Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.Каварна, 09.02.2014год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
КАВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН
СЪД в открито съдебно заседание на девети януари две хиляди и четиринадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИМИТЪР ДИМИТРОВ
При участието на секретаря А.М., като разгледа докладваното от съдията гр.д.№485/2012год. по описа на съда, и за да се произнесе взе предвид следното:
Съдът е сезиран с искова молба подадена
от Д. В. И. - К.
ЕГН ********** и Б.Г.К. ЕГН ********** и двамата с адрес:***, съдебен адрес: гр.В., ул.”Б.Т.” **, чрез адв. Г.М.
от ВАК, против П.Г.С. ЕГН ********** и К.И.С. ЕГН **********
и двамата с адрес: гр.Д., ул.”К. ** и „БАНКА ДСК" ЕАД, ЕИК *** със
седалище и адрес на управление: гр.С. **, р-н О., ул.М. *.
Предявен е иск с правно основание чл.124 от ГПК.
В обстоятелствената част на исковата молба ищците излагат, че са собственици на ДВОРНО МЯСТО с площ 1221 кв. метра, находя що се в село Б., Община К., обл. Д., представляващо ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № *** по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрена със Заповед № РД -18-8/19.02.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, изменена със Заповед № КД-14-08-1084/02.09.2008 на Началника на СГКК - Д., стар идентификатор: *** при граници: имоти с идентификатори: *** ведно с построената в него ЖИЛИЩНА СГРАДА с идентификатор № ***.1 със застроена площ 66 кв. метра.
Твърдят, че по силата на договор от 27.11.1992 год., сключен с Община К. на Д. В. И. било предоставено право на строеж на жилищна сграда, която да бъде построена върху държавно дворно място с площ 1200 кв. метра, находящо се в село Б., Община К., област Д., представляващо парцел ** по плана на село Б.. С оглед извършване на строежа било издадено разрешение за строеж № 64 от 21.08.1997 год. ог гл архитект на Община –К. и бил съставен протокол за определяне на строителна линия и нива на строеж №14 от 22.08.1997 год. Жилищната сграда била построена, като с удостоверение № 5/12.02.2009 год., издадено от гл. архитект на Община К. била въведена в експлоатация, като била удостоверена законността на извършения строеж. Имота декларирали надлежно в Данъчно подразделение К. с декларация вх. № 12509/22.05.1998 год. и за него заплащали данъци до настоящия момент.
По силата на договор
за продажба на недвижим имот - частна общинска собственост от 13.052009 год, вписан под *** год.
на СВ-К., сключен с Община К.
Д.И. -К. придобила правото на собственост върху поземления имот,върху което била построена сградата,
представляващ ДВОРНО МЯСТО с площ 1221 кв. метра, находящо се в село Б., Община
К, обл. Д., представляващо поземлен имот с
идентификатор № *** по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрена със
Заповед № РД -18-8/19.02.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, изменена
със Заповед № КД-14-08-1084/02.09.2008 на Началника на СГКК – Д., стар
идентификатор: *** при граншщ: имоти с
идентификатори: ***. Правото да закупят имота възникнало на основание чл. 35,
ал. 3 от ЗОС поради това, че построили сграда въз основа на отстъпено право на
строеж върху мястото. Поземления имот, описан в договор от 27.11.1992 год.,
сключен с Община К., върху който било отстъпено правото на строеж на жилищна
сграда, бил идентичен с поземления имот, закупен от тях по силата на договор за
продажба на недвижим имот - частна общинска собственост от 13.05.2009 год.,
вписан под *** год. на СВ-К., сключен с Община К..С *** на Й. П. - нотариус с per.
*** и район на
действие-района на РС-К., вписан под ***. на СВ-К. било удостоверено правото на
собственост върху имота на името на двамата ищци, доколкото закупуването на
имота станало по време на брака им в съпружеска имуществена общност. Заявяват,
че гореописания поземлен имот владеят ог 1992 год, когато им бил предоставен от Община - К. за
осъществяване предоставеното право на строеж. Твърдят, че единствено те
заплащаш данъци за него. Изтъкват, че от 1992 год. до момента не е имало
никакви претенции по отношение на имота нито от страна на Община – К., нито от
трети лица.
В края на август 2012 година в имота пристигнал
съдебен изпълнител, от когото ищците разбрали, че имота ще бъде изнесен на
публична продан за погасяване на задължение на първите двама ответници към третия
ответник- "Банка ДСК" ЕАД.
След направени справки установили, че по силата на
договор от 08.042005 год. Община К. е продала на Г.Х.М. ДВОРНО МЯСТО с площ
1040 кв.м., представляващо *** по плана на село Б. Община К. при съседа: ***.
Като основание за продажбата бил посочен пар27 от ПЗР на Закона за
собствеността и ПМС №235/19.09.1996 год Твърдят че
този договор е нищожен, поради противоречието му със закона, поради което не е
породил право на собственост за купувача Заявяват, че при сключване на договора
не са били налице императивните изисквания на закона, даващи право да се закупи
имота без проведен търг и публично оповестяване. Купувачът нямал валидно
учредено право на строеж върху имота в определените срокове, нито е построил
сграда върху него. Той не е бил от кръга на правоималщите
да закупят имота по този ред. Единствената сграда, построена върху имота била
тяхната, което им давало право именно те да закупят имота и изключвало правата
на трети лица. Въпреки това с нот. ***а нотариус Й.
П. купувачът Г.М. продал имота на Е.С.И., която от своя страна го дарила на В.И.А.
с нот акг*** По силата на нот.
акт *** на нотариус Й.П. В.И.А. продал имота на ответника П.Г.С.. По време на
сключване на сделката същият е бил в граждански брак с К.И.С., поради което
имота бил придобит от двамата в съпружеска имуществена общност. Видно ог цитирания нотариален акг,
имота бил платен със заем отпуснат от „Банка ДСК" ЕАД С., поради което
същата вписала законна ипотека върху имота. Поради това, че купувачите не
изплащали отпуснатия им заем, третия ответник „Банка ДСК” ЕАД предприела
действия за принудително събиране на вземането си. За целта било образувано
изпълнително дело №20127360400137 на В.Р. ЧСИ № *** на КЧСИ с район на действие
- района на Окръжен съд-Д., като изпълнението било насочено сретцу
собствения им имот. Върху имота била вписана възбрана в полза на третия
ответник на 12.06.2012 год, и била обявена публична
продан на имота, която към момента не е приключила. Заявяват, че като
единствени собственици на имота, тяхното право на собственост е засегнато ог съществуващите документи, с които други лица се лепиггимират като негови собственици, както и от вписаната
законна ипотека и възбрана, която дава права на ответника „Банка ДСК' ЕАД да
предприеме принудителна продажба на имота им за удовлетворяване на вземането
си.
Приемат, че с оглед гореизложеното и обстоятелството, че владеят имота за тях възниква правния интерес от завеждане на настоящия иск за признаване на установено по отношение на ответниците, че са собственици на процесния имот.
Молят съда да бъдат призовани на съд с ответниците: П.Г.С., ЕГН ********** и К.И.С., EГH ********** и двамата с адрес: гр.Д., ул.”К. ** и „БАНКА ДСК" ЕАД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление: гр.С., р-н О. ул.М. № и след като Съдът се убеди в основателността на твърдяното от тях, да признае за установено по отношение на ответниците, че ищците са собственици на следния поземлен имот: ДВОРНО МЯСТО с площ 1221 кв. метра, находя що се в село Б., Община К., обл. Д., представляващо ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № *** по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрена със Заповед № РД -18-8/19.02.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, изменена със Заповед № КД-14-08-1084/02.09.2008 на Началника на СГКК - Д., стар идентификатор: *** при граници: имоти с идентификатори: *** ведно с построената в него ЖИЛИЩНА СГРАДА с идентификатор № ***.1 със застроена площ 66 кв. метра. Представят писмени доказателства и пряват доказателствени искания.
В срока по чл.131 ал.1 от ГПК ответниците П.Г.С. и К.И.С. подават писмен отговор. Оспорват изцяло основателността и допустимостта на предявения иск. Основанията им за това са следните: Считат, че предявения иск е недопустим, тъй като с оглед на представените доказателства по отношение на ищците не е налице правен интерес за водене на установителен иск, след като за ищеца е налице правната възможност за завеждане на осъдителен иск. Твърдят, че ищците не представят каквито и доказателства, че владеят описания имот. Молят производството да бъде прекратено, като недопустимо.
Твърдят, че иска е и неоснователен, тъй като ищците не са реализирали предоставеното им отстъпено право на строеж и същото е било погасено поради изтекла 5-годишна давност. Изтъкват, че след сключване на валидно сделка, Община К. е прехвърлила собкствеността върху имота на техни праводатели.В отговора си ответниците заявяват,че предявения иск е неоснователен с мотив,че липсват положителни предпоставки за предявяване на иск по чл.124 от ГПК предвид на това,че ответниците са собственици на процесния имот на законно правно основание. Към отговора ответниците представят писмени доказателства, депозират искания по доказателствата.
В срока по чл.131 ал.1 от ГПК ответникът „БАНКА ДСК" ЕАД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление: гр.С. **, р-н О., ул.М. * подава писмен отговор. Процесуалният представител на ответника счита предявения иск за неоснователен и недопустим. Оспорва твърдявана от ищците фактическа обстановка. Приема, че ищците са придобили собствеността върху поземлен имот с площ от 1221 кв.м., представляващ ПИ с идентификатор №*** /стар идентификатор **/ от КККР на с. Б., общ. К., три години след като е учредена законна ипотека в полза на Банка ДСК ЕАД. В тази връзка заявява че, твърдението им, че те са собственици на поземления имот е несъстоятелно и в явно противоречие с правната логика и представената в хронологичен ред фактическа обстановка. На следващо място изтъква, че представеното от ищците Разрешение за строеж №64/21.08.1997г. е загубило своето правно действие, съгласно чл.227, ал.З от ППЗТСУ /ДВ, бр.62/07.08.1973г./.
Тъй като на 13.05.2009г., Община К. е сключила с ищеца Д.И.-К. договор за продажба на същия недвижим имот - частна общинска собственост, вписан под № ***, с площ от 1221 кв.м., представляващ ПИ с идентификатор №*** /стар идентификатор **/ от КККР на с. Б., общ. К. и с оглед на изясняването на извършените от страна на Общината действия, моли съд да привлече като страна по делото и Община К., в качеството й на първоначален собственик на поземления имот предмет на спора между страните.
Представят писмени доказателства.
В съдебно заседание ищците се явяват лично и с надлежно упълномощен процесуален представител, който моли да се уважи исковата молба въз основа на представените доказателства. Изтъква, че ищците са реализирали строежа, за който им е предоставено право на строеж, с което са придобили право да закупят имота от Община К. по облекчения ред на чл. 35, ал. 3 от ЗОП-без търг.
Оспорва възражението на ответниците, че ищците не са имали право да придобият собственостга върху поземления имот, тъй като не са реализирали учреденото им право на строеж в петгодишен срок от учредяването му, поради което същото е погасено по давност на основание чл. 67 от ЗС. Заявява, че с редица решения на ВКС, постановени по реда на чл. 291 от ГПК, поради което са със задължителна сила за съдилищата, както и с Тълкувателно решение № 1 от 04.05.2012 г. на ВКС по тълк. дело № 1/2011 год. на ОСГКсе приема, че срокът по чл. 67 от ЗС е давностен, поради което за него се прилагат съответно правилата на чл. 114 -120 от ЗЗД.В тази връзка давността не се прилага автоматично с изтичане на определения срок. За да се приложи собственикът на земята следва изрично да се позове на изтекла в негова полза погасителна давност, чрез завеждане на иск или възражение по заведен иск.Съгласно разпоредбата на чл. 118 от ЗЗД обаче е недопустимо позоваване на давност след реализиране на правото на строеж, при което то се е трансформирало в право на собственост.
Приема, че в конкретния случай собственикът на
земята се позовава на изтекла в негова полза давността за пръв път в
депозирания отговор по настоящото дело.Строежът, за който е
отстъпено правото на строеж е реализирано преди този момент, което е безспорно
установено с представеното по делото удостоверение за въвеждане на сграда в
експлоатация № 5/12.02.2009 год. на гл. архитект на Община К. Релевира доводи, че давността започва да тече не от учредяване на правото на строеж, а от
реалната възможност строежът да започне, като например предоставяне на терена
във владение на суперфициара, издаване разрешение на
строеж и др.В конкретния случай разрешението за строеж е издадено едва на
21.08.1997 год., като ищците са започнали строежа, но поради това, че е
съществувала обективна невъзможност за електроснабдяване и водоснабдяване на
имота обективно е съществувала пречка за довършването му.
Намира за неоснователни претенциите на ответниците, че те са собственици на имота, по силата на покупко-продажба, обективирана в нот.акт **** на нотариус Й.П.. Техния праводател е придобил имота по дарение по силата на нот. акт ***, а неговия праводател е придобил имота от Г.Х.М. по силата на покупко-продажба, обективирана в с нот.акт ****. на нотариус Й.П.. От своя страна Г.Х.М. е придобил имота от Община - К. по силата на договор за продажба на общински имот от 08.04.2005 год. Твърди, че въпреки поредицата от сделки ответниците не са станали собственици на имота, тъй като всички предходни праводатели не са станали собственици на земята, поради това, че сделката между Г.Х.М. и Община К. е нищожна, като противоречаща на закона. Нищожните сделки не пораждат права от момента на извършването им. респективно последващите преобретатели не са придобили никакви вещни права.Собственик на земята е била Община К.. Община К. е продала имота с договор за продажба на общинска земя от 08.04.2005 год. на основание чл. 35 от ЗОС, чл.26 от НРПУРОИ и пар.1- 3 от ПМС № 235/1996 год. Този договор е нищожен, тъй като противоречи на закона - не е осъществен сложния фактически състав за продажба на общински имоти и то без търг и публично оповестяване. За извършване на продажба без търг или публично оповестяване по реда на пар. 27 от ЗС и ПМС № 235/19.09.1996 г. следва да са налице следните императивни изисквания:- купувачът да има отстъпено право на строеж до 13.07.1991 г. или да е наследник на такова лице;- да е реализирал правото на строеж. Заявява, че в конкретния случай лицето се е легитмирало, като правоимащ с договор за учредяване на право на строеж от 11.02.2005 год., сключен на основание чл. 37 от ЗОС и заповед № 95/10.02.2005 год. на Кмета на Община К..Приема, че не е налице и реализиран строеж от негова страна, което се установило, както от събраните гласни доказателства, така и от приложените писмени документи по препискатата. заведена в Община-К..Към депозираната молба от Г.Х.М. за закупуване на имота имало приложен единствено договор за ОПС от 2005 год., но не и доказателства за започнат или реализиран строеж. Единствената сграда в имота била построената от моите ищците. Приема, че не са били налице и двете кумулативно изискуеми условия за сключване на сделката, поради което същата е нищожна и не е породила права.
На следващо място
изтъква, че договора за
учредяване на право на строеж от 11.02.2005 год., сключен на основание чл. 37
от ЗОС също е нищожен, като противоречащ на закона, тъй като не са налице
условията, визирани в текста на чл. 37 от ЗОС.Не са налице основанията, визирани
в чл. 37, ал. 4 от ЗОС, за да има право Кмета на Община -К. да сключи договора
без търг или конкурс.Лицето също не отговаряло на критериите, предвидени в
закона, а именно да е гражданин с жилищни нужди, установени по реда на
Наредбата по чл. 45а. ал. 1 от ЗОС.Видно от приложената преписка, заведена в
Община К. нямало доказателства за това, че лицето е картотекирано, като нуждаещ
се с решение на специално назначена комисия съгласно изискванията на ГШ на ЗОС,
действащ към този момента.Нямало данни за адресна регистрация на лицето в
населеното място, продължила повече от 5 години. От собственоръчно написаната
му молба било видно, че като членове на семейството са включени и пълнолетни
лица, а и не са представени доказателства за техните доходи. С оглед на това
приема, че към момента на учредяване на ОПС не са били изпълнени изискванията
на закона за това. Освен това изтъква, че към този момент върху имота вече е
било налице отстъпено право на строеж на ищците за построяване на жилищна
сграда, поради което последващ договор със същия предмет се явява без предмет,
което също прави договора нищожен на основание чл. 26 от ЗЗД. Поради това
въпреки, че ответниците притежавали нотариален акт за собственост приема, те не
са придобили собствеността върху имота поради това, че праводателите
им не са били собственици,поради нищожност на първоначалната сделка за продажба
на общински имот. Нищожните актове изначално не пораждат права, поради което
към 2009 год. когато ищците са придобили имота, Община К. е била собственик на
имота и законно се е разпоредила с правото си на собственост.
Приема за неоснователно и възражението на ответниците С., че владеят процесния имот, поради което сa го придобили по давност. Изтъква, че в тежест на ответниците е да докажат владение върху имота, което да е явно и необезпокоявано.По делото не били събрани никакви доказателства ответниците да са били във владение на имота. Напротив събрали се безспорни гласни доказателства, че процесния имот винаги е бил във владение на ищците от предоставянето му от Община К. до настоящия момент. Ищците са построили в него жилищна сграда. Имота е ограден от тях. Трети лица не са осъществявали фактическа власт в имота в нито един момент - в това число нито ответниците С., нито техните праводатели. Изтъква, че в отговора на исковата молба се съдържало и признание на този факт с твърдението, че ищците са построили сграда през 2007-2008 год. Счита, че дори и да се приеме, че ответниците С. са владели имота, срокът за придобиване на имота по давност за тях не е изтекъл. Същите са недобросъвестни владелци, доколкото първия купувач е придобил имота на нищожно правно основание - договор за продажба на общинска земя от 08.04.2005 год. Нищожното правно основание не може да обоснове добросъвестно владение. Заявява, че съгласноnap. 1 от ЗД за ЗС/ДВ бр. 46/2006 г./ давността за придобиване на държавни и общински имоти спира да тече, считано от влизане в сила на закона - 01.06.2006 год. до 3 1.12.2014 год., поради което ответниците не могат да придобият имота по давност.С оглед гореизложеното, счита иска за основателен и доказан, поради което моли съда да го уважи и постанови решение, с което да приеме за установено, че ищците са собственици на процесния имот, както и да бъдат присъдени разноските по делото и възнаграждение за адвокат.
Ответниците ответниците П.Г.С. и К.И.С. не се явявяват в с.з., представляват се от надлежно упълномощен процесуален представител. Процесуалният им представител счита иска за неоснователен и недопустим на посочените в Отговора на исковата молба основания. В допълнително депозирана писмена защита поддържа изразеното становище.
Ответникът „БАНКА
ДСК" ЕАД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление: гр.С. **, р-н О.,
ул.М. * се представлява в с.з. от надлежно упълномощен процесуален
представител. Процесуалният й представител моли да бъдат отхвърлени предявените
искове. В допълнително депозирана писмена защита заявява, че така предявеният иск е неоснователен,
поради следните обстоятелства: П.Г.С. и съпругата му К.И.С. са законните
собственици на имота с оглед сключения договор за покупко-продажба с В.И.А.,
вписан в СВ К. под ***, много преди това да сторят Д. В. И. - К. и съпругът й Б.И.К.
с договор за продажба на недвижим имот - частна общинска собственост сключен с
Община К. и вписан в СВ К. под ***. В хода на съдебното производство било
направено възражението, че договорът за покупко-продажба между П.С. и В.И.А. е
нищожен, поради нищожност на предхождащите го договори между Община К. и Г.Х.М.,
между Г.Х.М. и Е.С.И., между Е.С.И. и В.И.А.. Макар и да счита, че договорите
са законосъобразни, ако съда приеме, че е налице нищожност заявява, че имотът е
придобит с непрекъснато добросъвестно владение в продължение на 5 години. Приема,
че отв. С. са придобили имота на годно правно
основание, тъй като от приложените доказателства било видно колко много сделки
са предхождали сделката изповядана от отв.С., като
приема, че няма как той да е знаел, че има каквото и да било законово нарушение
в сделката между Община К. и Г.М.. Приема, че отв.С.
е смятал, че придобива имота от собственика му, което несъмнено са показвали и
справките в Службата по вписванията към момента на придобиване, а още по-малко
някой е оспорвал това в настоящия процес. На второ място твърди, че отв. С. са владели имота достатъчно в продължение на 5
години, като никой в този период не бил оспорвал собствеността им. Законът не
задължавал собствениците на имота да живеят там или да го посещават постоянно.
В тази връзка смята, че семейство К. никога не са били владелци по смисъла на
закона, дори са владеели за семейство С.. Изтъква, че Д. В. И. - К. и Б.Г.К. не
са придобили имота на годно правно основание. Договорът сключен между тях и
Община К. през 2009г. бил нищожен, тъй като те са го придобили на основание
чл.35, ал.З от Закона за общинската собственост, а сградата, която се намира в
имота е незаконно построена поради няколко обстоятелства. На първо място
съгласно чл.227, ал.З от ППЗТСУ (отм.), а и съгласно чл.153, ал.З от ЗУТ,
разрешението за строеж губи силата си ако в течение на 3г. от издаването му
строежът не е започнал. Ищците не могли да докажат, че плоча е била излята в
този период, нито с официални документи нито със свидетелски показания.
Свидетелите на ищцовата страна, които дали показания в съдебно заседание звучали
предварително подготвени с дати и факти, знаели доста подробно какво се е
случвало с имота, постоянно го наблюдавали, но така и не видели кой и как е
излял плочата, като едната жена въпреки тежкото си състояние минавала всеки ден
по 5 километра. Странно според него звучал и факта, че изградили плоча, която
никак не е малка и изисква много вода и бетон, а не могли да завършат
едноетажната сграда толкова много години, защото нямало ток и вода. На второ
място във връзка с чл.227, ал.З от ППЗТСУ (отм.) строителството е трябвало да
бъде завършено в срок до 5 години от издаването на разрешението за строеж иначе
то губи силата си. Ищците отново не можли да докажат
този факт, дори свидетелите потвърдили това, като заявили, че в един по-късен
момент строежът е бил подновен. Дори да се приеме, че ще важи 10 годишния срок
за завършване на строежа съгласно ЗУТ, то въвеждането в експлоатация е станало
през 2009г., което е 2 години след изтичане не 10-годишния срок, т.е. ищците
отново не могли да докажат, че са спазили дори този 10-годишен срок, а камо ли
5-годишния съгласно ППЗТСУ (отм.). Приема, че ищците не са станали собственици
върху имота нито на основание 5- годишно добросъвестно владение, нито на
основание 10-годишно недобросъвестно владение до този момент. Не било налице
добросъвестно владение, защото са придобили имота от несобственик. Видно от
договора за покупко-продажба с Общината, както и от Нотариалния акт за
собственост по писмени доказателства вписан в СВ под *** семейство К. е можело
да се снабди с Удостоверение за тежести, но те не са го направили, откъдето е
щяло да бъде видно, че имотът вече има други собственици и това са семейство С..
На второ място приема, че не е налице добросъвестно владение в продължение на 5
години, защото са придобили имота през 2009г., искът по настоящето дело е
заведен през 2012г., а съгласно чл. 116, б.б от Закона за задълженията и
договорите давността се прекъсва със завеждане на иск относно спорното право. Не
било налице и 10-годишно недобросъвестно владение, защото до 2009г., когато
вече ищците се снабдили с документ за собственост, те са били обикновени
ползватели на имота съгласно Закона за собствеността, тъй като са имали
издадено разрешение за строеж върху общинско дворно място, т.е. имали са
договор с общината да ползват имота като си построят къща върху него. Приема,
че щом са владеели за Общината, то в периода след 2006г. те са владеели и за отв. С.. Придобивайки имота ответниците по делото не са
били длъжни да уведомяват ползвателите на имота, че са новите собственици.
Достатъчно е, че ищците знаейки, че владеят за Общината, автоматично с
прехвърлянето на собствеността да започнат да владеят и за новите собственици,
защото те не са владеели за себе си, а за другиго и самото вписване в СВ гр.К.
е достатъчно да се смята, че са уведомени всички трети лица. Приема, че отв. С. са законните собственици на имота, защото са
придобили собствеността много преди ищците К., като дори в тяхна полза изтекъл
и 5-годишния срок на добросъвестно владение, а ищците не са станали
собственици, защото са придобили от несобственик, защото незаконно са построили
сградата.
С оглед на горното моли съда да отхвърли така
предявения иск като неоснователен, да признаете П.Г.С. и К.И.С. за собственици
на спорния имот и да обяви Договор за продажба на недвижим имот частна общинска
собственост вписан под ***. и Нотариален акт за собственост на сграда по
писмени доказателства вписан под *** за нищожни. Моли да бъде присъдено юрисконсултско възнаграждение.
С определение №539/06.12.2012г., съдът е конституирал
Община К., като трето лице-помагач на страната на ответника „БАНКА
ДСК“ЕАД, на осн. чл. 220, ал.1 ГПК.
Третото лице –помагач- Община К. получи съдебните
книжа, вкл. исковата молба, отговорите на ИМ и приложенията към тях. Не взема
становище по предявените искове и направени възражения. В с.з. не се
представлява и не изразява становище.
От събраните по делото доказателства,
съдът приема за установено от фактическа страна следното:
По силата на договор от 27.11.1992 год. Община К. е
предоставила на Д. В. И. право на строеж на жилищна сграда, която да бъде
построена върху държавно дворно място с площ 1200 кв. метра, находящо се в село
Б., Община К., област Д., представляващо парцел ** по плана на село Б..С оглед
извършване на строежа било издадено разрешение за строеж № 64 от 21.08.1997
год. от гл. архитект на Община -К. и е съставен протокол за определяне на
строителна линия и нива на строеж №14 от 22.08.1997 год.Жилищната сграда била
построена през 2008 год., видно както от приложените писмени документи относно
реализиране на строежа/договор за изработка, договор за присъединяване към енергопреносно и ВиК дружество,
архитектурни проекти/, така и от събраните по делото гласни доказателства.С
удостоверение № 5/12.02.2009 год. издадено от гл. архитект на Община К.
сградата била въведена в експлоатация, като е удостоверен законността на
извършения строеж.Имотът бил деклариран надлежно в Данъчно подразделение - К. с
декларация вх. № 12509/22.05.1998 год. и за него ищците заплащали данъци от
1992 г. до настоящия момент.
През м.юли 2008г. бил съгласуавн инвестиционен проект за обект „Еднофамилна къща в парцел ** от плана на р-н.“Б.“, общ.К.. Възложител на проекта била ищцата Д.К.. На ищцата К. било издадено разрешително за включване в уличния водопровод на с.Б., както и на 17.10.2008г. бил сключен договор с „Е.ОНБългария-мрежи“ за присъединяване към електроразпределителната им мрежа.На 12.02.2009г. било издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж №5/12.02.2009г., съгласно което в парцел ** по плана на с. Б., общ. К., с възложител ня строежа ищцата Д. В. И.-К. е изпълнен строеж в съответствие с одобрените проекти, Разрешение за строеж №64/21.08.1997г., като строежа е заснет и нанесен в кадастрален план на гр.К., съгласно Удостоверение №94-1879-08-10-1679/09.02.2009г. на Агенция по геодезия, картография и кадастър гр.Д..
На 28.04.2009г. Община К. издала Акт №4634 за частна
общинска собственост с правно основание чл.2, ал.1, т.1 и §42 от ЗОбС за поземлен имот с площ 1221кв. метра, находящо се в
село Б., Община К., обл. Д., представляващо поземлен
имот с идентификатор № *** по кадастрална карта и кадастрални регистри на с.Б.,
общ.К., стар идентификатор ** при граници: имоти с идентификатори: ***. В графата
„Предоставени права за управление“ било отбелязано, че е налице Отстъпено право
на строеж съгласно Договор от 27.11.1992г. на Д. В. И..
На 13.05.2009 год. Д.И. ***- К. договор за продажба на
недвижим имот - частна общинска собственост, вписан под ** на СВ- К., по силата
на който придобива в СИО със съпруга си Б.К. правото на собственост върху
поземления имот, върху което е построена сградата, представляващ ДВОРНО МЯСТО с
площ 1221 кв. метра, находящо се в село Б.. Община К., обл.
Д., представляващо поземлен имот с идентификатор № *** по кадастрална карта и
кадастрални регистри, одобрена със Заповед № РД -18-8/19.02.2008 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, изменена със Заповед № КД-14-08-1084/02.09.2008
на Началника на СГКК - Д., стар идентификатор: *** при граници: имоти с
идентификатори: ***.
В същото време, на основание чл.59 от ЗОС, Община К. издала Акт за частна общинска собственост №****/02.06.2004г. за парцел с площ 1 040 кв.м., находящ се в с. Б., ** в който не отбелязала да е предоставено разпореждане с имота на друго физическо, юридическо лице или държавата.
На 30.08.2004г. в Община К. постъпила молба от трето неучастващо в производството лице – Г.Х.М. за отстъпване право на строеж върху общински парцел в с.Б., общ.К.. На същото дата, същото лице подало и молба за картотекирането му в качеството на крайно нуждаещ се от жилище и попълнило Декларация за гражданско, семейно и имотно състояние.
На 10.02.2005г. със Заповед №95/10.02.2005г. Кмета на Община К., на осн. чл. 37 от Закона за общинската собственост и чл.30 от НРПУРОИ на Общински съвет гр.К. учредил на Г.Х.М. вещно право на строеж върху парцел с площ 1 040 кв.м., находящ се в с. Б., ** за построяване на жиищна сграда.
На 11.02.2005г. между Община К. и Г.Х.М. бил сключен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот частна общинска собственост: Дворно място с площ 1 040 кв.м.. представляващо ** по плана на с. Б., общ. К., вписан в АВ под №92. том 2, вх.рег.№712/11.02.2005г.
На 18.03.2005г. Г.Х.М. подал молба до Кмета на Община К. в която удостоверил, че е изградил сграда върху предоставената му земя, съгласно договор от 11.02.2005г. и моли на осн. §1-§3 от Постановление на МС 235/96г. за приемане на ППЗДЗС и ППЗОС, да бъде издадена заповед и да сключи с Кмета на Община К. договор, по силата на който да придобие правото на собственост върху описаната по-горе общинска земя.
Със своя Заповед №290/25.03.2005г. Кмета на Община К. наредил, на осн.§1-§3 от Постановление на МС 235/19.09.1996г., във връзка с §27 от Закона за собствеността и Решение на Общински съвет К. №153/12.18.2000г. да се извърши прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот, на Г.Х.М..
На 08.04.2005г. между Община К. и Г.Х.М. бил сключен договор за продажба на общинска земя по реда на §27 от Закона за собствеността, на осн.чл.35 от Закона за Общинската собственост, чл.26 от НПУРОИ, §1-§3 от Постановление на МС 235/96г. за приемане на ППЗДЗС и ППЗОС и Заповед №290/25.03.2005г., с който било прехвърлено правото на собственост върху недвижим имот частна общинска собственост: Дворно място с площ 1 040 кв.м., представляващо ** по плана па с. Б.. общ. К., вписан в АВ под ***
На 20.04.2005г. с нотариален акт за покупко-продажба на поземлен имот, вписан в АВ като акт *** Г.М. и Ц.П. **а прехвърлили на Е.С.И. собствеността върху поземлен имот Дворно място с площ 1 040 кв.м., представляващо ** по плана на с. Б., общ. К..
На 30.03.2006г. с нотариален акт за дарение, вписан в АВ като акт *** Е.С.И. дарила на сина си В.И.А. собствения си недвижим имот, а именно: Дворно място с площ 1040 кв.м., представляващо ** по плана на с. Б., общ. К..
На 20.04.2006г. с нотариален акт за покупко-продажба на поземлен имот, вписан в АВ като акт *** В.И.А. продал на П.Г.С. следния свой собствен урегулиран поземлен имот, а именно: Дворно място с площ 1040 кв.м., представляващо ** по плана на с. Б., общ. К..
На 20.04.2006г. за обезпечаване вземането на Банка ДСК ЕАД в размер на 140 000 лева, била учредена в полза на Банката законна ипотека върху: Дворно място с площ 1 040 кв.м., представляващо ** по плана на с. Б., общ. К., вписана в АВ под ***
Видно от приложеното по делото удостоверение за
идентичност изх. № АБ-06-2658/28.07.2009 г. на Община -К. и приетото за
безспорно от съда с определение от съдебно заседание, проведено на 11.03.2013
г., както и от заклъчението на вещото лице по
допуснатата и назначена Съдебно-техническа експертиза, поземления имот описан в
договор от 27.11.1992 год., сключен с Община К., върху който е отстъпено
правото на строеж на жилищна сграда е идентичен с поземления имот, закупен от
доверителите ми по силата на договор за продажба на недвижим имот - частна общинска
собственост от 13.05.2009 год., вписан под *** год. на СВ- К., сключен с Община
К., както и с процесния имот.
Така изложената фактическа обстановка води до
следните правни изводи:
Съдът намира, че искът, по който е образувано настоящото
дело е допустим.
Съдът не споделя възражението на процесуалния представител
на отв. С., че за ищците по-ефективна защита би дал
осъдителен, а не предявения положителен установителен иск, поради което същия
се явява недопустим.
Новата съдебна практика приема, че с оглед на диспозитивното начало в граждански процес в правомощията на
ищеца е да определи вида на търсената съдебна защита. Приема се, че се касае за
въпрос на целесъобразност, а не на законосъобразност, което изключва
съдебната администрация по въпроса за правния
интерес от предявяване на иска за собственост и неговата процесуална
допустимост. Правен интерес от предявяване на установителен иск е налице,
когато ответникът извърши правни или фактически действия, чрез
които оспорва претендираното от ищеца
право. Тъй като оспорването смущава нормалното упражняване на правото на
собственост, то носителят на това право има интерес от предявяване на
установителен иск, който ще разреши спора със сила на присъдено
нещо. В този смисъл Определение №92/ 05.02. 2009г.
на ІІІ-то гр. отд. на ВКС , Определение
№342/ 2008г. на ІІ-ро гр. отд.
на ВКС, Решение №875/20.06.2007г. на ІV-то гр.отд. на ВКС, Решение №1426/19.03.2009г. на ІІ-ро гр. отд. на ВКС. Настоящият съдебен
състав напълно споделя посочената съдебна практика. В правото на
носителя на субективното материално право е да
избере вида на съдебната защита – установителен, осъдителен или конститутивен иск. Именно с оглед на диспозитивното
начало в гражданския процес ищецът е този, които ще определи обема на съдебната
защита, а от там и нейния вид. При възможност да предяви установителен или
осъдителен иск, ищецът има право да избира пределите на съдебната защита – да
предпочете само установителен иск или по-пълната защита на
осъдителния иск. Това правомощие на ищеца е
законово определено в текста на чл.6, ал.2 от ГПК, съгласно който
предметът на делото и обема на дължимата защита и съдействие се
определят от страните. При това предявения от ищците установителен иск за
собственост на спорния недвижим имот е допустим и подлежи на разглеждане по
същество.
Съдът намира
предявения иск за основателен.
C договор
от 27.11.1992 год. Община К. е учредила на Д. В. И. право на строеж върху общински поземлен имот с площ 1200 кв. метра, находящо се в село
Б., Община К., област Д., представляващо парцел ** по плана на село Б., за изграждане на жилищна сграда по одобрен проект.
Приобретателят
/ищцата/ се задължила след отстъпване на правото на строеж, да запише дворното
място на свое име в ОбС/кметството/, а след
завършване на строежа да уведоми техническите и финансови органи.
В изпълнение на задълженията си по Договора за ОПС, на
21.08.1997г. ищцата се снабдила с резрешение за
строеж №64/21.08.1997г., т.е. от този момент за нея започнал да тече
регламентирания в Договора 5-годишен срок за реализиране правото се на строеж.
От показанията на разпитаните по делото свидетели на
ищците-Д.Х.К. и Д.В.Н. е видно, че ищците започнали строителството в имота през
1997г. и го завършили през 2007-2008г., като винаги единствено те са се грижили
за имота. Изтъкват, че ги познават, тъй като бабата и дядото на ищцата Д. К.
бил от с.Б. и я познавали от дете. Твърдят, че от 2007г. ищците обитават
построената в имота къща. ШИмота бил ограден с
метална ограда и метален портал, който се заключвал.
От приложените по делото строителни книжа е видно, че
инвестиционният проект за сградата на ищците е одобрен през 2008г., като през
периода 2008-2009г. са сключени договорите им за осигураняве
снабдяване с вода и електрическа енергия, както и че през 2009г. е рило
издадено разрешителното за ползване на сградата.
Съдът споделя становището на ответниците, че правото на
строеж от страна на ищците не е реализирано в регламентирания 5-годишен срок.
Дори да се приеме, че този срок започва да тече от 21.08.1997г., когато е
издадено Разрешението за строеж №64, то към момента на реализиране на строежа
най-рано през 2007г. 5-годишния срок е изтекъл.В същото време Съдът намира, че
макар и срока да е бил изтекъл, това не означава, че автоматично е било
погасено по давност учреденото в полза на ищците право на строеж.В редица решения на ВКС, постановени по
реда на чл. 291 от ГПК, поради което са със задължителна сила за съдилищата,
както и с Тълкувателно решение № 1 от 04.05.2012 г. на ВКС по тълк. дело № 1/2011 год. на ОСГКсе приема, че срокът по чл. 67 от ЗС е
давностен, поради което за него се прилагат съответно
правилата на чл. 114 -120 от ЗЗД.
В тази връзка
давността не се прилага автоматично с изтичане на определения срок. За да се
приложи собственикът на земята следва изрично да се позове на изтекла в негова
полза погасителна давност, чрез завеждане на иск или възражение по заведен
иск.Съгласно разпоредбата на чл. 118 от ЗЗД обаче е недопустимо позоваване на
давност след реализиране на правото на строеж, при което то се е трансформирало
в право на собственост.В
конкретния случай собственикът на земята се позовава на изтекла в негова полза
давността за пръв път в депозирания отговор по настоящото дело.Строежът,
за който е отстъпено правото на строеж е реализирано преди този момент, което е
безспорно установено с представеното по делото удостоверение за въвеждане на
сграда в експлоатация № 5/12.02.2009 год. на гл. архитект на Община К..Следва да се има предвид и
обстоятелството, че давността започва да тече не от учредяване на правото на
строеж, а от реалната възможност строежът да започне, като например
предоставяне на терена във владение на суперфициара,
издаване разрешение на строеж и др.В конкретния случай разрешението за строеж е
издадено едва на 21.08.1997 год., като доверителите ми са започнали строежа, но
поради това, че е съществувала обективна невъзможност за електроснабдяване и
водоснабдяване на имота обективно е съществувала пречка за довършването му.
Предвид горното Съдът приема, че при сключване на сделката за придобиване правото на собственост върху общинския имот – 13.05.2009г. – датата на сключване на Договор за продажба на недвижим имот частна общинска собственост, за страните по сделката са били налице годни правни основания за сключването й.Съгласно разпоредбата на чл. 35, ал.3 от Закона за общинската собственост: „...Продажба на земя - частна общинска собственост, на собственика на законно построена върху нея сграда се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2 ....“. По делото бе приложено Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж №5/12.02.2009г., съгласно което в парцел ** по плана на с. Б., общ. К., с възложител на строежа ищцата Д. В. И.-К. е изпълнен строеж в съответствие с одобрените проекти, Разрешение за строеж №64/21.08.1997г., като строежа е заснет и нанесен в кадастрален план на гр.К., съгласно Удостоверение №94-1879-08-10-1679/09.02.2009г. на Агенция по геодезия, картография и кадастър гр.Д.. Съгласно чл. 46, ал.1 от Наредба №2 на Общински съвет гр.К., за реда на придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, приета с Решение № 4 по протокол № 21 от 27.01.2009 г. на Общинския съвет на община К. и влязла в сила от деня на приемането й: „...Продажбата на нежилищни имоти – частна общинска собственост се извършва от кмета на общината, без публичен търг или публично оповесетен конкурс на физически или юридически лица, собственици на законно построена сграда или реализирали право на строеж върху общинска земя - урегулиран поземлен имот или поземлен имот в урбанизирана територия на общината...“. Т.е. по отношение на ищците са били налице изискванята на Наредбата и на това основание Кмета на Община К. е извършил разпореждането с частната общинска собственост, върху която е било реализирано строителството.
По отношение
направеното от ищците възражение за нищожност на сделката по опстъпване право на строеж и последващо прехвърляне на
собствеността на поземления имот на праводателя на ответницити С. – третото неучастващо в делото лице Г. Х. М.
Ответниците претендират да са собственици на имота, по
силата на покупко-продажба, обективирана в нот.акт **** на нотариус Й.П.. Твърдят, че техния праводател е придобил имота по дарение по силата на нот. акт ***, а неговия праводател
е придобил имота от Г.Х.М. по силата на покупко-продажба, обективирана
в с нот.акт ****. на нотариус Й.П.. От своя страна Г.Х.М.
е придобил имота от Община -К. по силата на договор за продажба на общински
имот от 08.04.2005 год.
Съдът установи редица нарушения на материалния закон,
допуснати при процедурата по отстъпване право на строеж на Г.Х.М. от страна на
Община К. и последващата продажба на недвижим имот-частна общинска собственост.
От приложения по делото Акт за частна общинска собственост №2938/02.06.2004г. за парцел с площ 1 040 кв.м., находящ се в с. Б., ** издаден от Община К. е видно, че в него липсва отбелязване за предоставено разпореждане с имота на друго физическо, юридическо лице или държавата. В същото време с Договор от 27.11.1992г. за същия парцел е било учредено отстъпено право на строеж на ищцата Д.И..
На следващо място със Заповед №95/10.02.2005г., Кмета на Община К. учредява на Г.Х.М. вещно право на строеж върху парцел с площ 1040 кв.м., находящ се в с. Б., ** за построяване на жиищна сграда. Като правно основание за издадената Заповед са цитирани разпоредбите на чл. 37 от Закона за общинската собственост и чл.30 от НРПУРОИ на Общински съвет гр.К.. Разпоредбата на чл. 37, ал.1 от Закона за общинската собственост в редакцията й към 10.02.2005г. гласи: „...Право на строеж върху имот -частна общинска собственост, се учредява след решение на общинския съвет откмета на общината чрез търг или конкурс и съобразно предвижданията на влязълв сила подробен устройствен план...“. От текста на Заповедта става ясно, че тя не е издадена в изпълнение на Решение на Общински съвет. Съгласно разпоредбата на ал.4: „...Правото на строеж се учредява без търг или конкурс след решение на общинския съвет, прието с мнозинство повече от половината от общия брой на съветниците, по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2...“, т.е.дори и да не бъде провед конкурс или търг, отново единствено с изрично Решение на Общински съвет е допустимо учредяване право на строеж. От приложената по делото преписка на Община К. във връзка с учредяване правото на строеж на Г.Х.М. е видно, че не е бил провеждан търг или конкурс за учредяване право на строеж върху парцел представляващ ** по плана на с. Б., общ. К., както и не е било приемано решение на Обински съвет на Община К. в тази връчка, т.е. Заповедта за учредяване право на строеж на ** е била издадена в абсолютен разрез с императивните законови разпоредби.
На 11.02.2005г. между Община К. и Г.Х.М. е сключен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот частна общинска собственост: Дворно място с площ 1 040 кв.м.. представляващо ** по плана на с. Б., общ. К., вписан в АВ под ***. В Договора отново като правно основание са вписани разпоредбите на чл. 37 от Закона за общинската собственост и чл.30 от НРПУРОИ на Общински съвет гр.К., както и заповедта на Кмета на Община К., с която е учредено правото на строеж. Макар и при изпълнение на процедурата по отстъпване правото на строеж да не са били изпълнени редица императивни законови разпоредби, Кмета на Община К. е пристъпил към сключване на Договора. Съдът държи да отбележи, че позоваването от страна на кмета на разпоредбата на чл.30 от НРПУРОИ на Общински съвет гр.К. не води до законност на сключения Договор. Законовата разпоредба, въз основа на която е издадена Наредбата е регламентирана в чл.8, ал.2 от Закона за общинската собственост, съгласно която: „...Общинският съвет определя с наредба реда за придобиване, управление и разпореждане с общинското имущество и конкретните правомощия на кметовете...“. В същото време обаче разпоредбата на чл.37, ал.4 от Закона за общинската собственост, която препраща към Наредбата регламентира на първо място, че правото на строеж се учредява без търг или конкурс само след решение на общинския съвет, прието с мнозинство повече от половината от общия брой на съветниците, а единствено реда, по който се взема това решение следва да се регламентира в Наредбата по чл. 8, ал. 2. От приложената по делото Преписка във връзка с отстъпване правото на строеж на ** от страна на Община К. липсва Решение на Общински съвет в тази насако, а и на такова Решение не се е позовал Кмета на Община К. при сключването на договора. Т.е. съда приема, че при липса на Решение на Общински съвет за учредяване право на строеж без търг или конкурс изобщо не е приложима наредба №2.
Съдът приема, че атакувана сделка-Договор за
учредяване на право на строеж върху недвижим имот частна общинска собственост:
Дворно място с площ 1 040 кв.м. представляващо ** по плана на с. Б., общ. К.,
вписан в АВ под ***., сключен на 11.02.2005г. между Община К. и Г.Х.М. е нищожна по смисъла на чл.26, ал.1, предложение първо-
като противоречаща на закона, тъй като обективно неприложима е била облекчената
процедура по чл.37, ал.1 и ал.4 от ЗОбС.
На следващо място съдът установи допуснати нарушения и в Договора с който на 08.04.2005г. е прехвърлено правото на собственост върху парцела, на Г.Х.М..На първо място не бяха приложени доказателства дали е извършена проверка на обстоятелствата изнесени от ** в молба вх.№ПС-06-276/18.03.2005г., а именно че към тази дата – по-малко от два месеца след като му е било учредено правото на строеж, същия е извършил строителството и е изградил върху земята сграда. Освен това от текста на Заповед №290/25.03.2005г., с която Кмета на Община К. нарежда прехвърлянето на ** на собствеността върху парцела е видно, че същата е издадена на основание §1-3 от ПМС235/19.09.1996г., във връзка с §27 от Закона за собствеността. Разпоредбите на §1-3 от ПМС 235/19.09.1996г. регламентират правото на български граждани, придобили право на строеж върху държавна или общинска земя до 13 юли 1991 г. за построяване на жилищна сграда за задоволяване на жилищни нужди в границите на населените места и с действаща дворищна регулация или включени в околовръстния полигон на населеното място, или техните наследници, както и роднините им по права линия, на които е прехвърлено правото на строеж, да подадат молба за придобиване на право на собственост върху земята до областния управител, съответно до кмета на общината, по местонахождението на имота. Т.е. тези разпоредби касаят единствено права, придобити преди 13.07.1991г. От своя страна разпоредбата на §27, ал.1 от ПЗР на Закона за собствеността гласи: „... Лицата, придобили право на строеж върху държавна или общинска земя до 13 юли 1991 г., могат да придобият право на собственост върху земята по цени, определени от Министерския съвет...“. По делото бе безспорно установено, че правата на строеж върху общински имот, частна общинска собственост за Г.М. са възникнали на 11.02.2005г. Освен това не са изпълнени и други изисквания на разпоредбите на §1-3 от ПМС 235/19.09.1996г. относно документите, които следва лицата, кандидатстващи да придобият собствеността върху земята да представят пред Общината, а именно: скица на имота от действащия регулационен план с попълнен кадастър; документ за собственост или констативен акт от общинската администрация, че сградата е завършена в груб вид; разрешение за строеж или акт за узаконяване на строежа; копие от одобрения архитектурен проект на сградата. От представената по делото от страна на Община К. преписка по учредяване правото на строеж на ** е видно, че по нея не са приложени никакви строителни книжа, констативни протоколи или разрешения за строеж или одобрен архитектурен проект.
Освен от посочените пороци, съдът установи, че сключения на 08.04.2005г. между Община К. и Г.Х.М. Договор за продажба на общинска земя по реда на §27 от Закона за собствеността, на осн.чл.35 от Закона за Общинската собственост, чл.26 от НПУРОИ, §1-§3 от Постановление на МС 235/96г. за приемане на ППЗДЗС и ППЗОС и Заповед №290/25.03.2005г., с който е прехвърлено правото на собственост върху недвижим имот частна общинска собственост: Дворно място с площ 1 040 кв.м., представляващо ** по плана па с. Б.. общ. К., вписан в АВ под ***, страда и от други пороци, свързани с противоречието му с императивни законови разпоредби. Като правно основание за сключване на договора е вписана разпоредбата на чл.35 от Закона за Общинската собственост. В ал.1 е регламентирано, че продажба на имоти и вещи - частна общинска собственост, се извършва след решение на общинския съвет от кмета на общината чрез търг или конкурс. Тъй като в случая не са налице доказателства да е проведен търг или конкурс, съдът приема, че вероятно Кмета на Община К. е приложил разпоредбата на ал.2, която му дава право да продаде имоти без търг или конкурс по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2. Зада може да бъде осъществено тази процедура обаче, закона императивно разпорежда, че продажба по този ред се извършва единствено на собственика на законно построена върху нея сграда. По делото липсват каквито и да е доказателства Г.М. да е изградил постройка, да е придобил такава в конкретния поземлен имот, както и към момента на сключване на сделката същата да е била законно построена. Такива документи не бяха представени от Община К. и явно липсват по преписката.
Съдът намира, че
чл.35, ал.1 от ЗОбС в редакцията, действала към
процесния период урежда две отделни хипотези за извършване на продажба на
недвижим имот - частна общинска собственост - или чрез решение на общинския
съвет, или със заповед на кмета след проведен търг или конкурс при условия и
ред съгласно наредбата по чл. 8, ал. 2 от ЗОбС.
Настоящият съдебен състав приема, че провеждане на търг или конкурс е
задължително само по отношение на втората хипотеза - продажба чрез заповед на
кмета на общината. В този случай чрез изискването за провеждане на търг или
конкурс се създава гаранция за публичност и законност на извършваната продажба,
което се налага с оглед това, че кметът е едноличен орган на изпълнителната
власт в общината.Българското законодателство допуска
сключването на договорите да се подчинява на автономията на волята и на
свободата на договаряне, но съгласно чл.9, ал.1 от ЗЗД страните могат свободно
да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на
повелителните норми на закона и на добрите нрави.Съгласно правната доктрина /
Витали Таджер- Гражданско право, обща част/
и константната съдебна практика основание за нищожност на сделката
при противоречие със закона има тогава, когато сделката е сключена в нарушение
на конкретна императивна правна норма.Към релевантния за настоящия правен спор
момент- момента на сключване на процесния договор за продажба на общински
недвижим имот – частна общинска собственост, сключен на 08.04.2005г. между
Община К. и праводателя на отв.
С. – Г.Х.М., действа императивната правна норма на чл.35 от Закона
за общинската собственост, регламентираща правилата за продажба на имоти,
частна общинска собственост. В чл.35, ал.1 от ЗОбС
е въведено правилото продажбата на имоти и вещи, частна общинска собственост да
се извършва след решение на общинския съвет от кмета на община
чрез търг или публично оповестен конкурс. Касае се за
общо правило винаги, когато не е налице изключение. В чл.35, ал.2 от
ЗОбС е създаден облекчен режим за продажба на земя,
частна общинска собственост, ползващ собственика на законно построената върху
нея сграда. Според чл.35, ал.2 от ЗОбС продажбата на
земя – частна общинска собственост, на собственика на законно построената върху
нея сграда се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по ред
определен в наредбата по чл.8, ал.2 от същия закон. Тоест по законова делегация
е предоставено на общинския съвет на всяка община да определи с наредба реда,
по който ще стане продажбата. Императивната норма на чл.35, ал.2 от ЗОбС повелява, че само собственикът на сградата може да
закупи земята под нея с директна сделка, за сключването на която не е необходим
търг или конкурс.Безспорно се установи след анализ на доказателствата, че към
момента на сключване на процесния договор за продажба на недвижим
имот, частна общинска собственост, сключен на 08.04.2005г.
купувача по него /праводател напървите ответници по делото/ не е бил собственик на
сграда, законно построената върху земята – предмет на договора за продажба.
Факт, който както бе посочено по-горе в съображенията на съда, не бе и
спорен. Праводателят на първите ответници не
е притежавал както към релевантният момент/момента на сключване на
договора/, така и понастоящем сграда, построена върху общинският терен- предмет
на продажбата между страните.
При това положение Съдът приема, че атакувана сделка-
договор за продажба недвижим имот, частна общинска собственост,
сключен на 08.04.2005г. е нищожна по смисъла на чл.26, ал.1, предложение първо-
като противоречаща на закона, тъй като обективно неприложима е била облекчената
процедура по чл.35, ал.2 от ЗОбС.
По отношение на последващите сделки с
недвижимия имот, осъществени от праводателя на
първите ответници.
На 20.04.2005г. с нотариален акт за покупко-продажба на поземлен имот, вписан в АВ като акт *** Г.М. и Ц.П. **а прехвърлят на Е.С.И. собствеността върху поземлен имот Дворно място с площ 1 040 кв.м., представляващо ** по плана на с. Б., общ. К..
На 30.03.2006г. с нотариален акт за дарение, вписан в АВ като акт *** Е.С.И. дарява на сина си В.И.А. собствения си недвижим имот, а именно: Дворно място с площ 1 040 кв.м., представляващо ** по плана на с. Б., общ. К..
На 20.04.2006г. с нотариален акт за покупко-продажба на поземлен имот, вписан в АВ като акт *** В.И.А. продава на П.Г.С. следния свой собствен урегулиран поземлен имот, а именно: Дворно място с площ 1 040 кв.м., представляващо ** по плана на с. Б., общ. К..
На 20.04.2006г. за обезпечаване вземането на Банка ДСК ЕАД в размер на 140 000 лева, е учредена в полза на Банката законна ипотека върху: Дворно място с площ 1 040 кв.м., представляващо ** по плана на с. Б., общ. К., вписана в АВ под ***
Съдът намира, че не са налице предвидените в закона / чл.26 ЗЗД/ предпоставки за обявяване тяхната нищожност. Въведеното с исковата молба под
формата на възражение за нищожност, а именно нищожно придобивно основание
на праводателя не води до нищожност и на
последващите разпоредителни сделки със същия имот, но се прилага правилото, че
никой не може да прехвърли права, които не притежава, следователно тези четири
последващи разпоредителни сделки не могат да бъдат противопоставени на
действителния собственик. На отменяване или изменяване /частично
или пълно обезсилване/ подлежат само констативните нотариални актове и
нотариалните актове, издадени по обстоятелствена проверка. Не се обезсилват
нотариални актове за сделки, когато между страните по сделката /съответно
техните правоприемници/ бъде признат порок на сделката или сделката бъде
отменена или развалена. Легитимиращият ефект на нотариалния акт, с който е
извършена порочната, развалена или отменена сделка, ще отпадне с вписването на
съдебното решение, с което е констатиран или обявен порокът, съответно е
развалена или отменена сделката.
По отношение
на възражението за придобивна давност, изтекла в полза на ответниците С. и
нищожност на сделката за придобиване на правото на собственост върху имота от
страна на ищците.
Съдът не споделя становището на втория ответник „БАНКА ДСК“ЕАД, че ищците не са станали собственици на имота на годно правно основание, тъй като са реализирали учреденото им право на строеж извън регламентирания в чл. 227, ал.3 от ППЗТСУ/отм./ 3-годишен, съответно 5-годишен срок. Дори и да се приеме, че в регламентирания 5-годишен срок те не са изградили грубия строеж на сградата, то обстоятелството че заинтересованата страна – Община К. не е предприела действия по отнемане на учреденото право на строеж на това основание, а след реализирането му през 2009г. е издала Удостоверение за въвеждане в експлоатация санира нарушението, съгласно разпоредбата на чл.118 от ЗЗД. Установеният в разпоредбата на чл. 67, ал. 1 ЗС срок е давностен-предвижда се, че правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Съгласно разпоредбата на чл. 120 ЗЗД пък давността не се прилага служебно. Следователно едно право не се погасява по давност с факта на изтичане на предвидения в закона срок. Необходимо е изрично позоваване на погасителната давност, което да е извършено преди правото да е било фактически упражнено. Разпоредбата на чл. 118 ЗЗД изрично предвижда, че длъжникът няма право да иска обратно платеното ако е изпълнил задължението си след изтичането на давността, т. е. обвързва валидността на изпълнението на едно задължение с позоваването на изтеклата давност и запазва тази валидност, ако задължението е било изпълнено преди длъжникът да се е позовал на изтеклата в него полза погасителна давност, т. е. изрично е предвидено обвързване на валидността и правните последици от извършеното действие за кредитора. Същият принцип обаче според настоящия състав следва да намери приложение и в хипотезата, предвидена в чл. 67, ал. 1 ЗС, т. е. да се приеме, че ако правото на строеж е упражнено след изтичането на петгодишния давностен срок, но преди собственикът на земята да се е позовал на изтеклата погасителна давност, то правото е упражнено надлежно и лицето, в полза на което е било учредено може да запази собствеността върху построеното. В конкретния казус не е било налице подобно позоваване на изтекла давност от Община К..
Освен това разпоредбата на чл. 227 от ППЗТСУ е предвидила и хипотези, при които незавършените строежи, за които разрешението за строеж е загубило действието си по смисъла на ал. 1, могат да бъдат завършени след презаверяване или издаване на ново разрешение за строеж. Регламентирано е, че при презаверяване или издаване на ново разрешение за строеж за случаите по ал. 1 и 2 се заплаща необходимата такса. По делото не бяха представени доказателства в тази насока, но не бяха направени и твърдения, че такива действия не са били извършени от ищците и съответно законовите процедури не са били спазени, като предвид издаденото от компетентния за това орган Удостоверение №5/12.02.2009г. за въвеждане в експлоатация на строеж, Съдът приема че не са налице основания за прогласяване порочност на придобиването на право на собственост от страна на ищците, върху процесния имот.
Съдът приема за неоснователно възражението, че
ответниците С. владеят процесния имот, поради което сa го придобили по давност. В тежест на ответниците бе да
докажат владение върху имота, което да е явно и необезпокоявано.По делото не
бяха събрани никакви доказателства ответниците да са били във владение на
имота. Напротив събраха се безспорни гласни доказателства, че процесния имот
винаги е бил във владение на доверителите от предоставянето му от Община К. до
настоящия момент.Безспорно бе установено както с гласни, така и с писмени
доказателства, част от които официални документи, че ищците са построили в
имота жилищна сграда. Имота е ограден от тях. Трети лица не са осъществявали
фактическа власт в имота в нито един момент - в това число нито ответниците С.,
нито техните праводатели. Нещо повече в отговора на
исковата молба се съдържа и признание на този факт с твърдението, че
доверителите ми са построили сграда през 2007-2008 год. Очевидно за да построят
сграда в имота същите са упражнявали фактическа власт по отношение на него. От
показанията на свидетеля на ответниците С. – св.Н.Д.Н., дадени в о.с.з. на
16.09.2013г. е видно, че към 2007г., кагато свидетеля
е посетил за последен път имота, там не е имало изградена сграда. От друга
страна св.Крецова и Николова категорично заявяват, че
през 1997г. ищците са изградили бетонна плоча в процесния имот и винаги са
осъществявали владение върху имота, като по-късно през 2007-2008г. построили и
сградата.
Предвид горното съдът приема, че по отношение на отв. С. не е изтекъл предвидения в чл.79, ал.1 от ЗС
5-годишен период на добросъвестно давностно владение, като в същото време от
доказателствата по делото приема, че предвид нищожното основание на придобиване
на имота от техния праводател, би следвало за тях да
се приложи 10-годишния давностен срок при
недобросъвестно владение. Дори и през някакъв период след 2005г. те да са
владели имота, то към 12.02.2009г., когато е издадено Удостоверението за
въвеждане в експлоатация на сградата, собственост на ищците, както и
към13.05.2009г. – датата на която ищците придобиват от Община К. правото на
собственост върху парцела, изисквания давностен срок/независимо
дали за добросъвестно или недобросъвестно владение/ не е бил изтекъл. По делото
бе безспорно установено, че към периода 2008-2009г. ищците са владели имота и
са се настанили да живеят в него.
Дори и при хипотеза, че ищците не са станали
собственици на имота на валидно правно основание и от момента на учредяване
правото на строеж на ** – 11.02.2005г. той и съответно неговите правоприемници,
вкл. ответниците С. са владели имота, срокът за придобиване на имота по давност
за тях и по отношение на Община К. не е изтекъл. Същите са недобросъвестни
владелци, доколкото първия купувач е придобил имота на нищожно правно основание
- договор за продажба на общинска земя от 08.04.2005год. Нищожното правно
основание не може да обоснове добросъвестно владение, т.е. евентуалния срок на
придобивна давност би бил 10г. и би изтекъл най-рано през 2015г.
Съгласно чл.79 ЗС
правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с
непрекъснато владение в продължение на 10 години, а ако владението е добросъвестно,
правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5
години. Съгласно чл.70 ал.1 ЗС владелецът е добросъвестен, когато владее вещта
на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик. Не във всички случаи на
упражняване на давностно владение върху недвижим имот са налице предпоставките
за придобиване собствеността върху него. Налице са законови изключения,
игнориращи общото правило на чл.79 ЗС. Такова изключение е разпоредбата на §1
от Законът за допълнение на Закона за собствеността(ДВ, бр. 46 от 2006 г., в
сила от 1.06.2006 г., изм., бр. 105 от 2006 г., бр. 113 от 2007 г., в сила от
31.12.2007 г., бр. 109 от 2008 г., в сила от 31.12.2008 г., бр. 105 от 2011 г.,
в сила от 31.12.2011 г.), съгласно
която давността за придобиване на държавни и общински имоти спира да тече до 31
декември 2014г., т.е. отново липсва дари и хипотетично правно основание за
придобиване на собствеността на имота от страна на отв.С. и направеното от тях
възражение за изтекла в тяхна полза придобивна давност е неоснователно.
Ищците претендират разноски. С оглед изхода на делото, ответницата следва да заплати на ищците направените от тях разноски за водене на делото в размер на 2202.40 лева, за заплатени държавни такси и адвокатско възнаграждение.
Воден от гореизложеното и на осн. чл. 235 от ГПК, Каварненският районен съд
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на П.Г.С. ЕГН ********** и К.И.С. ЕГН **********
и двамата с адрес: гр.Д., ул.”К. ** и „БАНКА ДСК" ЕАД, ЕИК *** със
седалище и адрес на управление: гр.С. **, р-н О., ул.М. *, че Д. В. И. - К. ЕГН ********** и Б.Г.К. ЕГН ********** и
двамата с адрес:***, са
собственици на недвижим имот - ДВОРНО МЯСТО с площ 1221 кв. метра,
находя що се в село Б., Община К., обл. Д.,
представляващо ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № *** по кадастрална карта и
кадастрални регистри, одобрена със Заповед № РД -18-8/19.02.2008 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, изменена със Заповед № КД-14-08-1084/02.09.2008
на Началника на СГКК - Д., стар идентификатор: *** при граници: имоти с
идентификатори: *** ведно с построената в него ЖИЛИЩНА СГРАДА с идентификатор №
***.1 със застроена площ 66 кв. метра.
ОСЪЖДА П.Г.С. ЕГН ********** и К.И.С. ЕГН ********** и
двамата с адрес: гр.Д., ул.”К. **, да
заплатят на Д. В. И. - К.
ЕГН ********** и Б.Г.К. ЕГН ********** и двамата с адрес:***, сторени по делото разноски в размер на 1101.20лева/хилядасто и един лев и 20 стотинки/.
ОСЪЖДА „БАНКА ДСК" ЕАД, ЕИК *** със седалище и адрес на
управление: гр.С. **, р-н О., ул.М. *,
да заплати на Д. В. И. - К.
ЕГН ********** и Б.Г.К. ЕГН ********** и двамата с адрес:***, сторени по делото разноски в размер на на 1101.20лева/хилядасто и
един лев и 20 стотинки/.
Производството е разгледано, а решението постановено при
участието на трето лице –
помагач –Община К..
Решението подлежи на отбелязване при условията на чл.115,
ал.1 от ЗС в шестмесечен срок от влизането му в сила.
Решението
подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от
връчването му на страните пред ДОС.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: