Р Е Ш Е Н И Е №
Гр.Разград,
18. 02. 2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Разградският окръжен съд в публично
заседание на трети февруари през две хиляди и двадесета
година в състав:
Съдия: Анелия Й.
при секретаря Д. Георгиева, като разгледа докладваното от
съдия Ан. Й. т. д. № 60 по описа за 2018
г., за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е с правно
основание чл. 34 от ЗЗД.
Постъпила е искова молба от
Кооперация „ТПК МИР” против
„Микро-67“ АД. Ищецът твърди, че с нот. акт
№ 143/ 03. 04. 2009 г. на нотариус
Р. Кирилова е продал на ответника недвижим
имот с идентификатор
61710.501.26 по КККР на гр. Разград. С влязло в сила
Решение № 32/ 23. 05. 13 г. по т. д. № 90/ 2013 г. по описа на ОС
Разград е проглас
ена нищожността на сключения между страните договор за покупко-продажба на същия недвижим
имот. С Решение
№ 16/ 17. 06. 2016 г. по т. д. № 72/ 2015 г. по описа на
РОС е прогласена нищожността
на договора за покупко-продажба в частта, относно продажбата на масивна производствена
сграда на два етажа с идентификатор
61710.501.26.6, находяща се
в поземлен имот с идентификатор 61710.501.26. Ищецът твърди,
че в тази част решението е влязло в сила, поради признание на иска от
ответника. С нотариална покана рег. № 958/ 26. 05. 16 г. на нотариус Б. Костов ищецът поканил
ответника да му предаде владението
върху поземления имот и находящата се в него сграда. С нот.
покана рег.
№ 3933/ 18. 08. 2011 г. го поканил да заплаща
наем за ползване
на силов трансформатор. С влязло
в сила на 10. 12.
2012 г. решение по гр. д. № 2131/ 2011 г. ответникът
„Микро-67“ АД бил осъден да
предаде на ищеца владението на трансформатора на осн. чл. 108 от
ЗС. С покана от 10. 07. 2017 г. ответникът
отново бил поканен да предаде
владението на имотите.Тъй като ответникът не е предал владението, се обогатил без
правно основание за сметка на
ищеца, ползвайки имотите.
Ищецът
моли съда да осъди ответника
да му заплати
сумата 19 800 лв. , представляваща обезщетение
за ползването без основание на
поземлен имот с идентификатор 61710.501.26 за периода от 15. 07. 2015 г.
до 17. 04. 2018 г. , ведно със законната
лихва от завеждане на исковата
молба; сумата 81 045
лв. /след изменение на иска, относно размера/, представляваща обезщетение за ползването без
основание на сграда с идентификатор
61710.501.26.6, находяща се
в поземлен имот с идентификатор 61710.501.26 за периода 04. 01. 16 г. до 17. 04.
18 г., ведно със законната лихва
от завеждане на исковата молба; сумата от 6430 лв. , представляваща обезщетение за ползването без
основание на силов трансформатор, разположен в поземлен имот с идентификатор 61710.501.26
за периода 10. 12.
12 г. до 17. 04. 18 г. , ведно със законната
лихва от завеждане на исковата
молба.
Ответникът е подал писмен отговор на исковата молба. Оспорва
исковете като недопустими и алтернативно като неоснователни. Твърди, че не е
предал владението на поземлен имот с
идентификатор 61710.501.26 по отношение, на който е постановена нищожността на
договора за покупко-продажба с влязлото в сила Решение № 32/ 23. 05. 13 г. по
т. д. № 90/ 2013 г. по описа на ОС Разград, тъй като ищецът не е изпълнил
задължението си по чл. 34 ЗЗД да му върне получената цена за имота и за което е
образувано т. д. № 10/ 16 г. по описа на РОС. Предявява на осн. чл. 90 от ЗЗД
възражение за упражняване право на задържане на имота до окончателно изплащане
на дължимата цена. Твърди, че владее и ползва част от имот с идентификатор
61710.501.26 на валидно правно основание – право на строеж и на собственост на
10 бр. сгради, разположени в същия имот: Сграда с идентификатор 61710.501.26.1;
Сграда с идентификатор 61710.501.26. 2; Сграда с идентификатор 61710.501.26. 3;
Сграда с идентификатор 61710.501.26. 4; Сграда с идентификатор 61710.501.26. 5;
Сграда с идентификатор 61710.501.26. 6; Сграда с идентификатор 61710.501.26. 7;
Сграда с идентификатор 61710.501.26. 8; Сграда с идентификатор 61710.501.26. 9;
Сграда с идентификатор 61710.501.26.10; Сграда с идентификатор 61710.501.26.11.
Доколкото е носител на ограниченото вещно право на строеж на сградите, има
право да ползва земята, колкото е необходимо за ползване на постройките. Трите
сгради с идентификатор: Сграда с идентификатор 61710.501.26.4; Сграда с
идентификатор 61710.501.26.5 и Сграда с идентификатор 61710.501.26.9 са владени
от „Микро-67“ АД явно и несмущавано повече от 45 години и собствеността върху
тях е придобита въз основа на давностно владение, съгл. разпоредбата на чл. 79
ЗС. Заявява, че не възпрепятства ищеца за ползване на поземления имот. С нотариална покана рег. № 3078/ 30. 11. 15
г. на нотариус Р. Кирилова, връчена на ищеца
на 14. 12. 15 г. ответникът го поканил да получи ключовете от процесната сграда по втория съединен иск, но не се явил
представител на ищеца. По т. д. № 72/ 2015 г. по описа на РОС ответникът
„Микро-67“ АД предявил възражение за връщане
на заплатената цена на сградата по нищожната сделка и за упражняване на
право на задържане. С решение по същото дело Кооперация „ТПК МИР” била осъдена
да заплати на „Микро-67“ АД сумата 62 965, 69 лв. , представляваща
заплатената цена. В условията на евентуалност прави възражение за упражняване
на право на задържане по чл. 90 ЗЗД върху имота до заплащане на цената, платена
по обявения за нищожен договор за покупк-продажба.
Оспорва като неоснователен предявения иск за присъждане на обезщетение за
ползване на силов трансформатор. Прави възражение, че иска е погасен по
давност. Твърди, че трансформатора не се
намира в поземлен имота с идентификатор 61710.501.26, а в съседен имот,
собственост на „Рики-А-Тур“ ЕООД и от него не се
захранват сгради, собственост на ответника.
Съдът, като прецени твърденията и становищата на
страните и събраните по делото доказателства, намира за установено от
фактическа страна следното:
Страните не спорят, че с нотариален акт от 03. 04. 2009
г. № 143, т.1, рег. № 1289, дело № 101/2009г. на нотариус № 380 с район на
действие РС Разград ответникът ТПК”Мир” е прехвърлил на ищеца „Микро-67”АД чрез
покупко-продажба собствеността върху поземлен имот с идентификатор 61710.501.26
в гр.Разград, ул.”Троян” № 1 и построената в него масивна производствена сграда
на два етажа с идентификатор 61710.501.26.6, съгласно одобрената КККР на града.
Имотът е продаден за сумата 140 000 лева, от които 60 000 лв. за земята и 80 000 лв. за сградата с
включен ДДС.
С влязло в сила на 19.05.2015
г. Решение № 32 / 23.05.2013г. т.д. № 90 / 2011г. на РОС, е обявена нищожността
на договора за покупко-продажба в частта, относно поземления имот с
идентификатор 61710.501.26 на основание чл.26 ал.2 пр.2 ЗЗД в.в. с чл.15 ал.4
т.10 ЗК, поради липса на съгласие на общото събрание на кооперацията за
разпореждане с недвижимо имущество.
С влязло в сила на 14. 03. 19
г. Решение № 16/ 17. 06. 2016 г. по т. д. № 72/ 2015 г. на РОС е обявена нищожността на договор за покупко-продажба
на недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор 61710.501.26 по
КК и КР на гр.Разград и построената в същия масивна производствена (промишлена)
сграда на два етажа с площ 1013 кв.м., с идентификатор 61710.501.26.6 по КК и
КР на същия град за сумата 140 000лв., от които 60 000лв. цена на
поземления имот и 80 000лв. цена на сградата, сключен между Кооперация
„Трудово-производителна кооперация ”Мир”” и „Микро-67”АД, оформен с НА № 143 от
3.04.209г., т.1, рег. № 1289, дело № 101 / 20009г. на нотариус с район на
действие РС Разград, само в частта относно продажбата на масивна производствена
(промишлена) сграда на два етажа с идентификатор 61710.501.26.6. със застроена
площ 1013 кв.м., находяща се в имот с идентификатор 61710.501.26 в гр.Разград,
ул.”Троян” № 1, за цената 80 000лв., поради липса на съгласие на осн.
чл.26 ал.2 пр.2 ЗЗД.
Служебно известно на съда е, че
т. д. № 10/ 2016 г. е образувано на 01. 02. 2016 г. пред Разградският окръжен
съд по предявена искова молба от „Микро-67” АД гр. Разград против Кооперация
„ТПК Мир” гр. Разград. По същото дело ищецът твърди, че с влязло в сила Решение
№ 32/ 23. 05. 13 г. по т. д. № 90/ 2013 г. по описа на ОС Разград е прогласена
нищожността на сключения между страните договор за покупко-продажба на недвижим
имот с идентификатор 61710.501.26 по КККР на гр. Разград, обективиран
в нот. акт № 143/ 03. 04. 2009 г. на нотариус Р. Кирилова. Ответникът като
продавач на недвижимия имот, предмет на договора, чиято нищожност е прогласена,
отказал да върне на ищеца продажната цена в размер на 140 000 лв., поради
което същият моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му
заплати сумата 32 000 лв. досежно цената на поземления имот, предявявайки
иска като частичен от общо 140 000 лв. Към момента, по делото е
постановено решение, което не е влязло в сила и с което Кооперация „Трудово –
производителна кооперация Мир“ гр. Разград е осъдена да заплати на „Микро-67“
АД сумата 27 950 лева на осн. чл. 34 от ЗЗД, заплатена по обявения за нищожен
договор за покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор 61710.501.26 по
КККР на гр. Разград.
С влязло в сила на 07. 11. 2018
г. Решение № 22 / 19.10.2018 г. по т. д. № 138/ 2017 г. по описа на ОС Разград,
„Микро-67“АД е осъдено на осн. чл. 34 от ЗЗД да предаде на Кооперация
„Трудово-производителна кооперация „Мир“ гр.Разград владението на недвижим
имот, находящ се в гр.Разград, представляващ поземлен имот с идентификатор
61710.501.26 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Разград.
С влязло в сила на 10. 12. 2012
г. Протоколно определение по в. гр. д. № 88/ 2012 г. по описа на РОС е одобрена
постигната между страните спогодба, с която ответникът „Микро-67“ АД бил осъден
да предаде на ищеца владението на силов трансформатор на осн. чл. 108 от ЗС.
По делото са разпитани като
свидетели Х.Ц. - бивш работник на „Микро 67“ АД, сега
член на ТПК „Мир“, Й.Н. – член на ТПК „Мир“, Боян
Бобев – бивш директор на фабрика „Мир“ /сега „Микро 67“ АД/
и М.Н., която работи по граждански договор в „Микро
67“ АД.
Св. Цанев твърди, че до лятото
на 2018 г. членовете – кооператори на ТПК „Мир“ са нямали достъп до имота,
включително и до сградата. Правили опити да влязат, свидетелят ходил 4-5 пъти с
председателя на кооперацията, но порталите били заключени с катинар и не успели
да влязат. Имало две врати – портална и малка и двете били заключени. Съставяли
протоколи за посещенията си. Управителят на ответното дружество г-н М. им искал
решение от съда, че могат да ползват сградата. Трафопостът бил вътре в производствената
сграда и не можело да се стигне до него през заключения портал. Г. Г. –
председателя на кооперацията през 2017 г. сменил катинарите, но на следващия ден служители на
ответника ги премахнали и поставили свои.
Св. Й.Н.
присъствала на събрания на кооперацията, на които се обсъждало, че не могат да
ползват имота. През 2016-2017 г.
присъствала на опит да се влезе в имота, но портиерът Марин Пенчев не ги пуснал
и заключил портала. Трафопостът бил в
старата сграда и за да се стигне до него, трябвало да се премине през
заключения портал.
Св. Бобев е бил директор на
фабрика „Мир“ от 1972-1981 г. Твърди, че когато постъпил, заварил построен само
монтажен цех /сега сграда № 6/, прехвърлен от ТПК и одържавен, предаден на
фабрика „ Мир“. Сградите, освен сграда 6, са в генералния план за строителство
на Фабрика „Мир“, на която е правоприемник ответника и са построени и ползвани
от него.
Св. М.Н.
дава показания, че много пъти била виждала Георги Г. – председател на ищцовата
кооперация, да влиза в имота безпрепятствено, без да се обажда, отивал до
тяхната сграда, обикалял и излизал. Понякога прескачал през вратата на портала.
Ответникът бил сложил катинар и лепенки на
портала, но Г. ги чупел. Сградата била заключена, но ответникът не я
ползвал.През 2016-2017 г. изнесъл оборудването от нея.
Назначената и изслушана пред
съда съдебно-техническа експертиза е дала заключение /л. 257/, че необходимата
площ от терена с идентификатор 61710.501.26 за обслужване на всяка сграда в
поземления имот, а именно: Сграда с идентификатор 61710.501.26.1; Сграда с
идентификатор 61710.501.26. 2; Сграда с идентификатор 61710.501.26. 3; Сграда с
идентификатор 61710.501.26.4; Сграда с идентификатор 61710.501.26.5; Сграда с
идентификатор 61710.501.26.6; Сграда с идентификатор 61710.501.26.7; Сграда с
идентификатор 61710.501.26.8; Сграда с идентификатор 61710.501.26.9; Сграда с
идентификатор 61710.501.26.10; Сграда с идентификатор 61710.501.26.11 е
3 887 кв. м. Общата застроена площ на всички 11 сгради е 6 294 кв. м.
Площта, която не е необходима за обслужване и практически не може да се
използва, поради голямата денивелация на терена е 816 кв. м. Площта на
техническата инфраструктура, която е за общо ползване и не може да се определи
припадаща се част от имота на всяка от построените сгради е 5 211 кв. м. В
заключението подробно е посочена необходимата площ за ползване на всяка сграда.
По делото са назначени и
изслушани съдебно-счетоводни експертизи. Първата е дала Заключение № 1 /л. 278/,
че по сключения договор за покупко-продажба, оформен с НА № 143/ 03. 04. 2009
г. на нотариус Р. Кирилова е заплатена цена от 61 093, 69 лв. за земята и
80 000 лв. за сградата. Сгради с идентификатори 61710.501.26. 4;
61710.501.26. 5; 61710.501.26. 9 са заведени като ДМА в счетоводството на
ответника. В счетоводството на ответника има счетоводни данни за правени разходи
както за строителство, така и за поддръжка и ремонт на сгради, но не са
отнесени и не могат да се отнесат за
отделни активи. През предходни периоди с подадена Декларация № 423/ 26. 02.
2016 г. с облагане от 01. 01. 2011 г. е
деклариран от ищеца поземлен имот от 16 208 кв. м. С подадена от него Декларация № **********/
21. 03. 2019 г. с облагане от 01. 01. 2014 г. са декларирани сгради с
идентификатори 61710.26.4 със застроена площ от 60 кв. м. с предназначение „други нежилищни – ГСМ“;
Сграда с идентификатор 61710.501.26. 5 с предназначение „Помпена“; Сграда с
идентификатор 61710.501.26. 9 с предназначение "Портал“. Ответникът е подал Декларация № 14000003003/
04. 12. 2018 г. , в която са декларирани: Сграда с идентификатор 61710.501.26.
4 със застроена площ от 60 кв. м. с
предназначение „други нежилищни – ГСМ“; Сграда с идентификатор 61710.501.26. 9
с предназначение "Портал“; Сграда с идентификатор 61710.501.26. 5 не е
декларирана от ответника.
По назначена съдебно-счетоводна
експертиза, вещото лице е дало Заключение № 2/ л. 287/ , според което пазарната
цена за кв. м. площ за ползването на недвижим имот с идентификатор 61710.501.26
по КККР на гр. Разград за периода от 15.
07. 2015 г. до 17. 04. 2018 г. е по години, както следва: за 2015 г. -0,28 лв.,
за 2016 г. – 0, 29 лв., за 2017 г. – 0,33 лв. , за 2018 г. – 0, 34 лв. месечно.
Пазарната цена за ползването на сграда с идентификатор 61710.501.26.6 за
периода 04. 01. 2016 г. до 17. 04. 2018 г. е 28 437 лв. , като за цялата
2016 г. е 955 лв. месечно или
11 460 лв., за цялата 2017 г. е 1 081 лв. месечно или 12 972 лв.
, за 2018 г. е 1 123 лв. месечно или за претендирания период до 17. 04.
2018 г. е 4 005 лв. Пазарната цена за ползването на силов трансформатор,
разположен в поземлен имот с идентификатор 61710.501.26 за периода 10. 12. 12
г. до 17. 04. 2018 г. е общо в размер на
1410, 27 лв., определена по месеци и години / вещото лице е допуснало
техническа грешка, посочвайки общо сумата 616, 71 лв./. При определяне на
пазарната цена за ползване на сградата, вещото лице, поради липса на аналози, е използвало метода на вещната стойност, който
се базира на метода на амортизационна възстановителна стойност. Вещото лице
обяснява, че в момента имота е необитаем, а поради индивидуалните му
характеристики - функционалност и местоположение, е неатрактивен. След вътрешен
оглед на сградата, вещото лице е дало Заключение № 3 /л. 359/, според което пазарната
цена за ползването на сграда с идентификатор 61710.501.26.6 за периода 04. 01.
2016 г. до 17. 04. 2018 г. е 32 748 лв.
Предвид оспорване на
заключението, досежно пазарната цена за ползването на сградата, е назначена СТЕ
- оценъчна експертиза, която е дала
Заключение /л. 379/, че пазарната цена за ползване на сградата за периода от
04. 01. 2016 г. до 17. 04. 2018 г. е в размер на 81 045 лв. Вещото лице
при оценката е ползвало аналози от гр. Шумен и от гр. Търговище, счита, че
сградата може да се ползва по предназначение след ремонт и преустройство от
ползвателите според нуждите им, а в настоящият момент като производствена
сграда.
След оспорване на заключението,
е назначена тройна СТЕ. Същата е представила Заключение /л. 434 / ,
според което пазарната цена за ползване на сградата през процесния
период от време е в размер на 41 154, 84 лв. Приложен е методът на
пазарните аналози от Североизточна България, тъй като в Разград няма такива
аналози с коефициенти за състоянието на сградата, за пазарен интерес, за
местоположение, както и че не функционира
отдавна. Отчетено е, че сградата е в много лошо състояние и с много
голяма площ, което изисква много усилия и средства за възстановяването й.
Към исковата молба, писмения
отговор и в съдебно заседание са представени от страните и приети следните
писмени доказателства: нотариален акт от
16. 12. 1994 г., решения по т. д. № 908 2011 г. , по т. д. № 72/ 15 г. и по т.
д. № 42/ 15 г. на РОС, нотариални покани № 3933 и № 958, отговор на нотариална
покана, 5 бр. протоколи, жалба до РП Разград, покана от 10. 07. 17 г. с
куриерска разписка, скица на поземлен имот, присъда по нохд № 441/ 12 г. на
РОС, решение по внохд № 441/ 12 г. на РОС и по к. д.
№ 902/ 13 г. на ВКС, Заповед № 25/ 22. 12. 08 г., препис –извлечение от Дневник
на посетители на „Микро-67“ АД, НА за собственост на недвижим имот № 142/ 20.
10. 03 г. на нотариус Роска Иванова,
Заповед за деактуване № 189/ 15. 05. 2000 г. на ОУ, писмо № 26-00-31/ 17. 05. 2000 г. на ОУ, АДС №
5061/ 11. 04. 96 г. , генерална сметка за реконструкция и разширение, работен
проект за склад „ГСМ“, части от работен проект за водоем/суха камера, заявление
за вписване в РОС на „Микро-67“
ЕООД, постановление за прекратяване на
наказателно производство от 15. 02. 18 г.
на РП, обяснителна записка за строеж на кабелен електропровод, писмо на Обедидено
ТКЗС „Ленин“ Разград, писмо на СТПК „Прогрес“, аналитични салда по сметка 2043
от счетоводството на „Микро-67“ АД към 09. 07. 18 г., генерална сметка за стойността на обект фабрика
„Мир“ от 05. 11. 1978 г., акт за установяване на извършени СМР, двустранен
протокол за Трафопост на фабрика „Мир“, писмо № 2301/ 28. 04. 1981 г. с Решение № 1/ 14. 01. 81 г. , приемо-предавателен протокол от 07. 02. 13 г. , протокол от
2. 12. 93 г. , жалба вх. № 526/ 20. 04. 17 г. на РРП, нотариална покана № 3078,
молба от 16. 12. 15 г. до Кмета на
Община Разград, писмо изх. № РК 672/ 20. 12. 99 г. , писмо № 264/ 29. 06. 16 г. и 265/ 29. 06. 16 г. и известие за доставяне, протокол № 1/ 17.
01. 2000 г. , преписи – извлечение от фактури на „Енерго-Про Продажби“ за
периода от 31. 10. 15 г. до 30. 06. 16 г. , фактури от „Водоснабдяване Дунав“
ЕООД, част от работен проект на производствена сграда на „Микро-67“ АД, преписи от решения по т.д.
№ 90 / 2011г. на РОС, т. д. № 72/ 2015 г. на РОС, т. д. № 10/ 2016 г., т. д. №
138/ 2017 г., в. гр. д. № 88/ 2012 г .
Въз основа на тази фактическа
обстановка, съдът приема от правна
страна следното следното:
Предявените от ищеца искове с
правно основание чл. 59 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за ползването без
основание на поземлен имот с идентификатор 61710.501.26 и трафопост, находящ се
в същия поземлен имот, са основателни.
С влязло в сила на 19.05.2015
г. Решение № 32 / 23.05.2013г. т.д. № 90 / 2011г. на РОС е обявена нищожността
на договора за покупко-продажба в частта, относно поземления имот с
идентификатор 61710.501.26 на основание чл.26 ал.2 пр.2 ЗЗД в.в. с чл.15 ал.4
т.10 ЗК, поради липса на съгласие на общото събрание на кооперацията за
разпореждане с недвижимо имущество.
Нищожните сделки не пораждат права, не
са годно основание да транслират права.
С влязло в сила на 10. 12. 2012
г. Протоколно определение по в. гр. д. № 88/ 2012 г. по описа на РОС е одобрена
постигната между страните спогодба, с която ответникът „Микро-67“ АД бил осъден
да предаде на ищеца владението на трансформатора на осн. чл. 108 от ЗС.
Безспорно е установено, че
ищецът е собственик на недвижимия имот с идентификатор 61710.501.26 и
трафопост. От показанията на разпитаните свидетели Х.Ц.
и Й.Н. се установява, че през 2016 г. и 2017 г., до
лятото на 2018 г. членове – кооператори и председателят на ищцовата кооперация няколко
пъти са посещавали имота, но входната врата на портала била заключена с катинар
и им бил отказван достъп от служители на ответника, за което са съставяни
протоколи, подписани от тях. Показанията на св. М.Н.
не опровергават гласните доказателства, посочени от ищеца. Показанията й са
непоследователни и противоречиви. Твърди, че председателят на кооперацията Г.
влизал безпрепятствено в имота, а същевременно заявява, че счупил катинара,
поставен на портала, прескачал през
вратата на портала, от което също може да се направи извод, че достъпът му не е
бил безпрепятствен. Представените от ответника Заповед № 25/ 22. 12. 08 г.,
препис –извлечение от Дневник на посетители на „Микро-67“ АД не могат да бъдат
ценени като доказателство, че ищецът е допускан в имота, тъй като се отнасят за
период, далече предхождащ процесния. Постановление на
РП Разград от 15. 02. 2018 г. за
прекратяване на наказателното производство по ДП № 1873 ЗМ-379/ 2017 г. свидетелства
за отношенията между страните в процесния период от
време, през който са били налице множество съдебни спорове между тях и подкрепя
показанията на св. Цанев, че през 2017 г.
председателят на кооперацията Г. Г. сменил катинарите, но на следващия
ден служители на ответника ги премахнали и поставили свои. Явно се е наложило
Г. Г. да смени катинарите на вратите на двата портала, тъй като са били
заключвани от ответника и не е бил допускан в имота. От анализа на събраните по
делото гласни и писмени доказателства се установява, че ищецът до завеждане на
настоящото дело е бил лишен от възможността да ползва имота.
Собственикът има право на
обезщетение за ползване на имота, защото ползването от ответника е без
основание и последният се обогатява неоснователно, спестявайки си разходи на
наем. Налице е неоснователно разместване на блага, като собственика на
недвижимия имот е лишен от правото си на ползване на имота.
Обогатяването на ответника е
започнало от момента на влизане в сила на Решение № 32 / 23.05.2013 г. по т.д.
№ 90 / 2011 г. на РОС - 19.05.2015 г. по отношение на имота с идентификатор
61710.501.26, а по отношение на трафопост, за който безспорно се установява от
гласните доказателства, че се намира в производствената сграда вътре в имота –
от сключване на съдебната спогодба на 10.
12. 2012 г. по в. гр. д. № 88/ 2012 г. по описа на РОС, която е с характер на
влязло в сила решение, според чл. 234, ал.3 от ГПК.
Ищецът претендира заплащане на
обезщетение за периода от 15. 07. 2015 г. до 17. 04. 2018 г. за ползването без
основание на поземлен имот с идентификатор 61710.501.26. За периода до 15. 07.
2015 г. му е присъдено обезщетение за ползването на имота без основание от
ответника по т. д. № 42/ 2015 г. по описа на РОС. В същото производство е
прието, че съдът е приел, че ответникът е доказал правото си на
собственост върху седем от сградите на
терена: масивна двуетажна сграда – производствен корпус с идентификатор
61710.501.26.3; административна сграда с идентификатор 61710.501.26.7; разкроечен участък с идентификатор 61710.501.26.2;
едноетажен склад типов (2бр.) с идентификатори 61710.501.26.10 и 61710.501.26.11;
едноетажен стоманобетонен склад с идентификатор 61710.501.26.1;
павилион-магазин с идентификатор 61710.501.26.8. Тези установени с влязлото в
сила решение общи правопораждащи факти на
спорното материално право, се ползват със сила на пресъдено
нещо и следва да се зачетат по иска, предмет на настоящото производство. Според
показанията на св. Бобев, който е бил директор на фабрика „Мир“ от 1972-1981
г., всички сгради, освен сграда 6, са били включени в генералния план за
строителство на Фабрика „Мир“, на която е правоприемник ответника и са
построени и ползвани от него. Според представеното Заключение № 1 от ССЕ,
извършило проверка на представените по
делото писмени доказателства, процесните сгради с
идентификатори 61710.501.26. 4; 61710.501.26. 5; 61710.501.26. 9; са заведени
като ДМА в счетоводството на ответника и са включени в активите на дружеството,
което е било преобразувано в „Микро-67”АД с решение № 13 / 2.07.1997г. ,установено
след справка във ф.д. № 13 / 1996 г. по описа на РОС, публикувано в ТР. В
счетоводството на ответника има счетоводни данни за направени разходи както за
строителство, така и за поддръжка и ремонт на сгради, но не са отнесени и не
могат да се отнесат за отделни активи.
При съвкупния анализ на така събраните гласни и писмени доказателства, съдът
приема по отношение на останалите три сгради с идентификатори 61710.501.26.5,
61710.501.26. 9, 61710.501.26. 4, че правото на собственост върху тях е
придобито от ответника въз основа на осъществявано давностно владение в
10-годишен давностен срок на осн. чл. 79, ал. 1 ЗС.
Според заключението на съдебно-техническата
експертиза, необходимата площ от терена за обслужване на всички 11 сгради,
собственост на ответника е 3 887 кв. м. Площта на
техническата инфраструктура, която е за общо ползване и не може да се определи
припадаща се част от имота на всяка от построените сгради е 5 211 кв. м. Предвид тези данни, цялата площ, необходима за обслужване на
сградите, за които ответникът установява своето право на собственост
+ частта от 5211 кв.м. е в размер на 9 098 кв.м. От общата площ от 16 208
кв. м., според
приложената скица, оставащата свободна част от
терена, която не е необходима за ползване на
сградите е 7 110 кв.м. Обедняването на ищеца, собственик
на имота, се изразява в пропуснатите
от него наемоподобни
доходи, които той би получавал
при отдаването под наем на
имота и които следва да се
определят съобразно действащите за периода пазарни наемни цени за
конкретния имот. В случая обогатяването
на държателя и обедняването на собственика са една и съща сума,
измерваща се с пазарния наем за
имота. Според заключение № 2 от ССЕ, месечно пазарната цена за кв. м. площ за
ползването на недвижим имот с идентификатор 61710.501.26 за 2015 г. -0,28
лв., за 2016 г. – 0, 29 лв., за 2017 г. – 0,33 лв. , за 2018 г. – 0, 34 лв.. Пазарната цена наема за имота за
периода 15. 07. до 31. 12. 2015 г. за 7 110
кв.м. е в размер на 10 949,
40 лв. За 2016 г.е в размер на 24 742,80 лв. За 2017 г. е в размер на 28 115, 60 лв. За 2018 г.
до 17. 04. 2018 г.,до когато е претенцията на ищеца, наемът е в размер на 8 460, 90 лв. Общо
за целият претендиран период от ищеца от 15. 07. 2015 г. до 17. 04. 2018 г.
обезщетението за ползваната от ответника площ от терена, което дължи на
ответника е в размер на 72 268, 70 лв.
Не е установено по делото ответникът да е предал имота на ищеца преди
17. 04. 2018 г. За
посочения период ответното дружество е ползвало процесния недвижим имот без
правно основание. Следователно ответното дружество се е обогатило за сметка
на обедняването на ищеца, като го е
лишило от възможността да ползва собствения си недвижим имот. Искът е предявен за сумата
19 800 лв. и в този размер
следва да бъде уважен.
Неоснователно е предявеното от
ответника възражение да му бъде признато право на задържане върху поземления
имот с идентификатор 61710.501.26 до заплащане от ищеца на цената по обявения
за нищожен договор за покупко-продажба. Претенцията на ответника е за право на
задържане на поземления имот, за който е установено, че е в негова фактическа
власт. Ищецът не е предявил ревандикационна претенция
спрямо имота, на която ответникът да противопостави правото му на задържане.
Правото на задържане не може да бъде защитно средство срещу иск за
неоснователно обогатяване и да бъде преградно средство за удовлетворяване на
настоящата претенция на ищеца. В хипотезата на чл. 90 ЗЗД, на която се позовава
ответникът, ответникът упражнява правото на задържане
т.е. правото да откаже да престира на кредитора -
негов длъжник, като претендира едновременност в изпълнението на насрещните престации. Очевидно е, че в настоящия случай подобна
хипотеза не би могла да се обсъжда, предвид характера на главния иск. Предвид
изложеното, не са налице основанията за задържане на имота по реда на чл. 90 от ЗЗД, тъй като задължението на ответника по настоящия
иск за заплащане на обезщетение не произтича от същото правно отношение, от
което произтича задължението на ищеца да върне на ответника цената на
имота. Правото на задържане не може да
бъде разгледано и уважено и на осн. чл. 72, ал. 3 от ЗС, тъй като ответникът е
само държател на имота. Разпоредбата на чл. 91 от ЗЗД е
неприложила, тъй като тя касае само задържане на движими вещи.
Съобразно разясненията, дадени в ТР № 1/13 г. ОСГТК, т. 4 и ТР № 1/01 г., т. 6 ОСГК, Решение № 233 от 2.12.2015 г. на ВКС по гр.
д. № 2036/2015 г., III г. о., Решение № 569 от 23.II.1965 г. по гр. д. № 2586/65 г., I г. о., по възражението за право на задържане
по чл. 90 ЗЗД с предмет неликвидно вземане, направено своевременно с отговора на исковата молба,
съдът може да се произнесе,
след като установи съществуването на вземането /ликвидност
и изискуемост/. Възражението може да се направи и по-късно
в процеса, ако вземането е установено в отделен процес, с вл. в сила
решение. Изисква се само участниците в правоотношението да имат насрещни
вземания, да са едновременно
кредитори и длъжници един на друг.
Подобни правоотношения могат да възникнат не
само при двустранните договори, но и в правоотношенията, които създава чл. 34, ал. 1 ЗЗД - между страните
по нищожните договори също има
насрещни задължения. В случая, искането на ответника не може да се квалифицира, като такова за
едновременно изпълнение на престациите, тъй като по
настоящото дело дължи различна престация –
обезщетение за неоснователно обогатяване, а иска да му бъде признато право да
задържи имота.
Неоснователно
е възражението на ответника, че не дължи обезщетение за ползване на процесните имоти, тъй като ищецът не му бил върнал престираното по обявената за нищожна сделка за терена и
сградата. Несъщинското право на задържане,/ както е посочил ответникът/ е, т.
нар. възражение за неизпълнен договор и в случая е неприложимо. Няма спор, че
на ответникът не е признато право на задържане на имота до заплащане на
насрещната престация от ищеца по обявения за нищожен
договор. Дори и в такъв случай, то би било ирелевантно в настоящия спор и
установените данни за препятстването на достъпа до имота на ищеца от ответника.
Този въпрос е разрешен с многобройна и безпротиворечива
съдебна практика, че задържането като обезпечение е само осъществяване на
фактическа власт върху имот, собственост на друго лице, който имот задържащият
не счита за свой, нито има намерение да му стане собственик. При липса на намерение
за своене осъществяването на право на задържане не е
владение, нито може да се приравни на такова. С оглед на това, по отношение на
задържащия не намира приложение разпоредбата на чл.
73, ал. 1 от ЗС, тъй като тя се отнася само до недобросъвестния
владелец. Добивите, които вещта е дала през периода на задържането, принадлежат
на собственика й по силата на чл. 93 от ЗС. А тъй като правото на задържане
не включва и право на ползване на вещта, за ползване без основание задържащият
дължи на собственика обезщетение по силата на чл. 59 от ЗЗД.
На осн. чл. 78,
ал. 1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца разноските по
делото, съобразно уважената част от исковете. Според представения списък по чл.
80 ГПК разноските на ищеца са в размер на 9492 лева. Съразмерно с уважената
част от иска, ответникът дължи разноски в размер на 1 862, 94 лева.
На осн. чл.
78, ал. 3 ГПК ищецът дължи на ответника разноските по съдебното производство,
съразмерно с отхвърлената част от исковете.
Според представения списък по чл. 80 ГПК, ответникът е направил разноски
в размер на 1700 лв. Съразмерно с отхвърлената
част от исковете, ищецът следва да му заплати сумата 1 366, 35 лева.
ОСЪЖДА „МИКРО-67“ АД гр. Разград,
Индустриален квартал, ЕИК *********, представлявано от изп.
директор М.Д. М. да заплати на Кооперация „Трудово –
производителна кооперация Мир“ гр. Разград,Индустриален квартал, ЕИК *********,
представлявана от председател Г.А. Г. сумата 19 800
лева, ведно със законната лихва, считано
от датата на предявяване на иска 14. 06. 2018 г. до окончателно изплащане
сумата, на осн. чл. 59 от ЗЗД, представляваща обезщетение за ползване на
поземлен имот с идентификатор 61710.501.26 по КККР на гр. Разград за периода от
15. 07. 2015 г. до 17. 04. 2018 г.
ОТХВЪРЛЯ
предявеният иск от Кооперация „Трудово – производителна кооперация Мир“ гр.
Разград,Индустриален квартал, ЕИК *********, представлявана от председател Г.А. Г. против „МИКРО-67“
АД гр. Разград, Индустриален квартал, ЕИК *********, представлявано от изп. директор М.Д. М. да заплати
сумата 81 045 лева на осн. чл. 59 от ЗЗД, представляваща обезщетение за
ползване на сграда с идентификатор 61710.501.26.6 в поземлен имот с
идентификатор 61710.501.26 по КККР на гр. Разград за периода от 04. 01. 16 г.
до 17. 04. 18 г., като неоснователен.
ОСЪЖДА
„МИКРО-67“ АД гр. Разград, Индустриален квартал, ЕИК *********, представлявано
от изп. директор М.Д. М. да
заплати на Кооперация „Трудово – производителна кооперация Мир“ гр.
Разград,Индустриален квартал, ЕИК *********, представлявана от председател Г.А. Г. сумата 1 254, 29 лева, ведно със законната
лихва от датата на предявяване на иска 14. 06. 2018 г. до окончателно изплащане
на сумата на осн. чл. 59 от ЗЗД, представляваща обезщетение за ползване на
силов трансформатор, находящ се в поземлен имот с идентификатор 61710.501.26 по
КККР на гр. Разград за периода от 14. 06. 2013 г . до 17. 04. 2018 г., като
ОТХВЪРЛЯ иска до първоначално предявения размер от 6430 лв. , като
неоснователен и недоказан и за периода от 10. 12. 12 г. до 14. 06. 2013 г. като
неоснователен, като погасен по давност.