Р
Е Ш Е Н И Е
град София, 26. 09. 2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийският
градски съд, Гражданско отделение, II
– Д въззивен състав, в открито съдебно заседание на двадесет и трети юни две
хиляди двадесет и първа година в състав:
Председател:
Красимир Мазгалов
Членове:
1. Силвана Гълъбова
2.
младши съдия Любомир Игнатов
при участието на съдебния секретар Стефка
Александрова, като разгледа докладваното от младши съдия Любомир Игнатов в. гр.
дело № 2300 по описа на Софийския
градски съд за 2020 г., за да се
произнесе, съобрази следното.
Производството е по чл. 258 от Гражданския процесуален кодекс ГПК) и
следващите.
Образувано е въз основа на постъпила въззивна жалба от ответницата в първоинстанционното производство Л.Н.С. с ЕГН **********, адрес ***, ж. к. „******, съдебен адрес ***
(въззивница) чрез пълномощника адвокат А.Ч. срещу решение № 146745, постановено на 20. 06. 2019 г. от Софийския районен съд, 157-и състав, по гр. дело № 61172 по описа за 2018 г.,
поправено по реда на чл. 247 ГПК (обжалвано
решение).
С обжалваното решение първостепенният съд се е произнесъл по три кумулативно
съединени иска, като е уважил исковете за задатък в размер на 3 000 евро и
за неустойка в размер на 3 000 евро и е отхвърлил частичният иск за
неустойка в размер на 400 евро от вземане в общ размер на 4 000 евро.
Въззивницата-ответница обжалва „изцяло“
решението на първостепенния съд с твърдения, че то е било необосновано,
неправилно и постановено в нарушение на материалния закон и
съдопроизводствените правила. Възпроизвежда отговора на исковата молба. Заявява,
че първата инстанция не е обсъдила доводите в отговора на исковата молба, че предварителният
договор, въз основа на който се претендират задатъкът и неустойките, е
невалиден. Поддържа, че третите лица П.П.и Ж.П.нито има данни да притежават
идеални части от правото на собственост върху процесния недвижим имот в режим
на съпружеска имуществена общност, нито въззивницата-ответница би могла да
сключи окончателния договор. Твърди, че не е била надлежно поканена за
сключването на окончателния договор. Приема, че първостепенният съд се е
произнесъл при неизяснена фактическа обстановка по непредявен иск. Отбелязва,
че ищецът е завел дело за делба на процесния имот, както и че са били водени
преговори за учредяването на вещно право на строеж. Иска от въззивния съд да
отмени обжалваното решение със законните последици от това. В откритото
заседание пред въззивния съд претендира разноски пред настоящата инстанция.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ищеца в
първоинстанционното производство „М.“ ООД, ЕИК ******, седалище и адрес на
управление ***, офис 6, съдебен адрес ***, офис 3 (въззиваем) чрез пълномощника
адвокат Р.А.. Оспорва въззивната жалба с доводи за
законосъобразност на обжалваното решение. Намира, че първостепенният съд се е произнесъл
съобразно предявените три обективно кумулативно съединени иска и в съответствие
със събраните по делото доказателства. Заявява, че въззивницата-ответница е
поела задължение за прехвърлянето на идеални части от правото на собственост
върху процесния имот в лично качество и от името и за сметката на третите лица П.Т.П.и
Ж.С.П.. В предварителния договор били определени полагащите се части от
продажната цена спрямо всеки един от тримата поради задължения и изпълнителни
производства, водени срещу П.Т.П.. Поддържа, че въззивницата-ответница не се е
явила пред нотариуса за сключването на окончателния договор, въпреки че е
разполагала със съответно пълномощно от третите лица и въпреки че е била
поканена. Иска от въззивния съд да остави без уважение въззивната жалба. В
откритото съдебно заседание пред въззивния съд претендира разноски.
След като прецени твърденията на страните и събраните доказателства, Софийският
градски съд направи следните фактически и правни изводи.
Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок от страна по делото
чрез надлежно упълномощен процесуален представител. Представен е документ за
платена държавна такса в необходимия размер. Макар и въззивницата-ответница да
заявява, че обжалва първоинстанционното решение изцяло, въззивният съд намира,
че тя няма правен интерес да го обжалва в частта, в която се отхвърля
частичният иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от Закона за задълженията и
договорите (ЗЗД) за заплащане на сумата 400 евро, представляваща част от
вземане в общ размер на 4 000 евро – неустойка по чл. 8, ал. 3 от
сключения на 27. 02. 2018 г. между страните предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот. При това положение въззивната жалба следва
да бъде тълкувана в смисъл, че решението на първата инстанция се обжалва в частта, в която са уважени другите
два иска, а именно искът с правно основание чл. 93 ЗЗД за сумата 3 000
евро, представляваща задатък по чл. 3 от съответния предварителен договор, и
този с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. първо ЗЗД за сумата 3 000
евро, представляваща неустойка по чл.8, ал. 1, б. „б“ от съответния
предварителен договор. По тези
съображения и
при това тълкуване въззивната жалба е
процесуално допустима.
При служебна проверка въззивният съд приема обжалваното решение за
валидно и допустимо
в обжалваната част. Относно
правилността на решението в обжалваната част съдът приема следното.
Делото е свързано с предварителен
договор за покупко-продажба на поземлен имот с идентификатор 68134.610.863 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД – 18 – 4
от 09. 03. 2016 на изпълнителния директор на Агенцията за геодезия, картография
и кадастър, с площ 646 кв. метра и с адрес град София, район „Подуяне“, ул. „******(процесен
недвижим имот), по отношение на който предварителен договор между страните няма
спор, че са го сключили на 27. 02. 2018 г.
Предмет на въззивното дело са два кумулативно
съединени иска. Първият е с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за присъждане на
сумата 3 000 евро, представляваща задатък по предварителния договор. В тежест на въззиваемия-ищец по този иск е да
установи при условията на пълно и главно доказване валидното сключване на
предварителния договор, получаването на задатък в съответния размер от
въззивницата-ответница и неизпълнение на договора от страна на
въззивницата-ответница.
Вторият иск е по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за присъждане
на неустойка в размер на 3 000 евро. В тежест на въззиваемия-ищец по този
иск е да докаже пълно и главно сключването на валиден предварителен договор и в
частност сключването на валидна уговорка за неустойка, неизпълнението на
предварителния договор от страна на въззивницата-ответница и размерът на
неустойката.
Въззивницата-ответница не носи тежест на
доказване.
Страните не спорят, а и от представените
по делото писмени доказателства се установява (л. 36 от делото на районния съд),
че на 27. 02. 2018 г. помежду им е бил сключен предварителен договор, по силата
на който са поели задължение да сключат окончателен договор за
покупко-продажбата на 36/180 идеални части от правото на собственост върху
процесния недвижим имот. Предварителният договор съдържа необходимите елементи
от съдържанието на окончателния договор: недвижимата вещ е надлежно
индивидуализирана и е посочена продажната цена. Страни по предварителния
договор са въззиваемият-ищец като „купувач“, въззивницата-ответница като
„продавач“ на 24/180 идеални части от правото на собственост и третите за
настоящото дело лица П.Т.П.и Ж.С.П.в качеството им на „продавачи“ на по 6/180
идеални части от правото на собственост. Наред с това въззивницата-ответница е
посочена и като „пълномощник“ на П.Т.П.и Ж.С.П.. С предварителния договор бил
уговорен едномесечен срок от сключването му, в който продавачите да прехвърлят
собствеността на въззиваемия-ищец (чл. 1, ал. 3), тоест до 27. 03. 2018 г.
Посочена е конкретна нотариална кантора.
В предварителния договор бил уговорен
задатък в размер на 3 000 евро (чл. 3), чието получаване от
въззивницата-ответница се доказва от приложението към договора (л. 41 от делото
на районния съд). От положения неин подпис върху приложението се установява
получаването на шест индивидуално описани банкноти с номинал от по 500 евро.
Освен това страните по предварителния договор уговорили, че ако окончателният
договор не бъде сключен във формата на нотариален акт най-късно до 28. 03. 2018
г. по вина на продавачите, то последните дължат на купувача неустойка в размер
на 3 000 евро (чл. 8, ал. 1, б. „б“).
Въззивницата-ответница не се явила в
уговорения срок за сключването на окончателния договор. Въззиваемият-ищец
ѝ изпратил нотариална покана за сключването му (л. 42 от делото на
районния съд), която била надлежно връчена по реда на чл. 46, ал. 2 ГПК на 31.
03. 2018 г. С поканата били предложени и резервни дати за сключването на
окончателния договор в конкретна нотариална кантора – на 13. 04. 2018 г. от 13,
00 часà, съответно на 16. 05. 2018 г. в 13, 00 часà.
След това на 03. 05. 2018 г.
въззивницата-ответница (единствено в лично качество) и въззиваемият-ищец
изменили предварителния договор, като се споразумели или окончателният договор
да бъде сключен за всички 36/180 идеални части от правото на собственост в срок
до 15. 06. 2018 г. (при условие, че въззивницата-ответница набави пълномощни от
другите продавачи и други документи в срок до 31. 05. 2018 г.), или
окончателният договор да бъде сключен само с въззивницата-ответница за нейните
идеални части от процесния недвижим имот (ако условието не се сбъдне). Това се
установява от заверения препис от протокол на л. 67 от делото на районния съд.
На 11. 05. 2018 г. П.Т.П.и Ж.С.П.упълномощили
в изискуемата от закона форма въззивницата-ответница да ги представлява при
продажбата на собствените им 12/180 идеални части от правото на собственост
върху процесния недвижим имот (л. 64 от делото на районния съд). При това
положение въззивният съд приема, че условието по споразумението от 03. 05. 2018
г. се е сбъднало (останалите необходими документи освен пълномощното
въззивницата-ответница е можела да набави чрез него) и че
въззивницата-ответница е трябвало да се яви за сключването на окончателния
договор за продажбата на 36/180 идеални части от правото на собственост до 31.
05. 2018 г. лично и в качеството си на представител на П.Т.П.и Ж.С.П..
Както правилно посочва и първостепенният
съд, при уговорен срок покана не се изисква (dies interpellat pro homine). Затова не е било необходимо за въззиваемия-ищец да
изпраща първоначалната, нито нова покана след споразумението за удължаване на
срока за изпълнение на предварителния договор, за да изпадне въззивницата-ищца
в неизпълнение. Доколкото в настоящия случай страните не спорят, че тя не се е
явила в уговорения срок, за да сключи окончателния договор, то въззивницата-ищца
е изпаднала в забава и не е изпълнила предварителния договор. Доводите ѝ,
че този договор е невалиден, са неоснователни. Макар и към момента на
сключването му тя да е била само мним представител на П.Т.П.и Ж.С.П., както
уместно отбелязва първата инстанция, възражение по чл. 42, ал. 2 ЗЗД са
легитимирани да направят единствено мнимо представляваните (в този смисъл т. II, 4 от мотивите към Тълкувателно решение № 5 от 2016
г. по тълк. дело № 5 от 2014 г. на ОСГТК на ВКС). Мнимият представител не е
легитимиран да направи подобно възражение. Това разрешение има своята логика и
в обстоятелството, че мнимият представител е можел просто да откаже сключването
на договора от името и за сметката на съответните лица. Отделно от това според
въззивния съд последвалото упълномощаване на въззивницата-ответница от страна
на П.Т.П.и Ж.С.П.има характера на потвърждение на сключването на предварителния
договор, с което той е бил заздравен (чл. 42, ал. 2 ЗЗД). Който е упълномощен
за по-голямото (сключването на окончателен договор при каквито условия намери
за удачно да уговори), той е упълномощен и за по-малкото (за сключването на
съответен предварителен договор).
Неуместни са също така и доводите на
въззивницата-ответница за невалидност на предварителния договор или за пречка
пред сключването на окончателния договор, понеже било уговорено прехвърлянето
на по 6/180 идеални части от правото на собственост върху процесния недвижим
имот от името и за сметката на П.Т.П.и Ж.С.П., а всъщност идеалните части не
можели да бъдат разделени по този начин. От една страна, от съвкупната анализа
и преценка на събраните по делото доказателства действително се установява, че П.Т.П.и
Ж.С.П.притежават идеални части от правото на собственост в режим на съпружеска
имуществена общност и действително тази имуществена общност е бездялова. От друга страна, при
внимателен прочит на предварителния договор е видно, че въпросното разделение
на идеалните части е направено само в титулната част, където са посочени
страните. В самата уговорка, която описва очакваното прехвърляне на идеални
части, те са зададени като обща величина от 36/180 (чл. 1, ал. 1). По същия
начин са описани и в споразумението към предварителния договор. Дори и тези
клаузи да можеха да се приемат за неясни относно конкретните идеални части,
които попадат в сбора, предлаганото от въззивницата-ответница тълкуване би било
превратно. Макар и разделението на два пъти по 6/180 идеални части от правото
на собственост формално да би съответствало на посоченото в титулната част на
предварителния договор, то би било в противоречие с целта на договора, обичаите
в практиката и добросъвестността (чл. 20 ЗЗД). Съобразеното с последните
тълкуване би било, че в рамките на уговорените 36/180 идеални части от правото
на собственост върху процесния недвижим имот П.Т.П.и Ж.С.П.прехвърлят заедно общо
12/180 идеални части.
Най-сетне, дори и предлаганото от
въззивницата-ответница тълкуване да можеше да бъде възприето, то не би
обусловило така тежък порок на предварителния договор, че да се стигне до
недействителността му. Дали се уговаря прехвърлянето на два пъти по 6/180
идеални части или веднъж на 12/180 идеални части не е от съществено значение и
би могло да се прецизира при сключването на окончателния договор. Тази
възможност обаче е била пропусната поради виновното бездействие на
въззивницата-ответница. Тя дори не е направила опит да предложи на
въззиваемия-ищец частично изпълнение чрез сключването на окончателен договор за
притежаваните от нея идеални части. При това положение правилно първата
инстанция е приела съответните искове за основателни.
За пълнота следва да се отбележи, че
твърденията за съдебна делба и за учредяването на вещно право на строеж нямат връзка
с предмета на настоящото дело. Обжалваното решение е обосновано и постановено
по допустими искове. При служебна проверка и след като сравни предмета на
предварителния договор, от една страна, и размера на уговорената неустойка по
чл. 8, ал. 1, б. „б“, въззивният съд намира, че неустойката не надхвърля
присъщите ѝ обезщетителна, обезпечителна и санкционна функция.
По изложените мотиви решението на
първостепенния съд следва да бъде потвърдено в обжалваната част. Доколкото при
сключването на предварителния договор няма данни въззивницата-ответница да е
действала в рамките на каквато и да е търговска или професионална дейност и
понеже е преследвала цели от частен характер, то предвид мотивите към
Тълкувателно решение № 3 от 2022 г. по тълк. дело № 3 от 2019 г. на ОСГТК на
ВКС настоящото дело би трябвало да се приеме за гражданско и въззивното решение
подлежи на касационно обжалване.
Разноски. При този изход
на делото в полза на въззиваемото дружество следва да бъдат присъдени сторените
във въззивното производство съдебни разноски. Те се свеждат до адвокатското
възнаграждение на адвокат Р.А. и държавната такса за издаването на
обезпечителната заповед. Пред въззивния съд е представен договор за правна
защита и съдействие (л. 69 от делото на въззивния съд), в който обаче страните
не са уговорили нито размера, нито начинът на заплащане на адвокатското
възнаграждение. Посочването им в списъка по чл. 80 ГПК не може да замени
липсата им в договора. Освен това описаните като приложение към списъка по чл.
80 ГПК фактури не са приложени. При това
положение следва да се присъдят само разноските за издаването на
обезпечителната заповед.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 146745, постановено на 20. 06. 2019 г. от
Софийския районен съд, 157-и състав, по гр. дело № 61172 по описа за 2018 г.,
поправено по реда на чл. 247 от Гражданския процесуален кодекс в обжалваната част, в която Л.Н.С. с ЕГН **********, адрес ***, ж. к. „******, съдебен адрес ***,
е осъдена да заплати на „М.“ ООД, ЕИК ******, седалище и адрес на управление ***,
офис 6, съдебен адрес ***, офис 3, на основание чл. 93 от Закона за
задълженията и договорите сумата от 3 000 евро, представляваща дадения
задатък по чл. 3 от сключения на 27. 02. 2018 г. между страните предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор 68134.610.863,
ведно със законната лихва от датата на подаването на исковата молба на 17. 09.
2018 г. до окончателното плащане, и на основание чл. 92, ал. 1, изр. първо от
Закона за задълженията и договорите сумата от 3 000 евро, представляваща
неустойка по чл. 8, ал. 1, б. „б“ от предварителния договор за вредите от
развалянето му, ведно със законната лихва от датата на подаването на исковата
молба на 17. 09. 2018 г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА Л.Н.С. с ЕГН ********** да
заплати на „М.“ ООД с ЕИК ******
сумата в размер на 5 лева и 91 стотинки, представляваща сторени разноски във
въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване пред
Върховния касационен съд при условията на чл. 280, ал. 1 и/или ал. 2 в
едномесечен срок от връчването на преписа.
Служебно изготвени преписи от решението
да се връчат на страните.
Председател: Членове: 1. 2.