Р Е Ш Е Н И Е
№ 260304/03.02.2021 г.
гр. В.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХХ състав, в открито съдебно
заседание, проведено на девети ноември две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ОРЛИН ЧАРАКЧИЕВ
при участието на секретаря Ани Динкова,
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 8707 по описа на съда за 2019 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявен от Р.В.С., родена на ***
г. в гр. Г., Република Б., гражданка на ФРГ, срещу Д.В.В., ЕГН **********, с адрес: *** иск с
правно основание чл.40
от ЗЗД за прогласяване като недействителна до ½ ид.ч. на сделката обективирана в Нотариален акт № * г. с
вх.рег. № * г. на нотариус Д. Ст. за продажба на недвижим имот с идентификатор *
по КККР на с. К., община В., находящ се на адрес: с. К., ул. „В.“ № *; площ *
кв.м., с номер по предходен план: 108, квартал 7 парцел IV, ведно с построената
в имота жилищна сграда с идентификатор * по КККР на с. К., община В., със
застроена площ: 65,00 кв.м. поради споразумяване между
представител на прехвърлителя и приобретателя във вреда на представлявания.
В исковата и уточняващите
молби ищцата, чрез адв. Л. Р. сочи, че по силата на договор за прехвърляне на
имот срещу издръжка и гледане, обективиран в Нотариален акт № *, е придобила от
майка си собствеността върху процесния имот с идентификатор * по КККР на с. К.,
община В., ведно с построената в него жилищна сграда с идентификатор *. Сочи,
че всяка година през август се връщала от Г. за да отседне в имота със
семейството си. Поддържа, че след развода между родителите ѝ, нейният
баща В.Р. В. се установил трайно в с. Б., община Ом. През 2006 г. започнал да
се оплаква на ищцата от здравословни проблеми, както и от липсата на лекар в
населеното място където живее. Поради това ищцата разрешила на баща си да живее
в процесния имот за да е близо до медицинска помощ. Впоследствие родителят
пожелал да закупи имота и казал на ищцата, че ще уреди всичко, както и че има
познат адвокат. Ищцата се съгласила като преди да тръгне за Б. баща ѝ се
обадил, че е уредил всичко и за нея остава само да подпише пълномощното на
адвоката. На 07.08.2006 г. ищцата и баща ѝ се срещнали пред нотариалната
кантора, където ги чакал избрания от него адвокат, който щял да я представлява
по сделката и когото тя видяла там за пръв и последен път. Твърди се, че ищцата
подписала дадените ѝ от служителката в кантората предварително изготвени
документи - пълномощно и декларация. Сочи, че не е говорила с адвоката, на
когото не е заплащала хонорар. Всичко станало много бързо. Твърди, че не е
получавала пари за имота от баща си или адвоката. Пълномощното било много
кратко и в него дори не бил посочен адресът на имота, поради което ищцата
помислила, че няма как с него да се изповяда сделката. Впоследствие баща
ѝ продължавал да живее в с.Б., а ищцата да ползва със семейството си
процесния имот. При връщането си в Б. през 2016 г. с изненада установила, че в
имота е баща ѝ, който заявил, че покупко - продажбата на имота е
изповядана чрез неговия познат адвокат още през 2006 г. с Нотариален акт № **
г. Твърди, че двамата се скарали, а баща ѝ заявил, че двамата с адвоката
са уговорили продажната цена по сделката да се определи по данъчната оценка на
имота, както и че не и е платил продажната цена на имота защото тя имала
достатъчно пари. На следващия ден родителят казал на ищцата, че съжалява и
обещал да подготви документите за да ѝ прехвърли обратно имота, които
следвало да са готови през 2017 г. През тази година обаче ищцата гледала
болната си свекърва в Пловдив и сделката следвало да се изповяда през 2018 г.,
но баща ѝ починал и оставил за свои законни наследници нея и брат ѝ
Д.В.В.. Поддържа, че е ощетена от сделката защото баща
ѝ и избрания от него адвокат Владов, които били в близки отношения
отпреди сключването ѝ, са обмислили и нагласили всичко в негова полза още
преди 07.06.2006 г. и така противно на добрите нрави се споразумели в нейна
вреда, при очевидна нееквивалентност на престациите доколкото посочената
продажна цена на имота по данъчна оценка била поне тридесет пъти по-ниска от
действителната. В тази връзка излага, че адвокат Владов не е бил упълномощен да
продава имота по данъчна оценка, поради което е следвало да договори продажбата
на имота с грижата на добрия стопанин, като постигне поне средната пазарна
цена, а към септември 2006 г. е бил бумът на продажби на недвижими имоти и
много чужденци закупили такива в с. К.. Сочи, че
споразумяването между баща ѝ и пълномощника е видно от обстоятелствата,
че сделката не ѝ е отчетена, както и че и двамата са се разписали в
нотариалния акт, че тя е получила продажната цена при подписване на
пълномощното. Последното не отговаряло на истината, защото ищцата твърди, че не
е получавала пари, както и че години наред не е знаела за сделката. Сочи, че в
случая обективните факти сами доказват субективното отношение на упълномощения,
който злоупотребил с оказаното доверие на представлявания продвач като се
сговорил с купувача. По изложените съображения моли за уважаване на предявения иск и
присъждане на сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника Д.В.В., чрез процесуалния му
представител – адв. Р.Д., с който искът се оспорва като неоснователен. Поддържа
че в случая няма договаряне във вреда за представлявания по смисъла на чл.40 от ЗЗД, както и че сделката отразява действителната
обща воля на страните по нея. Сочи, че според практиката на ВКС няма
неравностойност в престациите при продажна цена равна на данъчната оценка на
имота, когато както в случая страните са в близки роднински отношения. Твърди,
че всъщност инициативата за продажбата на процесния имот била на ищцата, която
се опасявала, че поради неизпълнение от нейна страна, майка ѝ ще се опита
да развали договорът за прехвърлянето му срещу издръжка и гледане. Поддържа, че
след като ищцата е подписала пълномощното същата е желаела настъпването на
правните последици на процесната сделка. Твърди, че продажната цена по сделката
е платена. Оспорва ищцата да е разбрала чак през месец август 2016 г. за
процесната продажба предвид публичността на вписванията на сделките с недвижими
имоти. Поддържа, че наследодателят му е заплащал всички данъци за имота от 2006
г. когато е установил трайна фактическа власт върху имота още през 2006 г.,
както и че не е имал намерение да го продаде обратно на ищцата. По изложените съображения моли предявеният
иск да бъде отхвърлен. Претендира разноски.
В проведените съдебни заседания страните поддържат изразените
позиции по спора чрез процесуалните си представители.
След съвкупна
преценка на доказателствата по делото, съдът приема за установено от фактическа страна следното:
От представения по делото нотариален акт № * г., се установява, че В. Д. В. е прехвърлила на дъщеря си Р.В.В. срещу издръжка и
гледане дворно място в с. К., получено по наследство от родителите ѝ Д. Х. И. и М.Ж.И., с площ от * кв.м., включени в парцел *, кв.7 по плана на
селото, ведно с построената жилищна сграда, при граници улица,
парцели № № *.
По делото е представено процесното пълномощно от Р.В.С. към адв. П. Вл. с нот. заверка рег. № *г., с което ищцата е
упълномощила адвоката да я представлява и подписва пред нотариус, физически и
юридически лица, компетентните административни, финансови, данъчни учреждения
като продаде нейния недвижим имот – къща с дворно място, находящо се в с. К.,
област В., на лица, цена и при условия каквито прецени. По-натататък е
посочено, че упълномощаването включва правото адвокатът да представлява ищцата
пред съд и нотариус като от нейно име подпише нотариален акт за продажба
(прехвърляне) на описаният недвижим имот на цена, лица и условия каквито намери
за добре, както и да получи продажната цена, да подписва предварителни догвори,
да договаря условия по продажбата, да полчава капаро от продавача.
С нотариален акт № * г., ищцата, чрез
пълномощнийа си адв. П. П.В., по пълномощно с нотариална заверка рег. № * г. е продала на В. Р. В. дворно място с площ * кв.м. по нотариален
акт, а по скица * кв.м. находящо се в с. К. , представляващо поземлен имот
№ *, кв.* по регулационния план на селото, ведно с построената в него жилищна сграда
със застроена площ от * кв.м. за сумата от
2881,50 лв., равна на данъчната оценка на имота.
От приложеното по делото удостоверение за наследници изх. № * г. се установява, че страните са единствени наследници по
закон на В. Р.В., роден през 1937 г. и починал на 21.12.2018 г.
По делото са представени протоколи от съдебни заседания проведени на * г. по гр.д. № * г. по описа на ВРС, протокол от * г. по гр.д. № * г. по описа на ВОС, от които се установява, че в тези
производства адв. П. В. е представлявал както
наследодателят на страните и купувач по процесната сделка В. Р. В., така и тяхната майка В. Д. В..
По делото е представено удостоверение, от което е видно, че последният
заявен от В. В. постоянен адрес от дата * г. е в гр. В., ж.к. „Ч.“, а настоящия е в с. Б.,
община О.
Ищцата е предсатвила приходни квитанции издадени в периода 19.08.2016г. - 21.08.2019г.,
от които се установява, че е погасила данъци за имота, такса ТБО и изтекли
лихви, формирани като задължения между 2011 г. – 31.10.2019 г.
Видно от
заключението на назначената от съда СОЕ, което съдът цени като обективно и
компетентно дадено, се установява, че към момента на извършване на сделката – август 2016 г., пазарната цена на процесния имот, ведно с построената в него къща възлиза на 55250,00 лв.
По така установеното от фактическа страна,
съдът прави следните правни изводи:
Доколкото ищцата се позовава на нееквивалентност на насрещните престации по
двустранен възмезден договор, който е сключен чрез представител по пълномощие,
действителното правно основание на иска, с който е сезиран съда е по чл. 40 от ЗЗД (в който смисъл е и т. 3 от ТР № 5/12.12.2016 г. на ОСГТК на ВКС и Решение
№ 241/15.01.2021 г. по дело № 3796/2019 г. на ВКС, IV г.о.), а не фиксираната с доклада правна квалификация – чл. 26, ал.1, предл. 3, във вр. с чл.40 от ЗЗД. Независимо от това не се налага ново
разпределение на доказателствената тежест в процеса тъй като с доклада на
страните са дадени указания за установяване на релевантните за иска по чл. 40
от ЗЗД факти, за които страните са посочили и по делото са приети съответните
доказателства.
Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 от ЗЗД се състои
от два елемента: 1) обективен - договорът да е във вреда на представлявания,
което се преценява към датата на сключването му; 2) субективен - споразумяване
между представителя и насрещната страна за увреждане на представлявания.
В случая ищцата твърди, че е била увредена от занижената цена, на която пълномощникът ѝ адв. П. В. и нейния покоен баща В. Р.В. като купувач са се сговорили да се изповяда
сделка, с която продала на своя баща собствения си недвижим имот в с. К.,
обективирана в Нотариален
акт за покупко продажба на недвижим имот № *. Т.е. твърди
се, че вредата от сделката сключена чрез пълномощник е под формата на
нееквивалентност на престираното по договора.
В тази връзка между страните липсва
спор, че ищцата е подписала процесното общо пълномощно на адв. В., с нотариална заверка от 07.08.2006 г., както и че последният я е представлявал като продавач
по сделка на 19.09.2006 г. за продажбата на собствения ѝ имот в с. К., по
която купувач е бил баща ѝ, починал на 21.12.2018 г..
На следващо място от неоспореното
заключение на назначената СОЕ, което съдът кредитира като пълно, компетентно и
обективно се установява, че към датата на сделката пазарната цена на имота е
била 55250,00 лв. или почти двадесет пъти по-висока от данъчната оценка от
2881,50 лв., на която е изповядана продажбата.
Формалното наличие на номиналнo изразена нееквивалентност между престациите на двете страни по оспорената
сделка обаче не е достатъчно да обоснове сигурен краен извод, че същата
обезателно е сключена във вреда на представлявания. В тази връзка принципът на
свободата на договаряне прогласена в чл. 9 от ЗЗД не изключва възможността едната
страна по сделката да е дала съгласие да бъде формално увредена, за да задоволи
друг свой интерес, различен от накърнения, т.е. такъв, който не е свързан с
правоотношението, по което е претъпряла вреда.
Горното сочи, че преценката на
съда за равностойността на даденото от страните по договора не следва да се ограничава
с механичното съпоставяне единствено на номиналното измерение на престациите по
един двустранен договор, а задължава съда да установи дали твърдяното от
страната увреждане всъщност не е довело до скрита изгода за нея, или поне до
неутрализиране на други неблагоприятни последици в нейния патримониум, като
например запази друго свое застрашено по-висше благо, включително неимуществено.
Именно в тази връзка следва да се има предвид, че при продажба сключена между роднини по права линия,
еквивалентността на даденото и
полученото се преценява наред с други морално етични
съображения и имуществени отношения (в този смисъл Решение № 834/26.10.2009 г. по дело № 136/2009 на ВКС, I
г.о.).
В случая договарящите страни по атакуваната
сделка са баща и дъщеря, т.е. роднини от най-близката степен на родство, между
които не просто е възможно, а е обичайно с оглед на опитните правила и
правилата на формалната логика да се постигне договорка за цена, която
съществено се различава от средната пазарната стойност на имота.
Всъщност ищцата собствено сочи в
исковата молба, че първопричина да се съгласи на сделката били множеството оплаквания
на възрастния ѝ баща живеещ в провинцията, свързани с влошеното му здравословно
състояние и нуждата да живее имот, който да е близо до медицинска помощ. Т.е. ищцата сама твърди, че
мотивите ѝ за сключване на разпоредителната сделка не са обичайните при
този вид съглашения, а именно за постигане на максимална печалба от свободния
пазар, а преследваната от нея цел всъщност е била да изпълни синовния си дълг
към своя възрастен и болен родител, близо седемдесет годишен към годината на
продажбата.
Респективно наведените от
ищцата твърдения са достатъчни сами по себе си да изключат възможността
страните да са уговорили продажба именно по пазарна цена, в какъвто размер се
твърди от ищцата да е претърпяната от нея увреда от сделката. Нещо повече. В
исковата молба липсват изобщо твърдения за уговорена цена, на която страните –
баща и дъщеря, са постигнали договореност за изповядване на продажбата, а
ищцата единствено е посочила, че е приела молбите на баща си да му продаде
имота, която празнота в твърденията несъмнено не обслужва тезата ѝ, че сделката я е лишила от
възможността нейният възрастен родител да ѝ престира точно средната пазарната
стойност на имота.
Съдът намира, че липсата на
увреждане на ищцата като продавач по процесната сделка, в случая се установява
и от обстоятелството, че към момента на сключването ѝ купувачът – нейн баща,
е бил в напреднала възраст и влошено здравословно състояние по собствените
ѝ твърдения. Поради това житейската и правна логика сочи, че напълно оправдано
би било страните по сделката да очакват, съответно да съобразят при договаряне
на цената на имота, че с оглед естестевния ход на събитията, в сигурен бъдещ момент
продавачът, който се явява едновременно и законен наследник от първи ред на
купувача ще придобие лично по наследство от баща си или пък неговите собствени
наследници по силата на наследстевна трансмисия, обратно ид.ч. от имота, равна
на квотата на ищцата в наследствената маса оставена от баща ѝ, т.е. 1/2
ид.ч. Тежестта на този аргумент на съда добре се илюстрира посредством
безспорното между страните обстоятелство, че ищцата понастоящем е собственик на
½ ид.ч. от имота именно по наследство от починалия си баща.
За формиране на крайният извод
на съда за липса на увреждане за ищцата като продавач по сделката не са без
значение и обстоятелствата, че въпреки подписаното лично от нея общо пълномощно
на адв. В., с което същата съзнателно му
е учредила широка представителна власт за разпореждане с имота още през август
2006 г., и публичността на вписванията на сделките с недвижимо имущество,
настоящият иск за прогласяване недействителността на продажбата е предявен
близо тринадесет години след изповядването ѝ, срещу универсален приемник
на насрещната страна по нея, който не разполага с възможността да се позове на
възражения, които праводателят му би могъл да черпи от личното си участие в
преддоговорните отношения между страните по атакуваното съглашение.
В обобщение на горното, след
извършена преценка на всички релевантни обстоятелства по делото, свързани с
интереса, необходимостта и мотивите на ищцата да сключи договора за продажба с
баща си, а именно близката им роднинска връзка, напредналата възраст и здравословното
състояние на купувача, както и с оглед обстоятелството, че продавачът се явява
единият от двамата законни наследници от първи ред на купувача, то съдът
намира, че ищцата не е претърпяла увреждане от процесната сделка изповядана на
данъчна оценка, под формата на нееквивалентност на престациите. Следователно не
е налице и първата кумулативно необходима предпоставка за уважаване на исковата
претенция, а последната като недоказана следва да се отхвърли изцяло.
Предвид изхода на спора сторените от ответника разноски следва да бъдат
възложени изцяло в тежест на ищцата. Респективно на основание чл. 78, ал.3 от ГПК на ответницата следва да бъде присъдена сумата от 600,00 лв., съобразно
представения списък по чл. 80 от ГПК и доказателства за сторени разноски за
заплатено в брой адвокатско възнаграждение.
Воден
от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Р.В.С., родена на *** г. в гр. Г.,
Република Б., гражданка на ФРГ, срещу Д.В.В., ЕГН **********, с
адрес: *** иск с правно основание чл. 40 от ЗЗД за прогласяване за недействителна до ½ ид.ч. на сделката обективирана в Нотариален акт № * г. с
вх.рег. № * г. на нотариус Д. С. за продажба на недвижим имот с идентификатор *
по КККР на с. К., община В., находящ се на адрес: с. К., ул. „В.“ № *; площ *
кв.м., с номер по предходен план: *, квартал * парцел *, ведно с построената в
имота жилищна сграда с идентификатор * по КККР на с. К., община В., със
застроена площ: * кв.м., поради споразумяване между представител на
прехвърлителя и приобретателя във вреда на представлявания, като неоснователен.
ОСЪЖДА
Р.В.С., родена на *** г. в гр. Г., Република Б. да заплати на Д.В.В., ЕГН **********,
с адрес: *** сумата 600,00 лв., представляваща
сторени в настоящото производство съдебно-деловодни разноски, на основание чл. 78, ал.3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: