РЕШЕНИЕ
№ 350
гр. Пловдив, 27.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 3-ТИ ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и девети октомври през две хиляди двадесет
и пета година в следния състав:
Председател:Радка Д. Чолакова
Членове:Антония К. Роглева
Александър Л. Стойчев
при участието на секретаря Нели Б. Богданова
като разгледа докладваното от Антония К. Роглева Въззивно търговско дело
№ 20245001000361 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано във връзка с решение
№ 87/3.7.24 г., постановено по т.д. № 2311/22 г. на ВКС, І т.о., с което се
ОТМЕНЯ решение № 301/16.06.2022 г. по т.д.№ 182/2022 г. на Апелативен съд
Пловдив, в частта му, с която е уважен предявеният от Национална агенция за
приходите eвентуален иск с правно основание чл. 216, ал. 1, т. 2 ДОПК срещу
ответниците „ Лидер Агро Трейд“ ЕООД и „Геоплан“ ЕООД и е обявена за
относително недействителна, по отношение на Държавата, сключената между
тях сделка по покупко-продажба на недвижим имот, обективирана в нот. акт №
**/******** г., том *, рег.№ ***, дело № **/**** г. на Нотариус Н. И., рег. №
*** на НК, като делото е върнато на АС Пловдив за ново разглеждане в тази
му част от друг състав.
Ищецът Национална агенция за приходите, като публичен
взискател на вземане в размер на сумата от 40 308.82 лв., от които 33 914.49
лв., представляващи задължения за данък по ЗДДС и 6394.33 лв. лихви,
установени с ревизионен акт № *-**************-***-*** от 05.10.2016 г.,
стабилизиран след проведен съдебен контрол на 10.10.2018 г.., моли да се
обяви за относително недействителна по отношение на държавата сключената
между „ Лидер Агро Трейд“ ЕООД ЕИК ********* и „Геоплан“ ЕООД ЕИК
********* сделка за покупко-продажба на недвижим имот, обективирана в
нот. акт № **/******** г., том *, рег.№ ***, дело № **/**** г. на Нотариус Н.
И., рег. № *** на НК, на основание чл. 216, ал.1,т.2 от ДОПК. Твърди, че
1
продажната цена е в размер на 55 866.90 лв., съвпада с данъчната оценка на
имота, като е значително по – ниска от пазарната цена на имота, поради което
и с извършеното разпореждане дружеството е сключило сделка, по която
даденото значително надхвърля по стойност полученото.
Ответното дружество „ГЕОПЛАН“ ЕООД оспорва изцяло
основателността на евентуалната претенция по чл. 216, ал.2 от ДОПК и моли
да се постанови решение, с което същата да бъде отхвърлена.в
Съгласно чл. 216, ал.1,т.2 от ДОПК недействителни по
отношение на държавата са сключените след датата на деклариране или на
установяване на публичното задължение, съответно след връчването на
заповедта за възлагане на ревизия, ако в резултат на ревизията са
установени публични задължения, възмездни сделки с имуществени права на
длъжника, при които даденото значително надхвърля по стойност
полученото.
В случая са налице установени публични вземания. Със
заповед за възлагане на ревизия № *-**************-***-*** от 31.03.2016г.
на началник сектор в ТД на НАП - Пловдив, на основание чл. 112 и чл. 113 от
ДОПК, е възложена ревизия на ответника „ЛИДЕР АГРО ТРЕЙД“ ЕООД за
периода 09.06.2014 - 29.02.2016 г.. Заповедта е връчена на проверяваното лице
по електронен път на 01.04.2016 г.. След извършената проверка е издаден
Ревизионен акт № *-**************-***-***/05.10.2016 г., установяващ
публични задължения по смисъла на чл. 162, ал. 2, т. 1 и т. 9 от ДОПК в
размер на 28 916.49 лева, представляващи ДДС за довнасяне за периода от
м.06.2014 г. до м.02.2018 г. и 6 464.30 лева - просрочени лихви, или общо 35
380.79 лева, който ревизионен акт след проведен инстанционен контрол е
стабилизиран – вж. решение № 12149 от 10.10.2018 г. на ВАС по адм. дело №
2583/2018 г., VIII отд., с което е оставено в сила решение № 5 от 04.01.2018 г.
на Административен съд - Пловдив - II отд., VII с-в, с което е отхвърлена
жалбата на „ЛИДЕР АГРО ТРЕЙД“ ЕООД против РА.
Задълженията по издадения РА от 05.10.2016 г., към
29.06.2021 г., са в размер на 21 218.15 лева, видно от представена по делото
справка, издадена от ищеца. Няма доказателства към настоящия момент тези
задължения да са погасени. Установените в резултат на ревизията задължения
са за ДДС и следващи се лихви, които имат характер на публични вземания
по смисъла на чл. 162, ал.2, т.1 и т.9 от ДОПК
Процесната сделка е сключена след връчване на заповедта за
възлагане на ревизия. По делото е приложена преписка на нотариално дело
№ **/**** г. на нотариус Н. И., рег. № *** от НК, от която се установява, че с
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **/******** г., том
I, рег. № ***, дело № **/**** г., респ. вх. рег. № ****/29.06.2016 г., дв. вх. №
2
****, акт № ***, том **, дело ****/**** г. по описа на Служба по вписванията
- Пазарджик, „ЛИДЕР АГРО ТРЕЙД“ ЕООД е продал на „ГЕОПЛАН“ ЕООД
имот, находящ се в гр. Пазарджик, ул. „П. Т." № ** а именно:
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор №
*****.***.****.*.* по КККР на града, на шести етаж, с предназначение: ЗА
ОФИС, със застроена площ от 105.55 кв. м., ведно с 14.31 кв. м. идеални части
от общите части на сградата и правото на строеж, при съседи: на същия етаж:
няма, под обекта: *****.***.****.*.*, *****.***.****.*.*, над обекта: няма,
ведно с 23/324 идеални части от имота с идентификатор № *****.***.****, с
трайно предназначение на територията: Урбанизирана, с начин на трайно
ползване: средно застрояване /10-15 м./, целият с площ от 324 кв. м., при
граници: *****.***.****, *****.***.****, *****.***.**** и *****.***.****, с
номер по предходен план: 2610, кв. 264, парцел VI, срещу продажна цена от 55
866.90 лева (съвпадаща с данъчната оценка на имота, от която 55 391.60 лева
е за офиса и 475.30 лева за ид. части от земята).
При новото разглеждане на делото пред въззивна инстанция са
събрани гласни доказателства относно действителното състояние на
имота към момента на разпореждане. Според показанията на свидетеля Р.
И., апартаментът е бил на шпакловка и замазка, в голямата стая имало влага и
мухъл; състоял се от две стаи и сервизно помещение; в голямата стая по
стената и по тавана имало мухъл, било нарохкано; имало поставена дограма, а
стените били на шпакловка, подът - на замазка; врати не били сложени освен
входната врата и тази на тоалетната; апартаментът бил съвсем празен; в
тоалетната имало чиния, вързана към инсталацията, за да може да се ползва, и
нищо друго, нямало фаянс и смесители; където трябвало да има кранове,
имало поставени тапи; освен тоалетната чиния нищо друго нямало в това
помещение - нито плочки, нито мивки, нито друго; не било ясно къде ще
бъде кухнята, тъй като и двете помещения били абсолютно празни, нямало
друго оборудване.
Показанията на свидетеля следва да бъдат кредитирани, тъй
като са дадени убедително и по делото няма други доказателства, които да им
противоречат или да всяват съмнение в тяхната достоверност. Свидетелят
заявява, че е бил в приятелиски отношения с представители на двете страни
по сделката, запознал ги е и ги е придружавал при осъществяване на огледа,
3
откъдето са и впечатленията му за състоянието на обекта.
По делото е назначена съдебно-оценителска експертиза със
задача да даде заключение за действителната пазарна стойност на продадения
имот. Вещото лице е съобразило действителното фактическо състояние на
имота към датата на разпоредителната сделка съобразно установеното със
свидетелските показания – без изпълнени довършителни работи – стени и
тавани на шпакловка, подовете – на мазилка. Съобразено е местоположението
на имота – в ЦГЧ на гр. Пазарджик, характеристиките на сградата, в която се
намира апартаментът, обстоятелството, че е на последен жилищен етаж.
Приложен е методът на пазарните сравнения, основаващ се на проучване,
сравнение и анализ на други имоти, близки по качества и параметри с
процесния имот. Посочени са конкретните характеристики и качества , които
се сравняват и анализират – местоположение, привлекателност на населеното
място, градоустройствен статут, система на изграждане, вид строителство,
наличие на основни елементи на инфраструктурата и т.н., като са приложени
съответни корекционни коефициенти, отчитащи специфичните особености на
имотите, предмет на анализ. От получени данни от АВ Пазарджик за
процесния период вещото лице установява, че в нотариалните актове за
покупко –продажби на офиси в гр. Пазарджик са вписани продажни цени,
близки или равни на данъчните оценки, които вещото лице изключва от
оценката, считайки ги за недостоверни. За определяне пазарната стойност на
процесния имот вещото лице е ползвало данни от личен архив като оценител
към банки и партньор на брокерско дружество, като в заключението са
посочени конкретни оферти за период от осем месеца преди процесната
разпоредителна сделка. Вещото лице сочи, че анализираните оферти касаят
продажби на имоти с характеристики, аналогични на оценявания, като са
приложени адаптивни корекционни коефициенти; прието е допускането, че
офертните стойности на приетите сравнителни аналози ще се намалят при
постигане на пазарна реализация с 5 %; приети са посочени корекции за площ,
състояние на имота, както и допълнителна корекция от -10% поради наличие
на скосяване в процесния имот. На тази база вещото лице определя средна
пазарна стойност на процесния имот към датата на разпоредителната сделка в
размер на 94 500 лв.
Прието е и допълнително заключение на оценителската
4
експертиза по задача да се вземат предвид и реалните сделки за периода от
началото на 2016 г. до 29.06.2016 г. В заключението са описани конкретни
нотариални актове за посочения период, като вещото лице сочи, че
извършените допълнителни изчисления с включване на данните от тези
нотариални актове противоречат на използвания в първоначалното
заключение Метод на пазарните сравнения, тъй като посочените в
нотарилните актове цени на подобни имоти са със съществено отклонение от
офертните цени за подобни имоти за посочения период и не могат да бъдат
аналози на оценявания. Вещото лице сочи, че същността на Метода на
пазарните сравнения е при изчисленията на пазарната стойност на имотите да
се използват данни с близки характеристики, като се изключват максималните
и минималните стойности. Вещото лице сочи, че с оглед изпълнение на
поставената задача, но при отклонение от методологията на оценяване, е
включило данните от приложените по делото нотариални актове /с
изключение на 1 бр. акт за ЧОС и 1 бр. констативен нот.акт, в които не
2
фигурират продажни цени/; определена е претеглена стойност евро/м , като
данните от нотариалните актове участват всяка с минимална тежест в размер
2
на 1 % в сравнителната стойност евро/м, а офертните цени участват всяка с
тежест от 15 %, а най-ниската офертна стойност – с тежест 16%. Изчисленията
са онагледени в съставена таблица. При допълнителните изчисления са приети
корекции за площ и скосения, описани в допълнителното заключение.
Формиран е извод на база така направените допълнителни изчисления, при
които са взети предвид и реалните сделки за продажба на офиси в гр.
Пазарджик за посочения период от началото на 2016 г. до 29.06.2016 г., че
пазарната стойност на процесния имот към датата на разпоредителната сделка
е 90 400 лв.
Допълнителното заключение е прието в открито съдебно
заседание на 29.10.25 г. и не е оспорено от страните.
При така събраните доказателства настоящият въззивен състав
на ПАС намира, че по делото са доказани елементите от фактическия състав
на правната норма на чл. 216, ал.1 от ДПК: налице са установени публични
задължения, процесната сделка е възмездна и осъществена след датата на
връчване на заповедта за възлагане на ревизия, като даденото по сделката
5
значително надхвърля по стойност полученото. Наличието на първите два
елемента не се оспорва от ответниците по иска. Спорен между страните е
въпросът относно действителната пазарна стойност на процесния имот, респ.
наличието на значителна разлика между даденото и полученото от „Лидер
Агро Трейд“ ЕООД.
Продажната цена по сделката е 55 866.90 лв. съгласно
отразеното в нотариалния акт, обективиращ сделката. Неоснователни са
доводите на ищеца НАП за това, че фактическата цена на придобиване е по-
малка, равна на данъчната основа, тъй като следвало да се приспадне
включения в цената ДДС – съгласно ф. 3/29.6.16 г. с данъчна основа 46 555.75
лв. и ДДС 9311.15 лв. Дължимият ДДС е част от цената на имота, като за този
извод е ирелевантно обстоятелството дали дружеството-купувач има право да
приспадне данъчен кредит.
По отношение пазарната стойност на процесния имот съдът
кредитира допълнителното заключение на вещото лице по съдебно-
оценителската експертиза, назначена в хода на въззивното производство,
според което пазарната му стойност възлиза на 90 400 лв. Заключението е
компетентно изготвено и подробно мотивирано. С това заключение е
изпълнена задачата да се съобразят и реалните сделки за периода от началото
на 2016 г. до 29.06.2016 г. по посочените в заключението нотариални актове, за
които не се спори, че касаят продажби на сходни/подобни обекти спрямо
процесния. Вещото лице е посочило каква тежест дава на данните в
съответните нотариални актове и на тези по офертните стойности при
2
определяне на претеглената стойност евро/м, мотивирайки се с
обстоятелството, че сделките по нотариалните актове са изповядани на цена,
която е равна или изключително близка до данъчната оценка. Няма основание
да се дискредитират тези изводи в заключението на база предвиждането в т.6.1
от Българските стандарти за оценяване /БСО/, приети от Камарата на
независимите оценители, на които именно се позовава „Геоплан“ ЕООД в
депозираната писмена защита. Според същите при липса на достатъчно
достоверна публична информация за цени по сделки с аналогични
обекти/активи в района на оценявания обект се допуска да се извърши
сравнение на база съществуваща информация за цени от пазарно предлагане
/цени „продава“/, респ. пазарно търсене /цени „купува“, като оценителят е
6
длъжен да приложи допълнителен анализ и корекции за осъвременяване на
офертните цени и привеждането им към настоящи. Принципно, данъчната и
пазарната оценка на недвижим имот са различни понятия, няма съвпадение
между стойностите им, напротив, би могло да има съществени различия
между тях. При това положение коментираните нотариални актове, при които
продажбите са изповядани с цена, равна или изключително близка до
данъчната оценка, не могат да се квалифицират като такива, съдържащи
достоверна информация относно пазарните цени на сравняваните обекти.
Следва да се посочи и че заключението не е оспорено от страните в откритото
съдебно заседание, в което вещото лице е изслушано и заключението е прието,
съответно не са ангажирани други доказателства, които да опровергават
изводите на вещото лице. Отговорът на въпроса за действителната пазарна
стойност на процесния обект изисква специални знания, с които съдът не
разполага, поради което не би могъл в настоящето решение да прави някакви
допълнителни изчисления относно пазарната стойност на имота към датата
на разпоредителната сделка, а следва да базира своето решение на събраните
по делото доказателства.
Предвид посоченото се установява, че имотът, чията пазарна
стойност е 90 400 лв. е продаден за цена от 55 866.90 лв. Разликата от 34 533
лв. представлява 38.20 % от пазарната стойност, което мотивира извод, че е
налице значително несъответствие в престациите по атакуваната сделка, като
даденото значително надхвърля полученото. Налице е и последният елемент
от фактическия състав на чл. 216, ал.1,т.2 от ДОПК, при което предявеният
евентуален иск се явява основателен и следва да бъде уважен.
При този изход на спора в полза на НАП следва да бъде
присъдено юрисконсултско възнаграждение на основание чл. 78,ал.8 от ГПК
за настоящата инстанция в размер на 200 лв.
Мотивиран от горното ПАС
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОТНОСИТЕЛНО НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН по
7
отношение на държавата на основание чл. 216, ал.1,т.2 от ДОПК сключения на
29.06.2016г. договор, обективиран в НА № ** от 29.06.2016г., том *, рег. №
***, дело № **/****г. по описа на Н. И., рег. № *** от НК, вписан в СВ с вх.
Рег. № **** от 29.06.2016г. дв. вх. № ****, акт № ***, том **, н.д. №
2922/2016г. на СВ към АВ Пловдив, сключен между «ЛИДЕР АГРО ТРЕЙД»
ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Пазарджик,
бул. Христо Ботев № 9, вх. А, ет.3, ап.5, в качеството му на продавач и
«ГЕОПЛАН» ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.
София, район Триадица, ул. Костенски водопад, бл.10, ет.7, ап.18 в качеството
му на купувач за следния недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в
сграда с идентификатор *****.***.****.*.* по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Пловдив, на шестия етаж с предназначение:
ЗА ОФИС със застроена площ от 105.55 кв.м., ведно с 14.31 кв.м. ид.ч. от
общите части на и правото на строеж, при съседи: на същия етаж: няма; под
обекта: *****.***.****.*.*, *****.***.****.*.*; над обекта: няма, ведно с
23/324 ид.ч. от имота с идентификатор № *****.***.****с трайно
предназначение на територията: Урбанизирана с начин на трайно ползване:
средно застрояване /10-15 м./, целия с площ от 324 кв.м., при граници:
*****.***.****, *****.***.****, *****.***.**** и *****.***.**** с номер по
предходен план: 2610, кв.264, парцел VІ, като сделка, при която даденото
значително надхвърля по стойност полученото.
ОСЪЖДА «ЛИДЕР АГРО ТРЕЙД» ЕООД ЕИК ********* и
«ГЕОПЛАН» ЕООД, ЕИК ********* да заплатят на Национална агенция по
приходите юрисконсултско възнаграждение за настоящата инстанция в размер
на 200 лв.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен
срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8