№ 91
гр. Варна, 06.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на четиринадесети
февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Елина Пл. Карагьозова
при участието на секретаря Христина Здр. Атанасова
като разгледа докладваното от Елина Пл. Карагьозова Търговско дело №
20243100900404 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени от „Агро Тем“ ЕООД с ЕИК
********* с. Старо Оряхово срещу „Росагрофонд“ООД с ЕИК ********* гр.
Сливен, обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.
124, ал. 1 от ГПК за приемане за установено в отношенията между страните
съществуването на облигационните правоотношения, възникнали в резултат
на сключени договори за аренда на земеделски земи, както следва: 1. Договор
№ 10079684/14.01.2022г. с нотариално удостоверяване на подписите,
извършено на 14.01.2022 г. с per. № 381, акт 37, том I от нотариус К.К., per. №
513 в НК, район на действие - района на PC - Варна, вписан в Служба по
вписвания - Варна под № 142, том I, вх. per. № 1524, дело № 850, дв.вх.рег. №
1483/2022 г.; и 2. Договор № 10079689/14.01.2022г. с нотариално
удостоверяване на подписите, извършено на 14.01.2022 г. с per. № 3 84, акт №
40, том I от нотариус К.К., per. № 513 в НК, район на действие - района на PC -
Варна, вписан в Служба по вписвания - Варна под № 245, том VI, вх. per. №
20074, дело № 8157, дв.вх.рег. № 19887/24.06.2022 г., както и за отмяна на
основание чл. 537, ал. 2 от ГПК вр. чл. 88 от ЗКИР на извършеното с акт №
200, том VI, дело № 8634, вх.рег. № 21941, дв.вх.рег. 21794/12.07.2024 г.
вписване на едностранното прекратяване на договорите за аренда на
земеделска земя.
В исковата молба се излага, че 14.01.2022 г. между ищеца като арендатор
и ответника като арендодател е сключен нотариално заверен договор за аренда
на земеделски земи № 10079684, по силата на който ответникът е
предоставил на ищеца за срок от пет години ползването на земеделски имоти
за производство, подробно описани в исковата молба, с обща площ от 705,250
дка срещу заплащането на възнаграждение, което, съгласно чл. 11, ал. 2 от
договора, за една година възлиза на 31 917,20 лв. На 14.01.2022 г. между
1
страните, в същото качество на всяка от тях, е сключен втори договор за
аренда на земеделски земи № 10079689, съгласно който ответникът е
предоставил на ищеца за срок от пет години ползването на земеделски имоти
за производство, също подробно описани в исковата молба, с обща площ от
1 274,118 дка срещу заплащането на възнаграждение, възлизащо съгласно чл.
11, ал. 2 от договора на 54 687,72 лв. за една година. Ищецът сочи, че на
12.07.2024 г. в СВ - гр. Варна е вписано заявление с вх. № 21941, акт № 200,
том VI, дело № 8634, , дв. вх. № 21794/12.07.2024 г. за прекратяване на двата
договора, въз основа на представена към него нотариална покана за разваляне
на договорите с нотариално удостоверяване на подпис, извършено на
13.06.2024 г. с рег. № 4448 от нотариус с рег. № 128 в НК, отправена от
ответника до ищеца чрез ЧСИ с рег. № 713 в КЧСИ. Ищецът твърди, че
поканата не му е била връчена, тъй като е доставена на адрес: ***********,
въпреки че, считано от 17.01.2024 г., актуалният адрес на дружеството е
област Варна, община Долни Чифлик, с. Старо Оряхово, ул. „Асен Златаров“,
складова база. Освен това посочва, че в поканата, с която се е снабдил от
архива на СВ – гр. Варна, не му е бил предоставен подходящ допълнителен
срок за изпълнение на задължението му по съответния договор за плащане на
дължимото възнаграждение. Излага, че нотариалната покана не е надлежно
съставена поради липсата на сигнатура за номер на акт и том, правеща я
несъответстваща на изискванията за удостоверяване и вписване в регистрите и
книгите на нотариуса. Твърди, че въз основа на заповед за незабавно
изпълнение и изпълнителен лист за възнагражденията по двата договора
ответникът е образувал ИД № 398/2024 г. на ЧСИ рег. № 894 в КЧСИ.
Поддържа, че на 10.06.2024 г. е заплатил на ответника изцяло
възнаграждението за стопанската 2023 – 2024 г. по всеки един от договорите.
Излага, че е сторил това преди получаване на ПДИ по ИД № 398/2024 г. и
удостоверяването на подписите по процесната нотариална покана. С оглед
извършеното плащане, счита, че не са били налице основания за разваляне на
съглашенията, поради което и твърди, че същите са все още действащи и
следва да се изпълняват от страните. В тази връзка отправя искане за отмяна
на акта, с който е вписано тяхното прекратяване в СВ-гр. Варна, като законна
последица от разрешаването на спора по материалното право по реда на чл.
537, ал. 2 ГПК вр. чл. 88 ЗКИР.
В постъпилия в срока по чл. 367, ал. 1 ГПК отговор на исковата молба,
ответникът оспорва предявените искове като неоснователни и недоказани. Не
оспорва сключването на двата договора за аренда и подаването на 12.07.2024 г.
пред СВ - гр. Варна на заявление за вписването на тяхното прекратяване,
ведно с гореописаната нотариална покана. Твърди, че последната е редовно
връчена, доколкото в чл. 32, ал. 1 от Раздел VIII „Кореспонденция“ от двата
договора е уговорено, че всички съобщения, изявления и уведомления между
страните следва да се изпращат на посочените в ал. 2 от клаузата адреси, като
използваният в настоящия случай от ответника адрес на ищеца, е посоченият
във въпросната клауза. Наред с това в чл. 32, ал. 3 от договора страните са
поели задължението да уведомят другата страна при евентуална промяна на
адреса си, като в случай на неизпълнение, всички книжа, изпратени на стария
адрес, се считат за редовно връчени. Поддържа, че с настъпване на посочения
в договора падеж на съответната вноска от цената за съответната стопанска
година, тя става изискуема. В тази връзка ответникът е изпращал на ищеца
уведомления при настъпване на всеки от падежите. Доколкото след отправени
покани за доброволно плащане и предприети действия по принудително
2
изпълнение по ИД № 398/2024 г. на ЧСИ рег. № 894 в КЧСИ не са постъпили
плащания, ответникът е предприел действия по разваляне на договорите,
поради наличие както договорните, така и нормативните предпоставки за
това. Ответникът възразява, че липсва законово изискване нотариалната
покана да съдържа сигнатура за номер на акт и том, както и че с оглед чл. 18,
ал. 5 ЗЧСИ не е необходимо същата да бъде изпратена от нотариуса до
съответния ЧСИ, за да бъде връчена тя впоследствие от съдебния изпълнител.
Позовава се и на постановките на т. 1 от ТР 2/20.07.2017 г. по тълк. дело №
2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, за да обоснове тезата си, че договорът за аренда
със срок под 10 г. може да бъде развален извънсъдебно, като в този случай
само актът, съдържащ волеизявлението за разваляне поради забава в
плащанията с повече от три месеца следва да е в писмена форма, да достигне
до другата страна и да бъде представен към заявлението пред СВ. Всички тези
условия той счита, че са били изпълнени от него. Обръща внимание и че
съгласно чл. 28, ал. 1 ЗАЗ даването на допълнителен срок за изпълнение преди
разваляне на договор за аренда при забава в плащането над три месеца не е
задължително. Признава, че ищецът му е заплатил дължимото възнаграждение
по двата договора за стопанската 2023/2024 г. в пълен размер на 10.06.2024 г.
Пояснява, че падежът на съответната първа вноска по всеки от договорите е
бил 30.09.2023 г., а на втората 30.12.2023 г. Твърди, че доколкото забавата, по –
дълга от три месеца, е била налице, то той е имал интерес от развалянето на
съглашенията.
В постъпилата в срока по чл. 372, ал. 1 ГПК допълнителна искова молба
ищецът поддържа предявените искове. Изхождайки от чл. 592 ГПК твърди, че
действието по връчване на нотариалната покана не може да бъде делегирано
на друг орган или друго лице, а следва да бъде извършено от нотариуса или
негови служители в съответствие с чл. 50 ЗННД. Сочи, че нотариусът може да
възложи връчването на съобщения и книжа по реда на чл. 37-58 ГПК, което в
конкретния случай не е било изпълнено. Наред с това твърди и че поканата не
е била връчена в съответствие с чл. 50 ГПК, предвиждаща, че мястото на
връчване на търговци и юридически лица е техният последен посочен в
съответния регистър адрес, като ГПК не предоставя възможност за избор за
връчване на адрес, различен от вписания. Наред с това счита и че не е била
изпълнена и процедурата по чл. 50, ал. 4 вр. чл. 47, ал. 1 ГПК, тъй като е
изминало по-малко от един месец от удостоверяването на подписа на
представителя на ответника върху нотариалната покана - 13.06.2024 г. и
нотариалното удостоверяване на подписа му върху заявлението за вписване на
прекратяването – 11.07.2024 г. Поддържа, че доколкото уведомлението за
разваляне не му е било надлежно връчено, то и договорите са все още
действащи. Счита, че ответникът е следвало да му даде допълнителен срок за
изпълнение съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД, което не е било сторено. Ищецът се
позова на чл. 4, т. 6 и чл. 6 от Наредба № 32/29.01.1997 г. за служебните
архиви на нотариусите и нотариалните кантори в подкрепа на становището си
за необходимост от сигнатура за номер на входящ регистър, номер на акт и
номер на том от книгите, които нотариусът е длъжен да води и поради
отсъствието на които счита, че процесният документ, представен от ответника
пред СВ-гр. Варна, няма характер на нотариална покана.
В постъпилия в срока по чл. 373, ал. 1 ГПК отговор на допълнителната
искова молба ответникът поддържа становището си за редовно връчване на
уведомлението за разваляне, обективирано в нотариалната покана, като
пояснява, че връчването е било сторено чрез ЧСИ, тъй като не е могъл да
3
установи контакт със законен представител на ищеца. Ответното дружество
извлича аргументи от договорната свобода на страните - чл. 9 и правилата за
тълкуване на договорите по чл. 20 ЗЗД в подкрепа на позицията си касателно
уговореното в чл. 32 от договора относно осъществяването на
кореспонденцията между страните. Обръща внимание и че съгласно чл. 28 от
договорите, при забава в плащанията повече от три месеца, арендодателят
може едностранно да развали договора, без да дава допълнителен срок за
изпълнение на арендатора.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства,
заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното
от фактическа страна:
С представения по делото Договор за аренда на земеделски земи №
10079684/14.01.2022г. с нотариално удостоверяване на подписите, извършено
на 14.01.2022 г. с per. № 381, акт 37, том I от нотариус К.К., per. № 513 в НК,
район на действие - района на PC - Варна, вписан в Служба по вписвания -
Варна под № 142, том I, вх. per. № 1524, дело № 850, дв.вх.рег. № 1483/2022 г.,
ответникът като арендодател е предоставил на ищеца като арендатор за
ползване земеделска земя с обща площ от 705.250 дка, находяща се в
землището на с.Бенковски, с. Болярци, с.Казашка река, с.Равна гора, с. Садово
и с.Юнак, общ.Аврен, за срок от 5 години, при договорено арендно плащане за
една година в размер на 31917.20 лв.
С представения по делото Договор № 10079689/14.01.2022г. с
нотариално удостоверяване на подписите, извършено на 14.01.2022 г. с per. №
384, акт № 40, том I от нотариус К.К., per. № 513 в НК, район на действие -
района на PC - Варна, вписан в Служба по вписвания - Варна под № 245, том
VI, вх. per. № 20074, дело № 8157, дв.вх.рег. № 19887/24.06.2022 г.,
ответникът като арендодател е предоставил на ищеца като арендатор за
ползване земеделска земя с обща площ от 1274.118 дка, находяща се в
землището на с. Булаир, с. Бърдарево, с. Венелин, с. Голица, с. Гроздьово, гр.
Долни чифлик, с. Нова Шипка, с. Пчелник и с. Солник, за срок от 5 години,
при договорено арендно плащане за една година в размер на 54687.72 лв.
По делото е приложена нотариална покана рег.№4448/ 13.06.2024г., с
която ответникът уведомява ищеца, че на основание чл.28, ал.1 ЗАЗ разваля
едностранно договорите за аренда поради неизпълнение на задължението за
заплащане на арендно плащане за стопанската 2023/2024г. с повече от три
месеца, считано от 30.09.2024г.
Съгласно приложената преписка от ЧСИ Л.Тодорова поканата е връчена
на ищеца при условията на чл.50, ал.4 вр. ал.47, ал.1 ГПК. Към преписката е
приложено уведомление, в което е отразено залепянето му на 19.06.2024г. на
входната врата на сграда, находяща се в складова база на ул. „Асен Златаров“ в
с.Старо Оряхово, общ. Долни чифлик. Удостоверено е, че липсва пощенска
кутия, както и че по сведение на служител на „Агро тем“ ЕООД, който отказал
да си каже имената и да получи поканата, управителят е извън страната и
когато се върне ще се яви лично да получи поканите.
Въз основа на приложеното по делото заявление от 11.07.2024г. с акт с
вх. № 21941, акт № 200, том VI, дело № 8634, дв. вх. № 21794/12.07.2024 г., е
вписано едностранното прекратяване на процесните договори.
По делото не е налице спор, а и видно от приложеното платежно
нареждане от 10.06.2024г. и фактури от 01.09.2023г. и 01.12.2023г., ищецът е
4
заплатил на ответника сумата от 86604.92 лева с посочено основание „рента
2023/24г. по процесните договори.
При така установеното от фактическа страна съдът достигна до
следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК за установяване
съществуването на облигационно правоотношение. Съгласно цитираната
разпоредба всеки може да предяви иск, за да възстанови правото си, когато то
е нарушено, или за да установи съществуването или несъществуването на едно
правно отношение или на едно право, когато има интерес от това. Искът е
допустим, тъй като за ищеца е налице правен интерес от отричане със сила на
присъдено нещо на потестативния ефект на вписаното в публичен регистър
прекратяване на процесните договори за аренда.
По предявения положителен установителен иск в тежест на ищеца е да
докаже сключването на процесните договори за аренда, изправността си по
тях и възраженията си срещу редовността на връчването на уведомлението за
развалянето им. В тежест на ответника по иска е да докаже надлежно
упражнено право на разваляне на договорите.
По делото не е налице спор и от представените писмени доказателства
се установява, че между страните са сключени валидни договори за аренда.
Същите са съставени в изискуемата форма за действителност, обективират
същественото съдържание на сделката и не са оспорени относно тяхната
автентичност, поради което следва да се приеме, че материализират валидно
облигационно правоотношение.
За да се приеме, че правото на арендодателя да развали договора е
упражнено правомерно, следва да се докаже качеството му на изправна
страна, неизпълнение на арендатора и достигнало до последния едностранно
изявление за разваляне на договора в изискуемата форма.
Основанията за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл.27,
ал.1 ЗАЗ, като в разпоредбата на чл.28, ал.1 ЗАЗ е уредено специфично
основание за разваляне поради неизпълнение, предвидено в специалния закон
и относимо към основанието по чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ. Съгласно разпоредбата на
чл.28, ал.1 ЗАЗ арендодателят може да развали договора поради забавяне на
плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са
уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е
допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски.
В разглеждания случай съгласно клаузите на чл.11, ал.1 от процесните
договори дължимата сума по арендното плащане за всяка стопанска година се
заплаща авансово на две равни вноски най-късно до 30.09 при започване на
съответната стопанска година и до 30.12. на съответната стопанска година, за
която е дължимо плащането.
Следователно законоустановеният тримесечен срок е започнал да тече
от тези дати и съответно е изтекъл на 30.12.2023г., респ. 30.03.2023г.
По делото не е налице спор, че ищецът е допуснал забава в арендното
плащане за стопанската 2023/24 година, която надхвърля законоустановените
три месеца.
Задължението обаче е погасено изцяло, макар и неточно във времево
отношение, чрез плащане, извършено на 10.06.2024г.
По тези съображения отправеното на 13.06.2024г. от ответника
5
едностранно волеизявление за разваляне не е породило целените правни
последици, тъй като към този момент вече е било налице изпълнение на
договора от страна на арендатора. Нито към датата на изпращане на поканата
на 13.06.2024г., нито към момента на връчването й по реда на чл.50, ал.4 от
ГПК - 03.07.2024г., е било налице неизпълнение, което да послужи като
основание за разваляне на договорите.
В случаите, когато кредиторът е приел предложеното забавено
изпълнение, както е в разглеждания случай, задължението се погасява, поради
което удовлетвореният кредитор не разполага с правомощие да развали
договора, а единствено с възможността да търси мораторно обезщетение.
По изложените съображения съдът намира, че ответникът не е упражнил
надлежно правото си да развали договорите чрез изпратената до ищеца
нотариална покана от 13.06.2024г., поради което и развалянето не е породило
целения правен ефект, а арендните правоотношения между страните
продължават да съществуват.
Налага се изводът, че предявеният иск с правно основание чл.124, ал.1
ГПК се явява основателен, поради което следва да бъде уважен.
Като последица от разрешаването на спора за установяване
съществуването на арендно правоотношение между страните следва да се
постанови и отмяна на вписването на развалянето на договорите за аренда на
основание чл.537, ал.2 от ГПК, вр. чл.88 от ЗКИР.
Предвид изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК в полза на
ищеца следва да се присъдят сторените в производството разноски в размер на
3747.80 лева, изразяващи се в заплатена държавна такса, такса за заверени
копия, такса за вписване на искова молба и такса за съдебно удостоверение.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между „Агро Тем“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. Старо
Оряхово, общ.Д.Чифлик, ул.Асен Златаров, складова база, и
„Росагрофонд“ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.
Сливен, ул. „Г.Гюлмезов“ № 7, съществуването на облигационните
правоотношения, възникнали в резултат на сключени договори за аренда на
земеделски земи, както следва:
1. Договор № 10079684/14.01.2022г. с нотариално удостоверяване на
подписите, извършено на 14.01.2022 г. с per. № 381, акт 37, том I от нотариус
К.К., per. № 513 в НК, район на действие - района на PC - Варна, вписан в
Служба по вписвания - Варна под № 142, том I, вх. per. № 1524, дело № 850,
дв.вх.рег. № 1483/2022 г.; и
2. Договор № 10079689/14.01.2022г. с нотариално удостоверяване на
подписите, извършено на 14.01.2022 г. с per. № 384, акт № 40, том I от
нотариус К.К., per. № 513 в НК, район на действие - района на PC - Варна,
вписан в Служба по вписвания - Варна под № 245, том VI, вх. per. № 20074,
дело № 8157, дв.вх.рег. № 19887/24.06.2022 г., на основание чл.124, ал.1 ГПК.
6
ОТМЕНЯ извършеното с акт № 200, том VI, дело № 8634, вх.рег. №
21941, дв.вх.рег. 21794/12.07.2024 г. на СлВ-Варна, вписване на едностранно
прекратяване на Договор № 10079684/14.01.2022г. с нотариално
удостоверяване на подписите, извършено на 14.01.2022 г. с per. № 381, акт 37,
том I от нотариус К.К., per. № 513 в НК, район на действие - района на PC -
Варна, вписан в Служба по вписвания - Варна под № 142, том I, вх. per. №
1524, дело № 850, дв.вх.рег. № 1483/2022 г. и Договор №
10079689/14.01.2022г. с нотариално удостоверяване на подписите, извършено
на 14.01.2022 г. с per. № 3 84, акт № 40, том I от нотариус К.К., per. № 513 в
НК, район на действие - района на PC - Варна, вписан в Служба по вписвания
- Варна под № 245, том VI, вх. per. № 20074, дело № 8157, дв.вх.рег. №
19887/24.06.2022 г., на основание чл.537, ал.2 ГПК, вр. чл.88 от ЗКИР.
ОСЪЖДА „Росагрофонд“ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление гр. Сливен, ул. „Г.Гюлмезов“ № 7, да заплати на „Агро Тем“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с.Старо Оряхово,
общ.Д.Чифлик, ул.Асен Златаров, складова база, сумата от 3747.80 лева,
представляваща сторени по делото разноски, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
7