РЕШЕНИЕ
№ 20
гр. Бургас, 10.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми септември през две
хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Росица Ж. Темелкова
Членове:Таня Т. Русева Маркова
Елеонора С. Кралева
при участието на секретаря Стойка Д. Вълкова
като разгледа докладваното от Елеонора С. Кралева Въззивно гражданско
дело № 20212100501196 по описа за 2021 година
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от „БРГ Поморие“ ЕООД , ЕИК *********, със
съдебен адрес гр.Бургас, ул.“Сердика“ № 2Б, ет.1, подадена чрез пълномощник адв.Радка
Тетрадова, против решение № 260095/21.05.2021 г., постановено по гр.д.№ 621/2020 г. по
описа на РС-Поморие, с което е отхвърлен предявения иск от „БРГ Поморие“ ЕООД за
осъждане на ответника В. А. И.., роден на ********** г., гражданин на Р. Ф., с адрес в
РБългария – гр.П., комплекс „******“, със съдебен адрес гр.Бургас, ул.“Трайко Китанчев“ №
26, адв.Таня Пеева, да заплати на „БРГ Поморие“ ЕООД сумата в размер на 7713.80 лв.,
представляваща задължение по два договора за поддръжка и управление на комплекс
„BULGARIAN ROSE GARDENS“, ведно със законната лихва от 13.10.2020 г. до
окончателното изплащане на сумата. С решението „БРГ Поморие“ ЕООД е осъдено да
заплати на В. А. И.. сумата от 840 лв. за разноски по делото.
Във въззивната жалба се изразява недоволство от постановеното решение, като
същото се счита за неправилно и незаконосъобразно, постановено в нарушение на
материалния закон и на процесуалните правила. Сочи се, че независимо от изричното
уточнение от ищеца за сключен обикновен облигационен договор за поддръжка и
управление, а не такъв по чл.2 ЗУЕС, както и че комплексът не е от затворен тип, районният
съд неправилно е приел, че сключените договори са нищожни като противоречащи на ЗУЕС
1
и ЗС с мотива, че „предвидените в ЗУЕС форми на управление изключват възможността,
когато не е налице затворен комплекс да се сключват договори с всеки собственик“. Според
въззивника, ПРС не е обсъдил доводите на ищеца, като приемайки, че не е налице договор
по чл.2 ЗУЕС не е обсъдил въпроса дали е налице друг договор, обвързващ страните – за
поръчка, услуга и др. В тази връзка се сочи, че по делото е безспорно сключването на
процесните договори през 2012 г., по които ответникът е изпълнявал задълженията си до
2018 г., като е заплащал дължимата такса, но през 2018 г. ненадейно е решил да спре
плащанията и е оспорил тези договори като нищожни, поради липса на форма. Сочи се, че
договорите от 26.03.2012 г. са сключени в обикновена писмена форма с лице различно от
инвеститора и не се преследват забранени от закона цели, поради което не противоречат на
закона и не са нищожни поради липса на форма, като липсата на договор по чл.2 ЗУЕС не
влече автоматично недействителност на всички други договори за управление, каквито
отделните етажни собственици са сключили с ищцовото дружество. Според въззивника, по
делото не се твърди наличие на взето решение на ОС на ЕС относно поддръжката на общите
части, поради което и доколкото отделният етажен собственик е самостоятелен правен
субект, няма пречка същият от свое име да сключи договор с трето лице с посочения
предмет и такъв договор не противоречи на закона и добрите нрави, а след като
собственикът доброволно се е съгласил да заплаща възнаграждение на изпълнител за
поддържане на общите части в комплекса, той е обвързан по отношение на вида услуга и
нейното заплащане. В тази връзка се сочи, че между страните е налице валидно
облигационно правоотношение, по което са възникнали задължения за плащане и те не са
обвързани от изпълнението на възложената работа, поради което се счита за неоснователно
твърдението, че ищецът не е изпълнил своите задължения по договора. Поради това се
счита, че не трябва да се изследва дали за 2018 г., 2019 г. и 2020 г. ищецът е изпълнявал
задълженията си по договора и събраните в тази връзка свидетелски показания са
ирелевантни. Според въззивника, поведението на ответника и направените от него
възражения разкриват всички белези на злоупотреба с право, а даденото от съда правно
разрешение не води до създаване на безспорност и установеност в отношенията между
страните. В заключение, моли въззивния съд да отмени обжалваното решение и да уважи
предявения иск. Не се правят доказателствени искания. Претендира се присъждане на
направените разноски пред двете съдебни инстанции.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от въззиваемия В. А. И..,
подаден чрез пълномощника адв.Таня Пеева. В отговора са изложени подробни
съображения за неоснователност на въззивната жалба и на наведените в нея възражения и
доводи, като се изразява съгласие с изводите на районния съд. Моли се за отхвърляне на
жалбата и потвърждаване на решението на ПРС като правилно и законосъобразно. Не се
правят доказателствени искания. Претендират се разноски.
Въззивната жалба е депозирана в срока по чл.259 ГПК и от лице с правен интерес от
обжалването, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
С оглед изложените във въззивната жалба доводи и становищата на страните, като
2
прецени събраните по делото доказателства и разпоредбите на закона, Бургаският окръжен
съд приема за установено от фактическа страна следното:
Първоинстанционното производство е образувано по исковата молба на „БРГ
Поморие“ ЕООД против В. А. И.., за заплащане на сумата общо от 7713.80 лв.,
представляваща задължение по два договора за поддръжка и управление на комплекс
„BULGARIAN ROSE GARDENS“ от 26.03.2012 г. по фактури, както следва: фактура №
350/28.07.2020 г. – 2393.94, фактура № 457/28.09.2020 г. – 2659.93 лв. и фактура №
458/28.09.2020 г. – 2659.93 лв., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до
окончателното плащане.
В исковата молба са изложени твърдения, че ответникът В.И. е собственик на
апартамент и гараж, находящи се в комплекс „BULGARIAN ROSE GARDENS“ в
гр.Поморие, като на 26.03.2012 г. между него и „Бългериън роуз гардънс“ ЕООД е сключен
договор за поддръжка и управление на комплекса. По силата на договора, мениджърът се е
задължил срещу заплащане да поддържа и провежда организационното, техническо и
административно управление в комплекса, а от своя страна ответникът се е задължил да
плаща на мениджъра годишна такса в размер на 5 евро на кв.м. за гаража и 12 евро на кв.м.
за апартамента, като се твърди, че до края на м.ноември 2016 г. ответникът е заплащал
задълженията си по двата договора. На 28.12.2018 г. мениджърът „Бългерийн роуз гардънс“
ЕООД е прехвърлил на ищеца „БРГ Поморие“ ЕООД всички свои права и задължения по
всички сключени договори за управление и поддръжка на комплекс „BULGARIAN ROSE
GARDENS“, за което И. е бил уведомен на 08.11.2019 г. Твърди, че ответникът не е
изпълнил задължението си за заплащане на годишна такса за поддръжка и управление на
комплекса за периода 2018 г.-2020 г., за което са издадени фактура № 350/28.07.2020 г. –
задължение за 2018 г. в размер на 2393.94, фактура № 457/28.09.2020 г. – задължение за 2019
г. в размер на 2659.93 лв. и фактура № 458/28.09.2020 г. – задължение за 2020 г. в размер на
2659.93 лв., или общо дължимата сума възлизала на 7713.80 лв., която се претендира с
настоящия иск. В допълнителна молба ищецът е уточнил, че в случая не се касае за
комплекс от затворен тип и договорите с ответника не са сключени на основание чл.2 ЗУЕС,
а претенцията е за изпълнение на поети договорни задължения. В съдебно заседание е
уточнено, че дължимата за 2018 г. сума е в размер на 200 лв. за гаража и 2193.94 лв. за
апартамента, а за 2019 г. и 2020 г. сумите са еднакви – 277 лв. за гаража и 2382.93 лв. за
апартамента. Ищецът е ангажирал писмени доказателства.
Така предявените искове са с правно основание чл.79, ал.1, вр. чл.99 ЗЗД.
В депозирания писмен отговор ответникът В. А. И.. е оспорил исковата претенция
като неоснователна със следните възражения – комплексът не е такъв от затворен тип;
процесните договори не са сключени между надлежни страни, тъй като „Бългериън роуз
гардънс“ ЕООД не е инвеститор, каквото е изискването на чл.2 ЗУЕС; договорите не са
сключени в предвидената от закона форма – писмена с нотариална заверка на подписите. В
тази връзка, ответникът счита, че договорите са нищожни поради противоречие със закона и
при двете форми на управление на сградите, както и нищожни поради липса на
предписаната от закона форма при управление по чл.2 ЗУЕС. Според ответника, ако
ищецът, счита че обектите се намират в сграда, спрямо която се прилагат правилата на
3
ЗУЕС, то управлението на комплекса е чрез ОС на ЕС, а не чрез договор. На следващо
място, ответникът счита, че не дължи претендираните суми, тъй като мениджърът не е
изпълнявал задълженията си по договора, за което е изложил съображения. Отделно се
счита, че договорът за цесия също е нищожен, поради липса на индивидуализация на
вземанията, както и поради невъзможен предмет, тъй като прехвърленото вземане не
съществува, поради нищожност на договорите за поддръжка и управление. Счита се също,
че с договора за цесия цедентът е прехвърлил задълженията си по процесните договори за
поддръжка и управление, което представлява заместване в дълг, за което е необходимо
изричното съгласие на кредитора, съгласно чл.102 ЗЗД, а такова в случая не е давано от
ответника. Ответникът е ангажирал гласни доказателства.
В първото по делото съдебно заседание на 26.01.2021 г., с определение по чл.146,
ал.1, т.4 ГПК районният съд е обявил за безспорно между страните, че собствените на
ответника имоти се намират в комплекс, който не е от затворен тип.
С първоинстанционното решение ПРС е приел, че предвид безспорното по делото
обстоятелство, че процесният комплекс не е от затворен тип, управлението и поддръжката
на общите части не се извършва по реда на чл.2 ЗУЕС, а е подчинено на предвидения в
ЗУЕС специален ред и този ред не може да бъде дерогиран от отделните етажни
собственици. В тази връзка, е прието, че сключените между „Бългериън роуз гардънс”
ЕООД и ответника два договора за поддръжка и управление са нищожни, поради
противоречието им на ЗУЕС и ЗС, тъй като предвидените в ЗУЕС форми на управление на
етажната собственост изключват възможността, когато не е налице затворен комплекс да се
сключват договори със всеки собственик за поддръжката и управлението на общите части.
Договор за възлагане дейността по поддържка и управление на общите части, може да се
сключи само след като ОС на ЕС е приело решение тази дейност да се възложи на трето
лице, като в този случай договорът следва да се сключи от упълномощено от общото
събрание лице и е недопустимо всеки отделен собственик да сключва договор за управление
и поддръжка на припадащите му се идеални части от общите части на сградата, предвид
тяхната неделимост, а по делото не се твърди и не са представени доказателства да е
проведено ОС на ЕС, на което да се взето решение дейността по управление и поддържка да
е делигирана на трето лице. Отделно е прието, че реда по чл.2 ЗУЕС е неприложим, предвид
категоричните твърдения на страните, но дори и комплексът да е от затворен тип,
договорите пак не биха породили правни последици, тъй като не са сключени в
предвидената форма с нотариална заверка на подписите. По горните съображения, ПРС е
приел, че сключените договори между „Бългериън роуз гардънс“ ЕООД и В.И. са нищожни
и не са породили правни последици, поради което и претендираните суми от ищеца, на
когото „Бългериън роуз гардънс“ ЕООД е прехвърлило правата си, не се дължат от
ответника, поради което е отхвърлил предявените искове като неоснователни.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, по допустимостта му – в обжалваната част, а по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, т.е. правилността на първоинстанционното
решение се проверява само в рамките на наведените оплаквания. При тази служебна
проверка, Бургаският окръжен съд намира, че първоинстанционното решение е валиден и
4
допустим съдебен акт.
С оглед събраните по делото доказателства и приложимите разпоредбите на закона,
БОС намира въззивната жалба за неоснователна, като споделя окончателните правни изводи
на районния съд и счита, че решението му следва да бъде потвърдено като правилно и
законосъобразно в обжалваната част.
Въззивният съд, като прецени събраните в процеса доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, намира, че фактическата обстановка по делото се установява такава,
каквато е изложена в обжалваното решение и по нея не се спори между страните. Районният
съд е съобразил и анализирал всички относими и допустими доказателства, въз основа на
които е достигнал до правилни изводи относно това какви релевантни за спора факти и
обстоятелства се установяват с тях. Във въвзивното производство не са ангажирани
доказателства, които да променят приетата и изяснена от първата инстанция фактическа
обстановка, поради което настоящият съд я възприема изцяло и препраща към нея на
основание чл.272 ГПК, като не е необходимо да се преповтарят отново събраните пред
районния съд доказателства. Настоящата инстанция напълно споделя и решаващите правни
изводи на ПРС за неоснователност на предявения иск за заплащане на такси за поддръжка и
управление на общите части, поради нищожност на сключените за това договори с
ответника, които изводи са формирани въз основа на установената по делото фактическа
обстановка, същите за правилни и в съответствие със закона, поради което въззивният съд
препраща към мотивите на първоинстанционното решение на основание чл.272 ГПК и по
този начин те стават част и от настоящия съдебен акт.
По изложените във въззивната жалба оплаквания и в допълнение към
съображенията на районния съд, следва да се отбележи следното:
Наведените във въззивната жалба възражения са насочени против изводите на
районния съд за нищожност на процесните договори като противоречащи на ЗУЕС и ЗС. В
тази връзка, настоящият съд изцяло споделя изводите на ПРС, че предвидените в ЗУЕС
форми на управление изключват възможността при липса на затворен комплекс да се
сключват договори с всеки собственик, като намира за неоснователни доводите на
въззивника, че нямало пречка отделният етажен собственик като самостоятелен правен
субект да сключи от свое име договор с трето лице по поддръжка на общите части в
комплекса и този договор да обвързва страните по него.
В случая не се спори, че в комплекс „BULGARIAN ROSE GARDENS“, в който се
намират собствените на ответника имоти, е възникнала етажна собственост по смисъла на
чл.38 ЗС. Безспорно между страните е и обстоятелството, че този комплекс не е жилищен
комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 ДР на ЗУЕС, с оглед постановеното по
делото определение на ПРС по чл.146, ал.1, т.4 ГПК. Обществените отношения, свързани с
управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и
задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или
на части от тях, се уреждат от правилата на специалния закон ЗУЕС, с който формите на
управление на ЕС са изрично установени – чрез общо събрание (чл.1) или сдружение на
5
собствениците (чл.9), а като изключение е предвидена особената форма на управление на
общите части в жилищни комплекси от затворен тип – чрез нотариално заверен договор
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, вписан в Агенция по
вписванията (чл.2). По спорният между страните въпрос – нищожен ли е договор, в който са
договорени въпроси по чл.51 ЗУЕС, касаещи поддръжката и управлението на общи части в
сграда етажна собственост, включително и наред с други въпроси, сключен от индивидуален
собственик на обект в сграда, която не е в жилищен комплекс от затворен тип, е налице
съдебна практика на ВКС, която се споделя от настоящия съдебен състав.
Така, в Решение № 80/04.11.2021 г. по гр.д.№ 1213/2020 г. на ВКС, ІV ГО, е прието
следното – „Етажната собственост, която не е учредила сдружение за управление (т.е. не е
персонифицирана), се управлява от общото събрание на етажните собственици, респективно
- на етажните собственици и обитателите, чрез взетите от него решения. Законът /ЗС, ЗУЕС/
урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на
свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Специфичен е
и контролът за спазването им. От това следва, че е недопустимо с двустранни договори да се
уреждат между етажен съсобственик и трето лице отношения от компетентността на
Общото събрание. Казаното се отнася и до чл.51 ЗУЕС. Съгласно чл.51, ал.1 ЗУЕС,
разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се
разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете
на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Разпределението на т.нар.
консумативни разходи за ползването на общите части не се извършва между етажните
собственици, съразмерно на притежавания от тях дял в общите части на сградата, а поравно
според броя на лицата (собственици, ползватели и обитатели) в етажната собственост. Кои
разходите са такива за управление и поддържане на общите части е посочено в § 1, т.11 ДР
на ЗУЕС и те включват разноските за електрическа енергия, вода, отопление почистване,
абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и
поддържането на общите части на сградата, разходите за портиер и възнаграждение при
възлагане на дейности по поддържане на общите части и др. Изобщо дейността по
"Поддържане на общите части" е определена в закона като дейност, насочена към
запазването им в добро състояние /§ 1, т.13 ДР на ЗУЕС/, т.е законодателят е намерил, че
разрешението по посочените въпроси има за цел опазване, поддържане и добро управление
на сградата като цяло, в интерес е на вещта и контролът за законността на общите решения,
както и за спазването им е именно специалният по ЗУЕС. Отделно, правилата относно
определяне начина на разпределение на разходите за управление и поддържане на общите
части, освен че са в компетентността на решение на Общото събрание, но са и
задължителни за него. Нормата на чл.51 ЗУЕС не предпоставя възможност за тълкуване, тя е
ясна и императивна. Договорът по чл. 2 ЗУЕС се отнася към типа договори за услуги.
Сключва се за неопределен срок, едновременно със сключването на договора за продажба на
самостоятелния обект - апартамент. Формалният му характер е установен в интерес и на
третите лица – затова подлежи на вписване по партидата на обекта на сделката. Той има за
последица, че обвързва и приобретателите на имота. Поради двустранния му характер
6
подлежи на разваляне. Уредбата има изключителен характер и затова следва да се тълкува
ограничително. Същата не намира приложение по отношение на сгради, които не
притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип. В заключение, по поставения за
тълкуване правен въпрос следва да се отговори утвърдително – нищожни са уговорки в
договор по чл.2 ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда в режим на
етажна собственост, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по т.3 ДР на ЗУЕС, по
въпроси, уредени в чл.51 ЗУЕС, независимо дали договорът урежда и други въпроси, извън
изключителната компетентност на ОС на етажните собственици. Нищожността е по чл.26,
ал.1, предл.1 ЗЗД – противоречие с материалния закон.“
В същия смисъл е и решение № 122/006.11.2019 г. по т.д.№ 1830/2018 г. на ВКС, І
ТО, съгласно което по отношение на управлението на общите части на сграда в режим на
етажна собственост, която няма характеристиките на жилищен комплекс от затворен тип, е
приложим режимът на управление по чл.1 ЗУЕС – чрез общо събрание или сдружение на
собствениците (чл.9), а не особения режим по чл.2 ЗУЕС, поради което сключеният с
отделен собственик договор за възлагане поддръжката и управление на общите части на
комплекса е нищожен поради противоречие със закона – чл.2, ал.1 ЗУЕС.
С оглед така дадените разрешения с цитираната съдебна практика, въззивният съд
намира за неоснователни доводите на въззивника, че задълженията на ответника произтичат
от сключените договори за поддръжка и управление на общите части на комплекс
„BULGARIAN ROSE GARDENS“, на които е основана исковата претенция. Предвид
обявеното от ПРС за безспорно между страните обстоятелство, че процесният комплекс не е
такъв от затворен тип, то по отношение на него особеният режим по чл.2 ЗУЕС е
неприложим, като управлението на общите части следва да се осъществява по реда на чл.1
ЗУЕС – чрез общо събрание на етажната собственост, както правилно е приел и районния
съд. В случая обаче не се твърди да е налице взето решение от ОС на ЕС на комплекса
относно управлението на общите части, респ. за възлагане управлението и поддръжката им
на трето лице, напротив – изрично е заявено от въззивника, че такова решение липсва.
Поради това, сключените с ответника договори от 26.03.2012 г. за поддръжка и управление
на общите части в процесния комплекс не могат да бъдат източник на задължения за
ответника като собственик на самостоятелни обекти да заплаща разходи за управление на
общите части в сградата-етажна собственост. В тази връзка, неоснователни са възраженията
във въззивната жалба, че между страните е бил сключен обикновен облигационен договор и
същият не противоречал на закона и на добрите нрави. Разпоредбите на ЗУЕС, определящи
режима на управление на общите части на етажната собственост имат императивен характер
и е недопустимо тези въпроси да се уреждат чрез писмен договор с отделен етажен
собственик, когато сградата не е в комплекс от затворен тип по смисъла на §1, т.3 ЗУЕС.
Настоящият случай е именно такъв, тъй като с процесните договори от 26.03.2012 г. са
уредени въпроси по чл.51 ЗУЕС, като са поети задължения за управление и поддържане на
общите части на комплекса срещу заплащане на годишна такса от ответника като
собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост, която не е в жилищен
7
комплекс от затворен тип. Поради това и с оглед цитираната по-горе съдебна практика, тези
договори са сключени в противоречие с материалния закон – чл.2, ал.1 ЗУЕС и като такива
са нищожни на основание чл.26, ал.1, предл.първо ЗЗД. Предвид констатираната нищожност
на договорите, без значение е дали са били извършвани уговорените с тях дейности, както и
извършените от ответника плащания за предходни години, тъй като същите не могат да
санират недействителността на договорите, поради което доводите на въззивника в този
смисъл са неоснователни. Ето защо, за ответника В.И. не е възникнало задължение за
плащане по сключените на 26.03.2012 г. договори за поддръжка и управление на комплекс
„BULGARIAN ROSE GARDENS“, на които се основава осъдителната претенция на „БРГ
Поморие“ ЕООД, на когото „Бългериън роуз гардънс“ ЕООД е прехвърлило правата си,
поради което предявените искове по чл.79, ал.1 ЗЗД са неоснователни и правилно са
отхвърлени от районния съд, като изложените в този смисъл възражения от въззивника са
изцяло неоснователни.
Предвид изложените съображения и доколкото във въззивната жалба не са
направени други възражения, БОС намира същата за неоснователна, а поради съвпадане на
изводите на двете инстанции, постановеното от ПРС решение следва да бъде потвърдено
като правилно и законосъобразно.
С оглед изхода на делото и исканията на двете страни за разноски, на въззивника
„БРГ Поморие“ ЕООД такива не му се следват, като на основание чл.78, ал.1 ГПК
дружеството следва да заплати на въззиваемия И. сумата от 800 лв. за направените във
въззивното производство разноски за заплатено адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260095/21.05.2021 г., постановено по гр.д.№
621/2020 г. по описа на Районен съд – Поморие.
ОСЪЖДА „БРГ Поморие“ ЕООД, ЕИК *********, да заплати на В. А. И.., роден
на ********** г., гражданин на Р. Ф., с адрес в РБългария – гр.П., комплекс „******“, със
съдебен адрес гр.Бургас, ул.“Трайко Китанчев“ № 26 - адв.Таня Пеева, сумата от 800 лв.
(осемстотин лева) за направените във въззивното производство пред БОС съдебни разноски.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване (чл.280, ал.3 ГПК).
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8