РЕШЕНИЕ
№ 329
гр. София , 03.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 3-ТИ ТЪРГОВСКИ в публично заседание
на дванадесети март, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Теодора Кръстева
Членове:Ивайло Младенов
Светлин Михайлов
като разгледа докладваното от Теодора Кръстева Въззивно търговско дело №
20201001002601 по описа за 2020 година
Образувано е по въззивна жалба от синдика на „Енергоинвест –
ремонтна компания“ АД /н./, ЕИК ********* против решение № 260 019 от
12.10.2020 г. по т.д. № 35/ 2019 г. на Окръжен съд – Враца, с което е
отхвърлен предявения от въззивника срещу "Енергоинвест-Ремонтна
компания" АД /н./, представлявано на основание чл. 635, ал. 3 ТЗ от
изпълнителния директор Ц. И. Й. и "Пейпър конвертинг“ ЕООД, ЕИК
********* иск с правно основание чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ за обявяване
относителната недействителност по отношение на кредиторите на
несъстоятелността, на сключения между "Енергоинвест – ремонтна
компания“ АД /н./ и „Пейпър конвертинг“, договор за покупко-продажба от
01.12.2016г., обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 26, том IX, per. № 6623, дело № 1025 от 2016г. на нотариус
В. В., с рег. № 338 на НК на РБ, на поземлен имот с идентификатор
12259.1008.414 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. ***,
одобрени със Заповед № РД-18-43/16.09.2005 г. на Изпълнителния директор
на АГКК, находящ се в гр. ***, ж.к.“***“, с площ от 789 кв. м., при условието
на евентуално обективно съединяване с иск по чл. 135, ал. 1 ЗЗД и обусловен
1
иск с правно основание чл. 108 ЗС за предаване владението на процесния
имот.
Въззивникът твърди, че решението е неправилно и моли да бъде
отменено. Наведените с жалбата възражения, са насочени само срещу главния
иск по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ и обусловения от него иск по чл. 108 ЗС, а
именно:
Въззивникът оспорва кредитирането от съда на заключението на в.л. В.,
според което, пазарната стойност на имота към датата на атакуваната сделка е
18 520 лв. Твърди, че заключението е необосновано, защото като сравнителни
пазарни аналози са използвани сделки с имоти – частна общинска
собственост, които били строго регламентирани като ред за извършване и
правила за определяне на цените. Някой от използваните сравнителни сделки
били с предмет продажба на идеални части за прекратяване на съсобственост
на общината с частни субекти, при които сделки не се провежда търг или
конкурс, така че цената значително се разминавала с реалната пазарна такава.
Поддържа, че релевантна за изхода на спора е депозираната от в.л. В.
експертиза, изготвена въз основа на метода на пазарните сравнения, при
който, стойността на имота възлиза на 26 900 лв. Твърди, че заключението е
обективно, тъй като, били използвани аналози, по оферти от обяви за
продажба на недвижими имоти, със сходни характеристики на оценявания
имот и в същата зона, каквито в.л. В. не е намерила.
Излага разбирането, че дори и реалната пазарна цена на недвижимия
имот да възлиза на 18 520 лв., то разликата от 23 % между реалната цена и
уговорената между ответниците в договора се явявала съществено
отклонение и представлявала основание за обявяване на относителна
недействителност на сделката, спрямо кредиторите на несъстоятелността.
Въззиваемата страна „Пейпър Конвертинг“ ЕООД оспорва жалбата и
моли решението да бъде потвърдено.
Застъпва становището, че заключението на в.л. В. е неотносимо за
спора, предвид факта, че в него не били отчетени основни характеристика на
имота, като липсата на водопровод и ток до имота, каквито имотите в
2
обявите, използвани за аналози, притежавали. Освен това, от прочита на
обявите ставало ясно, че почти всички цени са коригирани - понижени през
месеците януари и февруари 2017 г., след като дълго време имотите не са
намерили купувач
Оспорва доводите, че 23 % процента разлика в цените е съществена.
Подчертава, че се касае за незастроен и неограден имот в индустриална зона,
без каквато и да е настилка, обрасъл с бурени и дървета, без електричество и
водоснабдяване.
Съдът констатира, че жалбата е подадена в срока по чл. 259 от ГПК от
легитимирана да обжалва страна в процеса, обуславяща правен интерес от
обжалването и е процесуално допустима, поради което, следва да се разгледа
по същество.
За да отхвърли исковете по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ и по чл. 108 ЗС,
първоинстанционният съд е изложил мотиви за установено от фактическа и
правна страна, които САС напълно споделя и към които препраща, съгласно
дадената му за това възможност по чл. 272 ГПК. По правилността на
решението в тази част, съобразно поддържаните с жалбата възражения:
Основен за разрешаването на спора е въпроса, коя от двете приети по
делото експертизи, следва да бъде кредитирана, тъй като вещите лица са
използвали различни пазарни аналози.
Неоснователно е възражението, че заключението на в.л. В., е
необосновано, тъй като използваните цени от сделки с недвижими имоти на
общината били занижени. Съгласно чл. 41 ЗОС, разпоредителни сделки с
имоти или с вещни права върху имоти – общинска собственост се извършват
по пазарни цени, които не могат да бъдат по – ниски от данъчните оценки и се
определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от
оценители. Това правило се прилага и в случаите на чл. 36 ЗОС при
прекратяване на съсобственост върху имоти между общината, държавата,
физически лица или юридически лица.
Разпоредба на чл. 41, ал. 4 ЗОС задължава общините да поддържат
публичен регистър за разпоредителните сделки с имоти – общинска
собственост, като част от данните в тях са тези за пазарната оценка на
3
имотите. Именно от този регистър са и пазарните оценки на два от имотите,
използвани от в.л. В. за пазарни аналози.
САС намира, че приложените в заключението на в. л. В. пазарни
аналози от офертни цени, за които няма данни при какви цени са реализирани
не следва да бъдат взети предвид. Още повече, с оглед характеристиките на
имотите, за които е отбелязано, че са с ток и вода, а според приложените по
делото доказателства и констатациите за техническите характеристики на
обекта в експертизата на в.л. В., към м. декември 2016 г. в имота не са налице
ток, вода и канализация. При направена от нея справка във ВиК Враца, тя е
установила, че канализация и водопровод по прилежащата улица са
изградени през 2018 г., а от представените документи за СМР в имота е
видно, че електрозахранването на изградените в имота постройки е изпълнено
в край на 2018 г. и началото на 2019 г. През 2019г. са положени и бетонови
пътеки на имота, като преди това, съобразно показанията на разпитаните
свидетели Н. П. и И. О., имота е представлявал земя, обрасла с храсти и
дървета. Следователно, независимо от приложените корекционни
коефициенти, използваните от в.л. В. пазарни аналози имат съществени
несъответствия с характеристиките на процесните имоти към м. декември
2016 г. и затова, не могат да бъдат обективен израз на пазарната стойност на
имота към датата на сключване на атакуваната сделка.
Неоснователно е и възражението, че пазарната оценка на имота от
18 520 лв., показва несъответствие с получената по сделката цена от 15 000
лв., обосноваващо обявяването на сделката за недействителна спрямо
кредиторите на несъстоятелността, съгласно чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ.
Съобразно приетото в решение № 107 от 14.11.2011 г. по т. д. № 742/
2010 г. на ВКС, наличието на неравностойност, т. е. на несъответствие на
договорената цена с действителната стойност на придобитото имущество или
цените на разменените престации, не съставлява самостоятелно основание за
прогласяване на относителна недействителност, а за да е налице такава,
несъответствието следва да бъде значително, преценено във всеки конкретен
случай. В настоящата хипотеза, съдът отчита фактическото състояние на
имота към сключването на сделката, а именно, без ток, вода, канализация, без
да е асфалтиран, обрасъл с дървета и храсти. Ето защо, разликата между
4
цената на даденото и цената на полученото не представлява значителна
неравностойност по смисъла на чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ, поради което и
предявения главен иск следва да бъде отхвърлен. Неоснователността на
главния иск, обуславя неоснователността и на обусловения от него иск по чл.
108 ЗС, който също следва да бъде отхвърлен.
По отношение на предявения като евентуален иск по чл. 135 ЗЗД,
предвид липсата на конкретни възражения в жалбата, спрямо правилността на
решението в тази част, въззивния съд препраща изцяло към мотивите на
първоинстанционния съд, тъй като намира решението за валидно, допустимо
и правилно.
В обобщение, решението на първоинстанционния съд е правилно и
следва да бъде потвърдено.
Водим от горното, съдът,
РЕШИ:
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260 019 от 12.10.2020 г. по т.д. № 35/
2019 г. на Окръжен съд – Враца.
Решението може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на
страните, пред Върховен касационен съд, при условията на чл. 280 и сл. ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5
6