РЕШЕНИЕ
гр.
Враца, 11.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Врачанският районен съд, втори граждански състав, в
публично съдебно заседание на 21 януари през Две хиляди двадесет и първа година,
в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: НЕДЕЛИН Й.
при секретаря В.АПОСТОЛОВА, като разгледа докладваното от СЪДИЯТА гр. дело N 1398 по описа за 2021
г., за да се произнесе съобрази следното:
Предявен е ревандикационен иск от Ц.Ц.Б. и Е.Ц.Б., чрез адв.В.Т. против С.Б.Г.
***, с който съгласно уточнителна молба от 29.09.2021г. се иска признаване за
установено, че ищците са собственици на по ¼ ид.части от правото на
собственост върху недвижим имот самостоятелен обект в сграда с идентификатор 112259.1025.22.1.6
по кадастралната карта на гр.Враца, представляващ апартамент №6, находящ се в
гр.Враца, ***** на втори жилищен етаж, вх.А, застроен на 76 кв.м., заедно с
избено помещение №11 с площ от 5.64 кв.м., ведно с 1,55% ид.ч. от общите части
на сградата и от правото на строеж върху мястото и осъждане на ответницата да
предаде на ищците владението върху собствените им ид.части. В исковата молба се
твърди, че недвижимият имот по силата на нот.акт за покупко-продажба №1, том 9,
рег.№ 12611, н.дело № 1255/2006г. на нотариус С.Бошнакова е съсобствен при
равни права между ищцата и нейната сестра Петя Ц. Каваленова, като към момента
на придобиването му ищцата е била в брак с втория ищец и придобитото от нея е в
режим на СИО. Бракът между ищците е прекратен с развод на 14.08.2020г., но още
през 2013г. те упълномощили П.Каваленова да продаде имота от тяхно име и за
тяхна сметка при договорени от нея условия. Поддържат, че в края на 2020г.
научили, че през пролетта същата майката на двете сестри Нина Ценова, която до
тогава живеела в имота била изведена и преместена в по-малък апартамент в
гр.Враца, а имотът тайно бил прехвърлен на дъщерята на Каваленова – ответницата
С.Г., възползвайки се от издаденото пълномощно. Твърди се недействителност на
сделката за покупко-продажба, обективирана в н.акт № 140, т.3, рег.№ 6636, дело
№ 338/2017г. на нот.Рейна Стефанова, поради нарушение на чл.42 от ЗЗД с доводи,
че пълномощникът Каваленова е надхвърлила пределите на учредената й
представителна власт, като макар да е сключила възмездна продажбена сделка,
всъщност с нея се прикрива безвъзмездна- дарение. Този извод според ищците е
изводим от участниците в нотариалното производство-родители и дъщеря,
договорената продажна цена, която е данъчната и е повече от 6 пъти по–ниска от
пазарната, липсата на трудов стаж и доходи на купувача-ответница, липсата на
доказателства за плащане на цената и неотчитането на никаква сума на
упълномощителите ищци за собствената им ½ ид.част от имота. Развиват и
доводи за недействителност на придобивната сделка на основание чл.40 ЗЗД, с
твърдения, че е налице споразумяване между представителят и лицето, с което той
договаря във вреда на представлявания. Считат, че в конкретния случай е налице
фактическия състав на този вид недействителност с нейните елементи-обективен и
субективен, съгласно ТР №5/12.12.2016г. по т.дело № 5/2014г. на ОСГТК на ВКС.
Ищците молят съдът да приеме за установени посочените пороци на сделката от
14.12.2017г. – недействителност по чл.42 и по чл.40 от ЗЗД, които биха довели
до делегитимиране на ответницата като собственик на по ¼ ид.част от
процесния имот спрямо всеки от двамата ищци.
Искът е с правно основание чл.108 ЗС и е процесуално допустим.
В представения писмен отговор по реда на чл.131 ГПК ответницата оспорва
иска и обстоятелствата, на които се основава и моли за отхвърлянето му. Счита
оспорваната сделка за покупко-продажба, обективирана в н.акт № 140, т.3, рег.№
6636, дело № 338/2017г. на нот.Рейна Стефанова за законосъобразна. Оспорва
твърденията в продължителен период от време от упълномощаването през 2013г. до
2020г. между упълномощителите и пълномощника да не е ставало дума за
прехвърляне на имота. Относно преместването на бабата Нина Ценова в друго
жилище твърди, че същото е станало по нейно изрично настояване, тъй като
процесното било в окаяно състояние и се нуждаело спешно от ремонт. Счита за
невярно твърдението за занижена и неизплатена цена в размер на данъчната оценка
от 14738 лева, както и за симулативност на продажбата. Посочва, че са предадени
парични средства от нея на пълномощника, а в самото пълномощно липсва уговорка
за уведомление за продажбата и за момент на предаване на сумата от
пълномощника, който я е получил. Според ответницата не са приложими и е неоснователно
позоваването на чл.42 и чл.40 от ЗЗД, тъй като пълномощното не е отменено или
оттеглено изцяло или частично, поради което не може да се твърди договаряне във
вреда на представлявания. Счита, че не може да се прави извод за симулативност
на сделката, само поради факта че е сключена между родители и дете, тъй като
такава сделка действащото законодателство не забранява, особено когато е
възмездна и при договорена свободно и изплатена реално и напълно цена.
По делото са събрани писмени и гласни доказателства, назначена и изслушана
е СОЕ. След преценка на събраните доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, съдът приема за установено от фактическа страна следното:
Ищцата и нейната сестра Петя Ц. Каваленова, която е майката на ответницата,
са придобили с договор за покупко-продажба, оформен с нот.акт № 1, т.9, рег.№
12611 по нот.дело № 1255/2006г. на нотариус Светла Бошнакова, с район на
действие РС Враца в съсобственост при равни права процесния недвижим имот, а
именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 112259.1025.22.1.6 по
кадастралната карта на гр.Враца, представляващ апартамент №6, находящ се в
гр.Враца, ***** на втори жилищен етаж, вх.А, застроен на 76 кв.м., заедно с
избено помещение №11 с площ от 5.64 кв.м., ведно с 1,55% ид.ч. от общите части
на сградата и от правото на строеж върху мястото, представляващо УПИ с
идентификатор 12259.1025.22, при съседи на апартамента на същия етаж: обект №
12259.1025.22.1.5, под обекта: обект № 12259.1025.22.1.3, над обекта:
12259.1025.22.1.9.
Към датата на придобиването и двете сестри са били в граждански брак –
ищцата Ц.Б. с ищеца Е.Б., а Петя Каваленова с Борис Георгиев Каваленов и правата
върху закупения имот са придобити от всяка в режим на СИО.
С договор за покупко-продажба от 14.12.2017г., оформен с нот.акт № 140, т.3, рег.№ 6636, н.дело №
338/2017г. на нотариус Рейна Стефанова, Петя Каваленова-лично и като
пълномощник на двамата ищци, съгласно пълномощно с нотариално заверени подписи
и съдържание и съпругът на Петя Каваленова - Борис Георгиев Каваленов са
продали на ответницата, тяхна дъщеря С.Г. този имот изцяло за сумата 14783.00
лева, която е данъчна оценка на имота, съгласно отбелязването в придобивния
акт. За начин на плащане е посочено, че част от продажната цена в размер на
9900 лв. е изплатена от купувачката, а остатъкът в размер на 4883 лв. същата ще
изплати на продавачите в срок до 31.12.201г.
С пълномощното /л.108 от делото/ с нотариална заверка на подписите и
съдържанието, удостоверени на 28.11.2017г. от нот. Нели Лукова, с район на
действие РС София, издадено от двамата ищци в полза на Петя Каваленова са й
предоставени права да продаде от тяхно име и за тяхна сметка и договаря цени и
условия по своя преценка, на когото прецени собствените им идеални части,
придобити по време на брака в режим на СИО от недвижимия имот; да получи
продажната цена, която да бъде платена в брой или по банков път; да подпише
нотариалния акт; както и да се снабди с необходимите от общинска и областна
администрация, техническа служба, ТД на НАП, АГКК и други документи за имота.
Видно от приложеното копие от нот.дело №338/2027г. на нотариус Р.Стефанова в
него се съдържат и съответните Декларации по чл.26, алл.1 от ДОПК и по чл.25,
ал.8 от ЗННТ.
По делото е изслушана СОЕ, неоспорена от страните и приета от съда, като
обективна и компетентна, от заключението на която се установява, че средната
пазарна цена на процесния недвижим имот към периода на продажбата – м.12.2017г.
е в размер на 70600.00 лева. Вещото лице предлага тази стойност, изведена
вследствие направени оценки по приложените методи – разходен метод /на вещната
стойност/, метод на капитализиране на дохода и метод на посредствено сравнение,
в резултат на сбора от претеглените стойности по използваните методи и даден
изключителен превес от 100 % на сравнителния метод.
Представени са от ответницата в оригинал три броя разписки за извършени от
нея плащания в полза на нейната майка Петя Каваленова. Първата е от
01.12.2017г. за сумата 5000 лева, втората – от 08.12.2017г. за сумата 4900 лева
и третата разписка е от 15.09.2018г. за сумата 4883 лева. Разписките носят
подписи на предал и приел сумите, както и имена и подписи на двама свидетели –
Мирослава Ангелова и Любен Прокопиев.
По отношение на спорните по делото въпроси, повдигнати от ищците – налице
ли е злоупотреба от пълномощника с учредения мандат и настъпила ли е вреда за
ищците, както и за законността на действията на пълномощника и купувача, са
събрани гласни доказателства.
В показанията си свидетеля на ищците Дора Севова твърди,
че в края на 2017г. ищците са издали пълномощно, с което са упълномощили Петя
Каваленова да продаде имот, цената от който двете сестри да си поделят. В края
на 2020г. ищцата Ц.Б. разбрала за извършената продажба на апартамента от своята
майка, която й се обадила, че била изгонена от апартамента. Ищцата направила
справка и установила, че има сключена сделка и апартамента е продаден на
племенницата й, пари не са й давани от сделката и била много ядосана.
Свидетелката разбрала от ищцата Цв. Б., че майка й е била изгонена от
апартамента в края на 2020г. от дъщеря си Петя и е отишла да живее в по-малък
апартамент.
В показанията си свидетеля на ответницата Петя Каваленова
/нейна майка/ твърди, че при продажбата на
апартамента през месец декември, е получила от дъщеря си С. на три вноски сумата от 15 000
лева. При сключване на сделката при нотариус Рейна Стефанова е уведомила нотариуса, че по
сделката са изплатени само две вноски. Показала й разписките за двете вноски и й казала, че третата
последна вноска ще бъде платена през 2018 година. Предаването на паричните
суми, било
извършено в присъствие на техния адвокат
Любен Прокопиев и приятелката й Мирослава Ангелова. Апартаментът, когато е продаден имал нужда от ремонт, който започнал да се прави през
2018 година от дъщеря й С. с помощта на родителите на ответницата- свидетелката и мъжа
й, които помагали
финансово. Помагали също и бабата и
дядото по бащина линия на приобретателката ответница.
Стойността на ремонта на банята излязъл около 8 000 лева. Свидетелкаата посочва, че от около
две години майка й по нейно желание
живее в гарсониера в град Враца - собствена на свидетелката и съпруга й. Сама ги помолила те да отидат в процесния апартамент в ж.к.
„Младост“, тъй
като на нея й бил
голям, а тя да остане да живее в гарсониерата. Според свидетелката, на сестра й било известно, че
апартамента ще бъде продаден на племенницата С. и затова й издала пълномощно
да продаде
апартамента на С.. В периода от първото
пълномощно, издадено 2013 г., до второто от 2017 г. не продали апартамента на
дъщеря й С.,
защото тя не била
пълнолетна. Когато й го продали С. била на 21 години и учела в град Варна и
работела. Част
от платената сума за покупката на апартамента са лични средства на С., а по –
голямата сума й дали
баба й и дядо й по бащина линия на ръка. Свидетелката посочва,
че дадената сума е под 5 000 лева, за да може да се
предава на ръка, а не по банков път. Бабата и дядото й дали още веднъж
5 000 лева за общо две вноски по сделката, а третата вноска по сделката е
платена от самата С.. Бабата и дядо дали двете вноски по 5 000 лева
непосредствено преди С.
да ги плати. Това станало
през месец декември 2017 г. - едната вноска била в началото на месец декември, а другата малко
преди сключване на сделката. Двете суми са дадени в различни дни, тъй като са над 5 000 лева
и да не минават по банков път. Парите не са били предавани от бабата и дядото директно на
продавачите, а на С.,
тъй като тя е купувач и дължи парите по сделката. Сумите били предавани от
дъщеря й в
присъствие на двама свидетели. Единият от свидетелите е адвокат и са показани разписките на
нотариуса, а самите разписки са създадени, за да
имат
документи за бъдещи спорове като този, който е сега. По отношение на продажната
цена, която е в размер на данъчната оценка на имота, свидетелката твърди, че това е цената на която са преценили с мъжа й да бъде сделката.
Не е запозната
дали има разлика между данъчната оценка и пазарната цена на имота. За извършения след продажбата ремонт на апартамента заявява, че са дали на С. техни лични пари, а не са й върнали
платените от нея. Платените пари от нея по сделката си стоят в брой и не са харчени. В
продадения на С.
апартамент в момента живее С., дъщеричката й, свидетелката и мъжа й.
В показанията си свидетеля Любен Прокопиев твърди, че края
на 2017 г. родителите на С. казали, че искат да й продадат апартамент и го потърсили за юридически съвет. С. не разполага с цялата
сума, за да
го заплати и свидетелят като
юрист ги посъветвал,
че не е проблем да бъде извършено плащането на няколко пъти. Посъветвал ги също да изготвят някакъв
документ, който да удостоверява самите плащания, за да няма проблем за това. През месец
декември 2017 година му
се обадила Петя -
майката на С.. Помолла го
да отиде до тях,
за да бъде свидетел при
извършване на плащане. През месец декември имало две плащания, за което били изготвени писмени разписки, на които се подписал като свидетел, но това не била цялата сума. След
тези плащания отишли
при нотариус да оформят нотариалния акт. Свидетелят поддържа,
че през месец август или септември 2018 г., С. платила и последните пари,
които били като
договорена цена по сделката. На три вноски е платена цената по сделката със съответни
разписки. Сумите по всяка разписка били между 4000 и 5000 лева. Свидетелят твърди, че лично е присъствал в
апартамента на родителите на С., когато тя им брояла парите. Те ги получавали от нея и тогава той подписал
разписките. Продажната цена на сделката била около 14 000 – 15 000 лева. Свидетелят посочва, че на него като
юрист му е
известно, че такива плащания се извършват по банков път, но не ги уведомил, че плащания на
такава стойност трябва да се извършва по банков път. Плащанията били на части,
а не наведнъж над 10 000 лева и заявява, че доколкото му е известно,
практиката на нотариусите във Враца е, че нямат изискване щом е на части и по -
малко от 10 000 лева, плащането да се извършва по банков път. Не ги посъветвал плащането да стане
по банков път,
за да си имат документ от банката, че са го извършили, тъй като самата разписка
според свидетеля също
е
документ. Знае също, че за плащанията по
сделката на С. са помогнали баба й и дядо й по бащина линия, но не може да каже каква част са й
дали.
Представена е от НАП справка за актуално състояние на действащи трудови
договори на ответницата, от която се установява, че за периода 01.01.2012г. до
14.12.2017г./датата на сделката/ същата е работила по трудово правоотношение в
периода 01.09.2016г. до 07.03.2017г. – 6 м. с ОРЗ 500 лв., в периода 31.08.2016г. до 14.11.2016г. - 2 м.
и 15 дни с ОРЗ 420 лева и в периода 10.03.2016г. – 19.08.2016г. - 5м. с ОРЗ
765.41 лева.
При така установеното от фактическа страна се налагат следните правни
изводи:
Ревандикационният иск е собственически и е предоставен на
разположение на невладеещия собственик срещу владеещия без правно основание
несобственик. При него ищецът следва да установи, че той е собственик на вещта,
че ответникът владее същата и упражнява това владение без правно основание.
В конкретния случай ответницата се легитимира за
собственик на имота с договор за покупко-продажба, сключен в предписаната от
чл.18 от ЗЗД форма и ищците, като страни по тази сделка, с исковата молба са
предявили пороци на това придобивно основание, за да разрушат легитимиращо му
действие в частта, с която са засегнати техните собственически права от общо
½ ид.част или по ¼ ид.част на всеки.
Съгласно решение №120/11.12.2018г. по гр.дело №
4813/2017г. на ВКС, 3-то ГО, постановено в производство по чл.290 от ГПК, „когато
лице, което претендира да е собственик на една вещ, иска да оспори
действителността на сделка, с която вещта е прехвърлена, то може да предяви с
иск някоя от формите на недействителност: нищожност, унищожаемост, относителна
или висяща недействителност на извършената сделка. Освен с иск, може да предяви
недействителността и с реплика в исковата молба. След като е въведено с реплика
възражение за нищожност на договор, който има преюдициално значение за крайния
резултат от делото, съдът дължи произнасяне първо по това възражение.“.
Според теорията и съдебната практика предявяването на иск
е процесуално действие на ищеца, а възражението е отбранително средство на
ответника. Репликата, за която се говори в цитираното решение на ВКС, всъщност
представлява възражение на ищеца, въведено като предмет на делото с реплика,
като средство за защита на претендираното от него материално право и в този
смисъл е допустимо за разглеждане. Пряк израз на диспозитивното начало в
гражданския процес – чл.6, ал.2 от ГПК е ограничаването на правомощията на
решаващия съд до произнасяне на решението по правния спор в рамките на
заявените искания и възражения и установените по делото факти и обстоятелства.
Ищците са избрали поредност на предприетата от тях
защита, сочейки пороците по чл.42 и чл.40 от ЗЗД, които не могат да се
кумулират, а взаимно се изключват, поради което съединяването им в една искова
молба е винаги евентуално.
На първо място се сочи от ищците недействителност на
сделката, поради превишаване на представителната власт по смисъла на чл.42 от ЗЗД и в частност, че по сделката между родители и дете не са прехвърляни
никакви парични средства, същата е безвъзмездна, а действителните отношения
между страните са за дарение, а не за продажба.
Основен и в този смисъл преюдициален за изхода на
предявения ревандикационен иск е въпросът дали договорът за покупко-продажба, с
който ответницата е придобила процесния имот е нищожен на основание чл.26,
ал.2, пр.5 от ЗЗД. Съгласно тази разпоредба привидните договори са нищожни, а
позоваването на нищожност не е обвързано от срок и в този смисъл не се погасява
по давност.
За
привидната/симулативна/ сделка е характерно, че се извършват външно изявления,
които по съдържание и форма отговарят на изискванията за даден вид сделка, но
участниците в нея уговарят, че не желаят правните й последици. При привидните
сделки е налице съзнателно несъответствие между желаното и външно изразеното. От
посочения вид са сделки, сключени при „абсолютна симулация“ - когато между
страните е постигнато съгласие сделката да не прояви изобщо правни последици, и
„относителна симулация“ – при която се прикрива друго съглашение, чиито правни
последици страните по сделката желаят /чл.17, ал.1 от ЗЗД/.
В тежест на страната, която претендира, че сделката е
привидна, е да докаже симулацията, в случая „относителна“ такава, като за
доказването законът изисква т.н. „обратно писмо“ или „начало на писмено
доказателство“ по смисъла на чл.165, ал.2 от ГПК. В съдебната практика се прави
разграничение между т.н. „обратно писмо“ и „начало на писмено доказателство“.
Обратното писмо, разкриващо съдържанието на прикрит договор, съдържа
волеизявлението на всички страни по прикрития договор и служи за пълно
разкриване на симулацията, поради което свидетелски показания са недопустими.
За „начало на писмено доказателство“ се приема документ, изходящ от една от
страните по делото или пък удостоверяващ нейно изявление пред държавен орган,
от което може да се заключи, че симулацията е вероятна, в който случай, за да
се постигне пълно доказване на симулацията се допускат свидетелски показания
/решение № 492/12.07.2010г. по гр.дело № 1904/2009г. на ВКС, 1 ГО, р. № 163/15.06.2011г.
по гр.дело № 1536/2009г. на ВКС, 4 ГО, решение № 12/31.01.2019г. по гр.дело № 2000/2018г.,
4 ГО на ВКС/.
В настоящия случай, както се посочи, се твърди
„относителна симулация“ и за доказването й ищците следва да ангажират „начало
на писмено доказателство“ с очертаните в цитираната разпоредба на чл.165, ал.2
от ГПК характеристики. Такъв документ обаче не е представен, нито от
ангажираните гласни доказателства може да се заключи, че оспорената сделка е
симулативна по смисъла на чл.17, ал.1 от ЗЗД и прикрива действителна сделка
дарение.
Всички разпитани по делото свидетели, в т.ч. свидетелят
на ищците твърдят, че страните са искали и са сключили сделка покупко-продажба.
Свидетелят Севова говори за продажба на имота, цената от който двете сестри да си
поделят, а свидетелите на ответницата категорично установяват, че е заплатена
продажна цена и плащането е оформено с писмени разписки, приложени по делото.
Същите имат характер на частен свидетелстващ документ, тъй като съдържат в себе
си изявления на гражданскоправни субекти и изразена тяхна воля за извършване на
посочените в документите действия.
Законът не допуска частни свидетелстващи документи да се
ползват за доказването на факти, които са изгодни за подписалите ги лица, и
подобни документи не могат да бъдат противопоставяни на лица, които не са ги
подписали. Въпреки това съдът следва да прецени съдържанието им с оглед на
всички събрани по делото доказателства, преди да се произнесе окончателно по
тяхното значение във връзка с установяването на твърдените от страните
обстоятелства.
Според чл.193, ал.1 от ГПК противната страна по делото
може да оспори истинността на представен пред съда документ най-късно с
отговора на съдопроизводственото действие, с което той е представен, а ако е
представен в съдебно заседание - най-късно до края на заседанието. При
оспорване на частен документ, който не носи подписа на оспорващата страна,
тежестта за доказване на истинността на документа се носи от представилата го
страна, която желае да се ползва от него. Съдът извършва проверка на оспорения
документ като го сравнява с други безспорни документи, чрез вещи лица или чрез
разпит на свидетели.
В процесния случай в отговор на съдопроизводственото
действие – представяне от ответницата на трите разписки в проведено на 17.12.2021г.
открито с.з., пълномощникът на ищците е заявил, че ги оспорва като симулативни
и съставени за целите на процеса. Оспорване на истинността им и откриване на
производство по реда на чл.193 от ГПК ищците не са искали и такова не е
постановявано от съда. Въпреки това от разпита на изслушаните свидетели,
посочени от ответницата се установи, че трите разписки удостоверяват извършени
от ответницата плащания по сделката, което обуславя извод за нейна възмездност,
противно на твърдението на ищците, че всъщност сделката е безвъзмездна и
прикрива дарение.
На следващо място волята на ищците, като страни продавачи
по сделката, в издаденото от тях пълномощно на Петя Каваленова, макар и да не
са участвали лично при изповядването й, е за разпореждане с имота чрез
продажбата му.
Неоснователно е твърдението на ищците за безвъзмездност
на сделката с доводи, че участниците в нотариалното производство са родители,
от една страни и тяхна дъщеря, от друга, както и че към момента на сделката
ответницата е на навършени 20 години, няма трудов стаж и не разполага с парични
средства. На първо място законът не забранява сделки между лица в посочената
родствена връзка, и на следващо, възрастта и трудов стаж също не са убедителен
аргумент, тъй като се установи от представената справка от НАП, че ответницата в
периода 10.03.2016г. до 07.03.2017г. е работила по трудови правоотношения и е
реализирала доходи. Освен това както изясниха свидетелите П.Каваленова и
Л.Прокопиев по-голяма част от средствата по сделката са дадени от бабата и
дядото по бащина линия, което не бе опровергано от ищците.
С оглед този анализ на доказателствата съдът приема
доводите на ищците по отношение на поддържания порок на сделката
недействителност на основание чл.42 от ЗЗД за неоснователни. Съгласно цитираната
разпоредба и постановките на ТР № 5/12.12.2016г. по т.дело №5/2014г. на ОСГТК
на ВКС, договор, сключен от лице, действащо като представител, без да има
представителна власт, е в състояние на т.н. висяща недействителност и не
поражда целените с него правни последици. Същите настъпват, ако лицето от името
на което е сключен договорът го потвърди. За осъществяване на преценката за
съответствието между учредената и упражнената представителна власт е от
значение изявената воля на упълномощителя в пълномощното, от което се определят
обемът и ограниченията на представителната власт.
Както се подчерта по силата на даденото й пълномощно Петя
Каваленова е оторизирана от двамата ищци с правото „да продаде от тяхно име и
за тяхна сметка и договаря цени и условия по своя преценка, на когото прецени
собствените им идеални части, придобити по време на брака в режим на СИО от
недвижимия имот“. Именно това е направила упълномощената, сключвайки процесната
сделка. В пълномощното няма посочени изрични ограничения имота да не се продава
на племенницата на ищците, нито изисквания какви качества трябва да притежава
приобретателя. Определянето на цената и условията на сделката също по волята на
упълномощителите е предоставено на свободната преценка на упълномощената и
сделката е сключена на цена, равна на данъчната оценка.
Ищците поддържат и довод за
нарушение на изискването на чл.3, ал.1, т.2 от Закона за ограничаване на
плащанията в брой /ЗОПБ/, според която разпоредба плащанията на територията на
страната се извършват само чрез превод или внасяне по платежна сметка, когато
макар да са на стойност под 10 000 лв., но могат да се
разглеждат като част от свързани помежду си платежни операции на едно и също
основание /в случая договор-бел.моя/, чиято
обща стойност е равна на или надвишава 10 000 лв. Ответницата не оспорва този довод и противопоставя твърдение, че и
плащането в брой по процесната сделка е извършено редовно и удостоверено с
представените писмени разписки. Резонният въпрос е - този начин на плащане
рефлектира ли негативно на неговата валидност и следва ли да бъде зачетен като
легитимен способ за погасяване на паричното задължение от купувача. За да се
отговори на този въпрос е необходимо да се анализира какви са последиците от
неизпълнение на това законово задължение на правните субекти. ЗОПБ го разглежда
като административно нарушение и оправомощава органите
по приходите за установените от тях такива по ЗОПБ да съставят АУАН. Това нарушение по
правната си природа е от категорията на формалните нарушения, или
т. нар. нарушения
на просто извършване. Типичното за тях е, че във фактическия им състав не е посочено настъпването на някакъв вредоносен резултат. Тези нарушения се
осъществяват със самия факт на извършването им. Обществената опасност на тази
категория нарушения се презюмира винаги от закона, доколкото същите винаги
създават опасност от увреждане на определени обществени отношения, в частност свързаните с осигуряване
нормалното функциониране на данъчната система. За това и са предвидени санкционни последици чрез налагане на
административни наказания на нарушителите, регламентирани в чл.5 от ЗОПБ –
глоба за физическите лица или имуществена санкция за юридическите лица. Други
санкционни последици, в т.ч. забрана да се зачете извършено в нарушение на чл.3
от ЗОПБ плащане нито ЗОПБ, нито друг действащ нормативен акт предвиждат.
Съдът, при тази доказателствена съвкупност приема за
установено, че страните по процесния договор за покупко-продажба от
14.12.2017г. са имали воля да бъдат обвързани от него и са го сключили, за да
създадат присъщите му правни последици, които са желали, а именно апартамента
да премине в собственост на трето лице – приобретателя ответница, чрез
възмездна сделка покупко-продажба. Твърдяната относителна симулация на
процесния договор, прикриваща дарение е недоказана, както и възражението за
недействителност на сделката по чл.42 от ЗЗД, което следва да се отхвърли.
По отношение на поддържания порок - недействителност на сделката по чл.40
от ЗЗД, съдът намира следното:
За уважаване на предявено по чл.40 ЗЗД възражение ищецът
следва да докаже, че договорът за покупко-продажба , обективиран в нот.акт № 140, т.3, рег.№ 6636, н.дело № 338/2017г. на
нотариус Рейна Стефанова, е сключен от представителя във вреда на представлявания, тъй като е
сключен при неизгодни за ищците условия –
продажната цена е много по-ниска от пазарната, че представителят дори да е получил най-широки пълномощия,
винаги трябва да действа в интерес на представлявания с грижата на добър
стопанин при осъществяване на представителството и договаряне на цената, както и недобросъвестност от страна на ответника и
намерение за увреждане на ищците.
Не се спори между страните, че
предоставената на св. Петя Каваленова представителна власт е да продаде
процесния имот на каквато цена прецени и на когото прецени, поради което чл.40 ЗЗД е приложим в случая.
Недействителността по чл.40 ЗЗД
обслужва интересите на представлявания и не допуска да му се противопоставят
последиците на увреждащ го договор, който пълномощникът и насрещната страна са
сключили недобросъвестно, т.е със съзнанието, че увреждат представлявания. Тази
недействителност се прилага, само когато договорът е сключен в рамките на
представителната власт.
Установи се безспорно по делото, че имотът е продаден на цена, равняваща се на данъчната му оценка към момента на сключване на процесния договор от 14783 лева, а вещото лице по назначената оценителна експертиза е установило, че пазарната стойност на имота към този
момент е била в размер на 70600.00 лева.
Учредената представителната власт на пълномощника да сключи процесната сделка е валидно възникнала, като доводите за нейната недействителност са, че
пълномощникът с действията си е увредил ищците, като е договарял на цена няколко пъти по-ниска от пазарната и това не
в интерес на представляваните лица.
Съобразно трайната практика на ВКС,
изразена в Решение № 1444/4.11.1999 г. по гр. д. № 753/99 г., V г. о., Решение
№ 160/14.03.2006 г. по гр. д. № 325/2004 г., ІІ г. о. и Решение №
597/28.05.2008 г. по гр. д. № 2365/2007 г., І г.о., нарушение на добрите нрави
е налице при нееквивалентност на престациите, в който случай сключената сделка
е нищожна, поради нарушаване на основния принцип на отношенията
между представител и представляван, а именно на задължението на представителя
да действа в интерес на представлявания. В случая пълномощникът е сключил
договор за продажба на недвижим имот за сума, равняваща се на данъчната оценка на имота към момента на продажбата, която е почти пет пъти по-ниска стойност от пазарната цена на имота.
Съдът споделя становището, обективирано в Решение №223 от 27.03.2009 г. по гр.
д. № 6158/2007 г. на ВКС, І г. о., с което е прието, че когато на представителя е предоставена
възможност да договори цената, той следва да осъществи представителната власт с
грижата на добър стопанин, което ще рече при средна пазарна цена.
Предоставената с пълномощното свобода на договаряне не следва да се тълкува
като възможност представляваният да бъде ощетен, а като такава за гъвкаво и в
негова полза преценяване на пазарната ситуация. Това становище изразява
трайната съдебна практика по приложението на чл. 40 ЗЗД, която приема, че ако
пълномощникът злоупотреби с мандата и се сговори с купувача във вреда на
представлявания, така сключеният договор би бил недействителен по отношение на
представлявания. Съдът намира, че е установен първият елемент от фактическия
състав на чл.40 ЗЗД, така както е определен и в Тълкувателно решение № 5 от
12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г., ОСГТК на ВКС, в. III, т. 2.
Съдът намира, че е налице и вторият елемент от
фактическият състав, който също е дефиниран в цитираното тълкувателно решение,
а именно: „споразумяване“ между представителя и насрещната страна по договора
(третото лице) за увреждането на представлявания, което се свежда до
недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора (третото
лице) относно увреждането на представлявания. В решението е посочено, че:
„Споразумяването“ не съставлява отделна правна сделка между представителя и
насрещната страна по недействителния договор, която сделка да е различна от
самия този договор, т.е. не е необходимо да е налице изричен „сговор“ между тях
да увредят представлявания, което би предполагало във всички случаи намерение
за увреждане и умисъл за това, но в голяма част от хипотезите такива не са налице
или са практически недоказуеми от страна на представлявания. Това
„споразумяване“ между представителя и насрещната страна е обективирано в самия
недействителен договор, увреждащ представлявания, което е първият елемент от
фактическия състав. Поради това вторият елемент от този фактически състав е
субективен и се изразява не винаги в общ сговор и общо намерение (цел) у
представителя и насрещната страна да увредят представлявания, а в тяхната
недобросъвестност – те, и двамата, знаят (осъзнават), че сключеният договор
обективно уврежда представлявания.“. В
случая пълномощникът е договорял със своята дъщеря ответница, като макар да липсва такова ограничение в пълномощното, се установява, че пълномощникът е съзнавал, че с уговорената нееквивалентна престация
в размер почти пет пъти по-нисък от пазарната стойност на имота уврежда
интересите на своите упълномощители, като не е изпълнил своите задължения с дължимата грижа. В практиката е прието, че
наличието на сговор за увреждане може да бъде установено с косвени
доказателства, които, ценени в съвкупност, да обуславят извод за сговаряне за
увреждане. Поредица от такива косвени доказателства могат да бъдат: близки
родствени отношения между пълномощника и третото лице в степен, в която законът
презумира знание за увреждането (чл. 135, ал. 2 ЗЗД) или заинтересованост (чл.
172 ГПК) вкл. даваща право на отказ от свидетелствуване (чл. 166, ал. 1, т. 2 ГПК) /Решение № 841 от 19.01. 2010 г. по гр.д. № 3530/2008 г. на ІVг.о. на
ВКС/, като на още по-голямо основание същото е приложимо, когато купувач по
неизгодната сделка е именно пълномщникът на продавача. В този смисъл са и
Решение № 615 от 15.10.2010г. по гр.д. № 1208/2009 г., Г. К., ІІІ г.о. на ВКС и
Решение № 586 от 01.11.2010 по г.д №853/2009, ГК, IV г.о. на ВКС. За споразумяване
не може да се говори, доколкото едно и също лице е действало като пълномощник
на продавача и като купувач, като същото е съзнавало, че имотът е продаден при
явно неизгодни условия много под пазарната си стойност. Доколкото в случая
пълномощникът е договарял със своята дъщеря, споразумяване между него и приобретателя ответница следва да се приеме за доказано косвено чрез
близките им родствени отношения, в степен, в която законът презумира знание за увреждането (чл. 135, ал. 2 ЗЗД) или заинтересованост (чл. 172 ГПК). В случая основателността на възражението е обусловена от намерението за увреждане у
пълномощника и приобретятеля-негова дъщеря. Наличието на такова намерение към момента на сключване на договора се
установява от факта, че дъщерята на пълномощника, в качеството на купувач, се облагодетелства от
разликата между пазарната стойност на
продаденото имущество и уговорената за него цена (решение № 140 от 15.10.2015
г. по т. д. 2092/2014 г., на ВКС, І т. о.), а е налице и облагодетелстване на самия
пълномощник Петя Каваленова, тъй като както се установи от показанията й като
свидетел, същата заедно с мъжа си, дъщеря си и внучката живеят в процесното
жилище след сключването на сделката.
Договорът за покупко-продажба между купувача и
пълномощника е недействителен на основание чл.40 от ЗЗД и не обвързва
представляваните продавачи-ищци, когато разликата се отклонява съществено с
интереса на продавача от осребряване на неговия актив и към момента на
сключване на договора пълномощникът и купувача са осъзнавали това. Случаят е
точно такъв, поради което по отношение на договора, оформен с нот. акт № 140, т.3, рег.№ 6636, н.дело № 338/2017г. са
налице както обективният, така и субективният елемент на недействителността по
чл.40 от ЗЗД по отношение на ищците в частта за притежаваните от
тях собственически права върху имота, предмет на продажбата. След като
договорът е недействителен и на тази недействителност
са се позовали ищците, той е без транслативно-вещен ефект, съответно правото на
собственост не е придобито от ответницата, като купувач по договора.
При иска по чл.108 от ЗС в доказателствена тежест на
ищеца е да установи, че е собственик на вещта, в случая на идеални части от
правото на собственост, и то при пълно и главно доказване, каквото с оглед извършения
анализ на доказателствата е проведено. Доказани са и другите две предпоставки
на иска – собствените на ищците ид.части от имота се владеят от ответницата
/което твърдение тя не оспорва/ и без правно основание, тъй като легитимиращия
ефект на придобивното й основание в частта за правата на ищците с оглед
уваженото възражение по чл.40 от ЗЗД е разрушено. Исковете за защита на правото
на собственост на ищците са основателни, а ответницата дължи да върне
владението за размера на притежаваните от всеки от тях по ¼ ид.част от
имота, доколкото го осъществява без противопоставимо на съсобствениците-ищци
основание.
С оглед изложеното ревандикационния иск на ищците като
основателен и доказан за размера на притежаваните от всеки от тях по ¼
ид.част от имота следва да се уважи.
При този изход на делото в полза на ищцата Б. следва да
се присъдят на основание чл.78, ал.1 от ГПК направените разноски,
представляващи заплатено адвокатско възнаграждение, държавни такси е
възнаграждение за СОЕ, съгласно списъка по чл.80 ГПК. Такива на другия ищец не
се дължат, тъй като няма данни да са направени.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО спрямо С.Б.Г., ЕГН ********** ***, че Ц.Ц.Б., ЕГН ********** и Е.Ц.Б., ЕГН **********,***
са собственици на по 1/4 ид.част всеки от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 112259.1025.22.1.6 по кадастралната карта на гр.Враца, който
самостоятелен обект попада в сграда № 112259.1025.22.1, представляващ
апартамент №6, находящ се в гр.Враца, ***** на втори жилищен етаж, вх.А,
застроен на 76 кв.м., заедно с избено помещение №11 с площ от 5.64 кв.м., ведно
с 1,55% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото,
представляващо УПИ с идентификатор 12259.1025.22, при съседи на апартамента на
същия етаж: обект № 12259.1025.22.1.5, под обекта: обект № 12259.1025.22.1.3,
над обекта: 12259.1025.22.1.9 и ОСЪЖДА ответницата С.Б.Г. да им предаде
владението върху по 1/4 ид.част от имота на всеки от тях.
ОСЪЖДА С.Б.Г., ЕГН **********
*** да заплати на Ц.Ц.Б., ЕГН ********** *** сумата 2605.00 лева, направени
по делото разноски.
Решението подлежи
на обжалване пред ВОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:…………….