Р Е
Ш Е Н
И Е
№………
гр. София, 20.07.2017
г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКO OТДЕЛЕНИЕ, I-21 състав, в публичното
заседание на двадесет и трети февруари през две хиляди и шестнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БИЛЯНА БАЛИНОВА
при секретаря Снежана Апостолова, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 15967 по описа за 2015 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „Д.Б.“ ЕООД против П.П.И., Д.Н.М.-И.
и „А.Г.“ ЕООД, с която е предявен иск, с правно основание чл. 92 ЗЗД, за
заплащане на сумата от 13 500
евро, частичен иск от претенция в размер на 54 000 евро, представляваща
неустойка, дължима на основание т. 3, пункт V от Нотариален акт за делба и
учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство № 87, том VI, рег. №
10461, дело № 956 от 2012г. на И.Н.– нотариус, с район на действие – СРС, рег.
№ 040 в НК, за неизпълнение на задължение на ответниците по тази точка за
заличаване на учредена върху описани в т. 2, пункт V недвижими
имоти и обезпечаваща изпълнението на договора ипотека.
Ищцовото дружество твърди, че на 15.08.2012г. е сключен предварителен
договор, по силата на който ответниците са се задължили да учредят на ищеца
право на строеж върху собствения им поземлен имот, представляващ – УПИ XIII 538 от кв. 131
по плана на гр. София, м. „Лозенец III част“, с площ от 633 кв.м., при граници: ул. „Св. Наум“,
УПИ XII-534,
УПИ XI-536,
УПИ XIV-537,
УПИ XV-539,
с административен адрес: гр. София, ул. „********, за построяване на
жилищна сграда със застроена площ от 382.12 кв.м. и разширена застроена площ от
2012.49 кв.м., с изключение на правото на строеж за обектите, за които
собствениците са учредили право на строеж на трети лица и за обектите, които
запазват за себе си, срещу задължение на ищцовото дружество да построи със свои
сили и средства и за своя сметка сградата. Поддържа, че на 17.10.2012г. е
сключен Нотариален акт за делба и учредяване на право на строеж срещу
задължение за строителство № 87, том VI, рег. № 10461, дело № 956 от 2012г. на И.Н.– нотариус, с
район на действие – СРС, рег. № 040 в НК, като срещу учреденото с акта право на
строеж, ищцовото дружество се е задължило да построи, с удостоверение за въвеждане
в експлоатация, сградата. Уговорен е срок от 23 месеца и 20 дни от датата на
нотариалния акт за завършване на сградата,
но не по късно от 30.09.2014г., което да е удостоверено с акт – образец
15 и срок за въвеждане на сградата в експлоатация – 25 месеца и 20 дни, считано
от датата на нотариалния акт за учредяване право на строеж, но не по-късно от
30.11.2014г. Навежда доводи, че в обезпечение на задължението си за изграждане
на сградата, в съответствие с клаузите на предварителния договор и нотариалния
акт, което задължение възлиза в размер на 260 000 евро, ищцовото дружество
е учредило в полза на всички учредители договорна ипотека върху своето право на
стоеж за построяване на 4 бр. апартамента в същата сграда, която ипотека е
учредена по силата на Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху
недвижим имот № 90, том VI, рег. №
10479, дело № 968/2012г. на И.Н.– нотариус, с район на действие – СРС, рег. №
040 в НК. Твърди, че на
28.11.2014г., окончателно е съставен акт – образец 15 за установяване годността за
приемане на строежа, когато финализира процедурата по служебното му подписване
от органа издал разрешението за строеж – главният архитект на район Лозенец,
вместо неявилите се ответници-възложители. Посочва, че с акт образец 15 е
констатирано, че сградата е изпълнена съгласно одобрените инвестиционни
проекти, изискванията към строежите по чл. 169 ЗУТ и условията на договора за
строителство и няма констатирани недостатъци на изпълнените СМР. Излага
съображения, че видно от цялата строителна документация, още към 20.09.2014г.,
сградата е изпълнена до степен, позволяваща съставянето на акт образец 15.
Навежда доводи, че строителството е изпълнявано своевременно, документирано със
съответните актове и протоколи за това, съставяни с осигурения от дружеството
строител, като всички актове по строителството, за които по закон не се изисква
участието и съдействието на тримата учредители – ответници, са своевременно
съставени. Посочва, че задълженията си по съставяне на актовете и протоколите
по време на строителството ответниците не са изпълнявали, с което не са
осигурили елементарно необходимото съдействие на ищцовото дружество,
предпоставка за изпълнение на насрещните си задължения по договора. Твърди, че
ответниците-възложители не са оказали съдействие за съставянето на акт № 11 за
установяване на състоянието на строежа при продължаване на строителството за
всички спрени строежи, поради предходно спиране на строителството с акт № 10. Поддържа,
че ответниците са отклонявали покани на ищцовото дружество за съставяне на
актове, включително са отказвали да удостоверят реалното им получаване.
Посочва, че поради липсата на съдействие на възложителите, акт № 15 е следвало
да бъде съставен по специалния ред на чл. 5, ал. 4 и 5 от Наредба № 3 от
31.07.2003г., като за възложителите подпис е положен от длъжностното лице,
оправомощено да издаде разрешението за строеж. Навежда доводи, че „приемането“
на изпълнение, с предмет строителни работи се осъществява по специалния ред на
ЗУТ. Излага съображения, че от страна на ответниците, в качеството им на
възложители, не е оказано съдействие и за въвеждане на сградата в експлоатация.
Твърди, че на 20.03.2015г. е връчил на представител на ответниците оригинален
екземпляр от Разрешение за ползване № ДК-08-С-51/17.03.2015г. на началника на
РО НСК София и копие от акт-образец 15. Поддържа, че към тази дата предпоставките за заличаване
на договорната ипотека са налице, издаден е Акт-образец 15, екземпляр от който
е връчен на възложителите, с удостоверение на връчването, предвид факта, че
същите не са участвали при изготвянето му, въпреки че сами са се лишили от тази
възможност. Твърди, че на 21.04.2015г. е изтекъл 30 дневния срок за заличаване
на договорната ипотека, от който момент ответниците са изпаднали в забава за
изпълнението на това задължение, за което дължат неустойка в размер на 300 евро
на ден, която за целия период на забавата – от 21.04.2015г. до датата на
подаване на исковата молба възлиза общо на 54 000 евро. Излага
съображения, че са налице всички елементи от фактическия състав на вземането за
неустойка – налице е валидна неустоечна клауза, като ответниците не са
изпълнили задължението, за което тя е била сключена. Поддържа, че ответниците
следва да бъдат осъдени солидарно за заплащане на дължимата неустойка,
доколкото волята за неделимост на задълженията по договора, обективиран в
Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г., произтича от съдържанието му.
