключения Договора за наем от 24.11.2014г., при условията
уговорени в писмения договор. Възникването на договорни правоотношения, не е оспорено
от нито една от страните пред съда по настоящото дело, като договора не е бил атакуван
като нищожен или унищожаем от заинтересована за това страна. Точно обратното- страните
по делото изграждат изцяло своите искания и възражения, основани на съществуваща между
тях облигационна връзка, както и на поетите с цитирания по-горе договор задължения.
Предявеният иск с правно основание чл. 233 ал. 1 от ЗЗД е процесуално допустим. Според
чл. 233 ал. 1, изр. първо от ЗЗД, наемателят е длъжен да върне вещта след изтичането на
срока на наемния договор. Ако наемателят продължава да задържа наетата вещ, а ищецът
наемодател счита че задържането на вещта е без правно основание, тъй като срока на
сключения договор за наем е изтекъл, то налице е преван интерес от завеждането на иск за
15
предаване на вещта, като страни по него са страните в материалното правоотношение,
поради което и в настоящия случай са спазени положителните процесуални предпоставки и
отсъстват процесуални пречки за възникване и надлежно упражняване правото на иск.
За успешното провеждане на иск с правно основание чл. 233 ал.1 предл. първо от ЗЗД, в
тежест на ищеца е, съобразно разпоредбата на чл. 310 ал. 1 т. 2 от ГПК, при условията на
пълно и главно доказване да установи кумулативното осъществяване на следните елементи:
1. наличие на валидна облигационно-правна връзка между него и ответника по силата на
сключен договор за наем; 2. прекратяване на наемното правоотношение между страните по
делото, по силата на което ищецът е бил наемодател, а ответникът наемател-независимо от
основанието за прекратяване, като конкретното основание не оказва влияние върху
задължението на наемателя да върне наетата вещ; 3 . отдадената под наем вещ да не е
върната на наемодателя след прекратяването на договора за наем, без да са налице правни
основания за това.
При съображенията изложени вече по- горе в настоящото изложение, не е спорно че
страните по делото са били обвързани от валидно облигационно правоотношение, оснавно
на сключен между тях Договора за наем от 24.11.2014г. Спорен е въпроса дали същото е
било прекратено и на какво основание, както и дали страните са договорили продължаване
на срока на договора за наем.
Видно е от уговорките между страните по сключения договор за наем, че в съответствие с
нормата на чл. 236 ал.1 от ЗЗД, страните са уговорили в чл. 17 от процесния Договора за
наем от 24.11.2014г., срока на договора да се продължава автоматично- за още 5 години, ако
след итичане на уговорения срок, наемодателят продължава да владее и ползва имота без
противопоставянето на наемодателя. Ето защо в цитирания по- горе текст от договора, е
прието че ако някоя от страните иска да се противопостави на продължаването на срока на
договора, при същитя условия, следва да възрази изрично- с писмена молба, отправена до
другата страна в едномесечен срок преди изтичането на сключения договор за наем.
Анализа на събраните по делото писмени доказателства, извършен от въззивния състав на
ОС Благоеград, разглеждащ настоящото дело, сочи категорично на извода, че такова
писмено противопоставяне срещу продължаването на срока на договора е било извършено
от наемодателите К. Д. П. и Д. К. П., с уведомително писмо/предизвестие/ отправено до
наемателя- „Б.“ Е., което е получено от неговия управител на 18.09.2019г.
Въззивният съд счита за неоснователно твърдението, че волята на наемодателите за
прекратяване на договора за наем е била опоречена, тъй като писменото уведомление е
изпратено по- рано от настъпването на един месец от преди датата на прекратяване на
договора. Уговорения в разпоредбата на чл. 17 от Договора за наем от 24.11.2014г. срок за
депозирането на изрично писмено възражение за продължаване на срока на договора, не е
решителен, нито преклузивен, а същият е уговорен между страните за да се очерта в кой
период най- късно може да бъде извършено действие от която и да е от страните- подаване
16
на писмено възражение срещу продължаването на срока на договора.
Внимателния анализ на текста на писменото уведомление от 18.09.2019г. сочи на ясно
заявена воля от страна на наемодателите К. Д. П. и Д. К. П. за прекратяване на сключения
договор за наем с „Б.“ Е., към момента на изтичане на срока на договора- 24.11.2019г. Така
изричния текст на волеизявлението е- „…Наемодателят уведомява наемателя, че прекратява
настоящия договор за наем, считано от датата на неговото изтичане, а именно- 24.11.2019г.
На тълкуване подлежат само тези клаузи от договорите, които са неясни, а за съдържанието
и основанието на дължимата престация меродавна е волята на страните, която се тълкува по
правилата на чл. 20 ЗЗД. Нарушението на това правило винаги води до изменение на
договора. /Определение № 499 от 11.07.2011 г. на ВКС по т. д. № 786/2010 г., II т. о., ТК,
докладчик съдията Лидия Иванова/.
В настоящия случай волята на наемодателите да прекратяване на договора за наем, считано
от изтичането на срока му- 24.11.2019г. е ясно и категорично изразена, но дори и тълкуване
с оглед на останалите изявление на наемодателите в писменото уведомление, очевидно е че
волята на К. Д. П. и Д. К. П. е била договора за наем да бъде прекратен и да не бъде
продължавано неговото действие за нов 5 годишен срок, при каквито и да е условия. С
изпращането на писмено възражение срещу продължаването на срока на договора и
неговото получаване от наемодателя на 18.09.2019г., осъществен е фактическият състав на
чл. 17 от сключения между страните Договора за наем от 24.11.2014г., което води до
настъпване на правното действия на блокиращата разпоредба на договора, изрично
уговорена между страните, поради което следва да се приеме че с изтичането на срока на
договора на 24.11.2019г., договора за наем действащ между страните до този момент е бил
прекратен.
Въззивният съд намира за неоснователни наведените доводи с въззивната жалба, че
всъщност волята на наемодателите не е била за прекратяване на сключения договор, а
уведомлението съставлява предложение за преговори за продължаване на срока на договора
и тъй като такова устно съгласие между страните е било постагнато преди изтичането на
срока на договора, то Договора за наем от 24.11.2014г. не е бил прекратен , а е бил
продължен по взаимно съгласие на страните за срок от още 5 години и при същите условия.
За преценка на действителната воля на страната наемодател, въззивният съд извърши
внимателен анализ на текста на изпратеното писмено уведомление от 18.09.2019г., като
видно е че в последния абзац, наемодателят е дал срок за провеждане на преговори и
постигане на споразумение между страните по делото- но не за продължаване на срока на
вече сключения между страните договор за наем, а за подписването на нов договор за
наем- с действие след 24.11.2019г. Предвидено е, че в случай на непостигане на такова
споразумение, досегашния договор за наем- остава да действа- но само до 24.11.2019г. При
тълкуване на текста на писменото уведомление в последния му абзац, въззивният съд
17
изхождайки от нормата на чл. 20 за установяване на действителната воля на страните,
намира че волята на наемодателите категорично е била за прекратяване на досегашния
договор за наем след изтичането на срока му- 24.11.2019г., като е дадена възможност за
преговори между страните- най- късно до 20.10.2019г.- за сключване на нов договор за наем,
при постигане на съгласие между страните за неговия срок и условията при които да бъде
сключен. Отделно поставено е условие при постигане на съгласие за сключването на „нов
договор за наем“, при постигане на споразумение- „да бъде подписан нов договор за наем“.
Внимателния анализ на текста на уведомителното писмо според състава на въззивния съд на
ОС Благоевград ясно сочи на безусловната воля на наемодателите за прекратяване на
сключения Договора за наем от 24.11.2014г., след изтичане на срока му на 24.11.2019г.
Същите поставят условия за преговори и постигане на съгласие за сключване на нов договор
за наем на с наемателите, най- късно до 20.10.2019г., при подписване на същия между
страните в случай на постигнато споразумение за това.
В този смисъл въззивният съд след самостоятелен анализ на събраните пред РС Благоевград
писмени доказателства, въз основа на изградени собствени правни изводи намира, че следва
да бъдат споделени изводите на първоинстанционния съд, изложени в обжалвания съдебен
акт, с които се приема че след редовното връчване на писменото уведомление от
18.09.2019г. на наемателя, фактическият състав на нормата на чл. 17 от Договора за наем от
24.11.2014г. е изпълнен и без да е необходимо предприемането на каквито и да е
допълнителни действия от страните, поради ясното и категорично противопоставяне на
наемодателите К. Д. П. и Д. К. П. срещу продължаване на срока на договора с още 5 години
и при същите условия. Договора за наем следва да се счита за прекратен след изтичането на
срока му на 24.11.2019г. След тази дата държането на имота от страна на наемателя „Б.“ Е. е
без правно основание и предявения иск с правно основание чл. 233 ал.1 от ЗЗД е
основателен и правилно е бил уважен от първоинстанционния съд, а ответника е бил осъден
да предаде на ищците владението върху недвижимия имот, предмет на договора за наем с
изтекъл срок на действие.
Без правно значение за делото е писменото становище от 18.10.2019г., отправено от „Б.“ Е.
до К. Д. П. и Д. К. П., с което се приема предложение за продължаване на срока на Договора
за наем от 24.11.2014г., след като писменото уведомление от 18.09.2019г., съставляващо
изрично писмено възражение по смисъла на чл. 17 от процесния договор за наем не е било
оттеглено, а в него не се съдържа условие за провеждане на преговори между страните за
продължаване на срока на договора за наем, а само предложение за постигане на съгласие за
сключване на нов договор за наем. Доказателство за тези изводи на въззивния съд е
писменото становище от К. Д. П. и Д. К. П., изпратено до нотариуса ведната след
получаването на писмения отговор на 16.12.2019г., с което наемодателите категорично
възразяват устно или писмено да са давали съгласие за продължаване на сключения между
страните предходен договор за наем за нов срок от 5 години, при същите условия. Поради
това те категорично настояват и за предаването на обекта/недвижим имот/ предмет на вече
18
прекратения договор за наем от наемателя на наемодателите.
Последвалите действия от страна на наемодателите- изпращане на нова нотариална покана
за освобождаване на имота и предаване на ключовете на собствениците му, както и
действията на наемателя- продължаване на владението върху имота и заплащането на
месечни суми в размер на 850лв. на наемодателите, са относими към предявения иск с
правно основание чл. 233 ал.1 от ЗЗД само доколкото сочат че е продължено държането на
имота от страна на наемателя „Б.“ Е., което към този момент вече е е било без правно
основание.
Безспорно е от разпита на допуснатите от първоинстанционния съд свидетели, че преди
изтичането на срока на договора/24.11.2019г./ са били водени преговори между страните, но
видно е от съдържанието на свидетелските показания, че същите са били за продължаване на
срока на договора, а не за сключването на нов договор за наем, след изтичането на срока на
предходния такъв между страните. Иначе неоснователно е възражението за недопустимост
на събраните гласни доказателства поради забраната на чл. 164 ал.1 т. 3 от ГПК, тъй като
безспорна е съдебната практика, че забраната за кредитиране на гласни доказателства е само
относно съществуването, възникването или прекратяването на правоотношение/ договор на
стойност над 5 000лв./, но не и когато същите са кредитирани от съда за установяване на
смисъла на постигнатите между страните договорености. Събраните свидетелски показания
могат да бъдат кредитирани само относно водените преговори за продължаване на срока на
договора за наем, но не и относно постигане на съгласието за сключване на нов договор за
наем, каквато е волята на наемодателите с писменото уведомление до наемателя от
18.09.2019г.
Не е направено възражение от ответната страна/с отговора на исковата молба пред
първоинстанционния съд и в хода на процеса пред РС Благоевград/, че въз основа на
постигнато устно съгласие между страните по делото е било постигнато споразумение за
сключване на нов договор за наем, с действие след изтичане срока на стария договор на
24.11.2019г. Ето защо съдът разглеждащ делото не може да разисква въпроса за възникване
на нов договор за наем между страните, въз основа на анализа на събраните по делото
доказателства, тъй като би се стигнало до произнясане на съда по възражение, което не е
наведено в процеса и до недопустимо съдебно решение в тази му част.
При изложените съображения от фактическа и правна страна, първоинстанционното
решение на РС Благоевград следва на основание чл. 271 ал.1 от ГПК де баде потвърдено
като правилно и обосновано от събраните по делото доказателства.
С оглед на изхода на делото пред настоящата въззивна инстанция и доколкото въззивната
жалба не е уважена като основателна, следва да бъде осъден жалбоподателя- „Б.“ Е., да
заплати на въззиваемите- К. Д. П. и Д. К. П. сумата 650.00лв. за разноските пред въззивната
инстанция, съобразно представен списък по реда на чл. 80 от ГПК.
19
Водим от горното и на основание чл. 271 ал. 1 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 92287/15.03.2021г., постановено по гр.д. №207/2020г. по
описа на РС Благоевград, като ПРАВИЛНО И ОБОСНОВАНО.
ОСЪЖДА „Б.“ Е., с ЕИК *, със седалище и адрес на управление: гр. Б., ул. „М. С. И.“ №*,
ет.*, представлявано от управителя С. Г. Д. да заплати на К. Д. П., ЕГН **********, с
постоянен адрес гр.Б., ул. „П. З.“ *, вх.*, ет. *, ап.* и Д. К. П., ЕГН **********, с постоянен
адрес гр. С., ж.к. „Л.“ *, вх. *, ет. *, ап. *, сумата 650.00лв./шестстотин и петдесет лева/ за
разноските пред въззивната инстанция за адвокатски хонорар, съобразно представен списък
по реда на чл. 80 от ГПК.
Решението на съда подлежи на касационно обжалване, в едномесечен срок от връчването му
на страните, през ВКС на РБ.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
20