Р
Е Ш Е
Н И Е
гр. София, 21.02.2021 г.
В И М Е Т
О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, 23 състав, в публично съдебно
заседание на двадесет и девети януари през
две хиляди и двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЖАНА
ЖЕЛЯЗКОВА
при секретаря Ива И. като разгледа докладваното от съдията гр.д. №4753/ 2019 г., за да
постанови решение, взе предвид следното:
Предявени са обективно и субективно съединени искове с
правно основание чл.108 от ЗС и чл.26 от ЗЗД.
Предявеният иск с правно основание чл. 108 от ЗС е за
установяване по отношение на ответника, че ищците са собственици на апартамент
№ 11 (единадесет), находящ се в гр.София, район „**”, кв.**, на ул.”****-ти,
със застроена площ от 116.54 (сто и шестнадесет цяло и петдесет и четири
стотни) кв.м, състоящ се от две стаи, дневна-столова, зимна градина, кухня и
обслужващи помещения, при съседи: изток-двор; запод - ул.”П.”; север - Л.Д.и от
юг - М.П., съставляващ самостоятелен обект в сграда, с идентификатор
68134.901.854.1Л1, разположена в поземлен имот, с идентификатор 68134.901.854,
при съседи по схема, № 15-307641/16.05.2018г. на СГКК-гр.София, представляващи
самостоятелни обекти в сградата, както следва: на същия етаж -
68134.901.854.1.28 и 68134.901.854.1.10; под обекта: 68134.901.854.1.9; над
обекта: 68134.901.854.1.13, ВЕДНО е избено помещение № 11 (единадесет) , с
полезна площ от 4.20 (четири цяло и двадесет стотни) кв.м, при съседи: изток -
мазе; запад - мазе; север - коридор и юг - гараж, ЗАЕДНО с 2.507% (две цяло,
петстотин и седем хилядни върху сто) идеални части от общите части на сградата
и от правото на строеж върху мястото, държавна земя.
На основание чл. 212 ГПК ответникът с отговора на
исковата молба е предявил инцидентни установителни искове за обявяване
нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между
продавачите А.Ц.Ф., ЕГН: ********** и И.С.Ф., ЕГН: ********** на купувача Ц.А.Ц.,
ЕГН: **********, обективиран в нотариален акт за продажба на недвижим имот 170,
том IV, дело 734/24.01.1997г., нотариус К.Б., нотариус при СРС и договор за дарение, извършено от страна на Ц.А.Ц.,
ЕГН: **********, заедно със съпругата му Ж.Л.Ц., ЕГН: ********** /дарители/ в
полза на ищците по първоначалния иск , която сделка е обективирана в нотариален
акт за дарение на недвижим имот 115, том I, per. ном. 0828, дело
107/14.04.2008г.
ИЩЦИТЕ по иска по
чл. 108 от ЗС - А.Ц.Ц., ЕГН: ********** и Л.Ц.Ц., ЕГН: **********,
твърдят, че са собственици на апартамент № 11, находящ се в гр.София, район „**”,
кв.“**“, на ул.”****, със застроена площ от 116.54. Излагат, че са придобили
собствеността върху имота въз основа на договор за дарение, сключен между
техните родители, Ж.Л.Ц. и Ц.А.Ц., в
качеството им на „дарители”, обективиран в нотариален акт за дарение № 115, том
I, рег.№ 0828, дело № 107/2008 от 14.04.2008г. на нот.М.В., per. № 292 в
регистъра на НК, с район на действие — гр.София, който акт е вписан в Служба по
вписвания под № 117, том LIX, дело № 16459, по вх.рег.№ 24733/14.04.2008г.
Излагат, че родителите им са придобили имота по силата на сделка за продажба,
обективирана в нот.акт № 170, том IV, дело № 734/97г от 24.01.1997г. на Първи
нотариус при СРС, като продавачите по сделката, А.Ц.Ф. и И.С.Ф., са родители на
баща им, Ц.А.Ц., и са си запазили при продажбата правото на доживотно ползване
на имота. Навеждат, че от 2006 г. А.Ц.Ф. и И.С.Ф. живеят в апартамента на ул.”******.
През 2011г. при тях идва да живее и синът им В.А.Ф.. Ползвателят, А.Ц.Ф.,
починал на 12.03.2018г., а на 14.02.2019г. починала и ползвателката И.С.Ф..
След нейната смърт в апартамента останал да живее само синът на бившите
ползватели, а именно В.А.Ф., който няма никакво право над процесния недвижим
имот. Освен това не работел и не плащал сметките на апартамента, поради което
натрупвал задължения за същия. Твърдят, че с нотариална покана са поискали от
ответника да освободи имота, който ползва без правно основание и да им предаде
владението на същия, но ответникът отказал да напусне апартамента с мотива, че
владеел същия от десетилетия. С
оглед изложеното намират, че за тях е налице правен интерес от предявяване на
настоящия иск с правно основание чл. 108 от ЗС като искат съдът да признае по
отношение на ответника, че те са собственици на процесния имот и да го осъди да
им предаде владението на същия. Претендират разноски за производството.
ОТВЕТНИКЪТ по иска
по чл. 108 от ЗС-
В.А.Ф., ЕГН: **********, оспорва предявения иск като
неоснователен. Твърди, че живее в
процесния имот от 1981 г., заедно с родителите си, а след тяхната смърт
продължил да владее същия, като през цялото време го приемал като свой.
Родителите му имали още един апартамент в кв. „**“ и било напълно житейски
оправдано да вярва, че единият е за него, а дргият за брат му. Той живеел в
процесния имот и се грижел за родителите си, които били инвалиди, поради което
приемал, че именно този апартамент е за него. Навежда, че след смъртта на
родителите му бил изненадан от нотариалната покана, с която А.Ц.Ц., ЕГН: **********,
твърдял, че с брат му са собственици на процесния имот и го канят да напусне апартамента. Навежда, че след
поканата направил проверка в Службата по
вписванията град София и установил, че с поредица от сделки, които счита за
нищожни, родителите му, брат му и двамата му синове, симулативно, чрез заобикаляне на закона и в нарушение на
добрите нрави, са прехвърлили изцяло собствеността върху двата имота в квартал **.
Прехвърлянията били извършени посредством договор за покупко-продажба, за да не
може той да търси правото си на запазена част от наследството, въпреки че той
се грижел за тях до деня на смъртта им. Излага, че така подписаният договор за
продажба е симулативен и прикрива договор за дарение, тъй като по него не е
била заплащана вписаната продажна цена. Твърди, че към онзи момент купувачите не
са имали средствата да платят посочената в договора цена. Излага, че след
описаната горе сделка имотът е прехвърлен отново, вече безвъзмездно,
посредством дарение, извършено от страна на брат му Ц.А.Ц., ЕГН: **********,
заедно със съпругата му Ж.Л.Ц., ЕГН: **********, в полза на ищците съгласно нотариален
акт за дарение на недвижим имот №115, том I, per. ном. 0828, дело
107/14.04.2008г. Счита тази сделка за нищожна поради противоречие с добрите
нрави, доколкото единствената и цел е била да го лишат от наследството на
родителите му. Евентуално твърди, че той е собственик на процесния имот, поради
изтичането в негова полза на придобивна давност от над 10 години. Твърди, че от 2003г. до настоящия момент владее процесния имот със съзнанието на собственик, необезпокоявано
и непрекъснато. В процесния имот, считано от 1981 г., живеели и неговите
родители, като той осъществявал всички грижи по тях със съзнанието, че
изпълнява моралния си дълг. Моли съда да отхвърли иска.
Като ищец по
предявените инцидентни установителни искове - В.А.Ф., ЕГН: **********,
твърди, че процесният апартамент №11 е
придобит от неговите родители по силата на договор за продажба на
държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните имоти от 14.07.1986г.
Впоследствие имотът е прехвърлен посредством покупко-продажба от страна на
продавачите А.Ц.Ф., ЕГН: ********** и И.С.Ф., ЕГН: **********(негови родители)
на купувача Ц.А.Ц., ЕГН: ********** (негов брат) съгласно нотариален акт за
продажба на недвижим имот 170, том IV, дело 734/24.01.1997г., нотариус К.Б., нотариус
при СРС. Счита сделката за нищожна, като симулативна, привидна (абсолютно, или
прикриваща дарение) и сключена в противоречие с добрите нрави. Твърди, че
условно записаната като продажна цена от 68 200 лева, надвишава данъчната
оценка за имота със 60 лева, с което престациите на страните (ако се приеме, че
такава сума изобщо е плащана) е явно неравностойна, доколкото пазарната
стойност на имота към онази дата е в пъти по-голяма. Освен това излага, че купувачът Ц.А.Ц., ЕГН: **********, не е
заплащал сума в размер на 68 200 лева, представляваща продажна цена за
апартамента, такава сума не е получавана от продавачите и сделката прикрива
сделка за дарение. В тази връзка навежда, че сред описаните в нотариалния акт
документи няма приложена разписка, платежно нареждане, или квитанция, удостоверяваща
плащането на цената. Сделката противоречи и на добрите нрави, тъй като целта й
е да прикрие безвъзмездно разпореждане с имота, така че той да не може да
претендира запазената си част от наследството на своите родители. Твърди и
заобикаляне на закона, тъй като е лишен от законното му право на наследник.