Ответниците оспорват иска. Твърдят, че не са възникнали договорните условия
за заличаване на процесната ипотека и за тях не е възникнало задължение в тази
насока. Оспорват твърденията на ищцовото дружество, че то е изпълнило точно и в
срок задълженията си по договора. Оспорват началната дата, от която ищецът
твърди, че му се дължи неустойка – 21.04.2015г., като твърди, че същата е
ирелевантна към предмета на спора. Навеждат доводи, че съгласно уговореното
между страните, задължението за заличаване на договорната ипотека по никакъв начин
не е обвързано със съставянето и предаването на Разрешение за ползване от
ищеца, като протоколът за получаването му не удостоверява волеизявление от
тяхна страна, че сградата е завършена по начин, годен за издаването на акт
образец 15, нито по уговорения между страните начин. Поддържат, че 30 - дневният
срок за заличаване на процесната ипотека не е започнал да тече, тъй като не са
изпълнени договорните задължения на ищеца и не са налице договорните условия за
съставяне и подписване на акт образец 15. Посочват, че дори да се приеме, че са
изпълнени договорните задължения началната дата, от която те биха държали
неустойка е 01.11.2014г. Излагат съображения, че поведението им кореспондира
изцяло на уговореното между страните право да откажат заличаване на договорната
ипотека, поради неточното изпълнение, наличие на дефекти и недостатъци в
строителството на сградата до ефективното им отстраняване. Посочват, че
съгласно т. 2.7 от предварителния договор – всички посочени дати като срокове
са безусловни, т.е. настъпването на датата на срока е единствен критерий,
относно това дали страната по договора е изпълнила задължението си и дали носи
отговорност за това. Навеждат доводи, че ищецът е изпълнил договорните си
задължения неточно и некачествено – не е изпълнено точно и качествено задължението,
поето към ответника „А.Г.“ ЕООД за изграждането на магазин; не е изпълнено
точно и качествено задължението за изграждането на гаражите и апартаментите по
отношение на П.И. и Д.И.. Твърдят, че във връзка с неизпълнението на договорните
задължения, на ищеца са изпращали многократно уведомления до него, включително
по електронна поща, както е договорено в т. 3.7. от Предварителния договор. Посочват,
че между страните са водени преговори за уреждане на отношенията им във връзка
с извършване на строителството, в отклонение на уговореното, което е индикция
за неточното изпълнение на задълженията на ищеца. Твърдят, че нотариалните
покани, с които ищцовото дружество е поканило ответниците за изпълнение на
задължението им за заличаване на ипотеката са изпратени единствено до
физическото лице П.И., но не и до другите ответниците, като в отношенията между
страните не е уговорено, че съобщенията се считат за получени по отношение на
всички, при връчването на само един от тях. Навеждат доводи, че актовете по
строителството не са съставяни надлежно. Излагат съображения, че акт образец 15
е единственият протокол, имащ съществено значение за степента за завършеност на
сградата, съгласно договореното от страните, който се подписва и от
възложителя, в този смисъл единствената им възможност за защита, съгласно
предвиденото в предварителния договор, е да откажат подписването на акт образец
15 при неточно изпълнение на задълженията на ищеца. Поддържат, че ищецът не
ангажира доказателства, че те са получили изрична писмена покана за датата на
съставяне и подписване на акт образец 15, а именно 28.11.2014г. Твърдят, че
представеният акт образец 15 не е съставен и с оглед изискванията на чл. 5 от Наредба
№ 3 от 31.07.2003г., като ответниците не са били надлежно поканени за участие в
съставянето му. Оспорват представения по делото акт образец 15 и молят съда да
прогласи същия за недействителен и да не го цени при постановяването на
решението. Поддържат, че при липса на съдействие от страна на ответниците е
налице особен ред, уговорен между страните, за съставянето на актове по
строителството, като този ред не е спазен от страна на ищцовото дружество.
Оспорват твърденията на ищеца, че не е имало законова възможност за подписване
на акт образец 11. Навеждат доводи, че не са изразявали воля, съгласно чл. 212 ЗЗД, че ще носят солидарна отговорност за изпълнение на задълженията си.
От страна на ответника „А.г.“ ЕООД е предявен насрещен иск, с правно
основание чл. 92 ЗЗД, за заплащане на сумата от 31 800 евро,
представляваща дължима неустойка за забава, съгласно т. 7.2. от Предварителен
договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на
жилищна сграда от 15.08.2012г. за периода от 30.11.2014г. до 17.03.2015г. Този
ответник поддържа, че съгласно 2.5. от предварителния договор, ищецът се е
задължил да осигури въвеждане на сградата в експлоатация в срок до 30.11.2014г.
Твърди, че ищецът е изпълнил задължението си за снабдяване на ответниците с
разрешение за ползване на 20.03.2015г. Посочва, че съгласно т. 2.7 от
предварителния договор – всички посочени дати като срокове са безусловни, т.е.
настъпването на датата на срока е единствен критерий, относно това дали
страната по договора е изпълнила задължението си и дали носи отговорност за
това. Прави възражение за прихващане в случай, че бъдат уважени първоначално
предявения и насрещния иск до размера на по-малкото вземане.
Ищецът-ответник по насрещния иск, оспорва насрещния иск. Поддържа, че
съгласно волята на страните, клаузата за неустойка е обвързана изрично с
„изграждане на сградата“ до съответния етап, т.е. с фактическото изграждане на
сградата, а не с издаването на един или друг акт по Наредба № 3 от
31.07.2003г., доколкото, съставянето на тези актове не зависи само от волята на
ищеца-инвеститор. В този смисъл излага, че административната процедура за
въвеждане на сградата в експлоатация и издаване на разрешение за ползване също
не зависи единствено от волята на ищеца. Навежда доводи, че да се начислява
неустойка на длъжника за неизпълнение на задължения, които не зависят
единствено от неговата воля и които по закон за ангажимент и на кредитора на
вземането за неустойка и на строителния надзор и проектантите, с които той е
договарял, е в противоречие с добрите нрави и в този смисъл, неустоечната
клауза, на която се позовават ответниците – ищци по насрещния иск е нищожна.
Посочва, че спазването на сроковете по т. 2.4. и т. 2.5. от предварителния
договор е задължение и на двете страни по договора – не само на приобретателят
– строител, но и на възложителите, като този извод следва и от безадресната
формулировка на двете клаузи, а и от това, че съставянето на акт образец 15 и
въвеждането в експлоатация е задължение на възложителите, вкл. „А.г.“ ЕООД.
Поддържа, че „А.г.“ ЕООД е имало качеството на възложител по смисъла на чл.
161, ал. 1, пред. първо от ЗУТ и предвид предвиденото в Наредба № 3 от
31.07.2003г., предприемането на действия за съставяне на акт образец 15 и за
въвеждане на сградата в експлоатация е зависело от негова воля, като той е
разполагал с правото с правото да поиска съставяне на акт образец 15,
окончателен доклад и издаване на разрешение за ползване на сградата, което не е
сторил и по този начин е спомогнал за настъпването на вредите от неизпълнението,
поради неполагане на грижата на добрия стопанин. В тази връзка твърди, че са
налице предпоставките за освобождаването му от отговорност на основание чл. 83,
ал. 2 ЗЗД. Навежда доводи, че правото на неустойка принадлежи на изправната
страна, като ищецът по насрещния иск не е такава – несъставянето на акт образец
15, който е задължителна предпоставка за изготвяне на окончателен доклад и за
въвеждане в експлоатация и неиздаване на разрешение за ползване на сградата на
30.11.2014г. се дължи на виновното поведение на възложителя „А.г.“ ЕООД и
свързаните с него физически лица – възложители, които не са оказали
необходимото съдействие за съставяне на необходимите по закон актове в
строителството. Твърди, че възложителите – ответниците не са подсигурили съдействие
за съставянето на акт образец 11, който съгласно Наредба № 3 от 31.07.2003г. е
нужен за изпълнението на СМР, като поканите на ищеца-ответник по насрещния иск
са били отклонявани от тези лица. Поддържа, че възложителите са били надлежно
уведомени и поканени за съставянето на акт образец 15, но на определената дата
и в 24 часовия срок след това, никой от тях или техен представител не се е
явил, като това е принудило ищеца-ответник по насрещния иск да инициира
процедурата по чл. 170, ал. 2, пр. 2-ро ЗУТ, която е приключила на 28.11.2015г.
с подписване на акта от главния архитект на район Лозенец, вместо неявилите се
възложители. Посочва, че неизпълнението на задълженията на възложителя „А.г.“
ЕООД, изразяващи се в неподсигуряване на нужните актове в строителството и
неявяването му за съставяне на същите, предпоставка за въвеждане на сградата в
експлоатация, представлява по същество забава на кредитора по смисъла на чл. 95 ЗЗД. Посочва, че е изпълнил задълженията си добросъвестно, като строителството
е изпълнявано своевременно, удостоверено с изискуемите по закон актове и
протоколи за това. Поддържа, че в случай че са били налице твърдените
недостатъци, задължение на възложителите, а и на останалите участници в
строителството е да впишат неизвършени, незавършени или недобре извършени
работи в акта образец 15, което те не са сторили. Излага съображения, че
неиздаването на Разрешение за ползване на сградата на 30.11.2014г. се дължи на
обстоятелства, независещи от ищеца, които не могат да му се вменят във вина, а
от поведението на възложителите. Навежда доводи, че по независими от ищцовото
дружество причини, външното електрозахранване не е обхванато от разрешението за
строеж за сградата, което е издадено отпреди встъпването ни в строителния
процес. Оспорва размера на дължимата неустойка. Твърди, че ищецът по насрещния
иск – „А.г.“ ЕООД не е легитимиран да събира и получава пълния размер на
неустойката за забава за целия период на забавата, като от предварителния
договор не може да се направи извод, че е налице активна солидарност на
страната на учредителите на правото на строеж.
С протоколно определение от 10.11.2016г. е допуснато, на основание чл. 214 ГПК, увеличение на първоначално предявения иск, с правно основание чл. 92 ЗЗД,
за осъждане на ответниците за заплащането на неустойка, дължима на основание т.
3, пункт V от
Нотариален акт за делба и учредяване на право на строеж срещу задължение за
строителство № 87, том VI,
рег. № 10461, дело № 956 от 2012г. на И.Н.– нотариус, с район на действие –
СРС, рег. № 040 в НК за неизпълнение на задължение на ответниците по тази точка
да заличат, учредена върху описани в т. 2, пункт V недвижими имоти и
обезпечаващата изпълнението на договора ипотека, като същия се счита предявен
за сумата 54 000 евро.
Съдът,
след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
По отношение на първоначално предявения иск по чл. 92 ЗЗД:
Предявен е иск с правно основание чл. 92 ЗЗД. За да се уважи иска по този
член, следва да се установят следните обстоятелства – уговорено между страните
задължение по договор, валидна неустоечна клауза, определяща размерът на
отговорността при неизпълнение на това задължение и последващо неизпълнение от
страна на длъжника.
По делото се установява, че на 15.08.2012г. е сключен Предварителен договор
за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищна
сграда, по силата на който ответниците – П.П.И., Д.Н.М. – И. и „А.Г.“ ЕООД се
задължават да учредят в полза на ищцовото дружество „Д.Б.“ ЕООД право на строеж
върху собствен на ответниците поземлен имот, представляващ – УПИ XIII 538 от кв. 131
по плана на гр. София, м. „Лозенец III част“, с площ от 633 кв.м., при граници: ул. „Св. Наум“,
УПИ XII-534,
УПИ XI-536,
УПИ XIV-537,
УПИ XV-539,
с административен адрес: гр. София, ул. „********, за построяване на
жилищна сграда със застроена площ от 382.12 кв.м. и разширена застроена площ от
2012.49 кв.м., с изключение на правото на строеж за обектите, за които
собствениците са учредили право на строеж на трети лица и за обектите, които
запазват за себе си, срещу задължение на ищцовото дружество да построи със свои
сили и средства и за своя сметка сградата, съгласно условията на този
договор. В изпълнение на предварителния договор, на 17.10.2012г., е сключен
договор, обективиран в Нотариален акт за делба и учредяване на право на строеж
срещу задължение за строителство № 87, том VI, рег. №
10461, дело № 956 от 2012г. на И.Н.– нотариус, с район на действие – СРС, рег.
№ 040 в НК /Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г./. Съгласно т. 2, Раздел V от него, за
обезпечаване на задължението на ищеца за построяване на сградата до уговорените
етапи и срокове, ищцовото дружество се е задължило да учреди на ответниците
договорна ипотека, върху притежаваното от него право на строеж върху
самостоятелни обекти в сградата. На същата дата е сключен Нотариален акт за
учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот № 90, том VI, рег. №
10479, дело № 968/2012г. на И.Н.– нотариус, с район на действие – СРС, рег. №
040 в НК, с който ищцовото дружество е учредило ипотека върху правото на строеж
за построяване на тези самостоятелни обекти. Съгласно т. 3, пункт V от
Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г., ответниците са се задължили да заличат
учредената договорна ипотека в 30 дневен срок от подписването на акт образец
15, като в случай че ипотеката не бъде заличена в този срок ответниците дължат
обезщетение в размер на 300 евро на ден, но не повече от 54 000 евро.
Ответниците навеждат доводи, че не
са възникнали договорните условия за заличаване на процесната ипотека и че за
тях не е възникнало задължение в тази насока, доколкото ищцовото дружество не е
изпълнило точно и качествено задължението си за построяване на сградата.
Съгласно горецитираната т. 3, пункт V от Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г., 30-дневния срок
започва да тече от подписването на акт образец 15. По делото е представен Акт
за установяване годността за приемане на стоежа от 28.11.2014г. /Акт образец
15/ за процесната сграда – Жилищна сграда с магазини и подземни гаражи и външни
ВиК връзки. Този документ не е подписан от ответниците по делото, в качеството
им на възложители, а същият е съставен при условията на заместващата процедура
по чл. 170, ал. 2 ЗУТ, респ. чл. 5, ал. 3 Наредба № 3 от 31.07.2003г.
С оглед извършване на преценка за основателността на иска, следва да се
даде отговор на въпроса дали единственото условие за поставяне начало на срока
по т. 3, пункт V
от Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г. е съставянето на акт образец 15 или, както твърдят
ответниците, сградата е следвало да бъде изградена по уговорения между страните
начин.
В т. 3.3. от предварителния договор е уговорено, че отношенията във връзка
с неточното изпълнение на строителството ще бъдат уреждани между страните чрез
писмено уведомяване и съставяне на протоколи между страните, а не в процеса на
изготвяне на акт образец 15. В т. 3.4. от предварителния договор, от друга
страна, изрично е уговорено, че собствениците-учредители имат правото да
откажат подписването на акт образец 15 до отстраняване на недостатъците на
строежа. Тези клаузи уреждат отношенията между страните, по силата на изричната
препращаща клауза на пункт VII от
Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г., съгласно който „Всички въпроси, свързани с
изграждането на сградата, които изрично не са уредени чрез настоящия нотариален
акт, се уреждат по начина и в сроковете на Предварителния договор от
15.08.2012г.“. От тълкуването на тези клаузи във връзка една с друга, както и с
оглед общия смисъл на договора, следва да се направи извод, че волята на
страните е била към момента на съставяне на акт образец 15 за сградата, всички
отношения по неточното изпълнение на строежа да са уредени по уговорения начин,
а всякакви евентуални недостатъци - отстранени. По тази причина и в т. 3, пункт
V от
Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г. срока за заличаване на процесната ипотека е
поставен в зависимост със съставянето на този акт. Предвид изричното обвързване
на съставянето на акт образец 15 с точното изпълнение на задълженията на
ищцовото дружество, следва да се направи извод, че за да започне да тече срокът
за заличаване на ипотеката е необходимо да е налице точно изпълнение на строежа
на процесната сграда, а не просто съставянето на този акт. Възприемане на
обратното разбиране, би довело до обезсмисляне на правото на
ответниците-учредители по т. 3.4. от предварителния договор, да откажат
подписването на този акт, като се има предвид възможността за използване на
заместващата процедура по чл. 170, ал. 2 ЗУТ, респ. чл. 5, ал. 3 Наредба № 3 от
31.07.2003г.
Този извод се подкрепя и от функцията на процесната ипотека. Тя има за цел
да обезпечи не само навременното, но и точното изпълнение на задълженията на
ищеца. Да се приеме противното означава, че ответникът би могъл да престира
постройка абсолютно несъобразена с уговореното между страните, като за
ответниците не би съществувала възможност да се възползват от уговорената обезпечение.
Това от своя страна би влязло в противоречие с цялостния смисъл на съглашенията
между страните и тяхната цел – всяка една от страните да осигури точно
изпълнение на задълженията си с оглед принципа на чл. 63 ЗЗД. Един такъв извод би
бил в противоречие и с обичаите в практика, особено при договорите за
строителство, обезпеченията да се учредяват, с оглед както на навременното,
така и на качественото изпълнение на задълженията на строителя.
Не може да се приеме, че като
последица от съставянето на акт образец 15 по реда на чл. 170, ал. 2 ЗУТ, респ.
чл. 5, ал. 3 Наредба № 3 от 31.07.2003г. е налице приемане на изработеното.
Върху акта не фигурира подпис на ответниците, който да обективира
волеизявление, че строежът е извършен без недостатъци. От друга страна, подписът
на лицето, компетентно да издаде разрешението на строеж – в случая главния
архитект на район Лозенец, не може да се приравни на волеизявление на
ответниците за приемане на възложеното и че работата е извършена без недостатъци.
Законът не урежда такава фикция. Участието на това длъжностно лице, по силата
на заместващата процедура по горепосочените разпоредби, се осъществява
единствено с оглед административно-правните условия по процедурата за издаване
на разрешение за ползване. В същото време, по правната си характеристика актът
за
установяване годността за приемане на строежа /акт образец 15/ представлява
частен свидетелстващ документ, който не се ползва с обвързваща съда материална
доказателствена сила по отношение на сочените в него факти и според трайната
съдебна практика на ВКС, подлежи на обсъждане от решаващия съд наред с всички останали
доказателства по делото – така Решение № 141 от 27.04.2015 г. по т. д. №
3601/2013 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС. С оглед на това, включените в него
констатации, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти,
заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал.
1 и 3 ЗУТ и условията на сключения договор не обвързват съда.
Предвид гореизложеното, преценявайки
съдържанието на горепосочените клаузи от предварителния договор, неустоечната
клауза по т. 3, пункт V
от Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г. и Нотариален акт № 90 от
17.10.2012г., с който се учредява процесната ипотека и тълкувайки волята на
страните по реда на чл. 20 ЗЗД следва да се направи извод, че срокът за
заличаване на процесната ипотека започва да тече от момента на точното
изпълнение на задължения на ищеца за изграждането на сградата и самостоятелните
обекти в нея, а не с простото съставяне на акт образец 15 за сградата.
Предвид правилото на чл. 154 ГПК е в тежест на ответниците да докажат
наличието на свое вземане за изграждане на сграда в определен вид, а ищцовото
дружество следва да докаже, че е изпълнило точно и качествено уговорените
строително-монтажни работи.
В Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г. е предвидено, че ответниците П.И. и Д.И.
получават в дял и стават изключителни собственици на право на строеж за
изграждането на 4 бр. гаражи. Oт страните
по делото са
представени два различни
инвестиционни проекта за кота минус 3.22 на сградата от една и съща дата, по
едно и също дело, подписани от едно и също лице и във връзка с едно и също
разрешение за строеж. В представения от ищеца проект, ведно с обяснителна записка,
не е предвидено изграждането на гаражи, а са обособени определен брой
паркоместа. В проекта, представен от ответниците, след съответно изменение, е
предвидено изграждането на 3 бр. гаражи. Доколкото, както в Нотариален акт № 87
от 17.10.2012г., така и в представените от ответниците инвестиционен проект е
предвидено изграждането на гаражи, а не гаражни клетки с разпределено право на ползване, следва да се
направи извод, че именно на база този проект са обособени самостоятелните
обекти, визирани в този нотариален акт и процесния предварителен договор. От
друга страна, въпреки установените различия, при наличието на изрична уговорка,
че ищцовото дружество следва да построи 4 броя гаражи, липсата на предвиждането
им в инвестиционния проект не е основание за освобождаването от задължението за
изграждането им. В тази насока следва да се има предвид, че инвестиционният
проект, с който е предвидено единствено обособяването на паркоместа не е
източник на права и задължения за страните, от една страна, той не притежава
нужната нотариална форма за уреждане отношения във връзка с учредяване на право
на строеж, а от друга, макар и да е подписан от ответника П.И., той не носи
подписа на представител на ищеца и в този смисъл по никакъв начин не може да се
приеме, че обективира съглашение между страните по делото в насока промяна на
уговореното в нотариалния акт. С оглед на това е без значение, че са налице два
идентични инвестиционни проекта за кота минус 3.22, доколкото по делото не са
представени доказателства за изменение на договореното между страните, в насока
изграждането на паркоместа вместо предвидените в нотариалния акт гаражи. Видно
от заключението на назначената по делото съдебна-техническа експертиза, в
подземния гараж не са изградени самостоятелни гаражни клетки, а същият
представлява едно общо помещение, по стените на което са означени с боя
номерата на паркоместа. По този начин, ищцовото дружество не е изпълнило
задължението си за изграждане на предвидените в нотариалния акт гаражи.
От заключението на назначената по делото съдебно-техническа експертиза се
установява, че по отношение на находящия се в сградата магазин, получен в дял
от ответника „А.г.“ ЕООД, е налице несъответствие между изпълнението на процесния
магазин спрямо предвиденото в одобрения инвестиционен проект, изразяващо се в
това, че на мястото на проектиран прозорец с размери 2.40/2.60 м. на западната
фасада на сградата, е изпълнен плътен, тухлен зид, като от външната му страна е
монтирано ел. таблото на сградата. Вещото лице е изготвило заключението си в
тази му част, на база представен от ответника инвестиционен проект за кота
0.00, съгласно който главното разпределително табло на сградата е разположено в
северозападната част на сградата.
Договорът, обективиран в Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г., в частта за
изграждане на сградата е такъв за изработка. Съгласно чл. 258 ЗЗД, с договора
за изработка изпълнителят се задължава на свой риск да изработи нещо, съгласно
поръчката на другата страна, а последната - да заплати възнаграждение.
Конкретните спецификации на предмета на договора – сградата, респ.
самостоятелните обекти в нея, се определят освен със самия договор и със
съответния инвестиционен проект и други строителни документи, на база на който
са обособени самостоятелните обекти в нея. В този смисъл, при извършване на
преценка какви са точните параметри на дължимата от строителя престация, следва
да бъде изследван и инвестиционният проект, на база на който е изготвен
договорът, обективиран в Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г.
По делото са представени два инвестиционни проекта за кота 0.00. От страна
на ответниците, е представен инвестиционен проект, съгласно който главното
разпределително табло е разположено в северозападната част на сградата. От
страна на ищеца, от друга страна, е представен проект по част
електроразпределение, съгласуван с ЧЕЗ, съгласно който главното разпределително
табло е разположено в западната /югозападната/ част на сградата /в западната
част на магазина, собственост на „А.г.“ ЕООД/. Ищцовото дружество навежда
твърдения, че разликата в представените проекти се корени в изискванията на „ЧЕЗ
Р.Б.“ АД за присъединяване към електроразпределителната мрежа. По делото е
представено становище за условията за присъединяване към електрическата мрежа
от 05.09.2012г., съгласно което кабелният разпределителен шкаф на сградата
следва да е разположен на границата на имота към уличната регулационна линия на
имота. От датата на становището – 05.09.2012г., може да се направи извод, че то
е изготвено и получено от някоя от страните по делото, след одобряването на
инвестиционните проекти от 03.08.2012г., както и подписването на предварителния
договор от 15.08.2012г. Що се касае до представения инвестиционен проект по
част „Електроразпределие“, същият е заверен на 24.07.2013г. С оглед на това,
следва да се приеме, че първоначално, сградата е следвало да бъде изградена във
вида, предвиден в инвестиционния проект представен от ответниците, като
главното разпределително табло е разположено в северозападната част на
сградата, към нейния вътрешен двор. Проектирането на таблото в югоизточната
част на сградата, в близост до уличната регулационна линия на имота е
последващо действие, наложено от предписанията на „ЧЕЗ Р.Б.“ АД. Предвид това,
следва да се приеме, че при подписване на предварителния договор от
15.08.2012г., волеизявленията на страните са били в насока сградата и
самостоятелните обекти в нея да бъдат изградени съобразно одобрения от главния
архитект на район Лозенец инвестиционен проект за кота 0.00, в това число и
магазинът, правото на стоеж за който е отредено за ответника „А.г.“ ЕООД, да е
с два прозореца тип витрина, а главното разпределително табло да се намира на
северозападната фасада на сградата. По делото, от страна на ищцовото дружество,
не са представени доказателства за съгласие между страните за промяна на това
първоначално постигнато съгласие, още по малко разпределителното табло да бъде
изградено на мястото на една от витрините на магазина, находящ се на кота 0.00
на сградата. Действително, становището за условията за присъединяване към
електроразпределителната мрежа е било адресирано до „А.г.“ ЕООД и в този смисъл
следва да се приеме, че ответниците са били осведомени за него. Това
обстоятелство обаче не води до извода, че те и в частност ответникът „А.г.“
ЕООД са се съгласили на промяна в инвестиционните проекти по описания начин.
Не може да се приеме и че условията поставени от „ЧЕЗ Р.Б.“ АД,
представляват извинителна причина за неточното изпълнение на ищцовото
дружество. В становището на електроразпределителното дружество не се казва
изрично къде следва да се намира разпределителното табло, а единствено, че то
следва да е в близост до уличната регулационна линия на поземления имот, върху
който е построена сградата. По делото не бе доказано, че мястото на западнат
витрина на магазина е единственото възможно място за поставяне на
разпределителното табло. В този смисъл ищецът е можел да изпълни условията на
„ЧЕЗ Р.Б.“ АД и без да закрива едната от витрините на процесния магазин. От
друга страна условията на становището не са окончателни. Съгласно чл. 12, ал. 5
от Наредба № 6 от 9 юни 2004 г. за присъединяване на производители и
потребители на електрическа енергия към преносната и разпределителните
електрически мрежи /отм./, при непостигане на споразумение по предложените в
проекта на предварителния договор или в становището условия за присъединяване,
те могат да се обжалват при условията и по реда на чл. 22 ЗЕ. По делото не са
представени доказателства ищецът да е провел такова обжалване или да е
предприел каквито и да действия в насока договарянето на условия, които да
позволят изграждане на сградата в първоначално проектираният ѝ вид.
Предвид изложеното, следва да се направи извод, че ищцовото дружество не е
изпълнило точно задължението си за изграждане на магазин, находящ се на кота
0.00, собственост на ответника „А.г.“ ЕООД.
Вещото лице по назначената съдебно-техническа експертиза е дало заключение,
че се установяват отклонения в размерите на монтираната на място дограма по
прозорците и по балконските врати на апартаментите, собственост на ответниците
по делото, както и по отношение на монтираните врати на банята и на тоалетната
в ап. 3 и ап. 6 от сградата. Ищецът оспорва заключението на вещото лице, като
навежда доводи, че видно от представения договор за изработка на дограма от
03.05.2014г., сключен от „А.г.“ ЕООД, в качеството му на възложител, ответното
дружество само е договаряло и възложило проектирането, изработването и монтажа
на дограмата на всички апартаменти на ответниците и в този смисъл височината на
монтираните прозорци и балконски врати е изцяло съобразена със спецификацията
на дограмата, зададена от самите възложители. В представения от ищцовото
дружество договор за изработка на дограма № 41073, сключен между ответника „А.г.“
ЕООД и ищецът „Д.Б.“ ЕООД от една страна и „В.-**“ ООД от друга, последното
дружество, в качеството си на изпълнител се е задължило да извърши проектиране
и остойностяване на поръчка за ПВЦ дограма, както и действията по изработка,
доставка, монтаж и остъкляване на дограмата, съгласно спецификация. По делото е
представен „документ“ с наименование „Оферта за изработка на дограма“. Върху
него фигурира фирмата „В.-**“ ЕООД, но той не е подписан от представител на
дружеството, нито от което и да било друго лице и в този смисъл представлява
„неподписан документ“ и не се ползва с доказателствена стойност. Още повече,
нито в договора за изработка на дограма, нито в представената оферта не се
посочва, че с нея се „определя“ поръчката по смисъла на чл. 5, ал. 1 от договора
или че тя изпълнява функцията на визираната в чл. 1, ал. 1 от него
„спецификация“. По този начин не може да се установи връзка между двата
документа. В този смисъл, от представения договор за изработка на дограма №
41073 не може да се направи извод, че ответното дружество „А.г.“ ЕООД е било
наясно с отклонението от предвиденото в инвестиционните проекти за кота +9.06 и
+11.88 и е дало съгласието си за тези отклонения.
Що се касае до възражението на ищцовото дружество, че височината на
монтираните прозорци и балконските врати е съобразена и с вертикалните разрези
на архитектурния проект, с проекта по част „отопление и енергийна ефективност“
и с височината на стоманобетонната плоча, пароизолация, топлоизолация,
полиетиленовото фолио, армираната циментова замазка, положени на бетоните
балконите на обектите на сградата, съдът намира същото за неоснователно. С това
свое възражение ищцовото дружество по същество твърди, че предвижданията в
инвестиционния проект за размерите на дограмата са неосъществими с оглед други
части от проекта, което следва да се квалифицира като възражение, че
представеният му проект е неподходящ за правилното изпълнение на работата по
смисъла на чл. 260, ал. 1, изр. първо ЗЗД. По делото не се установява да е
извършено предупреждение по тази разпоредба, което от своя страна да освободи
ищеца от неблагоприятните последици на неточното му изпълнение по аргумент за
противното от чл. 260, ал. 2 ЗЗД. От една страна, по делото не са ангажирани
доказателства за такова предупреждение, направено преди извършването на
вертикалните разрези на сградата. От друга, това несъответствие следва да бъде
доказано от изпълнителя по договора за изработка – в случая от ищеца, каквото
доказване не е проведено. Предвид изложеното, по делото не се установява
ищцовото дружество да е извършило строително-монтажните работи по монтиране на
дограма и това обстоятелство следва да се счете за ненастъпило.
Следва изводът за установено неизпълнение на задълженията на ищцовото
дружество по договора, изразяващо се в неизграждането на посочения в
нотариалния акт брой гаражи, неточното изграждане на самостоятелен обект в
сградата, находящ се на кота 0.00, представляващ магазин, както и неточно
монтиране на дограма в самостоятелни обекти в сградата на кота +9.06 и +11.88,
представляващи апартаменти №№ 3, 4, 7.
Както бе посочено, според волята на страните, при подписването на акт
образец 15, сградата е следвало да бъде завършена в пълен вид, като към този момент всички
недостатъци е следвало да бъдат отстранени. Като се има предвид установеното
неизпълнение на задълженията на ищцовото дружество за изграждане на сградата по
уговорения начин, за ответниците не е възникнало задължение за заличаване на
процесната ипотека по т. 3, пункт V от Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г. Следва да се
отбележи, че всеки един от гореописаните случаи на неточно и некачествено
изпълнение, сам по себе си е пречка за възникване на задължението на
ответниците за заличаване на ипотеката. Между страните е уговорено, че всяко
неизпълнение е основание за отказ за подписването на акт образец 15 от
ответниците и в този смисъл всяко неизпълнение е пречка за възникване на
задължението по т. 3, пункт V
от Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г. Предвид изложеното искът за
заплащане на неустойка е неоснователен поради липса на неизпълнение на
задължение, за което същата е уговорена.
От друга страна, доводът на ответниците, че не изпълняват задължението си
за заличаване на договорната ипотека, поради неизпълнение на задължението на
ищеца за построяване на сградата в уговорения вид следва да се квалифицира като
възражение за неизпълнен договор по чл. 90 ЗЗД, което с оглед правното си
действие е от естеството да освободи ответниците по делото от последиците от
настъпилата за тях забава /така Решение № 29 от 13.04.2011 г. по т. д. №
396/2010 Г., Т. К., І Т. О. на ВКС, както и Решение № 151 от 09.12.2014 г. по т.
д. № 1970/2013 г., Т. К., І Т. О. на ВКС/. За да прояви действието си това
възражение следва да са налице две насрещни и изискуеми вземания, като
вземането на правещата възражението страна следва да е възникнало преди това на
претендиращата изпълнение в процеса. Две вземания са насрещни, когато те са от
състава на едно и също правоотношение, като не е нужно непременно да са
възникнали от един и същи юридически факт. Конкретния случай е именно такъв.
Обстоятелството, че едно от вземанията по договора е поставено в зависимост от
допълнителен за основния фактически състав юридически факт – подписването на
акт образец 15, не разколебава единността на това правоотношение или насрещния
характер на вземанията. Вземанията са и изискуеми – вземането на ответниците е
с падеж 30.11.2014г., докато това на ищеца – 16.04.2015г., като това на
ответниците е възникнало преди това на ищеца. С оглед на това, за ответниците е
възникнало възражение за неизпълнен договор и те не носят последиците от
настъпилата за тях забава за времето, в което същото е упражнявано. Доколкото
по делото не е установено, че ищецът е изпълнил точно задълженията си по
договора и към настоящия момент, това включва и процесният период.
По отношение на насрещния иск с правно основание чл. 92 ЗЗД:
Претендира се заплащането на неустойка за забава на задължението за
въвеждане на сградата в експлоатация за периода 30.11.2014г. – 20.03.2015г..
Видно от т. 2.5 на сключения между страните предварителен договор от
15.08.2012г., ищецът се е задължил да осигури въвеждане на сградата в
експлоатация в срок до 30.11.2014г. В т. 7.2. е предвидено, че ако
приобретателят - строител не изпълни задължението си за изграждане на сградата
до етапите и в сроковете по т. 2.4. и 2.5., то той дължи неустойка в размер на
300 евро на ден, но не повече от 54 000 евро. По делото не се спори, че
сградата е въведена в експлоатация на 17.03.2015г. с Разрешение за ползване №
ДК-08-С-51/17.03.2015г. на началника на РО НСК София, като същото е предадено
на ответниците на 20.03.2015г. По този начин се установява, че ответника по
насрещния иск е в забава на задължението си за въвеждане на сградата в
експлоатация за периода от 30.11.2014г. до 17.03.2015г.
Ответникът по насрещния иск, навежда доводи, че съгласно волята на
страните, клаузата за неустойка е обвързана изрично с „изграждане на сградата“
до съответния етап, т.е. с фактическото изграждане на сградата, а не с
издаването на един или друг акт по Наредба № 3 от 31.07.2003г., доколкото,
съставянето на тези актове не зависи само от волята на ищеца-инвеститор. Съдът
намира тези доводи за неоснователни. Предмет на облигационното отношение, респ.
на задължението на длъжника е благото, с оглед на което възниква отношението,
онова за което длъжникът се е задължил – облигационният резултат. Когато за
постигането на този резултат са нужни действията на трети лица, по същество е
налице обещание, че тези лица ще извършат определено действие по смисъла на чл.
23 ЗЗД. Ако те не извършват тези действия, поради което длъжникът не престира
дължимия резултат, последният дължи обезщетение на съконтрахента си на общо
основание, като това не влияе на действителността на договор – в този смисъл
Решение № 159 от 22.02.2016 г. по т. д. № 1871/2014 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС.
В конкретния случай, ответникът по насрещния иск се е задължил да престира сграда,
въведена в експлоатация. Именно това е дължимият резултат. Действително, за
издаване на някой от актовете на Наредба № 3 от 31.07.2003г., респ. в
административната процедура по издаване на Разрешение за ползване зависи от
действията не само на ответника по насрещния иск, но и на други лица –
строители, проектанти, архитекти, различни административни органи и прочие.
Това обаче не освобождава ответника-строител да престира това, което е
уговорено. Като изпълнител по договор за изработка, той се е задължил на свой
риск да изработи нещо /чл. 258 ЗЗД/ - в конкретния случай, сграда, за която е
издадено разрешение за ползване. Това е предметът на неговото задължение и то
включва извършването на действия от трети за договора лица. Неизвършването от
третите лица на нужните действия са основание за ангажиране на тяхната
договорна, респ. деликтна отговорност спрямо строителя- ответник по насрещния
иск, но не го освобождава по някакъв начин от изпълнението на пълното
съдържание на неговото задължение. С оглед на това, не може да се приеме, че
неустойката по т. 7.2. от предварителния договор е обвързана единствено с
фактическото изграждане на сградата, а не със задължението на строителя за
въвеждането й в експлоатация.
На това основание не може да се релевира и нищожност на неустоечна клауза
на основание противоречие с добрите нрави по чл. 26, ал. 1, пред. трето. Добрите
нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват
като общи принципи или произтичат от тях. Задължаването за определен резултат, за
настъпването на който са нужни действията на трети лице не противоречи на
добрите нрави. Напротив, това е изрично позволено от закона – чл. 23 ЗЗД.
Ответникът по насрещния иск излага съображения, че забавата на
неизпълнението на задължението за въвеждане на сградата в експлоатация се дължи
на действия на собствениците-учредители по предварителния договор и Нотариален
акт № 87 от 17.10.2012г., изразяващи се в неоказано съдействие по съставяне на
акт образец 15 и акт образец 11.
Съгласно т. 3.4. от предварителния договор, на базата на направените
писмени уведомления, ако за тях няма подписани протоколи, чрез които да се
констатира, че са отстранени посочените недостатъци, собствениците - учредители
имат право да откажат да подпишат акт образец 15, до ефективното им
отстраняване, чрез протоколи съставени и подписани по т. 3.3. Отстраняването на
недостатъците, не се явява основание за удължаване на сроковете за
строителство, и приобретателят – строител носи отговорност за забава, съгласно
условията на настоящия договор.
Както бе посочено в мотивите досежно
първоначално предявения иск, установява се неточно изпълнение на задължението
на ответника по насрещния иск за построяване на сградата по уговорения от
страните начин. За недостатъците на строежа учредителите са направили
предвидените в т. 3.3. от предварителния договор уведомления до строителя –
ответника по насрещния иск. По този начин за тях, в това число и на ищеца по
насрещния иск - „А.г.“ ЕООД, е възникнало право да откажат подписването на акт
образец 15. В този смисъл, доколкото са упражнили свое субективно право,
възникнало по силата на договора, не може да се счете, че те не са изпълнили
задължението си по чл. 264 ЗЗД, че с действията си са допринесли за
настъпването на неизпълнението по смисъла на чл. 83, ал. 1 ЗЗД, респ. че не са
положили грижата на добрия стопанин, в резултат на което за тях са настъпили
вредоносни последици, че са били в забава в качеството им на кредитори по чл.
95 ЗЗД, което да освободи ответника по насрещния иск от последиците на неговата
забава по силата на чл. 96, ал. 1 ЗЗД или че са неизправна страна по договора под
каквато и да е друга форма.
Що се касае до възраженията на ответника по насрещния иск, че забавата му
се дължи на бездействия на учредителите при съставянето на акт образец 11,
съдът намира същите за неоснователни. Съгласно правилото на чл. 154 ГПК, в
тежест на ищеца е доказването на това обстоятелство. По делото е представен акт
образец 11, подписан от участниците в строителството с изключение на
учредителите – страни в това производство, който е съставен на 16.08.2012г.
Представена е и покана от 03.04.2014г. за подписването на акт образец 11. Видно
от обстоятелствата по делото, строителни дейности са били извършвани след
16.08.2012г. По делото са представени редица актове, включително и акт образец
14, както и разрешение за ползване по отношение на сградата, съставянето и
издаването на които би било невъзможно без надлежно съставен акт образец 11. В
самия акт образец 14 е цитиран акт образец 11 от 15.08.2012г. Това води към
извода, че е налице акт образец 11, подписан от собствениците-учредители, който
не е представен по делото. В този смисъл не може да се установи, кога този акт
е подписан и по този начин дали наистина учредителите необосновано са отказали
съдействие при съставянето му, за какъв период и дали това е било в причинна
връзка с забавянето на въвеждането на сградата в експлоатация. По този начин,
по делото не се установява, че учредителите по договора, обективиран в
Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г. не са оказали съдействие при съставянето на
акт образец 11, в резултат на което е настъпила забава за въвеждане сградата в
експлоатация.
От друга страна, съгласно т. 1.2 от Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г.,
процесната сграда е следвало да бъде завършена, със съставянето на акт образец
15 по отношение на нея, не по късно от 30.09.2014г. Видно от твърденията на
ответника по насрещния иск, сградата е била изградена и по отношение на нея е
могъл да бъде издаден акт образец 15 към 23.09.2014г. – когато е била определена
първата дата за подписването на акт образец 15. По този начин, доколкото
наличието на подписван акт образец 11 е условие за съставянето на акт образец
15, следва да се приеме, че такъв е съставен към 23.09.2014г., т.е. преди настъпването
на падежа на задължението за завършване на сградата, удостоверено с акт образец
15, респ. за въвеждането й в експлоатация. По този начин, дори да се приеме, че
е било налице липса на съдействие при съставянето на този акт, не се
установява, как това е спомогнало за настъпване на забавата на ответника по
насрещния иск за въвеждане на сградата в експлоатация.
Ответникът по насрещния иск, излага съображения, че по независещи от него
причини разрешението за строеж за сградата не е обхващало и изграждането на
външно електрозахранване. По делото се установява, че са налице отделни
разрешения за строеж – за сградата от 17.03.2014г. и за изграждането на външно
електрозахранване от 13.03.2014г. Този довод е неоснователен – ответникът е бил
наясно със съдържанието на разрешението за строеж на сградата и че същото не е
обхващало изграждането на външното електрозахранване. Въпреки това, той се е
задължил да изгради сградата в уговорения срок. От момента на сключването на
Нотариален акт № 87 - 17.10.2012г. до падежа на задължението за въвеждане на
сградата в експлоатация – 30.11.2014г., той е имал предостатъчен срок да уреди
външното електрозахранване на сградата, съобразно инвестиционните проекти.
Следва да се отбележи, че съгласно, чл. 10 от сключения между него и „ЧЕЗ Р.Б.“
АД договор за присъединяване на обекти към разпределителната електрическа мрежа
на „ЧЕЗ Р.Б.“ АД от 21.08.2013г., срокът за изграждане и въвеждане на в
експлоатация на съоръженията за присъединяване е осем месеца от издаване по
съответния ред на разрешението за тяхното изграждане. С оглед датата на
издаване на Разрешението за строеж на външното електрозахранване на сградата –
13.03.2014г., „ЧЕЗ Р.Б.“ АД е следвало да изгради и въведе в експлоатация съображенията
за присъединяване е 13.11.2014г., т.е. преди падежа на задължението за
въвеждана на цялата сграда – 30.11.2014г.
Дължимата от ответника по насрещният иск престация е изграждането на
сградата и въвеждането й в експлоатация. Неизвършването на дължими действия от
електроразпределителното дружество на действия, нужни за постигането на този
резултат, не може да е основание за освобождаване на ответника по насрещния иск
от неблагоприятните последици от неговата забава по договора, обективиран в
Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г. Това обстоятелство би било основание единствено
за ангажиране на договорната отговорност на „ЧЕЗ Р.Б.“ АД към „Д.Б.“ ЕООД.
Действително в определени случаи, действията на държавен орган могат да се
счетат за непреодолима сила и в този смисъл да послужат като извинителна
причина за настъпилата забава на длъжника. В конкретния случай обаче,
отношенията между „ЧЕЗ Р.Б.“ АД и ответника по насрещния иск са облигационни, а
не такива на власт и подчинение и последният следва да носи риска от
неизпълнението на електроразпределителното дружество.
Предвид изложеното, следва да се приеме, че ответникът по насрещния иск е
бил в забава при изпълнение на задължението си по т. 2.5. за въвеждане на за
сградата в експлоатация в периода 30.11.2014г. до 17.03.2015г., като на
основание т. 7.2. от предварителния договор дължи неустойка в размер на
31 800 евро.
Насрещният иск е предявен единствено от един от собствениците-учредители по
договора, обективиран в Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г. – „А.г.“ ЕООД. В
този смисъл, стои въпросът дали това дружество е активно легитимирано да получи
плащане на цялата неустойката, дължима и на тримата собственици-учредители.
Преценявайки съдържанието на процесния предварителен договор, както и на
Нотариален акт № 87 от 17.10.2012г., следва да се направи извод, че по
намерение на уговарящите, дължимата от ответника по насрещния иск престация е
единна и неделима, по смисъла на чл. 129 ЗЗД – построяване на сграда, по
предвидения в инвестиционните проекти начин. Неизпълнение по отношение на който
и да е от собствениците - учредители за изграждане на самостоятелни обекти,
върху които те са си запазили право на строеж има за последица неизпълнение на целия
договор. Не е възможно настъпването на неизпълнение само по отношение на някои
от собствениците-учредители. Доколкото се касае за неделимост на престацията
следва да се приложат правилата за солидарност - така чл. 129, ал. 2 ЗЗД.
Предвид това че се касае за престация по задължение към няколко кредитори, е
налице случай на активна солидарност, чиято уредба се извлича по аналогия от
правилата на чл. 121-127 ЗЗД. При солидарност на кредиторите всеки от тях може
да иска изпълнение от длъжника, като точното изпълнение, извършено в полза на
един кредитор, освобождава длъжника спрямо всички кредитори. По този начин,
всеки един от собствениците-учредители може да иска пълния размер на дължимата
от ответника по насрещния иск неустойка.
Предвид всичко гореизложено, ответникът по насрещния иск – „Д.Б.“ ЕООД,
следва да заплати на ищеца по насрещния иск – „А.Г.“ ЕООД, на основание чл. 92 ЗЗД, сумата от 31 800 евро, представляваща дължима неустойка, въз основа
на т. 7.2. от предварителен договор за учредяване право на строеж срещу
задължение за построяване на жилищна сграда от 15.08.2012г. вр. пункт VII от
Нотариален акт за делба и учредяване на право на строеж срещу задължение за
строителство № 87, том VI,
рег. № 10461, дело № 956 от 2012г. на И.Н.– нотариус, с район на действие –
СРС, рег. № 040 в НК, за забавено изпълнение за периода от 31.11.2014г. до
17.03.2015г. на задължението за построяване и въвеждане в експлоатация, на
описаната в нотариалния акт сграда.
Предвид изхода на делото, на ответниците по първоначалния иск, респ. на
ищеца по насрещния иск „А.г.“ ЕООД, следва да бъдат присъдени деловодни
разноски, както следва – на „А.г.“ ЕООД сумата от 4647,82 лв. за заплатено
адвокатско възнаграждение и държавна такса по насрещния иск, на П.И. и Д.И. - сумата
от 840 лв. с ДДС за заплатено адвокатско възнаграждение, на „А.г.“ ЕООД, П.И. и
Д.И. - сумата от 600 лв. за депозит за вещо лице.
Мотивиран от горното, Софийски
градски съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Д.Б.“ ЕООД, ЕИК ********
против П.П.И., ЕГН **********, Д.Н.М.-И., ЕГН ********** и „А.Г.“ ЕООД, ЕИК********иск с правно
основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 54 000 евро /петдесет и четири хиляди евро/, представляваща дължима
неустойка на основание т.3, пункт V от Нотариален акт за делба и учредяване на право на
строеж срещу задължение за строителство № 87, том VI, рег. №
10461, дело № 956 от 2012г. на И.Н.– нотариус, с район на действие – СРС, рег.
№ 040 в НК, за неизпълнение на задължение на ответниците по тази точка за
заличаване на учредена върху описани в т. 2, пункт V от този нотариален акт недвижими
имоти и обезпечаваща изпълнението на договора ипотека.
ОСЪЖДА
„Д.Б.“
ЕООД, ЕИК ******** да заплати на „А.Г.“ ЕООД, ЕИК********следните суми:
- на основание чл. 92 ЗЗД, сумата от 31 180 евро /тридесет и една хиляди
сто и осемдесет евро/, представляваща дължима неустойка уговорена в т. 7.2. от
предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за
построяване на жилищна сграда от 15.08.2012г. вр. пункт VII от
Нотариален акт за делба и учредяване на право на строеж срещу задължение за
строителство № 87, том VI,
рег. № 10461, дело № 956 от 2012г. на И.Н.– нотариус, с район на действие –
СРС, рег. № 040 в НК за забава за периода от 31.11.2014г. до 17.03.2015г. на
задължението за построяване и въвеждане в експлоатация, на описаната в нотариалния
акт сграда;
- на основание чл. 78, ал. 1 и ал.
3 ГПК, сумата от 4 847,82 лв.
/четири хиляди осемстотин четиридесет и седем лева и осемдесет и две стотинки/
- сторени разноски за заплатена държавна такса по насрещния иск,
възнаграждение за вещо лице и адвокатско възнаграждение за защита в
производството по всички искове.
ОСЪЖДА „Д.Б.“ ЕООД, ЕИК ******** да заплати на П.П.И., ЕГН ********** и Д.Н.М.-И.,
ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от по 620 лв. /шестстотин
и двадесет/ за всеки от тях - сторени по делото разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение и възнаграждение за вещо лице.
Решението може да се обжалва с
въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
СЪДИЯ: