Р Е Ш Е Н И Е
№ ...............
Гр. София, 03.07.2020 г.
В И М Е
Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІV-Д въззивен
състав в публично заседание на шестнадесети юни през две хиляди и двадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЗДРАВКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ЦВЕТОМИРА КОРДОЛОВСКА
СВЕТОСЛАВ СПАСЕНОВ
при секретаря Екатерина
Калоянова като разгледа докладваното от съдия Кордоловска гр. дело №
8608 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
С решение № 49506 от 25.02.2019 г. по гр. дело №
66464/2017 г. на СРС, ГО, 153 състав, съдът е признал за установено на основание
чл. 124, ал. 1 от ГПК във връзка с чл. 237 от ЗЗД, че между ответната "П.И.б."
АД и ищцовото дружество "К.М."
съществува наемно правоотношение по договор за наем от 25.06.2015 г., вписан
под № 1785/25.06.2015 г., том ІІ, дело № 245/2015 г. на СВп - Свищов, за
отдаване под наем на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 65766.702.1725.2.6. по кадастралната карта и кадастралния
регистър (КК и КР) на гр. Свищов, целият с площ от 187.07 кв.м., с
предназначение банков офис, с адрес: гр. Свищов, ул. "*******.
Недоволна от
така постановеното решение е останала "П.И.б."
АД, която в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК го обжалва с доводи за
недопустимост. Поддържа се, че от водене на настоящия процес ищецът няма правен
интерес, тъй като банката не оспорва сключения договор за наем, нито правото на
наемателя да ползва имота, респ. не оспорва облигационното отношение, което е
принудена на търпи по реда на чл. 237 от ЗЗД. Ето защо счита, че съдът е
следвало да върне исковата молба. Искането към въззивната инстанция е
да отмени обжалваното решение и прекрати производството по делото.
Въззиваемата страна "К.М." ЕООД не ангажира становище.
Съгласно чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на цялото решение, по
допустимостта му - само в обжалваната част, а по останалите въпроси е ограничен
от посоченото в жалбата.
При така очертаните
правомощия настоящият въззивен състав намери обжалваното решение за валидно,
допустимо и правилно.
Пред първоинстанционния съд е предявен положителен установителен иск с правно основание чл. 124, ал 1 от ГПК във връзка с чл. 237, ал. 1 от ЗЗД за признаване за установено в отношенията между страните, че договорът за
наем, сключен на 25.06.2015 г. от ищеца в качеството му на наемател, е останал в сила и по отношение на ответната банка като приобретател на наетия недвижим имот, находящ
се на на първия етаж в сградата на ул. "*******в гр. Свищов, въпреки прехвърлянето на собствеността,
тъй като договорът за наем е бил вписан.
При съвкупната преценка на събраните по делото писмени
доказателства се установява, че на 25.06.2015 г.
между В.Е.П.и Н. П.П., от една страна, като наемодатели, и ищеца "К.М."
ЕООД, като наемател, е сключен договор
за наем на няколко обекта в гр. Свищов, ул. "*******, сред които и
процесния банков офис с идентификатор 65766.702.1725.2.6. по кадастралната
карта и кадастралния регистър (КК и КР) на гр. Свищов, целият с площ от 187.07
кв.м., с предназначение: за делова и адм.дейност, за срок от 10 години. Договорът за наем е вписан в Службата по вписванията към РС-Свищов под №
1785/25.06.2015 г., том ІІ, дело № 245/2015 г. На 01.03.2016 г. обектът е
преотдаден под наем от ищеца на "Инвестбанк" АД. Не се спори, че на
22.02.2016 г. наемодателите са се разпоредили с имота в полза на "Н.-П."
ЕООД, а впоследствие с Постановление за
възлагане от 28.11.2016 г. по изп. дело № 20168960400143 на ЧСИ И.Ц.,
имотът е придобит от ответника "П.И.Б." АД. По молба на последния
приобретател и ответник по делото "ПИБ" АД, частният съдебен
изпълнител е насрочил въвод във владение
на имота и изпратил покана за доброволно изпълнение до ищеца "К.М."
ЕООД и неговия наемател "Инвестбанк" АД, с която ги приканил в
двуседмичен срок от получаването на поканата доброволно да предадат владението
на имота.
При така установената фактическа обстановка правилен е изводът
на първоинстанционния съд, че предявеният иск се
явява основателен.
С разпоредбата на чл. 237, ал. 1 от ЗЗД е предвиден особен случай на противопоставимост на облигационното основание за
ползване на един имот по договор за наем, от страна на наемателя,
спрямо последващ приобретател
на имота, въпреки че последният не е страна по договора, когато договорът е
бил вписан. С Решение № 129 от 30.06.2015 г. по гр. д. №
268/2015 г. на ВКС, І г.о., постановено по реда на чл. 290 от ГПК, е
преодоляно разбирането, че непротивопоставимостта в хипотезата на чл. 237, ал. 1 от ЗЗД визира само обичайната продажба по реда на чл. 183-213 от ЗЗД, но не и
публичната продан по реда на глава 43 от ГПК, като е прието, че тъй като в закона
се използва общия термин "приобретател", то
всяко лице, което придобие собствеността върху имот, за който има вписан
договор за наем, ще следва да търпи приоритета на наемателя. Разпоредбата на чл. 498, ал. 2 от ГПК установява непротивопоставимост
и урежда правните последици на извършените от длъжника актове само по отношение
правото на собственост, гарантирайки осъществяването на публичната продан и
правото на купувача да придобие собствеността. Ето защо не може да се приеме,
че сключените от длъжника договори за наем или аренда са принципно непротивопоставими на купувача на публичната продан. В
настоящия случай договорът за наем на ищеца е вписан преди придобиването на
имота от ответника при проданта му, поради което последиците на чл. 237 от ЗЗД
са настъпили и последният е длъжен да се съобрази с наемното отношение, в което
той встъпва по силата на закона.
Наличието на правен
интерес за ищеца
следва от извънпроцесуалното поведение на ответника, който с
отговора на исковата молба и с въззивната жалба
декларира, че зачита правата му на наемател, но същеврменно
обжалва решението, с което тези права са признати, и иска да бъде въведен във
владение на наетия имот, с което същите биха били пряко засегнати. Ответникът
признава фактите, описани в исковата молба, както и изводите на ищеца, които
прави въз основа на тях, но не признава иска. Напротив,
позовавайки се на чл. 498, ал. 3 от ГПК, той претендира, че има право да влезе
във владение на имота въпреки договора за наем, който смята, че не може да му
се противопостави. Ето защо, обстоятелството, че ответникът не оспорва с
отговора си по чл. 131 от ГПК правата на ищеца, не може да обуслови извод за
недопустимост на предявения иск. Противно на развитите в жалбата доводи, ищецът
не разполага и с друг път за защита. Тъй като наемателят е държател, а не
владелец на имота, той не може да се защити нито с жалба срещу действията на
съдебния зипълнител по реда на чл. 435, ал. 4 от ГПК,
нито с иск за собственост по чл. 498, ал. 2 от ГПК. Макар да се явява трето
лице, засегнато от изпълнението, наемателят не може да предяви и иск по чл.440
ал. 1 от ГПК, тъй като въводът не съставлява
изпълнение на парично задължение, а и наемателят не твърди, че имотът не е
собствен на длъжника, а точно обратното. Поканата от съдебния изпълнител да
освободи имота доброволно, за да не бъде изваден принудително от него, създава
достатъчно интерес за ищеца от търсената защита.
По
изложените съображения и с оглед съвпадане на изводите на двете съдебни инстанции,
обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
При
този изход на спора на въззивника "ПИБ" АД не
следва да се присъдят сторените във въззивното
производство разноски. Въззиваемата страна не
представя доказателства за направени такива поради което също не й се следват.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 49506 от 25.02.2019 г.
по гр. дело № 66464/2017 г. на СРС, ГО, 153 състав, вкл. в частта за
разноските.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
съобщаването му на страните чрез връчване на препис от същото.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.