Ищецът излага, че след горната сделка имотът отново е прехвърлен, този път с
договор за дарение от страна на брат му и съпругата му на техните деца съгласно
нотариален акт за дарение на недвижим имот 115, том I, per. ном. 0828, дело
107/14.04.2008г. Счита и тази сделка за сключена в противоречие с добрите
нрави, доколкото това последващо прехвърляне цели единствено да го лиши от
наследството на родители му.
Ответниците по
инцидентния установителен иск оспорват същия
като неоснователен. Сочат, че сделката
за дарение на основание чл.87, ал.5 ЗЗД
не
може да бъде развалена, след изтичане на пет години от сключването й, тъй като е налице погасителна
давност по отношение на искането за развалянето й- изминали
повече от 5 години от датата на сключването й -от
14.04.2013г. същата се стабилизира.
Съдът, след като
обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства
съобразно разпоредбата на чл.235 от ГПК, намира за установено следното:
Видно нот.акт
за дарение, № 115, том I, рег.№ 0828, дело № 107/2008 от 14.04.2008г. на нот.М.В., ищците са придобили собствеността върху процесния имот въз основа на
договор за дарение, сключен между тях и техните
родители, Ж.Л.Ц. и Ц.А.Ц., в качеството им на „дарители”.
От нот.акт за продажба, № 170, том
IV, дело № 734/97 от 24.01 1997г. на 1 нотариус при СРС се установява, че родителите на ищците са придобили имота по силата на сделка за продажба от А.Ц.Ф.
и И.С.Ф., родители на баща им - Ц.А.Ц., катопродавачите са си запазили при
продажбата правото на доживотно ползване на имота.
С договор за покупка държавно жилище от
14.07.1986г. се установява собствеността на продавачите на порцесния имот- Ц.А.Ц., дядо на ищците и баща на ответника.
От акт за
смърт, № 193/13.03.2018г. се установява, че А.Ц. Флипов е починал на
12.03.2018г., а от акт за смърт, № 147/14.02.2019г., че И.С.Ф. е починала на
14.02.2019г.
От удостоверение за наследници на
А.Ц.Ф.,*** и удостоверение за наследници на И.С.Ф., №429/18.02.2019г. на
СО-Район „**” се установява родствената връзка между страните.
Представена е нот.покана от
20.02.2019г. до В.А.Ф., от която се установява, че ищците са поискали от ответника да освободи имота, който ползвал без правно
основание и да им предаде владението на същия.
С отговор на нот.покана от В.А.Ф.
от 27.03.2019г. ответникът е изложил възраженията си относно собствеността на
процесното жилище, като е отказал да им предаде владението на жилището.
Представени са с исковата
молба и данъчна декларация по чл.14 ЗВДТ към № 1230/17.04.2008г от 2018г, за
промяна в декларирани обстоятества; вх.№ **********/15.02.2019г на
дан.декларация по чл.14 ЗВДТ, за промяна в декларирани обстоятелства; извадка
от задълженията за ток, неплатени от В.А.Ф. за къщата в с.Априлово, собственост
на А.Ц.Ф. и на В.А.Ф., от м.05.2007г. до м.10.2008г, за ползвана от А.Ц.Ф. електроенергия,
с които се стремят да докажат, че ответникът не изпълнява задълженията по
направените от същия разходи.
По делото е прието заключението на съдебно-оценителна
експертиза, неоспорено от страните, според което пазарната стойност на
процесния апартамент към 24.01.1997г. е 25 194 660 неденоминирани
лева, а стойността на правото на ползване към същата дата е 5 945 940лв.(неденоминирани).
Представени са извлечения от банковите сметки на ищеца
Л. Цв. Ц., син на свидетеля Ц.Ц. (разпитан по делото като свидетел), три броя
разрешителни от БНБ за закупуване на
валута от купувача Цв. Ц., от които е видно, че последният към датата на
изповядване на договора за покупко-продажба, като купувач е разполагал с
парични средства.
Представен е валутен превод на сумата от 25 000щ.д от 04.03.2008г. в
полза на Ж.Л.Ц., съпруга на купувача Цв. Ц., установяващи наличие на парични
средство с оглед закупуване на процесния имот като СИО.
От представените писмени доказателства- писмо изх.№
Г-28992/27.11.2019г. от „Топлофикация-София"ЕАД, се установяват
непогасени задължения за ползваната от В.Ф. битови разходи:
топлоенергия за апартамент № 11, на ул."******, която към 25.11.2019г.е на стойност 1157.05 лева;
писмо, изх.№ ЗИ- 985/15.11.2019г. на „Софийска вода"АД за непогасени
задължения за ползваната от В.Ф. вода за апартамент № 11, на ул."******,
които за периода 09.04.2019г. до 11.11.2019г. възлизат на 166.93 лева;
Представено е писмо, изх.№ СФД19-КЦ51
-171/28.10.2019г. на СО-Дирекция „Общински приходи" за собствениците и
ползвателите на апартамент 11, на ул."******, от което е видно, че
В.Ф. не фигурира.
От представената Заповед № Ж-36/03.10.1989г. се установява, че
В.А.Ф. е настанен в
жилище, находящо се в кв."Стрелбище", сега „Иван Вазов" на
гр.София, както и че в периода 1989-2003г. същият се
установява да живее в това общинско жилище.
Видно
от заявление от 20.06.2011г. пред СО, Район "**" ответникът В.Ф. променя адресната си регистрация от ж.к.
"Стрелбище" на ул. "П.".
По делото са събрани и гласни доказателства.
Свидетелят Ц.А.Ц., баща на ищците и брат на ответника, твърди, че са „нагли лъжи“ на ответника,
негов брат, че на него баща им е обещал процесния апартамент. Сочи, че брат му
водел паразитен начин на живот, не си плащал наемите по общинско жилище, с
което баща им го подсигурил, но поради неплащане на наемите го изгонили, не
работел- имал само 10 години трудов стаж, а е на 67 години. Когато ответникът се
прибрал да живее при родителите им, апартаментът вече бил прехвърлен на името
на свидетеля от родителите им, защото имал двама сина и единствен се грижел за родителите
си, а те виждали, че ответникът не правил нищо, не си мърдал пръста и се чудели
какво да правят с него. Сочи, че баща му имал два апартамента-единият, в който
живеел свидетелят с двамата си сина, и другия апартамент, в който баща им и
майка им живеели и в който апартамент (процесния) се настанил брат му да живее,
тъй като го изгонили от общинското жилище. Сочи, че родителите им имали в с.Априлово голяма,
масивна къща. Брат му живеел с родителите им, като се е ползвал от техните
грижи, разчитал изцяло на тях. След смъртта на родителите им брат му водел
живот на клошар- не плащал никакви консумативи по процесното жилище. Твърди, че родителите им дали на ответника половината от
двора и къщата в Априлово. Сега, след смъртта на баща им, брат му има 75% от
къщата, а свидетелят имал само 25%. Твърди, че родители му закупили апартамента на ул. „П.“ със заем от Банка ДСК през
1986 година. Около 1990-та година те поискали и имали намерение да изплатят
заема предварително, тогава те събирали пари от близки, приятели, поискали и от
свидетеля. Тъй като работел в Министерството на външната търговия и имал
някакви възможности, дал на баща си пари,
около 8 000 долара, за апартамента на ул. „П.“, с които пари платили останалата част от
апартамента. Твърди, че родителите им искали да купят апартамент на брат му, но
той все не можел да си избере, все бил недоволен. И тук баща му направил
грешка, че му дал тези пари, за да си намери брат му апартамент. Твърди, че с тези пари ответникът не си купил
жилище, а водил свой разгулен живот,
като ги похарчил изцяло. Брат му не закупил жилище и родителите им преценили,
че е редно заради парите, които свидетелят вложил, да оформят сделката като
покупко-продажба за процесния апартамент. Твърди, че и неговите синове(ищците) също
помогнали с пари, за да купят апартамента на ул. „П.“. Изтъква, че родители му
имали намерение да оставят апартамента на двамата му сина, а на брат му събирали
пари той да си купи отделно жилище, които той похарчил поради разгулен начин на
живот, даже ответникът им крадял
пенсиите. Сочи, че апартамента на ул. „Бигла“, който родители му дарили през
1985 година, последните, виждайки паразитния начин на живот на ответника, след
като се консултирали с адвокат, че апартаментът с дарение е атакуем, свидетелят
им върнал дарението и те го продали на синовете му през 2008 година. Твърди, че
неговите синове дали пари на баба си и на дядо си сумата от 25 000 евро.
Сочи, че той изтеглил от валутата, която имал във Външнотърговска банка, която
дал на баща им. На ръка му дал валутата. Сочи, че от 2010 г., 2011 г., брат му
живеел в апартамента на ул. „П.“, откакто на с. Априлово спряли тока и водата,
защото пак не плащал тези консумативи и той вече без ток и без вода дошъл при
родители им в апартамента на ул. „П.“.
Разпитаният по делото свидетел Л.М.Г., твърди, че познава Л. и А. Ц.от 21 години. Виждал е чичо им В.Ф.
на сватбата на ищеца Л.. Той му се похвалил, че имал къща в с. Априлово и го
канел да ходи там, защото се бил понапил малко на сватбата. Твърди, че ищците Л.
и А. са идвали многократно в България преди сватбата си и са отсядали в спорния
апартамент, правили са тържества и т.н., като свидетелят твърди, че многократно
е присъствал. След сватбата не си идвали в България, защото нямало къде да
отседнат. Апартаментът на родителите им е твърде малък, те всички живеят там –
майка му, баща му, брат му. Сочи, че ищецът Л. вече 15 години работи и живее в
чужбина. Многократно е бил на студентски бригади в Щатите.
Свидетелят С.Д.Д., твърди,
че познава двамата братя по делото. В. го познава от 1983 година, когато построили
блока, в който той живеел заедно с родителите си. Сочи, че е съсед с родителите
му и с него се сприятелили, защото той имал лодка, кола, имали общи интереси.
Той живял в този апартамент няколко години преди смъртта на майка му, а след
това починал и баща му, сигурно до 2007, 2008, 2009 година, но той се появявал
постоянно там. Накрая се оженил и отишъл да живее на друго място, но там
постоянно се появявал, защото са му родители, посещавал ги е. Твърди, че той безспорно
се грижел за родителите си. Знае, че те имат някаква вила и той от време на
време през лятото ходел на вилата. Даже го е канил да ходят да сварят ракия. Твърди,
че ответникът В. работел в полицията. Не знае до кога е работил там.
Риболовните им страсти били причина да общуват, но за личния живот не е го
разпитвал.
Други доказателства по делото не са ангажирани.
При така установената
фактическа обстановка, от правна страна съдът намира следното:
Искът с правно основание чл.108 от
ЗС, за да е основателен освен че следва
да се докажат елементите на фактическия на чл.108 от ЗС, така и да се съберат
доказателства, отхвърлящи възраженията на ответника, депозирани в отговора на
исковата молба, преповторени в
обстоятелствената част на предявения
инцидентен установителен иск.
Ищците твърдят, че са собственици на процесния
имот въз основа на сделка дарение, нот.акт за
дарение, № 115, том I, рег.№ 0828, дело № 107/2008 от 14.04.2008г. на нот. М.В., и искат
ревандикацията му от ответника.
Те следваха да докажат фактите, 1/по силата на
които са придобили правото на собственост върху вещта, 2/държането или
владението й от ответника и 3/липсата на основание за това.
По първия
елемент от ФС на чл.108 от ЗС-
събраха се убедителни доказателства в тази насока, а именно- ищците са
станали собственици на процесния имот въз основа на сделка
дарение, материализирана в нот.акт№ 115, том I,
рег.№ 0828, дело № 107/2008 от 14.04.2008г. на нот. М.В..
Вторият-държането
на имота от ответника, не се оспорва, а и от събраните доказателства се
установява, че ответникът В.А.Ф. живее в
имота на ищците.
Налице е и
третият елемент от фактическия състав на
чл.108 от ЗС
по отношение на ответника - липсва
основание в отношенията между ищците и ответника, по силата на което последният
да имат право да държи собствеността на
процесната вещ. От събраните доказателства
се установява, че същият ползва имота без и против желанието на ищците.
Както
бе посочено по-горе, за да се установи дали искът с правно основание чл.108 от
ЗС е основателен, следва съдът да изследва направените възражения от ответника
в отговора на исковата молба и преповторени в ИУИ.
Относно
възражението на ответника:
Ответникът
по главния иск с правно основание чл.108 от ЗС и ищец по инцидентния установителен иск В.А.Ф. твърди, че подписаният договор за продажба е
симулативен и прикрива договор за дарение, тъй като по него не е била
заплащана вписаната продажна цена. По делото обаче да не са ангажирани годни
доказателства, установяващи твърдението на В.А.Ф., съответно обосноваващи
основателност на предявения иск ИУИ.
Разкриването
на симулацията е допустимо само с писмени доказателства, поради забраната на
чл. 164, ал. 1, т. 2 от ГПК, или с гласни, но при условията на чл. 165, ал. 2
от ГПК. В случая липсва обратно писмо т.нар. contra letter, доказващо
симулацията. Не са налице обаче и писмени доказателства, изходящи от противната
страна на позоваващия се на симулативността на договора или пък удостоверяващи
нейни изявления пред държавен орган, които да правят вероятно твърдението на
ответника за привидност. Ищецът поддържа, че по атакуваната продажба не е имало
реално плащане, но в нотариален акт № 170, том IV, дело № 734/97г от
24.01.1997г. на Първи нотариус при СРС е отразено, че продажната цена от 68 200лв.
е изплатена на купувача изцяло и в брой. Представените и приети като
доказателство по делото нотариални актове са официални удостоверителни
документи по смисъла на чл.179 от ГПК. Те не са оспорени и задължават съдът да
приеме, че направените пред нотариуса изявления от прехвърлителите и
приобретателите, извършените от тях действия пред нотариуса и извършените от
нотариуса действия са действително осъществили се факти.
От друга страна, дори и да е налице твърдяното
неплащане на цената, това не води до нищожност на договора, а е индиция, че не
е имало обща воля да възникне задължението за плащане. В.А.Ф. претендира
симулация поради което в негова тежест беше да докаже само че действителната
воля на страните, които са участвали в договора, не е такава, каквато е
отразена в него, като волята на страните по сделката следва да се установи към
момента на сключването й. Доколкото в случая ищецът по ИУИ В.А.Ф. е трето за
сделката лице, то по отношение на него са допустими всички доказателствени
средства, включително и гласни такива. От събраните по делото доказателства
обаче не следва извод за воля, различна от тази, която е заявена в нотариалния
акт от страните. Ищецът по ИУИ В.А.Ф. не е представени нито писмени, нито
гласни доказателства за волята на страните по сделката, които да са относими
към релевантния момент - сключване на сделката. За да бъде възприето, че
сделката е привидна, необходимо е да бъде проведено доказване, че
обективираните волеизявления не отразяват действителната воля на страните. При
разпределение на доказателствената тежест съгласно чл. 154 от ГПК ищцовата
страна по ИУИ следваше да проведе доказване, че са налице предпоставки за
уважаване на иска, т.е. да докаже, че обективираното волеизявление в договора
не съответства на действителната воля на страните, защото страните не са имали
намерение да сключват договор за продажба на имот или са имали намерение да
бъдат обвързани от различно договорно правоотношение. Предвид това, че
доказателствената тежест е възложена на ищцовата страна по ИУИ доказването
следваше да бъде пълно, т.е. от събраните по делото доказателства да може по
несъмнен начин да бъде формиран извод, че сключената сделка се явява привидна. Съдът
намира, че в хода на производството не са събрани доказателства, от които може
да бъде формиран извод, че договорът за продажба е привиден - следва да се
посочи и че договорът за продажба на процесния имот е сключен в предвидената от
закона форма.
Ответникът
по главния иск с правно основание чл.108 от ЗС и ищец по инцидентния установителен иск В.А.Ф. твърди,
че сделките по процесния имот противоречат
и на добрите нрави, тъй като целта им е да прикрие безвъзмездно
разпореждане с имота, така че той да не може да претендира запазената си част
от наследството на своите родители- чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД.
Противоречие
на добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо установените
нравствено етични правила на морала и принципи. Като основание за накърняване
на добрите нрави ищецът сочи изключително занижената цена на имота при
продажбата. Съгласно константната практика на ВКС, при възмездните договори е
допустима известна нееквивалентност на престациите по договора, доколкото принципът
на свободата на договаряне по чл. 9 от ЗЗД предполага преценка за стойността на
престациите да се прави от страните по договора, а не от съда. Тази свобода
обаче не е абсолютна, тъй като е ограничена от императивните правни норми и
добрите нрави. При нееквивалентност на престациите, в такова съотношение, че
едната от тях е незначителна и практически нулева е налице противоречие на
договора с добрите нрави /така Решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр. д. №
2419/2015 г ., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС /. При извършване на преценката за
степента на нееквивалентност следва да се държи сметка за съотношението между
двете престации /Решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр. д. № 1208/2009 г., Г.
К., ІІІ Г. О. на ВКС/, както и целта на страните при сключване на договора
/Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011 г., Г. К., І Г. О. на
ВКС/.
В
конкретния случай, видно от заключението на назначената по делото
съдебно-оценителна експертиза, пазарна стойност на недвижимият имот към датата
на сключване на договора възлиза на 25 194 660 неденоминирани лева, а
стойността на правото на ползване към същата дата е
5 945 940лв.(неденоминирани). Видно от данните по делото
уговорената продажна цена е в размер на 68 200лв., при
данъчна оценка към онзи момент на имото 68140лв. Т.е. налице е
действително занижена цена от действителната пазарна цена, но тази
нееквивалентност съдът намира да не е от естество да обоснове извод за
нищожност поради практически липса на престация от страна на купувача.
Дължимата от купувача парична престация, макар да се отклонява от обичайната не
е недопустима до степен да сочи на нищожност на договора. За обосноваване на
този извод съдът съобрази и принципно допустимата съгласно нормативната уредба
възможност/ ЗМДТ и ЗННД / за сключване на сделки по данъчната оценка, с
уговорката таксите да се плащат въз основа на данъчната оценка. Ето защо
принципно договорена цена по -ниска от пазарната, но по-висока отданъчната
оценка не следва да се приеме да е в противоречие с правилата на морала.
Съобразно изложеното не е налице несъответствие в степен обосноваващо нищожност
на сделката, предвид което и поради роднинските правоотношения между страните (родители и син), както и учредената тежест върху имота- доживотно право на ползване,
учредено в полза на продавачите, исковата претенция с пр.осн. чл. 26,
ал. 1, пр.3 от ЗЗД подлежи на отхвърляне.
Ответникът
по главния иск с правно основание чл.108 от ЗС и ищец по инцидентния установителен иск В.А.Ф. прави възражение за изтичането в негова полза на
придобивна давност от над 10 години. Твърди, че от 2003г. до настоящия
момент владее процесния имот със
съзнанието на собственик, необезпокоявано и непрекъснато.
Съобразно
разпоредбата на чл. 79, ал. 1 от ЗС правото на собственост по давност върху
недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години,
а според, ал. 2 на същия член, ако владението е добросъвестно, правото на
собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години.
Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи
лично или чрез другиго като своя (чл. 68 от ЗС). Според чл. 70, ал. 1 от ЗС
владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да
го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че
предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността
да е съществувала при възникване на правното основание. Съгласно чл. 70, ал. 2
от ЗС добросъвестността се предполага до доказване на противното. В теорията и
в практика се е утвърдило разбирането, че под фактическа власт следва да се
разбира възможност за владелеца да действа непосредствено върху вещта и да
изключва действия на други лица. Ако предишният владелец продължава да извършва
макар и откъслечни действия, не може да се каже, че е установена фактическа
власт от новия владелец. Вторият признак на владението е да се държи вещта като
своя - да се държи така като че ли той е собственик. Предполага се, че
владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго
(чл. 69 от ЗС). Други съществени признаци на владението, които не се съдържат
изрично в норми на ЗС, но доктрината признава, са изискването владението да е
постоянно, непрекъснато, несъмнено, спокойно, явно. Несъмнено - да може със
сигурност да се каже, че владелецът упражнява фактическа власт и че наистина
има намерение да държи вещта като своя. Намерението да се държи вещта за себе
си трябва да се изрази по ясен начин. Владелецът трябва да отрича чуждата власт
върху вещта, не трябва да допуска чужди действия, като цялото му поведение не
трябва да изразява каквото и да е съмнение в неговото намерение да упражнява
фактическата власт за себе си. Владението е явно, ако то не е установено по
скрит начин, тайно от предишния владелец. Придобитото по скрит начин владение
няма действие по отношение на предишния владелец, докато трае скритостта.
Владението е явно, когато фактическата власт се упражнява така, че всеки
заинтересуван може да научи за нея (така "Владение" на В. Т.).
По
делото не се доказа изтекла в полза на ответника 10-годишна придобивна давност
по отношение на процесния апартамент. От приетите по делото писмени и гласни
доказателства се установява, че В.А.Ф. към 2010г. не е вписан като обитател на
сградата на ул."****, където по това време живеят И.и А. Ф.. От
представеното с отговора на ИУИ извлечение от домовата книга на етажна
собственост на ул."******, бл.З, вх.А, се установява, че в ап.11, към 2010г.
са живеели само А.Ц.Ф. и И.С.Ф., родители на В.. Ответникът не може да се
позове на давностно владение за периода до 14.02.2019г, когато умира майка му,
под претекст, че не е знаел за сделките, с които този апартамент е прехвърлен
на децата на брат му. Дори и да не е знаел, както и той сам признава, че
апартаментът на ул."****** в София, закупен от неговите родители с
договора за покупко-продажба на държавен недвижим имот от 14.07.1986г., е бил
обект на прехвърлителни сделки, то той едва след смъртта на родителите си би се
превърнал във владелец на наследствения имот. Не се събраха
доказателства същият да е регистриран данъчно и да е заплащал като собственик
на недвижим имот, дължимите за него данъци, такси, консумативи. (Писмо изх.№
Г-28992/27.11.2019г. от „Топлофикация-София"ЕАД, за непогасени задължения
за ползваната от В.Ф. топлоенергия за апартамент № 11, на ул."******,
която към 25.11.2019г. на стойност 1157.05 лева; писмо, изх.№ ЗИ-
985/15.11.2019г. на „Софийска вода"АД за непогасени задължения за
ползваната от В.Ф. вода за апартамент № 11, на ул."******, които за
периода 09.04.2019г. до 11.11.2019г. възлизат на 166.93 лева; писмо,
изх.№ СФД19-КЦ51 -171/28.10.2019г. на СО-Дирекция „Общински приходи" за
собствениците и ползвателите на апартамент 11, на ул."******, в което В.Ф.
не фигурира).
От представената Заповед № Ж-36/03.10.1989г. за
настаняване на В.А.Ф., както и от показанията на св.Ц.Ц. се установява, че в
периода 1989-2003г. ответникът се установява да живее в общинско жилище, нах.
се в кв."Стрелбище", сега „Иван Вазов" на гр.София, до
изгонването му от апартамента поради неплащане на дължим наем и режийни
разноски за жилище. От показанията на свидетеля Цв. Ц., които съдът кредитира
напълно, тъй като кореспондират с останалите доказателства, се установява, че от 2003 година ответникът
живее в къщата в с.Априлово, Горна Малина, където е откаран, заедно с багажа
си, след изгонването му от общинското жилище, от баща си и от брат си.
От анализа на доказателствата се установя категорично,
че ответникът не е живял в апартамента на ул."******, бл.****** в гр.София
от 1981г. до датата на завеждане на настоящото дело. Това твърдение на
ответника не се подкрепя нито от писмените доказателства по делото
(настанителната заповед от 1989г, писмо на СДВР за настоящ адрес, извлечение от
домовата книга на бл.З, вх.А, на ул."******), нито от показанията на св.Д.Д.,
св.Ц.Ц. и Л.Г.. С тези доказателства се установява, че до 2011 година същият е
живял в с.Априлово. Той се мести да живее при родителите си в апартамента на
ул."П." в София, след като в къщата в с.Априлово, където е живял до
2011 година е преустановено електрозахранването и водата, поради
продължителното им неплащане от В.А.Ф., като и тогава променя и адресната си
регистрация, от ж.к. "Стрелбище" на ул. "П.", видно от
заявление от 20.06.2011г. пред СО, Район "**.
И не на последно място следва да се отбележи, че, видно
от нотариалните договори за покупко-продажба на процесния апартамент от 1997г.
и за дарението от 2008г., продавачите по сделката от 1997г. запазват за себе си
пожизнено и безвъзмездно правото да ползват апартамента на ул. "П.",
заедно и поотделно. Тъй като И.Филипова е починала по-късно, на 14.02.2019г, то
оттогава започва да тече придобивна давност в полза на ответника, тъй като до
този момент, същият обитава жилището по волята на своите родители, а не го
владее.
С оглед гореизложеното възражението на ответника за изтичането в негова полза на придобивна давност от над
10 години, е неоснователно и като такова следва да се отхвърли.
С
оглед изхода на делото на ищците следва да се присъдят направените разноски - 5 422.27лв.,
на основание чл.78, ал.1 от ГПК. Направеното възражение от страна на ответника за прекомерност на
адвокатското възнаграждение е неоснователно с оглед фактическата и правна
сложност на делото
Така
мотивиран, съдът
Р Е
Ш И:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по
иск по чл. 108 ЗС, предявен от А.Ц.Ц., ЕГН: ********** и Л.Ц.Ц.,
ЕГН: **********, двамата със съдебен адрес: ***, чрез адв. В.П. от САК против В.А.Ф., ЕГН: **********, с адрес: ***, чрез адв. А.Б.В. - САК, съдебен
адрес:***, че ищците А.Ц.Ц., ЕГН: ********** и Л.Ц.Ц., ЕГН: **********, че са
собственици на недвижим имот- апартамент № 11 (единадесет), находящ се в гр.София, район „**”, кв.**, на
ул.”****-ти, със застроена площ от 116.54 (сто и шестнадесет цяло и петдесет и
четири стотни) кв.м, състоящ се от две стаи, дневна-столова, зимна градина,
кухня и обслужващи помещения, при съседи: изток-двор; запод - ул.”П.”; север -
Л.Д.и от юг - М.П., съставляващ самостоятелен обект в сграда, с идентификатор
68134.901.854.1Л1, разположена в поземлен имот, с идентификатор 68134.901.854,
при съседи по схема, № 15-307641/16.05.2018г. на СГКК-гр.София, представляващи
самостоятелни обекти в сградата, както следва: на същия етаж -
68134.901.854.1.28 и 68134.901.854.1.10; под обекта: 68134.901.854.1.9; над
обекта: 68134.901.854.1.13, ВЕДНО е избено помещение № 11 (единадесет) , с
полезна площ от 4.20 (четири цяло и двадесет стотни) кв.м, при съседи: изток -
мазе; запад - мазе; север - коридор и юг - гараж, ЗАЕДНО с 2.507% (две цяло,
петстотин и седем хилядни върху сто) идеални части от общите части на сградата
и от правото на строеж върху мястото, държавна земя- като ОСЪЖДА ответника В.А.Ф., ЕГН: **********, да предаде владението
върху описания имот на А.Ц.Ц., ЕГН: ********** и Л.Ц.Ц., ЕГН: **********.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от В.А.Ф., ЕГН: **********, с адрес: ***,
чрез адв. А.Б.В. - САК, съдебен адрес:***,
против А.Ц.Ц., ЕГН: ********** и Л.Ц.Ц., ЕГН: **********, двамата със
съдебен адрес: ***, чрез адв. В.П. от САК, инцидентни установителни искове с
правно основание чл.124 от ГПК и чл.26
от ЗЗД.
ОСЪЖДА В.А.Ф., ЕГН: **********,
с адрес: ***, чрез адв. А.Б.В. - САК, съдебен адрес:***, да заплати на А.Ц.Ц., ЕГН:
********** и Л.Ц.Ц., ЕГН: **********, двамата със съдебен адрес: ***, чрез адв.
В.П. от САК, на основание чл.78, ал.1 от ГПК направените по делото разноски в
размер на 5 422.27лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред САС
в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: