Р Е
Ш Е Н
И Е260320/14.7.2021г.
гр. ЯМБОЛ.14.07.2021.г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ЯМБОЛСКИЯТ....................районен
съд ......................... гражданска колегия в публично
заседание на .........17.06.2021г........година в състав:
Председател:Св.Д.
при секретаря ....................Й.П.…...................................……................и
в присъствието на
прокурора..............................................................................………като
разгледа докладваното от
......................................СЪДИЯ
Д.………………….......гр.дело N .3013. .. по
описа
за 2020 год.
и за да се произнесе взе предвид
следното.....................................................................
Производството по делото е
образувано по молба на Н. К. Г. и К.Г.Н. против М.Д. В. и „МХ-М.Д."
ЕООД, с която желаят да се прогласи
за нищожен, на основание чл. 26, ал.1, предл. първо от ЗЗД, Договор за наем на
земеделски земи с нотариална заверка на подписите per. № *** акт *** том ***г.
на Нотариус № ***- Е. Щ. с р-н на действие съд. район на PC-Я., вписан в Служба
по вписванията гр. Я. при АВ с дв. вх. per. № *** том ***, стр. ***г. за срока
му на действие над една стопанска година.
Претендират за присъждане на
направените разноски.
Ищците твърдят, че са наследници по закон на
Г. Н. Н.,***, който е починал на *** год. С Решение № *** г., постановено по
преписка *** г. ОС-Земеделие - гр. С. им е възстановила правото на собственост
върху земеделски земи, находящи се в землището на село Н., общ. С., обл. Я., в
т.ч. и следния недвижим имот - земеделска земя, а именно:
НИВА с площ 38.401 дка,
шеста категория, в м. „***", съставляваща имот № *** по КВС на с. Н.,
съставляваща по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед *** год. Поземлен имот с идентификатор № 51384.33.12, при граници по
кадастрална карта ПИ с идент. №№
51384.33.15, 51384.33.14, 51384.33.13, 51384.33.42 и 51384.33.11.
Посочват
,че през месец септември 2020 год. извършили справка в Служба по вписванията
гр. Я. при АВ, в резултат на която се снабдили с препис от Договор за наем на
земеделски земи с нотариална заверка на подписите per. №
*** акт *** том ***г. на Нотариус № ***- Е.Щ. с р-н на действие съд. район на PC-Я., вписан в Служба по вписванията гр. Я. при АВ с
дв. вх. per. № *** том ***, стр. *** г. Посоченият наемен договор
е сключен между ответницата М.Д. В. като наемодател и „МХ-М.Д."ЕООД,
представлявано от управителя и законен представител М.Д. В., като наемател. С
процесния договор за наем, първата ответница е предоставила на втория ответник
за временно възмездно ползване за срок от десет стопански години описания
по-горе недвижим имот, считано от 01.10.2020 год. до 01.09.2030г. От справката
в Служба по вписванията установили също, че ответницата В. е собственик на 1/4 (една четвърт) идеална част от
процесния имот. Същата е придобила правото си на собственост по силата и при
условията на договор за дарение на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт,
вписан в Служба по вписванията с дв. вх. per. №
***, акт ***, том ***, дело № *** год. на Служба по вписванията гр. Я. при АВ,
и договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба
вх. per. № ***, акт ***, том ***, дело № *** год. на Служба
по вписванията гр. Я. при АВ. От тези нотариални актове е видно, че един от
преките наследници на наследодателя на
ищците- неговата пряка низходяща М. Г. Ч., притежаваща по наследство 1/4(една четвърт) от имота, се е
разпоредила в посочените транслативни сделки със своето право на собственост,
придобито по наследство, в полза на първата ответница, която пък, от своя
страна, е сключила с втория ответник цитирания по-горе договор за наем.
Считат, че сключеният от ответницата М. В. Договор за
наем на земеделски земи с нотариална заверка на подписите per. № *** акт *** том ***г. на Нотариус № ***- Е. Щ. с р-н на действие съд.
район на РС-Я., вписан в Служба по вписванията гр. Я. при АВ с дв. вх. per. № *** том ***, стр. *** г. е сключен в противоречие с изискванията на чл.
4а от ЗСПЗЗ и същият е нищожен за срока над една година по смисъла на чл. 26,
ал.1 от ЗЗД, като искат тази нищожност да бъде прогласена.
В хода на съдебното дирене исковата претенция
се поддържа изцяло.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК е
депозиран писмен отговор от пълномощника на ответника, с който счита иска за
допустим, но неоснователен.
Позовава се на ЗСПЗЗ, който не посочвал какви ще са правните последици при
нарушаването на изискванията към лицата, които могат да сключват наемен
договор. И по-специално дали сключените в отклонение на чл. 4а ЗСПЗЗ договори
за наем биха били нищожни на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД като противоречащи на
императивни правни разпоредби, или отношенията ще се уреждат на плоскостта на
противопоставимостта спрямо собственика/съсобствениците.
Поради това намира, че макар процесният договор да не отговаря на
изискванията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, съшият не е нищожен поради противоречие
със закона.
Според ответника прилагането на
процедурата не засяга валидността на договора за наем между страните, които са
го сключили и обвързаността им по него остава. Страните продължават да са обвързани
от сключения договор, но същият е непротивопоставим на другите съсобствените.
Единствената правна последица, която законодателят е посочил, от неспазване на
посочената процедура е служебно заличаване на договорите за наем в службата по
вписванията и в общинската служба по земеделие.
След преценка на събраните по делото доказателства
поотзелно и в съвкупност съдът приема за установено следното от фактическа
страна:
Видно от представеното удостоверение за наследници
изх.№ ***г. на с.Н., общ.Т., обл.Я. ищците са наследници – низходящи синове на
Г. Н. Н., починал на ***г.
С решение № ***г. на ПК гр.С., постановено по преписка
№***г. е възстановено правото на собственост на наследниците на Г. Н. Н.,
съгласно плана за земеразделяне в землището на село Н. върху три имота единят
от които представляващ нива от 38.400дка, шеста категория, местност ***, имот №
*** при посочени граници. За този имот е представена скица № ***г. на СГКК-гр.Я.,
според която той е с идентификатор 51384.33.12, площ от 38401 кв.м., категория
на земята 6, местност *** и съседи: ПИ
с идент. №№ 51384.33.15, 51384.33.14,
51384.33.13, 51384.33.42 и 51384.33.11.
Съгл. нот. Акт № ***,том***, рег.№ ***, дело №***г. на
нотариус Е. Щ., вписан в регистъра на НК под № *** М. Г. Ч. е дарила на М.Д. В.
своята 1/40 идеална част от съсобствения си недвижим имот, находящ се в
землището на с.Н.,общ.С., обл.Я. а именно от нивата с площ от 38,401 дка, 6
категория в местността „***“ „ с идентификатор № 51384.33.12. С нот. Акт №***,т.***,
рег.№ ***, дело № *** от 12.02.2020г. М. Г. Ч. е продала на М.Д. В. своята 9/40
идеална част от същия имот. М. Г. Ч. е наследник-*** на Г. Н. Н., според
представеното удостоверение за наследници.
Според атакувания договор за наем на земеделски земи с нотариална
заверка на подписите per. № *** акт *** том ***г. на Нотариус № ***- Е. Щ. с р-н на действие
съд. района на PC-Я., вписан в Служба
по вписванията гр. Я. при АВ с вх. per. № *** том ***, стр. *** г. М.Д. В., като наемодател е предоставила на „МХ М.Д.“
ЕООД, представлявано от *** и едноличен собственик на капитала М.Д. В. нива с
площ от 38,401 дка , находяща се в землището на с.Н., общ.С., обл.Я., щесста
категория, местност „***“, съставляваща ПИ с идентификатор № 51384.33.12 за
срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2020г.
При така установеното от
фактическа страна съдът прави следните правни изводи:
Предявеният иск е с п равно
основание чл.26,ал.1,пр.1 от ЗЗД.
Страните не спорят и от
представените по делото писмени доказателства се установи, че ищците, като част
от наследниците на Г. Н. Н., са съсобственици
на ид.части от оставеното им наследство от Г. Н. върху реституирани земеделски
имоти в землището на с.Н., общ.С.,обл.Я., един от който е процесната нива в
местонстта „***“ с площ от 38.401 дка, съставляващ поземлен имот с идентификатор № 51384.33.12.
От своя
страна ответницата М.Д. В. в резултат на разпоредителни сделки е придобила
собствеността върху 1/4/25%/ идеална част от имота. Безспорно се установи, че
този имот е предоставила под наем на собственото си дружество „МХ-М.Д.“ ЕООД,
чийто едноличен собственик на капитала е М. В. за срок от 10години в предвидена
от закона форма с нотариална заверка на подписите и съответно вписан в службата
по вписванията –Я.
Безспорно ищците, като съсобственици на поземления
имот, са засегнати от сключения договор за наем, касаещ съсобствения им имот,
поради което съдът приема, че имат правен интерес да искат прогласяване
нищожността на този договор. Същите се позовават на нарушение на чл.4а от ЗСПЗЗ
при сключване на договора.
Новата правна уредба преуреди
наемните правоотношения, които възникват за срок по-дълъг от една
година и имат обект земеделска земя, като им предаде формален вид-
арг. чл. 4б, ал. 1 ЗСПЗЗ. (Нов – ДВ, бр. 42 от
Когато договорът за наем е сключен от някои
съсобственици без другите съсобственици да са съгласни, независимо от това дали
е взето решение по реда на чл. 32, ал. 1 ЗС или не, ако съсобствениците
сключили наемния договор притежават дял по-голям от 50 % от съсобствената вещ,
договорът за наем не може да се сключи за повече от 3 години, тъй като
мнозинството от съсобствениците , които сключват договора, могат да извършват
само действия на обикновено управление на съсобствената вещ – аргумент чл. 32,
ал. 1 ЗС, а разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД предвижда,
че лицата, които могат да извършват действие на обикновено управление не могат
да сключват договор за наем за повече от три години.
С ал. 2 на чл. 4а ЗСПЗЗ, в
отклонение от разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността, се
предвижда съсобственик или съсобственици, които притежават повече от една
четвърт от дяловете, да могат да сключат договор за наем със срок над 1 година,
който да е противопоставим на останалите съсобственици. Няма правило в
специалния закон - ЗСПЗЗ, което да дава изричен отговор на въпроса дали
предвидена в чл. 229 ЗЗД защита ще е приложима и спрямо договорите за наем на
земеделски земи, сключени от съсобственици, притежаващи повече от 25 на сто от
дяловете. Предвид предвиденото от законодателя намаляването на мнозинството дялове,
изискващи се за управлението на съсобствена земеделска земя чрез отдаването й
под наем за срок над 1 година, и липсата на изрично формулирано изключение от
разпоредбата на чл. 229 ЗЗД, която представлява правило от общ закон, би
следвало да се приеме, че чл. 229 ЗЗД ще намери приложение и спрямо договорите
за наем на земеделски земи, сключени по реда на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ.
Съдът намира обаче, че ЗСПЗЗ има
положението на специален закон, който е в отклонение от общите правила по
Закона за задълженията и договорите , така и спрямо разпоредбата на чл. 32, ал.
1 от Закона за собствеността , съдържаща изискването управлението и ползването
на общата вещ да се извършва по решение, взето от съсобствениците, които имат
повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението на
малцинството да се съобрази с решението на мнозинството и да не може да го
променя .
ЗСПЗЗ не посочва какви ще са
правните последици при нарушаването на изискванията към лицата, които могат да
сключват наемен договор. И по-специално дали сключените в отклонение на чл. 4а
ЗСПЗЗ договори за наем биха били нищожни на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД като
противоречащи на императивни правни разпоредби, или отношенията ще се уреждат
на плоскостта на противопоставимостта спрямо собственика/съсобствениците.
Поради това съдът намира, че
макар процесният договор да не отговаря на изискванията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ,
съшият не е нищожен поради противоречие със закона.
Ето защо , като се има предвид казаното за
противопоставимостта на договора спрямо ищците по-горе, съдът приема, че така
сключения договор за наем не противоречи на закона, поради което искът се явява
неоснователен.
При този изход на делото на
осн.чл.78,ал.3 от ГПК икците дължат на ответниците направените от тях разноски
по делото в размер на по 300лв. – платено адвокатско възнаграждение.
Воден от гореизложеното , съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Н. К. Г.,
ЕГН ********** *** и К.Г.Н., ЕГН ********** ***, двамата със съдебен адрес:***,кантора
№***-адв.С.Т. *** против М.Д. В., ЕГН ********** *** и „МХ-М.Д.“ ЕООД със
седалище и адрес на управление: гр.Я., обл.Я., ж.к.*** вписано в ТР с ЕИК ***,
представлявано от *** и законен представител М.Д. В. иск по чл.26,ал.1,пр.1 от ЗЗД да се прогласи за нищожен, като
противоречащ на закона, Договор за наем на земеделски земи с нотариална заверка
на подписите per. № *** акт *** том ***г. на Нотариус № ***- Е.Щ. с р-н на
действие съд. район на PC-Я., вписан в Служба по вписванията гр. Я. при АВ с
дв. вх. per. № *** том***, стр. *** г. за срока му на действие над една
стопанска година.
ОСЪЖДА Н. К. Г. и К.Г.Н. да заплатят на М.Д.
В. направените по делото разноски в размер на 300лв.
ОСЪЖДА Н. К. Г. и К.Г.Н. да заплатят на
„МХ-М.Д.“ ЕООД направените по делото разноски в размер на 300лв.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред ОС-Я. в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: